1.במסגרת התובענה הוצבה שאלה ע"י התובעת:
האם בעלת הנכס (חוכרת לדורות) או מי שמחזיקה בנכס (מזה עשרות שנים), היא זו שצריכה לשאת בתשלום היטל סלילת רחובות בסך של כ- 5,000,000 ₪, אשר הושת ע"י עיריית חיפה, בגין עבודות סלילה שבוצעו ברחוב העצמאות בחיפה, הגובל בנכס.
עיריית חיפה דרשה התשלום ממחזיקת הנכס. בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה אישר זאת.
יש לברר בתובענה דנן – האם מחזיקת הנכס מזה עשרות שנים רשאית לדרוש השבת הכספים ששולמו בגין היטל סלילה מהחוכרת לדורות.
עניינה של התובענה בבקשת דגון -בתי ממגורות לישראל בע"מ (להלן: "דגון") כי חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע"מ (להלן: "חנ"י") תשיב לה סך כולל של 5,974,670.9 ₪ (המורכבים
מסך של 5,898,834 ₪ שהיא שילמה לעיריית חיפה ביום 13.4.2014 בגין היטל סלילת רחובות, בערכם המשוערך ליום הגשת התביעה) ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
לחלופין, מבוקש לחייב את חנ"י להשיב לדגון רק חלק מתשלום היטל הסלילה - סך של 4,166,207.88 ₪ (סך של 1,325,589 בגין שטח החצר וכן 2,790,618.88 ₪ בגין 80% מיתרת תשלום היטל הקרקע ששילמה דגון) בתוספת ריבית והצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות מיום 13.2.12 ועד ליום הגשת כתב התביעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת כתב התביעה עד ליום התשלום בפועל.
2.התובעת – דגון הינה חברה פרטית אשר מפעילה, מתחזקת ומנהלת את מסוף גרעיני התבואות (להלן: "מסוף הגרעינים") בנמל חיפה עבור חנ"י.
הנתבעת - חנ"י הינה חברה ממשלתית אשר הוקמה בשנת 2005 כחלק מהרפורמה בנמלים שביצעה ממשלת ישראל, במסגרתה חדלה רשות הנמלים להתקיים.
חנ"י הופקדה על פיתוח תשתיות הנמלים וניהול הנכסים והמקרקעין שהיו בבעלות רשות הנמלים ערב הרפורמה וביניהם, מסוף הגרעינים בנמל חיפה.
3.המערכת ההסכמית שבין הצדדים:
א)ביום 10.5.1951 נחתם הסכם בין ממשלת ישראל לדגון במסגרתו החכירה המדינה לדגון שטח קרקע בנמל חיפה למשך 51 שנים (החל מיום 1.2.1952 ועד ליום 1.2.2003) ודגון התחייבה להקים, להפעיל ולנהל בתי ממגורות (נספח 1 לכתב התביעה) (להלן: "ההסכם משנת 1951").
פרק ב' להסכם משנת 1951 קובע את תנאי החכירה.
בסעיף 43 להסכם משנת 1951 נקבע:
"כפוף להוראות סעיף 19 כל המסים, הארנוניות, האגרות ההיטלים והתשלומים האחרים אשר יוטלו כחוק על החברה ו/או על המפעל על-ידי הממשלה, העיריה ו/או כל רשות מסמכת אחרת ישולמו וייפרעו על-ידי החברה".
ב)לאחר תום תקופת ההסכם משנת 1951 ולאחר שהליך מכרז לניהול והפעלת בית הממגורות התעכב, ועל מנת להבטיח את הפעלת בית המגורות, נחתם ביום 22.3.2004 הסכם בין דגון לבין רשות הנמלים במסגרתו הוסכם כי דגון תנהל ותפעיל את הממגורות בשטח הנדון מיום 1.2.2003 ועד ליום 31.1.2005 (נספח 2 לכתב התביעה) (להלן: "הסכם 2004").
סעיף 4 להסכם שכותרתו "תשלום בגין המקרקעין" קובע:
"4.1 החברה תשלם לרשות תשלום שנתי בסכום של 10.00 שקלים חדשים עבור 7,704 מטרים רבועים שהם סך כל מקרקעי הרשות בתחום נמל חיפה המוחזקים בידי החברה, בכל כמפורט בנספח "ג" המצורף להסכם זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו (להלן – "רשימת המקרקעין").
4.2 להסרת ספק מובהר ומוסכם בזה כי השטחים שצויינו בסעיף 4.1 לעיל חושבו למטרה תחשיבית בלבד, ויתכן שאינם משקפים ו/או מהווים את סך – כל מקרקעי הרשות שהחברה מחזיקה בהם בפועל בתחום נמל חיפה ללא חוזים חתומים.
לפיכך לא יהא בציונם כאמור, כדי לגרוע מכל אחריות המוטלת על החברה, בגין ו/או בקשר ו/או עקב החזקתה בשטחים נוספים (כגון לעניין ביטוח, נזיקין, תשלום תמורה לרשות, כל תשלום עפ"י דין בגין המקרקעין וכיו"ב) ומהתחייבויותיה לפי סעיף זה".
ג)בשל קיומם של הליכים משפטיים בנוגע למכרז להפעלת הממגורות, ההסכם משנת 2004 הוארך 11 פעמים רצופות באמצעות תוספות להסכם, לתקופות של חודש עד 6 חודשים ובסך הכל למשך כ- 6 שנים, מיום 1.2.2005 ועד ליום 31.3.2009 (נספחים 3א-3י"א לכתב התביעה).
בכל התוספות להסכם צוין, כי ההסכם משנת 2004 מהווה חלק בלתי נפרד מהתוספות וכי מלבד הסעיפים ששונו, אזי ביתר הסעיפים בהסכם משנת 2004, לא יחול כל שינוי.
בתוספות אשר האריכו את תקופת ההסכם למשך יותר משלושה חודשים נקבע כי לחנ"י הזכות להביא לסיום את ההסכם עוד קודם לכן.
יצוין כי ביום 17.2.05 נכנס לתוקף חוק רשות הספנות והנמלים, התשס"ד -2004 ולפיכך, החל מהתוספת השנייה להסכם משנת 2004, באה חנ"י בנעליה של רשות הנמלים אשר מולה חתמה דגון על ההסכם משנת 2004.
המקרקעין נשוא התובענה הינם בבעלות המדינה אשר העניקה לחנ"י זכות חכירה לדורות בהם (ראה "הודעה מוסכמת ובקשת הבהרה (מוסכמת) מטעם דגון" מיום 23.7.15 – בקשה מס' 6).
ד)לאחר שהסתיימו ההליכים המשפטיים בעניין המכרז ונקבעה ע"י חנ"י זכייתה של דגון במכרז, נחתם ביום 30.3.2009 הסכם בין חנ"י לדגון.
הוסכם, כי דגון תמשיך לנהל ולהפעיל את הממגורות למשך 10 שנים בתנאים שנקבעו בהסכם, כאשר לחנ"י אופציה להארכתו לתקופה נוספת של עד 5 שנים נוספות (נספח 2 לכתב ההגנה) (להלן: "ההסכם משנת 2009").
בסעיף 6 להסכם משנת 2009 תוארו המקרקעין:
"הממגורות ממקומות בצדו המערבי של נמל חיפה, גוש 10889 חלקה 51 וגוש 10890 חלקה 18 על שטח חצר של כ- 25 דונם, במרחק של כ- 195 מטרים מקו המים, ליד רציפים 8 ו- 9 (להלן – "המקרקעין")- הכל כמתואר בתרשים שצורף כנספח 2 להליך ה-PQ". (הדגש אינו במקור - א.כ.).
סעיף 24 להסכם קובע כי:
"כל תשלום שלא נאמר מפורשות בהסכם זה כי הוא חל על חנ"י, יחול על המפעיל בלבד, והמפעיל מתחייב לשלמו במלואו ובמועדו. מבלי לגרוע מכלליות האמור מובהר בזאת, כי כל המסים, ההיטלים, האגרות ותשלומי החובה, מכל מין וסוג, לרבות תשלום חשבונות ארנונה, חשמל, מים וטלפון, שיחולו או יוטלו ביחס לממגורות או למקרקעין כהגדרתם לעיל, או בקשר עם ביצוע התחייבויות המפעיל לפי הסכם זה, יחולו על המפעיל וישולמו על ידו במלואם ובמועדם.
אם יחולו מיסים שאינם קיימים ערב חתימת חוזה זה, על בעלים במקרקעין, יחולו על חנ"י". (הדגש אינו במקור – א.כ.).
ה)על פי המערכת ההסכמית שבין הצדדים ועל פי המצב העובדתי בשטח, דגון מחזיקה ומפעילה את מסוף הגרעינים משנת 1952 ברציפות ועד עצם היום הזה. היא צפויה להחזיק בנכס לפחות עד שנת 2019. בתמורה לשירותים שמעניקה דגון לחנ"י, מקבלת דגון תשלום מחנ"י, ובמקביל מקבלת חנ"י מדגון תשלומים.
