רויטל ואח' נ' יוסף ואח'

מבוא ורקע עובדתי בתמצית.

1. לפני תביעת התובעים, בסך- 160,000 ₪, כנגד הנתבעים, בגין הפרה יסודית של תנאי הסכם מכר דירה מיום 01.10.17 , לפיו רכשו התובעים את דירת הנתבעים ( להלן: " הסכם המכר" ), עת לטענת התובעים הסתירו הנתבעים , עובר לחתימת הסכם המכר, ליקויי רטיבות חמורים ( להלן: " ליקויי הרטיבות" ), וכן את העובדה כי מתנהלים שני הליכים משפטיים, בינם לבין השכן – בעלי הדירה שמעל לדירתם, וכנגד הקבלן בונה הבניין ( להלן: " ההליכים המשפטיים" ) , בנוגע לתיקון הליקויים האמורים.

   נגד הקבלן נוהלה תביעה, בפני בית משפט המחוזי בבאר שבע ( ת"א (ב"ש) 21528-06-16) , בגין ליקויים ואיחור במסירה, בה נכללו הנתבעים כחלק מקבוצת דיירים המונה עשרות דיירים אשר עניינה בין השאר ליקויים ברכוש המשותף בבניין בו מצויה הדירה מושא התובענה.

   ההליך השני ( ת"א 37335-08-17 , שלום קרית גת) הוגש בשנת 2017 ע"י הנתבעים, כנגד שכנם כאמור המתגורר מעליהם , בגין סירובו לאפשר לקבלן ביצוע תיקון ליקויים בדירתו, בגינם נגרמה רטיבות בדירתם, מושא התובענה, אשר נמכרה על ידם כאמור לידי התובעים ( להלן: " השכן בבייב " ). יצוין כי התובענה בהליך זה כנגד השכן בבייב נדחתה בהסכמת הצדדים שם, כבר ביום 04.11.19, קרי למעלה משנה עובר להגשת התובענה דנן.

    

    

    

   טענות התובעים בתמצית.

2. הסתרת המידע אודות ליקויי הרטיבות החמורים וכן ההליכים המשפטיים שפורטו לעיל, מהווה הפרה יסודית של תנאי הסכם המכר , לפיו הצהירו הנתבעים בסעיף 2.3 להסכם המכר כי אין כל פגם נסתר בדירה ולמעשה זממו, כטענתם, תכנית להיפטר מהדירה, תוך הוצאת כספים במרמה, והצגת מצג שווא רשלני.

    

3. עוד נטען כי בגין מעשיהם של הנתבעים כאמור, נגרמו לתובעים נזקים רבים והפסדים של ממש, כפי שפורטו בסעיף 24 לכתב התביעה, בין השאר בגין הפסד שכר דירה, וכן הוצאות לניהול הליך כנגד השכן בבייב , בפני המפקחת על המקרקעין בבאר שבע, כפי שיפורט בהמשך.

    

4. משהופר ההסכם הפרה יסודית, זכאים התובעים לתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר, בשיעור 10% מסכום התמורה, קרי סך- 160,000 ₪.

    

5. יצוין כי תביעת התובעים כנגד השכן בבייב נוהלה בפני המפקח על הבתים המשותפים בבאר שבע, כאשר תוך כדי ניהול ההליך שם, מכרו התובעים, כבר במהלך שנת 2020, את הדירה מושא התובענה לצדדי ג' , על אף קיום ההליך המשפטי האמור, בתמורה בסך- 1,800,000 ₪ , תוך התחייבות בפני הקונים כי ימצו את ההליך בפני המפקח על הבתים המשותפים לתיקון הליקויים. בסופו של יום ניתן פסק דין ע"י המפקח על הבתים המשותפים ותוקנו הליקויים בדירת השכן בבייב כבר בשלהי שנת 2021 ובכך השלימו התובעים, כמוצהר על ידם, את התחייבותם כלפי צדדי ג' רוכשי הדירה ( ר' סעיף 16 לסיכומי התובעים).

    

   טענות הנתבעים בתמצית.

6. ביום 01.10.17 נחתם הסכם המכר, עת במהלך שלוש שנות מגוריהם התובעים לא פנו כלל לנתבעים בטענה לאי גילוי עניין ליקויי רטיבות.

7. בעת מכירת הדירה לא היו ליקויי רטיבות בדירה והראיה היא כי עובר לחתימת הסכם המכר, פעלו התובעים לקבלת חוות דעת מומחי בדק בית ורק לאחריה נחתם החוזה.

