האם בנק רשאי לסרב לאפשר לבעל נכס ממושכן לממש אותו כאשר הבנק סבור שהמימוש נעשה במחיר נמוך מדי

האם ניתן לחייב בנק לאפשר עסקת מכר בנכס מקרקעין שעליו רשומה משכנתא לטובת הבנק, ואם כן – באילו נסיבות? זו השאלה העומדת לדיון בהליך דנן.

רקע עובדתי

התובע, יצחק בן אלי (להלן: "התובע") הוא בעל הזכויות בנכס המקרקעין הידוע כגוש 7087 בחלקה 235/77, ברחוב קיבוץ גלויות בתל-אביב, בבניין המכונה "בית מרכזים" (להלן: "הנכס"). בחודש יוני 2003, פרצה שריפה בבית מרכזים, והבניין כולו, לרבות הנכס, נשרף. התובע נטל מהנתבע 1, בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: "הבנק") הלוואה מובטחת במשכנתא, ובהתאם – נרשמה משכנתא על זכויותיו של התובע בנכס בלשכת רישום המקרקעין.

בהתאם לתנאי ההלוואה, ערך התובע ביטוח לנכס, ובנובמבר 2005 הושגה הסכמה בין התובע, באמצעות בא כוחו דאז, עו"ד אבישי בוגן, ובין הבנק, באמצעות עו"ד זפט, אשר באה לידי ביטוי במכתבו של עו"ד בוגן אל עו"ד זפט מיום 9.11.2005 (נספח ב' לתצהיר התובע, להלן: "הסכם הפשרה"). בשל חשיבות מסמך זה לענייננו, הוא יובא להלן במלואו:

"למען הסדר הטוב, הננו מתכבדים להעלות על הכתב המוסכם בפגישתנו מיום 3.11.05:

1. משרדנו יפעל לקבלת מירב תגמולי הביטוח האפשריים מחברת 'שומרה' חברה לביטוח בע"מ בגין השריפה ותוצאותיה.

2. מכל סכום אשר יגבה, כאמור בסעיף 1 לעיל, יקוזז סך של 15% בגין שכר טרחתנו ו-10% נוספים לזכותו של החייב [התובע דכאן – ע"י].

3. יתרת הסכומים תועבר לנושה "בנק המזרחי בע"מ" באמצעות משרדך.

4. לעניין הקרקע עליה ממוקם המבנה הנדון – בעת מימושה, תתחלק התמורה בגינה ביחס שווה בין הבנק לבין החייב.

5. תיקי ההוצל"פ כנגד החייב יסגרו והבנק יסיים ההליכים כלפיו.

6. הבנק רשאי לפעול כראות עיניו כנגד כל צד ג' אחר לרבות אשת החייב."

הסכם הפשרה מורכב, אפוא, משלושה רכיבים:

• העברת 75% מתגמולי הביטוח בגין נזקי השריפה לידי הבנק על חשבון החוב הנובע מן ההלוואה;

• העברת 50% מתמורת מימוש הקרקע, כאשר תמומש, לידי הבנק;

• הפסקת הליכי הגבייה מן החייב.

  למעשה, ניתן לומר שהסכם הפשרה הסב את ההלוואה, לפחות בכל הנוגע לחייב, למעין הלוואת non-recourse, אשר במסגרתה יכול הבנק להיפרע מן הנכס בלבד, ולא מעבר לכך.

להשלמת התמונה יצוין, כי בשנת 2001 נמחק הבניין כולו מפנקס הבתים המשותפים, ובשנת 2009 נפתחו בבית משפט זה הליכים לפירוק השיתוף בנכס (ת"א 7912-11-09 עופר מרכזים בע"מ נ' אליהו פלדמן ואח', להלן: "הליך פירוק השיתוף"). נכון לכתיבת פסק דין זה, התקיימו בהליך פירוק השיתוף שש ישיבות מקדמיות, ועל פי החלטתו האחרונה של בית המשפט (כב' השופט יאיר דלוגין), רק בראשית שנת 2016 יוחלט אם שלב קדם המשפט הסתיים, או שמא יש צורך לשוב ולקיים ישיבת קדם משפט נוספת. במקביל, תלוי ועומד ערעור על החלטתו של בית המשפט בהליך פירוק השיתוף, אשר קבוע לדיון לסוף חודש דצמבר 2015 לפני הרכב ערעורים אזרחיים בבית המשפט המחוזי.

