ת"א 3658-05-09 המשותף ואח' נ' טל (בן עמי) ואח'

1. תביעה לסילוק ידם של הנתבעות 1-3 מחלקים בחצר בהן הן עושות שימוש יחודי. הצדדים כולם הינם בעלי דירות במרכז הכרמל בחיפה, במקרקעין הידועים כבית משותף בגוש 10809 חלקה 43. לדירות התובעים צמודים בחלוקה זו או אחרת רוב החלקים מן הרכוש המשותף. בכתב התביעה נטען כי לנתבעות 1-3 191/978 חלקים מן הרכוש המשותף. כך על פי נסח מפנקס הבתים המשותפים שצורף לתביעה. יצוין כי עיון באותו נסח מעלה כי חלקן היחסי המצטבר הרשום של נתבעות 1-3 ברכוש המשותף עולה כדי 261/978 ( 978 /(96 + 144 + 21)). ראיתי לקבל התביעה בחלקה.

2. בבית המשותף 3 מבנים ובהם דירות ועסקים. בין המבנים מצויה חצר. הצדדים לא חלוקים על כך שהחצר היא רכוש משותף, על פי סע' 52 של חוק המקרקעין.

3. בחצר יש מבנה שכיום משמש בית קפה-מסעדה בשם "מנדרין", וכונה בעבר בתשריט הבית המשותף בשם "צריף" (HUT ) . הוא מופיע בו כמבנה מלבני שמידותיו 9.42 מ' על 5.1 מ'. חשוב לציין ששני הצדדים בפני לא חלקו ואף הפנו שניהם למידות "היסטוריות" אלה, כמידות המקוריות של המבנה , הנסמכות על חלק מתשריט הבית המשותף שצירפו. ראה סע' 3 של כתב התביעה המתוקן האחרון (הוגש ב 6.3.13); סע' 10(ד) לתצהיר הנתבעת 1 גאולה טל מ 21.3.13). הנתבעת 1 ציינה בתצהיר, וגרסתה לא נסתרה, כי הבית המשותף נרשם ב 1955. אקדים ואציין כי על פי הראיות שהוגשו אותו "צריף", גדל כיום במידותיו ביחס למידות אלה, שצוינו בתשריט הבית המשותף.

4. הצדדים כן חלוקים בשאלה האם אותו מבנה "צריף" שבחצר הוא חלק מהרכוש המשותף, או שהוצא מגדר רכוש משותף באופן שזכות הקנין והחזקה בו נתונות בלעדית לנתבעות 1-3. שני הצדדים אינם חולקים על הנתונים הבאים: בתשריט הבית המשותף, מבחינת שיוך, לא מופיע הצריף כחלק מן הרכוש המשותף. מאידך הוא גם לא מופיע בבעלות או בצמידות של אחת הדירות. נתון זה צוין גם בפסק דין קודם של השופט רטנר שצירפו הצדדים, בו נדונה המחלוקת (ראה להלן). שיוכו של הצריף ככזה נותר אפוא לא ברור בתשריט הבית המשותף, באופן המהווה פתח למחלוקות.

5. הנתבעת 1 הנה גב' גאולה טל לבית בן עמי (תכונה להלן: "טל"). אחיה, מר אבנר בן עמי ז"ל (שיכונה בשמו הפרטי), היה אביהן של הנתבעות 2 ו-3. אבנר ז"ל, היה בעליה של חלקה 43 האמורה יחד עם הוריו, היינו הוריה של טל. אין חולק כי משפחתה של הגב' טל גם הקימה את המבנים או עיקרם בחלקה, ובזמנים שונים לאורך השנים מכרה דירות לצדדים שונים.

6. טל מפרטת, וגרסתה לא נסתרה, כי הוריה הם שהקימו במה שהינו היום החצר בחלקה, את אותו מבנה הידוע במקור כ"צריף". אותו מבנה הוקם בשנות ה-20 של המאה הקודמת, וטל מציינת בתצהירה כי שימש במקור למגורי המשפחה במקום.

