ר' ואח' נ' צבי ישעיהו ואח'

נגד 1. ש' ר' ת.ז. XXX 2. אפריים אמיר נוטריקה ת.ז. XXX

במרכז המחלוקת בין הצדדים האם הופר הסכם מכר בין התובע לנתבעים באופן המקנה לתובע את הזכות לביטולו.

1. התובע היה בעת הרלוונטית בעליה של זכות חכירה לדורות במגרש הנמצא בגבעת זאב. הוא בנה עליו יחידת מגורים צמודת קרקע בשטח כולל של 300 מ"ר. בסביבות אוגוסט-ספטמבר 2013 השכיר התובע את הנכס לנתבעים. כחודשיים מאוחר יותר חתמו הצדדים על הסכם מכר הנושא תאריך 20.11.13 לפיו רכשו הנתבעים מהתובע את מלוא זכויותיו בממכר, תמורת 3,150,000 ₪. במאי 2015 עברו הזכויות בממכר על שם הנתבעים.

כתבי הטענות

2. לטענת התובע עברו הזכויות בנכס עוד בטרם שילמו הנתבעים את מלוא סכום התמורה המוסכם ונותר חוב בסך 627,000 ₪, זאת על אף שאת התשלום האחרון בסך 1,320,000 ₪ היו אמורים הנתבעים לשלם בתוך ארבעה חודשים ממועד כריתת הסכם המכר. לטענתו בסוף יוני 2015, לאחר אינספור התראות ובקשות לפרוע את החוב שנענו בהבטחות מצד הנתבעים לקיים את החוב שלא קויימו, הודיע להם התובע כי בכוונתו לממש התראה שנתן למימוש זכותו, בחלוף 30 יום ממועד ההתראה, קרי סוף יולי 2015. ביום 2.8.15 הודיע התובע לנתבעים על ביטול ההסכם נוכח הפרתו היסודית ועל רצונו להשיב את דמי המכר ששולמו בנכוי פצוי מוסכם בסך 300,000 ₪ הקבוע בחוזה. לחילופין התבקש לראות בעצם הגשת התובענה הודעת ביטול.

לטענת התובע עומדת לו גם הזכות לבטל את החוזה מחמת הטעיה שכן הנתבעים הסתירו ממנו עובר לכריתת ההסכם את היעדר יכולתם הכלכלית לעמוד במחיר הרכישה ובמיוחד לא בלוח הזמנים שסוכם. עוד טוען התובע כי הוא זכאי לדמי שכירות בגין התקופה שבה לא שולם התשלום האחרון וזאת לאור הסכמת הצדדים כי הנתבעים ייחשבו כשוכרים עד להשלמת מלוא התמורה, ולקיזוז דמי השכירות האמורים, ולחילופין דמי שימוש ראויים מחיוב ההשבה. עוד עותר התובע לתשלום פצוי בגין עוגמת נפש.

3. לטענת הנתבעים נותרה יתרת חוב על חשבון התמורה שאינה עולה על סך 550,000 ₪ אך טרם הגיע מועד תשלומה שכן בין הצדדים נחתם נספח תמורה המשנה את תנאי התשלום שנקבעו בהסכם המכר ובהתאם לו טרם הגיע המועד לתשלום יתרת התמורה לתובע. ההסכמה לדחות את מועד התשלום היתה חלק מהסכמות מוקדמות ותנאי מוקדם לרכישה שאלמלא כן לא היו רוכשים את הבית, אותו שכרו עד לאותה עת, באותו מועד או באותו הסכום שנתבקש. הנתבעים "שודלו" לרכוש את הבית ולהעבירו על שמם בשל סכסוך גירושין בין התובע לרעייתו. לטענתם אף הקדימו תשלומים למוכר על חשבון התמורה. בנסיבות, לכל היותר יש לאפשר להם זמן התארגנות סביר לתשלום יתרת התמורה. עוד טוענים הנתבעים כי עיסקת רכישת הבית היתה שלובה בעיסקה נוספת של רכישת מגרש יחד עם שותפו לעסקים של התובע, נוטריקה (הנתבע שכנגד 2), ומאחר והצדדים היו אמורים לבצע ביניהם התחשבנות, הוסכם להשאיר פתוח את מועד גמר החשבון.

לטענת הנתבעים לא זו בלבד שסוכם כי עם התשלום הראשון לא יידרשו עוד הנתבעים לשלם דמי שכירות אלא אף סוכם שסכום של 40,000 ₪ ששולם על ידם עבור דמי שכירות מראש ייזקף על חשבון התמורה. לטענתם לא היה התובע זכאי להודיע על ביטול ההסכם ובמעשה זה הפר בעצמו את הסכם המכר, מה גם שהמכתב מיום 2.8.15 נמסר להם רק ביום 20.9.15 ולא קדמה לו כל התראה. לטענת הנתבעים הם זכאים בעצמם לקזז מיתרת התשלום את הפיצוי המוסכם ונזקים נוספים שנגרמו להם.

