ת"א 40346-05-10, אוצר חסד קרן גמ"ח נ' אדרת

השאלה שבמחלוקת

1.התובעת עתרה לסילוק-ידו של נתבע 1 מדירה שבבעלותה, ולתשלומם בידיו של דמי-שימוש ראויים בה. הנתבע, שזה למעלה מעשֹור חי בארצות-הברית, התגונן בטענה כי הוא דייר מוגן מכוחו של הסכם על-פה עם מי, ששוב אינה בין החיים. בית-המשפט (כבוד השופט עודד מאור, 15.1.2012) קבע כי ראוי להכריע תחילה, בהנחה שלנתבע עמדה זכות לדיירות מוגנת, בשאלה אם הוא נטש, במובן המשפטי, את הדירה ואיבד בשל כך את זכותו בה. לכך מוקדש-הדיון שלהלן.

2.הדירה נושא-התובענה מצויה בקומת-הקרקע של בית-מגורים ברחוב שלוּש 10, בשכונת נווה-צדק בתל אביב-יפו, במקרקעין הידועים כגוש 6927, חלקה 77. חלקה זו וחלקה 78, הסמוכה לה, נרכשו לפני שנים רבות בידיהם של הורי-סבו של הנתבע. הם בנו שם את ביתם ודרו בו. בערוב ימיהם הם הקימו עם ילדיהם אגודה עות'מאנית והעבירוּ את המקרקעין לבעלותה. בחלוף השנים, ומשנפטר רוב-חבריה, חדלה האגודה מלפעול ונמחקה. ביום 5.5.2008 היא "הוחייתה" ונרשמה כעמותה – היא התובעת. ביום 27.7.2008 נרשמו המקרקעין בבעלותה.

עוד קודם לכן, לאחר פטירתם של הורי-הסב ומשרבתה העזובה אִפשרה בתם, גב' ציפורה רנן ז"ל, לדיירים שונים להתגורר במקרקעין, בתמורה לשיפוצם ולמניעת-פלישות אליהם. בשנת 1989 קנו, על-דעתה, שני אחרים זכות של דיירות מוגנת בדירות אחרות שבבית, בתמורה לדמי-מפתח בדמותן של השקעות בשיפוצים. עם הללו סוכם בכתובים כי "במ[י]דה ומי מכם יעזוב את דירתו לתקופה קצובה לצורך נסיעה לחו'ל יתאפשר לו להשכיר את הדירה בשכירות משנה" (מכתב מיום 9.11.1989 מאת עורך-הדין גיורא אדרת, נספח 1 לתצהיר-הנתבע).

חודשים ספורים לאחר מכן החל הנתבע להתגורר בַּדירה הנדונה. בעשֹור השנים שבהן הוא גר בה סילק הנתבע אדם, שפלש לדירה, וכן שיפץ אותה ותִחזקה. כך, עד שעבר עם משפחתו לארצות-הברית. משם, במשך למעלה משלוש שנים, עד ליום 1.9.2010, הוא השֹכיר את הדירה לנתבעים 3-2.

3.לטענת התובעת, הזכויות בַּדירה הן לה ולא לנתבע, שפלש אליה שלא כדין. אך אפילו יונח כי עמדה לנתבע זכות לדיירות מוגנת, הרי שהיא אבדה לוֹ משנתקיימה בו עילה של נטישה, על שני רכיביה: עובדתי ו"נפשי". עובדתית, נטען, נטש הנתבע את הדירה כשעזב את הארץ. במישור ה"נפשי" לא היה לו רצון ממשי, שלוּוה במעשים גלויים, לשוב אל הדירה. הנתבע קבע את מרכז-חייו בארצות-הברית וניתק את זיקתו לישראל.

הנתבע, מצדו, טען לקנייתה של דיירות מוגנת בדירה מכוחו של הסכם על-פה ובו הוא נקשר עם גב' רנן. קרבתו המשפחתית אליה ויחסי-האמון ששררו בין השניים אִפשרו להסתפק בהסכמה זו מבלי להעלותה על הכתב. תחת שישלם דמי-מפתח בכסף, הוסכם כי הנתבע ישקיע בשיפוץ-הדירה ובתחזוקתה (יתרה שנותרה תקוזז מדמי-טיפול משפטי, שהעניק סבו לאגודה). לפי הנטען הוסכם על-פה עוד כי אם יעזוב הנתבע את הדירה לתקופה קצובה, לצורך נסיעה לחוץ-לארץ, הוא יוכל להשכירהּ בשכירות-מִשנה. כך הוא עשה ואת תקופת-שהותו בארצות-הברית אין לראות אלא כמתיישבת עם זכותו זו. כוונתו, טען הנתבע, היא לשוב ולהתגורר בַּדירה לכשתתגייס בתו לצה"ל סביב שנת 2014.

4.התובענה הוגשה ביום 30.5.2010. שמיעת-ראיות התקיימה לפניו של כבוד השופט מאור בתאריך 15.1.2012. סיכומים הוגשו עד אפריל 2012. לאחר מכן עוכבו, שוב ושוב, ההליכים בשל הליך של גישור, שביקשו הצדדים לנהל, ללא הצלחה. דומה כי בית-המשפט נכון היה לאפשר זאת בפרט על רקע ההבנה כי ענינם של בני-אותה משפחה מונח על כף-המחלוקת. עם חידוש ההליכים נמחקה ביום 13.7.2015, בהסכמת-התובעת, התביעה נגד נתבעים 2 ו-3, לאחר שהתברר כי שוב אינם מחזיקים בדירה ואין הם תובעים בה זכות כלשהי. נותר לדיון ענינו של נתבע 1.

נטישה – הוּכְחה

5.על בעל-נכס, הטוען לפקיעתה של הזכות לדיירות מוגנת עקב נטישתו של הדייר המוגן, להוכיח כמה יסודות. מבחינה עובדתית עליו להראות כי מאפייני-השימוש (או אי-השימוש) הפיזי בנכס עולים כדי זניחתה של השכירות המוגנת. מטבע-הדברים נבחן הדבר על רקע תוכנה של הזכות לדיירות מוגנת ועל רקע היקפה, כפי שהם מתגבשים מן הדין ובעיקר מן ההסכמה שבין בעל-הבית לבין הדייר. במצטבר לכך, יש להוכיח אחד מאלה: [א] העדרו של רצון ממשי, המלוּוה במעשים גלויים, לחזור אל הדירה (רצון ערטילאי לשוב ביום מן הימים אינו בגדר רצון ממשי כזה); או [ב] העדרה של אפשרות ממשית לחזרה (ע"א 125/55 בורוכוביץ נ' אמיר, פ"ד י 374, 375 (1956); ע"א 170/63 פפסימידוף נ' חיזק, פ"ד יז 2498, 2501 (1963); ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכקשווילי, פ"ד לו (1) 810, 814 (1982); ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו (5) 758, 767 (1992)).