מורן ואח' נ' רמי צרפתי חברה לבניה בע"מ

תביעה על סך 204,988 ₪ שעילתה הפרת חוזה.

רקע עובדתי שאינו שנוי במחלוקת

•  ביום 17.7.2013 התקשרו התובעים עם הנתבעת בחוזה לרכישת דירת מגורים בת 5 חדרים בראשון לציון (להלן – "החוזה" ו-"הדירה").

   

• תאריך מסירת החזקה בדירה כפי שנקבע בחוזה הוא 30.10.2014.

   

• ביום 18.5.2015 שילמו התובעים לנתבעת את התשלום האחרון עבור הדירה.

   

• ביום 21.5.2015 שילמו התובעים לנתבעת על-פי דרישתה ריבית פיגורים בסך 45,347 ₪, וזה המועד בו נמסרה הדירה בפועל.

   

• ביום 16.2.2017 הודיעו הצדדים כי נתקשרו בהסדר דיוני לפיו מסכימים הם כעובדה שאינה דורשת הוכחה, כי טרם מסירת החזקה בדירה הייתה שביתת כבאות שארכה חודשיים והסתיימה ביום 18.3.2015.

   

  סלע המחלוקת 

  1. המחלוקת בין הצדדים נטועה בעיקרה בשאלת הפרת החוזה.

      

  2. התובעים טוענים כי הנתבעת איחרה במסירת הדירה ולפיכך הפרה היא את החוזה הפרה יסודית, המזכה אותם בתשלום פיצויים לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן – "חוק המכר דירות").

      

     הנתבעת טוענת מנגד שהתובעים הם אלו שהפרו את החוזה בכך שלא שילמו את התשלום האחרון במועד שנקבע לכך בחוזה ובנספח ד' לו – נספח התשלומים והמועדים (להלן – "נספח התשלומים"). בגין איחור נטען זה גבתה הנתבעת מהתובעים ריבית פיגורים כמצוין לעיל. בנוסף טוענת הנתבעת כי בחוזה ישנם סעיפים המאריכים את מועד המסירה ובגינם לא זכאים התובעים לפיצויים.

      

     דיון והכרעה

  3. לאחר שמיעת העדויות ועיון במסמכים הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

      

     הנתבעת היא שהפרה את החוזה

  4. אין חולק כי הדירה לא הייתה מוכנה למסירה בתאריך המסירה אליו התחייבה הנתבעת. אלא שהנתבעת טוענת כי הסעיפים בחוזה המאריכים את מועד המסירה חלים בענייננו ועל כן בפועל לא נוצר איחור ממשי במסירת הדירה המזכה את התובעים בפיצויים. בכלל זה מציינת הנתבעת ארבעה טעמים המצדיקים לטענתה את האיחור במסירה.

      

     א. כוח עליון – מבצעי "שובו אחים" ו"צוק איתן"

  5. לטענת הנתבעת מצב הלחימה ששרר במדינה באותה עת פגע בעבודות הבניה ולא אּׁפשר המשך עבודה סדירה, וזאת בשל מחסור בעובדים ובסחורות. כתוצאה ממצב זה חל עיכוב של 70 ימים במסירת הדירה.

      

     לצורך הוכחת טענות אלה צירפה הנתבעת דוח מצבת נוכחות עובדים של שמונה עובדים, אישור על בקשת פיצויים שהוגשה על ידי מנהל הפרויקט, מר יוסי בלישה, אשר מתגורר בשדרות ועל פי הנטען לא נכח באתר הבנייה בעת הלחימה, כרטסת התחשבנות של הנתבעת עם מר בלישה באותה תקופה ומכתב ששלחה הנתבעת לתובעים ערב סיום מבצע צוק איתן לפיו יכול שיידחה מועד המסירה הצפוי.

