לוי נ' זיתון

לפני תביעה לתשלום דמי תיווך בקשר עם עסקה לרכישת נכס מקרקעין ברחוב חבצלת השרון 39, הרצליה פיתוח (להלן – הנכס).

השאלה המונחת להכרעה בפני היא, האם זכאי מתווך אשר היה הגורם היעיל בעסקת מכר מקרקעין, לדמי תיווך מלקוח אשר חתם על הסכם התיווך אך לא היה צד פורמלי להסכם המכר.

הערה מקדימה

ביום 10.7.2023 התקיימה ישיבת הוכחות בפני, במהלכה עדי הצדדים, וכן סיכומי הצדדים בעל פה, הוקלטו במסגרת הקלטה חיצונית. פסק הדין נכתב בסמוך מאוד למועד הדיון, בטרם תומללה ההקלטה, כאשר טיעוני הצדדים ועדויות העדים זכורים היטב לבית המשפט. מטעם זה גם אין בפסק הדין הפניות לפרוטוקול הדיון, וההתייחסות הינה לעדויות העדים כפי שאלה העידו בפני בית המשפט.

רקע וטענות הצדדים בתמצית

1. התובע הוא מתווך רשום במקרקעין ובעל רישיון תיווך במקרקעין, שעיקר פעילותו בתיווך מקרקעין של נכסים בעיר הרצליה, ובפרט נכסי יוקרה בהרצליה פיתוח. התובע התקשר בהסכם תיווך עם הבעלים של הנכס, מר ארקדי גאידמק (להלן – גאידמק) אשר מחזיק בזכויות בנכס באמצעות חברה זרה באיי הבתולה הבריטיים.

2. במסגרת פעולות התיווך נוצר קשר בין התובע ובין הנתבע אשר התעניין בנכס. ביום 17.1.2018 נחתם בין התובע לנתבע הסכם שירותי תיווך במקרקעין בקשר עם הנכס (להלן - הסכם התיווך). בהסכם התיווך התחייב הנתבע לשלם לתובע עמלת תיווך בסך של 2% בתוספת מע"מ ממחיר רכישת הנכס, וזאת ביום החתימה על החוזה או זיכרון דברים או יצירת קשר מחייב אחר, הכל לפי המוקדם.

3. בסמוך לאחר החתימה על הסכם התיווך, שלח הנתבע הצעה בכתב לבעלי הנכס ולתובע שבמסגרתה הציע לרכוש את הנכס בתמורה לסכום של 4 מיליון דולר ארה"ב. הצדדים ניהלו מו"מ שהתארך נוכח העובדה כי התגלו קשיים בקשר עם החברה הזרה שמחזיקה זכויות בנכס.

4. במסגרת המשא ומתן כאמור, ביום 23.10.2018 נחתם זיכרון דברים בין הנתבע, באמצעות החברה שבבעלותו (חברת גלובל אינווסטמנט) ובין בעלי הנכס, שעניינו רכישת הנכס עבור סך של 4.1 מיליון דולר (להלן – זיכרון הדברים).

5. לאחר החתימה על זיכרון הדברים המשיכו הצדדים לקדם את המשא ומתן לקראת הסכם מכר מלא ומפורט. בתחילת שנת 2020 הגיע המשא ומתן לשלב מתקדם ובין הצדדים ובאי כוחם הועברו הערות לטיוטות הסכם המכר.

6. במהלך כל תקופת המשא ומתן היה התובע מעורב במגעים בין הצדדים, נטל חלק פעיל בקידום המשא ומתן וליווה את הצדדים. בעניין זה העיד עו"ד בר-אור, ב"כ גאידמק כי התובע היה פעיל מאוד ומעורב בהליכי המשא ומתן לכל ארכו, ובכלל זה היה בקשר רציף עם משרדו במטרה לקדם את העסקה. במסגרת זו העיד עו"ד בר-אור כי טיוטות של הסכם המכר הועברו אך לעיונו של התובע (ר' למשל נספח ז' לתצהיר התובע).

7. ביום 5.3.2020 התגבשו מכלול ההסכמות הנדרשות, ונחתם הסכם מכר למכירת הנכס תמורת סך של 13,804,000 ₪ (להלן – הסכם המכר). ואולם, על הסכם המכר לא חתם הנתבע כמי שרוכש את הנכס, אלא חברה בשליטתו של מר ריצ'רד טוויל (להלן – ריצ'רד). משהתגלה הדבר לתובע, קיים הלה בירור עם הנתבע שטען בפניו כי החליט בסופו של דבר לסגת מהעסקה ולא לרכוש בעצמו את הנכס, וחלף זאת הנכס נרכש על ידי ריצ'רד.