עדיני נ' שלמיאב ואח'

מבוא;

1. התובעת הגישה תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו הערת האזהרה שנרשמה ביום 19/12/20 מכוח שטר מס' 66554/220/1 לטובת המשיבים על זכויות התובעת במקרקעין הידועים כגוש 10572 חלקה 6 ( להלן: "המגרש" או "המקרקעין") נרשמה שלא כדין ודינה מחיקה.

    

2. במקביל, הנתבעים הגישו תביעה שכנגד ובגדרה עתרו להצהיר כי חוזה המכר מיום 9/11/2014 –שבוטל, עדיין בתקף וכי הנתבעים בעלי הזכויות, מכוחו, במקרקעין.

    

   רקע עובדתי נדרש;

    

3. התובעת, בשנות התשעים לחייה, הבעלים הרשום של 1/4 מהזכויות במקרקעין (1,075 מ"ר) , וזאת מיום 30/6/2014; הזכויות במקרקעין נרשמו מכוח צו ירושה של בן זוגה נתן עדיני ז"ל ( להלן "המנוח" או "בעלה המנוח").

    

4. התובעת התקשרה עם הנתבעים בהסכם ביום 9/11/2014 ,למכירת זכויותיה במקרקעין, ועל יסודו של הסכם זה נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים ביום 11/11/2014. באותו מעמד אף נחתם נספח לחוזה המכר- עליו נעמוד בהמשך. ההסכם על הנספח צורפו נספחים 1 ו-2 למוצג ת/2 (להלן: "הסכם המכר" "הנספח להסכם המכר").

    

5. בחלוף תקופה קצרצרה, ביטלו הצדדים את הסכם המכר וזאת על ידי חתימת הסכם לביטול הסכם המכירה ( נספח 4 למוצג ת/2) ( להלן: "הסכם ביטול המכר"); באותו מעמד חתמו הצדדים גם על

   ( נספחים 5-8 למוצג ת/2).

   • תצהיר ביטול הסכם המכר,

   • בקשה לביטול הערת אזהרה,

   • בקשה לרישום מקרקעין

   • והנתבעים חתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך ביטול הערת האזהרה.

      

6. בעקבות ביטול הסכם המכר, בוטלה הערת האזהרה נרשמה לטובת הנתבעים, כמוסכם והושב להם כל הסכום ששולם על ידם על חשבון התמורה החוזית.

    

7. בחלוף מספר שנים מביטול הסכם המכר רשמו הנתבעים הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין על יסוד הסכם המכר שכאמור בוטל, והערת אזהרה כזו נרשמה בהתאם לשטר 66554/220/1.

    

    

   ביטול הסכם המכר;

    

8. התובעת הוכיחה שהסכם המכר בוטל בהסכמת שני הצדדים. שני הצדדים חתמו על הסכם ביטול המכר שקבע בצורה מפורשת: "ההסכם מיום 9/11/14 בטל ומבוטל מבלי שישולם תשלום כלשהו לצד כלשהו" עוד נקבע בו שהצדדים יחתמו על תצהירי ביטול העסקה והקונים ימחקו את הערת האזהרה. התובעת הביאה עדות ישירה לאירוע החתימה, הנתבעים חתמו בפני עו"ד שרון עוקבי שאישר בחקירתו שהוא החתים את התובעת והנתבעים על מסמכי הביטול כעולה מנספחים 4-8 ל -ת/2 ( עמוד 5 לפרוטוקול שורות 35-38 ועמוד 6 שורות 1 עד 7).

    

9. אם כך, לא היה ביטול הסכם המכר ביטול חד צדדי, אלא ביטול מוסכם על דעת שני הצדדים שקיבל ביטוי מפורש בחתימת הסכם לביטול המכר, אשר שני הצדדים פעלו על פיו וקוים על ידם בסמוך לחתימתו. הנתבעים ביטלו את הערת האזרה וחתמו על כל המסמכים הקשורים בביטול הסכם המכר, והתובעת השיבה את הכספים שקיבלה על חשבון התמורה.