7. טל מפרטת וגם זאת לא נסתר, כי בהסכמי המכר עם הרוכשים השונים שעשו היא ואחיה אבנר המנוח, צוין מפורשות כי זכויות בניה בחצר הבית או על גג המבנים תהיינה שייכות למוכרים בלבד (היינו משפחתה של טל). נתון זה צוין גם בסע' 19 לפסק דינו של השופט רטנר, שהוגש על ידי הצדדים.

8. התובעים העלו (אמנם בשפה רפה) השגות לגבי זכויותיהן של נתבעות 2,3 כיורשות; אולם לצורך הליך זה אין לעורר פלוגתאות מלאכותיות שאינן נצרכות לשם הכרעה ביחס לסעד המבוקש בהליך זה. חלקן היחסי הכולל של הנתבעות 1-3 ברכוש המשותף של הבית המשותף (כיורשות של אבנר ז"ל והוריו בחלקים אלו או אחרים) – אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים.

החלוקה הפנימית ביניהן אינה משנה. הנתבעות 1-3 עצמן אינן חלוקות ביניהן בהליך זה כי הן בעלות הזכויות במשותף, בחלוקה זו או אחרת כיורשות, באותו צריף (כמו גם בשלוש דירות ובחלק יחסי של הרכוש המשותף שצמוד להן). אין גם טענה שיש ביניהן סכסוך ירושה. במקביל, אין טענה של התובעים כלפי הנתבעות 1-3 ביחס לגובה החלק היחסי של כולן במצטבר ברכוש המשותף, כעולה מנסח הרישום; בין אם היורשות של אבנר והוריו המנוחים הן רק טל, רק הנתבעות 2-3, או שלושתן יחד. הטענה שבבסיס התביעה לסילוק יד היא טענה אחרת המכוונת כלפי הנתבעות 1-3 יחדיו, והינה שאין להן זכות קנין בלעדית בשטח המבנה שכונה בעבר "צריף", אף לא זכות שימוש ייחודית באותו שטח, מעבר לחלקן היחסי ברכוש המשותף של הבית המשותף (חלק שהוא כשלעצמו כאמור – לא שנוי במחלוקת ונרשם בנסח שעליו מסתמכים התובעים). הטענה היא ששטח הצריף הנו חלק מן הרכוש המשותף , ולפיכך לא זכאיות נתבעות 1-3 לעשות בו שימוש ייחודי כפי שעשו כל השנים. מאידך טוענות נתבעות 1-3 כי אותו צריף אינו חלק מן הרכוש המשותף של הבית המשותף, אלא נשמר כל השנים כחלק מקניינם היחודי של מורישי הנתבעות 1-3 , או למצער נשמרה לגביו זכות שימוש ייחודית, בעוד ששטח החצר המקיף אותו מבנה הנו אכן רכוש משותף.

זוהי המחלוקת שהוצבה לאשורה, ועל פיה תיחתך שאלת הזכאות לסעד המבוקש של סילוק יד הנתבעות מאותו חלק בחצר הבית המשותף בו הן עושות שימוש יחודי. לכן אין מה להיכנס לסכסוך ירושה שלא קיים בין הנתבעות 1-3 לבין עצמן. טל עצמה אינה טוענת שלנתבעות 2,3 אין זכויות בצריף ואף הן לא מעלות כלפיה טענה מקבילה. אם הן לא יורשות, הרי שטל היא היורשת, ולהיפך, והחלק היחסי של כולן יחד ברכוש המשותף, כיורשות בעלי הזכויות המקוריים במשפחתן - אינו משתנה. אין לתובעים גם שום טענה כזו. המחלוקת בין הצדדים הנה האם שטח הצריף הנו חלק מן הרכוש המשותף אם לאו. אזכיר שוב כי אף הנתבעות 2-3 רשומות כבעלים בנסח, ויש תחולה לסע' 125 של חוק המקרקעין, שכן אין חולק שהמקרקעין מוסדרים.