8. התובעים הסתירו מבית המשפט את דבר קבלת חוות הדעת האמורה משנת 2017, ויש בכך כדי להעיד על חוסר תום לב וכוונת התעשרות על חשבון הנתבעים.

9. התובעים לא הוכיחו בפועל כל נזק עת מכירת הדירה נשאה עבורם תשואה ריאלית וכן לא זימנו כלל לעדות את המומחה מטעמם- נותן חוות הדעת, זו אשר בחרו לצרפה לכתב התביעה.

    

10. בנוסף לא הוכח כלל ע"י התובעים כי הליקויים הנטענים על ידם ואשר תוקנו כטענתם במסגרת ההליך בפני המפקח על הבתים המשותפים, הם אותם ליקויים אשר היו לטענתם בדירה עובר לחתימת חוזה המכר, וכי ברי כי במהלך השנים יתכן ויתווספו ליקויים נוספים. אין כל התייחסות לאמור בחוות הדעת מטעם התובעים אשר צורפה לכתב התביעה, מה גם כי ויתרו על זימונו של המומחה מטעמם לעדות.

     

11. ההליך בפני בית המשפט המחוזי בבאר שבע כנגד הקבלן , בהשתתפות כלל הדיירים, הסתיים בביצוע תיקון הליקויים ע"י הקבלן כולל ליקויי הרטיבות.

     

12. בהינתן כי תוקנו הליקויים עובר לחתימת ההסכם אין הנתבעים חייבים לפרט ליקויי עבר אשר כבר תוקנו, מה גם כי כאמור, קיבלו התובעים חוות דעת בדק בית מטעמם עובר לחתימת הסכם המכר.

     

13. התובעים לא הסתירו דבר מהנתבעים, אך גם אם יקבע בית המשפט כי אכן נעשה כן, אזי על בית המשפט להתערב ולהפחית את סכום הפיצוי למינימום שכן כאמור, לא נגרם לתובעים כל נזק.

     

14. מטעם התובעים העידו התובעים, עו"ד שי ריזמוביץ, אשר ערך את הסכם המכר עבור שני הצדדים, המתווך קובי ולדי אהרון, וכן השכן מר בבייב.

    מטעם הנתבעים העידו הנתבעים לבדם.

    הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.

     

    דיון והכרעה.

15. כבר במועד קדם המשפט הראשון ביום 14.02.22 נערך דיון מפורט בו נשמעו דברי ב"כ הצדדים וכן הצדדים עצמם, עת לדברים נודעה חשיבות להמשך ההליך, לרבות קביעת מוסכמות וממצאים, כפי שיפורט להלן.

     

16. אכן התובעים מכרו את דירתם לצדדי ג' כבר בחודש אפריל 2021 , תמורת סך- 1,800,000 ₪ , עת הקונים הסכימו לרכוש את הדירה על אף קיום ההליך בפני המפקח על הבתים המשותפים ובלבד וימוצה ע"י התובעים עד תום ( ר' דברי ב"כ התובעים , בעמ' 1 לפרוטוקול , שו' 11-20 וכן בעמ' 2, שו' 3-10, 17-20).

     

17. מוסכם על התובעים כי בחודש אוקטובר 2017 ( צ"ל , שנת 2019, - א.ז.) נדחתה בהסכמת הצדדים, תביעת התובעים כנגד השכן בבייב ( שם, בעמ' 2, שו' 24-27).

     

18. לא נגרם לתובעים הפסד כספי בגין מכירת הדירה כפי שמציין ב"כ התובעים: " הדירה נמכרה קצת פחות ממחיר השוק, אבל במכירה אין הפסד כספי ...במשך חצי שנה הפסידו את דמי השכירות , אבל זה לא נכלל בכתב התביעה. לא פירטתי עלויות הפסדים , אלא תבעתי בגין פגם נסתר את הפיצוי ההסכם( צ"ל – "המוסכם"-א.ז.) ...אם בית המשפט ימצא כי לא היתה הפרת ההסכם בגין אי גילוי הרטיבות, אז כן התביעה תידחה" ( שם, בעמ' 6 , שו' 6-15).

     

19. בנוסף מאשר ב"כ התובעים כי נתקבלה בידי התובעים חוות דעת בדק בית לעניין ליקויי רטיבות בחודש ספטמבר לשנת 2017, עובר לחתימת חוזה המכר, אשר לא צורפה לכתב התביעה.

