יואר אלזו השקעות בע"מ נ' אאורה מחדשים את ישראל בע"מ ואח'

התביעה בתמצית

1. מונחת לפני תביעת התובעת, חברת יואר אלזו השקעות בע"מ, חברה פרטית (להלן: "התובעת"), לחייב את הנתבעות, חברת אאורה ישראל – יזמות והשקעות בע"מ (להלן: "הנתבעת 1"; "אאורה ישראל"), חברה פרטית; חברת אאורה השקעות בע"מ, חברה ציבורית שהיא בעלת השליטה באאורה ישראל, (להלן: "הנתבעת 3"; "אאורה השקעות", ויחדיו "אאורה"), ואת בעל השליטה באאורה השקעות, מר יגאל יעקב אטרקצ'י (להלן: "הנתבע 2"; "אטרקצ'י"); בתשלום בסך 17,667,514 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. סעד כספי זה, בנוסף לסעד הצהרתי וסעד אכיפה שהתבקש, נוגעים לטענות התובעת באשר להפרת הסכם אשר נחתם בין הצדדים ביום 27.2.2013 (להלן: "ההסכם", אעמוד על הסכם זה בהרחבה בהמשך).

   בהכרעה זו עלי להידרש לשאלה האם הסכם זה שריר וקיים או שמא נזנח או בוטל על ידי מי מהצדדים או שונה בהסכמה; וכן האם התובעת קיימה את חיוביה על פי ההסכם, באופן המזכה אותה במלוא התמורה והסעדים אשר התבקשו במסגרת התובענה.

   הרקע הנדרש לתביעה

   ההתקשרות בין הצדדים והליכי התכנון והבנייה

2. בחודש ינואר 2013 פרסמה עיריית רמת השרון, באמצעות חברת יסודות פיתוח ותכנון עירוני (2011) בע"מ (להלן: "חברת יסודות") וחברת רימונים חברה כלכלית לפיתוח רמת השרון בע"מ (להלן: "חברת רימונים") מכרז פומבי להצעת הצעות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי ובינוי במתחם הנודע בשם "מתחם אילת" בשכונת מורשה (להלן: "המכרז").

    

3. אין מחלוקת שבאותה עת היו מגעים עסקיים בין התובעת לבין אאורה ישראל בנוגע למספר פרויקטים אחרים. כן אין מחלוקת שהתובעת פנתה לאאורה ישראל בעניין המכרז, ועל רקע זה החליטו הצדדים להתקשר בהסכם. הצדדים ניהלו מגעים במשך תקופה של כחודשיים ימים לערך בטרם פורסם המכרז ולאחר מועד פרסומו והוחלפו ביניהם מספר טיוטות של הסכם, ראו למשל טיוטת ההסכם מיום 8.11.12 אשר צורפה כנספח 4 לתצהירו של מר רמי רחמיאל קוך, בעל המניות היחיד בחברת יואר אלזו אחזקות בע"מ, היא בעלת המניות היחידה בתובעת (להלן: "הטיוטה" ו"רמי", בהתאמה). ראו טיוטה נוספת מיום 25.2.13, נספח 8 לתצהיר רמי.

    

4. ביום 27.2.2013 נחתם בין התובעת ובין חברת אאורה ישראל הסכם קצר בן שלושה עמודים המעגן את הסכמות הצדדים הנוגעות למכרז (לעיל ולהלן: "ההסכם" או "החוזה"). לאור חשיבותו יובאו להלן כלל הסעיפים הרלוונטיים לשלב א' בהסכם, כלשונם:

   "הנדון: הזמנה להציע הצעות לבחירת יזם לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי במתחם "אילת" שכונת מורשה רמת השרון (להלן: "הפרויקט")

   הואיל והבאתם לידיעתנו את דבר הפרויקט וההצעה הפומבית שבנדון (להלן: "המכרז") והחלטנו להגיש הצעה במכרז תוך שיתוף פעולה איתכם, ולאחר שקראנו ולמדנו את מסמכים המכרז החלטנו להגיש הצעה במכרז לביצוע הפרויקט שבנדון;

   והואיל והצהרתם בפנינו כי ביכולתכם וברצונכם לסייע ללוות ולייעץ לנו בכל מה שכרוך בהכנת ההצעה למכרז ובמקרה של זכייה, אתם תרכזו את כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט על הסכמי פינוי בינוי איתנו, וכן תלוו, תייעצו ותסייעו לנו בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו;

   אי לכך, הוצהר, הותנה והוסכם כדלקמן:

   1. אתם תלוו, תייעצו ותסייעו לנו בכל הנוגע להגשת הצעה במכרז, ובמקרה של זכייה במכרז, אתם תרכזו את כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט על הסכמי פינוי בינוי איתנו, וכן תלוו תייעצו ותסייעו לנו בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו.

   2. במידה ונזכה במכרז, במידה והדיירים המתגוררים המתחם הפרויקט, בכמות הדרושה לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל והתחלת הבניה, חתמו על חוזה פינוי בינוי עימנו, ובמידה ותאושר תב"ע סופית המתירה לבנות במתחם הפרויקט 630 יחידות דיור, במידה ויחתם הסכם ליווי עם בנק מלווה לפרויקט, במידה והדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט התפנו, במידה ומכירת הדירות החלה, ובמידה והתקבל היתר בניה סופי, כי אז, בתמורה לאמור בסעיף 1 לעיל, אתם תהיו זכאים לקבל מאיתנו סך המהווה 2% מהתמורה שתתקבל ממכירת כל דירה בשוק החופשי (ולא משווי הדירות שינתנו לדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט במסגרת חוזה פינוי בינוי שיחתם עימם. לדוגמא: במידה ומספר הדירות שנתנו לדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט במסגרת חוזה פינוי בינוי שייחתם עימם יעמוד על 180 דירות, כי אז תהיו זכאים לקבל 2% מהתמורה שתתקבל ממכירת 450 דירות בלבד), ללא מע"מ (להלן: "התמורה"), בצירוף מע"מ כדין.

       

      במידה ונחליט לבצע את הפרויקט למרות שלא התקיים אחד התנאים דלעיל – למעט התנאי של אישור תב"ע המתירה בניה של 630 יח"ד – אתם תהיו זכאים לתמורה הנקובה בסעיף זה לעיל.

      במידה ותאושר תב"ע המתירה לבנות פחות מ-630 יחידות דיור, ובכל זאת החלטנו לבנות את הפרויקט, כי אז התמורה לא תהיה התמורה המפורטת לעיל, אלא נסכים בינינו על תמורה מופחתת.

       

      "התמורה שתתקבל ממכירת דירה" משמעותה לצורך סעיף זה כדלקמן: התמורה שתשולם לנו על ידי הרכוש בגין הדירה, אך לא כולל: מע"מ, השתתפות בהוצאות הרישומים, השתתפות בהוצאות חיבור התשתיות, השתתפות בהוצאות הטיפול המשפטי, תשלומים שישולמו ע"י הרוכשים בגין שינויים ותוספות בדירה, הוצאות בגין ערבויות חוק המכר.

       

   3. התמורה תשולם לכם אחת לרבעון, מתוך התשלומים שיתקבלו בפועל מרוכשי הדירות באותו רבעון, ורק לאחר תשלום 15% מהתמורה על ידי הרוכשים."

       

5. על ההסכם חתם מטעם התובעת מר יואב קוך, בנו של רמי (להלן: "יואב"), מורשה חתימה מטעמה, כאשר עו"ד רונן פרץ (להלן : "עו"ד פרץ") אשר ייצג את התובעת במשא ומתן ובניסוח ההסכם, מאשר את חתימתו. מטעם אאורה ישראל חתמו שני הדירקטורים היחידים בחברה, אטרקצ'י ומר יוחאי אבטן (להלן : "אבטן"), כאשר עו"ד מיכל כהנא-לוי (להלן: "עו"ד כהנא"), אשר ייצגה את אאורה ישראל במשא ומתן ובניסוח ההסכם, אישרה את חתימתם. בפועל, החברה אשר הגישה הצעתה למכרז לא הייתה אאורה ישראל, אלא חברת אאורה השקעות. יחד עם אאורה השקעות ניגשה למכרז חברת מליבו בנייה בע"מ (להלן: "מליבו") אשר אינה צד לתביעה ובהמשך גם לא שימשה בתור הקבלן המבצע בפרויקט, מסיבות שאינן מענייננו.

    

6. פרויקט ההתחדשות העירונית אליה התייחס ההסכם הינה תכנית שמספרה 553-017511 שהופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב ביום 23.3.2015. זאת, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובניה של רמת השרון המליצה על הפקדתה בישיבתה מיום 8.1.2013. ביום 7.5.2017 אושרה תכנית ופורסמה למתן תוקף. בקליפת אגוז יצוין כי בתוכנית הוחלט על הריסת שבעה בניינים הכוללים 180 יחידות דיור, ובמקום יוקמו 687 יחידות דיור במספר בניינים, 2,850 מ"ר שייעודן "מסחר" ו-600 מ"ר שייעודן "תעסוקה". עוד נקבע בסעיף 7 לתוכנית שבשלב הראשון יוקמו שני בניינים הכוללים 240 יחידות דיור ו-750 מ"ר "עיקרי מסחר". בשלב השני נקבע שיוקמו יתר יחידות הדיור "עיקרי מסחר".

    

7. במהלך שנת 2018 ניתנו היתרים לאאורה השקעות לתחילת העבודות בשלב א' בפרויקט מתחם אילת. ביום 12.12.2018 פרסמה אאורה השקעות דיווח מידי לבורסה לניירות ערך על תחילת העבודות בשלב א' לפרויקט. למען שלמות התמונה יוער שביום 28.11.2019 ניתן היתר מספר 20170379 מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של רמת השרון לאאורה השקעות לבניית שני בנייני מגורים הכוללים בין היתר 240 יחידות דיור.

    

   פנייתה של התובעת אל אאורה ישראל לצורך קיום ההסכם

    

8. ביום 20.8.2018, למעלה מחמש שנים לאחר חתימת ההסכם, ולאחר שאושרה תוכנית פינוי הבינוי במתחם אילת, פנתה התובעת אל אאורה ישראל במכתב לשם מינוי שמאי, כמוסכם בסעיף 4 בהסכם (שלא הובא כלשונו לעיל). התובעת צרפה למכתב את ההסכם בין הצדדים כנספח, ואף הציעה שתקוים שיחה טלפונית בין הצדדים בהקדם. אאורה ישראל לא השיבה במענה למכתב דנן, וזאת לאור עמדתה כי פנייתה של התובעת היא בגדר "עזות מצח" ודרישתה אינה מצריכה מענה מטעמה (סעיף 104 לכתב ההגנה המתוקן).

    

9. ביום 10.10.2018 שלחה התובעת מכתב נוסף לאאורה ישראל, בו שבה על בקשתה לקיים שיח עם אאורה ישראל וככל שלא יתקבל מענה בתוך 14 ימים, תנקוט בצעדים באמצעים העומדים לרשותה. גם מכתב זה לא זכה למענה מטעם אאורה ישראל, מאותם הטעמים שנזכרו לעיל. ביום 19.2.2019 שלחה התובעת מכתב התראה בטרם נקיטת הליך משפטי, אליו צורפה טיוטה של כתב התביעה, משלא התקבלה כל תגובה, הוגשה ביום 3.3.2019 התביעה שבפניי, בגלגולה הראשון (להלן: "כתב התביעה המקורי").

   השתלשלות ההליך והתיקונים שנעשו בכתבי הטענות

   התיקון הראשון לכתבי הטענות

10. בכתב התביעה המקורי הנתבעת היחידה הייתה אאורה ישראל, תוך ציון מספר החברה של אאורה השקעות. עובדה זו נודעה לתובעת, לטענתה, עם הגשתו של כתב ההגנה המקורי בתאריך 24.5.2019. בכתב ההגנה המקורי טענה הנתבעת להיעדר יריבות והיעדר עילה בין התובעת והנתבעת, וזאת לאור אי-ההתאמה הנזכרת. לנוכח טענה זו, הגישה התובעת ביום 6.6.2019 בקשה לתיקון כתב התביעה. בבקשה הסבירה התובעת כי נפלה בידה טעות סופר בכל הקשור לזיהוי אאורה ישראל. עוד הבהירה התובעת שרק עם הגשת כתב ההגנה המקורי התברר לה שלמעשה לא אאורה ישראל היא שנגשה למכרז, אלא אאורה השקעות, ועל כן, לטענת התובעת, הוצג לה מצג שווא בעת עריכת ההסכם. משכך ביקשה התובעת, בשים לב לשלב המקדמי של התביעה ולכך שטרם נערך דיון מקדמי, לתקן את כתב התביעה אגב צירוף אטרקצ'י ואאורה השקעות כנתבעים. על אף התנגדות אאורה ישראל לתיקון המבוקש, נעתרתי לבקשה וביום 10.11.2019 הוגש כתב התביעה המתוקן כנגד הנתבעים 3-1. כתב ההגנה המתוקן הוגש ביום 9.2.2020.

    הבקשה למחיקה על הסף והתיקון השני לכתב הטענות

11. ביום 6.1.2020 הגישו הנתבעים 3-1 בקשה למחיקה על הסף של כתב התביעה המתוקן (להלן: "בקשת המחיקה") בהתאם לתקנה 100(4) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 שהיו אז בתוקף, בטענה שהתובעת לא שילמה אגרה די הצורך. לחלופין ביקשו הנתבעים לחייב את התובעת בתשלום האגרה הנדרשת בגין הסעדים המבוקשים בתביעה. ואכן, הן בכתב התביעה המקורי והן בכתב התביעה מתוקן הסעד העיקרי שביקשה התובעת היה להורות כי ההסכם בין התובעת לאאורה ישראל תקף וליתן צו לאכיפתו. בהתאם, שילמה התובעת אגרה בסך 1,157 ₪ בגין תביעה ששוויה אינו ניתן לביטוי בכסף. הנתבעים 3-1 ציינו בבקשת המחיקה שעל אף שהסעד המבוקש בכתב התביעה הוא הצהרתי ונועד לאכיפת ההסכם, הרי שניתן להעריכו בשווי של עשרות מיליוני ₪, ככל שטענות שהתובעת תתקבלנה.

     

12. לאחר שנערכה ישיבת קדם משפט במעמד הצדדים ביום 30.6.2020, ניתנה החלטתי ביחס לבקשת המחיקה ביום 17.9.2020, בה קבעתי כי במקרה דנן אין מדובר בתביעה לסעד הצהרתי גרידא אלא בסעד הצהרתי שמשמעותו האופרטיבית היא מתן סעדים כספיים שבגינם יש לשאת באגרה כדין. על החלטתי זו הגישה התובעת בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון שבצידה בקשה לעיכוב ביצוע תשלום האגרה ביום 20.10.2020 (רע"א 7200/20 יואר אלזו השקעות בע"מ נ' אאורה ישראל יזמות והשקעות בע"מ). בהחלטתו מיום 6.4.2021, קיבל בית המשפט העליון את בקשת רשות הערעור באופן חלקי, כך שחובת תשלום באגרת בית המשפט תחושב על בסיס השלב הראשון של הפרויקט בלבד. ביחס לשלב השני נקבע שהיות ששלב זה טרם הגיע למימוש, הרי שהתביעה ביחס אליו תיוותר הצהרתית גרידא והתובעת לא תידרש לשלם אגרה נוספת בגינו.

     

13. בעקבות החלטת בית המשפט העליון הגישה התובעת ביום 10.11.2020 את כתב הטענות המתוקן בפעם השנייה, הוא כתב התביעה נשׂוא תביעה זו. התובעת העריכה את הסעד הנתבע ביחס לשלב א' של הפרויקט בסך של 17,336,311 ₪ ושילמה אגרת בית משפט בשיעור של 2.5% ביחס לסכום זה בהתאם לתקנות האגרות. כתב ההגנה המתוקן הוגש בידי הנתבעים 3-1 ביום 1.12.2020. כתב התשובה מטעם התובעת הוגש ביום 22.12.2020. אציין כי בקשת מחיקה על הסף נוספת שהוגשה על ידי הנתבעים נדחתה על ידי וקבעתי כי הטענות אשר הועלו במסגרתה ידונו בהליך העיקרי.

    עיקרי טענות התובעת והסעדים המבוקשים בכתב התביעה המתוקן

14. התובעת טענה כי היא זו שהביאה לידיעת אאורה ישראל את עצם קיומו של המכרז, והחלה ללוות, לייעץ ולסייעה לאאורה ישראל עוד בשלב משא ומתן בטרם הבשיל ההסכם בין הצדדים. התובעת טענה שלא הייתה ערה לכך שישנן מספר חברות בשם "אאורה", ובפרט לקיומה של אאורה השקעות, אשר, כאמור, היא זו שנגשה בפועל למכרז וזכתה בו.

     

15. חרף אי-ידיעתה של התובעת על הזוכה במכרז בפועל, טענה התובעת שהמשיכה ללוות, לייעץ ולסייע בכל אשר נדרש ממנה לצורך קידום הפרויקט. כפועל יוצא, טענה התובעת כי היא עמדה בקשר עם החברה המנהלת של הפרויקט, חברת יסודות. בנוסף, התובעת ריכזה את נושא החתמת בעלי הזכויות במתחם הפרויקט על הסכמי הפינוי-בינוי, אך לא הייתה אחראית על ההחתמה בפועל. לדברי התובעת, בתוך חודשים ספורים עמד מספר החתומים על סך של 70% מכלל הדיירים במתחם.

     

16. התובעת טענה שבשלב מסוים, ולאחר שתרמה תרומה משמעותית בקידום הפרויקט, העלתה שורה של הצעות לקדם ולהאיץ את הפרויקט, אשר נדחו. בהמשך, נאמר לתובעת, לטענתה, מפי אטרקצ'י, שבשלב בו נמצא הפרויקט אין צורך בביצוע פעולות נוספות, ובד בבד הובהר לה שאין בכך בכדי לגרוע מזכויותיה העתידיות כפי שאלו הוגדרו בהסכם. לטענת התובעת הלשון בה נקט אטרקצ'י היא: "שבו בצד, כשיגיע זמנכם תקבלו את החלק שמגיע לכם בהסכם" (סעיף 22 לכתב התביעה המתוקן).

     

17. עוד טענה התובעת כי חברת אאורה ישראל נהגה בחוסר תום לב כלפיה, עת הציגה לה מצג שווא ביחס לכוונותיה לגשת למכרז, בעוד שבפועל, הייתה זו חברת אאורה השקעות, אשר ניגשה למכרז. נתון זה התחוור לתובעת רק עם הגשת כתב ההגשה המקורי, קרי בחלוף למעלה משש שנים ממועד חתימת ההסכם ועריכת המכרז.