      

  6. ניתן לומר כי התרחשותם של אירועי "שובו אחים" ו"צוק איתן" היא בגדר ידיעה שיפוטית. ניתן אף להניח כי למבצעים אלה כמו למצבי לחימה אחרים הייתה השפעה על מצב המשק במדינת ישראל. אך כדי שטענה זו תעמוד לזכות התובעת באופן שיצדיק איחור במסירת הדירה על הנתבעת להראות כי מצב זה הוא שגרם לעיכוב במסירת הדירה ולא כל סיבה אחרת, עליה לספק נתונים עובדתיים שיאפשרו להעביר במבחן הביקורת את טענתה [ראו: ת"א 220/95 יוסתר דני ו-18 אח' נ' ארא חברה לעבודות הנדסה בע"מ (25.1.2007)].

      

  7. לעניין המחסור בכוח אדם, הנתבעת לא היטיבה להראות כי היה סגר בחברון וכי סגר זה השפיע באופן ממשי על יכולת התקדמותה בפרויקט הבנייה. כפי שטען בצדק ב"כ התובעים בסיכומיו היה על הנתבעת לספק ראייה ממשית, בדמות תעודה ציבורית, המעידה על כך שהוטל סגר באזור חברון ובאילו מועדים, ובהמשך אף להוכיח כי עובדיה אכן מגיעים מאזור זה. זאת במיוחד נוכח הצהרתו של מר בלישה כי בזמן אמת קיבל לידיו בכתב את כל המידע בדבר מועדי הסגר מאיחוד הקבלנים (עמ' 60 לפרוטוקול).

      

     כל זאת לא עשתה הנתבעת. הנתבעת הסתפקה בהגשת דו"חות מצבת נוכחות חלקיים בלבד, מהם היה קושי להסיק מסקנה כלשהי ביחס להשפעת מצב הלחימה על משך ואופן התנהלות העבודה. לא זו אף זו, דוחות אלה אף הראו כי מרבית העובדים עבדו חלק לא מבוטל מאותו חודש מוצג.

      

  8. כך ואף יותר ביחס לטענה בדבר המחסור בסחורות. הנתבעת לא צירפה בדל ראיה אודות העיכוב הנטען בקבלת סחורות בשל מצב הלחימה. עדויותיהם של מצהיריה, כאשר נחקרו על כך, היו כלליות, מעורפלות ואף לא התיישבו האחת עם רעותה בנושא זה (ראה עדותו של מר בלישה, עמ' 67 לפרוטוקול ועדותו של מר צרפתי, עמ' 84 לפרוטוקול).

      

  9. ביחס להיעדרותו של מר בלישה מאתר הבנייה, אומר כי גם בעניין זה לא הוצגו ראיות המעידות על משך הזמן שנעדר מהעבודה ועל האופן שהיעדרותו פגעה בהתנהלות הסדירה באתר. ובכלל, גם אם נניח כי מר בלישה נעדר מרבית הימים בהם שרר מצב הלחימה אין זה מתקבל על הדעת כי חסרונו של אדם אחד בפרויקט בנייה ישפיע באופן כה דרסטי על כל רוכשי הדירות באותו פרויקט. במציאות הביטחונית בה אנו חיים ניתן היה לצפות מקבלן דירות שייערך למצבי חירום כגון אלה ויפעל כמיטב יכולתו על מנת לצמצמם את הנזקים שעלולים להיגרם בגינם, ובכלל זה ינסה לאתר גורמי עבודה חלופיים [ראו והשוו: ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, פ"ד לג(3) 639 כפי שצומצם בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5) 506 (2000)]. מר בלישה הודה בחקירתו כי לא נעשה כל ניסיון למצוא מנהל עבודה חלופי שיבוא בנעליו (ראה עמוד 64 לפרוטוקול).

      

  10. הנתבעת, אפוא, לא הרימה את נטל ההוכחה בעניין זה ואני דוחה את מכלול טענותיה בדבר איחור מוצדק במסירה.