     

20. בנוסף, משבית המשפט מפנה את תשומת לב ב"כ התובעים לסוגיית הנזק הכספי הנטען בסעיף 29 לכתב התביעה, אשר לכאורה על פניו טרם התגבש, משיב: " התובעים לא עומדים על טענתם בסעיף 29 לכתב ההגנה ( צ"ל " כתב התביעה" –א.ז.) אין לי צורך להוכיח את עלות התיקון כי זה לא במסגרת עילת התביעה וגם לא התחייבתי לתקן את הנזק...התחייבנו למצות את ההליך מול מוצו ( הוא השכן בבייב- א.ז.) לסיום תיקון הנזק אצל רשם הבתים המשותפים ( צ"ל : " המפקח על הבתים המשותפים" ), אין קשר לתביעה פה שמהותה זה פיצוי מוסכם, אי גילוי וחוסר תום לב " ( ר' שם, בעמ' 8, שו' 20-24).

     

21. בקדם המשפט, התובע , לאחר שהוזהר כדין, מאשר לשאלת בית המשפט את קבלת חוות הדעת לעניין בדק בית בשנת 2017 , עובר לחתימת חוזה המכר, לפיה לא נמצאה רטיבות בדירה...ועומד על דעתו כי בשום שלב לא נאמר להם על רטיבות וכי מתנהלת תביעה כנגד השכן בבייב ( ר' שם, בעמ' 7, שו' 13-15). לדבריו לא ידע על ההליך האמור עד לשנת 2019 , עת הנתבעים תבעו את השכן בבייב אשר לא הסכים לכניסת הקבלן לצורך תיקון הליקויים ( ר' שם, בעמ' 7, שו' 16-19).

     

22. התובעת , לאחר שהוזהרה כדין, העידה כי משנתגלו ההליכים המשפטיים, לא רצו להיכנס להליך משפטי: " לא רצינו פיצויים וגם לא רצינו לתבוע, רצינו למכור את הדירה ולעזוב...ראינו שהשכן בבייב לא נותן להיכנס ולא פותר את הבעיה אז החליטו להגיש נגדו את התביעה וגם נגד הנתבעים כאן ( ר' שם, בעמ' 8, שו' 1-5).

     

23. הנתבע מצדו, משיב לשאלת בית המשפט באם סיפר כי מתנהלת תביעה מול השכן בבייב והקבלן בבית המשפט בקרית גת , עובר לחתימת הסכם המכר, ועל כך השיב :" אמרתי להם שאנו בתביעות , אמרנו לשי עורך הדין, זה היה בנוכחות כולם. הם ידעו . אני לא חושב שלא אמרתי להם. אם אני לא טועה, אמרתי להם שמתנהל הליך בבית המשפט , זה היה לפני ארבע שנים" ( שם, בעמ' 9, שו' 10-13).

     

24. בקדם משפט נוסף מיום 12.03.23 , ולאחר הליך גישור אשר לא צלח, , ב"כ התובעים מעדכן כי ניתן פסק דין כנגד השכן בבייב בהליך בפני המפקח על הבתים המשותפים לפיו הורה לאפשר את כניסת הקבלן לצורך ביצוע תיקון הליקויים בדירתו וכן בדירת התובעים (אשר כאמור כבר נמכרה לידי צדדי ג'). ובכך השלימו התובעים את התחייבויותיהם כלפי צדדי ג'- רוכשי הדירה ( ר' שם, בעמ' 17, שו' 12-16).

     

25. לאור כל האמור נערך ע"י בית המשפט ניסיון נוסף להביא את הצדדים לידי הסדר פשרה כספי, אך הדבר לא עלה בידם ולפיכך נקבעו מועדים להגשת ראיות ולהוכחות.

     

26. לסיכום ביניים- , ניתן איפוא לקבוע כי לאור עדות הצדדים בהליך קדם המשפט וכן דברי ב"כ התובעים, עילת התביעה הינה הפרה יסודית של הסכם המכר בכך כי לא נאמר לתובעים עובר לחתימתו, אודות ליקויי רטיבות חמורים בדירה, וכן אודות שני ההליכים המשפטיים אשר נוהלו אותה עת בידי התובעים כנגד הקבלן והשכן בבייב.