     

18. על אף שאין עוררין שההסכם נחתם בין התובעת ובין אאורה ישראל, העלתה התובעת שורת טענות גם כלפי הנתבעים 3-2. ביחס לאאורה השקעות, היא חברת האם של אאורה ישראל, נטען כי לאאורה השקעות היה ידוע במועד חתימת ההסכם כי היא זו שתיגש למכרז בפועל, ועל כן היה גלוי וברור לה כי היא זו שתהנה מפרי עמלה של התובעת ממימוש חלקה בהסכם. יתרה מכך, התובעת טענה כי מאחר שאאורה ישראל נמצאת בשליטתה המלאה של אאורה השקעות, ולאור שלטענת התובעת ישנו ערבוב מכוון בין פועלן של חברת האם והבת באופן אשר מקשה להבחין ביניהן, יש יסוד לטענה לפיה שתי החברות "חד הן", באופן המנצל לרעה את עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת (ראו סעיף 4 לחוק החברות, התשנ"ט-1999), ועל כן ראוי שחברת אאורה השקעות תישא במלוא האחריות של חברת אאורה ישראל.

     

19. לחלופין, טענה התובעת כי ראוי להכיר בכך שנוצרו יחסי שליחות מכוח חוק השליחות, התשכ"ה-1965 בין אאורה ישראל ואאורה השקעות, ככלי להטלת אחריות. לחילופי חילופין טענה התובעת, לאור הנטען לעיל, שראוי יהיה להרים את מסך ההתאגדות בין החברות ו/או בין אאורה השקעות לבעלי מניותיה (ראו סעיף 6 לחוק החברות). ביחס לאטרקצ'י, הוא בעל השליטה באאורה השקעות ומכהן כמנכ"ל ודירקטור בשתי החברות, נטען כי ראוי להטיל עליו אחריות בגין תרומתו להשתלשלות האירועים והתנהלותו הן בשלב הטרום-חוזי, והן לאחר כריתת ההסכם בין הצדדים. התובעת טענה כי אטרקצ'י יזם את מצג השווא לפיו אאורה ישראל היא זו שתיגש למכרז (או למצער היה מודע לכך).

     

    עיקרי טענות הנתבעים 3-1 בכתב ההגנה המתוקן

20. בראש ובראשונה טענו הנתבעים שכבר בסמוך למועד כריתת ההסכם, זנחה התובעת את התחייבויותיה מכוח ההסכם שכן התובעת לא סייעה, ליוותה או ייעצה בכל הקשור להגשת ההצעה למכרז. ראיה לכך, לשיטת הנתבעים, ניתן לראות בכך שהתובעת לא הייתה מודעת כלל, עד להגשת כתב ההגנה המקורי, שלא אאורה ישראל היא זו שניגשה למכרז וזכתה בו, אלא אאורה השקעות.

     

21. הנתבעים אף טענו, בניגוד לעמדת התובעת, שגם לאחר זכייתה של אאורה השקעות, התובעת לא פעלה לריכוז נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט. נטען כי אאורה השקעות היא זו שביצעה בפועל את כלל הפעולות הקשורות בהחתמת הדיירים, וכי לתובעת לא היה כל חלק בפעולות אלו. האמור נכון לטענת הנתבעים גם ביחס לפעולות נוספות הקשורות בקידום הפרויקט בכלל והחתמת הדיירים בפרט, ובהן השתתפות בישיבות עם הגורמים הרלוונטיים בעירייה וישיבות עם באי כוחם של הדיירים. יתרה מכך, נטען שהתובעת לא נשאה כלל בעלויות כלשהן הקשורות בפעולות דנן, בעוד שאאורה השקעות וגורמים מטעמה בלבד הם אלו שנשאו בהן.

     

22. הנתבעים עמדו על כך שגם בכל הקשור לקידום ההליכים התכנוניים, למן הזכייה במכרז של אאורה השקעות, דרך מתן ההיתרים הסופיים בשנת 2018 וכלה במועד הגשת התביעה, לתובעת לא היה כל חלק בפעולות הרבות שנעשו. עדות לכך, לשיטת הנתבעים, מצויה בלשון הכללית בה מנסחת התובעת את התייחסותה להליך התכנוני, המבוסס כולו על פרסומים ציבוריים, ועל כך שאין בידה מידע כלשהו הקשור למצבו של הפרויקט בפועל בכל המישורים וההיבטים הקשורים בניהולו וקידומו. יתרה מכך, הנתבעים (או כל גורם מטעמם) מעולם לא פנו או דרשו מהתובעת לקיים את חיוביהם, כולם או מקצתם, הקבועים בהסכם, וזאת מאחר שלטענת הנתבעים, לא היה ספק מצדם שהצדדים זנחו את ההסכם או כי למצער ההסכם הופר על ידי התובעת, וראיה לכך היא שבמשך למעלה משש שנים לא פנתה התובעת למי מהנתבעים, ולא התקיים כל קשר בין מי מהצדדים ביחס לפרויקט.

     

23. לשיטת הנתבעים, זניחת ההסכם מצד התובעת ושתיקתה במשך שנים ארוכות היא תולדה של חוסר נכונותה ו/או יכולתה ליטול את הסיכון הכרוך בהוצאת המשאבים המשמעותיים, אשר עננת אי-ודאות רובצת בכל עת ביחס לאפשרות להשיבם ככל שהפרויקט לא יצא לפועל, והכרוכים בקידום והוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי. כדוגמה אחת מיני רבות לאותם קשיים המתעוררים, מפנים הנתבעים לעובדה שבעת הגשת כתב התביעה המתוקן (שלהי שנת 2020), חתמו רק 93% מהדיירים במתחם על ההסכם, ולעובדה שאאורה השקעות הגישה מספר תביעות כנגד דיירים סרבנים. הנתבעים הטעימו כי הקשיים הרבים איתם מתמודדת אאורה השקעות באופן שוטף צפויים ללוותה עוד שנים רבות עד אשר יושלם הפרויקט, וכי סך עלויותיה שהושקעו בפרויקט נכון למועד הגשת כתב ההגנה המתוקן מסתכם במיליונים רבים של שקלים.

     

24. הנתבעים הדגישו כי מההסכם שבין הצדדים עולה שלצורך עמידה בהתחייבויותיה החוזיות, נדרש היה מן התובעת ליטול סיכון משמעותי הכרוך בהוצאות הרבות, הן הצפויות והן הבלתי צפויות, הכרוכות בפרויקט פינוי בינוי שעל טבעו הרחיבו הנתבעים בדיבור. הנתבעים הדגישו שהתמורה המוסכמת והמשמעותית שהוצעה בהסכם היא ביטוי לאותם סיכונים. אך משהתובעת לא נטלה על עצמה כל סיכון שהוא מאחר שלא ביצעה אף פעולה הקשורה בקידום, לשיטת הנתבעים, הרי שוויתרה הלכה למעשה על הסיכוי לקבלת תמורה, ודרישתה ליהנות מפירות הרווח של הפרויקט, מבלי שנטלה על עצמה סיכון, היא בגדר חוסר תום לב והתעשרות שלא כדין.

     

25. בנוסף, הנתבעים הכחישו ודחו את האמירות המיוחסות לאטרקצ'י במסגרתן הודיע כביכול לתובעת שאין עוד צורך בביצוע אי-אלו פעולות מצידה תוך שהוא מבהיר שלא יגרעו זכויותיה של התובעת מכוח ההסכם. לעמדת הנתבעים אמירות אלו: "מעולם לא נאמרו ביחס לפרויקט בבחינת לא היה ולא נברא." (ראו סעיף 92 לכתב ההגנה המתוקן).

     

26. מבחינה משפטית טענו הנתבעים כי התנהגות הצדדים מלמדת על זניחת ההסכם, ומאחר והתובעת לא קיימה את חיוביה על פיו, הרי שההסכם פקע או בוטל, וזאת גם מבלי שניתנה הודעת ביטול בידי מי מהצדדים. לחלופין, לעמדת הנתבעים, גם אם ההסכם לא פקע לאור זניחתו בידי הצדדים, הרי שהחיוב הנזכר בהסכם הוא חיוב המותנה בקיום חיוביה של התובעת (ראו סעיף 43(2) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים")), וככל שלא התמלא החיוב, לא כל שכן כאשר הופר החיוב היסודי המוטל על התובעת, הרי שאין הנתבעים מחויבים בתשלום התמורה לתובעת מכוח ההסכם.

     

27. כן טענו הנתבעים שחלו שינויים רבים בפרויקט, אשר הובילו לירידה ברווחיות החזויה שלו עת נחתם ההסכם בין הצדדים, שינויים אליהם התובעת אינה מודעת, כפי שעולה מכתב התביעה שהגישה, ולמען הזהירות, לו יתקבלו טענותיה, יש לדחות את חישוב התמורה המפורטת בכתב התביעה. בנוסף לטענות אשר פורטו לעיל, נטענו בכתב ההגנה המתוקן עוד מספר טענות מקדמיות הקשורות בהיעדר יריבות והיעדר עילה; הגשת התביעה בחוסר תום לב וחוסר ניקיון כפיים; שיהוי, ויתור ומניעות.

    עיקרי טענות התובעת בכתב התשובה

28. לשיטת התובעת, הנתבעים הציגו בכתב ההגנה המתוקן תיאור שגוי ומגמתי ביחס למחויבותה בהסכם. כך, אין שחר לאופן בו הנתבעים קוראים לתוך ההסכם התחייבות של התובעת להשקיע משאבים כלכליים כבדים או ליטול סיכון ביחס לפרויקט, התחייבות שאינה מופיעה בלשונו של ההסכם וסותרת את תכליתו. לשיטת התובעת: "הנתבעים מנסים לברוא שלא כדין 'יש מאין' הסכם חדש..." (ראו פסקה 6 לכתב התשובה).

     

29. עוד טענה התובעת כי אין יסוד לטענת הנתבעים לפיה לא העניקה שירותים בקשר להגשת ההצעה למכרז. חלף זאת, התובעת טענה כי השירותים הוענקו עוד בטרם נחתם ההסכם ביום 27.2.2013, יום אחד לפני סגירת המכרז והגשת ההצעה על ידי אאורה השקעות. לעמדת התובעת, הטענה שלא סייעה לנתבעים קורסת נוכח לשונו המפורשת של ההסכם ולכך שבמועד חתימת ההסכם, הצמוד ליום הגשת ההצעה, לא העלו מי מהנתבעים טענות ביחס לשירותים שסופקו, ככל שלא היו מרוצים מהם. התובעת עמדה על חלקה המשמעותי ותרומתה ביחס להצעה שהוגשה בידי הנתבעים למכרז.

     

30. טענה נוספת של התובעת הינה שההכחשה הגורפת מצד הנתבעים לכל מעורבות מצד התובעת בפרויקט היא בגדר "שטר ושובר בצדו", שכן, כל הוכחה פוזיטיבית לפעילות מטעם התובעת בפרויקט, בפרק הזמן למן תחילתו של הפרויקט ועד למתן ההוראה המפורשת לכאורה מצד אטרקצ'י לחדול מביצוע פעולות נוספות, תוביל לקריסת גרסתם הנחרצת של הנתבעים ביחס למסכת העובדתית, וכן תשמוט את הקרקע תחת הטענה לפיה התובעת זנחה בהתנהגותה את ההסכם.

     

31. עוד טענה התובעת בתשובתה שהטענה לפיה זנחה את ההסכם נעדרת כל ביסוס או עדות קונקרטית התומכות בטענה זו. זאת, חרף ההלכה הפסוקה לפיה הטוען כי בעל זכות זנח אותה נדרש להצביע על נסיבות מיוחדת המלמדות כי ויתר עליה או כי פקעה ברבות השנים. עוד טוענת התובעת שנקבע בפסיקה כי על האינדיקציות לזניחת החוזה להיות משמעותיות ושאינן מותירות ספק ביחס לכוונת בעל הזכות. לדידה של התובעת, הן התנהגותה הנטענת ביחס לקיום חובותיה לפני כריתת הסכם ולאחריו, והן "גרסתה המתפתחת והסותרת" של הנתבעים, כלשונם, מעקרות את הטענה בדבר זניחת החוזה בידי התובעת.

    ההליכים במסגרת התובענה המתוקנת

32. הצדדים הגישו בקשות הדדיות למתן צו לגילוי מסמכים ספציפיים, עיון במסמכים ומענה לשאלון. ביום 30.5.2021 התקיימה ישיבת קדם המשפט השנייה, במסגרתה ניתנה החלטתי לעניין השלמת ההליכים המקדמיים, וזאת לאחר שמיעת הצדדים. בהחלטה זו הורתי על המצאת מסמכים נוספים מטעמם של הנתבעים וכן התובעת נדרשה ליתן הצהרה לפיה לא קיימים בידיה מסמכים נוספים כמבוקש על ידי הנתבעים. עוד במסגרת החלטתי הנ"ל קבעתי כי על הצדדים להגיש תצהירי עדות ראשית בכתב, אליהם יצורפו אך ורק המסמכים עליהם מבקש אותו צד להסתמך במסגרת דיון ההוכחות, ובלבד שאותו מסמך גולה לצד השני.

     

33. ביום 31.10.2021 הוגש תצהיר עדות ראשית מטעם התובעת של העד המרכזי מטעמם, רמי. תצהיר עדות ראשית נוסף מטעם התובעת הוגש על ידי עו"ד פרץ, שייצג כאמור את התובעת בהסכם. יחד עם שני תצהירים אלו הגישה התובעת רשימת עדים שהתבקשו ליתן עדות בעל פה, ואלו הם:

     

    1. מר קובי ילוביץ', מנכ"ל חברת יסודות – פיתוח ותכנון עירוני בע"מ, החברה הקבלנית אשר מנהלת את הפרויקט נשוא התביעה (להלן: "ילוביץ'").

    2. מר עמית גלר (להלן: "גלר") – אשר עבד תחת ילוביץ' בחברת יסודות בתקופת המשא ומתן בין הצדדים ובתקופה שלאחר זכיית הנתבעים במכרז ותחילת הפעולות לקידום הפרויקט במתחם אילת.

    3. מר מיכאל קליינר (להלן: "קליינר") – כיהן כיו"ר אאורה בעת המשא ומתן בין התובעת לנתבעים, היה באותה העת (לשיטת התובעת) האדם הקרוב לאטרקצ'י והוא זה שיצר את הקשר בין רמי לאטרקצ'י, זמן מה בטרם החל המשא ומתן בין הצדדים.

    4. אבטן – החתום על ההסכם מטעם אאורה יחד עם אטרקצ'י.

    5. עו"ד כהנא – אשר כיהנה בעת המשא ומתן בין התובעת לנתבעים בתור היועצת המשפטית של אאורה והייתה שותפה במשא ומתן ובעיצוב נוסח ההסכם מטעם אאורה. יש לציין כי התובעת בחרה לבסוף שלא להעיד את עו"ד כהנא, ואדרש למשמעויות של כך בהמשך.

        

34. ביום 7.3.2022 הוגשו תצהירי עדות ראשים מטעם הנתבעים, כמפורט להלן:

     

    1. אטרקצ'י – בעל השליטה ומנכ"ל אאורה השקעות ומנכ"ל ודירקטור של אאורה ישראל אשר חתם על ההסכם עם התובעת ותואר בתור "הרוח החיה" של אאורה.

    2. מר גיא חנינה (להלן: "חנינה") – סמנכ"ל ההנדסה בקבוצת אאורה אשר כיהן בשתי קדנציות, הן בעת ניהול ההליך והן בתקופה בה פורסם המכרז של מתחם "אילת", נכרת ההסכם בין התובעת לאאורה ישראל, והחלו הפעולות לקידום הפרויקט לאחר זכייתה של האחרונה במכרז.

    3. מר אור הרפז (להלן: "הרפז", אשר הלך לבית עולמו לאחר שנחקר בהליך זה) – סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת אאורה בעת ניהול ההליך ועבד תחת חנינה בעת האירועים קרות האירועים נשוא הסכסוך דנן.

    4. מר ערן מגור (להלן: "מגור") – סמנכ"ל הכספים של אאורה בעת ניהול ההליך אשר החל את תפקידו בשנת 2020. עיקר מטרת עדותו הייתה לשפוך אור על התמורות הכספיות בהקשר הפרויקט נשוא התביעה.

    5. מר גיל שנהב (להלן: "שנהב") – אדריכל הפרויקט במתחם אילת. שנהב החליף את האדריכלים המקוריים אשר החלו את הפרויקט לבקשתו של אטרקצ'י. עדותו נדרשה בין היתר על מנת להכריע בשאלה האם התובעת פעלה וסייעה, כטענתה, להחלפת אדריכל הפרויקט.

    6. מר איציק רוכברגר (להלן: "רוכברגר") – כיהן כראש עיריית רמת השרון, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ויו"ר החברה הכלכלית "רימונים" בין השנים 2015-2003.

    7. מר גור ורבין (להלן: "ורבין") – יו"ר ועד הדיירים בשכונת מורשה, אשר פעיל בקידום הפרויקט במתחם אילת למראשיתו.

    8. מר דודו מנצור (להלן: "מנצור") – כיהן בין השנים 2015-2012 כמנכ"ל החברה הכלכלית "רימונים". במהלך כהונתו פורסם המכרז של מתחם אילת באמצעות חברת יסודות.

    9. עו"ד קרן פרשקר (להלן "פרשקר") – באת כוחם של נציגות הדיירים במתחם "אילת" המלווה ומייצגת אותם עובר לפרסום המכרז וכלה בתקופה בה התנהל הליך זה.

        

       אציין כי הרפז (סעיף 29 לתצהירו); שנהב (סעיפים 15-14 לתצהירו); רוכברגר (סעיף 13 לתצהירו); ורבין (סעיף 11 לתצהירו); פרשקר (סעיף 13 לתצהירה), הצהירו כולם כי לא פגשו מעולם את רמי או יואב ואינם מכירים את התובעת וחלקה בפרויקט ולמדו על קיומה לאחר הגשת התביעה.

        

35. ביום 25.4.2022 התקיימה ישיבת קדם משפט בה נדונה בין היתר בקשת התובעת לזמן את העדים שביקשה (ראו סעיף 33 לעיל). לא למותר לציין שב"כ הנתבעים 3-1 התנגד לזימונם של ילוביץ' וקליינר, שכן לשיטת הנתבעים הם בשליטת התובעת ולא היה קושי לקבל מהם תצהירי עדות ראשית. בהחלטתי במסגרת הדיון התרתי לזמן את כל חמשת העדים, כולל ילוביץ' וקליינר. עוד קבעתי שלאחר חקירתם הראשית של השניים, אשר תתועד בפרוטוקול בהקלדה, יודיע ב"כ הנתבעים האם הוא מבקש לבצע השלמה לתצהירים שהוגשו מטעמו הנוגעים במישרין לדברים שעלו מחקירתם של ילוביץ' וקליינר.

