ת"א 36116-06-10 נכסי נאוה ויהודה זיסאפל בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל

מערכת הסכמית בין התובעת לנתבעת היא ליבת פסק דין זה. כפי שיפורט בהמשך, מהמחלוקת האמורה נגזרות שאלות משנה (שאלות בדבר תקפות החלטות מינהל מקרקעי ישראל וחלותן, יחסי נאמנות, הבטחה מנהלית, הפקעה ועוד), שיבחנו אף הן במקומן המתאים במסגרת פסק הדין.

המדובר בתובענה כספית והצהרתית במסגרתה מתבקשת הצהרה לפיה התובעת הינה בעלת זכות חכירה וזכות לבצע עסקה עם הנתבעת, בין מכוח הסכם ובין מכוח הבטחה מנהלית בת תוקף, במקרקעין המכונים "השטח הקטן" (לאחר שינוי ייעודו החקלאי של שטח זה לייעוד מסחרי), ובתמורה לתשלום דמי חכירה בגובה 51% משווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד ולחילופין, בתמורה לתשלום דמי חכירה של 91% משווי השטח הקטן בניכוי הוצאותיה.

כמו כן, וככל שלא יבוצע שינוי הייעוד האמור מכל סיבה שהיא, מבקשת התובעת להצהיר כי על הנתבעת להשיב לה בעין את המקרקעין המכונים על ידי הצדדים "השטח הגדול", או לפצותה בסך של 31,163,082 ₪, המהווה את התמורה אשר שולמה על ידה בעבור המקרקעין, וכן בסך נוסף של 6,000,000 ₪ בגין השקעותיה והוצאותיה של התובעת.

לחילופין, מבקשת התובעת כי הנתבעת תשיב לה בעין את חלקו של "השטח הגדול" אשר לא הופקע על ידי הצד השלישי, בתוספת פיצוי בסך של 9,154,386 ₪ בגין החלק המופקע.

במהלך שני העשורים אשר חלפו מעת מועד תחילת הפרשה, במחצית שנות ה-90, קיימו הצדדים ונציגיהם דיונים רבים, הוחלפו ביניהם עשרות תכתובות, ונשלחו על ידם מספר לא מבוטל של הסכמים וטיוטות הסכמים. לא אחת, לא לובנו ההסכמות אשר הושגו בין הצדדים כהלכה, אלא נתפרו כטלאי על טלאי, באופן אשר הוביל בחלק מן המקרים ליצירת סתירה תוכנית של ממש בין הוראות ההסכמים השונים ולעיתים אף בין הוראותיו של הסכם יחיד. משמעותן ונפקותן של הסכמות הצדדים במהלכה של תקופה זו, בין אלו אשר הועלו על הכתב ובין אלו אשר הובעו בעל-פה ובהתנהגות הצדדים, אשר בסוגיות מסוימות עולה כדי חוסר קוהרנטיות של ממש, היא העומדת כאמור בבסיס המחלוקת הניטשת ביניהם כיום.

כמו כן, שאלת המשך תקפותן של החלטות מינהל מקרקעי ישראל (כיום – רשות מקרקעי ישראל – להלן: "הנתבעת" או "רמ"י"), אשר בשלבים מסוימים הוכרו כחלות בעניינה של התובעת ואולם בחלוף השנים בוטלו, ניצבת גם היא כסלע מחלוקת בין הצדדים.

לאור האמור, יתוארו להלן אך אותם מכתבים, הסכמים וחילופי דברים בין הצדדים אשר יש בהם כדי לשפוך אור על הסוגיות העיקריות העומדות בבסיס תובענה זו.

(א) רקע עובדתי

• התובעת (להלן: "החברה" או "התובעת"), הינה חברה פרטית המצויה בבעלותם של יהודה ונאוה זיסאפל (להלן: "זיסאפל"). החברה כרתה בשנת 1992 הסכם עם חברת משק ירקון של בני מגדיאל בע"מ (להלן: "משק ירקון"), לרכישת זכויות החכירה של משק ירקון במקרקעין אשר ייעודם חקלאי, המשתרעים על שטח כולל של 340 דונמים מצפון ומדרום לכביש מספר 40, בסמוך לצומת ירקונים (להלן: "המקרקעין" ו"הסכם הרכישה", בהתאמה). המקרקעין האמורים, מורכבים משני מתחמי קרקע שאינם רציפים, האחד מצפון לכביש מספר 40, בן 92 דונם (להלן: "השטח הקטן") והשני, מדרום לכביש מספר 40, בן 248 דונם (להלן: "השטח הגדול"). להבהרת התמונה יצוין כי המקרקעין נחכרו במקור על ידי משק ירקון מן הנתבעת – רמ"י, במסגרת שני הסכמי חכירה: הסכם ראשון, שנכרת בשנת 1972 (להלן: "הסכם החכירה הראשון"), והסכם שני שנכרת בשנת 1976 (להלן: "הסכם החכירה השני").

   

• אין חולק כי תקוות התובעת ברכישתה את המקרקעין הייתה שייעודו של השטח הקטן ישונה למטרת תעשייה/תעסוקה, כך שיתאפשר לה להקים בשטח זה (בייעודו החדש) קריית מלאכה ותעסוקה בתחום היי-טק, בה ירוכזו כלל משרדיה ועסקיה של קבוצת רד-בינת (המצויה בבעלות זיסאפל).

   

• במקביל לחתימת הסכם הרכישה בין משק ירקון לחברה, נתקבלו במועצת רמ"י מספר החלטות בעלות נפקות לענייננו, שיתוארו להלן בתמצית:

   

  ג.1. בשנת 1992, מספר חודשים עובר לחתימת הסכם הרכישה, נתקבלה "החלטה בדבר קרקע חקלאית שייעודה שונה למטרה אחרת לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960" (להלן: "החלטה 533"), אשר קובעת, בין היתר, כי במידה שקרקע חקלאית שינתה ייעודה, לא יחויב החוכר להשיבה לרמ"י, אלא יוכל לחכור אותה תמורת תשלום דמי חכירה בשווי 51% מערכה בייעודה החדש.