האם בנק רשאי לסרב לאפשר לבעל נכס ממושכן לממש אותו כאשר הבנק סבור שהמימוש נעשה במחיר נמוך מדי

האם ניתן לחייב בנק לאפשר עסקת מכר בנכס מקרקעין שעליו רשומה משכנתא לטובת הבנק, ואם כן – באילו נסיבות? זו השאלה העומדת לדיון בהליך דנן.

רקע עובדתי

התובע, יצחק בן אלי (להלן: "התובע") הוא בעל הזכויות בנכס המקרקעין הידוע כגוש 7087 בחלקה 235/77, ברחוב קיבוץ גלויות בתל-אביב, בבניין המכונה "בית מרכזים" (להלן: "הנכס"). בחודש יוני 2003, פרצה שריפה בבית מרכזים, והבניין כולו, לרבות הנכס, נשרף. התובע נטל מהנתבע 1, בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: "הבנק") הלוואה מובטחת במשכנתא, ובהתאם – נרשמה משכנתא על זכויותיו של התובע בנכס בלשכת רישום המקרקעין.

בהתאם לתנאי ההלוואה, ערך התובע ביטוח לנכס, ובנובמבר 2005 הושגה הסכמה בין התובע, באמצעות בא כוחו דאז, עו"ד אבישי בוגן, ובין הבנק, באמצעות עו"ד זפט, אשר באה לידי ביטוי במכתבו של עו"ד בוגן אל עו"ד זפט מיום 9.11.2005 (נספח ב' לתצהיר התובע, להלן: "הסכם הפשרה"). בשל חשיבות מסמך זה לענייננו, הוא יובא להלן במלואו:

"למען הסדר הטוב, הננו מתכבדים להעלות על הכתב המוסכם בפגישתנו מיום 3.11.05:

1. משרדנו יפעל לקבלת מירב תגמולי הביטוח האפשריים מחברת 'שומרה' חברה לביטוח בע"מ בגין השריפה ותוצאותיה.

2. מכל סכום אשר יגבה, כאמור בסעיף 1 לעיל, יקוזז סך של 15% בגין שכר טרחתנו ו-10% נוספים לזכותו של החייב [התובע דכאן – ע"י].

3. יתרת הסכומים תועבר לנושה "בנק המזרחי בע"מ" באמצעות משרדך.

4. לעניין הקרקע עליה ממוקם המבנה הנדון – בעת מימושה, תתחלק התמורה בגינה ביחס שווה בין הבנק לבין החייב.

5. תיקי ההוצל"פ כנגד החייב יסגרו והבנק יסיים ההליכים כלפיו.

6. הבנק רשאי לפעול כראות עיניו כנגד כל צד ג' אחר לרבות אשת החייב."

הסכם הפשרה מורכב, אפוא, משלושה רכיבים:

• העברת 75% מתגמולי הביטוח בגין נזקי השריפה לידי הבנק על חשבון החוב הנובע מן ההלוואה;

• העברת 50% מתמורת מימוש הקרקע, כאשר תמומש, לידי הבנק;