4.דרישת היטל הסלילה וההליך המנהלי שנוהל בעניינה:
א)בין השנים 2006-2009 ביצעה עריית חיפה (להלן גם: "העירייה") עבודות סלילה ברחוב העצמאות, הגובל בנכס.
(הצדדים אמנם מציינים, כי העבודות הסתיימו עוד בשנת 2008 אך העירייה טענה כי סיום העבודות היה רק ב- 2009. הכרעה אינה נדרשת כאן בעניין זה).
ב)במכתב דרישה מטעם עיריית חיפה מיום 4/3/12, דגון נדרשה לשלם לעיריית חיפה סך של 4,813,862.60 ₪ בגין היטל סלילת רחובות (להלן: "הדרישה").
בדרישה נכתב, כי דגון צריכה לשלם כיוון שהיא "...הבעלים כהגדרתו של מונח זה בחוק העזר לחיפה (סלילת רחובות), התשמ"ב – 1982 בנכס המצוי בגוש 10890 חלקות 12-18 בחיפה". בדרישה נכתב נטען כי עבודות הסלילה בוצעו ע"י העירייה בין השנים 2006-2009 ברחוב העצמאות הגובל בנכס וכי ההיטל חושב עבור נפח בניה בגודל של 225,214 מ"ק ובגין שטח מגרש בגודל של 24,569 מ"ר (נספח 7 לכתב התביעה).
ג)משלא נענתה פניית דגון לעירייה, עתרה דגון ביום 23.4.12 נגד העירייה לביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה במסגרת עת"מ 34277-04-12 (להלן: "העתירה המנהלית" או "העתירה"). במסגרת העתירה נטען, בין היתר, כי הדרישה אינה חוקית ודינה להתבטל.
דגון טענה כי היא אינה "הבעלים" של המקרקעין נשוא הדרישה, עפ"י ההגדרה בסעיף 1 לחוק עזר לחיפה (סלילת רחובות), התשס"ח - 2008 (להלן: "חוק העזר"), אלא שהיתה במועד הרלוונטי לדרישה "ברת רשות" בלבד, ולחלופין, שוכרת של המקרקעין לתקופות קצרות. דגון טענה כי רק מי שהינו "בעל" המקרקעין בהתאם להגדרה בחוק העזר יכול להיות מחויב בתשלום היטל סלילה, ועל כן, דרישת
העירייה כלפיה אינה כדין. דגון הוסיפה וטענה כי אם העירייה זכאית להיטל סלילה בגין המקרקעין, הרי שהיא היתה אמורה לדרוש את ההיטל ממי שלכאורה חייב בו כדין – חנ"י ולא היא. (נספח 9 לכתב התביעה).
חנ"י צורפה כמשיבה 2 לעתירה, על מנת שתוכל להביע עמדתה באשר לטענת דגון כי היא אינה "הבעלים" של המקרקעין על פי חוק העזר.
ד)בפסה"ד שניתן ביום 24.4.13 ע"י כב' הש' א' אליקים נדחתה עתירתה של דגון.
בפסק הדין נקבע, בין היתר, כי יש לראות את דגון כ"בעל" הנכס עפ"י חוק העזר ואין לאפשר לדגון, שמחזיקה בנכס מזה עשרות שנים, להנות משיפור התשתיות שביצעה העירייה בשנים 2006-2009, ללא תשלום דמי ההיטל.
דגון ערערה על פסה"ד לביהמ"ש העליון במסגרת עע"מ 3543/13.
הערעור נדחה ביום 7/4/11 ללא צו להוצאות בשל חזרתה של דגון מהערעור בעקבות הערות בית המשפט העליון.
ה)כב' השופט אליקים בפסק דינו כתב מפורשות, כי הוא אינו קובע בפסק דינו קביעות במערכת היחסים שבין דגון וחנ"י, אלא קובע קביעות רק ביחס לתקפות דרישת התשלום שנשלחה ע"י העירייה לדגון.
ו)ביום 26.5.14 אושרה קבלת המחאה ע"ס 5,898,834 ₪ בגין תשלום חוב היטל הסלילה מדגון. נותרה עדיין יתרת תשלום שנויה במחלוקת באשר לסכום של 94,472 ₪.
ז)ביום 2.6.14 שלחה דגון מכתב לחנ"י ובו דרישה לשאת בחלק מתשלום היטל הסלילה בסך של 1,325,589 ₪. במכתב טענה דגון כי, בהתאם להסכם משנת 2004 ולתוספות שנחתמו בעקבותיו, דגון ניהלה והפעילה את הממגורות הממוקמות על שטח של 7,704 מ"ר בלבד "שהם סך כל מקרקעי הרשות בתחום נמל חיפה המוחזקים בידי החברה" (סעיף 4.1 להסכם משנת 2004) ועל כן, ככל שעליה לשאת בהיטל הסלילה, עליה לשאת בהיטל בגין שטח של 7,704 מ"ר בלבד ובגין נפח מבני הממגורות הבנויים בשטח זה. לפיכך, התבקשה חנ"י לשלם לדגון את הסכומים ששולמו על ידה לעיריית חיפה בגין יתרת שטח הקרקע המהווה 16,865 מ"ר בתוספת ריבית והצמדה (נספח 14 לכתב התביעה).
חנ"י דחתה את הדרישה לתשלום ואת הטענות בנוגע לשטח המקרקעין אשר הועמד לרשות דגון, במכתב מטעמה מיום 23.10.14 (נספח 16 לכתב התביעה).
חנ"י טענה כי שטח המקרקעין שבשימוש דגון לא שונה משך כל תקופות ההתקשרויות עמה ודגון מחזיקה את כלל השטח – 25 דונם, כיחידה אחת לניהול והפעלה של בית הממגורות והשטח המצוין בסעיף 4 להסכם משנת 2004 הינו למטרה תחשיבית בלבד, כפי שנכתב בהסכם.
לאחר מכן, הוגשה התובענה דנן בחודש ינואר 2015.
להלן טענות הצדדים על פי כתבי הטענות:
5.תמצית טענות דגון:
א)גם אם דגון נכנסת תחת הגדרת "בעל נכס" בחוק העזר כפי שנקבע בפסה"ד המנהלי, עדיין על חנ"י כבעלת המקרקעין, לשאת בתשלום היטל הסלילה במלואו.
ב)הגם שחוק העזר מאפשר לעירייה להשית תשלום היטל סלילה הן על "בעל הנכס" והן על "המחזיק" בו, הרי שהפסיקה והשכל הישר מחייבים את השתת ההיטל על בעל המקרקעין אשר נהנה מפירות עבודות התשתית שבוצעו למשך שנים ארוכות.
בפסיקה נקבע כי מקום בו חוק העזר מטיל תשלום היטל פיתוח על "בעל נכס", יש להטילו על בעליו הרשום של הנכס, אפילו אם יש שוכר אשר נכנס בגדר הגדרת "בעל נכס". בעניין זה מפנה דגון לפסקי דין שונים ביניהם לע"א 9236/03 ברוך מקל בע"מ נ' צח השקעות בע"מ (25.10.2004) (להלן: "עניין מקל").
חריג לכלל זה מתקיים כאשר מדובר במקרים בהם המחזיק בנכס נהנה מזיקה שווה או חזקה יותר לנכס בהשוואה לזיקתו של הבעלים לנכס – חוכרים לדורות לתקופות ארוכות או דיירים מוגנים ואולם נקבע בפסיקה כי גם בנוגע לחריג זה יש לנהוג בזהירות רבה ולא למהר לקבוע שהבעלים הרשום פטור לחלוטין מתשלום ההיטל.
בעניין זה מפנה דגון לפר"ק (מחוזי – ירו') 18240-06-13 חפציבה ג'רוזלם גולד בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי (7.10.2003) (להלן: "עניין חפציבה").
ג)בין אם יש לבדוק את זכויותיה של דגון בנכס בעת ביצוע עבודות הסלילה – שוכרת לתקופות קצרות, ובין אם יש לבדוק את זכויותיה לאחר סיום עבודות הסלילה (ולא כך יש לעשות בענייננו) – שוכרת ל-10 שנים, דגון איננה חוכרת לתקופות ארוכות ועל כן, בענייננו, לא מתקיים החריג לכלל.
עוד טוענת דגון כי בדומה לעניין חפציבה ועניין מקל, מתקיים בענייננו הרציונל העומד ביסודו של הכלל לפיו הבעלים הרשום של הנכס הוא גם הנהנה העיקרי מהסלילה שביצעה עיריית חיפה ועל כן, יש לקבוע כי על חנ"י לשאת במלוא תשלום היטל הסלילה.
ד)גם עפ"י לשון ההסכמים בין הצדדים בתקופה בה בוצעו העבודות בגינן הושת ההיטל, כמו גם עפ"י ההיגיון המסחרי העומד בבסיסם, על חנ"י לשאת בהיטל הסלילה.