       

      ב. שינויים בדירה שהוזמנו על ידי התובעים

  11. הזמנת השינויים על ידי התובעים התבצעה עוד ביום 4.3.2014. לטענת הנתבעת, שינויים אלה עיכבו את השלמת בניית הדירה ב-60 ימים וזאת בהתאם לסעיף 7.9 לחוזה. אלא שעל פי סעיף זה מועד המסירה צריך היה להידחות לתקופה שתיקבע בין הצדדים. תקופה כאמור לא נקבעה. הנתבעת, שבמועד בקשת השינויים ידעה היטב מהו תאריך המסירה אליו התחייבה, יכולה הייתה להעריך באותה עת האם היקף השינויים הנדרש יעכב את המסירה ובכמה זמן ולהודיע על כך לתובעים. משלא הודיעה הנתבעת לתובעים על כל עיכוב צפוי בזמן אמת אינה יכולה היא להסתמך כיום ובדיעבד על טענה זו.

       

      מסקנתי זו מתחזקת לאור קביעתו של בית המשפט העליון ברע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ (21.2.2106), על פיה הסכמה חוזית השוללת פיצוי במקרה של איחור בגין תוספת שינויים (או מכל סיבה אחרת), אשר לא קובעת בצדה מועד מסירה קונקרטי חדש, אינה יכולה לעמוד בסתירה להוראותיו הקוגנטיות של סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות, לפיו איחור במסירה העולה על 60 ימים מהמועד החוזי מזכה את קונה הדירה בפיצוי החל ממועד המסירה הנקוב בחוזה.

       

  12. יתרה מכך, התובעים בעדותם הצהירו (וחלק זה לא עלה בידי הנתבעת לסתור) כי במועד הזמנת השינויים הקומה הרביעית בה ממוקמת דירתם טרם החלה להיבנות (ראה סעיף 38 לתצהירי התובעים ועמוד 11 לפרוטוקול). לפיכך לא נראה כי השינויים שהתבקשו על ידי התובעים שמהותם תוספות (קלות יחסית) בתחום התשתיות גרמו לעיכוב כלשהו בבניית הדירה וודאי לא לעיכוב של 60 ימים כפי שטוענת הנתבעת.

       

  13. הנה כי כן, גם טענה זו של הנתבעת אינה יכולה לעמוד ודינה להידחות.

       

      ג. שביתת הכבאים

  14. כאמור לעיל, הצדדים נתקשרו בהסדר דיוני בדבר קיומה של שביתת כבאים שנמשכה חודשיים עד ליום 18.3.2015.

       

  15. לטענת הנתבעת, שביתת הכבאים שמהווה אף היא "כוח עליון", יצרה קשיים ניכרים בקבלת טופס 4 ועיכבה את מועד מסירת הדירה. גם במקרה זה נטל ההוכחה כי שביתת הכבאים אכן גרמה לעיכוב בקבלת טופס 4 ובמסירת הדירה רובץ לפתחה של הנתבעת כטוענת הטענה. אומנם הסכימו הצדדים במסגרת ההסדר הדיוני על קיומה של שביתת הכבאים, אך הסכמה זו אינה מספיקה שכן עצם קיומה של השביתה לא בהכרח מעיד על כך שעיכבה בפועל את מסירת הדירה.

       

      מצאתי לקבל את טענת ב"כ התובעים בסיכומיו, לפיה הנתבעת לא הראתה כי שביתת הכבאים היא שגרמה לעיכוב בקבלת טופס 4 ומכאן לאיחור במסירת הדירה. אכן, במכתב ששלחה הנתבעת לתובעים ביום 1.4.2015 (נספח 10 לתצהיר התובעים), כשבועיים לאחר סיום שביתת הכבאים, הודיעה הנתבעת כי קיבלה טופס 4 זמני וציינה כי פועלת היא לקבלת אישור כיבוי אש לבניין. אלא, שעדי הנתבעת לא הצהירו כי דווקא שביתת הכבאים (להבדיל מהצהרתם בנושא הסגרים שהוטלו על השטחים) היא שהפריעה להשלמת המסירה, ולמעשה מן העדויות בכללותן עלה כי הבניין לא היה מוכן למסירה בזמן שביתת הכבאים (עדויות התובעים ותוכן שיחות הטלפון בין הצדדים בתאריכים 3.3.2015 ו-19.3.2015 המעיד על חוסרים משמעותיים בדירת התובעים לבדה בתאריכים מאוחרים אלה).

