ניצני אריאל בע"מ נ' משרד הביטחון

א. רקע עובדתי תמציתי

1. עיקרי הרקע העובדתי הרלוונטי להליך שכאן פורטו בפסק הדין מיום 19.12.16 (להלן: פסק הדין המקורי).

2. בתמצית ייאמר כי התובעת, אשר רכשה זכויות במקרקעין המצויים באיזור העיר אריאל, טענה כי הנתבעת התנהלה באופן רשלני ביחס למקרקעין בשני עניינים: ראשית, בכך שהחליטה בשנת 2009 על השעיה זמנית של הליכי בנייה במרחבי התכנון של ההתיישבות הישראלית ביהודה ובשומרון, בהתאם להחלטת וועדת השרים לענייני בטחון לאומי ולצו שהוציא המפקד הצבאי באזור יהודה ושומרון (בפסק הדין המקורי ולהלן: צו התליית הבנייה); ושנית, בכך שלאחר פקיעת תוקפו של אותו צו, היא נמנעה מלהיעתר לבקשה לחדש את חוזה הפיתוח המתייחס למקרקעין, וחידשה אותו רק בחלוף כשלושה עשר חודשים וחצי מהגשת הבקשה.

3. לטענת התובעת, התנהלות הנתבעת הסבה לה נזקים רבים, אולם בכתב התביעה שהוגש על סך של 1,133,000 ₪ נתבעו שני ראשי נזק: האחד, סכומי ארנונה ששילמה התובעת לאורך התקופה שבה לא הייתה יכולה לפעול במקרקעין; והשני, תשלום בסך של 300,000 ₪ ששילמה התובעת עבור אופציה לרכישת מקרקעין נוספים, ושלטענתה לא מומשה בשל אותה התנהלות של הנתבעת.

    

   ב. פסק הדין המקורי

4. במסגרת פסק הדין המקורי נדחתה התובענה, והתובעת חויבה בהוצאות הנתבעת כמפורט שם.

5. בפסק הדין נקבע, בין היתר, כי לא הוכח שנפל פגם כלשהו בהתנהלות הנתבעת בעניין ההחלטה על השעייה זמנית של הליכי הבנייה (פיסקאות 25-20 לפסק הדין המקורי), ובבחינת למעלה מן הדרוש נקבע גם כי לתובעת לא קמה עילה לפיצוי בגין עצם הפגיעה בזכות חוקתית שגרמה אותה החלטה (פיסקאות 38-26 לפסק הדין המקורי).

   עוד נקבע, וזהו החלק הרלוונטי לפסק הדין שכאן, כי לא הוכח שנפל פגם בהתנהלות הנתבעת בנוגע לחוזה הפיתוח לאחר תום תקופת ההשעיה הזמנית, אשר מקים לתובעת עילה לקבלת פיצוי. בין היתר צוין כי ספק אם לנתבעת קיימת חובה כלפי מי שמכרה לתובעת את הזכויות במקרקעין (להלן: המוכרת), ועוד יותר כלפי התובעת, לחדש את חוזה הפיתוח דווקא איתן ובמועד ספציפי (פיסקה 41); וכי גם אם קיימת חובה כזו, לא הוכח שהיא הופרה, משום שלא הוכח שבמקרה שכאן השיהוי בחידוש חוזה הפיתוח נבע מטעמים שלא כדין, להבדיל מטעמים ענייניים, כגון שיקולים מדיניים וביטחוניים שהנתבעת רשאית לשקול בהחלטה מעין זו (פיסקאות 49-42).

6. בפסק הדין הובאו חלקים שונים מעדותו של יועץ שר הביטחון לענייני התיישבות במועדים הרלוונטיים, מר איתן ברושי (להלן: מר ברושי), שהתייחס אל השיקולים שלטעמו עמדו ביסוד התנהלות הנתבעת בנוגע לחוזה הפיתוח בתקופה שלאחר פקיעת צו התליית הבנייה. אביא את הדברים כלשונם:

   מר ברושי העיד כי "ביהודה ושומרון חלים כללים אחרים מאשר חלים באזורי מדינת ישראל בגבולות שעד 67. הזכויות של מי שמחזיק בחוזי הפיתוח נגזרות משיקול דעת מדיני. זה היה תמיד וזה היום וכל מי שרצה לבנות ביו"ש ידע מה הכללים לפני שרכש... כל פעם חוזרים מחדש לסמכות שהיא שר הביטחון... ובכל שלב צריך אישור דרג מדיני" (עמוד 11 לפרוטוקול שורות 12-17). גם בהמשך העיד מר ברושי כי "יש חמש או שש פעמים במהלך ההליך שצריך לקבל את אישור שר הביטחון עד לבנייה. בכל תחנה יש שיקול דעת. לא צריך לפרטם, מדובר על שיקולים עניינים או ביטחוניים" (עמוד 12 לפרוטוקול שורות 10-12). מר ברושי הוסיף והעיד כי בשל אותה ייחודיות, "אין נוהל של לו"ז שקשור לאזורים שאינם בתחום יהודה ושומרון, אין נוהל שאומר אחרי 30 יום צריך לקבל אישור מסוים... זו לא רגולציה רגילה... פרק זמן סביר של יהודה ושומרון וזה יכול לקחת שנים, ההכרעות בטחוניות מדיניות ולא נדלניות" (עמוד 13 לפרוטוקול שורות 1-8; בעניין הייחודיות של הליכים בנוגע למקרקעין המצויים באיזור ראו גם את עדותה של גברת מתתיהו בעמוד 14 שורות 22-23). עוד העיד מר ברושי כי ההחלטה לגבי מקרקעין מסוימים מושפעת משורה של גורמים, לרבות עיתוי ההחלטה וכן נתוני אותם מקרקעין, ובלשונו "יש שאלה של מיקום, במיקום יש דירוג בקבלת החלטות, גם בעיתוי, גם בכמות, בכפוף לכללים של בניה לפי אישורים" (עמוד 13 לפרוטוקול שורות 15-19; ראו גם עמוד 11 שורות 18-20). מכאן, שמתן אישורים לגבי מקרקעין מסוימים אינו מלמד בהכרח כי היה מקום ליתן אישורים גם לגבי מקרקעין אחרים (פיסקה 43 לפסק הדין המקורי).