שגב ואח' נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ

לפניי תביעה כספית על סכום של 76,140 ₪ בגין איחור במסירת דירה, וזאת לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: החוק).

רקע עובדתי ויריעת המחלוקת - בתמצית שבתמצית

ביום 23.4.2018 חתמו הצדדים על הסכם אשר במסגרתו התובעים רכשו מהנתבעת דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית - חיזוק והוספת דירות (תמ"א 38) בבניין המצוי בעיר ראשון לציון (להלן: הפרויקט). בהסכם המכר נקבע כי מועד מסירת החזקה בדירה יחול ביום 1.12.2018 (או תאריך נדחה שייקבע בהתאם להוראות ההסכם – ראו סעיפים 10-9 להסכם המכר וכן סעיף 8 לנספח ג' להסכם). יצוין כי הנתבעת עצמה רכשה את הזכויות בפרויקט מחברת יובל בנייה ונכסים בע"מ (להלן: יובל בנייה), וזאת לאחר שחברת יובל בנייה נקלעה לקשיים כלכליים אשר הובילו אותה להליכי פירוק. רכישת הפרויקט על ידי הנתבעת אושרה על ידי בית המשפט שעל הפירוק ביום 7.2.2017.

בין הצדדים ניטשת מחלוקת לגבי מועד מסירת החזקה בדירה. לטענת התובעים, הדירה נמסרה לחזקתם ביום 10.6.2020, במועד החתימה על פרוטוקול המסירה (נספח 9 לתצהיר הנתבעת); אם כי הם אינם מכחישים שעוד בחודש פברואר 2019 הנתבעת איפשרה להם לאחסן את חפצי המיטלטלין שלהם בדירה. הנתבעת, מצידה, טוענת כי החזקה בדירה נמסרה לתובעים עוד בחודש פברואר 2019, וכי מאז (או ממועד סמוך לכך) התובעים אף מתגוררים בדירה בפועל. יצוין כי אין חולק על כך שטופס 4 לבניין התקבל ביום 7.4.2020. מחלוקת נוספת בין הצדדים מתייחסת לטענת הנתבעת שלפיה גם אם חל עיכוב במסירת הדירה לתובעים, הרי שהיא פטורה מתשלום פיצוי בגין העיכוב וזאת מן הטעם שהעיכוב נגרם כתוצאה מנסיבות חיצוניות שאינן בשליטתה.

מטעם התובעים הוגש תצהיר של התובע 1, ואילו מטעם הנתבעת הוגש תצהיר של מנהל הנתבעת, מר בוריס הנדלמן. שני המצהירים נחקרו על תצהיריהם במסגרת דיון ההוכחות. לאחר סיום שלב ההוכחות הצדדים הגישו סיכומים מטעמם, ועתה הגיעה עת ההכרעה.

דיון והכרעה

בבסיס דיוננו עומדת הוראת סעיף 5א לחוק, כנוסחו במועד הרלוונטי לעניין. כמו כן, יש להזכיר את סעיף 7א לחוק, הקובע כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה.

הסוגיה הראשונה שבה יש לדון הינה מועד מסירת החזקה בדירה לידי התובעים. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בקפידה, הגעתי לכלל מסקנה כי לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת שלפיה מועד מסירת החזקה חל בחודש פברואר 2019; וכי יש לקבוע שהחזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 4.6.2020. כך בשים לב, בין היתר, לשיקולים המצטברים הבאים:

• מנהל הנתבעת עצמו ציין, בסעיף 64.9 לתצהירו, את הדברים הבאים: "[...] וביום 1.3.2019 או בסמוך לכך, נמסרה לתובעים הדירה לצרכי אחסון למעלה מן הצורך" (ההדגשה שלי – ג'ל'ז'. ראו גם, סעיף 54 לתצהיר). מובן כי מתן גישה לדירה לצרכי אחסון, אינו יכול להיחשב כמסירת חזקה לכל דבר ועניין, כפי שמבקשת הנתבעת לטעון במסגרת סיכומיה.

   

• אין חולק על כך שהנתבעת שלחה לתובעים מכתב מיום 17.3.2020, אשר כותרתו "הנדון: דרישת תשלום מסירת דירות" ואשר במסגרתו דרשה מהתובעים לשלם את תשלומי ההצמדה בסך 16,860 ₪ (נספח 8 לתצהיר מנהל הנתבעת). בסעיף 1 למכתב ציינה הנתבעת כך: "אנו בשלבי סיום של קבלת טופס 4, לקראת מסירת הדירות" (ההדגשה שלי – ג'ל'ז'). בכך יש כדי ללמד כי הנתבעת עצמה לא סברה, בזמן אמת, שהדירה כבר נמסרה לתובעים. ודוק: מנהל הנתבעת אמנם העיד כי נוסח המכתב אשר נשלח לתובעים התבסס על "[...] שטנץ ששלחו לכל הדיירים" (עמ' 14 שורה 19 לפרוטוקול הדיון מיום 6.11.2022). ואולם טענה זו לא הוכחה; ומכל מקום קשה להתעלם מן הדברים הברורים שנכתבו על ידי הנתבעת עצמה בזמן אמת, ובפרט כך על רקע העובדה שהמכתב נכתב לאחר הגשת התובענה דנן.