     

36. ביום 7.6.2022 התקיים דיון ההוכחות הראשון בתיק, במהלכו נחקרו בחקירה ראשית שני עדים מטעם התביעה, ילוביץ וקליינר. במהלך חקירתו הראשית של ילוביץ', ביקש בא כוח התובעת לצרף מסמכים שהוזכרו בעדותו וביניהם פרוטוקולים של שלוש פגישות שקיימה מנהלת הפרויקט עם גורמים שונים, בשלושה מועדים שונים, מסרונים שהוחלפו לכאורה בין ילוביץ' לבין רמי בקשר לפרויקט, וכן מסרונים שהוחלפו בין ילוביץ' לבין בעלי תפקידים אחרים באאורה ישראל. לאחר שמיעת התנגדות ב"כ הנתבעים, נתתי את החלטתי (ראו עמודים 36-33 לפרוטוקול הדיון מיום 7.6.2022) ולא התרתי את קבלת המסמכים לבקשת התובעת. מנגד, לא ראיתי לנכון להיעתר לבקשת ב"כ כוח הנתבעים 3-1 לפסול את עדותו של ילוביץ', תוך שקבעתי שטענות הנתבעים באשר למשקל שיש לעדותו ואפשרות גביית עדותו בתצהיר שמורות להם לשלב הסיכומים.

     

37. על החלטתי הנזכרת מיום 7.6.2022 הגישה התובעת בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 5268/22 יואר אלזו השקעות בע"מ נ' אאורה ישראל – יזמות והשקעות בע"מ (נבו 30.9.2022)). אדגיש כי בקשת רשות הערעור נגעה לעניין הגשת המסרונים בלבד. בית המשפט בחן את טענות התובעת בבקשת רשות הערעור, מבלי שהתבקשה תגובת הנתבעים 3-1, ודחה את הבקשה. בהחלטתו התייחס בית המשפט לטענתה של התובעת לפיה העד לא היה בשליטתה וכי עצם קיום המסמכים נודע לה רק בשלב הכנתו של ילוביץ' לעדות, וציין כי על פניו ייתכן שאלו נסיבות אשר יכולת להצדיק מתן היתר להגשת המסמכים שלא במסגרת הליכי הגילוי (לפי החריג בתקנה 60(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי). אף על פי כן, שגתה התובעת בכך שלא הגישה בקשה בכתב במועד שבין הכנת העד ובין הדיון, על מנת שהצד שכנגד יוכל להיערך בהתאם. בכך, נסתם הגולל על אפשרות התובעת להציג את המסרונים על ידי ילוביץ'.

     

38. סך הכל התקיימו במסגרת התיק עשרה דיוני הוכחות. ביום 7.12.2023, לאחר שנסתיים ההליך הדיוני, הגישה התובעת בקשה לצרף פסק בוררות שבין אאורה השקעות ובין חברת מליבו, החברה הקבלנית עמה כזכור ניגשה תחילה למכרז, כראיה (להלן: "פסק הבוררות"). ביום 2.1.2024 נתתי את החלטתי לקבל את פסק הבוררות כמוצג שסומן בתור ת/36. בתום שמיעת ההוכחות ניתן צו לסיכומים, ולאחר אורכות שניתנו, אלו הוגשו. אתייחס להלן בעיקר לטענות הדורשות, לטעמי, הרחבה, מעבר לאלו שפורטו בכתבי הטענות.

    טענות הצדדים בסיכומיהם

    טענות התובעת

39. בסיכומיה טענה התובעת כי שונתה נוסחת ההתקשרות בידי אאורה בשלב המשא ומתן ועיצוב ההסכם. התובעת הפנתה לטיוטה בה הציעה התובעת מתווה בו היא תישא בהוצאות קידום הפרויקט ותזכה לתמורה בשיעור 10%, מתכונת ההתקשרות שונה בתכלית מזו המופיעה בהסכם הסופי. עוד נטען כי גרסת אטרקצ'י לפיה לא קיבל/קרא את הטיוטה היא כוזבת וקיימת חזקה שטיוטה זו הגיעה לידיו, חזקה שלא נסתרה. לשיטת התובעת, בין רמי לאטרקצ'י נוהלה התקשרות ענפה ומרובה באותו מועד (8.11.2012), והטיוטה הועברה בהקשר ובמסגרת תקשורת זו. הפלט המתעד את השיחות (נספח 13 לתצהיר רמי) הוא רשומה מוסדית לפי סעיף 36 לפקודת הראיות הנתמך בתצהיר. כן טענה התובעת שב"כ הנתבעים לא חקר בחקירה נגדית או הציג ראיות הזמה לסתור את התקשורת המתועדת בפלט.

     

40. התובעת טענה שביום 19.2.2013 שלחה אאורה ישראל טיוטת הסכם לתובעת, לאחר תקשורת ערה בין אטרקצ'י לרמי ביממה הקודמת, טיוטה זו שונה אף היא מן המתכונת שהוצעה על ידי התובעת תחילה. ביום 25.12.2013 העביר קליינר לעו"ד כהנא (יועמ"שית אאורה, שלא נחקרה כעדה) טיוטה עם הערות התובעת (נספח 8 לתצהיר רמי). לשיטת התובעת קליינר היה רק המתווך, בניגוד לנטען, ולא ייצג את התובעת במו"מ לקראת חתימת ההסכם.

     

41. התובעת טענה שפרשנות הנתבעים להסכם היא שינוי בדיעבד של תוכנו. התובעת שבה והדגישה כי בהסכם הסופי שנכרת נכללו שלושה נדבכים, שקיומם מזכה אותה במלוא התמורה – (1) הבאת המכרז לידיעת אאורה, רכיב שהתקיים לכל הדעות, כפי שעולה מלשונו המפורשת של ההסכם; (2) סיוע, ליווי וייעוץ בשלב הכנת ההצעה – תנאי שהתקיים אף הוא לשיטת התובעת, ולראיה מפנה היא בין היתר למסמך שבידי התובעת, הכולל את פרטי ההצעה (נספח 11 לתצהיר רמי); (3) ריכוז נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט על הסכמי פינוי בינוי (ריכוז, להבדיל מהחתמה בפועל), וכן ליווי, ייעוץ וסיוע ככל שיידרש על ידי אאורה, בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו. לשיטת התובעת, היא עמדה גם בתנאי השלישי והדבר עלה מהראיות, עד השלב בו התבקשה לחדול, אגב קבלת הוראה מפורשת מפי אטרקצ'י (למען הנוחות אכנה הוראה נטענת זו "הוראת החדילה").

     

42. התובעת שמה דגש על תרומתו של רמי ביצירת הקשר בין אטרקצ'י לילוביץ' ולכך שדחפה וקידמה את יצירת התנאים לעמדה שתאפשר מלכתחילה לחברת אאורה להגיש הצעה מטעמה, וזאת לנוכח מצבה הכלכלי באותה העת, ובכלל זה גם הצעתה שיתאפשרו שיתופי פעולה בין יזם לקבלן בהגשת הצעות. התובעת שבה והדגישה שראייה חותכת לכך שביצעה את מלוא התחייבויותיה בכל הקשור להכנת ההצעה היא בעצם חתימת הנתבעים על ההסכם, שכן, ההסכם נחתם ב-27.3.2013, כיממה לפני שהוגשה ההצעה במכרז. כך גם מלמדת לעמדתם לשון ההצהרה ברישא של ההואיל השני בהסכם. לשיטת התובעת, ברי שלו לנתבעים היו מענות או טענות כנגד התובעת על סיועה עד לשלב זה, הרי שלא הייתה מתקשרת בהסכם בנוסח בו נחתם. עוד טוענת התובעת שהנתבעים לא הצליחו לשכנע שנוסח ההסכם הוא "שולי" ולא משקף נאמנה את ההסכמות. יתרה מכך, התובעת דחתה מכל וכל את טענת הנתבעים לפיה מלכתחילה לא היה לתובעת "מה לתרום", וזאת הן נוכח לשון ההסכם והגיונו, והן ניסיונות ליצירת קשרים עסקיים קודמים בין הצדדים.

     

43. בכל הקשור למחויבותה החוזית לאחר הזכייה במרכז, אזי לשיטת התובעת עמדה במחויבותה כפי שזו מתפרשת מלשון ההסכם, והיא לרכז את החתמת הדיירים. מנגד, לא ניתן לקרוא לתוך לשון ההסכם שעל התובעת לשאת בעלויות כבדות ולמממן את הפעילות, בלא שהדבר נאמר במפורש. קריאה פרשנית של סעיף כללי כאילו מקים הוא חבות של נשיאה בעלויות כאלו או אחרות לא הוכחה על ידי הנתבעים, ואף אינה מסתברת מלשון ההסכם והיותו חוזה עסקי בין צדדים מתוחכמים. יתרה מכך, התנהגות הנתבעים אף היא סותרת זאת, בכך שלו היו מצפים זאת מהתובעת, הרי היו דורשים הימנה עמידה במחויבות שלה. התובעת עמדה בתוקף על טענתה שגם לאחר ההכרזה על הזוכה בפרויקט, היא המשיכה בליווי, ייעוץ וסיוע לנתבעים בכל שנדרש הימנה. בתוך כך, פעל רמי ל"פתרון בעיות" וייצג את הנתבעים בממשק עם חברת יסודות. בנוסף, תרומותיה המרכזיות של התובעת לעמדתה, כפי שהתחייב בהסכם, היו ריכוז החתמת הדיירים והחלפת האדריכלים בפרויקט, אשר בוצעה במסגרת משא ומתן ישיר בין רמי וחברת יסודות.

     

44. באשר להוראת אטרקצ'י שניתנה לה, לגרסתה, בה התבקשה לחדול מפעילותה במסגרת ההסכם (הוראת החדילה), התובעת טענה כי ביסוד ההוראה עמד אינטרס כלכלי של הנתבעים שלא להגיע ל-80% החתמה של דיירים, ציון דרך בו הנתבעים ידרשו לשלם סכום משמעותי לחברות המנהלות את הפרויקט בהתאם למערכת ההסכם ביניהם (למען הנוחות טענה זו מעתה: "האינטרס הכלכלי"). עוד טענה התובעת כי הוכח באמצעות ארבעה עדים שונים שאטרקצ'י הורה לה כי אין עוד צורך בשירותיה, והורה לה "לשבת בצד עד שיגיע זמנה" וכי ההוראה מתיישבת עם האינטרס הכלכלי דנן. התובעת הבהירה כי אף במועד שבו נתבקשה לחדול, הרי שכבר ביצעה את חובותיה נשוא ההתקשרות. לראיה היא מציינת שבמועד זה הוחתמו כ-80% מהדיירים במתחם הפרויקט, וכי התב"ע הופקדה בידי הוועדה המקומית.

     

45. בכל הקשור לטענות הנתבעים ביחס לזניחת ההסכם על ידי הצדדים, התובעת הפנתה להלכות שגובשו בפסיקה ביחס לסוגיה זו, וטענה כי הנתבעים, עליהם נטל השכנוע ביחס לטענה זו, לא עמדו בנטל ההוכחה הגבוה ביחס לטענות ממין אלו. לשיטת התובעת, הטענה בדבר זניחת ההסכם אינה מחזיקה מים לאור פעולותיה של התובעת שבוצעו במסגרת ההסכם, וכי אין היגיון שתזנח את ההסכם מקום בו כבר ביצעה פעולות מהותיות במסגרתו ותוותר על התמורה המגיעה לה. יתרה מכך, לשיטת התובעת, פרק הזמן שחלף בין חתימת ההסכם ועד שהנתבעים העלו את טענת זניחת ההסכם (פרק זמן של שש שנים) אינו מספק בראי אמות המידה שנקבעו בפסיקה.

     

46. ביחס לטענת ההגנה לפיה החוזה הופר על ידי התובעת, ציינה התובעת כי יש לדחות טענה זו מכל וכל, ולו מהטעם שהנתבעים לא שלחו הודעת ביטול כקבוע בחוק. על כן, גם לו הייתה הפרה, הנתבעים נתפסו כמי שוויתרו על זכות הביטול ואף לא מחו בזמן אמת בפני התובעת על כך שזו לא ממלאת, לכאורה, את התחייבויותיה. לטענת התובעת, התנהגותם של הנתבעים והיעדר המחאה בזמן אמת, מלמדים שגם לתפיסתם ההסכם לא נזנח, או שלכל הפחות הנתבעים וויתרו על טענותיהם ביחס לכך. בהקשר דומה, הפנתה התובעת לפסק הבוררות בין אאורה השקעות ובין חברת מליבו (אשר צורף כמוצג 36). לעמדת התובעת, מפסק הבוררות נלמד שאאורה השקעות העלתה טענה דומה בדבר זניחת הסכם, אשר נדחתה בידי הבורר, כנגד חברת מליבו. לגרסתה, יש בכך כדי ללמד על הקלות והשיטתיות בה מעלים הנתבעים את טענת זניחת הסכמים, טענה שאינה קלה להוכחה כלל ועיקר.

     

47. במישור העובדתי טענה התובעת שהוכח כי בניגוד לטענת הנתבעים, הרי שהחלטת אאורה השקעות לגשת למכרז לא התקבלה "ביום האחרון" אלא זמן מה לפני כריתת ההסכם. זאת תוך הצבעה על שורה של מסמכים שנחתמו במסגרת ההכנות להגשת הצעה במכרז. התובעת גרסה כי מדובר במצג שווא תרמיתי אשר מטרתו להונות ולקפח אותה תוך ניצול לרעה של האישיות המשפטית הנפרדת שבין אאורה ישראל, ובעלת השליטה בה שהיא אאורה השקעות. על כן, לשיטת התובעת, מוצדק ונדרש לבצע הרמת מסך בין הנתבעות. התובעת אף הצביעה על עילות נוספות להרמת מסך, וביניהן הטענה לפיה הנתבעות פעולות "בערבוב וזיהוי" ואינן מקפידות על הפרדה מהותית ביניהן, באופן מטעה ומכוון. לפי התובעת, טענתה מקבלת משנה תוקף נוכח העובדה שהנתבעות הן חלק מאותו אשכול חברות, כאשר אאורה השקעות שולטת באופן בלעדי בפעילות אאורה ישראל ומכוונת את כל פעילותה, והאורגנים המכהנים בשתי החברות זהים על כן, מדובר בהפרדה מלאכותית גרידא המצדיקה להרים את מסך ההתאגדות וחיוב אאורה השקעות בהסכם יחד עם אאורה ישראל (אשר חתומה עליו) ביחד ולחוד.

     

48. טענה חלופית אותה העלתה התובעת היא מתחום דיני השליחות. התובעת טענה שלאור השליטה האפקטיבית והמתמדת של אאורה השקעות באאורה ישראל, ומאחר ולאאורה השקעות הייתה ידיעה וכוונה ליהנות מפירות ההסכם – הרי שיש לראות באאורה ישראל כשלוחה של אאורה השקעות בלא ידיעתה של התובעת, קרי "שליחות נסתרת" לפי סעיף 7 לחוק השליחות. ביחס לאטרקצ'י, התובעת גרסה כי יש להטיל עליו אחריות אישית מכוח תפקידו כבעל השליטה באאורה השקעות, ומנכ"ל ודירקטור בנתבעות, אשר היה "הרוח החיה" מאחורי כריתת הסכם והאחראי לעמדתה להפרתו. בסיכומיה הפנתה התובעת להלכה הפסוקה לפיה ניתן להטיל אחריות ישירה על אורגן בחברה המפר את חובת תום הלב במשא ומתן (סעיף 12 לחוק החוזים), גם כאשר הוא נושא ונותן בשם החברה, וכן בשל הפרת חובות תום הלב בקיום חוזה (סעיף 39 לחוק החוזים).

    טענות הנתבעים בסיכומיהם

     

49. הנתבעים בסיכומיהם נדרשו ללשון ההסכם ודחו מכל וכל את פרשנותה של התובעת ביחס לחיוביה מכוחו. לשיטת הנתבעים, התמורה המצוינת בסעיף 2 להסכם, מותנית בכך שהתובעת תבצע את כל הפעולות המנויות בסעיף 1 להסכם, באופן מצטבר. בכלל זה דחו הנתבעים את טענת התובעת לפיה לשונו של סעיף 2 מלמדת שהתנאי הבלעדי לקבלת התמורה הוא אישור התב"ע המתירה 630 יח"ד. עוד הטעימו הנתבעים שלא ניתן לפרש את הסיפא לסעיף 2 במנותק מהרישא המתנה את מתן התמורה בהתקיימות חובותיה החוזיות של התובעת בסעיף 1.

     

50. בכל הקשור לאופי החיובים שנטלה עליה התובעת בהסכם, לעמדת הנתבעים חיובים אלו נוסחו בסעיף 1 ברמת הפשטה גבוהה, נוכח כך שבעת כריתת ההסכם לא יכלו הצדדים לפרט במדויק מהן הפעולות אותן תידרש התובעת לעשות במסגרת תפקידה בפרויקט. לשיטת הנתבעים, המחויבויות הן חלק "מחוזה יחס" המסדיר מערכת יחסים ארוכת שנים בין הצדדים סביב הפרויקט (הנמשך זה למעלה מעשור והשלמתו אינה נראית באופק), ועל התובעת היה לצעוד עמה ב"דרך הייסורים" הארוכה. לפיכך, יש לפרש את ההסכם לאור מטרתו ולאור הנסיבות שהיו במועד כריתתו, באופן המטיל על התובעת את ההתחייבות הבסיסית לקדמו ולנקוט ולהשתתף בכל הפעולות הנדרשות על פי צרכי הפרויקט. למען הזהירות טענו הנתבעים שגם אם ימצא שיש להשלים את לשון החוזה בכל הקשור לרף הקיום המוטל מכוח ההסכם על התובעת, אזי שיש לעשות כן על סמך הכלל הפרשני של "קיום בבינוניות" (סעיף 45 לחוק החוזים), שאף בו לא עמדה התובעת.

     

51. לשיטת הנתבעים, דווקא התובעת היא זו שהפרה את ההסכם, בין היתר בכך שהציגה מצג שווא בדבר יכולתה, וכשירותה לבצע את תפקידה נאמנה בפרויקט פינוי בינוי. הנתבעים טענו שהתבססו בזמנו על מצג השווא שהציג להם רמי בדבר ניסיונו ועל המלצתו של קליינר, ועל כן סמכו על רמי והתובעת שיש בידיהם לסייע בקידום הפרויקט. בדיעבד, הסתבר לנתבעים כי לתובעת ולרמי אין כלל ניסיון בפרויקט מסוג זה, ובכך אף הודה בפה מלא בעדותו, ראו עדותו בעמ' 463 שו' 29-28: "אני לא ביצעתי עד היום שום פרויקט בהתחדשות עירונית. אני פשוט אקל עליך עם השאלות, לא ביצעתי שום פרויקט".

