ת"א 53934-06-13 ניסים נ' לוי

1. עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, כאשר הצדדים מסכימים כי יש מקום לפירוק השיתוף במקרקעין בהם שותפים כל הצדדים המפורטים בכותרת, אך לא הגיעו להסכמה באשר לאופן החלוקה הראוי בנסיבות המקרה. התובעים מבקשים חלוקה בעין על פי המלצות המומחה שמינה בית המשפט, ואילו הנתבעים מבקשים כי המקרקעין יימכרו לכל המרבה במחיר, והתמורה תחולק בין בעלי הזכויות ובהתאם לחלקם.

הרקע ותמצית טענות הצדדים

2. בין הצדדים מתנהל הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, כאשר הם שותפים במושע, בחלקים שונים, בארבעה מגרשים הנמצאים בתחום העירוני של מזכרת בתיה (להלן: המקרקעין). ההליך החל דרכו בחתימת הסכם שיתוף וחלוקה ביום 15.10.09, הסכם שהוכרז כבטל בפסק דין שניתן בהסכמת כל הצדדים ביום 29.10.14, בה"פ 58279-07-12 (להלן: ההליך הראשון).

במקביל לניהול ההליך הראשון, ביום 26.06.13, הוגש כתב התביעה המקורי בתיק דנא, בעתירה לפירוק שיתוף במקרקעין.

במסגרת ההליך הראשון, בדיון שהתקיים ביום 10.02.14, מונה בהסכמת כל הצדדים מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס דוד טיגרמן, לצורך בחינת טענות הצדדים שהועלו באותו הליך, וכן בתביעה דנן. הסכמת הצדדים ניתנה על בסיס הצעת בית המשפט כדלקמן (עמ' 10 לפרוטוקול הדיון):

"1.   ימונה מומחה על ידי בית משפט, אשר יבחן את טענות הצדדים, כפי שהועלו על ידיהם בתיק זה ובתיק הנוסף, כולל הטענה של המבקש, שבגין טעות של השמאי שערך את תכנית החלוקה, לא נשמר העיקרון שבבסיס הסכם השיתוף לחלוקה, של שמירה על היקף הזכויות היחסיות של כל אחד מהצדדים (כשהזכויות היו במושע), במסגרת החלוקה החדשה, אשר לטענת המבקש, נועדה להיות חלוקה ללא תשלומי איזון, המחייבת תשלום של צד למשנהו (כפי שהוצע ביום 6/2/13).

2. קביעת השמאי בנושא זה תכריע את המחלוקת נשוא המרצה זו. בנוסף לאמור, ככל שיימצא שאכן קיימת טעות, כנטען, של חלוקה בלתי שוויונית של הזכויות, דין ההסכם המקורי לחלוקה להתבטל ויש צורך בהסכם חלוקה חדש.
3. במצב, כמפורט דלעיל, המחייב חלוקה מחודשת, השמאי יבחן את האפשרויות המוצעות על ידי הצדדים לתיקון המעוות ולחלוקה מחודשת, על פי הזכויות של הצדדים, כאשר בית המשפט מציין כי ב"כ המבקש עומד על כך כי עיקרון החלוקה עדיין חייב להיות לפי ההסכמה המקורית, לחלוקה ללא טבלת איזון, כך שלא יהיה צורך בתשלומי איזון.
4. לאור ההסכמה העקרונית, שהמומחה, באם יימצא מעוות, יציע את החלוקה החדשה, כפי שפורט דלעיל וככל שתוצע חלוקה שאינה מחייבת תשלומי איזון, הצדדים מוכנים לאמצה כחלוקה וכבסיס להסכם שיתוף חדש לרישום בטאבו, על פי החלוקה המוצעת."
5. המומחה התייחס בחוות דעתו לטענות הצדדים ולעמדותיהם כפי שהוצגו בפניו:

"בדיונים שערכתי עם הצדדים עלו הטענות הבאות:

א. קבוצת סיני, מלוכה וניסים [התובעים – ר.ה.] בקשו להקות להם את מגרש 172. ככל ששווי הקצאה זו עולה על החלק המגיע להם, יהיו מוכנים לשלם תשלומי איזון.

ב עמדת לוי, אופנהיימר ושקד [הנתבעים 1, 3 ו-2 בהתאמה – ר.ה.] הינה חלוקה בעין של כל היחידות שנוצרו בין הבעלים לאחר עדכון הבינוי והתכנון האופטימלי, לרבות  שינוי היחידות במגרש 172 ל-4 יח"ד ובמגרש 35 ל-11 יח"ד. הבעלים מתנגדים לקבלת תשלומי איזון.

ככל שלא ניתן יהיה לחלק את הזכויות בעין הקבוצה מבקשת להפעיל מגנון BMBY.

ג. ה"ה קאופמן [הנתבעים 4-5 – ר.ה.] מבקשים דרך חלוקה בעין, תוך הפרדה, ככל שאפשר, בין השותפים כולם, ללא תשלומי איזון. ככל שלא ניתן יהיה לחלק בעין, למכור את הזכויות למרבה במחרי ולחלק את התמורה בין הבעלים."

4. המומחה קבע בחוות דעתו את השווי של כל אחד מהמגרשים, ונתן את המלצתו באשר לדרך הראויה לפירוק השיתוף (עמ' 13-12 לחוות הדעת):

"בשל הרכב המגרשים, מאפייניהם וערכם, לצד יחסי הבעלות בין השותפים, לא ניתן ליצור חלוקה ללא שיתוף כלשהוא בין הבעלים. כל שניתן לעשות, הוא לפרק חלק מהשותפות, ע"י הקצאה של המגרשים לבניה צמודת קרקע (מגורים א ומגורים ב) ל-4 הבעלים המחזיקים במרבית הזכויות ואת יתרת זכויותיהם, כמו גם את זכויות קבוצת סיני מלוכה וניסים, להקצות במגרש לבניה רוויה.

בהתאם, לאחר שבחנתי את ערכי המגרשים וערכי השווי, אני ממליץ לפעול כדלקמן:

א. לנצל את מגרש 172 בבינוי של – 4 יח"ד בלבד (במקום 5 המותרות בתב"ע) לקבלת מימוש אופטימלי של הזכויות במגרש.