אבני נ' אברמוב

לפניי תביעה לפינוי מחסן.

פתח דבר

1.התובע הוא בעלים של מחסן ברחוב גדרה 10 בתל אביב הידוע גם כחלק מחלקה 62 בגוש 7466 ("הנכס" או "המחסן"). בכתב התביעה (שהוגש בסדר דין מקוצר) נטען כי הנתבעים מחזיקים במחסן שלא כדין, ויש להורות על פינויים ממנו.

2.בבקשת הרשות להתגונן (שהתצהיר התומך בה היה לכתב הגנה) נטען כך: הנתבעים הם דיירים מוגנים המחזיקים במחסן מכוח סעיף 23 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 ("החוק"). אביהם המנוח, מוריס אברמוב ז"ל, שכר את המחסן ביולי 1955 מאת בעלי הנכס דאז, מר שמעון מורחי ז"ל. התובע רכש את הזכויות מיורשיו של מורחי ונרשם כבעליו בשנת 2008. מאז עד היום הוא לא העלה טענה בעניין זכויותיהם במחסן. לגרסתם, מאחר שלבניין שעון מים אחד ולהם ובמחסן אין כיור, סוכם עם התובע שהנתבעים יישאו בתשלום המים של הבניין כולו במקום לשלם דמי שכירות. אישורי תשלום מחודש פברואר 2010 עד 2013 צורפו לבקשת רשות להתגונן. עוד נטען כי במסגרת חיפושיהם אחר מסמכים הקשורים לנכס, הם איתרו הסכם שכירות שנעשה בין אביהם המנוח לבין מורחי. הסכם זה מוכיח שהמחסן הושכר בשכירות מוגנת בהינתן שאביהם המנוח לא שכר כל נכס אחר בבניין. עם פטירתו של האב זכות הדיירות המוגנת עברה אליהם מכוח סעיף 23 לחוק. הנכס שימש מאז ומעולם מחסן למוצרי טקסטיל שנמכרים בדוכן שהנתבעים מפעילים בשוק הכרמל.

3.הצדדים הגישו ראיותיהם בתצהירי עדות ראשית ונחקרו עליהם.

דיון והכרעה

4.אין חולק שהתובע הוא בעל המחסן. הוא רכש את הזכויות בבניין בשני שלבים. ביום 28.1.1990 הוא רכש חלק מהזכויות, וביום 7.4.2006 הוא רכש חלק נוסף. התובע זכאי לדרוש את החזקה בנכס, ועל הנתבעים-המחזיקים הנטל להראות את מקור זכותם להחזיק בו (סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ד יז 1953 (1963); ע"א (מחוזי ת"א) 16482/92 עיריית תל אביב נ' גרינשטיין, פ"מ התשנ"ג(4) 353 (1994)). הנתבעים טוענים שהם דיירים מוגנים מכוח סעיף 23 לחוק, ושהם פטורים מתשלום דמי שכירות מכוח הסכמה עם התובע שהם ישלמו את חשבון המים עבור הבניין כולו.

5.הצדדים הקדישו חלק ניכר מההתדיינות לשאלה אם הסכם השכירות המוגנת מקורי או מזויף. סוגיה זו מגלה פנים לכאן ולכאן. מחד גיסא, אין חולק שההסכם המקורי לא הוצג בבית המשפט. הצדדים חלוקים בשאלה אם ההסכם המקורי נמסר לתובע והוצג למומחה מטעמו. בדיון קדם המשפט מיום 21.6.2007 העיד הנתבע 1 לגבי ההסכם: "אין לי פה את המקור. הוא נמצא אצל עורך דיני", וב"כ הנתבעים מסר: "אני מציג צילום שלו. חברתי יכולה להעביר את זה לגרפולוג". בדיון ההוכחות לעומת זאת העיד התובע תחילה: "יש לי פה את המקור, יש לי את המקור" (עמ' 26, שו' 31), אך ב"כ התובע אמרה: "לאף אחד אין את המקור" (עמ' 26, שו' 32; עמ' 27). הנתבע 1 העיד שהוא לא זוכר אם מצא בארגז המסמכים של האב מקור או העתק (עמ' 44, שו' 16). עוד אין חולק שהתובע מסר את המסמך שקיבל מהנתבעים לבדיקת מומחה מטעמו. מדברי המומחה במכתב המופנה לב"כ התובע לא ברור אם נמסר לו מסמך מקורי או העתק (נספח 12 לתצהיר התובע). בא כוח הנתבעים טען בסיכומיו כי המסמך שנמסר למומחה היה מקורי. המומחה מטעם התובע לא ערך חוות דעת לפי פקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, ולא העיד. משלא הוצג לבית המשפט ההסכם המקורי, יש קושי להעריך אם התצלום של ההסכם הוא העתק של מסמך מקורי או זיוף. כלל הראיה הטובה מטה את הכף לקבוע שדבר קיומו של ההסכם לא הוכח.