     

    הסעד המבוקש הינו הפיצוי המוסכם בלבד , כאשר התובעים ויתרו על הוכחת נזקים כספיים בגין תיקון הליקויים (אשר בפועל הוברר כי בוצעו ע"י הקבלן- א.ז.), הפסד דמי שכירות, וכן הוצאות ניהול ההליך כנגד השכן בבייב בפני המפקח על הבתים המשותפים כנטען בסעיף 29 לכתב התביעה. כך גם נאמר בסעיף 3 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים.

     

    כן הוברר כי עובר לרכישת הדירה פעלו התובעים לקבלת חוות דעת בדק בית אשר בה לא צוינו ליקויי רטיבות, אם כי תוך הסתייגות כי הבדיקה נערכה שלא בחודשי החורף.

     

    עוד הובהר כי חרף ההליך המתקיים בפני המפקח על הבתים המשותפים, נמכרה הדירה לצדדי ג' , תוך שהוצהר כי המכירה האמורה, לא הסבה לתובעים כל נזק כספי וכי הדירה נמכרה מעט פחות ממחיר השוק, ובלבד וימוצה ההליך האמור. בהתאם הוברר כי ההליך אכן מוצה וכי בכך התובעים השלימו את מלוא התחייבויותיהם כלפי צדדי ג'.

    משמע בפועל אין בפי התובעים כל טענה להפסד כספי כלשהו במסגרת התובענה דנן, פרט להפרה יסודית של הסכם המכר כאמור לעיל, וכפועל יוצא, תשלום הפיצוי המוסכם. 

     

    עוד ניתן להיאמר, הנתבע מעיד כי , אם אינו טועה, אזי כן ציין את דבר קיום ההליכים המשפטיים, לדבריו " אני לא חושב שלא אמרתי להם. אם אני לא טועה, אמרתי להם...זה היה לפני ארבע שנים" , אלא שדבריו אלה נשמעים מהוססים וכפי שיפורט בהמשך עומדים בסתירה לעדויות עדי התובעים, עו"ד שי ריזמוביץ , אשר ערך את הסכם המכר עבור שני הצדדים וכן המתווך בעסקה, מר קובי ולדי אהרון.

     

27. עדות התובע- כאמור עמדת התובע הינה כי לא נאמר דבר, לא לעניין קיום ליקויי רטיבות וכן לא לעניין ההליכים המשפטיים המתנהלים. זו גרסתו בתצהיר העדות הראשית. ר' סעיפים 4, 9 ו-13 בתצהיר התובעים. בנוסף מצהירים התובעים כי לו היו יודעים על הליקויים החמורים הקיימים בדירה , לא היו מתקשרים בהסכם המכר ( ר' בסעיף 21 לתצהירם).

     

28. בעדותו בח"נ מעיד התובע:"... כאשר דיברתי עם עוה"ד שי ריזמוביץ לא חשבנו על משפט ולא רציתי מלכתחילה משפט בסך הכל רציתי שיסדרו את הליקויים וכל ההתעלמות רק בשנת 2020 ראיתי שאין מוצע ( צ"ל " אין מוצא" – א.ז.) , המוכר מתעלם, השכן לא רוצה לתקן, ולכן תבעתי כדי שיעשה צדק וישלם על מה שעשה. אם הייתי רוצה להתעשר הייתי תובע את השכן על כסף. הייתי במצב על הפנים לא בקטע כלכלי מצבי רוח, בעיות בבית, אין פתרון, יש שוכרים בדירה ואין לי פתרון לתת..." ( ר' שם, בעמ' 27, שו' 6-10).

     

29. בהמשך חקירתו מאשר כי במשך שנתיים לא נשלחה כל פניה בכתב לנתבעים : " ש. קיבלת את הדירה ועד שהחלטת לשלוח מכתב התראה, כל השנים האלה. ת. שנה הזאת. ש. שעברו שנתיים וכל התקופה עד למועד שהחלטת יחד עם עו"ד אדרי להגיש תביעה, אין שום מכתב התראה, נכון? ת. עובדתית נכון. ש. למה לא שלחת מכתבי התראה? ת. כי עשיתי הכל כי לא רציתי להגיע לתביעות בימ"ש, אני יודע מה זה בימ"ש ולא רציתי להגיע למקומות האלה, אחרי שראיתי שיש תביעות, אני לא יכול לתבוע את הליקויים ולא יכול להגיע לקבלן, לא הייתה לי אפשרות לפתור את הבעיה. ראיתי שאני מצטער להגיד שעבדו עליי ושיקרו עליי החלטתי לעשות את המהלך הזה." ( שם, בעמ' 31, שו' 18-27).

