מחלוקת באשר לנספח לחוזה מכירת דירה הובילה לתביעה ולתביעה שכנגד.
ההסכם והנספח
1.הביקור היחיד של הנתבעים בנכס קודם לחתימת ההסכם, היה יומיים לפני חתימת ההסכם (ע' 34 ש 18-19).
ביום 22.07.13, חתמו הצדדים על הסכם למכירת דירה, לפיו מכרו התובעים לנתבעים דירה "בת 3.5 חדרים +מרפסת" ברח' אביתר הכהן 11 בירושלים, הידועה כגוש 30103 חלקה 10 תת חלקה 7.
המוכרים הצהירו כי ככל הידוע להם "אין צו הריסה ו/או הליך שיפוטי אחר אשר תלוי ועומד בקשר לנכס, והוא מתחייב למסור לקונה את הדירה כשהיא בנויה כדין".
התמורה נקבעה על סך של 1,618,000 ₪ ובסעיף 15 ב.2 הסכימו הצדדים כי "בשל חזרה מהעיסקה כולה ואי קיומה", יהיה זכאי הצד הנפגע לקבל פיצוי מוסכם בסך 160,000 ₪.
2.שני הצדדים היו מיוצגים בהסכם, אך במועד החתימה, נכנסו התובע 1, הנתבע 1 ואדם נוסף בשם יששכר גולדברג לחדר ישיבות במשרד עורכי הדין, שם ניסחו נספח להסכם וחתמו עליו וכל זאת מבלי שעורכי הדין היו מעורבים בנספח האמור ומבלי שעורכי הדין ידעו עליו.
3.הנספח נחתם בין התובע 1 לנתבע 1 וזו לשונו:
"נספח לחוזה מכירת דירה...
מוסכם בזאת כי ישולם סך של 200,000 ₪ (במילים מאתיים אלף ₪) נוספים מעבר למכיר הנקוב בחוזה בסך 1,618,000 במילים מיליון שש מאות ושמונה עשר אלף ₪ וזאת כנגד אימות היתר סגירת המרפסת
הבדיקה חלה על הקונה.
במידה ולא יאומתו ההיתר יהיה למוכר פרק זמן של 4 חודשים כדי להוציא היתר והיה ולא הצליח המוכר להוציא היתר ה200 אלף ₪ ישארו בידי הקונה לזכותו
בנוסף הקונה נותן למוכר זכות השתמשות בשני החדרים החיצוניים עד לשישה חודשים מיום חתימת הסכם זה".
4.הנתבעים שילמו את מלוא התמורה שבהסכם, דהיינו סך של 1,618,000 ₪, אך לא שילמו את הסכום שנקבע בנספח בסך של 200,000 ₪.
הצדדים דיווחו לרשויות המס על העסקה בשיעור הקבוע בהסכם, אך לא דיווחו על הסכומים שנקבעו בנספח להסכם.
לאחר שהתגלעו מחלוקות בין הצדדים ולאחר שנודע לרשויות המס כי היה פגם בדיווח, חקרו רשויות המס את הצדדים, אך טרם נתנו החלטה באשר לשיעור המס.
אין חולק כיום שהדירה על כל חדריה נמכרה כמקשה אחת לנתבעים.
ההליכים
5.התובעים פינו את החזקה ביום 14.10.13 והתובע פנה לבית הדין הרבני בתביעה כנגד הנתבע.
בית הדין ירושלים לדיני ממונות ולבירורי יוחסין נתן ביום א' כסלו תשע"ד (04.11.13) צו מניעה האוסר על הנתבע "לעשות כל שינוי בעלות בדירה".
ביום 25.11.13, חרף צו המניעה האמור, נרשמו הנתבעים כבעלים של הדירה בלשכת רשות מקרקעין.
בית דין ובית הוראה שערי הלכה ומשפט פסק ביום ז' כסלו תשע"ד (10.11.13) שמשולם כהן "נקרא נתבע ומחמת כך זכותו לבחור ביה"ד כרצונו".