     

52. הנתבעים שבו וטענו כי התובעת לא תרמה ולא סייעה כלל לקידום הפרויקט, הן בכל הקשור להבאת המכרז לידיעת אאורה ישראל ואטרקצ'י, הן בכל הקשור למחויבותה ללוות ולייעץ בהכנת המכרז, והן, ובעיקר, בכל הקשור להתחייבותה של התובעת לרכז את נושא החתמת הדיירים בפרויקט ו"ללוות, לייעץ ולסייע בכל הדרוש מול הגופים והרשויות". ביחס לעניין האחרון, הנתבעים דחו את פרשנות התובעת לפיה "בכל הדרוש", הכוונה רק כאשר תבוא דרישה אקטיבית מצד הנתבעים אליה. לדידם, פרשנות סבירה, מתבקשת, ובעלת היגיון עסקי מלמדת ש"בכל הדרוש" משמעו כל מה שנדרש לצורך סיוע וקידום הפרויקט. בתוך כך, הנתבעים דוחים את טענת התובעת לפיהן עבדה וסייעה מול חברת יסודות, והן שהיה לה חלק בהחלפת האדריכל בפרויקט. כך, דחו הנתבעים בשתי ידיים את הטענה לפיה התובעת יכלה לשבת "רגל על רגל" מבלי להיות פרואקטיבית ביחס לחובותיה החוזיות, ולצפות לתמורה חוזית בת עשרות מיליוני ₪.

     

53. לשיטת הנתבעים, אין בראיות אליהן מפנה התובעת כדי להעיד לכאורה על מעורבותה בפרויקט בתקופה שבין הזכייה במכרז ועד להוראת החדילה, אי שם בתחילת שנת 2014. הראיות המדוברות הן הרשומה המוסדית של השיחות בין רמי ואטרקצ'י באותה התקופה, והודעות SMS מיום 23.7.2013 בין ילוביץ' וחנינה, שלא התקבלו כראייה בתיק (ראו הפירוט בסעיפים 37-36 לעיל). לשיטת הנתבעים, הרשומה בדבר השיחות אינה מלמדת לא על תוכן השיחות ולא על ההקשר שבו הן בוצעו וטוענים כי מדובר ב"אה, ראיתי אותו, מסמך מגוחך, כן" (עדות אטרקצ'י בעמ' 931 שו' 24); מסמך המלמד על רצף של "ניתוקים" (עדות אטרקצ'י בעמ' 932 שו' 26-24): "ואני רואה פה כל הזמן דרך אגב, פתאום, לא כתוב פה משך שיחה, אבל אני רואה מזה שהיו נגיד 10 שיחות ברצף בדקה, שאני מבין זה ניתוקים"; או שיחות ביחס לפרויקט ברומניה: "יש גבול גם לזיכרון של בן אדם. בעת ההיא השיחות היו בהקשרים של רומניה בלבד, והיו הרבה שיחות. אדוני שולף תאריך וממציא סיפור על התאריך. הזיה." (עדות אטרקצ'י בעמ' 933 שו' 17-16).

     

54. הנתבעים דחו מכל וכל ומכחישים בתוקף את טענת התובעת לפיה אטרקצ'י הנחה את התובעת "לשבת בצד" ולחכות לזמנה. לשיטת הנתבעים, אין כל היגיון או היתכנות לכך שיובטח לתובעת מיליוני ₪ מקופתה של חברה ציבורית בלא תמורה נאותה. הנתבעים הדגישו שהתובעת לא עמדה בנטל הבאת הראייה ולא הציגה ולו תיעוד אחד לאמירה מעין זו, וכי המשקל שיש לייחס לעדי התובעת שהעידו על אמירה זו נמוך עד אפסי, מאחר וכולם הם עדים בעלי אינטרס, מהמעגל הקרוב של רמי. יתרה מכך, לשיטת הנתבעים, התובעת לא הצליחה להציג אפילו גרסה קוהרנטית אחידה מתוך העדויות השונות שמלמדת על המועד, המקום והנוסח המדויק בהם נאמרה כביכול אמירה זו.

     

55. בכל הקשור לסעד המבוקש בידי התובעת, הנתבעים טענו בסיכומיהם, ולו למען הזהירות, שיש לקזז מסעד זה את ההוצאות הכספיות המהותיות שהוציאה במסגרת הפרויקט על כל אותן פעולות להן התחייבה התובעת בהסכם, והפרה אותו לשיטת הנתבעים. הנתבעים הרחיבו בסיכומיהם על חלק הארי של הוצאותיהם הצפויות והבלתי צפויות במסגרת הפרויקט שנמשך זה למעלה מעשור. בנוסף ציינו הנתבעים שגם רווחיותו של הפרויקט ירדה מזו שהייתה צפויה בעת הזכייה במכרז וההתקשרות בהסכם.

    סיכומי התשובה

     

56. בסיכומי התשובה, טענה התובעת שהנתבעים בסיכומיהם השמיטו עובדות מהותיות ביחס למשא ומתן המקדים שבגדרו הביאו לידיעת הנתבעים על קיומו של המכרז מלכתחילה. הראייה לכך היא שהחלפת הטיוטות בין הצדדים החלה עוד בחודש נובמבר 2012, בטרם פורסם בכלל המכרז, כפי שעולה מהטיוטה מיום 8.11.2012. התובעת דחתה את טענת הנתבעים לפיה מדובר בטיוטה "גנרית וחסרת חשיבות" לאור שהוכח שהתקיימו באותו היום בו נשלחה 8 שיחות בין הצדדים.

     

57. התובעת טענה כי טענת הנתבעים לפיה מדובר בחוזה יחס, ועל כן יש לפרשו בהתאם, היא הרחבת חזית אסורה שעלתה לראשונה בסיכומיהם. בתוך כך, לשיטת התובעת יש לפרש את החוזה כ"חוזה עסקי" כהגדרתו של כב' השופט גרוסקופף בעניין ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (נבו 20.11.2019) (להלן: "עניין ביבי כבישים"). היות ומדובר בחוזה עסקי בין שני מתקשרים עסקיים, יש לפרשו על פי לשונו ואין צורך להשלימו מאחר ומסדיר הוא את כלל הזכויות והחובות בין התובעת לאאורה ישראל.

     

58. תוך הישענות על "לשונו הברורה של החוזה", דחתה התובעת בשתי ידיים את האופן בו מפרשים הנתבעים את הגדרת תפקידה בכל הקשור לריכוז כל נושא החתמת הדיירים. לשיטת התובעת, נושא זה הוכנס להסכם ביוזמתה על ידי עו"ד פרץ, ומאחר שמדובר בסוגיה שהוכנסה להסכם בישורת האחרונה של המשא ומתן בין הצדדים, ברי שאינה נדבך מהותי ביחס לתמורה המוסכמת. יתרה מכך, המשמעות הפשוטה והברורה לעמדתה של פעולת הריכוז היא איסוף וריכוז נתונים, ולא ניהול ומימון ההחתמה בפועל, תוך נשיאה בעלויות של מיליוני ₪. עוד טענה התובעת שאם אכן הנתבעים היו רואים בה הגורם האמון על ההחתמה, לא היו באים אליה בטרוניה בזמן אמת על שאינה ממלאת את תפקידה הקריטי בפרויקט. פרשנות זו של התובעת מקבלת לדידה משנה תוקף לאור מסמכי המכרז, הקובעים שהגורם האמון על החתמת הדיירים הוא יסודות וב"כ הדיירים.

     

59. עוד בנושא פרשנות מחויבויותיה החוזיות, שבה ומדגישה התובעת שאחריותה במסגרת החוזה היא "ייעוץ וסיוע בכל הדרוש מול הגופים והרשויות" (ההדגשה אינה במקור). קרי, על התובעת היה לפעול רק בכל מה שהיא תידרש לעשות במפורש על ידי הנתבעים. גם כאן הצביעה התובעת על הפער בין הטיוטה בה היא מציעה לקחת על עצמה לקדם את הפרויקט ותכנונו עד לאישור התב"ע, ובין נוסח ההסכם שלשונו הובאה לעיל. הנתבעים לא פנו לתובעת בדרישות מעין אלו, לא ייפו את כוחה, ולא באו עליה במענות וטענות בזמן אמת, ועל כן לשיטת התובעת לא ניתן לטעון שלא מילאה את חיובה זה מכוח ההסכם.

     

60. לשיטת התובעת, טענת הקיזוז אותה העלו הנתבעים בסיכומיהם היא בגדר הרחבת חזית אסורה, שכן, על פי ההלכה הפסוקה טענת קיזוז יש להעלות באופן ברור ומפורש עוד בכתב ההגנה. יתרה מכך, התובעת דחתה בתוקף את טענותיהן השונות של הנתבעים בדבר תחשיביהם אודות רווחיות הפרויקט ושיעור הקיזוז הנטען.

    דיון – וראשית להכרעה בתמצית

61. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים, בסיכומים, בראיות והעדויות שהובאו בפניי, ובהתאם לנטלי ההוכחה החלים במשפט האזרחי (ע"א 7456/11 בר נוי נ' מלחי, פס' 14 (נבו 11.4.2013); יעקב קדמי על הראיות חלק רביעי 1719 (2009)), קובעת אני כי דין התביעה להידחות. הגעתי לכלל מסקנה שגם אם ההסכם לא נזנח על ידי מי מהצדדים, אזי התובעת לא השלימה את חיוביה מכוחו באופן המזכה אותה במלוא התמורה הנדרשת. ודוקו – התובעת לא ביקשה סעד של "שכר ראוי" עבור הפעולות שלכאורה ביצעה עד המועד שגם לשיטתה חדלה מפעילות (כשנה לאחר חתימת ההסכם). התובעת עתרה לאכיפה מלאה של ההסכם, הן לגבי שלב א' והן לגבי שלב ב' – ולצורך כך היה עליה להוכיח שעמדה בכל תנאיו, וכי אותה הוראת חדילה אכן ניתנה. בכך לא עמדה התובעת ויש להורות על דחיית תביעתה.

     

62. אבאר להלן את מסקנתי זו, תוך עמידה על מהות הסכם פינוי-בינוי; ההלכה בדבר זניחת/סיום/שינוי הסכם; ההלכה הנוגעת לפרשנות הסכם. בתום סקירת החלק הנורמטיבי, אפנה לניתוח הראיות, בין היתר אעמוד על חלקה של התובעת בפרויקט והאם אכן ניתנה הודעת חדילה. בהתאם לממצאים העובדתיים, איישם את ההלכות שנזכרות לעיל על המקרה שלפנינו ואפרט את המסקנות המשפטיות הנובעות מהתשתית אשר הונחה בפניי. אציין כי מאחר ומצאתי לדחות את התביעה לגופה, אין מקום להתייחס באריכות לטענות הסף אשר הועלו על ידי הנתבעים (יריבות, שיהוי, העדר עילה) ולשאלת היקף התמורה, ואעמוד על הדברים ככל שיידרש, בין היתר לעניין ההוצאות.

    על מהותו של פרויקט פינוי ובינוי – כללי

63. פרויקט של פינוי בינוי הוכר בישראל בשלהי שנות ה־90 של המאה הקודמת, כניסיון להתמודד בין היתר עם מחסור בקרקעות, יוקר הדיור ושיפור מבנים קיימים. מדובר בפרויקט בו מבוצעת הריסה של מבנה קיים, לצורך הקמת בנייה חדשה, צפופה ומתקדמת יותר מבחינת תשתיות על אותו תא שטח. לרוב, בעלי הדירות בבניין הישן שנהרס מתחייבים למכור ליזם הפרויקט את זכויותיהם העתידיות בבנייה בתמורה לקבלת דירה חדשה בניין החדש שיוקם. היזם בעסקה טיפוסית זו נותר עם יתרת הדירות במבנה, לאחר שכלל הדיירים המקוריים קיבלו דירות חדשות (בג"ץ 8958/21 המכון לרפורמות מבניות בע"מ נ' כנסת ישראל, פס' 3 לפסק דינו של השופט כשר (נבו 23.3.2025); אהרן נמדר פינוי ובינוי 30-25 (2013) (להלן: "נמדר"); לביקורת על שיטה זו אשר נטען שמפקיעה הלכה למעשה מהדיירים המקוריים את זכויותיהם הקנייניות ראו: חיים זנדברג "פגיעה בקניין הפרטי במתחמי פינוי ובינוי" משפטים נד (צפוי להתפרסם 2025)). פרויקטים של פינוי בינוי הם למעשה חלק ממגמת "ההתחדשות העירונית" שמטרתה להיטיב עם התושבים המקומיים תוך עידוד של צמיחה והתפתחות, הן כלכלית והן קהילתית.

     

64. על הקשיים והמורכבויות, הן התכנוניות והן הכלכליות, בהוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי, החל משלב החתמת הדיירים, וכלה באכלוס כלל המבנים החדשים, עמד השופט דנציגר בע"א 3511/13 שורצברגר נ' מרין (נבו 24.7.2014) (להלן: עניין שורצברגר), בפס' 13:

     

    "עסקאות פינוי ובינוי הינן עסקאות מורכבות הכרוכות בהסדרת סוגיות רבות, הן במסגרת ההתקשרות החוזית בין הדיירים לבין יזמי פרויקטים אלו והן בינם לבין הרשויות. יתר על כן, עסקאות אלה עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי שבבעלות בעלי הדירות. על כן, על אף הפוטנציאל הכלכלי הרב הגלום בפרויקטי פינוי ובינוי, נתקלים אלו לא אחת בקשיים שונים, וביניהם בקשיים הקשורים לשיתוף הפעולה מצידם של בעלי הדירות. לעיתים קם קושי ממשי בהשלמת עסקאות פינוי ובינוי, אף בהתקיים רוב ברור מקרב בעלי הדירות לביצוען, נוכח סירוב עיקש מצידם של בעלי דירות בודדים להירתם לפרויקט ולהתפנות מדירותיהם. המחוקק ביקש להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" באמצעותחקיקת חוק פינוי ובינוי."

     

65. על מנת להוציא פרויקט פינוי ובינוי ולהרוס את הבניין הישן נדרשות 100% מחתימות הדיירים המקוריים. הסיבה לכך היא שלכל דייר ישנה זכות קניין בדירה שהיא רכושו, ואין בכך שמרבית הדיירים הסכימו להתחייב בהסכם עם יזם כדי לכפות על דייר פלוני להתחייב גם כן (נמדר, בעמ' 35-34). יתרה מכך, זכויות הבניה בבית משותף (כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), הן בגדר נכס כלכלי שנמצא בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף (ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, נט(6) 449, 461-459 (2005); ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון, פס' 46-44 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) נאור (נבו 27.8.2009)). ברירת המחדל היא אפוא שזכויות הבנייה העתידיות מחולקות בין בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף (ע"א 6900/14 לויט נ' בנבנישתי, פס' 13 (נבו 28.9.2016); ע"א 7808/21 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ואח' נ' חברת גג בית הדר בע"מ, פס' 23-22 (נבו 11.7.2023)). מהאמור נובע ששינוי מערך הזכויות במסגרת עסקת פינוי ובינוי גם הוא מחייב את הסכמתם של כל בעלי הדירות, שכן, כאמור לעיל, מרבית הזכויות החדשות עוברות הלכה למעשה במסגרת ההסכם ליזם.

     

66. בעיית ה"דייר הסרבן", שנזכרה לעיל, היא לעיתים תולדה של סירוב העלול לנבוע ממניעים סחטניים ואנוכיים, אך יש שהסירוב גם יכול לנבוע מחששות וטעמים לגיטימיים של הדיירים. בעיה זו מכונה בספרות לא פעם בתור "בעיית הפעולה המשותפת של בעלי זכויות במקרקעין" (אביטל מרגלית ושי שטרן "התחדשות עירונית: מאסדרה מאפשרת למעורבות מושכלת" מחקרי משפט לד 59, 97-96 (2023)). המחוקק לא נותר אדיש לבעיה זו, ועל רקע זה חוקק חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי"). יש לציין כי בעיית הדייר הסרבן והגשת תביעה מכוח חוק פינוי ובינוי היא רק אחת מהמכשלות הרבות הרובצות בפני היזם המבקש להניע את הפרויקט. אתגר משמעותי נוסף קשור בהתמודדות עם סוגיות משפטיות מורכבות שמתעוררות בנוגע לזכויות בדירות דיירי המתחם (ראו מהעת האחרונה: ת"א (מחוזי חי') 63929-03-24 מור סבג השקעות ויזמות בע"מ נ' בנימינוב (נבו 27.3.2025) כדוגמה למצב בו סכסוך על זכויות בדירה אחת מעכב פרויקט שלם כאשר כל יתר הדיירים הנוספים, 93 במספר, חתמו זה מכבר, ראו גם: ת"א (מחוזי חי') 1763-06-12 מרין נ' עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר ע"ה (נבו 20.2.2013); ת"א (מחוזי תל אביב-יפו) 65089-04-25 י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' כהן (נבו 23.5.2025)). ראו גם ת.א (מרכז) 63837-03-22 איצקוביץ נ' טל מרדכי נוה, סעיפים 79-84 (נבו 11.7.25).

     

67. ויובהר, על מנת שמלכתחילה יוכלו הדיירים להתקשר עם יזם, כמו בפרויקט מתחם אילת, נדרש ראשית שתהא התאגדות ורצון של לפחות חלק מהדיירים לקדם פרויקט שכזה. מכך נובע שחלק לא מבוטל מהדיירים מעוניינים להתקשר בהסכם, ללא שנדרש כל שכנוע מצד היזם, ראו בעניין זה סעיפים 5-3 לתצהיר ורבין ועדותו בעמ' 675 שו' 8. על רקע זה, ונוכח העבודה כי בפרויקט מתחם אילת ישנן 180 משפחות הנמנות על הדיירים המקוריים של המתחם, יש לנתח את טענתה החוזרת ונשנית של התובעת לפיה בעת הודעת החדילה כבר חתמו כ-78% מהדיירים, ואתייחס לעניין זה בהמשך.

    המסגרת הנורמטיבית להבאת הסכם לידי סיום – ביטולו; זניחתו; הבאתו לסיומו בהסכמה; קיומו של תנאי מפסיק

68. כלל היסוד בדיני החוזים הוא "שחוזים יש לקיים" (Pacta sunt servanda). מן הידועות היא שחוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול (סעיף 1 לחוק החוזים), מקום בו הצדדים גמרו בדעתם ליצור יחסים משפטיים מחייבים ברמת מסוימות מספקת. המחוקק קבע בפרק א' לחוק החוזים שורה של הוראות הנוגעות לאופן כריתתו של חוזה (לסקירה מעמיקה של דיני הכריתה ראו: ע"א 4933/17 גרין (איבגי) נ' פרידמן, פס' 42-34 (נבו 11.10.2020)).