    בהמשך חקירתו מאשר כי ביקש למכור את בדירה ללא קשר להגשת התובענה שכן עבר להתגורר באזור המרכז ( ר' שם, בעמ' 32, שו' 6-8).

     

30. בהמשך חקירתו נשאל כיצד נודע לו על ניהול ההליכים ע"י הנתבעים, על כך השיב :" גם מהשכן בבייב וגם עכשיו שאני נזכר, הגיע מכתב שאדון יצחק דיבר איתי וחשבתי שבגלל ששי דיבר אתו, הגיע לי מכתב של תביעות הדיירים ויצחק אמר שצריך להגיע קבלן שיבדוק את הליקויים והגיע קבלן וחשבתי שהוא בא לסדר לי את הליקויים ואז הבנתי שיש תביעה של כל הדיירים" (ר' שם בעמ' 33, שו' 3-7).

    גם התובעת מאשרת בחקירתה את אי ידיעת התובעים על ניהול ההליכים בהם נטלו חלק הנתבעים ( שם, בעמ' 38, שו' 25).

     

31. עולה איפוא מחקירת התובעים כי במשך שנתיים לא נערכה פניה בכתב לנתבעים אודות הליקויים, עת לטענתם כל שביקשו הוא לתקן את הליקויים , אלא שהדבר לא ניתן אותה עת בידם בעטיו של השכן בבייב, שלא אפשר גישה לדירתו.

    בנוסף עולה כי בסופו של יום בקשו למכור את דירתם, לא בשל התובענה דנן, אלא בשל מעברם להתגורר במרכז הארץ.

    בנוסף עומדים התובעים על גרסתם כי דבר ההליכים המשפטיים לא נאמר להם ע"י הנתבעים עובר לחתימת חוזה המכר.

     

     

    עדות המתווך מר קובי ולדי אהרון מטעם התובעים-

32. בעדותו בחקירה ראשית מאשר כי נערכו שלוש פגישות עד לחתימת הסכם המכר, עת בשלישית נכח גם עורך הדין ריזמוביץ' ( שם, בעמ' 40, שו' 9-10).

    בנוסף מאשר כי לא צוינו בעיות רטיבות שכבר טופלו שכן אחרת היה נרשם בחוזה ( שם, בעמ' 41, שו 3-4).

    כן מעיד כי באותה המידה לא ידע על קיומם של הליכים משפטיים ונזילות בדירה. לו ידע הדבר היה נרשם בחוזה ( שם, בעמ' 43, שו' 16-21).

     

33. בניגוד לעדותו בחקירתו הראשית, בחקירתו הנגדית משנה את טעמו ומאשר כי סוגיית הנזילות כן עלתה עובר לחתימת ההסכם :

    " אני רוצה להדגיש, אם הדיבור על נזילות ובגלל שאני מכיר את הקונים, גיל פדנט על כל דבר קטן, אם הדיבור היה עולה דרגה יותר גבוהה, וזה עלה דיברנו על זה וגם נאלצנו להביא לשם בדק באופן עצמאי ולכן הגיע לשם בדק, הוא לא הגיע בעצמו, זה דובר. ש. מאיזה סיבה הם הגיעו ת. אני זוכר שהוא אמר שחבר שלו מכיר את הבניין ויש בעיה של נזילות בבניין, זה עלה בכמה פגישות עם בעלי הבית ולכן נאלצנו לזמן בדק בית כדי להוריד את השאלה הזו מעלינו. ואז נעשה בדק בית אם הוא היה נכשל לא היו רוכשים את הבית. ואחרי בדק בית עשינו את החוזה. אם הוא היה יוצא שלילי לא היה נעשה החוזה." ( שם, בעמ' 44, שו' 2-10).

    עולה איפוא מעדות המתווך כי למצער, נדונה סוגיית בעיית הנזילות בבניין, אשר נודע כבניין בעייתי, ולפיכך נדרשו התובעים לקבלת חוות דעת בדק בית , קודם לחתימת ההסכם.

     

    עדות השכן בבייב מטעם התובעים -

34. מעדותו בחקירה ראשית עולה כי כלל דיירי הבניין נשאו בעלות התיקון בדירתו אשר בוצע ע"י חברה מאשקלון. הבעיה היתה בצינורות ( שם, בעמ' 46, שו' 13-14).