    

10. הנתבעים הודו בביטול הסכם המכר, וביטול רישום ההערה וכן בקבלת הכספים ששולמו בחזרה. תחילה הדבר קיבל ביטוי בכתב התשובה בסעיף 30 ציינו הנתבעים: " לפיכך, ובנסיבות אלו ולאחר שעדיני שיכנע את שמואליב בכל האמור לעיל, ולבסוף השלימו עם ביטול העסקה, ביטול הערת האזהרה לטובתם והסכימו לקבל חזרה את הסך של 100,000 ₪ ששילמו לעדיני ע"ח התמורה.". הדבר חזר על עצמו במוצג נ-3 בסעיף 29 בגדרו נתבע מס' 1 הצהיר שהוא השלים עם ביטול העסקה ע"י עדיני וביטול הערת האזהרה. קיימת הודאה בביטול ההסכם המכר גם אם בתוך כך שהנתבע מקפל בתוך ההודאה טענה שאינה נכונה לפיה הביטול נעשה מצד התובעת.

     

11. בחקירתו הנגדית הודה נתבע מס' 1 שהחתימה על אגד המסמכים שנחתמו לביטול העסקה, לרבות הסכם הביטול וייפוי הכוח הבלתי חוזר, דומה לחתימתו, ואין בפיו כל טענת זיוף. כך השיב העד( עמוד 38 שורות 3-16):

    

     

12. זאת ועוד, עו"ד לסרי העד מטעם הנתבעים אישר בעדותו שידע על ביטול ההסכם המכר וכי הכספים ששולמו על ידי נתבעים, ע"ח התמורה, הושבו לידיהם, הדברים נאמרו מפורשות במסגרת חקירתו הנגדית( ראו עמ' לפרוטוקול 54 שורות 8-13 לפרוטוקול הדיון).

     

13. אך כך, התמונה העובדתית די ברורה, הסכם המכר בוטל על ידי שני הצדדים בהסכם מפורש והצדדים פעלו בהתאם להסכם הביטול, דבר שהביא לביטול הערת האזהרה שנרשמה מכוחו ולהשבת הכספים ששולמו ע"ח התמורה. הנתבעים אף חתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר שנועד להוציא אל הפועל את ביטול ההסכם ולהסמיך את עורכי הדין לפעול לבטל כל רישום שנרשם בעקבות הסכם המכר. חתימת ייפוי כוח בלתי חוזר והסמכת צדדים שלישיים ( עו"ד עוקבי ועו"ד לסרי), מעידה כאלף עדים על הסכמה הדדית לביטול ההסכם המכר, ומלמדת שמדובר בביטול שאין הנתבעים יכולים לחזור בהם ממנו. בשים לב למשמעויות שהוקנו לייפוי כוח בלתי חוזר, אשר בהתאם להלכה הפסוקה יש לראותו, ככלל, כהתחייבות בכתב שלא לחזור, ולא תהיה אפשרות לבטל את ההסכמה בדבר ביטול הסכם המכר (אף הדבר זכה לעיגון ברור בסעיף 2 לייפוי הכוח).

     

14. אם כך, רישום הערת האזהרה מכוח הסכם שבוטל, נעשה בניגוד להסכמות בין הצדדים ובחוסר סמכות, ודין הערת האזהרה להימחק.