     

69. בכל הקשור לאופן ביטולו של חוזה, קיימות שתי הוראות חוק המתייחסות לכך, והן סעיף 20 לחוק החוזים, וסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"). המשותפת לשתי ההוראות היא הרישא, הקובעת שביטול יש לעשות באמצעות מתן הודעה לצד השני בתוך "זמן סביר" מרגע שנודעה עילת הביטול (במקרה של פגם בכריתה לפי סעיף 20 לחוק החוזים) או מרגע שנודעה לנפגע על הפרתו של החוזה (במקרה של סעיף 8 לחוק התרופות). הקביעה האם הביטול אכן נעשה תוך "זמן סביר", תלויה בנסיבות העניין – מהותו של החוזה, טיבו והתנהגות הצדדים (ע"א 829/01 מלון זידאני נצרת בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פס' 6 (נבו 12.3.2007) (להלן: "עניין זידאני"; ת"א (מחוזי חי') 51193-10-19 א.ג.ת.ד בע"מ נ' GSH Trademarks Limited, פס' 52-51 (נבו 28.2.2024)). יתרה מכך, אין בעצם הפרת החוזה או למידה על פגם בכריתה כדי להקים זכות ביטול בלתי מוגבלת, ואף נקבע בפסיקה שצד אשר ממשיך ליהנות מפירות החוזה גם בנסיבות אלו, ניתן לפרש את התנהגותו כוויתור על תרופת הביטול (עניין זידאני, פס' 6).

     

70. בנוסף, חוזה יכול שיתבטל עקב הסכמה הדדית ומפורשת של הצדדים לו מקום בו קצו בהתקשרות (ע"א 1685/12 הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ נ' גרינברג, פס' 18 (נבו 22.12.2013) להלן: "עניין גרינברג"). לבסוף, חוזה שיכול שיתבטל באופן "אוטומטי" מקום בו מתקיים תנאי מפסיק או שלא התקיים תנאי מתלה (ראו סעיפים 27 ו-29 לחוק החוזים), ובמקרים חריגים ביותר, ייתכן שיחולו נסיבות שיביאו לסיכול החוזה (סעיף 18 לחוק התרופות; להרחבה בכל הקשור לסיום יחסים חוזיים ראו עניין גרינברג, פס' 27 והאסמכתאות הנזכרות שם). אין חולק ואף לא נטען שבמקרה שלפנינו נשלחה הודעת ביטול בידי מי מהצדדים. על כן, נדרש לבחון את השאלה האם, וחרף הלשון האקטיבית שנוקטות הוראות החוק לעיל בדבר דרך ביטולו של חוזה, תיתכנה פקיעתו וביטולו של חוזה גם מבלי שנשלחה הודעה בידי אחד הצדדים בתוך זמן סביר, וניתן לקבוע כי ההסכם נזנח.

     

71. ביחס לשאלה זו, מן הראוי לפנות לבע"מ 2943/18 פלונית נ' פלוני, פס' 12-13 (נבו 6.12.2018) (להלן: "עניין פלונית"), בו סוכמה ההלכה הפסוקה בעניין זניחת הסכם:

    "מימים ימימה הכירה ההלכה הפסוקה בכך שייתכנו נסיבות בהן התנהגות הצדדים מלמדת באופן משתמע על זניחת הסכם ופקיעתו, ללא צורך בהודעת ביטול. בית משפט זה חזר על הלכה זו שוב ושוב לאורך השנים. כך, בע"א 156/76 שטרן נ' פרידמן, פ"ד לא(1) 572, 577 (1976) נקבע –

    "כפי שנפסק לא פעם, ניתן ללמוד מהתנהגותו של צד לחוזה, שהוא זנח את זכותו על-פי החוזה וויתר עליה (ע"א 403/63 זאב תמיר (הוכמן) נ' ישראל שמאלי, פ"ד יח(1) 47, 53 (1963); ע"א 522/71 מוריס בנין נ' אלברט בנין, פ"ד כח(2) 309, 331-330 (1971))."

    בע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ, [פורסם בנבו] בפסקה 7 (9.4.1997) נקבע –

    "חלפו להן כ-12 שנה מאז חתימת החוזה ואין באופק סנונית המבשרת את בוא אביב ביצועו, ולא חלה התקדמות של ממש לקראת בצוע החוזה בעוד השנים על כל תהפוכותיהן חלפו נקפו להן. במצב דברים זה, נוטה אני לראות בחוזה חוזה שפקע בהסכמת הצדדים לפקיעתו, על ידי חוסר מעש ושתיקה..."

    ובע"א 10148/05 חברת תדי ירושלים בע"מ נ' כץ-שיבאן, [פורסם בנבו] בפסקה 20 (15.3.2010) (להלן: ענין תדי) שב וקבע בית המשפט כי –

    "... המסקנה המשפטית בדבר זניחת ההסכם ופקיעתו, אותה גזר בית משפט קמא מן העובדות שהוכחו בפניו אף מעוגנת היטב בפסיקתו של בית משפט זה בה נקבע כי ייתכנו מקרים בהם שתיקה, חוסר מעש והעדר כל פעולה לביצוע החיובים הקבועים בחוזה במשך תקופה ארוכה מאוד, יהא בהם כדי ללמד על כך שהצדדים זנחו את ההסכם וויתרו על ביצועו ולכן יש לראותו כהסכם שפקע או בוטל בהסכמת הצדדים ועבר מן העולם."

    לבסוף אזכיר את דבריו של חברי השופט נ' הנדל בע"א 3860/09 קרן קיימת לישראל מינהל מקרקעי נ' קרן היסוד, [פורסם בנבו] בפסקה 8 (12.1.2014) לאמור:

    "בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי, במקרה המתאים, יש לראות הסכם כחוזה שפקע או בוטל באופן משתמע על ידי הצדדים. דוגמא אחת לכך היא פקיעת חוזה מחמת זניחתו. שתיקה, חוסר מעש והעדר כל פעולה לביצוע החיובים הקבועים בחוזה במשך תקופה ארוכה מאוד – עשויים ללמד על כך שהצדדים זנחו את ההסכם. המשמעות של זניחת חוזה על ידי צד עשויה להיות שהוא אף ויתר על זכויותיו על פי החוזה. כלל זה מושרש בפסיקה."

    וראו עוד: ע"א 3991/96 וילוז'ני נ' מעלה השרון (הרצליה) בנין והשקעות בע"מ, פ"ד נב(5) 278, 287-286 (1998); ע"א 1330/93 אלבז נ' אלבז, [פורסם בנבו] בפסקה 16 (12.6.1997); ע"א 9318/03 שובל נ' אלכסנדר, פ"ד נט(1) 828, 840 (2004), להלן ענין שובל; וע"א 5205/05 שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ נ' נפ-גל בניין ופיתוח בע"מ, [פורסם בנבו] בפסקה 8 (20.3.2008)).

    הלכה זו חלה גם מקום שמדובר בהסכם שעניינו התחייבות לבצע עסקה במקרקעין (ענין תדי, שם). כן נפסק כי העובדה שההסכם בו מדובר קיבל תוקף של פסק דין אינה שוללת אפשרות של בטלות הסכם בשל זניחתו (ענין תדי, שם בפסקה 22; ענין שובל, שם)."

72. בעניין פלונית, ממנו לקוח הציטוט לעיל, ייושמו ההלכות דנן על הסכם ממון בין הצדדים אשר כלל בחובו חיובים שלובים של שני הצדדים. על פי השופט מזוז, העובדה שהחיובים מכוח ההסכם לא קוימו משך תקופה ארוכה של למעלה מעשור, מחייבת את המסקנה שההסכם נזנח, והחיובים מכוחו בטלים.

     

73. לעניין הוכחת ויתור בהתנהגות נקבע כי: "גישת היסוד הראויה היא 'שכדי להסיק ויתור מהתנהגותו של אדם, חייבת התנהגות זו להיות ברורה, החלטית ושאינה משתמעת לשתי פנים'" (ע"א 767/77 בן חיים נ' כהן [19], בעמ' 570; וכן ע"א 265/84 מזרחי נ' מדינת ישראל [20], בעמ' 167)." (דנ"א 1558/94 נפיסי נ' נפיסי, נ(3) 573, 594 (1996)). ביחס לוויתור על זכות חוזית שנפסק ש: "אכן, התנהגותו של צד לחוזה עשויה ללמד לעיתים כי הוא ויתר על זכות שהוקנתה לו לפיו ([...]). אולם, מסקנה בדבר ויתור כזה היא מסקנה מרחיקת לכת ועל כן חייב הטוען לוויתור להציג ראיות מוצקות וברורות לביסוסו." (ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל, פס' 11 (נבו 11.10.2012) להלן: "עניין חברת הירקון"). ובמקום אחר נפסק כי: "על מנת שבעל זכות ייחשב כמי שזנח אותה יש להצביע על נסיבות מיוחדות המלמדות כי ויתר עליה או כי זו פקעה בחלוף השנים והנטל בעניין זה מוטל על הטוען" (ע"א 5205/05 שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ נ' נפ-גל בניין ופיתוח בע"מ, פס' 13 (נבו 20.3.2008)). האמור נכון גם ביחס לטענות ויתור על חוב: "ברם, על מנת שתוסק מסקנה בדבר ויתור על חוב, נדרש קיומו של מצג ברור, החלטי ובלתי משתמע לשני פנים" (חדל"ת (מחוזי תל אביב-יפו) 15599-05-21 אי.ג'י.אף.אי. ישראל בע"מ נ' עיני, פסקה 29 (נבו 20.7.2022)).

    ומההלכה ליישומה – האם ההסכם נזנח על ידי שני הצדדים?

74. במקרה הנדון, נטל השכנוע וחובת הבאת הראיה רובץ על צד הטוען טענה המקדמת את עניינו, קרי הנתבעים (ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, סא(3) 18, פס' 13-11 לפסק דינה של השופטת ארבל (2006); ע"א 462/20 אטיאס נ' בובליל, פס' 27 (נבו 12.9.2021); ע"א 6681/21 קילקר נ' נועם, פס' 21-20 (נבו 12.7.2023)). לטעמי, הנתבעים לא הרימו נטל זה, במיוחד לאור ההלכה שצוטטה לעיל בעניין חברת הירקון שם נקבע כי "...על כן חייב הטוען לוויתור להציג ראיות מוצקות וברורות לביסוסו".

     

75. במקרה שלפנינו, וכפי שאבאר להלן, ההסכם כלל שלושה חיובים: (1) הבאת המכרז לידיעת אאורה; (2) ליווי וייעוץ בהכנת המכרז; (3) ריכוז כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט, ליווי ייעוץ וסיוע בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו. אין חולק לעובדה, וגם הנתבעים מודים בכך, שלפחות חלק מהחיובים בוצעו, המחלוקת נוגעת לגבי המשמעות והתרומה שיש לייחס לחיובים אלו. כמו כן אין מחלוקת שכשנה לאחר חתימת ההסכם התובעת הייתה מעורבת בפעולה כזו או אחרת, עד למתן/אי מתן הודעת החדילה. מאותו מועד נטען, חלפו כארבע שנים עד אשר התובעת העלתה את הדרישה לפעול בהתאם להסכם (ראו נספח 19). ה"טריגר", לשיטתה, למועד משלוח המכתב היה אישור התוכנית בשנת 2017; אישור הועדה המקומית ביום 29.4.18 ודיווח אאורה ישראל לבורסה ביום 31.7.18 בדבר חתימה על הסכם ליווי בנקאי (ראו סעיף 89 לתצהיר רמי ונספחים 14-18 לתצהירו).

     

76. לשיטתי, לנוכח טענת החדילה המצדיקה בירור עובדתי, ביחד עם אופיו של פרויקט פינוי בינוי הנמשך שנים; מאחר וחלו התפתחויות בשנים הללו שיכולות לתת הסבר לתקופה בה לא פעלה התובעת (שוב, לגרסתה בהוראת הנתבעים או מי מהם); מאחר ומדובר בתקופה של כארבע שנים ולא שנים רבות, לא מתקיימות אותן נסיבות חריגות המצביעות על זניחת ההסכם.

    האם הוכח שניתנה "הודעת חדילה", שמשמעה שינוי ההסכם?

77. מאחר ודחיתי את טענת זניחת ההסכם, יש לפנות לשאלה האם אכן ניתנה "הודעת חדילה", אשר הלכה למעשה הובילה לשינוי בהסכמה של תנאי ההסכם ופטרה את התובעת מהמשך ריכוז נושא החתמת הדיירים, ומתן סיוע ליווי וייעוץ, ככל שיידרש, מול הרשויות, כמפורט בסעיף 1 להסכם. בטרם אנתח את המארג הראייתי בנוגע לשאלת מתן הודעת החדילה, אעמוד בקצרה על ההלכות הרווחות בעניין שינוי הסכם, וראו בעניין זה ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, מו(4) 35, 42 (1992) (להלן: "עניין פזגז"):

    "כאשר מדובר בשינוי חוזה כתוב על דרך של התנהגות הצדדים המאוחרת לכריתתו, מן הדין שהתנהגות הצדדים לחוזה תשקף את גמירת הדעת לסטות מהוראות החוזה. עיקרון זה נובע מהוראות סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים, לפיהם נדרשת, כתנאי לשכלולם של הצעה וקיבול, מסקנה בדבר גמירת-דעת. [...]

    עקביותם הפנימית של דיני החוזים מחייבת, כי המסקנה שהוראה חוזית שונתה או בוטלה תושתת על בסיס מוצק וברור, לא פחות מזה הנדרש לשם הסקת עצם קיום היחס החוזי בין הצדדים. גם הצורך במערכת יחסים יציבה וניתנת לחיזוי מראש על-ידי הצדדים מחייב, כי לא בנקל יוסק מהתנהגותם של הצדדים הרצון בשינוי של החוזה ביניהם, ודברים אלו נכונים, מקל וחומר, כשמדובר בחוזה שלא נקצב לו זמן, ואשר מעצם טיבו הוא חוזה לתקופה ארוכה, כבענייננו. תרגומה המעשי של הדרישה, כי כוונת הצדדים לסטות מהחוזה תבוטא בבירור [...], יהיה – בחוזים מסוג זה – קיומו של דפוס התנהגות מתמשך, לו שותפים שני הצדדים. רק דפוס כזה, במובחן מהתנהגויות אקראיות אשר אין בינן חוט מקשר, יכול לבסס את המסקנה, כי הצדדים התכוונו שלא לקיים את החוזה כפי שהוסכם מלכתחילה ביניהם, אם כי עצם קיומו של דפוס כזה איננו מעיד על התוכן הקונקרטי של הסטייה מן החוזה המקורי, אותו יש לקרוא לתוך החוזה בין הצדדים. לשם השוואה יצוין, כי לדרישה זו ניתן הד גם בפסיקה האמריקנית, אשר לא הסתפקה בהפרה מקרית של תניה חוזית כבסיס לשינוי החוזה על-ידי הצדדים ודרשה רצף התנהגותי המעיד על שינוי כאמור...". ראו גם: ע"א 10258/06 Bielloni Castello SpA נ' גלובל רוטו שקע (1983) בע"מ, פסקה ל"ג (נבו 8.7.2009); ע"א 901/90 נחמיאס נ' קולומביה סחר ותעשיה בע"מ, פ"ד מז(1) 252, 260-259 (1993).

78. מהמקובץ לעיל עולה שהתנהגות הצדדים המלמדת על זניחת כוונותיהם בחוזה נדרשות להיות ברורות, כך שהמתבונן מהצד יבחין בדפוס קונסיסטנטי המעיד על אותה כוונה, וכי מדובר בנטל כבד המוטל על הטוען לשינוי בהתנהגות. ביחס לנטל הראיה הנדרש, כבר נקבע בפסיקה לאור עניין פזגז כי: "...ככלל ניתן להכיר בשינוי של הסכם גם בהתנהגות הצדדים המאוחרת לכריתתו, אך הטענה לשינוי צריכה להיתמך בראיות שבכוחן להוכיח כי הצדדים אכן קיבלו על עצמם את השינויים" (ע"א 4059/21 גדליה נ' רשות מקרקעי ישראל, פס' 26 (נבו 29.8.2023)). קביעה זו כוחה יפה במיוחד כאשר נטען וויתור על זכות שמקורה בחוזה מכוח התנהגות הצדדים (להרחבה ראו: שחר ליפשיץ ואלעד פינקלשטיין, "חוזה ויחסים – המקרה של שינוי חוזה בהתנהגות" ספר גבריאלה שלו – עיונים בתורת החוזה 567, 584-574 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים, 2021)). אכן, נטל השכנוע על התובעת הוא כבד בהקשר זה. כלשונו של כב' השופט (כתוארו אז) גרוניס: "על הטוען לשינויו או ביטולו של הסכם שנעשה בכתב בדרך של התנהגות או הסכמה בעל פה מוטל נטל משמעותי" (ע"א 10576/06 בזק בינלאומי בע"מ נ' תדיראן בע"מ, פס' 6 (נבו 12.8.2009)).

     

79. אקדים את המאוחר ואציין כי לא הוכח בפניי, במידת ההוכחה הנדרשת בהתאם להלכות שפורטו לעיל, שניתנה הודעת חדילה המובילה לשינוי תנאי ההסכם ומסירה מעל כתפי התובעת את האחריות לבצע את חיוביה במהלך הפרויקט עד הודעה חדשה, ובלשונו של רמי : "אני לא קבלן הצלחות, ויש סנקציות על כישלונות, אז כן, יכולתי לשבת בבית רגל על רגל, לשתות כוס קפה, אולי לעשן סיגריה ולראות משחק כדורגל טוב, וכשיגיע המועד כן לקבל את מה שמגיע לי" (פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 515 שו' 32-30), אפרט קביעתי זו.

     

80. בסעיף 70 לתצהירו של רמי נכתב כך: "מר אטרקצ'י דחה במועדים שונים הצעות שונות שהועלו על ידי, כאמור ובהמשך ובסמוך לחתימה על תוספת מס' 1, מר אטרקצ'י אף הודיע לי, ביותר מהזדמנות אחת, במישרין ובאמצעות אחרים (עו"ד קליינר ועו"ד פרץ), כי בשלב זה, אין צורך בביצוע פעולות נוספות מצידה של יואר אלזו, תוך שהוא הבהיר, כי לא יהיה בכך, כדי לגרוע ממלוא זכויותיה בהתאם להסכם, ובלשונו של מר אטרקצ'י: 'שבו בצד כשיגיע זמנם תקבלו את החלק שמגיע לכם בהסכם'". [ההדגשה של הציטוט היא במקור].

     

81. ראיותיהם של התובעים בכל הקשור להודעת החדילה הם עדותיהם של רמי, עו"ד פרץ, קליינר וילוביץ'. אתחיל מעדותו של האחרון. כפי שטוענים הנתבעים בסיכומיהם, עדותו של ילוביץ', אשר במקור לא נזכרה בתצהירו של רמי שהובאה לעיל, היא עדות מפי השמועה (יעקב קדמי על הראיות חלק שני 558-549 (2009)). בחקירתו הראשית, אמר ילוביץ' כך (פרוטוקול דיון מיום 7.6.2022, עמ' 53 שו' 14-10):

    "ש. מה אתה יודע על הפרישה של רמי על הפסקת הפעילות שלו, מי יזם את זה, מי אמר למי.

    ת. זה היה משהו לא דרמטי, יעקב אמר לרמי... זה רמי אמר לי שיעקב אמר לו לשבת לנוח, ובצורה כזו שאין משהו עכשיו להתעסק איתן, זה היה נראה לי טבעי.