       

      ד. 60 "ימי חסד" בגינם לא זכאים התובעים לפיצוי מכוח סעיפים 8.14 ו- 8.15 לחוזה 

  16. בנספח התיקונים והשינויים (תיקון לסעיף 8.15) קבעו הצדדים במפורש כי איחור העולה על 60 ימים מעבר למועד המסירה או מעבר למועד המסירה הנדחה יזכה את הרוכש בפיצוי המוסכם מהיום הראשון לאיחור. משהאיחור במסירת הדירה בעניינו עולה על 60 ימים אין עוד "זמן חסד" הפוטר את הנתבעת מתשלום פיצויים. תיקון זה לבדו שומט את הקרקע תחת טענת הנתבעת, אך אוסיף ואומר כי אף אם לא זו הייתה הסכמתם המפורשת של הצדדים, נכונים היו הדברים גם מכוח סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות.

       

  17. מכל האמור לעיל אני קובע כי הנתבעת היא שהפרה את החוזה כאשר אחרה במסירת הדירה לתובעים. הנתבעת לא הוכיחה טענותיה לפיהן חלים הסעיפים בחוזה המאריכים את מועד המסירה ולפיכך מחויבת היא בתשלום פיצויים עבור כל ימי האיחור.

       

      התובעים מצדם לא הפרו את החוזה

  18. סעיף 5 לנספח התשלומים קובע את מועדי התשלום עליהם הסכימו הצדדים. כל התשלומים, למעט התשלום האחרון, שולמו על ידי התובעים במועד המוסכם.

       

  19. סעיף 5.5 לנספח התשלומים קובע כדלקמן: "לא יאוחר מאשר 30 ימים לפני מסירת החזקה ישלם הקונה למוכר סך של 400,000 ₪ וכן כל סכום אחר שחב הקונה למוכר על פי הוראות ההסכם להשלמת מלוא תשלום התמורה" (ההדגשות שלי – מ.ק).

       

  20. הצדדים חלוקים ביחס לפרשנותו של סעיף 5.5 וליתר דיוק במשמעות המונח "לפני מסירת החזקה":

       

      התובעים טוענים כי מדובר במועד מסירת החזקה בפועל, ומכאן שבכפוף להודעת הנתבעת 30 ימים מראש על מועד זה צריכים היו לשלם את התשלום האחרון 30 ימים קודם לכן.

       

      הנתבעת טוענת כי מדובר במועד המסירה המקורי בו נוקבים החוזה ונספח השינויים – 30.10.2014. זאת בהתאם להוראת סעיף 8.8 לחוזה, לפיה – "כמועד המסירה יחשב המוקדם מבין המועדים הבאים: 1. תאריך המסירה כאמור בסעיף 8.1 בכפוף להוראות סעיפים 8.12-8.14 להלן, או 2. מועד מסירת החזקה בפועל." לגישת הנתבעת אמורים היו אפוא התובעים לשלם את התשלום האחרון עוד ביום 30.9.2014.

       

  21. יש לקבל את פרשנות התובעים למונח "מסירת החזקה" המופיע בסעיף 5.5 לנספח התשלומים. מספר טעמים לדבר.

       

      ראשית, סעיף 5.5 נוקט לשון ברורה. אין מקום ואין צורך לפרשו על פי סעיף 8.8. סעיף 5.5 עוסק במסירת החזקה בדירה ולא במועד המסירה. רצו הצדדים שהתשלום האחרון יהיה כפוף לפרשנות של המונח "מועד המסירה" המוגדר בסעיף 8.8 חזקה עליהם שהיו משתמשים במונח "מועד המסירה" ולא "מסירת החזקה".

       

      שנית, כל תכליתו של נספח השינויים הייתה לשנות חלק מהוראות החוזה. מטבע הדברים, וכפי העולה באופן ברור מן האמור בסעיף 1.3 לנספח השינויים, בכל מקרה של סתירה בין הוראות הנספח להוראות החוזה תגברנה הוראות הנספח.