   

• אין חולק על כך שביום 10.6.2020 חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו "פרוטוקול מסירת החזקה בדירה" (נספח 8 לתצהיר מנהל הנתבעת). בסעיף 3 למסמך צוין כי "הרוכש מאשר כי מועד חתימת פרוטוקול זה מהווה מועד מסירת החזקה בדירה בהתאם להסכם המכר" (ההדגשה שלי – ג'ל'ז'). מדובר בראיה מפורשת לגבי מועד מסירת החזקה בדירה, וגם כאן אדגיש כי פרוטוקול המסירה נחתם לאחר הגשת התובענה דנן. לא למותר להוסיף ולציין כי אין בנמצא פרוטוקול מסירה, או מסמך דומה אחר, מחודש פברואר 2019.

   

• כחלק מגרסת הנתבעת שלפיה החזקה בדירה נמסרה לתובעים עוד בחודש פברואר 2019, טענה הנתבעת שהתובעים התגוררו בדירה בפועל החל מחודש פברואר 2019 או בסמוך לכך. אלא שהנתבעת לא הביאה כל ראיה לתמיכה בטענה זו, למעט עדותו של מנהל הנתבעת עצמו. אין בידי לקבל את דברי מנהל הנתבעת, שלפיהם אילו רק היה יודע כי קיים ספק לגבי מגורי התובעים בדירה מהמועד הנטען - היה מביא עדים על מנת להוכיח זאת (עמ' 12 שורות 14-9 ועמ' 14 שורה 5 לפרוטוקול הדיון מיום 6.11.2022). אכן, בעת שהנתבעת הגישה את ראיותיה בהליך זה, גדרי המחלוקת כבר היו ידועים. ממילא יכולה הייתה הנתבעת להביא ראיות שונות לתמיכה בטענה בדבר מגורי התובעים בדירה. משלא עשתה כן, ומשהתובע 1 הכחיש בעדותו את הדברים - יש לקבוע כי הטענה לא הוכחה.

   

• לאמור עד כה מתווסף הנתון, שטופס 4 לבניין התקבל רק ביום 7.4.2020, זמן רב לאחר מועד המסירה הנטען על ידי הנתבעת וכחודשיים ימים לפני מועד החתימה על פרוטוקול המסירה (וראו בהקשר זה גם את האמור בסעיפי משנה 9.2-9.1 להסכם המכר).

   

אדגיש, כי לא נעלמו מעיניי האינדיקציות השונות שהועלו על ידי הנתבעת לתמיכה בטענתה כי מסירת החזקה בדירה בוצעה בחודש פברואר 2019. בהקשר זה ציינה הנתבעת, בין היתר, כי התובעים שילמו את מלוא יתרת התמורה החוזית עבור הדירה (קרן בלבד) כבר בחודש פברואר 2019, וזאת שעה שמשטר התשלומים שבהסכם המכר ("נספח תשלומים" - נספח ג' להסכם) קובע כי התשלומים השני והשלישי צריכים להתבצע רק בסמוך לפני מועד המסירה. ואולם, התובע 1 הסביר בעדותו מדוע יתרת התמורה שולמה במועד ששולמה (עמ' 8 שורות 28-1 לפרוטוקול הדיון מיום 6.11.2022). כך או כך, אין בטענה האמורה, כמו גם ביתר הטענות שהועלו על ידי הנתבעת, כדי להטות את הכף בעניין מועד מסירת החזקה. ובמילים אחרות: גם לאחר שהבאתי בחשבון את טענות הנתבעת, אני סבור כי הכף נוטה - בבירור - לעבר המסקנה שמסירת החזקה בדירה בוצעה ביום 10.6.2020.

נוכח הקביעה שלפיה מועד מסירת החזקה בדירה חל ביום 10.6.2020, יש להמשיך ולדון בטענה הנוספת של הנתבעת, שלפיה היא פטורה מתשלום פיצוי בגין העיכוב במסירה מן הטעם שהעיכוב נגרם כתוצאה מטעמים מוצדקים אשר לא היו בשליטתה (לעניין זה ראו, סעיף 5א(ג) לחוק וסעיף 10 להסכם המכר). בהקשר זה מעלה הנתבעת מספר טעמים מרכזיים לעיכוב, ובהם: כשלים וליקויים בבנייה שהתגלו לאחר שהנתבעת רכשה את הפרוייקט מיובל בנייה; אופן התנהלות הדיירים בבניין, אשר נמנעו מלמסור לה את ייפוי הכוח הדרוש לשם חתימה על תכנית שינויים; ואופן התנהלות העיריה / הוועדה המקומית, אשר סירבו לתת טופס 4 על שם הנתבעת, מן הטעם שבהיתר הבנייה המקורי צוין שמה של יובל בנייה.