הטענה לפיה מכוח סעיף 4.2 להסכם משנת 2004, הכולל את הביטוי "תשלום עפ"י דין בגין המקרקעין" דגון היא החייבת בהיטל הסלילה, חוטאת הן ללשון הסעיף והן לכוונת הצדדים. מבחינת לשון הסעיף "תשלום עפ"י דין" מתייחס לתשלומי חובה תקופתיים אשר מיועדים למימון שירותים שוטפים המסופקים ע"י העירייה בקשר לנכס. לו היו רוצים הצדדים לקבוע בהסכם הוראה חריגה וייחודית לפיה על דגון לשאת בתשלום אגרות והיטלי פיתוח בגין הנכס (אשר הינו תשלום חד פעמי שעשוי להיות גבוה מאוד ולהיטיב עם הנכס שנים רבות קדימה ובענייננו, היטל הסלילה מהווה כמעט 90% משווי התשלום ששולם בגין המקרקעין בתקופת ביצוע עבודות הסלילה), חזקה עליהם כי היו כותבים זאת במפורש.
על כוונת הצדדים לפיה דגון לא אמורה היתה לשאת בהיטל הסלילה ניתן ללמוד גם מהרציונל שעמד בבסיס ההתקשרות בין דגון לרשות הנמלים בעת כריתת ההסכם משנת 2004 לפיו עלויותיה והוצאותיה המסחריות של דגון אמורות להיות מכוסות ע"י בעלי הנכס.
ה)לחלופין, ככל שדגון נדרשת לשאת בהיטל הסלילה, עליה לשאת בהיטל בגין שטח מגרש של 7,704 מ"ר בלבד ובגין נפח מבני הממגרות הבנויים בשטח זה (ולא בגין שטח בגודל 24,569 מ"ר) ועל חנ"י לשלם לדגון את הסכומים אותם שילמה לעיריית חיפה בגין שטח החצר (16,865 מ"ר), בגינם חויבה דגון בהיטל סלילה לפי תעריף של 78.6 ₪ למ"ר, דהיינו סך של 1,325,589 ₪, בתוספת ריבית והצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות מיום 13.2.2012 עד להגשת כתב התביעה. כמו כן, על חנ"י לשלם לדגון 80% מיתרת תשלום היטל הקרקע ששילמה דגון - בגין הנאתה הצפויה של חנ"י כבעלי המקרקעין משיפור התשתיות – סך של 2,790,618.88 ₪.
סה"כ על חנ"י לשלם לדגון 4,116,207.88 ₪, בתוספת ריבית והצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות, מיום 13.2.2012 עד להגשת כתב התביעה.
ו)חנ"י התעשרה שלא כדין על חשבון דגון בכך שלמרות שכבעלת הנכס היא הנהנית הבלעדית מעבודות הסלילה שעוד ישרתו את הנכס שנים רבות קדימה, לא נשאה בתשלום עבור היטל הסלילה, בעוד שדגון שבעת ביצוע עבודות הסלילה החזיקה בנכס מכוח הסכמים לפרקי זמן של מספר חודשים כל פעם, הניתנים לביטול חד צדדי ע"י חנ"י (וגם לאחר ביצוע העבודות מחזיקה בנכס 10 שנים בלבד) נשאה בתשלום ההיטל כולו.
ז)גם מכוח ההסכם משנת 2004 והתוספות לו ומהתכלית המסחרית שעמדה בבסיסם, על חנ"י לשאת בתשלום היטל הסלילה ולשפות את דגון. אי תשלום מהווה הפרת ההסכם בין הצדדים. אין נפקא מינה שההסכם משנת 2004 אינו כולל סעיף שיפוי הקובע כי כל צד שישלם תשלום החל על הצד השני ישופה על ידיו, שכן עפ"י סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971, פרטים שלא נקבעו בהסכם השכירות יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם ובאין נוהג כזה, לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.
6.תמצית טענות חנ"י:
א)השתק עילה ולחלופין השתק פלוגתא:
(1)פסה"ד שניתן בעתירה המנהלית (להלן גם: "פסה"ד המנהלי") מהווה מעשה בית דין החוסם את הגשת התביעה דנן מחמת השתק עילה ולחלופין, מחמת השתק פלוגתא.
דגון שבה ומתבססת על הטענה כאילו היא אינה "הבעלים" של הנכס, טענה שהועלתה על ידה במסגרת העתירה המנהלית, בין היתר, בהסתמך על החוזים עליהם חתומה דגון, שנדונה לגופה ושהוכרעה ע"י ביהמ"ש המוסמך.
(2)הלכה למעשה מחזיקה דגון בנכס, ברציפות, החל משנת 1951 ולכל הפחות עד לשנת2021 עם אופציה ל- 2.5 שנים נוספות, היינו משך 70 שנה (כפי שגם נקבע בפסה"ד המנהלי) וזאת, בניגוד לטענת דגון כאילו היא החזיקה בנכס לתקופות קצרות ביותר.
דגון היא הנהנית העיקרית מהנכס משך 70 שנים ברציפות, קרי למעלה מחמישים שנה לפני ביצוע עבודות הסלילה ולמעלה מעשר שנים לאחר ביצועם. בכל ההסכמים שנחתמו עמה במהלך כל השנים הללו, היא התחייבה לשאת, בין היתר, בהיטלים מסוג היטל הסלילה הנדון (סעיף 43 לחוזה משנת 1951, סעיף 4.2 להסכם משנת 2004 שהשתרש בכל התוספות וסעיף 24 להסכם משנת 2009) ולכן, בדין הוטל ההיטל על דגון ואין על חנ"י לשאת בו או בחלק ממנו.
(3)כאמור בפסה"ד שניתן בעתירה המנהלית המהווה מעשה בית דין, העובדה כי במסגרת ההסכם משנת 2009 קיבלה דגון את הזכויות לניהול, הפעלה ושימוש בנכס
למשך 10 שנים נוספות (עם אופציה ל-5 שנים נוספות אשר מחציתה כבר מומשה) משמעה לפי חוק העזר "חכירה" ומכאן, שגם אם היה נקבע, כי דגון הפכה רק מאז ל"בעלים" כהגדרתם בחוק העזר, כי גם אז לא היתה מניעה לחייבה בתשלום ההיטל. וודאי לאור השימוש רב השנים שעשתה דגון בנכס גם עובר לחתימה על ההסכם משנת 2009.
(4)הנסיבות בענייננו שונות בתכלית מן הנסיבות שנדונו במסגרת עניין מקל ועניין חפציבה, בין היתר, בהתחשב בשימוש שעשתה ועושה דגון עשרות שנים בנכס.
ב)לשון ההסכמים וכוונתם:
כל ההסכמים שנכרתו במהלך השנים עם התובעת קובעים באופן מפורש את חובתה של התובעת לשאת בכל התשלומים וההיטלים החלים או המוטלים עפ"י דין על הנכס וביניהם, היטל הסלילה נשוא התביעה, באופן המצביע בבירור על התנהלות רבת השנים של הצדדים, כמו גם על כוונתם.
ג)משך עשרות שנים בהן עשתה דגון שימוש בלעדי בנכס, היה זה בכל שטח הנכס. מדובר בנכס שהינו מתחם סגור כולו בגדר, המנוצל כולו לפעילות דגון ולו שער כניסה המופעל ונשלט בידי דגון.
ציון השטח (7,704 מ"ר) בסעיף 4.1 להסכם משנת 2004 נועד למטרה תחשיבית בלבד והוא אינו כולל את סך השטח המוחזק ע"י דגון בפועל (זהו שטח המבנים הבנויים בלבד כמפורט בנספח ג' להסכם משנת 2004 והוא אינו כולל את החצר התפעולית המהווה חלק בלתי נפרד מהנכס), כפי שנקבע מפורשות בסעיף 4 להסכם משנת 2004.
כן מפנה חנ"י לסעיף 9 להסכם משנת 2009 אשר התייחס לשטח זהה של הנכס, שהיה בשימוש בלעדי של דגון משך עשרות השנים שקדמו לחתימתו, שם מצוין כי הממגורות ממוקמות על שטח חצר של כ- 25 דונם.
7.בכתב התשובה מוסיפה דגון וטוענת כדלקמן:
א)יש לדחות טענת מעשה בית דין.
כב' הש' אליקים קבע בצורה מפורשת כי הוא אינו מתייחס בפסק דינו לשאלת חלקה של חנ"י בתשלום.
מדבריו ברור כי אין בפסה"ד הכרעה במחלוקת בין דגון לחנ"י: מי מבין שתיהן צריכה לשאת בתשלום היטל הסלילה, אלא רק הכרעה במחלוקת לגבי תקפות דרישת התשלום שנדרשה לשלם דגון ע"י עיריית חיפה ובחינת תוקפה של דרישת התשלום הינה תחת כנפי המשפט המנהלי.
משמע, שביהמ"ש המנהלי הבהיר כי לא יהיה בפסק דינו כדי להוות מעשה בית דין באשר למערכת היחסים האזרחית בין חנ"י לדגון.