       

      שלישית, אין לקבל את טענת הנתבעת כי החיוב לשלם את התשלום האחרון אינו שלוב בחיוב למסור בפועל את הדירה לקונה. לפי סעיף 23 לחוק המכר תשכ"ח-1968 חיובו של מוכר למסור את הממכר וחיובו של הקונה לשלם את התמורה הם חיובים מקבילים. סעיף זה חל כברירת מחדל בכלל העסקאות ובוודאי בעסקאות גדולות ומשמעותיות של קניית דירת מגורים בהם לרוב מושקע חלק ניכר מהונו של אדם [ע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נה (3) 913]. אין היגיון ולא ניתן לצפות וכמובן שלא לכפות על קונה דירה לשלם את מלוא התמורה בגין הדירה לפני שזו מוכנה למסירה. לזאת אוסיף כי פרשנותו של סעיף 5.5 לנספח השינויים באופן המתואר מתחייבת גם מן הכלל בדבר פרשנותו של חוזה כנגד המנסח, המעוגן כיום בהוראת סעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

       

      מעבר לדרוש אעיר כי לטענת הנתבעת, כי פרשנות זו לסעיף 5.5 לנספח השינויים מרוקנת מתוכן את סעיף 8.8 לחוזה, אשיב כי לסעיף זה עשויה להיות משמעות במקרה בו הנתבעת מעוניינת למסור את החזקה בדירה במועד מוקדם יותר מתאריך המסירה הקבוע. במצב דברים כזה יש הגיון רב בקביעה לפיה מועד המסירה יהיה מועד מסירת החזקה בפועל, ולוּ על מנת להבהיר שהקונה חייב לשלם את התשלום האחרון טרם יקבל את הדירה לחזקתו המלאה.

       

  22. מכל האמור עולה כי פרשנותו ההגיונית והמתחייבת של סעיף 5.5 לנספח התשלומים היא כי התשלום האחרון עבור הדירה צריך היה להשתלם על ידי התובעים 30 ימים לפני מסירת הדירה בפועל. ועל מנת שיוכלו לעשות כן היה על הנתבעת ליידע את התובעים כאשר הדירה מוכנה למסירה.

       

      כאן המקום לציין כי דירת מגורים תיחשב מוכנה למסירה באופן שיחייב את הקונה לשלם בגינה את מלוא התמורה כאשר התקבל עבורה טופס 4 לאכלוס. זהו תנאי בסיסי למגורים בדירת קבלן. תנאי זה וודאי היה ידוע לנתבעת והוא אף מוזכר בסעיף 8.2 לחוזה. בניגוד לטענת הנתבעת, הערכתה לגבי המועד הצפוי לקבלת טופס 4 אינה מספיקה כדי להקים את דרישת התשלום האחרון שהרי קבלת הטופס תלויה בגורמים רבים שאינם בשליטתה של הנתבעת. כפי שראינו אף במקרה זה הערכת הנתבעת הייתה לא אחת שגויה (ראה מכתבי הנתבעת מיום 23.2.2015 ו- 1.4.2105 נספחים 4 ו- 10 בהתאמה לתצהיר התובעים).

       

      מכלל המכתבים שנשלחו על ידי הנתבעת בהקשר זה והוגשו לבית המשפט עולה כי רק ביום 14.5.2015 נשלח מכתב המעיד על כך שהתקבל טופס 4 והדירה מוכנה למסירה (נספח 15 לתצהיר התובעים), ושלושה ימים לאחר מכן שילמו התובעים את התשלום האחרון לדירה.

       

  23. מסקנתי מכל האמור היא כי התובעים לא הפרו את החוזה ושילמו את התשלום האחרון, כמו יתר התשלומים, במועד הנדרש בהתאם למגבלות והתנהלות הנתבעת. מכאן שלא היה כל מקום לחייבם בריבית פיגורים כפי שעשתה הנתבעת.