בנימוקים לפסק נכתב כהאי לישנא: "מאחר שבחוזה עצמו מופיע סכום של 1,618,000 ₪ וסכום זה שולם במלואו ורק ע"פ הנספח יש דרישה לתשלום של 200,000 ₪ נוספים שמותנים בקבלת היתר לכן סכום זה הוא בספק אם יש חיוב לשלמו ומאחר כן הרב משולם נתבע. ומה שטען בא כוחו של בלוי עו"ד אמיתי שלא היו מוסרים את החזקה ועוד שהכסף נמצא אצל נאמן.
לא מופיע בחוזה שהכסף נמצא אצל נאמן לגבי הסכום של ה-200,000 ₪.
בנספח מופיע שישארו בידי הקונה.
ועוד שלמעשה מסר את החזקה ועכשיו דרישתו לגבי התשלום ולא לגבי הדירה".
6.ביום ח' שבט תשע"ד (09.01.14) הבהיר בית הדין שערי הלכה ומשפט כי עניינו של פסק הדין "בדבר מי משניהם נקרא תובע ומי נקרא נתבע".
ביום 19.03.14 אושר פסק הבוררות שניתן על ידי בית הדין "שערי הלכה ומשפט" ונקבע שכל מטרתו של פסק הבוררות היה על מנת לקבוע באיזה בית דין תישמע התביעה (הפ"ב 46227-02-14).
7.ביום 23.01.14 הוגשה התביעה דנן ובה עתרו התובעים להורות על פינוי וסילוק יד של הנתבעים מיחידת דיור בת 2 חדרים הנמצאת מחוץ לדירה וכן ביקשו סעדים נוספים.
ניתן צו עיקול בגובה של 200,000 ₪ על כספים של הנתבעים ונרשמה הערת אזהרה על ההליך המתנהל.
בדיון שהתקיים ביום 17.02.14, הגיעו הצדדים להסכמות לפיהן, בין היתר, העיקול שהוטל בבנק הפועלים והערת האזהרה יוותרו על כנם וכי התובעים יפנו את שני החדרים שבמחלוקת ואת כל המיטלטלין השייכים להם בנכס ובסמוך לו עד ליום 18.02.14.
8.ביום 09.03.14 הגישו התובעים תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים ובה עתרו לבטל את הסכם המכר ולהורות על החזרת הבעלות לתובעים.
ביום 10.03.14 ביקשו התובעים למחוק את כתב התביעה וכך אכן הורה בית המשפט המחוזי בירושלים ביום 10.03.14 (ת"א 11039-03-14).
9.הנתבעים ביקשו לדחות את התביעה על הסף מחמת מספר טעמים, אך בקשתם נדחתה ביום 09.11.14.
בין היתר, נקבע כי אין לראות את פסק הבוררות כמעשה בית דין לעניין השאלות הנדונות בתיק שבפני ואין בו כדי לחסום מהתובעים להתדיין בתיק זה.
התביעה והתביעה שכנגד
10.כתב התביעה תוקן ביום 17.11.14 ובתביעה תובעים התובעים להורות לנתבעים לשלם סכום של 160,000 ₪ בגין הפרת הסכם המכר והנספח, להורות לנתבעים לשלם לתובעים סכום בשל 50,000 ₪ בגין פגיעה בשמם הטוב ולחייב הנתבעים לשלם לתובעים סכום של 50,000 ₪ בגין פגיעה בפעילותם העסקית השוטפת.
11.הנתבעים הגישו תביעה שכנגד ובה עתרו לחייב התובעים בפיצוי מוסכם בשל הפרת ההסכם, מאחר שלטענתם התובעים איחרו במסירת החזקה המלאה בנכס בתקופה של 32 יום וכי הם הסתירו מהנתבעים שמלבד במרפסת, בנויים חלקים נרחבים בדירה ובמחסן ללא היתר.
כמו כן נתבע סך של 6,050 ₪ בגין עלויות תיקון רטיבות ובנוסף נתבע פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין לשון הרע.
דיון והכרעה
פרשנות הנספח
12.הצדדים מסכימים שהנספח להסכם הוא תקף ועל כן לא עסקינן במקרה דנן בחלק נסתר מהחוזה, אלא בנספח שלוב וכרוך בהסכם המכר.
בעניין זה, אף לא מבוקש לבטל את המכר ורצונם של הצדדים הוא לקיים את הנספח להסכם, לאחר שגמרו בדעתם להתקשר בו ולהתחייב על פיו.
הלכך יש לבחון משמעות הנספח.