עוד טוענת דגון כי בענייננו, לא מתקיימים התנאים שנקבעו בפסיקה לקיומו של השתק עילה: אין זהות בין העילות בעתירה המנהלית ובתובענה דנן; פסה"ד לא הכריע לגופו של ענין בשאלת חלקה של חנ"י בתשלום היטל הסלילה (כי אם רק בתקפות דרישת תשלום ההיטל של עיריית חיפה); ביהמ"ש המנהלי אינו מוסמך להכריע בסוגיות האזרחיות בין דגון לחנ"י.
טענות דגון ובכללן הטענה כי מלשון ההסכמים שנכרתו בין דגון לחנ"י עולה כי על חנ"י לשאת בתשלום היטל הסלילה לא הוכרעו לגופו של עניין ע"י ביהמ"ש המנהלי.
ככל שביהמ"ש המנהלי נדרש לשאלת היחסיים החוזיים בין הצדדים הוא עשה זאת באמרת אגב, מעל לנדרש, רק לשם הכרעה בשאלה שההכרעה בה נדרשה במסגרת העתירה המנהלית (תקפות הטלת התשלום על דגון ע"י העירייה בהתאם לחוק העזר).
לא מתקיימים גם התנאים לקיומו של השתק פלוגתא. אין בפסק הדין הכרעה מפורשת או משתמעת לגבי פלוגתא, שנקבע לגביה ממצא פוזיטיבי, לאחר בירור עובדתי הכולל שמיעת עדויות.
ב)כדי לבחון מי נהנה משיפור התשתיות, יש לבדוק מי יחזיק בנכס בשנים הבאות ולא מי החזיק בנכס בעבר. משכך, בהינתן שהסלילה האמורה הסתיימה בשנת 2008 ובהינתן שעפ"י הסכם 2009 דגון תמשיך להחזיק בנכס עד שנת 2021, עולה כי דגון נהנית משיפור התשתיות למשך 13 שנים בלבד וחנ"י לעומתה, תמשיך להינות משיפור התשתיות משך עשרות שנים קדימה. לפיכך, אין כל הגיון בטענה לפיה דגון היא הנהנית העיקרית מעבודות הסלילה.
ג)באשר לשטח הנכס המוחזק ע"י דגון:
לא ניתן לפרש את סעיף 4.2 להסכם כך שהשטח שניתן לשימושה של דגון הוא 24.5 דונם, שהינו שטח הגדול פי שלוש ויותר מהשטח הנקוב בהסכם, מבלי שההסכם מתייחס לכך באופן ברור ומפורש.
את האמור ניתן גם ללמוד כבר מההסכם משנת 1951 שם הסכימו הצדדים מפורשות כי שטח החצר יוחזק ויתוחזק ע"י בעל המקרקעין ודגון תוכל לעשות בו שימוש רק לשם ניהול הממגורות.
דגון מבהירה כי אינה חולקת על טענת חנ"י כי במסגרת ההסכם משנת 2009 מתוארים המקרקעין נשוא ההסכם כממגורות הממוקמות על שטח מגרש של כ- 25 דונם, אלא שלטענתה, הדבר מבהיר כי ההסכם משנת 2009 ביקש לשנות את ההסכמות הקודמות בין חנ"י לדגון בכל הנוגע לגודל השטח שהועמד לשימוש דגון ומעיד בבירור על כוונת הצדדים להתקשר בשנים 2004-2009 בחוזים המעניקים לדגון זכות שימוש בשטח של 7,704 מ"ר בלבד.
על כוונת הצדדים שלא לכלול בהסכם 2004 ובתוספות לו את שטח החצר ניתן ללמוד לא רק מלשון ההסכם אלא גם מהתנהגות הצדדים.
החל משנות ה- 70 משכירה חנ"י (ורשות הנמלים לפניה) בשטח החצר בניין לעמילי מכס. ברור כי לו היתה דגון שוכרת את שטח החצר מחנ"י, אזי תשלום שכירות בגין הבניין לעמילי המכס, היה צריך להיות משולם לדגון ולא לחנ"י.
כמו כן, בעוד שתיקונים בשטחי הממגורות נעשים ע"י דגון ועל חשבונה (סעיף 3.1 (3) להסכם משנת 2004), לאורך השנים מבצעת חנ"י (ורשות הנמלים לפניה) את התיקונים בשטח החצר על חשבונה.
8.בשים לב לכך, שהמחלוקת הינה משפטית בבסיסה, הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה דיונית ולפיה לא יוגשו תצהירי עדות ראשית ולא ישמעו הוכחות בתיק.
בהודעה מוסכמת שהוגשה ע"י ב"כ דגון בחודש יולי 2015 הובהר, כי הבעלים הרשום במקרקעין נשוא התובענה היא רשות הנמלים והרכבות. חנ"י באה בנעליה של רשות הנמלים והרכבות. חנ"י היא החוכרת לדורות של המקרקעין.
ב"כ הצדדים הגישו סיכומיהם ולפיכך, בשלה העת ליתן פסק דין בתובענה.
9.לאחר עיון בטענות הצדדים, הגעתי למסקנה ולפיה דין התובענה להידחות מהנימוקים כדלקמן:
10.ראשית, יש לבחון – האם פסק הדין בעתירה המנהלית מהווה מעשה בית-דין בעניינינו.
לטעמי התשובה לכך היא שלילית.
התבלטתי לא מעט באשר לקיומה של השתק פלוגתא בעניינינו.
בסופו של דבר הגעתי למסקנה, כי אין השתק ואציין כבר עתה, כי לאותן קביעות שנקבעו בפסק הדין המנהלי בעניינים רלוונטיים למחלוקת שבפני, הגעתי אף אני, ללא צורך להסתמך על השתק זה או אחר.
(10.1)השתק עילה:
לפי תקנה 101 (א) (1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "תקסד"א"), בית המשפט רשאי, בכל עת, לדחות תובענה מחמת מעשה בית דין.
"כלל מעשה בית-דין (res judicata) מבוסס על הרעיון בדבר כוחו של פסק דין, שניתן בסיומו של הליך שיפוטי כלשהו, להוליך לסיומה המוחלט של ההתדיינות בין הצדדים להליך או כל מי שהוא ביחסי קרבה משפטית (privity) עם אחד מהם, באופן שלא יוכלו עוד לחזור להתדיין ביניהם בבתי המשפט בכל עניין או שאלה שנדונו והוכרעו בפסק הדין". (נינה זלצמן, מעשה בית דין בהליך אזרחי בעמ' 3 (1991)).
(10.2)בנושא זה של מעשה בית-דין, יש להבחין בין השתק עילה להשתק פלוגתא.
את כלל השתק העילה באר הנשיא כב' הנשיא אגרנט בע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב (2) 561, 583-584 (להלן: "פרשת קלוז'נר") לפני שנים רבות:
"מקום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על ידי בית משפט מוסמך, שוב אסור להיזקק לתביעה נוספת בין אותם הצדדים או חליפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה. במקרה כזה, אם במשפט הראשון זכה התובע בדין, כי אז אומרים שעילתו שם "נבלעה"...בפסק הדין, אשר הכיר בזכותו ובא במקום העילה, שאיננה עוד...וכן, אם במשפט הראשון זכה הנתבע בדין, אזי אומרים שקם מחסום...המשתיק את התובע מלחזור על תביעה שניה המבוססת על אותה עילה, בחינת היותה חסומה או מושתקת...".
נקבע, כי בכל הקשור להשתק עילה, אזי אם תביעה נדונה לגופה והוכרעה ע"י בית משפט מוסמך, אזי לא יזקק בית משפט לתביעה נוספת בין אותם צדדים או חליפיהם אם היא מבוססת על עילה זהה. (ראה ע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה בע"מ (4.3.10)).
(10.3)כדי לבחון האם קיים השתק עילה, בודקים האם יש זהות בין העילות. כלומר, יש לבחון את מערכת העובדות בשני ההליכים.
כמו כן חייב להתקיים תנאי יסודי שמחייב קיום של זהות צדדים בשני ההליכים (ע"א 143/51 ראש העיר, חברי המועצה ותושבי רמת גן נ' חברת פרדס ינאי בע"מ, פ"ד י 1804, 1812, ופרשת קלוז'נר). עקרון ההדדיות הוא יסוד בכללי מעשה בית דין ובכלל זה בדבר השתק עילה.
מבחן "זהות העילות" הוא רחב וחורג מעבר למשמעותו הרגילה, והוא מתקיים גם מקום ששתי התביעות מבוססות על עילות זהות בבסיסן, גם אם בתביעה המאוחרת נכללו פרטים
ומרכיבים נוספים שלא פורטו בתביעה הראשונה (ראה לעניין זה פסקי הדין שאוזכרו בסעיף 19 לסיכומי ב"כ חנ"י: סעיף 7 לפסה"ד שניתן בע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה (4.3.10); ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז (5) 166, 181. עוד ראה בעניין זה את סעיף 19 לפסק דינו של כב' הש' פוגלמן בע"א 7183/13 ברק נ' דלתא קפיטל גרופ בע"מ (12.7.15)).