     

    התביעה שכנגד;

     

     

15. הסעד העיקרי שנתבקש בתביעה שכנגד הינו ביטול הסכם הביטול מחמת פגם של הטעייה. כידוע, העילה לביטול הסכם הביטול כתוצאה מהטעייה נמנית עם העילות המקנות לצד הנפגע את האפשרות לבטל חוזה מחמת פגם ברצון. מדובר בעילות של טעות, הטעייה, כפיה ועושק (ראו דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים ב 785 (1992)). ההטעיה, שיסודותיה קבועים בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים), עשויה להיווצר באמצעות מצג שווא שהוצג לצד הנפגע- הנתבעים (קרי, הצהרה כוזבת שאינה משקפת את המציאות) או בדרך של הימנעות מגילוי מידע אשר בנסיבות העניין מוטלת הייתה חובה למוסרו (ראו, ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, פיסקה 12 (השופט ע' פוגלמן) (6.6.2011).

     

16. המונח "טעות" בדיני חוזים משמעו "מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות. פער זה בין המצב העובדתי כפי שמדמה אותו הצד הטועה לבין המצב לאשורו הוא "טעות"" (ר' גבריאלה שלו "דיני חוזים - החלק הכללי" (תשס"ה, עמ' 276 )). "...טעות" בדיני החוזים משמעה הערכה שגויה של מציאות הדברים לאמיתה. ובמילים אחרות, מדובר בקיומו של פער בין המציאות כפי שהיא נתפסת בתודעת הצדדים ובין מציאות הדברים כהווייתה" (ר' ע"א 7920/13 עמיקם כרמל נ' אודליה טלמון, עמ' 10 – 11)).

     

17. באשר להטעיה, סעיף 15, שעניינו "הטעיה", על מנת שהצד הטועה יזכה בסעד של ביטול עצמי של ההסכם, נדרש הוא להוכיח, כי הטעות הנה תוצאה של הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, ובכלל זה קיומו של מצג שווא או אי גילוי עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות קמה חובה על הצד השני לגלותן, וקיומו של קשר סיבתי בין מצג השווא או אי הגילוי לטעות אליה נקלע הצד הטועה.

     

18. אין חולק בין הצדדים שהקרקע רשומה על שם התובעת, כך היה לפני חתימת הסכם המכר, וכך נותר עד עצם היום הזה. אין מחלוקת שהתובעת קיבלה את זכויותיה מכוח ירושת המנוח נתן עדני ז"ל כעולה מנסח הרישום וממסכים אחרים שהוצגו על ידי התובעת. התובעת גילתה לנתבעים, בזמן ניהול המו"מ לפני חתימת הסכם המכר, כי קיימת עסקה קודמת ונוגדת בדמות עסקת חליפין בין המנוח לבין עיריית חדרה. בהתאם לעסקת החליפין הבעל המנוח העביר את המקרקעין נשוא המחלוקת( חלקה 6 גוש 10572) לעיריית חדרה ובמקומה קיבל דירה הידועה כחלקה 114 גוש 10042 דירה מס' 214. לא ברור, עד כה , מדוע לא הושלם הרישום על שם עיריית חדרה עד היום.

     

19. כאמור, התובעת גילתה במסגרת המו"מ בעת עסקת המכר את דבר קיומה של עסקת חליפין בין בעלה המנוח לבין עיריית חדרה. הדבר קיבל ביטוי מפורש בנספח להסכם המכר ( נספח 3 ל-ת/2 , להלן: "הנספח") שצוין בו:

     

    

     

    מעיון בנספח להסכם ובפרט בסעיף 3 לנספח, הנתבעים מאשרים שרכשו את המקרקעין בכפוף לזכויות העירייה או צד ג' כלשהוא במקרקעין ואם תהיה בעיה בהעברת הזכויות על שם הנתבעים , יבוטל הסכם המכר מבלי שהדבר יחשב להפרת הסכם. התמונה ברורה התובעת גילתה לנתבעים את המידע החיוני והמהותי בדבר קיומן של זכויות לעיריית חדרה במקרקעין, חרף הרישום ברשם המקרקעין, תוך הקניית זכות ביטול ההסכם לנתבעים תוך 6 חודשים ממועד כריתתו. אם כך, היה גילוי מפורט למידע שנמצא בידי התובעת בלבד ואין כל מחלוקת בנדון.