ביום 6.12.2010 התקשר התובע עם הנתבעת 2, חברת איתי השקד בע"מ (להלן: "הקונה") בהסכם למכירת הקרקע תמורת סך של 90,000 ₪ (הסכם המכר צורף כנספח ד' לתצהיר התובע, להלן: "הסכם המכר"). בהסכם המכר הצהיר התובע מפורשות כי לזכות הבנק רשומה משכנתא, ואף הציג את פרטי הסכם הפשרה עם הבנק.

לאחר פניות אחדות לבנק לאישור הסרת המשכנתא, הודיע הבנק כי הוא אינו מוכן להסיר את המשכנתא על מנת לאפשר את השלמת עסקת המכר ואת מימוש הסכם המכר, וזאת מאחר שלשיטתו של הבנק, ועל בסיס חוות דעת שמאית:

"על פי הערכה, עם סיום הליכי הפירוק, יגדל משמעותית שווי הנכס ועל כן ראוי להמתין עם מימוש הנכס, עד לסיום הליכי פירוק השיתוף" (סעיף 2 למכתב עו"ד זפט מיום 10.1.2011, נספח ז' לתצהיר התובע)

זהו אפוא הרקע להליך שלפניי, שבמסגרתו עותר התובע לצו שיחייב את הבנק להסיר את המשכנתא מעל הנכס, ולחלופין – להורות שעם תשלום מחצית מתמורת המכירה לידי הבנק תימחק המשכנתא.

עוד יוער, כי השתלשלות העניינים אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים, והיא מבוססת על התצהירים שהוגשו בהליך זה.

דיון והכרעה

השאלה היסודית העומדת בלב ההליך שלפניי היא זו שהובאה בפתח פסק הדין: האם ניתן לחייב את הבנק להסכים למחיקת המשכנתא בגין עסקת מכר שהוא סבור שאינה משקפת את האינטרס העסקי שלו?

אין מדובר בשאלה פשוטה. משכנתא היא זכות קניינית, והיא נהנית מן המעמד הרם והנישא הנתון לזכויות קנייניות הן בתורת המשפט, הן בשיטת המשפט הישראלי. ומצד שני, בין הצדדים נכרת הסכם פשרה, אשר במסגרתו הסכימו הצדדים על תנאים שבהם יוותר הבנק על זכות קניינית זו, שלא בהתאם לתנאי ההלוואה היסודית.

את טענתו הבסיסית של התובע, שלפיה הסכם הפשרה לא הקנה לבנק זכות וטו על מימוש הנכס, אין בידי לקבל. הנחת המוצא ביסודו של הסכם הפשרה הייתה קיומה של משכנתא רשומה על הנכס. בנסיבות אלה, זכות הווטו של הבנק על עסקת מכר היא מובנית בתנאי היסוד להסכם הפשרה. למעשה, ככל שביקש התובע לשלול מן הבנק את זכותו למנוע עסקת מכר למימוש הנכס – היה עליו לכלול בהסכם הפשרה תניה מפורשת לעניין זה.

זאת ועוד. הסכם הפשרה שיפר מאוד את מצבו של התובע ביחס למצבו קודם לכן. הוא הפך את ההלוואה להלוואת non-recourse ואף הגביל את היקף הפירעון של הבנק מן הנכס. למעשה, מדובר כאן במסלול non-recourse "משופר", שבמסגרתו הבנק יכול להיפרע מן הנכס כדי מחצית שוויו (לא נעלם מעיניי כי הבנק קיבל את חלק הארי של תגמולי הביטוח בגין השריפה). על כן, אך סביר הוא, שלבנק תהיה זכות וטו על עסקת מימוש הנכס, באופן שהבנק יוכל לשמור על האינטרס הקנייני שלו.