    לשאלת בית המשפט משיב :" בתים משותפים שילמו " ( בעמ' 46, שו' 17). בהמשך עדותו מציין כי מצאו בעיות בצינורות וניתן היה לפתור רק דרך הדירה שלו, דרך הגג העליון ( ר' בעמ' 48, שו' 30-31). כך גם בעמ' 50, שו' 20-23, שם מעיד כי הצנרת המשותפת עוברת בדירתו.

    לשאלת בית המשפט מסביר העד בבייב כי לא איפשר את התיקון בדירתו שכן המתין להכרעה בתביעת הדיירים נגד הקבלן :" אני לא יכול להיכנס, זה שיפוץ המון כסף, אם הייתי נכנס לתקן היו אומרים שאני יעשה נזק , אני חיכיתי לתביעה של הקבלן" ( ר' בעמ' 49, שו' 5-6).

    בחקירתו הנגדית ע"י ב"כ הנתבעים, מעיד השכן בבייב כי בסופו של יום שולם לו ע"י הקבלן 80,000-90,000 ₪ והוא ביצע את התיקון הנדרש באמצעות קבלן מטעמו ( ר' בעמ' 49, שו' 20-21 וכן בעמ' 50, שו' 20-21).

     

35. מהאמור ניתן איפוא לקבוע כי אך בתום ההליכים המשפטיים כנגד הקבלן וכנגד השכן בבייב בפני המפקח על הבתים המשותפים, בוצע התיקון האמור בעדותו בצנרת , כנדרש בתחום דירתו, כאשר זאת מספר שנים לאחר חתימת הסכם המכר בין הצדדים לתובענה דנן, ואף לאחר מכירת הדירה ע"י התובעים לצדדי ג'.

     

    עדות עו"ד שי ריזמוביץ'

36. באופן יוצא מן הכלל בחר לבקר בדירה עם המתווך והצדדים להסכם ( עמ' 7 לפרוטוקול , שו 18-20). הבניין ידוע כבניין בעייתי לכן דרש שתיערך בדיקת בדק בית עובר לחתימת ההסכם ( ר' שם, בעמ' 7, שו' 26-31 וכן בעמ' 8, שו' 6-10).

     

37. לא שאל על הליך משפטי המתנהל ( ר' שם, בעמ' 7, שו' 35-36, וכן בעמ' 9, שו' 38-39, וכן בעמ' 10, שו' 1-2).

38. מאשר את האמור במכתבו מחודש אוקטובר 2020 ( נספח נ/1 לנתבעים) בו צוין על ידו כי הנתבעים ציינו בפניו כי היו נזילות בעבר , שתוקנו. לדבריו יתכן שהנתבעים אמרו כי היו נזילות בעבר ותוקנו, ולכן לא נרשם דבר בהסכם. ( ר' בעמ' 23, שו' 33-36).

    מוסיף ומציין כי ליקוי שתוקן, לא היה מציין אותו בהסכם ( ר' בעמ' 24, שו' 30-34).

     

39. בנוסף מציין כי ידע כיידע כללי על תביעות דיירים בבניין האמור, אף מתוך עסקאות קודמות, אולם לא נאמר לו דבר ולא ידע על הליכים ספציפיים של הנתבעים לפני חתימת ההסכם ( ר' בעמ' 25, שו' 12-15, וכן שו' 32-33, וכן שו' 39).

     

    סיכום עדויות הצדדים והכרעה-

40. מכל האמור מצאתי לקבוע כי התובעים ידעו, עובר לחתימת הסכם המכר, כי מדובר בבניין בעייתי וכי נאמר להם כי היו בו ליקויי רטיבות בעבר , אשר ככל הנראה חלקם תוקנו ולפיכך נדרשו לחוות דעת בדק בית, אשר לא נמצא בה דבר אשר יהא בו כדי להעיד על ליקויים נוספים אשר טרם תוקנו.

     

41. מצאתי לקבל את טענת הנתבעים כי ציינו את דבר הליקויים, אשר לטענתם תוקנו.

    עם זאת לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעים כי ציינו ברחל בתך הקטנה, כפי שחובת תום הלב מחייבת לעשות, בפני התובעים ואף בפני המתווך ולדי אהרון ועו"ד ריזמוביץ', כי בעת בה נחתם הסכם המכר, מתנהלים הליכים משפטיים כנגד הקבלן ואף כנגד השכן בבייב.