     

20. עולה השאלה האם הוכח קיומה של עסקת חליפין? בעניין זה הוכח בפני קיומה של עסקת חליפין בין עיריית חדרה לבין המנוח להחלפת הקרקע, עסקה שיצאה אל הפועל, ורישום הזכויות על שם עיריית חדרה טרם בוצע. עידיות גב' הדר עדיני ועו"ד שרון עוקבו, היו ברורות ונתמכות במסמכים רבים כגון: הסכם החליפין עצמו (נספח 10 ל-ת/2); אישור העיריה מיום 17/12/1978 אישור עסקת החליפין ( נספח 11ל-ת/2). עוד צורפו מסמכים רבים ותומכים בגרסה זו ,לרבות דיווח על העסקה לרשויות המס (נספח 12 ל-ת/2) וכן אישורים נוספים מאת רשויות המס בדבר תיקון החיוב במס והחלטה בהשגה בעניין חישוב המס.

     

    מסמכים אלו מוכיחים דבר קיומה של עסקת חליפין בין המנוח המוריש של התובעת לבין עריית חדרה, הדבר מלמד שהזכויות במקרקעין שייכים לעיריית חדרה על פי אותם מסמכים, ולא מדובר בטענה בעלמא, אלא מדובר בעסקת חליפין שהוכח קיומה בהתבסס על מסד ראיות משמעותי. אין בעובדה כי הרישום עדיין על שם התובעת כיורשת המנוח, כדי לאיין או להמעיט מקיומה של עסקת החליפין, הגם שלא הובהר עד תום מדוע הבעלות במקרקעין טרם עברה על שם העירייה.

     

21. לתובעת שנכנסה בנעלי בעלה המנוח קיימות טענות בעניין עסקת החליפין כעולה מנספח 13 ל-ת/2, המכתב נשלח לעירייה בשנת 2004 ומלמד על טענות התובעת כלפי העירייה, אך לא נטען כי המנוח ובנעליו התובעת, מבקש לבטל את עסקת החליפין, המכתב הוא סקירה של טענות של המנוח בעניין עסקת החליפין, בסופו מבקש המנוח מציאת פתרון לטענות אלו.

     

22. בבסיס הרצון לבטל את הסכם המכר מצד התובעת, עומדת שאלת בעלותה במקרקעין וקיומה של עסקת החליפין. לאחר חתימת ההסכם, פנתה התובעת באמצעות עורך דין מטעמה ביום 4/12/14 בהודעת ביטול וזאת לאחר עיבוי נוסף ומשמעותי של מסמכים שמוכיחים את קיומה של עסקת החליפין. התובעת בגדרי מכתבה מודיעה כי " עולה בבירור כי הנכס אינו שייך לגב' עדיני אלא לעירית חדרה בשל עסקת חליפין שנעשתה בין בעלה המנוח לבין עריית חדרה"( סעיף 4 למכתב שהוא נספח 14 ל-ת/2), אי לכך, הודיעה התובעת על ביטול ההסכם.

     

23. הודעת הביטול שהייתה מטעם התובעת הפכה במועד מאוחר (22/12/14) להסכם ביטול עליו חתומים גם הנתבעים. לטענת הנתבעים - שעליהן מוטל נטל השכנוע בעניין ההטעיה, הקרקע של התובעת ולא שייכת לעיריית חדרה, מכאן הטעות שנפלה שבאה בעקבות מידע שגוי ולא נכון שנמסר על ידי התובעת שהביא להטעיה שגרמה לנתבעים לחתום על הסכם הביטול על צירופיו.