6.מאידך גיסא, דומה שההסכם המקורי היה בידי התובע בעבר. במכתב מיום 26.2.1995 ציינה עו"ד אסולין שייצגה את התובע: "הצגת בפני מרשי אומנם חוזה שכירות אך בדיקה העלתה כי חוזה זה הינו מזויף" (סעיף 2 למכתבה, נספח 9 לתצהיר התובע). הצדדים לא הרחיבו את הבירור בשאלה אם המסמך שנמסר לתובע באותה עת הושב לאבי הנתבעים או נשאר אצל התובע. יכול להיות שהמקור נותר אצל התובע והועבר למומחה מטעמו, אשר קבע (ללא חוות דעת) שההסכם מזויף. לא ברור אם מומחה לזיהוי כתב יד יכול להעריך אם מדובר במקור או זיוף בלא לעיין במקור, וגם לא ברור מדוע לא הוצגה חוות דעת ערוכה כדין. היעדרה של חוות דעת פועל לחובת התובע.

7.כך או אחרת, הצדדים שניהם התנגדו בתוקף לקבילותה של עדות מפי השמיעה. הואיל ואין חולק שהנתבעים והתובע לא היו עדים לחתימה על הסכם השכירות, יש לקבוע שהוא עדות מפי השמיעה שאינה קבילה כראיה לאמיתות תוכנה. ממילא לא נטען שההסכם בא בגדר תעודה נושנה כמשמעותה בסעיף 43 לפקודת הראיות. על כן לא נבחנו קיומם של תנאי הסעיף, ואלה לא הוכחו.

8.לבסוף, בהסכם עצמו לא צוינו כתובת המושכר ותקופת השכירות (להבדיל מההסכם עם מר דלאל, שבו הם כן צוינו; נספח 4 לתצהיר התובע). חסרונם של פרטים אלה וההבדל בין ההסכם דנן מול ההסכם עם מר דלאל מטיל בספק את האותנטיות שלו.

9.איני רואה צורך להכריע בשאלת האותנטיות של ההסכם שכן אף אם אניח לטובת הנתבעים שהם אכן היו דיירים מוגנים בנכס מכוח סעיף 23 לחוק, וכך הוא אם הנכס הושכר בשכירות רגילה לפני 20.8.1968 כאמור בסעיף 9 לחוק, והתובעים המשיכו להשתמש בו ברציפות כפי טענתם שלא נסתרה (ראו רע"א 192/82 לבקוביץ נ' רוזן (16.11.1982); רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 943, 956 (2003); ע"א (מחוזי חי') 51280-04-15 קרמזין נ' ליס, פסקה 28 (18.11.2005)), אין בכך כדי לסייע להם.

10.הוכח שהתובע פנה לאבי הנתבעים בדרישות לשלם דמי שכירות (מכתב מיום 22.12.1994, נספח 6 לתצהיר התובע; ומכתב מיום 26.2.1995, נספח 9 לתצהיר). התובע טען בתצהירו שחרף דרישות אלו, הנתבעים (ואביהם המנוח) לא שילמו לו דמי שכירות מעולם. הנתבעים מצדם לא טענו שאביהם שילם לתובע דמי שכירות, וממילא לא הוכיחו זאת. הם הבינו אפוא שטענת הדיירות המוגנת לא תסייע להם לבסס את זכותם להחזיק בנכס משום שאי-תשלום דמי שכירות משך שנים כה רבות, חרף דרישות של המשכיר, מגבש הפרה יסודית המזכה את התובע בזכות לבטלו ולדרוש את פינוי המושכר. על כן הם טענו שהוסכם עמם שישלמו את חשבון המים עבור שעון המים היחיד שקיים בבניין, ותשלום זה בא חלף דמי השכירות. טענה זו היא המסד העיקרי להגנתם מפני התביעה.