(10.4)בענייננו, אין זהות בין העילות בהליך דנן ובעתירה המנהלית.
ההליך שהתנהל בעתירה המנהלית עסק בשאלה: האם עיריית חיפה היתה רשאית לדרוש
מדגון תשלום בסך 4,813,862.60 ש"ח בגין היטל סלילת רחובות, אם לאו; לצורך כך ולאור טענות דגון בעתירה, נדרש ביהמ"ש, בין היתר, לשאלה האם דגון נחשבת כ"בעל" הנכס החב בהיטל לפי סעיף 1 לחוק העזר. כדי להשיב על השאלה בחן כב' הש' את הגדרת "בעל" הנכס בחוק העזר וגם בחן את מערכת ההסכמים הרלוונטית בין דגון לחנ"י.
במסגרת התובענה דנן, העילות נוגעות לעצם חיובה של דגון בלבד בתשלום היטל הסלילה, כאשר נטען ע"י דגון, כי גם אם היא "בעל" הנכס לפי הגדרת חוק העזר, כפי שנקבע בפסק הדין המינהלי, עדיין על חנ"י לשאת במלוא תשלום היטל הסלילה הן לאור הכלל הנוהג בפסיקה והן לאור מערכת היחסים ההסכמית בין הצדדים.
עניינו של ההליך שלפני הינו בשאלה האם קמה לדגון זכות לקבלת החזר מחנ"י בגין תשלום היטל הסלילה ששילמה לעיריית חיפה במלואו, בחלקו או אם בכלל.
זכות זו נבחנת על בסיס היחסים החוזים שבין הצדדים, עשיית עושר ולא במשפט ועוד; עילות אלו לא היו העילות בהליך המנהלי.
אני סבורה, כי גם כשבוחנים את "זהות העילה" לפי המבחן הרחב ניכר כי אין מדובר בעילות זהות ועל כן, אין השתק עילה.
(10.5).השתק פלוגתא
בפסה"ד שניתן בימים אלו בביהמ"ש העליון, בע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ
נ' צוברי (15.12.15) התייחס כב' הש' מלצר (בסעיפים 26-27) לסוגיית השתק פלוגתא וקבע כי עפ"י הפסיקה הנהוגה, הקמת השתק פלוגתא, מחייב קיומם של ארבעה תנאים מצטברים, והם:
"(א) הפלוגתא בשני ההליכים זהה, מן ההיבטים העובדתי והמשפט;
(ב) היתה התדיינות במסגרת ההליך הראשון, כך שבעל הדין, אשר נגדו מועלית טענת ההשתק בהליך השני, זכה לקבל את "יומו בבית המשפט";
(ג) ההליך הראשון הסתיים בהכרעה – מפורשת, או מכללא, אשר במסגרתה נקבע ממצא פוזיטיבי (לעומת ממצא הנובע מחוסר הוכחה) בעניין אותה פלוגתא;
(ד) ההכרעה בפלוגתא במסגרת ההליך הראשון היתה חיונית לצורך פסק הדין באותו הליך, וזאת להבדיל מהכרעה שולית, שאיננה נחוצה לביסוסו של פסק הדין האמור".
ובהמשך: "הנה כי כן הלכת ויינשטיין אמנם הרחיבה חלק מבין התנאים להשתק פלוגתא (תנאים (ב) ו- (ג) בפיסקה 26 שלעיל), במובן זה שנקבע כי בנסיבות מסוימות יתכן ויקום השתק פלוגתא גם כאשר לא היתה התדיינות בין הצדדים במסגרת ההליך הראשון בהקשר לאותה פלוגתא ואף אם ההליך הראשון הסתיים ללא ממצא פוזיטיבי באותו עניין...
יחד עם האמור לעיל – הלכת ויינשטיין לא שינתה את יתר התנאים הנ"ל לגיבושו של השתק פלוגתא, דהיינו: עדיין נדרש כי יהיה מדובר באותה פלוגתא ושזו תהיה חיונית להכרעה...".
(10.6)ההכרעה בשאלה אם במקרה דנן קיים השתק פלוגתא, אם לאו, איננה נקייה מספקות. כך למשל; נקבע מפורשות הפסק הדין המנהלי, כי דגון היא "בעל" הנכס לפי חוק העזר.
נקבע, כי לפי תכלית חוק העזר; דגון צריכה לשלם ההיטל לפי דרישת העירייה. מדובר בפלוגתאות אשר מועלות גם בהליך דנן. לטענת חנ"י לפיה קיים השתק פלוגתא היה יסוד.
הסיבה בגינה החלטתי, כי אין מקום להכריע בתובענה על בסיס השתק היא בשל קביעותיו המפורשות של כב' השופט אליקים.
כב' הש' אליקים הבהיר בפתח פסק דינו כי:
" בראש ובראשונה אבהיר- כפי שהבהרתי בדיון המקדמי לאחר צירוף חנ"י ובהחלטה מיום 6.1.2013, אין בכוונתי לקבוע קביעות באשר למערכת היחסים שבין המשיבות לבין עצמן, או באשר לטענות שבין העותרת לבין חנ"י, (זו גם הסיבה בגינה עיקרי הטעון מטעם חנ"י הוגשו בהיקף מצומצם). בכוונתי להתייחס אך ורק לתקפות דרישת התשלום שנדרשת לשלם העותרת ע"י העיריה, ובמידה ותתעורר בעתיד מחלוקת בין העיריה לבין חנ"י בנושא היטל הסלילה, שמורה לצדדים הזכות להעמיק ולטעון כל טענה רלבנטית".
כלומר – הובהר "ברחל בתך הקטנה" כי פסק הדין המנהלי לא יקבע קביעות במערכת היחסים בין דגון וחנ"י.
(10.7)קביעות שיכלו כעיקרון להוות "השתק פלוגתא" יכלו להיות למשל הקביעה, כי דגון היא "בעלים" לפי חוק העזר וכי מדובר בהגדרה רחבה, הכוללת בתוכה חוכר לדורות, חוכר, גם אם לא נרשמו כבעלי הזכויות בפנקס המקרקעין והיא כוללת שוכר או שוכר משנה לתקופת שכירות שמעל שלוש שנים וכן "אדם המקבל או הזכאי לקבל הכנסה מנכס".
דגון טענה בהליך המנהלי, כי היתה "ברת רשות במקרקעין" ולחלופין, שוכרת לתקופות קצרות בין 3-6 חודשים.
כב' הש' אליקים קבע כי דרישת התשלום מתייחסת לשנים 2006-2009 ועל פי מערכת ההסכמים שנערכו בין דגון לחנ"י בתקופה זו, מדובר בחכירת המקרקעין ודגון עונה על הגדרת "בעל" בחוק העזר (ההסכם משנת 1951 מדבר במפורש על חכירת מקרקעין).
נקבע כי דגון היתה חוכרת של המקרקעין במהלך אותן שנים הרלוונטיות להיטל בהמשך לתקופה שהתחילה כ- 55 שנה לפני כן, ועפ"י ההסכם מיום 20.3.2009 זכויותיה לניהול והפעלת הממגורות הוארכו עד 1.4.2019 (לפחות).
כב' הש' אליקים התייחס גם לסעיף 4(א) לחוק העזר הקובע כי החייבים בהיטל הם גם מי שהפכו לבעלים של נכסים גובלים לאחר היטל הסלילה וכן לכך שהעובדה שבמהלך השנים 2003-2008 שילמה דגון לעירייה ארנונה משמיטה את הבסיס לטענות דגון שנועדו לכנות את מעמדה המשפטי בכינויים שונים שאינם מתיישבים עם תשלום ארנונה.
נקבע כי: "מקובלת עליי עמדת העותרת כי התחיבות חוזית שנעשתה בין העותרת לבין חנ"י, אינה מקנה זכויות לעיריה, והבסיס לחיוב בהיטל, חייב להיות רק על פי הקבוע בחוק העזר. אך כשמעלה העותרת לראשונה בעיקרי הטעון, (סעיף 33) את הטענה כי בחירה שרירותית של העותרת כאחת הבעלים היא בלתי סבירה בעליל, הרי שלאור התחיבות העותרת בהסכמים השונים לשאת בתשלום ההיטלים, אין כל פגם בסבירות "הבחירה" ".
כב' הש' אליקים קבע לסיכום כי:
"...במשך עשרות שנים מחזיקה העותרת בנכס שהוחכר/הושכר לה עד לשנת 2019, היא הקימה את כל המבנים בנכס בגינם הונפק החיוב בגין מרכיב הבניה...בהם היא מפעילה ומנהלת את הממגורות, ובכלל זה נכון לשנים 2006-2009 מועד ביצוע העבודות, בהן המשיכה לפעול בנכס ולה גם זיקה והנאה מקיומן של התשתיות המוניציפאליות הנ"ל ולכן יש לראותה כ"בעל" על פי חוק העזר". (סעיף 4 לפסה"ד).