כך, למשל, נראה שלא תיתכן מחלוקת, כי אילו ביקש התובע להעניק את הנכס במתנה לחבר, לא ניתן היה לטעון כי הבנק מחויב להסכים לעסקה. גם אילו התכוון התובע למכור את הנכס במחיר נמוך משמעותית משוויו בשוק, גם אז דומה כי לא תיתכן מחלוקת, שהבנק לא היה חייב להסכים לאמור.

עם זאת, גם זכותו של הבנק להתנגד למכירה אינה זכות מוחלטת, וגם הבנק – ככל צד לחוזה – חייב לממשה בתום לב ובדרך מקובלת. יפים לעניין זה (בשינויים המחויבים) דבריו של השופט (כתוארו אז) אליקים רובינשטיין ברע"א 9025/03 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' עו"ד בן פורת פ"ד נט (3) 919, 928 (להלן: "עניין בן-פורת"):

"...העולה מן המקובץ הוא גישה זהירה שזו מסגרתה: ככלל, אי אתה פוגע בנושה מובטח, כגון בנק, ואף הפיקוח המופעל על נשייתו הוא זהיר. עם זאת גם לנושים האחרים מקום תחת השמש, וככל שמשתהה מימושו של נכס, והדברים חורגים מגבולות סבירים ומשליכים על תום-הלב, יוכל בית-המשפט – הוא ולא אחר – להתערב בכך."

בשינויים המחויבים אמרנו (במלוא הכבוד לבית המשפט העליון) – וזאת משני טעמים: ראשית, אין אנו בוחנים אך את זכויותיהם של הצדדים מכוח הסכם ההלוואה המקורי, ואת הזכות הקניינית הנובעת מן המשכנתא, כי אם בוחנים גם (ובעיקר) את זכויותיהם של הצדדים ואת חובותיהם מכוח הסכם הפשרה; שנית, אין מדובר באיזון בין זכויותיו של נושה מובטח ובין זכויותיהם של נושים שאינם מובטחים, כבעניין בן-פורת, כי אם באיזון בין זכויותיו של הבנק כנושה מובטח ובין זכותו של החייב – כאשר זכויות אלה נקבעו ואוזנו בהסכם הפשרה.

ב"כ הקונה העלתה במסגרת סיכומיה קונסטרוקציה משפטית שלפיה הפכו הבנק והתובע, בעקבות הסכם הפשרה, למעין שותפים בנכס, ועל כן סברה היא כי יש לבחון את דרישת התובע באמצעות כלים הלקוחים מדיני פירוק השיתוף במקרקעין. אודה, כי קונסטרוקציה זו קסמה לי בתחילה, אולם לאחר שהפכתי בדבר, הגעתי למסקנה כי ההבדלים בין שני המצבים – של פירוק שיתוף במקרקעין ושל ענייננו – אינם מאפשרים לגזור גזירה שווה בין השניים.

ההבדל המהותי בין שני המצבים הוא בכך שכאשר שניים הם בעלים במשותף במקרקעין, אזי הם תלויים זה בזה לבלי התר, אלא באמצעות הליך של פירוק השיתוף. מאחר שלשניים זכויות קנייניות שמעמדן שווה – אין האחד יכול לכפות על האחר "לצאת מן התמונה" – בין על דרך של מכירת חלקו ובין על דרך של קניית חלקו של האחר. במצב כזה, עלולה להיווצר דרך ללא מוצא, שבה לבעלי הקרקע (שניים או יותר) יש זכויות קנייניות, אך איש מהם אינו יכול לממשן. על כן קובע הדין כי בית המשפט יכול לכפות את פירוק השיתוף – באופן שיש בו פגיעה באוטונומיה הקניינית של הצדדים, אך זאת על מנת לאפשר לכל אחד מן הצדדים לממש את קניינו.

חשש כזה ל"דרך ללא מוצא" אינו קיים במצב של משכנתא, שכן המשכנתא היא זכות קניינית שנועד להבטיח זכות אובליגטורית. ככל שמבקש בעל זכות הבעלות המקרקעין לפעול בהם בניגוד לעמדתו של בעל המשכנתא, פתוחה לפניו הדרך לפרוע את חובו ולהביא למחיקת המשכנתא – שאז יהיה רשאי לעשות בקניינו כרצונו.