11.אין לקבל טענה זו של הנתבעים מכמה טעמים:

א.ראש וראשון, התובע כפר בגרסת הנתבעים מכל וכל (סעיף 26 לתצהירו). בהיעדר ראיה שכך סוכם זולת מילתם של הנתבעים, גרסתם לא הוכחה. התובע טען בתצהירו כי לאחר שהאב נפטר הוא ביקש מהנתבעים לחתום על הסכם שכירות מסודר ולהתחיל לשלם דמי שכירות, אך הם ביקשו הבנה וסבלנות עקב קשיים אישיים שפקדו אותם. התובע גילה סבלנות פרק זמן ארוך, אך משלא עלה בידיו להסדיר את העניין בחלוף הזמן, באת כוחו פנתה לנתבעים בכתב בדרישה לשלם דמי שכירות ולפנות את המושכר (נספח 2 לכתב התביעה). דרישתה לא נענתה, והתובענה דנן הוגשה (סעיפים 21-20 לתצהיר). גרסה זו של התובע לא נסתרה.

ב.שנית, גרסת הנתבעים אינה מתיישבת עם דרישותיו של התובע מאבי הנתבעים לשלם דמי שכירות בעבר, גרסה שהנתבעים לא נתנו לה מענה כלשהו. הם טענו שהאב שילם שכירות למר מורחי, אך לא טענו (וממילא לא הוכיחו) שהאב שילם לתובע.

ג.שלישית, גרסת הנתבעים אינה עולה בקנה אחד עם חומר הראיות. לתצהיר התובע צורפו תדפיסים המעידים על תשלום חשבונות מים משנת 2010 עד 2016 עבור שמונה חוזים הרשומים על שם התובע (כל חשבון בגין שעון מים נפרד; נספח 14 לתצהיר התובע). כמו כן צורפו תצלומים של שמונה שעוני מים שמותקנים בבניין (נספח 13 לתצהיר התובע). ראיות אלו סותרת את טענת הנתבעים שהם שילמו מים עבור כל הבניין. יודגש: יש הבדל מהותי בין טענה שהוסכם עם הנתבעים שישלמו את חשבון המים עבור כל הבניין (כפי שטענו), לבין טענה שהוסכם עמם שהם ישלמו חשבון מים של אחד משעוני הבניין על אף שהם לא צורכים מים (כפי שטענו לראשונה בסיכומים, עמ' 81, שו' 14). אם זו הייתה טענתם, היה צריך לברר אם הם אכן עשו שימוש במים, לאיזו נקודת מים החשבון ששולם התייחס, האם מדובר בנקודת מים הצמודה לנכס שלהם, מתי היא נרשמה על שמם ומדוע, וכן הלאה. טענה שונה זו של הנתבעים היא בבחינת שינוי חזית שאין מקום להידרש לה לאחר שהועלתה לראשונה בסיכומים.

ד.רביעית, הנתבעים אף לא הציגו תצלום של הנכס המוכיח שאין בו נקודת מים. בחקירה החוזרת רוני טען לראשונה שיש נקודת מים ליד הנכס שלהם (עמ' 61 שו' 1; ראו גם סיכומי ההגנה בעמ' 80, שו' 28). השאלה מי השתמש בנקודת המים הזו לא התבררה. כמה אפשרויות יכולות לבוא בחשבון: יתכן שהייתה נזילה באותה נקודה ולכן החשבון היה גבוה; ייתכן שהשתמשו בו דיירים אחרים ברשות של הנתבעים; העובדה שהנקודה הייתה צמודה לנכס של הנתבעים עשויה להעיד שהם צרכו מים ממנה, ושאם אחרים עשו בה שימוש שלא בהרשאתם הדבר היה באחריותם. לשאלה מדוע שהנתבעים יסכימו לשלם עבור נקודת מים של מישהו אחר, לא ניתן מענה מניח את הדעת (עמ' 81, שו' 25-24).