    ש. אתה לא שמעת את יעקב.

    ת. לא."

    גם בחקירתו הנגדית, כאשר נשאל האם שמע מאטרקצ'י ישירות על הודעת החדילה, ענה ילוביץ' תשובה זהה וחד משמעית, לפיה אטרקצ'י מעולם לא אמר לו זאת, וכל ידיעתו אודות הודעת החדילה מקורה ברמי (פרוטוקול דיון מיום 28.11.2022, עמ' 306 שו' 34-24). ודוקו, התובעת לא התייחסה בסיכומי התשובה לטענה זו של הנתבעים, ולא טענה להתקיימותו של אחד מן החריגים לכלל הפוסל עדות שמועה. על כן, לעדותו של ילוביץ' בהקשר זה יש משקל אפסי.

     

82. בתצהיר עדותו הראשית, בסעיף 27, התייחס עו"ד פרץ להודעת החדילה, עליה התבשר במהלך שיחה עם אטרקצ'י: "במועד מאוחר לחתימה על ההסכם, שמועדו המדויק אינו זכור לי, התנהלה שיחה ביני לבין מר אטרקצ'י במהלכה עלה גם נושא הפרויקט, ובמסגרת שיחה זו נאמר לי על-ידי מר אטרקצ'י 'שרמי ישב בצד. לא צריך ממנו שום פעולה נוספת בשלב זה, והוא יקבל את המגיע לו.'" יוזכר כי עו"ד פרץ היה זה שליווה את חתימת ההסכם וייצג את התובעת בכריתתו, אך לאחר מועד החתימה לא נטל חלק בהמשך ליווי הפרויקט מטעם התובעת, ראו עדותו בעמ' 426, שו' 25-20.

     

83. בחקירתו הנגדית, לא הצליח עו"ד פרץ לשחזר או להיזכר במיקום או את במועד המדויק בהם נאמרו כביכול הדברים הללו. עו"ד פרץ העיד כי במהלך שנת 2014 היו לו מספר פגישות בהקשרים שונים עם אטרקצ'י בשלל הזדמנויות שונות, וכי להערכתו השיחה בה נאמר לו על הודעת החדילה שמסר אטרקצ'י לרמי הייתה שמונה או תשעה חודשים לערך לאחר מועד חתימת ההסכם. עוד העיד עו"ד פרץ בחקירתו כי האמירה נאמרה במסגרת "Small talk" בינו ובין אטרקצ'י (פרוטוקול הדיון מיום 1.12.2022, עמ' 435 שו' 24 – עמ' 437 שו' 24). כאשר נשאל האם וכיצד דיווח על כך לרמי, השיב כי עדכון אותו בטלפון, ולא באמצעות מייל או הודעת וואטסאפ/SMS. גם כאשר הקשה ב"כ התובעים ובירר מדוע, כעורך הדין שייצג את התובעת במשא ומתן על חתימת ההסכם, לא תיעד את אמירתו הנטענת של אטרקצ'י, הלה השיב שמשך את ידיו לחלוטין מכל הקשור לפרויקט מתחם אילת לאחר שהחל לעבוד בשירות המדינה וכי לא ייצג את התובעת באותה העת, והוסיף כי אינו בטוח שהיה נוהג כך גם במקרה דומה לו עודנו היה מייצג, ראו פרוטוקול הדיון מיום 1.12.2022, עמ' 438 שו' 23 – עמ' 440 שו' 5. ממקבץ דברים זה, ולנוכח החשיבות הרבה שנודעת להודעת החדילה, איני סבורה שעדות עו"ד פרץ בנקודה זו היא ראיה בעלת משקל רב, אם בכלל. ניתן לצפות מעורך דין שניסח הסכם עבור לקוחו (התובעת), שיעגן בכתובים הוראה כה משמעותית המשנה את חיובי התובעת (גם אם יחסי עו"ד לקוח הסתיימו) ובהעדר תיעוד כלשהו, לא די בזיכרון עמום זה של עו"ד פרץ כדי להרים את הנטל הנדרש.

     

84. הוא הדין לגבי עדותו של קליינר, אשר העיד בחקירתו הראשית כך (פרוטוקול דיון מיום 7.6.2022, עמ' 53 שו' 5-2):

    "ש. תגיד לי, עד כמה אתה מודע למה שקרה בקשר להחתמת הדיירים? על ההסכמים.

    ת. הייתה שיחה אחת, שישבתי עם יעקב. היה כבר... החתימו די הרבה דיירים וזה נתקבע איכשהו. רמי הציע הצעות איך להגביר את הקצב של ההחתמה, ואז יעקב נפגש איתי, ואמר לי: תשמע, אני לא רוצה שרמי יתעסק בעניין הזה. שלא ידאג; אני הסכם שלי מקיים." (הדגשות שלי).

     

    כאשר נחקר בנקודה זו בחקירה הנגדית, השיב קליינר כי אינו זוכר במדויק מתי אמר לו זאת אטרקצ'י, וכי ככל הנראה אטרקצ'י אמר לו זאת ביחידות במשרדו (פרוטוקול דיון מיום 1.12.2022, עמ' 372 שו' 28 – עמ' 373 שו' 4). יוזכר כי בעת ההיא, כפי שגם אטרקצ'י העיד, קליינר היה ממקורביו ואנשי אמונו, וכיהן כיו"ר קבוצת אאורה.

     

85. כזכור, בתצהירו, הצהיר רמי כי הודעה החדילה הגיעה אליו גם דרך קליינר. כאשר קליינר נשאל על כך בחקירתו, הצהיר הלה כי אינו זוכר האם מסר או עדכן את רמי על אמירתו של אטרקצ'י לעיל:

    ש. מה עשית בעקבות האמירה הזאת? יעקב אמר לך דבר כזה, מה עשית? מה הלכת לעשות? הלכת לספר את זה לרמי?

    ת. לא, לא, ממש לא, אגב אני,

    ש. לא סיפרת לרמי?

    ת. אני לא בטוח.

    ש. לא בטוח?

    ת. לא זוכר יכול להיות שכן, יכול להיות שלא, בכל אופן כן, יעקב אמר אני זוכר את השיחה הזאת, אמר לי אני לא רוצה שיתערב, שלא ידאג, מה שמגיע לו הוא יקבל, רק שלא יפריע או משהו כזה, שלא יתערב, שלא יפריע, לא יודע.

    ש. אני רוצה להתעכב רגע על העניין הזה. שאלתי אותך אם אמרת את זה לרמי ואמרת שאתה לא בטוח.

    ת. יכול להיות שכן.

    ש. יכול להיות שכן, יכול להיות שלא, אני הייתי מצפה לשמוע בוודאי כן או בוודאי לא.

    ת. לא, אבל אין, אני,

    ש. זה אירוע דרמטי.

    ת. אני שמח שאתה מצפה, אבל אני דברים שאני אל בטוח בהם לא אומר, יכול להיות, השיקול הרי היה טקטי, האם לספר את זה ולהחריף את היחסים או לא לספר כדי לא להחריף את היחסים, עדיין זה היה בתקופה ששני חברים שלי התחיל להתגלע ביניהם קרע או התרחקות, ואני באופן טבעי קיוויתי שאני אוכל בהמשך לאחות את הקרע הזה, מה לא ברור בזה? לכן אני לא צורך [שגיאה במקור] אם טקטית כן סיפרתי לרמי או לא סיפרתי לרמי כדי לא להרגיז אותו.

    [...]

    ש. תגיד לי, מכוח אותה חברות שאתה מספר עליה פה, כן? באותה שיחה שהייתה בינך לבין יעקב, עם החברות שהייתה ברקע, יעקב אמר לך תגיד את זה לרמי?

    ת. לא, יכול להיות שכן.

    ש. ולא אמרת את זה לרמי? אתה לא זוכר אם אמרה את זה לרמי?

    ת. אמרתי, אני לא זוכר. לדעתי אם הוא היה אומר לי בפירוש לומר את זה לרמי הייתי אומר לו. אגב, יותר ויותר נראה לי שכן אמרתי לו, אבל אני, אתה יודע, זה, השיחה היא הייתה כזו שאני כן זוכר אותה, אבל מתי דיברתי, אם דיברתי, איך דיברתי עם רמי, לא זוכר.

    (פרוטוקול דיון מיום 1.12.2020, עמ' 373 שו' 26-5; עמ' 374 שו' 25-18).

     

86. די בציטוט המובא לעיל על מנת לעמוד על ההססנות, הזיכרון הסלקטיבי ואי הנוחות שנשבה מעדותו של קליינר בכלל, ובנקודה זו בפרט. תמוה בעיני שקליינר זוכר היטב את השיחה בינו ובין אטרקצ'י ואת תוכנה, אך אינו זוכר האם בסמוך לה עדכן בכך את רמי או לא, במיוחד לאור מערכת היחסים הקרובה ביניהם ("בהסתכלות, אני לא יודע חבר הכי טוב או לא, הוא חבר, אני אוהב אותו", רמי בעמ' 471 שו' 31; עדות ילוביץ בעמ' 249 שו' 32-31: "הם היו חברים מאוד טובים"). בנוסף, וגם אם הדברים נאמרו (ואיני קובעת כך, "יכול להיות שכן, יכול להיות שלא", בפרפראזה על דברי קליינר), ורמי התבקש ש"לא יתעסק בענין הזה יותר", לא ברור מהו "אותו עניין", ובמה התבקש "שלא להפריע". האם עמד עניין ספציפי על הפרק (דייר כלשהו)? האם החלפת בעל מקצוע? היכן הדברים המפורשים של חדילה מכל פעילות, עם התחייבות לקבלת מלוא התמורה הקבועה בהסכם? דבריו של קליינר אינם תומכים בהודעת החדילה ויש לייחס לאמור בהם משקל נמוך, אם בכלל.

     

87. משדנתי בעדויותיהם של ילוביץ', עו"ד פרץ וקליינר, נותר עתה לבחון את עדותו של רמי, היא העדות המרכזית בסוגיה זו. כאשר נשאל רמי בחקירתו הנגדית מתי מסר לו אטרקצ'י את הודעת החדילה, ענה כי אינו זוכר במדויק, אך העריך ברמת סבירות גבוהה כי בערך שנה לאחר חתימת ההסכם, בחודש פברואר 2014 לערך. כאשר נשאל על המיקום בו מסר לו אטרקצ'י את ההודעה, השיב רמי כי אינו זוכר בוודאות, על אף שניסה לשחזר זאת בזיכרונו פעמים רבות, והעיד כי ההודעה נמסרה בעת שהשניים אכלו צהריים במסעדה (פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 536 שו' 14-2; 21-19). בהמשך, כאשר נשאל בחקירתו האם ראה בהודעה הזו כאירוע דרמטי, השיב רמי שבעיניו בעת ההיא זה היה הגיוני ומובן, וכי לא הביע התנגדות או מחאה, על אף שלטענתו היה נכון להמשיך ולהתקדם בפרויקט. הסיבות לכך, לשיטתו של רמי היו שהוא לא העלה בדעתו שמדובר בניסיון להתנער מן המחויבות כלפיו, וכי הוא הבין את רצונו של אטרקצ'י "להוזיל עלויות" ואת ההיגיון העסקי שבפעולה (פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 539 שו' 29 – עמ' 540 שו' 24).

     

88. כמו עו"ד פרץ, גם רמי נחקר ארוכות בחקירתו הנגדית על כך שאין ולו תיעוד בודד בכתב של הודעת החדילה, ותשובותיו לא הניחו את דעתי:

    ש. מצוין, שיצאת מאותה מסעדה, אני מניח שכתבת איזה ממו, לא?

    ת. לא.

    ש. פסקה?

    ת. ממש לא.

    ש. לעצמך?

    ת. לא.

    ש. ליואב?

    ת. לא.

    ש. לא שלחת איזו הודעה? איזה מייל?

    ת. לא.

    ש. הודעת לקובי חבר שלך היקר בדרך כלשהי כתובה?

    ת. לא.

    ש. לקליינר?

    ת. לא.

    ש. שום דבר לא כתוב?

    ת. לא.

    [...]

    ש. אני עדיין חוזר לטענה שלי שזה אירוע דרמטי, אני לזה שזה אירוע דרמטי כי אתה, מישהו בא אומר לך תקשיב, קבל כסף, שב, אל תעשה כלום, אתה באירוע הזה כדי לשמור עליך ולהיות איך אומרים? באופן הכי בסיס לדאוג שתקבל את הכסף שאתה טוען שמגיע לך, אתה אמור לתעד את זה, איך זה שהדבר הזה, כל כך דרמטי, יודעים אותו רק חבריך הטובים... זה לא כתוב באף מקום, אף אחד לא מוציא על זה הודעה, עורכי הדין לא כותבים יעקב שלום, בישיבתך עם מר קוך ביום זה וזה, במסעדת זה וזה, אמרת לקוך שב בצד, תאשר לנו בבקשה שמר קוך לא יעשה כלום והוא יקבל את שכר טרחתו?

    [...]

    ת. הבט, אתה צריך להבין, האירוע כולו נעשה בין חברים... עכשיו נניח ואני אלך, אכן, לא מתועד, אני אומר בדיעבד טעיתי, טעיתי שלא תיעדתי, אבל סמכתי על אנשים...

    [...]

    ת. אולי טעיתי שלא תיעדתי, אבל אני קיבלתי חיזוק לזה בשלב יותר מאוחר גם מאחרים שדיברו איתו, לשיטתך הם משקרים.

    ש. חברים שלך.

    ת. חברים שלי לא הופך אותם לשקרנים.

    כב' השופטת: מי היו אותם חברים?

    ת. עו"ד מיכאל קליינר אמר לי את זה ועו"ד רונן פרץ אמר לי את זה שהם אמור לו את זה, הם אמרו לו את זה, הוא אמר להם והם סיפרו לי.

    ש. מי זה הוא?

    ת. מר אטרקצ'י.

    [...]

    ת. תראה, אני אומר עוד פעם, יכול להיות שעשיתי טעות שלא תיעדתי, אני אומר לך בכנות, אני יכולתי להתחבר ליעקב, יכולתי לראות בו חבר... אני אדם של מילה, אולי בניגוד למה שאתה חושב, אני בן אדם של כבוד, ואני אומר לך, גם אם לא היה הסכם, אם הייתי לוחץ יד עם יעקב בלי הסכם חתום הייתי יוצא לדרך, מספיק לחיצת יד, זה הדור שאני שייך אליו." (פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 542 ש' 18 – עמ' 544 ש' 1).

89. בנוסף לעדויות שהובאו על ידי התובעת בנוגע ל"הודעת החדילה" שנמסרה כביכול, שנדחו על ידי כמפורט לעיל, טענה התובעת כי היה היגיון עסקי וכלכלי למתן אותה הודעת חדילה, וזאת לנוכח העובדה כי באותם מועדים היה על הנתבעים לשלם תשלומים רבים ליסודות: "קצב ההחתמה היה מהיר, כעבור פחות משנה הגענו ל-70%, על פי ההסכמים שהיה לאאורה עם רימונים ויסודות ב-75% או 80% הם היו צריכים להעביר מיליונים, והם עוד לא הגיעו לשלב של אישור תב"ע, היתר בנייה, הם היו רחוקים מזה מרחק עצום, ולכן ההיגיון העסקי, ואמרתי אני הייתי כמוהו, ההיגיון העסקי אמר חבר'ה, תעצרו רגע את ההחתמה, אל תרוצו איתם, אל תעצרו, אבל לא במילים האלה, אל תרוצו עם ההחתמה, במשתמע, לכן ההצעות היו שנתתי חלקן נדחו גם, לא צריך למהר עם ההחתמה, זה היה רוח הדברים" (עדותו של רמי, פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, בעמ' 537 שו' 30 – עמ' 540 שו' 2).

     

90. אטרקצ'י נחקר בסוגיה זו (ראו השאלה שהופנתה אליו בעמ' 1025 שו' 10-1), והשיב בעמ' 1026 שו' 25-1: "זה לא המצב, הרי הם חתמו על הנספח שאתה מציג אתה אומר באוקטובר, אני מאמין לך למרות שאני לא רואה פה תאריך, בסדר? אני מניח שאתה צודק. אז קודם כל חתמו באוקטובר. גם באוקטובר לא היה 80% ואני חושב שההסכם הזה מיטיב איתם מאשר ממני, למה? אני אסביר. כי אני דרשתי בעת ההיא, כשאמרו לי אנחנו קרובים ל-80%, תביאו נייר חתום מקרן פרשקר שהיא מייצגת, שיש 80%. אין דבר כזה. לקח להם עוד שנתיים להגיע לדבר הזה, כי היו שם מלא באגים בדבר הזה. ולכן הם לא זכאים ל-80%. יחד עם זאת, הם באו ואמרו ויש פה מקדמה, נתנו להם חלף מקדמה ו-, בואו, אנחנו לא ילדים. באוקטובר 14', הרי לא סתם כתבנו מתי שהתב"ע תופקד להתנגדויות...". ואכן, נחתמה תוספת בחודש אוקטובר 2014 אשר דחתה את מועד התשלום, ראו מוצג 17 שהתקבל במהלך העדויות. לכן, ההיגיון מחייב שאם הודעת החדילה ניתנה כדי להאט את קצב ההחתמות ולדחות את התשלום ליסודות, אזי משהוסר "איום" התשלום המידי, התובעת הייתה מתבקשת לשוב ולפעול על פי חיוביה להסכם. טענה כזו לא נטענה ולא הוכחה.

     

91. עוד ראיתי לנכון להזכיר גם את כלל עתיק היומין המעוגן בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומנית הקובע כי כאשר מדובר בשינוי חוזה שנערך בכתב, מכוח דרישת הרישא לסעיף, הוכחת דבר העומד בסתירה לאמור בו תיעשה אף היא בכתב (קדמי – חלק שלישי, בעמ' 1462-1460). כלל זה אמנם אינו מוחלט, אך בענייננו הוראת החדילה מתיימרת לשנות את תוכנו של ההסכם ואת חיוביה של התובעת באופן ניכר; אין בהודעה זו כל היגיון כלכלי וספק רב בעיני אם איש עסקים מנוסה כמו אטרקצ'י היה נאות לשלם לתובעת מיליוני שקלים כשזו האחרונה יכולה לשבת "רגל על רגל", במיוחד כשמדובר בחברה ציבורית (אאורה השקעות) המחויבת בדיווחים לציבורי משקיעיה.

     

92. עד כה דחיתי את טענת זניחת ההסכם שהועלתה על ידי הנתבעים; בנוסף, דחיתי את טענת החדילה אשר הועלתה על ידי התובעת. כפועל יוצא, ההסכם שנכרת בין הצדדים לא בוטל; לא נזנח; ולא שונה. משכך, יש הכרח לברר מהם החיובים המוטלים על כל אחד מהצדדים במסגרתו; האם חיובים אלו קוימו וכפועל יוצא – האם התובעת זכאית לתמורה המובטחת מכוח ההסכם.