על כן, אינני סבור שהמטריה של דיני פירוק השיתוף היא המטריה המתאימה לענייננו.

אנו שבים, אפוא, אל חובתו של הבנק להפעיל את זכותו לסרב לעסקה בתום-לב. החובה להפעיל זכות משפטית בתום-לב מבוססת היטב בשיטת המשפט הישראלית, והשדה המשפטי – תיאורטי ומעשי – חרוש כולו, עד כי אינני רואה כל צורך להוסיף את תלמי הצנוע לתלמי הענקים. די אם אפנה לעניין זה לפסק הדין ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון פ"ד נה (1) 199 ולשפע האסמכתאות שם, שם נקבע, פורט והובהר כי גם הזכות הקניינית – "מלכת הזכויות" – כפופה לחובת תום הלב.

עוד אציין, כי חובתו של בנק לפעול בתום לב במסגרת מימוש ביטחונות כדי לצמצם את הנזק ללקוח הוכרה אף היא בפסיקה, ולעניין זה ראו ע"א 6765/93 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ' ברושי (1997).

מכאן שאף שלבנק עומדת זכות לסרב לאשר את עסקת המכר, הוא חייב לעשות שימוש בזכות זו בתום לב ובדרך מקובלת. והדרא קושיא לדוכתא: כיצד נבדוק את תום לבו של הבנק, וכיצד נבחן את הדרך המקובלת?

לעניין זה, ומאחר שבפועל – סירב הבנק לאשר את העסקה, דרך המלך היא לבחון את עמדתו של הבנק, את המידע שעמד לרשותו – ולשאול אם לאור המידע הקיים, סירובו של הבנק הוא סביר ומתקבל על הדעת, אם לאו.

בעת קבלת ההחלטה, ניצבה לפני הבנק חוות דעתו של השמאי מטעם הבנק, שנערכה ע"י ד"ר שאול ויסמן ועדי ויסמן (להלן ביחד: "ויסמן"). פרק המסקנות בחוות הדעת (נספח ז' לתצהיר הבנק) קובע כדלקמן:

"הנכס ממוקם בקומה הראשונה. לפי עסקאות הנדל"ן, מחירי המכירה כיום נעים סביב 450 ₪ למ"ר רשום ומכאן שווי הנכס 60,000 ₪ - 50,000 ₪. שווי כבנוי כיום, של אולם תעשייה בגובה של 5 מ', היה צריך לנוע סביב 700,000 ₪. ואומר שחס מחירי המר"מ מהשווי פחות מ-10% [כך במקור – ע"י]. לאור המצב התכנוני, ולאור התמורה כיום בשוק, נראה כי אין כדאיות כלכלית במימוש הנכס, אלא להמתין להחלטת ביהמ"ש שמה [כך במקור – ע"י] תתאפשר חלוקה בעין ואז תיפתח בפני בעלי הקרקע אפשרות לבנות וגם להגיש תב"ע חדשה להשבחת הנכס." (ההדגשות הוספו – ע"י)

מכאן שויסמן קובע, כי שוויו של הנכס במצבו בעת עריכת הבדיקה עומד על כ-50,000 – 60,000 ₪, ואילו שוויו כבנוי הוא כ-700,000 ₪. בהסתמך על חוות דעתו זו של ויסמן, סירב הבנק לאשר את עסקת המכר, בטענה שיש להמתין לסיום הליכי פירוק השיתוף.

אני סבור כי עמדה זו של הבנק אינה יכולה לעמוד, ואינה יכולה להוות מימוש סביר ובתום לב של זכות הווטו הנתונה לבנק, ואנמק.

חוות דעתו של ויסמן מחולקת לשני היבטים. האחד – התייחסות לשוויו של הנכס במצבו הנוכחי. לעניין זה אין מחלוקת, כי שווי זה אינו עולה על 60,000 ₪. העסקה שעל הפרק מקנה לנכס שווי של 90,000 ₪ במצבו הנוכחי, ובכך היא מתמחרת אותו ב-50% לפחות מעל למחיר השוק שלו.