13.התובעים טוענים שהנספח נערך בשל רצונם של הנתבעים לחמוק מתשלום מס רכישה וכי פרשנות הנספח היא שדי באישור בעל פה של פקיד מהעירייה לפיו ניתן לסגור את המרפסת על מנת שהתובעים יעמדו בהתחייבותם על פי הנספח. לטענת התובעים, מאחר שניתן היה לפנות לפקיד בעירייה, אך הנתבעים לא חפצו בכך, מילאו התובעים את חובתם.
מנגד, טוענים הנתבעים שמטרת הנספח הייתה תשלום נוסף אך בהתקיים התנאי לפיו יומצא היתר בתוך 4 חודשים ומאחר שלא הומצא ההיתר ולא ניתן להוציא היתר, לא קמה החובה לשלם את הסכום הקבוע בנספח.
14.לאחר ששמעתי את העדים ובחנתי את הראיות והטיעונים, הגעתי לכלל מסקנה, לפיה יש להעדיף את גרסת התובעים באשר לנספח להסכם.
15.ראשית, התנהלות הצדדים בזמן אמת, דהיינו פרישתם של הצדדים לחדר צדדי וחתימה על נספח בלא שעורכי הדין שותפים לו, מדליקה נורה אדומה בכל הקשור לחוקיות אותו נספח. למעשה, אין כל סיבה שעורכי הדין לא ילוו את כתיבת הנספח.
בהקשר זה יוטעם שהנתבעת לא הייתה בעת עריכת הנספח ועל כן עדותה בנדון היא בגדר עדות שמועה (ע' 41 ש' 29-34).
מסקנה זו מתחזקת ביתר שאת, לנוכח עדות ב"כ הנתבעים דאז, עורך דין אלמוג ונונו, לפיה במעמד החתימה התגלה לו שאין היתרי בנייה ואלה לא הוצגו וכי "מלכתחילה לא הייתי מגיע להסכם חתימה מבלי לקבל היתרי בנייה ומבלי לבדוק את היתרי הבנייה" (ע' 44 ש' 6) ולמעשה ב"כ הנתבעים המליץ להם שלא להתקשר בעסקה בשל העדר היתר בנייה, כעולה מעדותו.
הנתבע 1 העיד כי רעייתו וב"כ "הם אמרו לי שהם לא מוכנים שאני אקנה את הדירה בצורה כזו שאין היתר לפני שיש היתר סגירה למרפסת" (ע' 33 ש' 17-18).
הנתבע שידע על הבעייתיות באשר להעדר היתר בנייה למרפסת, לא התייעץ בניסוח הנספח עם עורך דינו ואף לא שוחח עמו על כך והדברים תמוהים למדי.
כעולה מהעדויות, לרוכשים היה אינטרס גדול יותר בהקטנת התמורה המוצהרת ובכך יש להסביר את החתימה על הנספח ולתמוך בגרסת התובעים (ראו והשוו: ע"א 8963/14 מונדר נעאמנה נ' פלאח בדארנה (12.07.16)).
לא נשללה טענת הנתבעים לפיה נועד הנספח גם להסתיר מהרשויות קיומו של עסק בנכס ומתן ארכה לתובעים לעשות שימוש בחלק מהנכס ואולם כעולה מהעדויות האינטרס של הנתבעים בחתימה על הנספח היה גבוה יותר והמטרה העיקרית והדומיננטית שבו הייתה הסתרת התשלום הנוסף מהרשויות.
למעשה, לא הייתה כל מניעה כי ההסכם יכלול את תוכן הנספח ולא הובהר מה ההצדקה שתנאים באשר להיתר הבנייה לא יכללו בהסכם.
16.שנית, תוכנו של הנספח תומך בפרשנות התובעים.
בנספח נכתב שהסכום ישולם "כנגד אימות היתר סגירת המרפסת", כלומר לא כנגד היתר בנייה אלא, כנגד מונח שהצדדים ניסחו אותו. זאת ועוד, בהמשך נכתב כי "הבדיקה חלה על הקונה".
כלומר, הקונה הוא שצריך לבדוק את נושא ההיתר.
הנתבע הגיש מסמך של חברת היתר מיום 20.09.13, שם נכתב שמדיניות עיריית ירושלים "לא מאשרת סגירה קלה בבנייני אבן".
