ייזום תבונה חדשנות בע"מ נ' יוספוף ואח'

התובעת רכשה חנות בידיעה שהחנות תפוסה על ידי דייר מוגן, והגישה נגדו תביעה לפינוי. בתביעה זו נעסוק להלן.

רקע עובדתי, והשתלשלות ההליך

1. ביום 22.10.18 רכשה התובעת את המקרקעין המצויים ברחוב קינג ג'ורג' 27 בירושלים (גוש 30037, חלקה 30, להלן: "הבניין") מאת בעליהם הקודמים, האחים עמוס ויוסף מר-חיים. בבניין מספר רב של דירות, ובקומת הקרקע שלו מספר חנויות.

2. את האחים מר-חיים ייצג בעסקה עו"ד גד ירדני, אשר משרדו היה בבניין, ורעייתו הייתה דיירת מוגנת באחת החנויות אותן רכשה התובעת.

3. כחלק מהסכם הרכישה ערך עו"ד ירדני עבור האחים מר-חיים רשימה של כל היחידות בבניין, והחנויות בכלל זה, ומצבה של כל אחת מהיחידות, שמו של השוכר בה, האם השכירות חופשית או דיירות מוגנת וגובה שכר הדירה. הרשימה צורפה כנספח להסכם המכר, ועמדה בבסיס חוות הדעת השמאית שערכה התובעת לקראת הרכישה. לרשימה צורפו גם ההסכמים להשכרת היחידות השונות. בכל הנוגע לחנות בה עסקינן, נרשם על גבי דף נייר לבן כי היא תפוסה על ידי דייר מוגן, הנתבע 1, ויש בה עסק לממכר מוצרי חשמל בשם רמי רון בע"מ (להלן: "החנות"). לרשימה ולהסכם המכר לא צורף הסכם דיירות מוגנת. למרות האמור, ערכה של החנות נישום בהנחה שהיא מושכרת לדייר מוגן. יצוין כי הנתבע 2 לא נזכר כשוכר בחנות.

4. לאחר שנמסרה החזקה לידי התובעת, פנתה נציגה מטעמה למחזיקים בחנות וביקשה לראות את הסכמי הדיירות המוגנת. בתגובה השיב לה הנתבע 1 כי הוא דייר מוגן, אולם סירב להציג את המסמכים התומכים בטענה. לפיכך הוגשה התביעה שבפני כנגד הנתבע 1, בטענה שאינו דייר מוגן, וכי לא שילם דמי מפתח. לחילופין טענה התובעת כי זכותו כדייר מוגן פקעה עקב מסירת החזקה והשימוש בה לידי אחיו (ס' 23 לכתב התביעה המקורי).

5. הנתבע 1 הגיש כתב הגנה, במסגרתו טען שהוא דייר מוגן, וצירף הסכם שכירות מיום 8.12.69 לפיו נכנס כשותף בחנות תמורת דמי מפתח. בנוסף, טען הנתבע 1 לראשונה, כי גם אחיו דייר מוגן בחנות, וצירף תצהיר של נציג הבעלים הקודמים, מר עמוס מר-חיים (עמוס מר-חיים יכונה להלן: "מר-חיים"), המאשר כי בשנת 1973 נחתם הסכם שכירות מוגנת עם "האחים יוספוף", וכי הסכם זה אבד. בנוסף, צירף הנתבע 1 לכתב ההגנה העתקי שיקים משוכים על חשבון בנק משותף לו ולאחיו, עבור שכר דירה שנתי, בסך של כ- 950 ₪.

6. לאחר קבלת כתב ההגנה ביקשה התובעת לתקן את כתב התביעה, ולהוסיף את האח כנתבע שני. הבקשה התקבלה, והתביעה התנהלה כנגד שני האחים יחדיו.

   עובדות שאינן שנויות במחלוקת

7. אין חולק שאת הבניין בנה אביהם של האחים עמוס ויוסף מר-חיים, מר אליעזר מר-חיים, והוא ניהל אותו עבור שני בניו עד מותו, בשנת 1977. לאחר מות האב, אשתו של מר עמוס מר-חיים, הגב' שרה מר-חיים, ניהלה את הבניין עבור האחים. מר אליעזר מר-חיים ולאחריו הגב' מר-חיים עמדו בקשר עם כל השוכרים, ערכו התחשבנות דקדקנית, וגבו את דמי השכירות. ר' למשל מכתבה של הגב' מר-חיים מיום 4.1.09 (עמ' 29 לתצהירי הנתבעים) הממוען אל הנתבע 1:

   "לכבוד רוני שלום,

   אלה המדדים לצרכן. חישבתי מחדש את דמי השכירות לחנות המוגנת. לפי חשבוננו אתה חייב 134.87 ₪. אנא בדוק את החשבון. לא הלכנו יותר מדי רחוק. על בסיס החשבון הזה 962.44 ₪ צריך לעשות את החישוב ל- 2008-2009."