4. בכתב התביעה שכנגד שהוגש גם כנגד שותפו העסקי של התובע, אפרים נוטריקה, נטען כי שניהם הציגו עצמם כשותפים מלאים שאינם מבחינים בין רכושו של האחד לזה של האחר, כאשר נוטריקה הוא הדומיננטי ובחזית השותפות, לרבות בכל הנוגע לעניינים נשוא התביעה. נטען כי בעצם הגשת התביעה יש משום הפרת הסכם אשר מזכה את הנתבעים בפיצויים לפי ההסכם ולפי חוק התרופות, אותם יש לקזז מיתרת התמורה. מתבקשת בנוסף אכיפת ההסכם ( סעד נוסף שעניינו הצהרה על ביטול זכרון הדברים הנוגע למכר המגרש בעיסקה הנלווית עם נוטריקה והנזכר בתחילת כתב התביעה שכנגד אינו נזכר עוד בסופו בפרק הסעדים וגם לא בסיכומים וכפי הנראה נזנח).

5. בכתב ההגנה לתביעה שכנגד נטען כי לא התבקש כל סעד כנגד הנתבע שכנגד 2, ולא ברור מדוע צורף כנתבע. הנתבעים שכנגד הינם שותפים בחנות דגים בשוק מחנה יהודה ולא בבית נשוא התביעה וגם לא במגרש לגביו נחתם זכרון הדברים וכל ניסיון לקשור בין העיסקאות דינו להידחות. נטען גם כי כל סיפור הנספח להסכם המכר לא היה ולא נברא ומדובר בזיוף. בנוסף, לא היתה כל דחיפות במכירת הבית וכל נושא הגירושין הוא בגדר בדיה שכן הגירושין הסתיימו בשנת 2012.

עוד נטען כי הטענה ולפיה עצם הגשת התביעה מהווה הפרה של ההסכם, הינה בלתי נכונה עובדתית ומשפטית. הסעד של ביטול זכרון הדברים נזנח בהמשך התביעה שכנגד ואילו הסעד של אכיפת ההסכם ומתן תוקף של פסק דין לו הוא נטול בסיס משפטי מה גם שאם יתקבל הסעד בתביעה, הסעד האמור בתביעה שכנגד יתייתר. אשר לטענה בדבר הזכות לפיצוי מוסכם זו דינה להידחות ולו בשל היעדר משלוח הודעת ביטול כנדרש על פי החוזה. לבסוף נטען כי מכל סכום שייפסק, ככל שייפסק יש לקזז דמי שכירות אותם חייבים התובעים שכנגד לנתבע 1 בגין כל התקופה. גם הנתבע שכנגד 2 זכאי לקיזוז ככל שיקבע כי קמה עילת ביטול של זכרון הדברים.

תצהירים

6. לגירסת הנתבע בתצהירו הוא שכר את הבית מהתובע באמצעות שותפו וגיסו נוטריקה כחודשיים לפני הסכם הרכישה. נוטריקה, עימו היה בקשרי עבודה קרובים, ואשר הציג עצמו גם כבעלים משותף של הבית וכמיופה כוחו של התובע (ואף הציג בפניו יפוי כח), שכנע אותו לקנות את הבית, והסביר כי דחוף להם לסלק את המשכנתא ולמכור את הבית גם מסיבות אישיות הקשורות בגירושין ובנסיעה לארצות הברית. לגירסתו פגש לראשונה את התובע במשרדו של עו"ד דרך אשר הכין את הסכם המכר, מסמכי המכר ואת הנספח שבמחלוקת.

הוא עצמו לא התלהב מרכישת הבית אותה עת שכן "באותה עת לא היינו נזילים", הוא שוכנע לכך על ידי נוטריקה ותנאי מוקדם להסכמתו של הנתבע לרכישת הבית היה שישלם חלק מהתמורה במועד מאוחר יותר. "ידעתי שיש לי הון עצמי ראשוני ואת כספי הבנק ממשכנתא. ידעו כולם שהבנק יסכים להעמיד את המשכנתא רק בתנאי שהמוכר מאשר כי קיבל את כל התמורה עד לאותו מועד ולכן היה מקום וצורך לבצע את הנספח להסכם ולאפשר את ביצוע העיסקה כפי שסוכם מראש..." (סעיף 29 לתצהיר). לגירסתו ההסכמה לדחות את התשלום התבססה על יחסי אמון מלאים עם נוטריקה ושותפו ש' (התובע) ועל קיומה המתוכנן של עיסקה נוספת בה היו מעורבים. מדובר על מכרז לרכישת מגרש אליו נגשו מספר חודשים בטרם נחתם הסכם המכר ואשר היה ברור כי אם הנתבעים לא יזכו בו היה עליהם תוך פרק זמן סביר מאותו מועד להשלים את התמורה עבור הבית, ואם יתברר כי כן זכו, על התובע ונוטריקה להשלים תשלומים ותתבצע התחשבנות הדדית.

על פי תצהירו של הנתבע הנספח הוכן בהתאם להסכמות מפורשות בין הצדדים והוא חתם עליו בעת ביקור עו"ד דרך אצלו.

7. לגירסת התובע בתצהירו אכן שותפו לעסק של ממכר דגים בשוק, נוטריקה, סייע לו במגעים מול הקונים הנתבעים לרבות בגביית כספי המכר מהם עת היה בחו"ל. תנאי המכירה כפי שפורטו בהסכם, סוכמו מלכתחילה והיה ברור לו שיסכים למכירה רק אם יקבל את כל כספי המכר בלוח זמנים קצר במיוחד שכן אותה עת נוצר אצלו לחץ כספי בשל הליכי הגירושין. על פי התצהיר הנתבעים יצרו בפני התובע מצג כי ביכולתם לעמוד בתנאי התשלום הצפופים של 4 חודשים כדי לקבל את הנכס במחיר המופחת שסוכם.