עם זאת, הנתבע לא העיד את עורך המסמך האמור, לא הגיש חוות דעת בנדון ואף לא העיד מי מנציגי עיריית ירושלים.
הנתבע ערך את הבדיקה האמורה, כחודש ימים מאז ההסכם והמסמך האמור ניתן לו כחודש לאחר מכן (ע' 37 ש' 1-6). העדר הדחיפות של הנתבע לבצע את הבדיקה, אף שלטענת הנתבע נושא היתר הבנייה היה נושא מהותי ואף שבהסכם הוטלה חובת הבדיקה עליו מקשה על קבלת גרסתו.
יצוין שבנספח נכתב אימות היתר ולא היתר ומכאן שלא הוטלה חובה על התובע להמציא היתר בנייה.
17.שלישית, שווי המרפסת בסך של כ200,000 ₪ לא הוכח. ממילא מתבקשת המסקנה כי שווי המרפסת נמוך יותר ולא ניתן הסבר מספק מדוע משקף הסכום שנקבע דווקא את העדר היתר הבנייה.
הנתבע אף אישר זאת בשיחה שהתקיימה עם התובע: "שאתה רשמת מאתיים, תגיד לי, איזה טיפש היה רושם מאתיים אלף על מרפסת.."(נספח יג לתצהירי התובעים ע' 9 ש' 12-14).
18.רביעית, הנתבע טען בהמשך כי הסכום גם נקבע בגין חריגות בנייה נוספות בדירה, אך טענה זו נסתרת מהאמור בנספח המתייחס אך ורק לסגירת המרפסת (ראו גם התמליל נספח יג' לתצהיר התובעים: ע' 12) ומעדותו שפורטה לעיל.
זאת ועוד, הנתבע העיד שידע על חריגת בנייה בחלק הפנימי של הדירה בעומק של מטר לכל האורך וכי על החריגה האמורה "באמת לא היה אכפת לי" (ע' 34 ש' 34; ראו גם סעיף 6 לתצהיר הנתבע). החריגה האמורה מהווה עבירת בנייה לא פחות מבניית המרפסת ועסקינן בחריגה ניכרת. עם זאת, לא ניתן הסבר מספק מדוע חריגה זו לא הפריעה לנתבע בשונה מהמרפסת.
במבוא להסכם לא נכתב כי לנכס היתר, אלא כי המוכר מצהיר שככל הידוע לו אין צו הריסה או הליך שיפוטי בעניין הנכס. הצהרה זו תומכת בעדויות הצדדים לפיה הנתבעים ידעו ידוע היטב על חריגות הבנייה בנכס קודם לחתימה על ההסכם.
הנתבעים עושים שימוש מלא בדירתם בלא הפרעה ונהנים ממנה (ע' 39).
לא נסתרה גם עדותו של התובע לפיה המרפסת סגורה מזה 20 שנה וכי "היא הייתה מקורה לפני, ניתן לבדוק גם בכל השכונה כמעט כל המרפסות במצב הקומות התחתונות נסגרים על ידי חלונות אלומיניום" (ע' 19 ש' 7-8).
גם העובדה שעד עצם היום הזה עושה הנתבע שימוש במרפסת ובחריגות הבנייה הנוספות שבבית, מבלי שנציגי העירייה ביקרו בביתו ומבלי שהוצא צו הריסה, אומרת דרשני (ע' 36-37).
מכלול החריגות שבבית ועמידת הנתבעים אך על היתר סגירת המרפסת חרף המצב בשכונה מקשה כאמור על גרסתם.
19.חמישית, הנתבע אישר שהתובע ביקש להיכנס לביתו עם שמאי וכי הוא סירב לכך ואמר לו שהוא צריך להיוועץ עם עורך דינו (ע' 38 ש' 18-19).
העדר תשובת הנתבע לאחר מכן והעדר נכונותו לאפשר לתובע לאמת ההיתר או לפעול לקבלתו (ראו גם : ע' 38 ש' 22-23), פוגמים בגרסתו.
20.שישית, האדם הנוסף שהיה בעת עריכת הנספח הוא יששכר גולדברג.