    כללי הפרשנות החלים בענייננו

93. נקודת המוצא לכל דיון פרשני בחוזה תחל בסעיף 25(א) לחוק החוזים שקובע כך: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו." ואכן, כפי שהחוק מצוונו, ובהתאם להלכה הפסוקה, ללשון החוזה תיתנן הבכורה. הלכה זו סוכמה בידי כב' הנשיאה (כתוארה אז) חיות בדנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פס' 17 (נבו 19.4.2020):

    "יש לשוב ולהבהיר כי הלכת אפרופים ושורת פסקי הדין שנפסקו בעקבותיה קובעים כי על בית המשפט לעשות כל שניתן על מנת להתחקות אחר אומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, ולהישמר ככל הניתן מלקרוא לתוך החוזה תניות חדשות, שמא ימצא עצמו בית המשפט כותב עבור הצדדים חוזה שהם מעולם לא התכוונו להתקשר בו ([...]). בבואנו ליישם עקרונות אלה ולאתר את אומד דעת הצדדים, שמור ללשון החוזה תפקיד מרכזי וחשוב בתהליך הפרשני. אכן, הלשון תוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי וחזקה היא כי פרשנות החוזה תואמת את המשמעות הפשוטה והטבעית של הכתוב בו בראי של הקשרו הכללי".

94. במקרה שלפנינו, שני הצדדים להסכם הם חברות מסחריות, קרי שני צדדים מנוסים ומתוחכמים אשר הסתייעו בייצוג משפטי בניסוח ההסכם. על פי הפסיקה, העובדה שמדובר בחוזה מסחרי, להבדיל מחוזה צרכני, מצריכה ביתר שׂאת את המסקנה לפיה פרשנות החוזה תתחיל ותסתיים בלשונו הברורה (עניין ביבי כבישים, פס' 17-11 לפסק דינו של השופט שטיין ופס' 7-5 לפסק דינו של השופט גרוסקופף; ע"א 3999/22 ברק ברנשטיין השקעות בע"מ נ' מקס איט פיננסים בע"מ, פס' 33 (נבו 1.8.2023); ת"א (מחוזי ת"א) 19527-05-22 עו"ד יול ברדוש נ' טבוחוב, פס' 63-62 (נבו 27.11.2024); ת"א (מחוזי ת"א) 67463-01-25 עיריית רעננה נ' נשי אמי"ת, פס' 26 (נבו 18.5.2025)).

     

95. מבלי לגרוע מהאמור לעיל ומהבכורה שיש ליתן ללשון ההסכם, אין לכחד לעובדה שמדובר בהסכם קצר בן שלושה עמודים, שאינו תחום בזמן קצוב (אלא עד גמר הפרויקט). וכך, כל אחד מהצדדים מבקש למעשה לקרוא להסכם תנאים שלא נזכרים בו במפורש – כך, התובעת מבקשת לקרוא לצד תיבת המילים "בכל הדרוש" הנזכרת בסעיף 1 להסכם את המילים "על ידכם", כלומר הדרישה לפעול מתקבלת מהנתבעים ואינה ביוזמת התובעת (ראו עדות רמי בעמ' 515 שו' 32-6); ואילו הנתבעים מבקשים לקרוא לתוך ההסכם מחויבות לנקוט בפעולות אקטיביות על חשבון התובעת, לשאת בעלויות ולתרום במימון קידום הפרויקט. על כן, עלינו לתת את הדעת לכללי פרשנות נוספים. כך למשל, שלשון החוזה תפורש בהתאם למשמעות הטבעית, הרגילה והפשוטה של האמור בו, על רקע ההקשר הכללי של החוזה (ע"א 6652/19 אקספו ניהול בע"מ נ' שהם שמיר השקעות ופיננסים בע"מ, פס' 23 (נבו 12.6.2022); גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 512-510 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח)).

     

96. כידוע, ההיגיון העסקי והכלכלי של החוזה הוא מדד לאומד הדעת של הצדדים בהתקשרות המסחרית ביניהם (ע"א 3352/07 בנק הפועלים בע"מ נ' הורש, פס' 20 (נבו 7.12.2009); ע"א 8427/12 יעקבסון נ' ויגדור, פס' 15 (נבו 22.12.2014); ת"א (מחוזי מרכז) 57450-02-22 אייקון טכנולוג'י וונטורס בע"מ נ' מאסיבית טכנולוגיות הדפסה תלת מימד בע"מ, פס' 63 (נבו 23.5.2025)). יפים לענייננו דבריה של השופטת עמית-אניסמן בת"א (מחוזי ת"א) 59220-05-18 קיורק בע"מ נ' בריל תעשיות נעליים בע"מ, פס' 120 (נבו 16.8.2021):

    "זאת ועוד, לחוזה צריכה להיות תכלית שהיא פרי היגיון כלכלי, עסקי ומסחרי [ראו ע"א 757/82 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' דוידוביץ, פ"ד לט (3) 220, 223 (1985); ע"א 565/85 גד נ' נביאי, פ"ד מב (4) 422, 430 (1989)]. חוזה מסחרי נועד להשיג מטרה עסקית, ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו, כפי שאנשים סבירים היו עושים [ראו ע"א 5597/90 כהן נ' תקליטי סי בי אס בע"מ, פ"ד מז (3) 212, 219-220 (1993), וכן ע"א 530/89 בנק דיסקונט נ' נופי, פ"ד מז(4) 116, 125 (1993)]. דהיינו, אין ליתן להסכם פירוש אשר איננו מגשים את המטרה העסקית אשר לשמה נקשרו הצדדים להסכם" .

97. ובטרם אתפנה לקבוע את הפרשנות הראויה של ההסכם במקרה הנדון, לא מצאתי מקום ליישם את החזקה הפרשנית נגד המנסח המעוגנת בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים שלשונו: "חוזה הניתן לפירושים שונים והייתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו." אמנם בסיכומיה הראשיים טענה התובעת, למען הזהירות, כי מקום בו יש אי-בהירות בהסכם ביחס למשמעותו הנכונה, יש לפרש את ההסכם כנגד מנסחו, קרי הנתבעים לשיטתה, אשר ניסחו את הטיוטה שעליה התבסס ההסכם. יש לדחות טענתה זו שכן רמי הודה במפורש בחקירתו שהוא זה שיזם את סעיף 1 ועיצב את הרישא לסעיף 2 (פרוטוקול הדיון מיום 6.12.2022, עמ' 515 ש' 5-3; עמ' 518 ש' 7-5). די בכך כדי לשלול את הטענה לפיה לנתבעים הייתה שליטה מובהקת בניסוח החוזה ובקביעת תוכנו, ואת פרשנות ההסכם יש לקבוע לאור לשונו, תכליתו, ההיגיון העסקי והכלכלי שבו והמשמעות הטבעית והרווחת שניתנות למילים הנכללות בו.

    פרשנות ההסכם הנדון – כללי

98. בסעיף 75 לעיל הבהרתי כי במקרה שלפנינו, ההסכם כלל שלושה חיובים המוטלים על התובעת: (1) הבאת המכרז לידיעת אאורה; (2) ליווי וייעוץ בהכנת המכרז; (3) ריכוז כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט, ליווי ייעוץ וסיוע בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו. שלושת חיובים אלו כלולים בסעיף 1 להסכם, ויש לפרשם לאור לשון ההסכם, ההיגיון העסקי והכלכלי, המשמעות הטבעית של המילים והכל כמפורט בדין ובהלכה. אדרש בהמשך להיקף החיובים, עת אקבע את ממצאי ומסקנותיי.

     

99. ומתי קמה החובה של הנתבעים (או מי מהם) לבצע את התשלום המוסכם? בהתקיים התנאים הנזכרים בסעיף 1 להסכם (קרי, התובעת עמדה בשלושת חיוביה) והתנאים הנוספים הנזכרים שם. מקבלת אני את עמדת הנתבעים לפיה לשונו הפשוטה של הסיפא לסעיף 2 אינה מלמדת, כטענת התובעת, שהתנאי הבלעדי לתשלום התמורה הוא אישורה של התב"ע המתירה בניית 630 יח"ד. לשון הסעיף קובעת בבירור שהתשלום יבוצע "בתמורה" לאמור בסעיף 1, והסיפא לסעיף 2 אכן נועד להיטיב עם התובעת, כך שלא תישלל ממנה התמורה לה תהיה זכאית על טרחתה ופועלה בהינתן שעמדה בחובותיה, רק על סמך שלא התקיים אחד מתוך שלל התנאים הרבים המנויים ברישא לסעיף 2. ולא בכדי, שכן מלשון ניסוח התנאים ברישא לסעיף 2 ניתן לראות שמדובר בתנאים שאינן נתונים לחלוטין לשליטתם של הצדדים להסכם (ומזכירים בכך תנאים מתלים/מפסיקים לפי סעיף 27 לחוק החוזים).

     

100. שלוש הערות נוספות בטרם אתפנה לשאלה האם עמדה התובעת בחיוביה. ראשונה – התובעת השליכה את יהבה על שני התנאים הראשונים (ידוע בדבר המכרז; סיוע בהכנתו); טענה כי אין מחלוקת ששני תנאים אלו התקיימו וניסתה ל"גמד" את התנאי השלישי (אם באמצעות טענת הודעת החדילה, אם באמצעות הטענה כי הפעולות אותן היה עליה לנקוט הן לבקשת הנתבעים וביוזמתם). איני מקבלת טענה זו. אם אכן היה מדובר בהסכם "תיווך", קרי תשלום עבור עצם יצירת הקשר והיותה "גורם יעיל" בזכייה במכרז, לא היה כל צורך בתנאי השלישי. אם אכן בהסכם שכזה היה מדובר, אזי מרגע זכיית אאורה במכרז, אכן רמי יכול היה לשבת "רגל על רגל" ולחכות לתמורה. זהו אינו נוסחו של ההסכם; התנהגות התובעת לאחר הכריתה מלמדת על כך שהחלה בביצוע פעולות כאלו או אחרות, ולכן רק בהתקיים שלושת החיובים, במלואם, זכאית התובעת למלוא התמורה (ודוקו – התובעת לא עתרה ל"שכר ראוי" אלא לאכיפה מלאה של ההסכם, כולל שלב ב').

      

101. הערה שניה – התובעת ביקשה לפרש את חיוביה בצמצום גם לנוכח טיוטת ההסכם אשר צורפה כנספח 4 לתצהיר רמי. סבורה אני כי לא ניתן לייחס לטיוטה חשיבות פרשנית רבה, וזאת ממספר טעמים: ראשית, נספח 4 אינו קריא ועל פניו דומה כי הועתק בצורה שגויה; שנית, אין כל הוכחה שמסמך זה נשלח לאטרקצ'י כנטען, למרות שצורפה הודעת מייל מלווה כביכול; שלישית, שולח המסמך הוא יואב ולא רמי, שישב באולם בעת דיוני ההוכחות אולם בחר שלא להגיש תצהיר, אף לא בתמיכה לטענת משלוח הטיוטה; רביעית, אטרקצ'י הכחיש קבלת מסמך זה והרבה לכנותו "סמרטוט", ראו עדותו בעמ' 982 שו' 30, 34; עמ' 984 שו' 20, 23. לפיכך סבורה אני כי לא ניתן לבסס על טיוטת ההסכם מסקנות לגבי ההסכם שנכרת והיקף החיובים מכוחו.

      

102. והערה שלישית – התובעת נמנעה מלהעיד את עו"ד כהנא, אשר הייתה שותפת עם מר פרץ בניהול המשא ומתן וניסוח ההסכם, וזאת על אף שתחילה הייתה ברשימת העדים. לדידי, הימנעות זו, פועלת לחובת התובעת (ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 603 (1990)). עובדה זו משליכה בעיקר בכל הקשור לניסיונה של התובעת להצביע על אומד דעת הצדדים הסובייקטיבית בעת כריתת ההסכם, ועל ניסיונם להראות, כפי שדנתי כבר לעיל, שיש בטיוטות שהוחלפו בין הצדדים במהלך המשא ומתן כדי להצביע על צמצום חובותיה של התובעת בהסכם שנכרת עד לכדי פאסיביות וסיוע רק מקום בו נדרשה לכך במפורש מאאורה.

     האם התובעת עמדה בחובותיה החוזיות?

     הפעולות בטרם הזכייה במכרז

     התנאי הראשון – האם הוכח שהתובעת הביאה לידיעת אאורה את דבר קיומו של המכרז?

103. אקדים את המאוחר על מנת שלא להאריך בפרק זה – גם אם אקבל במלואן את טענות התובעת בדבר עמידה בתנאי הראשון (והשני, כפי שיובהר להלן), לא יהיה בכך כדי להואיל לתובעת שכן מסקנתי היא שלא עמדה בתנאי השלישי. מאחר וכזכור התביעה היא תביעת אכיפה לקבלת מלוא התמורה; ומאחר וקובעת אני כי התנאי השלישי שהכרחי לקבלת התמורה לא התקיים (ראו סעיף 2 להסכם), דין התביעה להידחות. משכך, לא מצאתי מקום להשחית מילים רבות בנוגע להתקיימות התנאי הראשון והשני, אך פטור ללא כלום, אי אפשר. מניתוח הראיות שהונחו בפניי הגעתי לכלל מסקנה שהתובעת אכן הביאה לידיעת אאורה את דבר קיומו של המכרז, אם כי לא שוכנעתי, וממילא גם לא נטען, כי התובעת היא הגורם הראשון או הבלעדי שהביא לידיעת אאורה על דבר קיומו של המכרז.

      

104. לא הייתה מחלוקת כי המכרז של מתחם אילת הוא מכרז פומבי, וכפי שהעיד ילוביץ', פורסם בריש גלי הן בערוצי התקשורת השונים, והן באמצעות פנייה לגורמים בולטים בתחום ההתחדשות העירונית, ראו עדותו בעמ' 292 שו' 34-10. כמו כן, אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים כי המכרז פורסם בחודש ינואר 2013. עוד אין מחלוקת כי בין התובעת ובין אאורה ישראל החל משא ומתן בדבר התקשורת למעלה מחודשיים בטרם פורסם המכרז. כלומר – אין מדובר בערוץ "סודי" או במידע שהובא דווקא לידיעת אאורה, באופן שהקנה לה יתרון כלשהו. לא זו אף זו, ילוביץ' הבהיר ש"התנאים שפורסמו לא שונו", עדותו בעמ' 271 שו' 31-9, שם העיד כי המכרז התנהל כדין.

      

105. יחד עם זאת, אין להתעלם מכך שבהואיל הראשון להסכם נכתב כך: "הואיל והבאתם לידיעתנו את דבר הפרויקט וההצעה הפומבית שבנדון...". ללשון ההסכם יש כאמור מעמד בכורה. לא זו אף זו, חזקה מוכרת במשפטנו משכבר הימים היא "חזקת החתימה", לפיה חזקה היא שצדדים שחתמו על מסמך מודעים לתוכנו ומבינים את כוונתו ומשמעותו (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 150 (2003); ע"א 6952/21 וילנצו'ק נ' חן (נבו 22.10.2023) פס' 30; ע"א 8510/09 בנק הפועלים בע"מ נ' נויברג, פס' 4 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) הנדל (נבו 24.11.2011), ת"א (מחוזי חי') 38171-06-22 עשור נ' שלם, פס' 69 והאסמכתאות הנזכרות שם (נבו 17.10.2023)). זאת מקל וחומר מקום בו מדובר בחוזה עסקי בו שני הצדדים הם צדדים מנוסים ומתוחכמים אשר הסתייעו בייעוץ משפטי בעת ניסוחו.

      

106. כשנשאל אטרקצ'י מדוע נכתבו כך הדברים בהסכם, תשובותיו היו מתחמקות והוא ניסה למקד את המחלוקת בשאלת ה"בכורה", יחד עם זאת הודה כי אין סתירה בין יצירת הקשר על ידי רמי לבין הפרסום הפומבי:

     ש: אני מבקש להפנות אותך להואיל הראשון, אני לא נכנס כרגע לנסיבות ההסכם.

     ת: (מעיין) כן.

     ש: שם כתוב בהואיל הראשון: "הואיל והבאתם לידיעתנו את דבר פרויקט וההצעה הפומבית שבנדון". מה שכתוב כאן זה נכון?

     ת.: (מעיין) אני אמרתי קודם, אמרתי מכרז פומבי גם פה כתוב. אמרתי גם קודם שרמי קוך דיבר איתי על זה, הכל בסדר.

     [...]

     ת: אבל אם אתה שואל האם רמי קוך לא היה אומר לי, לא הייתי יודע על המכרז, בוודאי שהייתי יודע, ידעתי כבר קודם. אם זה השאלה שלך...

     ש: שאלתי את השאלה והשאלה היא למה לא כתבת כאן ש, קודם כל למה כתבתם את הדבר הזה? למה זה רלוונטי?

     ת: אדוני, אני לא מנסח חוזה. כתוב – כתוב.

     [...]

     ש: למה הסכמת לחתום: "והואיל והבאת לידיעתנו את דבר הפרויקט וההצעה הפומבית", לזה זה רלוונטי?

     ת: לא יודע.

     [...]

     ש: למה לא הסכמת לחתום על דבר שהוא לא מדויק לטענתך? כי הם הביאו את זה לידיעתך רק לאחר הפרסום של המכרז כי הוא היה פומבי?

     ת: אדוני אתה מנסה היום 10 שנים אחרי לנסות לדקדק ולחפש המצאות. זה לא קיים פה, כתוב פה במפורש שהמכרז פומבי. אין שאלה שהמכרז פומבי. אין שאלה שהיו פרסומים פומביים בכל העיתונות ועניינו את כל העולם ואשתו במכרז הזה אין שאלה.

     [...]

     כב' השופטת: למה לא חופף מה שכתוב בהואיל הראשון למה שכתבת בסעיף 12 לתצהיר? "הואיל ובין היתר אתם הבאתם לידיעתנו את דבר,"

     [...]

     ת. כשאני מחדד ושואלים אותי מה קדם למה? קדם הפרסום קודם. אני עדיין אמרתי שרמי קוך הרים לי טלפון וביקש שיתוף פעולה. לא סותר אחד את השני. (פרוטוקול הדיון מיום 15.5.2023, עמ' 905 שו' 6 – עמ' 906 שו' 13).

      

107. לסיכום חלק זה, נחה דעתי כי התובעת הביאה לידיעת הנתבעים את דבר קיומו של המכרז ומשכך נוסח ההואיל הראשון בהסכם כפי שנוסח. יחד עם זאת, עובדה זו לא נתנה לאאורה יתרון כלשהו; ממילא המכרז פורסם בפומבי והובא גם לידיעת המתחרים, ולא שונה בהמשך. ובכל מקרה – יש לבחון את התקיימות התנאים הנוספים.

     התנאי השני – האם הוכח שהתובעת סייעה, ליוותה וייעצה לאאורה בכל הנוגע להגשת ההצעה במכרז?

