ת"א 5429-02-15 שופרסל בע"מ נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ ואח'

בפניי בקשה למתן צו מניעה זמני המורה למשיבות להימנע מלבצע כל פעולה של בינוי, שיפוץ וכל עבודה אחרת בשטח הפטיו בקניון כרמיאל, לרבות עבודות בקשר עם המבנה היביל שהוצב בשטח הפטיו שהמשיבות מתכוונות להשכיר בתוך ימים בודדים ל"קופיקס". הבקשה הוגשה מבלי שהוגשה תביעה.

העובדות והטענות

בין הצדדים קיים הסכם שכירות של שטח בקומת הקרקע של קניון כרמיאל. את השטח שוכרת המבקשת מאז שנת 1994, ומנהלת בו סניף שלה (להלן: "הסניף"). ביום 22.5.13 חתמו הצדדים על תוספת להסכם השכירות (להלן: "התוספת להסכם"). במסגרת התוספת להסכם הסכימו הצדדים כי שטח הסניף יוקטן ב-373 מ"ר (להלן: "השטח המוקטן"). כן הגיעו הצדדים להסכמות הבאות:

"6.המשכיר מתחייב כי מתוך השטח המוקטן, כ- 293 מ"ר יושכרו על ידו לצד ג', ויתרת השטח המוקטן, כ-80 מ"ר, ישמשו להגדלת השטח הציבורי בקניון (לעיל ולהלן: "הפטיו"), הכל כמסומן בתשריט הרצ"ב כנספח א'.

מוסכם בזאת שהשוכר יישא במחצית העלויות בגין עבודות הקמת שטח הפטיו, כגון: מיזוג אוויר, אינסטלציה, ספרינקלרים, חשמל, תקרות אקוסטיות וכו' (להלן: "עבודות ההקמה"), ובכל מקרה לא מעבר לתשלום של 40,000 ₪ (ארבעים אלף ₪) בתוספת מע"מ, והמשכיר ישא על חשבונו הבלעדי בכל הנוגע לתשלום יתרת התשלומים בגין עבודות ההקמה מעבר לחלקו של השוכר כמפורט לעיל. מוסכם כי שופרסל תאשר מראש ובכתב את עלות עבודות ההקמה.

מוסכם כי המשכיר ישא על אחריותו הבלעדית בכל הנוגע להקמת שטח הפטיו וזאת בהתאם לתוכניות אדריכליות מצד המשכיר ויבוצעו על ידי אנשי מקצוע של המשכיר, וזאת לכל המאוחר עד ליום 1.9.2013, ובלבד שהשוכר מסר למשכיר את החזקה הבלעדית בשטח הפטיו לפחות שלושים יום מראש.

כמו כן, מוסכם בזאת שהשוכר יישא על חשבונו ואחריותו הבלעדיים בקשר עם הקמת ויטרינות הזכוכית אשר יפרידו בין הפטיו לבין השטח החדש וכי הינו מתחייב לבצע את העבודות בתיאום בכתב עם המשכיר ואדריכל מטעמו של המשכיר.

7.מוסכם בזאת בין הצדדים כי על אף האמור בהסכם השכירות על תוספותיו, החל מהמועד הקובע, דמי השכירות החודשיים ודמי הניהול החודשיים, יוקטנו בהתאם לשטח החדש כך שהחל מהמועד הקובע, יופחת מדמי השכירות והניהול המשולמים סך דמי השכירות והניהול למ"ר כפי ששולמו בחודש האחרון לפני ההקטנה כפול 373 מ"ר.

בנוסף, השוכר ימשיך וישלם, החל מהמועד הקובע, דמי שכירות וניהול חודשיים בלבד עבור מחצית שטח הפטיו, דהיינו על שטח של כ-40 מ"ר (40=80:2), ובכל מקרה, ישלם זאת בגין מחצית שטח הפטיו בהתאם לתוצאת המדידה כמפורט לעיל. יובהר כי ארנונה בעבור שטח הפטיו, תשולם ע"י המשכיר.

כמו כן למשך 24 חודשים בלבד, ממועד חתימת תוספת זו, מוסכם כי דמיה ניהול החודשיים עבור השטח החדש, יועלו בשיעור של 10% ביחס לגובה דמי הניהול המשולמים לחברת הניהול ע"י השוכר, עובר לחתימת תוספת זו.

8.במידה וישכיר המשכיר את השטח המוקטן (כ-293 מ"ר) לשוכר חדש ו/או לשוכרים חדשים, לפי העניין, מתחייב המשכיר, כי לא ישכיר את השטח החדש לצורך חנות מזון ו/או חנות המוכרת או מכינה מזון מכל מין וסוג שהוא, לרבות בשכר, דגים, פירות וירקות וכיוצ"ב."

מתוך השטח המוקטן, שטח של 293 מ"ר הושכר לקופת חולים "מכבי". באחרונה החלו המשיבות לבצע עבודות להקמת דוכן של רשת הקפה המהיר "קופיקס" בשטח הפטיו, בסמוך ליציאה מהסניף.

לטענת המבקשת הקמת דוכן "קופיקס" בשטח הפטיו מהווה הפרה יסודית של התוספת להסכם, שכן לפי תוספת זו רשאיות המשיבות להשכיר לצדדים שלישיים רק שטח של 293 מ"ר מהשטח המוקטן, הוא השטח המושכר ל"מכבי", ואין הן רשאיות להשכיר שטח מהפטיו. לטענתה, הוסכם כי שטח הפטיו ישמש לצורך הגדלת השטח ציבורי בקניון, ואלמלא כן לא הייתה המבקשת מסכימה לשאת במחצית מעלויות הקמת הפטיו, ואף לא הייתה מוכנה לשאת במחצית דמי השכירות ודמי הניהול של שטח הפטיו. המבקשות מוסיפות כי הקמת סניף "קופיקס" היא הפרה של חובת תום הלב המוטלת על המשיבות בקיום חובותיהן החוזיות לפי התוספת להסכם. בנוסף טוענת המבקשת שהתנהלות המשיבות הינה בבחינת מטרד כהגדרתו בסעיף 44 לפקודת הנזיקין, שכן בית הקפה צפוי למשוך כמות גדולה של מבקרים, דבר שיגרום למבקשת וללקוחותיה מטרדי רעש, לכלוך וריח. המבקשת מציינת כי בכוונתה להגיש תביעה לאכיפת זכויותיה החוזיות לפי התוספת להסכם.