מאידך גיסא, השווי ה"צפוי" של הנכס לפי חוות דעת ויסמן , בסך 700,000 ₪, אינו לנכס במצבו הנוכחי, אלא לנכס בנוי, לאחר השלמת הליכי פירוק השיתוף, לאור הסיכוי שתיערך חלוקה בעין, ובכפוף להגשת תב"ע חדשה להשבחת הנכס. כל אחד מרכיבים אלה – יש בו רכיב של אי-ודאות, התלוי ברכיבים בלתי ידועים רבים, שאפשר שיקרו ואפשר שלא יקרו.

כך, לדוגמה, חוות דעתו של ויסמן נערכה ביום 23.12.2010, והיא מתייחסת להליך פירוק השיתוף. אנו נמצאים כיום כמעט חמש שנים לאחר שנערכה חוות הדעת, וטרם נקבע מועד לתחילת שלב ההוכחות בתביעת פירוק השיתוף. כדרכם של הליכים משפטיים, בוודאי כאלה שיש בהם ריבוי צדדים, יש קושי להעריך גם אם אכן ניתן יהיה להגיע למצב של חלוקה בעין, או שמא – מה שנראה סביר יותר – הוצאת הזכויות במקרקעין למכירה כפויה.

נקודה נוספת שויסמן מתעלם ממנה, ודומה כי הבנק לא נתן עליה את דעתו, נעוצה בעובדה שהבנק קיבל פיצוי על רכיב "הבנוי על הקרקע": אין מחלוקת, כי הבנק קיבל כ-297,000 ₪ מתגמולי הביטוח, תגמולים שמטבעם מבקשים לפצות על רכיב המבנה. על כן, הציפייה של הבנק לממש את הנכס לפי ערכו כבנוי יש בה משום ציפייה לכפל פיצוי: הבנק קיבל כבר את תגמולי הביטוח בגין המבנה פעם אחת, וכעת הוא דורש מהתובע להמתין לאפשרות למכור את הנכס כך ששוויו יתקרב לשוויו כבנוי.

הציפייה כי התובע ימתין עד לתום הליכי פירוק השיתוף, אשר אין כל יכולת להניח מתי יסתיימו ובאיזה אופן, על מנת לאפשר לבנק ליהנות מעלייה פוטנציאלית (אך בשום פנים לא ודאית) בשווי הנכס, כאשר לפחות בגין חלק מרכיבי אותה עלייה הבנק פוצה כבר בעבר – אינה סבירה, ואינה עומדת בדרישות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973.

אין בכך כדי לומר, שבשום מקרה לא יהיה הבנק רשאי לבחון את פוטנציאל ההשבחה של הנכס הממושכן: לטעמי, מדובר בשאלה של סבירות. כאשר מדובר על נכס אשר השבחתו הצפויה היא בטווח הזמן הנראה לעין, ומידת אי-הוודאות הכרוכה בהשבחה זו נמוכה יותר, אני סבור שהבנק רשאי יהיה לסרב לאשר עסקה שאינה מתחשבת בהשבחה זו.

כך, לדוגמה, אילו ביקש התובע למכור את הנכס לאחר שניתן פסק דין בהליך פירוק השיתוף, והובררו הזכויות והשווי הצפוי של הנכס בטווח הזמן המיידי – אפשר שהיה מקום להתנגדות הבנק. אבל כאשר הבנק מתנגד למכירה בסכום העולה ב-50% ויותר על הערכת השמאי את שוויו הנוכחי של הנכס, וכאשר שוויו העתידי של הנכס הוא לכל היותר הערכה מלומדת (שלא לומר ספקולציה), המותנית בשורה של גורמים, שעשויים להתממש ברבות הימים, ועלולים גם שלא להתממש – אינני סבור שהבנק רשאי היה לסרב לעסקה במתכונתה זו.

באת כוח הבנק טענה, שמימוש העסקה בערכים אלה יביא לכך שהבנק יקבל "פירורים" – כעשירית מגובה החוב כלפיו. טענה זו, אף שהיא טענה שיש בה כדי לתמוך בעמדת הבנק, אינה יכולה לעמוד בענייננו, מאחר שלא הוכחה כנדרש, ואבאר.