גולדברג העיד שהיה שותף פעיל בהליך קבלת ההחלטות של התובעים ולאחר ניהול משא ומתן שהתנהל בחדר שבו נכחו התובע, הנתבע וגולדברג, נקבע שהמחיר יעמוד על סך 1,818,000 ₪.
וכך נכתב בתצהיר העד: "...נערך בעצת הנתבע מסמך כוונות מחוץ להסכם עליו חתמו הצדדים, כאשר הסך של 200,000 ₪ המופיע במסמך זה הינו הסכום הנוסף שעל הנתבע לשלם מעבר לסכום שנרשם בחוזה לבקשתו. המסמך נכתב ע"י התובע אך נערך לבקשת הנתבע ועל דעתו.
הסיבה בגינה לא נכלל בהסכם הסך של 200,000 ₪ הייתה מאחר ונתבע ביקש מהתובע לרשום בהסכם מחיר נמוך מהמחיר שסוכם בסך 1,618,000 ₪ בלבד בטענה כי כך ישלם מס רכישה נמוך בעוד התובע לא יינזק מכך שכן יש לו פטור ממס שבח.
הסך של 200,000 ₪ במסמך הכוונות לא היה קשור כלל לאימות סגירת המרפסת, אלא הוא הסכום שהיה על הנתבעים לשלם בנוסף לתמורה שצוינה בהסכם המכר.
אציין, כי התובעים הצהירו כי הכספים לרכישת הדירה הופקדו בנאמנות אצל עו"ד ונונו אלמוג ומשכך ייעצתי לתובע שאין מניעה כי יסכים לבקשת הנתבע לרישום סכום נמוך מהמחיר האמיתי, כאשר התובעים מצדם נתנו אמון בנתבעים"(סעיפים 7-10).
גולדברג גם העיד בתצהירו כי כשבועיים לפני ההסכם, נוהל משא ומתן עם רוכש אחר תמורת סכום של 1,864,000 ₪.
העד אישר שהיה לו ויכוח כספי עם התובע וכי זו הסיבה שהיו לו טענות כלפי התובע (ע' 31).
התובע אישר שאמר על העד דברים קשים, אך העיד "זה שאמרתי שיש כמה פגמים עליו עדיין זה לא סותר, הוא היה שם ויכול להגיד (ע' 24 ש' 33-35).
יוטעם שבשלב מסוים ביקשו הנתבעים להעיד את העד כעד מטעמם, ואף שלחו לו תצהיר על מנת שיעיד לטובתם, ובכך אישרו הנתבעים את המשקל שיש לייחס לעד (ע' 46).
העד העיד שהוא סובל מקשיים בזיכרון, אך קשיים אלה היו לאחר שחתם על התצהיר (ע' 28) ומכל מקום עדותו של העד הייתה עקבית והעד זכר היטב את עובדות המקרה. גולדברג אף העיד שהוא ערך את הנספח, כאשר התובע והנתבע הם שניסחו את המסמך (ע' 30).
עדות גולדברג תומכת אפוא בגרסת התובעים.
21.שביעית, העובדה שבמשא ומתן קודם עם אחר, נוהל המשא ומתן על תמורה בסכום של 1,864,000 ₪, תומכת בתמורה האמיתית לה התכוונו הצדדים, דהיינו, 1,818,000 ₪, שיעור קרוב למשא ומתן שנוהל עם רוכש פוטנציאלי אחר ולא לתמורה הנטענת על ידי הנתבעים (נספח טז לתצהיר התובעים). הנתבעים לא העידו את הרוכש הפוטנציאלי האמור ולא סתרו את טענת התובעים באשר לשווי הנכס ולמו"מ הקודם שהתנהל המשקף לכשעצמו את שווי הנכס.
התובע אישר שהנתבעים לא הפקידו כספים בנאמנות אצל ב"כ (ע' 23 ש' 7) והחזקה אף נמסרה קודם לתשלום מלוא התמורה. ואולם לכך ניתן הסבר שכן התובע העיד שעשה טעות, כי סמך על הנתבע ׁוהאמין בו (ע' 26 ש' 5).
מטעם הנתבעים העיד מר נאור דיין אשר ניסה לאחר מעשה לגשר בין הצדדים. מר דיין העיד שלא היה במעמד החתימה על ההסכם ובמעמד הכנת הנספח (ע' 42 ש' 27). הוא העיד שהתובע אמר שהוא בהפסד בשל כך שהמוכר הקודם מכר לו הדירה ואמר לו שהמרפסת "מאושרת סגירה ויכולה לשמש כחדר רגיל". עם זאת, התובע לא עומת עם עדות דיין והעדר חקירה נגדית בעניין זה פועלת לחובת הנתבעים.