(10.8)הקביעות שנקבעו בפסה"ד המנהלי מתייחסות בחלקן, כאמור, לנושאים שיש להידרש להם גם בתובענה שלפני, אך לא היתה, לטעמי, כוונה למנוע התדיינות עתידית בין דגון וחנ"י גם באשר להיטל הסלילה, וזאת על פי החלטות שיפוטיות ברורות.
ב"כ דגון הפנה בסיכומיו (סעיף 148) להחלטת ביניים שניתנה ע"י כב' השופט אליקים ביום 6/1/13; שם נקבע, בין היתר:
"4. נמלי ישראל צורפה כמשיבה, לאור טענת העותרת כי נמלי ישראל היא הבעלים החייב בהיטל, עירית חיפה לא פנתה אל נמלי ישראל בדרישה כחייבת, וככל שמדובר בנמלי ישראל במסגרת עתירה זו, זהו הנושא היחידי הטעון בירור. אם מסיבה זו או אחרת תפנה העיריה בדרישת חיוב כלפי נמלי ישראל וזו האחרונה תחלוק על דרישה זו, פתוחה הדרך להגשת עתירה מינהלית ביוזמת נמלי ישראל, אלא שנכון להיום זה לא המצב.
למען הסדר אבהיר כיצד בכוונתי לנהל הדיון ולהכריע בשאלות שבמחלוקת. ככל שמדובר בנמלי ישראל, ההליך יתייחס לשאלת מי החייב על פי המשפט המינהלי, אם ייקבע כי העותרת אינה החייבת, תתקבל העתירה, מבלי שיקבע מימצא כל שהוא באשר לשאלת החיוב, היקפו ותקפותו, והנושא יתברר, אם בכלל בהליך אחר בבוא העת. אם יקבע על פי המשפט המינהלי כי העותרת היא החייב הנכון, אבחן את טענות העותרת ועירית חיפה באשר לטענות לגופו של החיוב". (הדגש אינו במקור – א.כ.).
כלומר – לאורך כל ההליך היה ברור כי ההליך המנהלי לא יכריע במערכת היחסים שבין דגון וחנ"י.
(10.9)על מנת להכריע מהי הזכות במקרקעין של דגון בנכס הסתייע ביהמ"ש המנהלי גם במערכת ההסכמית הרחבה בין דגון לחנ"י.
הבחינה האם דגון נכנסת בהגדרת "בעל" נכס אשר קבועה בסעיף 1 לחוק העזר נעשתה תוך התייחסות לחנ"י ובחינת מערכת ההסכמים עימה ולא במנותק ממנה.
לו לא היה מדגיש כב' השופט אליקים כי אין בכוונתו להכריע בענין מערכת היחסים שבין דגון וחנ"י, כי אז היה אפשר לקבל את טענת השתק הפלוגתא של חנ"י, ולו באופן חלקי.
בית המשפט המנהלי בדק, אם דגון היא "בעל" הנכס לפי חוק העזר, שכן יכולים להיות מספר "בעלים" לנכס לפי סעיף 1 לחוק העזר.
לא היה צורך בשמיעת ראיות על מנת להכריע בשאלה אם חנ"י גם היא הבעלים של הנכס או אם דגון הבעלים של הנכס.
עובדה היא שגם בהליך האזרחי שלפני, השכילו ב"כ הצדדים המלומדים להסכים להכרעה ללא שמיעת עדויות.
לפיכך, השוני בסדרי הדין בין הערכאה המנהלית ובין הערכאה האזרחית הדיונית במקרה דנן, אינו מהותי, ואינו אמור להוביל לשוני בדרכי ההוכחה ובהסקת המסקנות.
הסיבה, כאמור, שלא מצאתי לנכון ליתן פסק דין על סמך "השתק פלוגתא" נובעת מכך שכב' השופט אליקים הדגיש מפורשות, כי אין הוא קובע קביעות במערכת היחסים שבין דגון וחנ"י.
לסיכום עניין זה:
משקבע ביהמ"ש המנהלי מפורשות, כי מערכת היחסים בין דגון וחנ"י אינה מוכרעת על ידו, לא ראיתי לנכון להורות על דחיית התובענה בשל השתק פלוגתא.
דין התובענה להידחות לגופה.
דרישת דגון מחנ"י להשיב לה את סכום היטל הסלילה צריכה להידחות לגופו של עניין. כיוון שאינני מסתמכת על הקביעות בפסק הדין המנהלי כקביעות המהוות השתק. אנמק, מדוע יש לדחות את טענות דגון.
11.חבות על פי חוק העזר:
(11.1)סעיף 1 לחוק עזר לחיפה (סלילת רחובות), התשס"ח – 2008 מגדיר "בעל" – כל אחד מאלה:
"(1)אדם הרשום בפנקס מקרקעין המתנהל לפי כל חיקוק כבעל נכס, או כחוכר לדורות, בין שהוא רשום כבעל יחיד בנכס ובין בשיתוף עם אחרים;
(2)אדם שהוא הבעל, או החוכר לדורות אף אם אינו רשום כאמור בפסקה (1), בין שהוא רשום כבעל יחיד בנכס ובין בשיתוף עם אחרים;
(3)האמור בפסקאות (1) ו- (2), בא לרבות אדם המקבל או הזכאי לקבל הכנסה מנכס, או שהיה מקבלה אילו הנכס היה נותן הכנסה, בין בזכותו ובין כבא כוח או כנאמן, בין שהוא מחזיק למעשה בנכס ובין אם לאו;".
(11.2)בית המשפט המנהלי הכריע וקבע, כי דגון היא "בעל" הנכס על פי סעיף 1 לחוק העזר. אף אני מגיעה לאותה מסקנה.
(11.3)בסעיף 3 לפסק דיני זה פרטתי את המערכת ההסכמית שבין הצדדים משנת 1951, ולא אחזור על כך.
מהמערכת ההסכמית עולה ברורות, כי חוק העזר איפשר לדרוש ההיטל מדגון.
דגון היא חוכרת המקרקעין מזה עשרות שנים ונכנסת להגדרת "בעל" הנכס הן מכוח סעיף 1 (1) לחוק העזר והן מכוח סעיף 1 (3) לחוק העזר.
(11.4)לא יכול להיות חולק על כך שגם חנ"י נכנסת להגדרת "בעל" הנכס, שכן היא חוכרת לדורות של הנכס.
חוק העזר איפשר לעירייה לבחור על מי להשית את היטל הסלילה. העירייה בחרה להשית את ההיטל על דגון. בית המשפט המנהלי אישר זאת ועסקינן בעניין זה בפסק דין חלוט.
יובהר, כי למרות רצון דגון לטעון כי בתקופה הרלוונטית לביצוע עבודות הסלילה היא החזיקה בנכס מכוח הסכמים לטווח קצר והיתה מצויה בחוסר וודאות לגבי המשך פעילותה
בנכס, הרי לא יכולה להיות מחלוקת אמיתית על כך, שהחל משנת 1952 ועד היום היא נמצאת בנכס מכוח הסכמים ברציפות. גם החזקתה בנכס ממועד ביצוע עבודות הסלילה עד עכשיו היא בפרק זמן של שנים ולא חודשים ספורים. הרצון להציגה כמי ששכרה את הנכס לפרקי זמן קצרים אינו תואם את המציאות.
לפיכך, מכוח חוק העזר בוודאי שניתן היה לדרוש התשלום מדגון.
12.החיוב בהיטל סלילה על פי הפסיקה:
(12.1)דגון טוענת, כי למרות זכות העירייה לבחור על מי להשית את היטל הסלילה לפי חוק העזר, הרי על פי הפסיקה כמו גם השכל הישר, מי שצריך לשאת בפועל בהיטל הוא בעל המקרקעין אשר ייהנה מפירות עבודות הסלילה במשך שנים רבות.
על כן, חנ"י צריכה לשפות את דגון בגין התשלום.
(12.2)דגון מפנה בין היתר לספרו של המלומד עפר שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות כרך א, 77-95 (מהדורה שניה) (להלן: "שפיר"), על מנת לתמוך בטענתה ולפיה החיוב בתשלום ההיטל מוטל על בעלים של נכס כיוון שהוא זה שייהנה מהתשתית המותקנת על ידי הרשות המקומית לטווח ארוך ולשנים רבות לפיכך, הבעלים הוא זה שאמור לשאת בעלות מימון התקנת מערכת התשתית ולא זה שמחזיק בנכס לתקופה קצובה.
(12.3)אלא שדווקא מספרו של שפיר, ניתן לראות, כי בנסיבות העובדתיות הרלוונטיות לענייננו, הרציונאל ולפיו הבעלים של הנכס הוא זה שישא בהיטל ולא מחזיק הנכס, אינו מתקיים.