     

24. הנתבעים, לא הביאו בפני כל תשתית עובדתית שיש בה כדי להפריך את דבר קיומה של עסקת החליפין בין עיריית חדרה לבן המנוח, ההפך הוא הנכון. התובעת הציגה שלל ראיות ,המבססים ברמה המספקת קיומה של עסקת החליפין, לרבות מכתבים מאוחרים מטעם המנוח עדיני, לעיריית חדרה. אין זה נכון כפי שנסו הנתבעים לטעון שמדובר בגרסה כבושה כלל ועיקר. מהיום הראשון הודיעה התובעת שקיימת עסקת חליפין, הדבר קיבל ביטוי בנפסח להסכם המכר, ולפני הביטול פנתה במכתב שצורף לתצהיר מטעמה ת/2 נספח 14, הנתבעים קיבלו מכתב זה ואין על כך כל מחלוקת( סעיף 14 למוצג נ/4 ) ובמסגרתו הודיעה התובעת לנתבעים, לאחר חתימת הסכם, טרם ביטול ההסכם, בסעיף 4, כדלקמן:

    

     

    ובהמשך, בסעיף 6, באותו מכתב:

     

    

    

    אם כך, לאחר חתימת ההסכם ולפני הסכם הביטול, הודיעה התובעת לנתבעים שמצאה עוד ראיות ומסמכים נוספים שמבססים את קיומה של עסקת החליפין, ולא מדובר בגרסה שנולדה לקראת המשפט כפי שטענו הנתבעים.

     

25. טוב עשתה התובעת שביקשה לבטל את ההסכם ואף שכנעה את הנתבעים לחתום על הסכם לביטול הסכם המכר, נוכח העובדה כי המקרקעין הועברו בהסכם החליפין לידי העירייה, חרף הרישום ברשם המקרקעין, וקיים ספק רב בדבר אפשרות התובעת למכור את המקרקעין ובכך לגרום לתאונה משפטית, שרצוי להימנע ממנה. בין אם התובעת התחרטה על ביצוע העסקה עם הנתבעים, ובין חששה מלהסתבך עקב קיום עסקה כזו, אין הדבר מעלה או מוריד והתובעת עשתה נכון בעת שהביאה לביטול ההסכם ומכירת זכויותיה שעה שקיימת עסקה נוגדת שבתוקף.

     

26. רצון הנתבעים הן בהסכם והן כעת לקבל על עצמם סיכון בלקיים את העסקה, אין בו כדי לשנות דבר, הביטול גרם למניעת תאונה משפטית בקיום עסקה נוגדת, והוצגו מספיק ראיות המבססות קיומה של עסקה קודמת בזמן. זאת ועוד, התובעים היו מודעים לדבר, ואף קיבעו לעצמם דרך מילוט אם לא יהיה ניתן לקיים את העסקה ולרשום את הנכס על שמם, וזאת באמצעות ביטול ההסכם, מבלי שהדבר יחשב כהפרה.

     

27. הנתבע אישר בחקירתו שלא פנה לעירייה כדי לבחון את נכונות קיומה של עסקת החליפין עם העיריה, הנתבעים לא טרחו ,לפני הגשת התביעה, לפנות לעירייה כדי לברר את נכונות הטענה, על מנת להוכיח קיומה של הטעות. הנתבע ממשיך לטעון כי הוצג בפניו מצג שווא, לפיו הבעלות במקרקעין של התובעת, אך לא נוקט באף פעולה מול העיריה לאחר ביטול ההסכם ואף לפני הגשת התביעה כדי להוכיח טענה זו. נתבע מס' 1 השיב בחקירתו הנגדית בצורה ברורה לפיה לא בדק בעירייה ולא בחן במשרדי העירייה כל בירור אודות זכויות העירייה בנכס, מעבר לשאלת הרישום בלשכת רישום המקרקעין. אי לכך אין בידי הנתבעים כל ראיה או בדל ראיה כדי לבסס טיעון בדבר טעות מצדו או מצג שווא מטעם התובעת כלל ועיקר. התשתית העובדתית שנטענה בידי התובעת, הן בשלב עסקת המכר או בשלב ביטול הסכם המכר, נותרה כפי שטענה אותו התובעת, אי לכך אין כל טעות שנפלה אצל הנתבעים ואין כל מצג שווא מצד התובעת, ההפך הוא הנכון. התובעת בפעולה כפי שפעלה נהגה נכון וכאדם הגון וישר, כשביקשה לבטל עסקה נוגדת, ולוותר על כספים, והביאה לביטול העסקה, חרף הכיסוי החוזי שהנתבע לא יבוא אליה בכל טענה.