       

      הפיצוי

  24. ראינו כי התובעים לא איחרו בתשלומיהם החוזיים ועל כן הנתבעת לא הייתה זכאית לחייב את התובעים בריבית פיגורים כתנאי למסירת החזקה בדירה.

       

      על הנתבעת להשיב לתובעים סכום זה (45,347 ₪) במלואו.

       

  25. סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות קובע כי הסכום לפיצוי יהיה הסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר או סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 לפי הגבוה (בשמונת החודשים הראשונים של האיחור), וזאת מבלי צורך להוכיח נזק בפועל. הוראת סעיף 5א(5) לחוק המכר דירות היא הוראה צרכנית קוגנטית.

       

      סכום הפיצוי עליו הסכימו הצדדים בסעיף 15.1 לנספח השינויים עומד על 3,800 ₪ בחודש. התובעים צירפו חוות דעת מומחה לגבי אומדן דמי השכירות הראויים בדירתם ממנה עולה כי בתקופת האיחור במסירת הדירה דמי השכירות המוערכים היו 5,400 ₪. כותב חוות הדעת, שמאי המקרקעין דניאל ישראלי, התייצב לחקירה לבקשת הנתבעת. לא מצאתי כי בחקירתו הנגדית נסתרה חוות דעתו והנתבעת מצדה לא הגישה חוות דעת מומחה. לפיכך מוצא אני לקבל את חוות דעתו של מר ישראלי לעניין גובה השכירות הראויים.

       

      מכאן כי הפיצוי הראוי עומד על 8,100 ₪ בחודש. סכום זה ישולם כאמור, עבור מלוא תקופת האיחור: מיום 30.10.2014 ועד ליום 21.5.2015, קרי: שבעה חודשים פחות תשעה ימים, ובסך הכול – 54,270 ₪.

       

  26. התובעים מבקשים כי הנתבעת תפצה אותם על הוצאות הובלה בסך 2,500 ₪ שנאלצו לשלם בשל המעבר לדירת הביניים המושכרת בזמן העיכוב במסירה.

       

      התובעים אמנם לא צירפו קבלות לתצהיריהם, אך הנתבעת נמנעה מלחקור אותם בעניין זה ועל כן לא ראיתי מניעה לחייב את הנתבעת בהוצאה זו שנאלצו התובעים להוציא בשל הפרת הנתבעים את חוזה המכר.

       

  27. עוד מבקשים התובעים פיצוי בגובה 623 ₪ עבור הוצאה על ברז מטבח שנגנב טרם נכנסו לגור בדירה. מן הראיות שבאו לפניי לא מצאתי כי הוכח רכיב נזק זה.

       

  28. נוכח האיחור הגדול במסירת הדירה והתנהגות הנתבעת, אשר לא זו בלבד שלא נטלה אחריות על מחדליה אף אילצה את התובעים לשלם לה תוספת פיגורים בשיעור גבוה כתנאי למסירת הדירה כשסוף סוף הייתה מוכנה, זכאים התובעים לפיצוי בגין עוגמת נפש.

       

      על פי מיטב השפיטה אני אומד ראש נזק זה בסך של 12,000 ₪.

       

      סוף דבר

  29. דין התביעה להתקבל בחלקה הארי.

       

  30. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 45,347 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין מיום 18.5.2015 ועד לתשלום בפועל; סך של 54,270 ₪ בתוספת ריביות והצמדות בהתאם להוראת סעיף 5א(א)(ב) לחוק המכר דירות; סך של 2,500 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין מיום 21.5.2015 ועד לתשלום בפועל; ו-12,000 ₪.

       

  31. הנתבעת תשיב לתובעים את מלוא סכום האגרה ששילמו, 5,124 ₪, ותישא בשכ"ט בא כוחם בסכום של 20,000 ₪.

       

  32. כל הסכומים ישתלמו תוך 30 יום מהיום.

       

  33. ניתן להגיש פסיקתא לחתימה.

       

       

      ניתן היום, י"ג חשוון תשע"ח, 02 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.