לעניין זה אפנה לספרו של שפיר בעמ' 78, שם נכתב מפורשות, כי הכלל אינו תופס בהכרח במקרי גבול שבהם המחזיק בנכס הוא בעל זיקה חזקה וארוכת שנים בנכס – לא פחות, ואף יותר מבעליו.
כדוגמא, הביא שפיר מקרה שבו המחזיק הוא בעל זכות שכירות מוגנת או שהוא חוכר לדורות לתקופה ארוכה, ונכתב שם, כי במקרי גבול שכאלה, יש לבחון את מהותו ואת תחולתו של המונח "בעל נכס" לעניין חיוב באגרות ובהטלי פיתוח.
(12.4)במקרה דנן הוכח, כאמור, כי דגון מפעילה ומחזיקה בנכס משנות ה- 50 של המאה הקודמת. כמעט מהקמת מדינת ישראל ועד היום.
היא החזיקה בנכס גם במהלך עבודות הסלילה ועדיין מחזיקה בנכס. נכון לעכשיו היא אמורה להנות מעבודות הסלילה לפחות 10 שנים לאחר ביצוע העבודות.
(12.5)בעניין חפציבה אליו הפנה ב"כ דגון, נדון ערעור על החלטת המנהל המיוחד במסגרתה נדחתה תביעת חוב שהגישה עיריית ירושלים, בין היתר, לתשלום חוב בגין היטלי פיתוח בסכום של 4,264,130 ₪. המנהל המיוחד הפנה לחקיקה ולפסיקה וקבע כי יש לערוך מדרג בין בעל הזיקה הקרובה והחזקה ביותר, במטרה ליצור קשר בין חובת התשלום לבין הנהנה העיקרי משהשירותים המסופקים בתמורה לתשלום.
המנהל המיוחד קבע בהחלטתו כי יישום ראוי של הוראות החוק הנוגעות להיטלי הפיתוח מחייב את המסקנה כי במקרה זה יש להטילם על חברת בזק בלבד , מאחר שבמועדים הרלוונטיים היא היתה השוכרת לתקופה ארוכה של הבניין הנדון ולימים אף נהפכה לבעליו.
כב' הש' סג"נ י' צבן קבע בסעיף 6 לפסה"ד כי:
"במקרה שלפנינו, אין מחלוקת כי במועד הקובע היתה החברה הבעלים הרשום של הנכס ואילו חברת בזק היתה השוכר לטווח ארוך, ולפיכך שתיהן נכנסות לגדרי ההגדרות המופיעות בחוק, כפי שקבע המנהל בהחלטתו. אולם נראה כי בנסיבות המקרה אין זה מוצדק או סביר לקבוע כי מלוא סכום החוב יוטל על אחד החייבים בלבד (כפי שקבע המנהל בהחלטתו), ונראה כי במדרג הפנימי בין החייבים (החברה ובזק) ישנו טעם לא מבוטל לראות דווקא בחברה –שהיתה הבעלים הרשומים של הנכס במועד הקובע – כחייב העיקרי לצורך החוק. על כל פנים, ודאי שאין מקום לפטור את החברה לחלוטין מאחריות לחוב, כפי שקבע המנהל".
באותו מקרה נקבע, כי יש לקחת בחשבון כי שירותי סלילה ותיעול נשוא ההיטלים עשויים להיטיב עם הנכס ולהשביחו גם לאחר תקופת חכירה של 25 או 30 שנים ומכאן שגם הבעלים הרשום עשוי ליהנות בסופו של דבר מהעבודות נשוא ההיטלים. כמו כן נקבע שם, כי מערכת ההסכמים הפנימית בין המשכיר לשוכר אינה צריכה להיות מעניינה של הרשות ותכליות של יעילות מינהלית וודאות משפטית מחייבות גם הן לראות את הבעלים הרשום כחייב עיקרי וככתובת, שהיא ברירת מחדל מבחינת הרשות לצורך החיוב.
נקבע כי לא ניתן לקבל את הגישה בה נקט המנהל המיוחד לפיה יש לעקוף את הכלל הפורמאלי והעקרוני לפיו הבעלים הרשום הוא החייב העיקרי ולפנות באופן ישיר אל הרציונל בבסיסו ולאור זאת לבחון בכל מקרה ומקרה מי מבין החייבים האפשריים הוא הנהנה העיקרי וכי ישנו הכרח לשמור על כלל אחיד וברור שאינו תלוי נסיבות והסכמים והכלל שנקבע בשיטתנו הוא כי הבעלים הרשום הינו החייב העיקרי.
בעניין חפציבה נבחנה דרישת עירייה כלפי שוכר הנכס.
דובר בשכירות שהסתיימה נכון למועד הגשת תביעת החוב והשוכר אף הפך לבעלים של הנכס.
(12.6)במקרה שלנו דרישת העירייה מדגון הוכרעה ע"י ביהמ"ש המנהלי ונקבע מפורשות כי העירייה היתה רשאית לפנות לדגון בדרישה ולא היתה צריכה לפנות גם לחנ"י.
הנושא הוכרע ולא עומד כאן לבחינה מחודשת. העירייה אינה צד להליך שבפני.
דגון אכן הגישה ערעור לביהמ"ש העליון בשבתו כבית משפט לערעורים (עע"מ 3543/13), אך משנדחה ערעורה בהסכמה, ממילא קביעות כב' השופט אליקים בדבר תקינות הפניית הדרישה לדגון בלבד ע"י עיריית חיפה נשארו בעינן.
נקבע כי הדרישה של העירייה מדגון היא דרישה כדין (מה שלא נקבע בעניין חפציבה לעניין דרישת עיריית ירושלים).
לפיכך, אינני מקבלת את הטענה ולפיה הפסיקה קובעת שבמקרה שבו ה"שוכרת" (שהיא למעשה "חוכרת") מחזיקה בנכס עשרות שנים לפני עבודות הסלילה, ועוד שנים רבות לאחר ביצוע עבודות הסלילה, אזי חל כלל ולפיו החוכר לדורות הוא זה שישא בהיטלים.
יש לבחון נסיבותיו העובדתיות של כל מקרה על מנת לקבוע, אם הרשות המקומית צריכה לדרוש ההיטל מבעלים רשום או מגורם אחר.
בעניינינו נושא הדרישה של הרשות המקומית וכשרותו הוכרע בהליך המינהלי.
13.האם קיימת זכות שיפוי מכוח המערכת ההסכמית שבין הצדדים?
(13.1)לא מצאתי כי קיימת זכות שיפוי שכזו.
(13.2)בהסכם משנת 1951 חכרה דגון את הנכס לשם הקמת בתי מגורות בנמל חיפה.
על פי המערכת ההסכמית התקפה עד עצם היום הזה; ועל פיה דגון תחזיק בנכס לפחות עד שנת 2019, דגון היא זו שצריכה לשאת בכל התשלומים בגין המקרקעין.
על פי סעיף 4.2 להסכם 2004 התחייבה דגון לשאת בכל תשלום בגין המקרקעין.
בכל אחד מ- 11 מסמכי התוספות להסכם מכוחם הוארך הסכם 2004, 11 פעמים ובסה"כ למשך שש שנים, נקבע מפורשות כי דגון היא זו שצריכה לשלם כל תשלום על פי דין בגין המקרקעין.
בסעיף 24 להסכם 2009 נקבע מפורשות כי אין הכוונה רק להיטלים ואגרות או תשלומי חובה כמו ארנונה המוטלים על המקרקעין, שכן נכתב במפורש, כי יחולו כל המיסים וההיטלים מכל מין וסוג לרבות תשלום חשבונות ארנונה.
כלומר, על פי לשון ההסכמים כל ההיטלים ישולמו על ידי דגון.
(13.3)כך היה עוד לפני התקופה שבה בוצעו עבודות הסלילה וכך גם בהסכם 2009 שנחתם לאחר שרוב עבודות הסלילה (אם לא כולן) הסתיימו.
לא מצאתי בלשון ההסכמים או בכל ראיה אחרת שמצויה בפני, תשתית ראייתית שתאפשר לקבוע כי כוונת הצדדים היתה שונה מלשון ההסכמים.
(13.4)דגון טוענת ,כי ההיגיון המסחרי מחייב הגעה למסקנה כי חנ"י היתה צריכה לשאת בתשלום.
אינני מקבלת טענה זו. מדובר בשני צדדים להסכם, המיוצגים ע"י עורכי דין בעלי שיעור קומה. ההסכמים נוסחו ע"י אנשי מקצוע, ובכל הקשור לתשלום מיסים והיטלים, ההסכמים ברורים ביותר.
אם אכן היתה כוונה והיה רצון לקבוע שהיטלים בסכומים גבוהים וחד פעמיים הבאים להטיב עם הנכס במשך שנים רבות יחולו על חנ"י, היו צריכים לכתוב זאת בהסכמים.
לא רק שהדברים לא נכתבו כך בהסכמים, אלא ההפך הוא הנכון. נכתב מפורשות כי דגון היא זו שתישא בכל ההיטלים שיוטלו ביחס למקרקעין מכל סוג ומין שהוא. אין מדובר ב"לקונה" או ב"חסר" בהסכמים; אלא מדובר בתנאי שהוכנס במפורש להסכמים.