     

28. כדי לעמוד על העדר כל ראיה מטעם הנתבעים יש להפנות לחקירתו של נתבע מס' 1 בעמוד 48 לפרוטוקול כדי להבין שלא בדק ולא בחן ולא עשה כל מאמץ להוכיח את טענתו, שקיימת טעות שנגרמה בעקבות מצג שווא , שגרמה לו לחתום על הסכם הביטול , כל שיש בידו רישום במקרקעין, שאינו מעלה או מוריד. כלשונו של הנתבע בחקירתו:

     

     

    

     

    ובהמשך:

    

29. גרסת הנתבעים שהתובעת הטעתה אותם, טרם הביטול, גרסה מופרכת, נטענה ללא כל ביסוס, ומשניתנה להם ההזדמנות להוכיח טענה זו עולה בבירור, שאין בידיהם כל ראיה בנדון. הנתבע בחקירתו הודה שאין בידיו כל ראיה. כך הנתבע השיב לגבי טענת המרמה:

     

    

     

    ובהמשך בעמוד 50 לפרוטוקול:

    

     

30. הנתבעים לא הצליחו להוכיח קיומה של טעות, שכן ידעו המצב לאישורו ולא חל כל שינוי בציר הזמן מיום חתימת הסכם המכר, דרך הסכם הביטול וכלה במועד רישום הערת האזהרה, ידעו וגם ידעו על קיומו של הסכם החליפין וידעו שהזכויות של התובעת מוטלות בספק.

     

31. אין כל בסס לטענת המרמה או מצג שווא מצד הנתבעים. אלה ניסו להיתלות בעניין זה על קיומה של תכנית התחדשות עירונית, במסמכים שונים הקשורים בתוכנית צוין שהתובעת היא הבעלים. אין במסמך זה, כדי להושיע את הנתבעים כלל ועיקר. התובע קיבל מידע תכנוני שמאשר את קיומה של תוכנית זו טרם החתימה על הסכם המכר, וזאת ביום 16/9/14 ( נספח 6 לנ-3). ממנו עולה בבירור שגם מידע זה היה בידיהם של הנתבעים לפני חתימת ההסכם. גם יתר המסמכים כגון הוראות התכנית וטבלת האיזון הופקו שנים לפני הפעולה החד צדדית מטעם הנתבעים ברישום הערת האזהרה. מסמכים אלו מלמדים כי צוין שהתובעת היא הבעלים של הבעלים לפי הרישום בלשכת רישום המקרקעין- אין בו כל הודאה שלא קיימת עסקת חליפין ואין בו כדי להצביע שהתובעת רשאית למכור את המקרקעין, כלל ועיקר.

     

     

     

     

    סוף דבר;

     

32. לנוכח האמור אני מורה על קבלת התביעה ומורה על ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעים מיום 9/12/20 שנרשמה על פי שטר 66554/2020/1 .

     

33. הנני מורה על דחיית התביעה שכנגד, הסכם הביטול נחתם כשורה ואין כל עילה לביטולו, והסכם המכר מיום 9/11/2014 בוטל כדין.

     

34. אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט (החזר אגרה ושכ"ט עו"ד) בסך כולל של 30,000 ₪ כולל מע"מ. הסכום ישולם לידי ב"כ התובעת תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.

     

     

    ניתן היום, ח' חשוון תשפ"ד, 23 אוקטובר 2023, בהעדר הצדדים.