    חיזוק לכך נמצא בעדות עו"ד ריזמוביץ', לפיו ברי כי לו ציינו את דבר ניהול ההליכים המשפטיים בפני התובעים, אזי היה הדבר בא לידי ביטוי בתנאי הסכם המכר, וכפי שאף נעשה במכירת הדירה על ידי התובעים, לידי צדדי ג'.

     

42. כעת משנקבע כי הנתבעים אמנם ציינו את דבר קיום הליקויים בעבר, אך לא ציינו את דבר ניהול ההליכים המשפטיים, האם יש לקבוע כי בכך הפרו את תנאי הסכם המכר, וככל ויש באמור הפרת תנאי ההסכם, האם עסקינן בהפרה יסודית.

     

43. פסק דין אשר פורסם לאחרונה ( 2.4.24 , ר' במאגרים) בעניין ע"א (י-ם) 59160-01-23 , דולב ישראל תורג'מן נ' נועם צמח , עסק בנסיבות דומות. שם נתקבל ערעור על קביעת בית משפט השלום אשר חייב מוכרי דירה בפיצוי מוסכם על פי הסכם המכר, בשל כך כי לא גילו לרוכשי הדירה , כי נעשה שימוש ייחודי , שלא כדין, של אחד מדיירי הבית המשותף, בחלק מסוים מהרכוש המשותף, אשר שימש כמקום חניה משותף לכלל הדיירים, ובכך נמנע השימוש מרוכש הדירה.

     

44. שם לא היתה מחלוקת כי בעת המו"מ לרכישת הדירה לא הועלתה סוגיית תפיסת שטח החניות ברכוש המשותף ע"י אחד הדיירים, לרבות הליכים משפטיים אשר התנהלו אותה עת ( ר' סעיף 3 לפסק הדין). כאמור, בית משפט קמא קבע כי היה על המוכרים , ע"פ חובת תום הלב במו"מ שקדם לכריתת ההסכם, על פי סעיף 12 לחוק החוזים, לגלות את דבר השימוש הייחודי בחניות שלא כדין, עת נקבע כי פגם זה יורד לשורשו של הסכם המכר ולפיכך מהווה הפרה יסודית של תנאיו ( שם, בסעיף לפסק הדין5).

     

45. אשר לסכום הפיצוי המוסכם, הוגשה חוות דעת מטעם התובעים, עת בית משפט קמא קיבל את חוות הדעת מטעמם, לעניין סבירות סכום הפיצוי המוסכם, לאור הנזק הצפוי הנגרם כתוצאה מההפרה.

     

46. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור באופן חלקי בקבעו כי אכן היה על המוכרים לגלות את דבר השימוש הייחודי בחניות , המהווה "אי התאמה " ע"פ חוק המכר ובכך הפרו את חובת הגילוי במהלך המו"מ בין הצדדים. בית המשפט קבע כי המוכרים הפרו את הסכם המכר, אך לא הפרה יסודית , אשר מזכה בפיצוי המוסכם, אלא הפרה שאינה יסודית, המזכה בפיצוי על הנזק אשר נגרם כתוצאה מההפרה ( שם, בסעיף 10 לפסק הדין).

     

47. אשר למבחן לקיומה של "הפרה יסודית", או שמא "הפרה סתם" קבע בית המשפט כי בהתאם לסעיף 6 לחוק החוזים המבחן הוא מבחן האדם הסביר , ככזו שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.

    מהות המבחן נובעת מעצם חומרתה, קרי " הפרה חמורה אשר ממוטטת את הבסיס לחוזה , כמבחן אובייקטיבי בעיני האדם הסביר ( ר' שם, בסעיף 17, 19 לפסק הדין).

     

48. בנסיבות התובענה שם, ניתן בסופו של יום פסק דין לפינוי החניות, לאחר חתימת הסכם המכר ואולם עוד קודם לכך, נקבע כי אמנם ישנה פגיעה מסוימת בשימוש הסביר בכל חלקי הרכוש המשותף, אך "יש להבחין בין פגיעה בליבת הזכות הקניינית בהתייחס לאיכות הזכות או שיעורה , המהווה פגם היורד לשורש ההסכמה החוזית ...לבין פגיעה מסוימת במימוש הזכות " ( ר' שם, בסעיף 20 לפסק הדין).