דינה של טענת הנתבעת לפטור מחבות של תשלום פיצויים בגין העיכוב במסירה - להידחות. בהקשר זה אין לי אלא להפנות בהסכמה לניתוח המשפטי המפורט המופיע בפסק דין שניתן בתביעה דומה, אשר הוגשה על ידי רוכשים של אחת מהדירות האחרות באותו בניין (ת"א (שלום ראשל"צ) 3039-10-19 רווח נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ, פיסקאות 35-27 (17.5.2022)).

אוסיף מספר הערות ודגשים משלי ביחס לסוגיה האמורה:

• מנהל הנתבעת עצמו הודה בעדותו כי לא בחן את טיבו ואת כדאיותו הכלכלית של הפרויקט מספיק לעומק, טרם רכישתו מיובל בנייה, וכי "[...] עשיתי טעויות בהערכת הפרויקט, גם באיכות העבודה" (עמ' 11 שורות 10-9 לפרוטוקול הדיון מיום 6.11.2022). מובן כי לא ניתן לומר על טעויות אלה שהן אינן בשליטת הנתבעת. זאת ואף זאת: רכישת הפרויקט על ידי הנתבעת אושרה על ידי בית המשפט שעל הפירוק ביום 7.2.2017, ואילו הסכם המכר בין התובעים לבין הנתבעת נחתם ביום 23.4.2018, למעלה משנה וחודשיים לאחר מכן. כלומר, גם בהתעלם מן הטעויות שנעשו עובר לרכישת הפרויקט, היה בידי הנתבעת די והותר זמן לאתר את מלוא הליקויים והכשלים לפני החתימה על הסכם המכר עם התובעים, ולקבוע את מועד מסירת החזקה לתובעים בהתחשב במשמעויות הנגזרות מאותם ליקויים וכשלים.

   

• אני סבור כי הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח את קיום הנסיבות שפורטו על ידה כטעמים נטענים לעיכוב, כמו גם את העיכובים שנגרמו בגינן של אותן נסיבות. כך או אחרת, גם אם הנתבעת הייתה עומדת בנטל האמור - לא היה בכך כדי לסייע לה, מן הטעם שמדובר בנסיבות שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן מוטל עליה (ראו והשוו גם, ת"א (שלום ראשל"צ) 37989-07-17סימל נ' קרן פז חברה לבנין בע"מ, פיסקה 13 (2.5.2021)).

   

• למען שלמות התמונה אציין כי העובדה שסעיף 10 להסכם המכר בין הצדדים קובע קשת רחבה של נסיבות אשר מובילות לדחיית מועד המסירה - אינה יכולה להועיל לנתבעת. כך, שכן הלכה למעשה יש לראות בהוראה האמורה משום תניית פטור אשר אינה עולה בקנה אחד עם ההוראה הקוגנטית שבסעיף 5א לחוק (ראו והשוו, רע"א 6605/15 ‏שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.2.2016)).

   

על רקע כלל האמור לעיל, אני קובע כי הנתבעת מחויבת לשלם לתובעים פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה, וזאת ביחס לפרק הזמן שמיום 1.12.2018. לעניין זה אציין כי אין למעשה מחלוקת בין הצדדים על סכום הפיצוי החודשי (והוא אף קבוע בסעיף 10.5 להסכם המכר): 6,000 ש"ח לחודש בגין כל אחד משמונת החודשים הראשונים; ו-5,000 ש"ח לחודש בגין החודשים שלאחר מכן. הצדדים אף הסכימו ביניהם כי התביעה תתייחס לתקופה שעד ליום 1.5.2020, ובכך תמוצה הזכות לפיצוי בגין עיכוב במסירת החזקה בדירה (ככל שהיא קיימת). כמו כן, הוסכם על הצדדים כי מסכום הפיצוי יש לקזז הפרשי הצמדה בסכום של 16,860 ש"ח, שאותם התובעים טרם שילמו לנתבעת (לגבי עניינים אלה ראו, עמ' 4 שורה 19 – עמ' 5 שורה 2 לפרוטוקול הדיון מיום 6.11.2022).

יוצא אפוא, כי סכום הפיצוי הכולל שלו זכאים התובעים עומד על 76,140 ש"ח, וזאת על פי החישוב הבא: 8 חודשים - מיום 1.12.2018 ועד ליום 31.7.2019 - כפול 6,000 ש"ח לחודש; ועוד 9 חודשים – מיום 1.8.2019 ועד ליום 1.5.2020 – כפול 5,000 ש"ח לחודש; בקיזוז הפרשי הצמדה בסכום של 16,860 ש"ח.

התוצאה היא שהתביעה מתקבלת במובן זה שאני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 76,140 ₪, בצירוף הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין שאותם מצאתי להעמיד על סכום כולל של 12,500 ₪ (בשים לב למכלול נסיבות העניין, לרבות הסכום שנפסק ומספר הדיונים שהתקיימו).

זכות ערעור כדין.

ניתן היום, י"ב אדר תשפ"ג, 05 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.