ה.חמישית, גרסת הנתבעים מלכתחילה אינה עומדת במבחן ההיגיון. צירוף החשבונות של שעוני המים מגיע כדי סכום נכבד למדי. אף בהנחה שבעבר (לפני 2010) היה בבניין שעון מים אחד, לא ברור מדוע שהנתבעים יסכימו לשלם את החשבון של הבניין כולו – חשבון שכפי הנראה היה גבוה מדמי השכירות שהיה עליהם לשלם עבור המחסן בהתאם לסכומים שאביהם התבקש לשלם בעבר.

12.יוצא אם כן שגם אם הנתבעים היו במעמד של דיירים מוגנים, הרי שאי-תשלום דמי שכירות חרף דרישות חוזרות ונשנות בעבר ולמעשה עד היום (גם הגשת התביעה לא גרמה להם לנסות לתקן את דרכם), מגבשת הפרה יסודית של הסכם השכירות המזכה את התובע בזכות לבטלו ולדרוש את פינוי המחסן לפי סעיף 131(1) לחוק.

13.האם יש מקום להעניק לנתבעים סעד מן הצדק לפי סעיף 132(א) לחוק? לטעמי יש להשיב על כך בשלילה מהטעמים הבאים:

א.ראשית, מדובר בנכס עסקי להבדיל מדירת מגורים. "אין פלוגתה על כך שבית-המשפט מתייחס ביתר קולה לדייר בדירת-מגורים בה הוא מתגורר בעצמו מאשר לדייר בבית-עסק. באחרון דורשים מן הדייר, לשם מתן סעד-מן-הצדק, שיקפיד יותר על מילוי חובותיו מאשר דייר בדירת-מגורים" (ע"א 419/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני, פ"ד כח(2) 549, 555 (1974). ראו גם ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337, 348 (1983)). שיקול זה, הנוגע לטיב המושכר, מטה את הכף שלא להעניק סעד מן הצדק.

ב.שנית, יש להקנות משקל למגמה לפרש את ההגנה המוקנית לדיירים מוגנים בצמצום לנוכח עליית קרנה של זכות הקניין, ואת ההקפדה על כך שסעד מן הצדק ייוותר חריג לכלל ולא הכלל (ראו למשל רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד, פסקות י"ג-י"ד (19.3.2013); רע"א 7411/12 הוניג נ' גונן, פסקה 13 (18.12.2013)).

ג.שלישית, ההפרה היא כה עקבית, שורשית ויסודית, עד שאין מקום לאפשר את תיקונה. עוד בשנת 1995 הכיר אבי הנתבעים בזכותו של התובע לקבל את דמי השכירות. הוא טען שמאחר שהתובע מסרב לקבלם, נפתח חשבון בנק ודמי השכירות הופקדו בו עבור התובע (נספח 7 לתצהיר התובע). באת כוח התובע דאז השיבה לאבי הנתבעים שהתובע מעולם לא סירב לקבל את דמי שכירות (מכתב מיום 14.3.1995, נספח 11 לתצהיר התובע). אין חולק שדמי השכירות שהופקדו (כביכול) מעולם לא שולמו לתובע – לא לפני הגשת התביעה, ואף לא אחריה. דמי השכירות אינם משולמים לכל הפחות מינואר 1990, משך 29 שנה. בנסיבות אלו אין הצדקה להקל עם הנתבעים, ויש להורות על פינויים מן המושכר (השוו לע"א (מחוזי י-ם) 9310/06 שובאש נ' יכין, פסקות 13-12 (3.6.2007); ת"א (שלום י-ם) 3233-02-12 איצר נ' אליאסיאן, פסקה 52 (22.6.2014); ת"א (שלום י-ם) 29849-04-14 מווקת נ' אלאמאם, פסקה 47 (9.10.2017)). השיהוי בהגשת התביעה, המתבטא בזמן הרב שחלף מאז תחילתה של ההפרה הנמשכת ועד הגשת התביעה, אינו יכול לעמוד לתובע לרועץ. הנתבעים המשיכו לשהות בנכס בחסד שנים ארוכות בלא לשלם דמי שכירות, ואף אם ניתן לראות בשהות זו משום רשות להשתמש במושכר (ואיני אומר שכך הוא), הרי שעם הגשת התביעה היה צריך להיות ברור לנתבעים שעליהם לשלם דמי שכירות עבור שהותם בנכס. אף על פי כן הם לא נהגו כך, באופן שממחיש את יסודיות ההפרה ומידת העקביות שלה (ובלא שאני אומר שהיה בכך כדי לתקן את ההפרה ארוכת השנים, אך אולי היה בכך כדי להטות את הכף ליתן סעד מן הצדק) (השוו לעניין שובאש).