מאחר שהבנק אינו מוסד פילנתרופי, והוא פועל משיקולים מסחריים, אזי אני סבור שכאשר הבנק שוקל, במכלול שיקוליו, גם את היחס בין היקף החוב הפתוח ובין היקף הפירעון, ככלל, נכון לראות בכך התנהלות סבירה ובתום-לב. אלא שבחינת היחס בין חוב ובין פירעון צריכה להיעשות ביחס לחוב כפי שהיה במועד שבו פנה התובע לבנק וביקש את הסכמתו לביצוע עסקת המכר, ולא במועד ניהול ההליך.

חוב המשכנתא ממשיך וצובר ריביות, הצמדות וכו', ועל כן, אף שהבנק הסכים שלא לפעול נגד התובע אלא על דרך של מימוש הנכס, הוא מסכל את מימוש הנכס תוך השוואה בין התמורה הצפויה ובין החוב הפתוח – חוב שהתנהלותו של הבנק גורמת לצמיחתו ולתפיחתו.

אילו הוכיח הבנק, כי כבר במועד שבו התבקש אישורו של הבנק לעסקת המכר היה היחס בין החוב הפתוח (כולל רכיב הריבית עד לאותו מועד) ובין התמורה הצפויה מן המכירה כזה, שמבחינת הבנק מדובר היה בעסקה בלתי סבירה, אפשר היה להידרש לטענה זו. אלא שאפילו העד מטעם הבנק, שנשאל על היקף החוב ועל ההבחנה בין יתרת הקרן ובין יתרת הריבית, לא ידע לתת תשובה לשאלה זו (וראו לעניין זה עמ' 14 לפרוטוקול ש' 30 – עמ' 15 ש' 7). על כן, יש לקבוע כי הבנק לא הוכיח, כי היחס בין חלקו של הבנק בתמורת המכר ובין יתרת החוב היה כזה, שסירוב הבנק לעסקה היה סביר.

טענה נוספת שהעלתה באת כוח הבנק בשלב הסיכומים היא, כי הבנק קיבל הצעות לרכוש את הנכס במחיר קרוב להערכת השמאי. טענה זו, שהועלתה כאמור בשלב הסיכומים בלבד, לא גובתה בכל אסמכתא, ודי בכך על מנת להביא לדחייתה. עם זאת אציין, כי ככל שאכן קיבל הבנק פניות לרכוש את הנכס בסכום גבוה יותר – יתכבד ויעביר פניות אלה אל התובע. חזקה על התובע, שהוא מבקש להשיא את רווחיו מן הנכס, ואילו הצליח להשיג תמורה גבוהה יותר לנכס – היה מתקשר בעסקה כאמור.

עוד אציין, כי מאחר שנראה שהבנק מאמין בערכו של הנכס, לא הייתה כל מניעה שיממש את הבטוחה תוך תשלום מחצית התמורה החוזית המוסכמת לידי התובע. באופן זה, היה הבנק יכול ליהנות מעליית שווי הנכס, מבלי לפגוע בזכויותיו הקנייניות של התובע.

הפועל היוצא הוא, שאני קובע שסירובו של הבנק לאפשר את מכירת הנכס נעשה ללא בחינה ראויה של ההיבטים העובדתיים, תוך הסתמכות על רכיבים "גמישים" וספקולטיביים בחוות דעת השמאי, ותוך התעלמות משוויו הנוכחי של הנכס. בנסיבות אלה, אני סבור כי יש לקבל את התביעה, ולהורות לבנק להסיר את המשכנתא הרשומה על הנכס, וזאת כנגד קבלת מחצית התמורה בעסקה נושא הסכם המכר.