יודגש שעדותו של דיין היא למעשה על דברים שנאמרו לו מפיו של התובע ומצופה היה שהתובע ייחקר בעניין זה. בהעדר חקירה כאמור, קמה חזקה לרעת הנתבעים, כי הדבר לא היה תומך בגרסתם.
22.שמינית, גם סירובו של הנתבע לבטל את ההסכם אף שהוצע לו הדבר, פוגם בגרסתו, שכן אם אכן עסקינו בפגם של ממש ובנושא כה חשוב, מדוע לא הסכים הנתבע לביטול ההסכם. תשובתו הראשונית של הנתבע בנדון לפיה "נוח לי בדירה" ( ע' 40 ש' 12) נדמית כתשובה הרלבנטית. אמנם הנתבע טען בהמשך שחשש שהכספים לא יוחזרו לו ע"י התובע (ע' 40 ש' 12-13), אך ניתן היה להבטיח השבת הכספים, בפרט שעה שהנתבע היה מיוצג.
23.מכלול האמור תומך במסקנה לפיה הנספח נערך, בין היתר, בשל רצון לחמוק מתשלום מס רכישה ובשל רצון להסתיר את קיומו של העסק בחלק מהנכס. מאחר שהנתבעים לא אפשרו לתובעים לעמוד בהתחייבותם ולא שיתפו עימם פעולה באשר לפנייה לפקידי העירייה, מילאו התובעים את חובתם והיה על הנתבעים לשלם את התמורה שנקבעה בנספח. משלא שילמו הנתבעים את הסכום הקבוע, הפרו הנתבעים את ההסכם הפרה יסודית.
לשון הרע
24.שני הצדדים תבעו בגין לשון הרע ואולם תביעות אלה לא הוכחו.
הנתבע לא העיד כל שכן אף שלטענתו התובע הכפישו ובייש את הנתבעים "בפני כל שכניהם החדשים" ודי בכך כדי להוביל לדחיית תביעתו.
25.התובע טען שביום 15.01.14 הסתבר לו שהנתבע או מי מטעמו החליף את קוד הכניסה לדלת החיצונית ותוך מספר דקות הופיעה ניידת משטרה במקום "ובאופן המשפיל ביותר נלקחתי לחדר החקירות במשטרה באמצעות אותה ניידת, תוך שנפגע שמי הטוב באופן דרסטי".
הנתבעים חששו לטענתם מהטרדות התובעים ועל כן פעלו כפי שפעלו.
הנתבעים הגישו ביום 16.01.14 בקשה לפי חוק למניעת הטרדה מאיימת, התשס"ב-2001 וצו שכזה אף ניתן בו ביום (ה"ט 33677-01-14).
לנתבעים אשר פנו למשטרה בתלונה קמה הגנה מכוח הוראת סעיף 15(8) לחוק איסור לשון הרע, התשכ"ה-1965.
הנתבעים האמינו באמיתות תוכן התלונה ועל כן קמה להם ההגנה האמורה (ראו והשוו: ע"א 788/79 אברהם ריימר נ' עזבון המנוח ברקו (דב) רייטר פ"ד לו(2)141).
משכך הדבר, אין בפנייה למשטרה ובפעולות המשטרה לאחר מכן כדי להקים עילה לתובעים.
נזקים לעסקי התובעים
26.התובע העיד שנגרם לו נזק בסך של 50,000 ₪ במהלך התקופה שעצר את עסקיו מתפעול שוטף, מאחר שסחורתו הייתה בדירה ונמנעה ממנו הגישה לשם "והייתי מנוע תזרימית מאפשרות להזמין סחורה נוספת".
התובע לא הגיש כל אסמכתא ולא העיד כל עד בנדון.
זאת ועוד, לטענת הנתבעים, שלא נסתרה, הסחורה במקום הייתה מעטה.
לפיכך, מתבקשת המסקנה לפיה לא הוכחה גרסת התובע בנדון ועל כן לא קמה זכאות לפיצוי בעניין זה.