14.הנתבעים טוענים בסיכומיהם שהתובע הרחיב את חזית הדיון ועל כן אין להידרש לטענותיו. אכן, עיון בכתב התביעה מעלה שאין בו טענה, ישירה או חלופית, להפרה של הסכם הדיירות המוגנת. לא הוגש כתב תשובה. אף על פי כן איני סבור שהתובע שינה חזית. כאמור, הנטל להוכיח את מקור זכותם של הנתבעים להחזיק בנכס מוטל עליהם. מלכתחילה היה ברור לנתבעים שאין די בטענה שהם דיירים מוגנים בהינתן שהם (ואביהם המנוח) לא שילמו דמי שכירות משך שנים כה רבות. על כן הם עצמם טענו שהוסכם עם התובע על תשלום חשבון המים בגין השעון היחיד שהיה בבניין חלף דמי השכירות. היו אלה הנתבעים שיצרו את חזית המחלוקת בשאלה זו, במטרה להוכיח שהם זכאים להחזיק בנכס. בנסיבות אלו היה התובע רשאי להשיב לטענה ולהתייחס אליה במסגרת ראיותיו, והוא מימש זכות דיונית זו כשהתייחס לנושא בתצהירו. טענות התובע בנושא זה לא הפתיעו את הנתבעים, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית אחריו, ולא הייתה מניעה שיביאו ראיות לסתור את דבריו. היה על הנתבעים להיות ערוכים לבירור טענות אלו בשלב ההוכחות, והן אכן לובנו כדבעי. דוקטרינת שינוי חזית נועדה למנוע קיפוח של בעל דין אשר נדרש להתמודד עם טענות מפתיעות שלא נגדרו בכתבי הטענות, ועל כן לא היה בידיו להיערך כהלכה לבירורן בשלב הראיות (יששכר רוזן-צבי ההליך האזרחי 419-414 (2015)). בענייננו אין לומר שהנתבעים הופתעו מטענת הנגד של התובע, טענה שנועדה לתת מענה לטענתם שלהם. הנתבעים הם שעוררו את החזית בסוגיה זו; הנטל להוכיח את זכותם להחזיק בנכס הוטל עליהם; והתובע היה רשאי להביא ראיות לסתור את גרסתם. התובע ניצל אפשרות זו, וזכותם הדיונית של הנתבעים להביא ראיות בנושא או לבררו בשלב ההליכים המקדמיים לא קופחה. הם אף לא טענו כך. מסקנה: שינוי חזית אין כאן.

15.לסיכום: אף בהנחה שהתובעים הם דיירים מוגנים בנכס, לא עלה בידם להוכיח שהסכימו עם התובע שלא ישלמו דמי שכירות בעד תשלום חשבון המים של השעון היחיד בבניין. טענת הנתבעים שהוסכם עמם שלא ישלמו דמי שכירות בעד תשלום חשבון המים של אחד השעונים היא בגדר שינוי חזית אסור, וגם לא הוכחה לגופה. המסקנה היא שהנתבעים מפרים את הסכם השכירות משך שנים הפרה יסודית, שורשית ומתמשכת, באופן שמקים עילת פינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר. בנסיבות אלו יש לראות את התובע כמי שהודיע על ביטול הסכם השכירות ודרישת פינוי במועד משלוח מכתב ההתראה (מיום 21.11.2016), ולכל המאוחר במועד המצאת כתב התביעה. אין הצדקה ליתן סעד מן הצדק, ויש להורות על פינוי הנתבעים.

סוף דבר

16.התביעה מתקבלת. ניתן בזאת פסק דין המורה על פינוי הנתבעים מהמחסן. כדי ליתן בידם שהות סבירה להתארגן, הפינוי יבוצע עד יום 1.6.2019.

הנתבעים יישאו בהוצאות המשפט וכן בשכר טרחת בא כוח התובעים בסך של 15,000 ש"ח. הסכומים ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תוך 45 יום ממועד המצאת פסק הדין.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' באייר התשע"ט, 12 במאי 2019, בהעדר הצדדים.