(13.5)דגון טוענת, כי התשלום בגין שכירת הנכס שהיא שילמה לחנ"י במשך תקופת ביצוע העבודות הסלילה (יוני 2006 עד אוקטובר 2008) הוא בסך כולל של 5,423,000 ₪, שעה שסכום ההיטל הוא 4,813,862.60 ₪. כלומר – היטל הסלילה מהווה כמעט 90% משווי התשלום ששולם בגין המקרקעין בתקופת ביצוע עבודות הסלילה, ומכאן ברור לטענתה, כי הצדדים לא התכוונו שדגון תישא בהיטלים הללו.
(13.6)ב"כ דגון מפנה בסיכומיו לסעיף 24 בפסק דין בעניין מקל שם דובר בדרישה לתשלום היטל על סך של כ- 324,000 ₪, שעה שתקופת השכירות החוזית היתה לחמש שנים (ובית משפט
הסכים לערוך חישוב על פי תקופה של שש שנים) כאשר התשלום החודשי הוא 2,500 דולר ועל כן התשלום עבור 6 שנות שכירות הוא 180,000 דולר בעוד ההיטל הוא בסך של כ- 324,000 ₪ כך שסכום ההיטל הוא סכום נכבד ביחס לדמי השכירות ששולמו.
(13.7)אני סבורה, כי המקרה בעניין מקל אינו דומה כלל לענייננו.
דגון החזיקה בנכס לפני עבודות הסלילה במשך כ-50 שנה ומחזיקה בנכס גם לאחר ביצוע עבודות הסלילה שנים רבות. על פי מערכת ההסכמים הקיימת היא אמורה להחזיק בנכס עד לשנת 2019; ואפילו עד שנת 2021.
גם אם נלך לשיטתה של דגון ולפיה אין מקום להחשיב את עשרות השנים בהם החזיקה את הנכס לפני ביצוע עבודות הסלילה, הרי שלאחר ביצוע עבודות הסלילה היא זו שתהנה מביצוע עבודות הסלילה לפחות 10 שנים אם לא למעלה מכך.
התשלום שעל דגון לשלם לחנ"י בגין 10 שנות חכירה/שכירות הוא בגובה עשרות מליוני שקלים, שעה שההיטל הוא בסך של כ- 5,000,000 ₪. אין דמיון ולו קלוש בעיניננו לעניין מקל.
עובדתית דגון זו שמחזיקה בנכס ברציפות על פי מערכת ההסכמים בין הצדדים, אין מדובר בחוזה "שכירות" רגיל בין משכיר ושוכר אלא על פי המערכת ההסכמית לא רק היא משלמת כספים לחנ"י אלא חנ"י משלמת גם לה כספים.
הסכומים המצטברים המשולמים על ידי דגון לחנ"י גדולים לאין ערוך במצטבר מהסכום אשר נדרש כהיטל הסלילה.
(13.8)לסיכום עניין זה:
לא מצאתי כי קיימת זכות שיפוי על פי המערכת הסכמית שבין הצדדים. מדובר בפרטים שנקבעו בהסכם ולכן לא חל בענייננו סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 ואין מקום להשלים פרטים באמצעות "נוהג" (שממילא לא הוכח).
14.חנ"י לא התעשרה שלא כדין מתשלום דגון:
דגון טענה, כי בכך שהיא שילמה את ההיטל מבלי שהיתה צריכה לעשות כן, אזי התעשרה חנ"י שלא כדין על חשבונה ולפיכך עומדת לה זכות השבה לפי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא
במשפט התשל"ט – 1979 (להלן: "חוק עשיית עושר ולא במשפט") ולחלופין, לפי סעיף 4 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.
סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובע:
"(א)מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.
(ב)אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת".
סעיף 4 לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובע:
"מי שפרע חובו של אדם אחר בלי שהיה חייב לכך כלפיו, אינו זכאי להשבה אלא אם לא היתה לזוכה סיבה סבירה להתנגד לפרעון החוב, כולו או מקצתו, ואינו זכאי להשבה זו אלא כדי מה שנתן לפרעון החוב".
כיוון שהגעתי למסקנה ולפיה דגון שילמה את היטל הסלילה על פי חבותה ההסכמית והחוקית, ממילא לא מתקיימים בענייננו סעיפים 1 ו-4 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.
15.האם חבות דגון חלה לגבי חלק מהנכס בלבד:
(15.1)דגון טענה כי ככל שהיה עליה לשלם היטל סלילה, היא היתה צריכה לשאת בהיטל בגין שטח מגרש של 7,704 מ"ר בלבד ובגין נפח מבנה המגורות הבנויים בשטח זה בלבד, שכן בהסכם 2004 והתוספות שנחתמו בעקבותיו נכתב במפורש בסעיף 4.1 להסכם, כי מדובר בשטח של 7,704 מ"ר.
על כן, בנוגע ליתרת שטח הנכס לא היתה צריכה לשלם היטל סלילה.
(15.2)כמו כן טענה דגון, כי החל משנות ה- 70, השכירה חנ"י בשטח החצר בניין לעמילי מכס וברור כי לו היתה דגון שוכרת גם את שטח החצר מחנ"י, אז עמילי הנכס היו משלמים דמי שכירות בגין הבניין לדגון ולא לחנ"י.
נטען, כי בשטח המגורות מבוצעים תיקונים על ידי דגון ואילו בשטח החצר מבצעת חנ"י תיקונים על חשבונה.
דגון מודעת לכך, שבהסכם 2009 הוגדרו המקרקעין כמשתרעים על כ- 25 דונם וטוענת כי בהסכם 2009 ביקשו לשנות את ה"מקרקעין" מהמצב הקודם.
(15.3)חנ"י דחתה טענות אלו. היא מפנה, ובצדק, לסעיף 4 להסכם 2004 שם נכתב במפורש בסעיף 4.2 כי השטחים שצוינו בסעיף 4.1 חושבו למטרה תחשיבית בלבד ויתכן ואינם משקפים את כלל המקרקעין המחוזקים בפועל ונקבע, כי לא יהיה בציון השטח של 7,704 מ"ר משום גריעה מחובת דגון לשאת בכל תשלום על פי דין בגין המקרקעין.
(15.4)חנ"י הדגישה, כי לאורך כל עשרות השנים, עושה דגון שימוש בכל שטח הנכס, הכולל את החצר ולא רק בשטח הבנוי שננקב בסעיף 4.1 להסכם 2004.
במסגרת הסכם 2009 הוגדרו המקרקעין בסעיף 6 ונכתב שם במפורש, כי המקרקעין הם הממגורות המצויות על שטח חצר של כ- 25 דונם.
כלומר, נכתב מפורשות שמדובר בכ- 25 דונם ולא ב- 7,704 מ"ר.
(15.5)לא מצאתי כל מקום לקבוע, כי הגדרת המקרקעין שונתה מהותית בהסכם 2009.
הסכם 2009 לא שינה את מהות המקרקעין ומדובר בשטח המוחזק כולו על ידי דגון עוד משנת 1952 ללא שינוי.
בהסכם 2004 השטח לא שיקף את המציאות ונכתב כך בהסכם במפורש, ולכן בהסכם 2009 הגדירו את השטח באופן מדויק יותר למציאות. אותה מציאות שלא השתנתה מזה עשרות שנים.
(15.6)חנ"י טוענת, כי דגון מפעילה את כל הנכס המגודר בגדר ויש לו שער כניסה הנשלט על ידי דגון.
המשאיות הפוקדות את הנכס לצורך הטענה של הגרעינים וכן רכבת המצויה בצד אחר של החצר המשמשת להטענת גרעינים בעשרות קרונות מידי יום נמצאת בשימוש דגון ולא הובאה כל ראיה כדי להוכיח, שחנ"י משכירה חלק מהנכס לעמילי נכס.
לטענתה, היא נתנה הרשאה לעשות שימוש בשולחן / דלפק לצורך שירותי עמילות מכס.
הטענות העובדתיות בנוגע לשימוש זה או אחר שעושים עמילי מכס בבניין או בחלק מבניין לא הוכחו (לא על ידי דגון ולא על ידי חנ"י).
לשון ההסכמים ברורה לחלוטין. החבות היא לשלם עבור כל הנכס ולא עבור 7,704 מ"ר אשר נכתב במפורש לגביהם כי הם לא משקפים את השטח דה-פקטו אלא רק נכתבו בהסכם 2004 למטרה תחשיבית.
לפיכך, אין מקום לקבל גם את הטענה החלופית של דגון.
16.לסיכום:
א)לאור האמור לעיל, דין התביעה להידחות.
ב)בהתחשב בכך שנחסך הצורך בשמיעת הוכחות, ובאופן זה הוקטנו ההוצאות ונחסכו משאבים אני קובעת, כי התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪.
ג)המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ז טבת תשע"ו, 29 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.