     

49. עוד נקבע כי מקום בו הפגיעה ברת תיקון וניתן לנקוט בהליך המתאים לריפוי מלא של הפגיעה ( כפי שנעשה שם, בהליך לפינוי הפולש), עסקינן בהפרה המזכה בתרופות על פי סעיף 10 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה) ואולם איננה מגיעה כדי הפרה יסודית, שכן איננה מהווה לכשעצמה פגיעה בליבת הזכות הקניינית...ואין "בהפרה סתם" כדי להקנות זכות לפיצוי המוסכם המעוגן בהסכם המכר ( שם, בסעיף 21 לפסק הדין).

     

50. בנוסף נקבע שם כי בעיני האדם הסביר, לו ידע הרוכש את דבר השימוש בחלק מן הרכוש המשותף, לא היה בכך כדי למנוע את רכישת הדירה, אלא סביר להניח כי היה הדבר בא לידי ביטוי בהפחתה מסוימת בשיעור התמורה ( שם, בסעיף 22).

     

     

51. בהתאמה, מצאתי לקבוע כי אף בנסיבות התובענה דנן, סביר יהיה לקבוע כי אף לו ידעו התובעים את דבר ההליכים המתנהלים כנגד הקבלן וכנגד השכן בבייב, לא היה בכך כדי למנוע את חתימת ההסכם, שכן אין בליקויים הנטענים כדי לפגום בליבת הזכות הקניינית אותה רכשו. הראיה, כי בסופו של יום תוקנו הליקויים ולא נגרע מאומה מזכויות התובעים, שכן אלה מכרו את הדירה לצדדי ג' , תוך כדי ניהול ההליך , תוך הצהרתם כי לא נגרם להם כל נזק כספי כתוצאה מהמכירה ואף עצם המכירה , נערכה בעקבות רצונם לעבור ולהתגורר באזור המרכז.

     

52. מכאן כי יש לקבוע כי אי גילוי ההליכים המשפטיים ע"י הנתבעים אינו מהווה הפרה יסודית, אלא בגדר הפרה סתם, המזכה בפיצוי על פי סעיף 10 לחוק החוזים( תרופות בשל הפרת חוזה) ואינה מזכה בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם. מעבר לנדרש יצוין כי אף לו היה מקום לקבוע כי ההפרה הינה הפרה יסודית, אזי לטעמי היה מקום להתערב בסכום הפיצוי המוסכם שכן הוברר כי הליקוי תוקן ללא כל עלות לתובעים אשר לא נשאו בנזק כספי כלשהו ומכאן כי לטעמי היה מקום להפחיתו לכל הפחות כדי מחצית.

     

53. כאמור לעיל, התובעים ביססו את כל טיעוניהם בעילת הפרה יסודית ולא הניחו כל תשתית ראייתית לעניין נזקיהם הכלליים בגין ההפרה, לרבות ויתור על זימון המומחה מטעמם, כאשר הוברר כי בסופו של יום הליקוי תוקן ע"י השכן בבייב, מכספי הקבלן.

    עסקינן איפוא בנזק כללי בגין הפרת ההסכם, כפי שנקבע לעיל, הניתן להערכה ע"י בית המשפט אף על דרך האומדנה.

    בהינתן כי עיקר הנזק נעוץ במעקב אחר קיום ההליכים המשפטיים, העיכוב בביצוע התיקון וכן בצורך במיצוי ההליך בפני המפקח על הבתים המשותפים ע"י התובעים, מצאתי לקבוע כאמור, על דרך האומדנה, את סכום הפיצוי בסך- 30,000 ₪.

     

54. בבואי לשקול את סוגיית ההוצאות מצאתי טעם בטרוניה אשר העלה ב"כ הנתבעים בסיכומיו לעניין חריגה משמעותית בסיכומי התובעים מהיקף הסיכומים אשר נקבע ע"י בית המשפט, ללא נטילת רשות, וכתוצאה מכך אף אופן עריכתם (להבדיל מתוכנם) אשר אכן היקשה על קריאתם. לפיכך, וכן לאור התוצאה, מצאתי לקבוע הוצאות ברף הנמוך. בהתאם לאמור ישאו הנתבעים בהוצאות התובעים, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל בסך- 5,000 ₪.

55. סוף דבר – הנתבעים ישלמו לידי התובעים סך- 35,000 ₪ , אשר ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן, ישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

     

    זכות ערעור כדין.

     

    המזכירות תשלח עותק פסק הדין בדואר רשום לידי באי כוח הצדדים.

     

     

     

    ניתנה היום, כ"ב סיוון תשפ"ה, 18 יוני 2025, בהעדר הצדדים.