שלומיאן נ' מזרחי

לפניי תביעה ותביעה שכנגד של בעלי דירות בבית משותף. בתביעה העיקרית מבוקש להורות על חלוקת שימוש ייחודי בחצר, שהיא רכוש המשותף, בין התובעות ובין נתבע 1 ("מזרחי" או "הנתבע"). לחלופין מבוקש להורות על הפסקת שימוש ייחודי של הנתבע (ומי מטעמו) בחלק ממנה. כמו כן נתבעים דמי שימוש ראויים; לחייב את הנתבע במחצית מעלות הקמת יסודות הבניין שהתובעות הקימו, והנתבע השתמש בהם להרחבת דירתו; וסעדים נלווים. נתבע סך כולל של 420,000 ש"ח (לצרכי אגרה). התובע שכנגד עותר לחייב את הנתבעות שכנגד בדמי שימוש ראויים; בפיצוי על עיכוב בהרחבת דירתו כתוצאה מהתנגדות לבקשה להיתר בניה וסירוב לסלק בניה בלתי חוקית; ופיצוי על נזק לא ממוני בסך כולל של 582,000 ש"ח.

כתבי הטענות

כתב התביעה

1. עסקינן בבית משותף ברחוב אלכסנדר זייד 3 שבקריית שלום תל אביב, בו ארבע דירות, ורשום כחלקה 53 בגוש 6985. התובעות הן בעלות הדירה שבקומה העליונה בחלק הדרומי של הבניין (דירה 4, תת-חלקה 4). מזרחי הוא בעל הדירה שבקומת הקרקע, מתחת לדירת התובעות (דירה 2, תת-חלקה 1). נתבע 2 הוא אביו. נתבעים 4-3 שכרו את דירת מזרחי נכון למועד הגשת התביעה, ואינם מחזיקים בדירה כיום. נתבעים 12-10 הם בעלי הדירות בצד הצפוני של הבניין: המנוחה שולמית רייס ז"ל, שנתבעים 10 הם יורשיה, רשומה כבעלים של דירה 3 (תת-חלקה 3). נתבעים 12-11 הם הבעלים של דירה 1 (תת-חלקה 2). נתבעים 9-5 הם בעלי מקצוע וחברת ביטוח הקשורים להרחבת דירת מזרחי, שלכתחילה נתבעו בגין נזקים שגרמו לדירת התובעות. ההתדיינות נגדם הסתיימה בפסק דין מוסכם, וחלק זה של התביעה אינו רלוונטי ולא ייסקר.

    

2. בכתב התביעה נטען כי משך שנים, כעניין שבנוהג, חצר הבית המשותף (שהיא רכוש משותף) חולקה לשימוש ייחודי בין ארבע בעלי הדירות כדלקמן: דיירי דירת התובעות השתמשו ברבע החצר הפונה לרחוב שדרות ותיקים (החלק הדרום מערבי של החצר); בעלי דירת הנתבע השתמשו ברבע הפונה לרחוב אלכסנדר זייד (החלק הדרום מזרחי); בעלי דירת הנתבעת 10 השתמשו בחלק הצפון מערבי של החצר; ובעלי דירת הנתבעים 12-11 השתמשו בחלק הצפון מזרחי. בין החלק הצפוני לדרומי של הבניין הפרידה גדר, אך בין החצר הדרום מערבית (חצר התובעות) לחצר הדרום מזרחית (חצר הנתבעים) היה מעבר חופשי. בשטח שהיה בשימוש התובעות הייתה חניה מקורה בסככה בשטח של 18 מ"ר ומחסן שהיו בשימוש ייחודי של התובעות. לטענתן, הנוהג וההסכם בהתנהגות בעניין חלוקת השימוש האמורה נהגו משך כחמישים שנה.

    

3. בשנים 2011-2009 החלו נתבעים 2-1 ללחוץ על התובעת 1 ("לידה") ועל בעלה, ציון שלומיאן ז"ל ("המנוח"), אבי התובעת 2 ("מיטל"), לאפשר למזרחי להרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף. הנתבעים 2-1 קיבלו היתר להרחבת דירתם, אך נקבע בו תנאי המחייב להרוס את הבנייה הבלתי חוקית ברכוש המשותף שבנו לידה והמנוח: מחסנים, סככה וגדרות. משהבינו נתבעים 2-1 שלא יוכלו לממש את זכויות הבניה בלא להרוס את הבניה הבלתי חוקית, הם החלו להתנכל לתובעות (ולמנוח) בניסיון לשכנען להסכים.

    

4. על רקע זה ביום 8.6.2017 נחתם בין לידה והמנוח מזה ומזרחי מזה הסכם הקובע כך: (1) כל צד יוכל לנצל את זכויות הבניה הקיימות להרחבת דירתו ברכוש המשותף בלא צורך בהסכמת הצד האחר וללא תשלומי איזון; (2) הנתבע יהרוס את המחסנים ואת הגדרות הממוקמים ברכוש המשותף בלא לדרוש תשלום מהתובעות; (3) התובעות מאשרות שהן יודעות שהיתר הבניה שניתן לנתבע מחייב הריסת המחסנים, הסככה והגדרות; (4) הנתבע לא יתנגד למקם מחסן חדש בפינת החצר וכן לא יתנגד להרחבת דירת התובעות באמצעות בניה על הגג בלא צורך בתשלום וכפוף לכל דין; (5) אם התובעות יבנו קומה נוספת מעל דירתן, הן יוותרו על חלקן בזכויות השימוש ברכוש המשותף שבחצר הבית לטובת הנתבע ללא תמורה; (6) הנתבע לא יתנגד לכך שהתובעות ישתמשו בחלק הרכוש המשותף שבחצר לצורך חניית רכב או מחסן; (7) האמור בהסכם הוא כפוף לכל דין ועל פי חוק לרבות היתרי בניה.

    

5. התובעות טוענות כי חרף האמור בהסכם, הנתבעים השתלטו על שטח החצר שבו עשו התובעות שימוש בעבר, וכיום הם עושים שימוש ייחודי בחצר שבסמיכות לשתי הדירות (החצר הדרומית כולה). המעבר מרחוב זייד לשדרות הוותיקים שהיה פתוח דרך החצרות נחסם. הנתבעים הציבו עציצים כבדי משקל במעבר שבין החצר המשותפת בצד הדרומי ובין שביל הגישה. בכניסה לחצר מרחוב זייד (בצד הדרומי של הבניין) נקבע שער ברזל עם קודן כשהקוד רק בידי הנתבעים; מצד שדרות הוותיקים הם הציבו גדר (בכתב התביעה נכתב "חומה") ללא שער. בכך מנעו הנתבעים את גישת התובעות לשטח החצר שהוא רכוש משותף ושבעבר, כזכור, היה בשימושן. הנתבעים בנו דק מרוצף בחלק הפונה לשדרות הוותיקים, דבר שלטענת התובעות מנע את אפשרות השימוש והמעבר בחלק זה. במהלך העבודות הנתבעים קבעו צינורות ברכוש המשותף ובשביל הגישה לדירות האחרות והניקוז נותב לרחוב.