התביעה שכנגד- נזקי רטיבות
27.לטענת הנתבעים, הם נאלצו לבצע תיקונים בשיעור של 6,050 ₪ בשל בעיות רטיבות.
בסעיף 6ז להסכם הצהירו התובעים כי לא ידוע להם "על בעיית רטיבות בדירה ו/או על כל פגם ו/או אי התאמה נסתרים כלשהם בדירה".
הנתבעים פנו לטענתם לתובעים בבקשה לתקן הנזילות ואלה סרבו לבצע התיקונים.
דין התביעה שכנגד להידחות.
ראשית, לא הוגשו קבלות או חשבוניות מס התומכות בכך שהוצאות הוצאו.
שנית, הצעת המחיר לתיקון ניתנה ביום 4.12.13 ולא הוברר מתי בוצעו העבודות. אף לא הוברר האם העבודות בוצעו בניגוד להחלטת בית הדין לממונות אם לאו.
שלישית, פנייה בכתב לתובעים לא נעשתה וככל שאכן היו רטיבויות בלתי נסבלות וחדירת מים אינטנסיבית כטענת הנתבעים, כי אז ניתן היה להבחין בכך בבדיקה קודם לרכישה, בפרט שלא נטען לצביעת קירות או לפעולות התובעים שנועדו לפגוע בבדיקה האמורה.
התביעה שכנגד- עגמת נפש
28.הנתבעים עתרו לחייב התובעים בפיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה להם.
בסיכומיהם נזנחו הטענות בנדון ועל כן נדחית התביעה בעניין זה.
פיצויים מוסכמים
29.שני הצדדים עתרו לקבלת פיצוי מוסכם.
הנתבעים טענו שהתובעים אחרו במסירת החזקה בתקופה של 32 יום והסתירו מהם שמלבד במרפסת, בנויים חלקים נרחבים בדירה ובמחסן ללא היתר.
התובעים לא אחרו במסירה, מאחר שמלוא התמורה לא שולמה.
זאת ועוד, כאמור לעיל, ידעו הנתבעים ידוע היטב על חריגות הבנייה בנכס ועל כן יש לדחות תביעת הנתבעים לקבלת פיצוי בשל הפרת ההסכם.
30.מנגד, טענו התובעים אף הם לקבלת פיצוי מוסכם.
משנקבע לעיל, כי הנתבעים הפרו את ההסכם באי תשלום מלוא התמורה ומשלא נטענה כל טענה באשר לשיעור הפיצוי המוסכם, מתבקשת המסקנה לפיה יש לחייב הנתבעים לשלם לתובעים הפיצוי המוסכם בשיעור של 160,000 ₪.
אי חוקיות?
31.בית המשפט אמנם אינו רשאי לעצום עיניו מול אי חוקיותו של חוזה הנגלית לפניו במהלך משפט ועליו לדון בו (ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' אורית קפלן (24.10.17)). עם זאת, הצדדים טוענים שההסכם תקף ומבקשים לפעול על פיו.
בחינת מכלול הנסיבות שפורטו מלמדת שמרבית החיובים על פי ההסכם בוצעו וכיום מודעות רשויות המס להיקף העיסקה האמיתית, כך שעסקינן באי חוקיות שהוסרה.
במספר רב של מקרים, בית המשפט העדיף שלא להצהיר על אכיפת חוזה בלתי חוקי שעסק בהונאת רשויות המס, אך עשה כן בפועל, תוך שימוש בדרכים אחרות (ע"א 6667/10 גלית הלוי בר טנדלר נ' דרור קוזניצקי (12.09.12) (פסקה 26 לפסק דינו של כב' השופט י. עמית)).
במכלול הנסיבות שפורט ועל מנת לעשות צדק בין הצדדים, אין באי החוקיות כדי לאפשר למי מהצדדים להתנער מההסכם ואין בכך כדי להשליך על התוצאה.
סוף דבר
32.התביעה מתקבלת בחלקה והתביעה שכנגד נדחית.
מחייב הנתבעים לשלם לתובעים הפיצוי המוסכם בסך 160,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה המתוקן ועד התשלום המלא בפועל ממש.
מחייב הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪ כולל מע"מ.
ניתן היום, כ"ג טבת תשע"ח, 10 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.