לנוכח מסקנתי, שלפיה הצעתו של הקונה משקפת לנכס שווי הגבוה ב-50% משווי השוק שלו לעת הזאת, אינני נדרש לדון כלל בטענות הבנק שלפיהן הקונה מבקש להרוויח מן העסקה. עם זאת, אציין כי ניסיונו של מר ציון תייר, מנהל הקונה, לצייר עצמו כמי ש"אוסף" נכסים באזור רחוב קיבוץ גלויות להנאתו – אינו משכנע ולו במעט. מוטב היה אילו הודה מר תייר במה שנראה ברור מאליו: הקונה זיהה נכס אשר יש פער בין שווי השוק הנוכחי שלו ובין שוויו העתידי, והיה מוכן לשלם פרמיה על שווי השוק הנוכחי, למען הסיכוי לרווח עתידי. מדובר בהתנהלות עסקית סבירה ותקינה לחלוטין, ולא מצאתי כל טעם לגרסתו התמוהה של הקונה לעניין זה.

לא מצאתי גם כל ביסוס בחומר הראיות לרמיזות שעלו בטיעוני באת כוח הבנק, כאילו מאחורי הסכם המכר מסתתר "הסכם צללים", שמשלשל לכיסו של התובע סכומים נוספים. ככל שבידי הבנק ראיות לטענה חמורה מעין זו – היה עליו להציגן. לא מצאתי כל יסוד לטענה זו.

עיון בחומר הראיות עלול היה לעורר בלבו של קורא ציניקן את החשש, כי סירובו של הבנק לעסקת המכר (עסקה שדומה לה דווקא אושרה בשנת 2006, וראו לעניין זה נספח י"ג לתצהיר הבנק) לא נבע רק ממניעים ענייניים. במה דברים אמורים? במכתב נספח ה/1 לתצהיר הבנק, בסעיפים 3 - 5, מציינת באת כוח הבנק כי:

"למניעת ספק הריני להודיעך, כי הנסיון לקבוע עובדות לגבי נכס משועבד הינו בלתי קביל ונדחה על ידי מרשי. [...]

בכל מקרה ולמניעת ספק מובהר בזאת, כי כל עוד לא התקבל אישור מפורש בכתב של מרשי לעסקה ו/או לתנאי, משוללת העסקה הנטענת כל נפקות ואין לעשות כל מעשה לשכלולה – אם בכלל.

כמובן שמרשי לא ימסור כל אישור בדבר הסרת השעבוד, כל עוד לא הושגה הסכמתו לעסקה."

כלומר – אפשר שיימצא מי שיחשוד, כי הבנק לא ראה בעין יפה את התקשרותו של התובע בעסקת מכר בטרם קיבל את אישורו של הבנק (הגם שעסקת המכר – כשלעצמה – מכפיפה את השלמתה לאישור הבנק, כמובן), ועל כן החליט להתנגד לעסקה.

אלא שכשאני לעצמי, אינני סבור כי כך הוא הדבר. חזקה על הבנק, שהוא גוף עסקי ומקצועי, שאף הוגדר בפסיקה ובספרות כ"סוכנות חברתית" (וראו לעניין זה ה"פ (מחוזי – י-ם) 2247/03 עו"ד רשף נ' לוי ואח' (2004) שהשיקולים שהוא שוקל בעת קבלת החלטות עסקיות הם שיקולים כשרים וענייניים בלבד. כך או כך, אני סבור שחובת תום הלב החלה על הבנק, כעל כל גוף אחר, מחייבת אותו להסתמך על תשתית עובדתית מדויקת ונכונה, והוא לא עשה כן בענייננו.

הפועל היוצא הוא, שאני מקבל את התביעה, במובן זה שאני מחייב את הבנק להסיר את השעבוד בכפוף לקבלת חלקו בתמורת המכר. מובהר, כי חיוב זה חל רק ביחס לעסקת המכר נושא ההליך, וככל שעסקת המכר האמורה לא תבשיל – לא חלה על הבנק החובה הקונקרטית.

לעניין הטענה לנזק – התובע לא הוכיח כי התנהלות הבנק הסבה לו נזקים כלכליים כלשהם, ולא הביא כל ראיות לעניין זה. על כן התביעה הכספית נדחית.

הבנק יישא בהוצאות התובע בגין ההליך בסך 5,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪. מאחר שהקונה צורף כנתבע לפי בקשתו (הוא הוגדר תחילה כנתבע פורמלי), אינני עושה צו להוצאות לזכותו.

ניתן היום, י"א כסלו תשע"ו, 23 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.