108. גם בנקודה זו אין מקום להרחיב, שכן אף אם התשובה לשאלה שבכותרת הייתה חיובית, לא היה בכך כדי להוביל לקבלת התביעה. ואם אתמצת את מסקנתי – סבורה אני כי תרומתה של התובעת להגשת ההצעה למכרז הייתה מינורית, אם בכלל. אפרט קביעתי זו.

      

109. בין התובעת לנתבעים ניטשה מחלוקת עובדתית בשאלה האם התובעת קישרה בין אטרקצ'י לילוביץ' ויזמה פגישה בין השניים טרם הגשת ההצעה למכרז, פגישה מרובעת בה נכחו בנוסף גם רמי ועו"ד פרץ. הנתבעים מצדם הכחישו טענה זו, תוך שציינו שאכן נערכה פגישה עובר לפרסום המכרז בין אטרקצ'י וילוביץ' בלבד, אותה יזם אטרקצ'י, אשר לו הכרות קודמת עם ילוביץ'. לכשעצמי, אין למחלוקת עובדתית זו משמעות לעניין העמידה בחיוב. זאת נוכח העובדה שהתובעת לא הוכיחה כי הצליחה לסייע לנתבעים עת התחוור שאאורה ישראל אינה עומדת בתנאי הסף בעצמה; מאחר שלא טענה כי סייעה לנתבעים לחבור לחברת מליבו לשם עמידה בתנאי הסף; ומשום שהוכח בפניי שתנאי המכרז המקוריים לא שונו כפי שהעיד ילוביץ' במפורש בחקירתו הנגדית (פרוטוקול דיון מיום 28.11.2022, עמ' 271 שו' 33-9), ומלכתחילה לא אסרו על הגשת הצעה משותפת (נספח 6 לתצהירו של רמי; פס' 111 לסיכומי הנתבעים).

      

110. נתקדם הלאה בציר הזמן. בסעיף 45 לתצהירו הצהיר רמי כי נכח במעד מילוי של חלק ממסמכי ההצעה, מעמד בו נכחו גם קליינר ואטרקצ'י, וכי האחרון התייעץ עמו בנוגע לפרטים שונים הנוגעים להצעה, בין היתר ביחס לתמורה שצריך לכלול במסגרת ההצעה בכל הנוגע להיקף השטחים שיקבלו הדיירים המקוריים שיפונו. בחקירתו הנגדית העיד רמי שראה את הנייר ממולא, אך הפרטים לא הוצגו לו (פרוטוקול הדיון מיום 6.12.2022, עמ' 501 שו' 23-14).

      

111. במסגרת תצהיר העדות הראשית שלו, צירף רמי תצלום של חלק ממסכי ההצעה החתומים בידי הנתבעים, אשר החלק המסחרי ריק בהם, ראו נספח 11 לתצהיר (למען הנוחות אתייחס אליו בתור "הטופס החתום"). רמי העיד בחקירתו כי עבר יחד עם אטרקצ'י "סעיף סעיף" על מסמכי ההצעה הללו, ואלו הגיעו לידיו מאטרקצ'י עצמו (פרוטוקול הדיון מיום 6.12.2022, עמ' 502 שו' 31 – עמ' 504 ש' 3). לטעמי, ייתכן שהטופס החתום אכן מעיד שרמי נכח במקום לפחות בחלק משלבי הדיון בנוגע למילוי ההצעה, שכן הנתבעים לא סיפקו הסבר מניח את הדעת, הנתמך בראיות, המסביר את קיומו של הטופס בידי רמי. יחד עם זאת, העובדה שאין במסמך את פרטי ההצעה הספציפיים, ומהטופס נעדרים החלקים והמהותיים, וכל שיש בו הוא חתימות, מחזק את טענת הנתבעים לפיה אטרקצ'י לבדו מילא פרטים אלו. ודוקו – אלו הם הפרטים המכריעים מהי ההצעה הזוכה (תוספת מ"ר ליחידה, ראו עדות ילוביץ בעמ' 273 שו' 20 עד עמ' 274 שו' 3).

      

112. מסקנתי זו מתיישבת עם העובדה שלרמי אין לו כל ניסיון, לא בעת הכנת ההצעה למכרז, ועד עתה למעשה, בפרויקטים של פינוי ובינוי:

     ש: מתי הניסיון הראשון שלך בפרויקט בתחום ההתחדשות העירונית?

     ת: אני נשאלתי משהו?

     כב' השופטת: כן, מתי היה הניסיון שלך בפרויקט התחדשות עירונית?

     ת: ניסיון לעשות פרויקט.

     ש: כן.

     ת: אני לא ביצעתי עד היום שום פרויקט בהתחדשות עירונית. אני פשוט אקל עליך עם השאלות, לא ביצעתי שום פרויקט.

     ש: חסכת לי המון שאלות.

     ת: אני יודע. (פרוטוקול הדיון מיום 6.12.2022, עמ' 463 שו' 30-23).

     בהמשך העיד רמי כי ניסה עובר להתקשרות עם אאורה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך למען החידוד, כאשר נשאל פעם נוספת ענה:

     ש: תאשר לי שלא היה פרויקט של התחדשות עירונית שבו אתה היית מעורב שהושלם והדירות נמסרו לדיירים.

     ת: אני מאשר. (פרוטוקול הדיון מיום 6.12.2022, עמ' 464, שו' 26-24).

      

113. ראו גם סעיף 30 לתצהירו הצהיר אטרקצ'י, שם הצהיר כי לא התייעץ עם אף גורם בכל הקשור לרכיב התמורה בהצעה והכחיש על מעורבות מצד רמי. כך גם העיד בחקירתו הנגדית, וראו גם עדות חנניה על האופן בו מולאה טופס ההצעה המסחרי:

     ש: האם קודם מילאתם את הפרטים ואחרי זה חתמתם, או שרודם חתמתם אתם ומאליבו ואחרי זה חתמתם את הפרטים?

     ת: אז אני אסביר איך הדברים קורים מבחינת הרקע, לא בהקשר של הדבר הזה, התשובה היא ברורה ופשוטה. אנחנו מילאנו ואחרי זה יעקב בא ומילא את המספר, הוא ידע בעצמו, שמור, טמון אצלו בכספת מה המספר. אגב, זה אקט שהוא אקט שגור אגב, לא רק אצלנו, גם אצל יזמים אחרים. בד"כ הלא המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל וכדומה, הם מכרזים מאד מורכבים, וצריך המון, המון ניירות למלא, עכשיו. בסופו של הדבר היזם, בעל הבית הגדול הרבה פעמים לא רוצה לחשוף את המספר שלו, רושמים מספרים שקשורים לקראמה שלהם... את המספר הזה בד"כ בעל הבית ממלא, בטח באאורה, בשנייה האחרונה של הוצאת המכרז, אחרי שהוא שיקלל את הכל במוח שלו והוא אמר – על זה אני הולך! אני באמת לא ידעתי הוא מילא. ז"א הנייר הזה של לרשום את המספר של התמורה שזה בעצם המהות של האירוע כי זה הכסף בעצם, זה הדבר שיעקב מילא ממש בשנייה האחרונה, ואני לא הייתי בכלל בתוך האירוע הזה לגבי העניין. ככה אגב יעקב נוהג בכל המקומות, גם במכרזים של מנהל מקרקעי ישראל לא ידעתי מה הוא מילא במכרזים של קרקעות, זה הבן אדם" (הדגשות שלי, פרוטוקול הדיון מיום 3.5.2023, עמ' 779, שו' 23-7).

     למעשה, גם קליינר בחקירתו הראשית העיד שאטרקצ'י הוא זה שקיבל את ההחלטה הסופית והמהותית ביחס לרכיב התמורה (פרוטוקול הדיון מיום 7.6.2022, עמ' 61 שו' 16-12), וכך גם העיד אבטן, בעמ' 185 שו' 12-1, ואישר את העובדה שרק אטרקצ'י הוא זה שקובע את התמורה במכרזים ו"על פיו ישק דבר".

      

114. לסיכום חלק זה, לנוכח העובדה שההסכם נחתם בסמיכות להגשת ההצעה למכרז; לאור האמור בהואיל השני של ההסכם; לנוכח העדויות והטופס החתום, הגעתי לכלל מסקנה שגם אם ניתן לייחס לתובעת תרומה, ליווי או סיוע כלשהו בהכנת ההצעה למכרז, תרומה זו לא הייתה משמעותית. ושוב – גם אם אניח שתנאי זה התקיים במלואו, אין בכך כדי לסייע בידי התובעת, וראו מסקנתי בפרק הבא.

     הפעולות לאחר הזכייה במכרז

     האם הוכח שהתובעת ריכזה את נושא החתמת הדיירים? 

115. לשונו של סעיף 1 להסכם קובעת: "... אתם תרכזו את כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט על הסכמי פינוי בינוי איתנו..." (הדגשה שלי). בין הצדדים התגלעה מחלוקת מהי משמעות המילה "לרכז" וכנגזרת, מהן הפעולות עליהן היה על התובעת לנקוט כדי לעמוד בחיוב זה. התובעת, בסיכומיה, הציגה פרשנות פאסיבית לביטוי (תוך הפנייה במילון לשם העצם לרַכָּז) לפיה משמעות התפקיד היא בעיקר לקבל מידע מגורמים שונים ולארגן אותו. הנתבעים מנגד דחו את הפרשנות, וטענו שהפרשנות המסתברת מלשונו ומהותו של ההסכם היא אקטיבית (תוך הפנייה במילון לשם הפעולה לרַכֵז). לכשעצמי, נוטה אני לאמץ את עמדת הנתבעים לפיה "לרכז", בוודאי כאשר אחריו מופיעות המילים "את כל נושא" ובמיוחד בהקשר של פרויקט מעין זה, מלמדת על יסוד פרואקטיבי המחייב את התובעת לפעול כמעין "מפקחת" על נושא קידום החתימות ולהוסיף את הדלתא שלה כ"מרכזת". פרשנות זו מתיישבת עם החשיבות האקוטית של החתמת כלל הדיירים במהירות האפשרית למען קידום הפרויקט (כשהחתמת הדיירים עומד בלב ליבו של פרויקט פינוי בינוי וללא גיוס של 100% מהם כל ההשקעות יורדות לטמיון), והן מרכיב התמורה הגבוה, העומד על מיליוני ₪ שמובטח לתובעת. ברי שאין היגיון חוזי ועסקי לרתום את התובעת לנושא החתמת הדיירים, מקום בו כבר יש גורמים אחרים שאחראים לבצע את ההחתמות – למעט אם רואים בה כגורם משמעותי נוסף לקידום תחום זה.

      

116. משהובהרה נקודה זו, ניתן לבחון אילו ראיות הציגה התובעת לכך שעמדה בחובתה לרכז את כל נושא החתמת הדיירים. ילוביץ' בחקירתו הראשית, העיד על מספר פעולות שביצע רמי במסגרת ההחתמות:

     ש. אתה מוכן לספר לנו מה היה הממשק בין יסודות לבין התובעת בעניין ההחתמות.

     ת. הקשר היה עם רמי גלבי סיוע באם יהיה צורך, האמת שהמנהלת הסתדרה, זה גם רימונים וגם עורכי הדין, ללא התערבות של אאורה, עשינו כברת דרך, אבל כשהיו בעיות למשל עם רישום צוואות, יורשים, רישומים אחרים, עוה"ד של הדיירים אמרה שזה לא כלול בשכר טרחתה ורמי הציע ויש מייל – להביא עו"ד שתטפל בזה, הוא התחיל מוקדם יותר ברעיון עצמו, והתחלנו להביא לה חומרים – עו"ד ניצי לבנה, ועמית קיבל מסר מקרן שהיא לא רואה את זה בעין יפה, ואיך שזה נדע התבקשנו להפסיק עם הפעולה הזו". (פרוטוקול הדיון מיום 7.6.2022, עמ' 47 שו' 28-22]).

     כך גם בהמשך החקירה:

     "ש. מה היה המעמד של רמי, מה רמי עשה בנוגע להחתמת הדיירים.

     ת. פה?

     ש. לא.

     ת. לפי כן – אמרתי שהוא עזר לנו בעצות איך להתמודד עם דיירים, כשעמית פנה אליו, עודד את הצבת הקראוון.

     ש. ריכזת את כל הדברים?

     ת. בגלל ההפסקות אני לא זוכר, דיווחים – הוא היה מקבל דיווחים ממני ומעמית על סטטוס חתימות. בנוגע לעמידר אני זוכר שבתחילת הדרך היה צריך לעשות איתם הסכם, זה צד שאאורה טיפלה בזה בסוף, כמו שציינתי בסוף – יעקב שלח באוקטובר 2013 מסרון, בתחילת הדרך הוא היה מעורב עם יעקב שיחות עם זה – מבחינתם, הם חותמים מול עמידר. הנושא של ניצי הזכרתי.

     לגבי הקרוואן – מבחינת רמי זה היה כלי עזר משמעותי להגברת קצב החתימות מול אאורה, הוא לא היחיד שחשב כך גם ישראל טל לחץ בנוגע לזה, מתישהו ב-14 לא יודע את התאריך בדיוק הגיע סוף סוף הקראוון. זה סוף החתימות אם אתם מבינים. סוף חתימות של 80. הגענו ל-80 אחרי 1.4 זה 10 אחוז". (פרוטוקול דיון מיום 7.6.2022, עמ' 52 שו' 19 – עמ' 53 שו' 2).

      

117. גלר העיד בחקירתו הראשית על מעורבותו של רמי בפרויקט:

     "עו"ד חורש: מה הייתה המעורבות של רמי, ככל שאתה מכיר אותה, לפני ואחרי הזכייה?

     מר גלר: לא יודע להגיד מה הייתה מעורבות שלו לפיה הזכייה. [...] אחרי הזכייה, ברגע שחברת אאורה זכתה והיה כנס שהציגו אותה וכו', אז התחלנו להתארגן בעצם להחתמת הדיירים [...]

     עו"ד חורש: חתימות על?

     מר גלר: על ההסכם. ובאיזשהו שלב, אני לא יודע, לא זוכר בדיוק, באיזשהו שלב, הוא נכנס לצוות עבודה של לראות איך פותרים בעיות, איך חושבים על פתרונות כדי באמת להצליח את ההתחלה. התחלה מאד חשובה בפרויקטים האלה זהו. אז הוא עזר בכל מיני מובנים. אני לא יודע, אתה רוצה שאני,

     עו"ד חורש: כן, כן.

     מר גלר: אפרט מהזיכרון מה אני זוכר שעשינו?

     עו"ד חורש: כן.

     מר גלר: זה היה די מזמן, אז אני לא. [...] המטרה הייתה באמת להחתים את כל הדיירים שבהתחלה חותמים בלי יותר מידי קשיים ובעיות, ואחרי זה להתחיל לעבור דייר דייר, זה מה שעושים, זה המתודולוגיית עבודה [...] ולהתחיל להציע פתרונות עם דיירים, להיות יצירתיים הרבה פעמים, להצליח להביא אותם לחתום בסופו של דבר.

     עו"ד חורש: ועד כמה רמי היה מעורב בדברים?

     מר גלר: בתקופה שאני הייתי, אז היינו על ה, היה מעניין אותו מי לא חתם ולמה. הראנו לו אקסלים כאלה שממלאים מה סיבת סירוב החתימה של כל דייר. הייתי עובר איתו על זה, הוא היה מציע, הוא היה חושב, לפעמים הוא היה מכיר משהו, לפעמים הוא היה, לא זוכר בדיוק עכשיו את הערות שהיה לו לגבי זה. אבל אחת לכמה זמן הוא היה מתעניין ומציע הצעות, בוא נביא עו"ד, בוא ננסה לעשות משרד בשטח, בוא ננסה ל, לא יודע כל מיני, מה עוד היה איתו ספציפית?

     כב' השופטת: משרד לשטח זה הקרוואן?

     מר גלר: היו מחשבות גם על קרוואן, אני חושב שזה היה מוקדם מידי אז בזמנו אז היזם לא רצה להתחיל לממן את זה בשלב כזה מוקדם, אז זה נדחה. חשבנו על כל מיני אופציות אחרות אולי". (פרוטוקול דיון מיום 8.6.2022, עמ' 114 שו' 15 – עמ' 116 שו' 7).

118. בחקירתו הנגדית חזר גלר על כך שעבר עם רמי על טבלאות האקסל ושביחד ניסו לטכס פתרונות לגבי דייר שלא חתם, אך בד בבד ציין אין בידיו את אותן טבלאות או כל ראיה אחרת מאותן ישיבות עבודה (פרוטוקול דיון מיום 8.6.2022, עמ' 153 שו' 14-2). גלר אף נשאל בחקירתו הנגדית על תכיפות ההתקשרות שלו עם רמי במסגרת הפרויקט:

     עו"ד חבר: כמה שיחות היו לך עם רמי?

     מר גלר: באיזה, בתקופה ההיא?

     עו"ד חבר: כן.

     מר גלר: לא זוכר.

     עו"ד חבר: 2, 3, 1, 6, 100, 300?

     מר גלר: לא 1 ולא 2. לא יודע למספר את זה עכשיו.

     כב' השופטת: זה על בסיס שבועי, על בסיס חודש?

     עו"ד חבר: פעם בשנה, פעם בחצי שנה? פעם בחודש?

     מר גלר: לא היה משהו, לא זוכר שהיה משהו כזה קבוע. זה היה, את יודעת, כל פעם שהיה איזה גל חתימות או שהתקדמנו קצת, אז היינו אומרים, לפעמים זה היה סתם אקראית, כי היה לו איזה רעיון, לא יודע, לפתור מישהו". (פרוטוקול דיון מיום 8.6.2022, עמ' 154 שו' 22-10).

119. מהעדויות הללו עולה כי רמי עמד בקשר עם ילוביץ' וגלר בפרק זמן מסוים לאחר הזכייה במכרז, קביעה הדוחה גם את טענת הזניחה המידית שהעלו הנתבעים. עם זאת, עדויות אלו מצביעות על פעולות כלליות, ספורות ואקראיות למדי, שאינן מצביעות לשיטתי על עמידה בתנאי של ריכוז כל נושא החתמת הדיירים בפרויקט, כנדרש.

      

120. אדרש כעת לאופן בו רמי עצמו ראה את תפקידו במסגרת קידום הפרויקט, בהתאם להוראותיו של ההסכם:

     "ש: כלומר, אני רוצה להבין, לשיטתך אתה לא היית אמור להיות אקטיבי ולקחת יוזמה בקידום הפרויקט לאור ההסכם שחתמת עליו?

     ת: לשיטתי הייתי צריך לרכז את נושא החתמת הדיירים, לבטא שזה אבן הנגף היום בכל פרויקט במדינת ישראל בתחום התמ"א.

     [...]

     ת: אז אני אענה לך עוד פעם, אתה תשאל את זה בכל מיני ורסיות ותקבל את אותה תשובה, פעלתי, ייעצתי, ליוויתי, ואת העצות שלי לא תמיד קיבלו, לא תמיד הן נענו.

     ש: אוקי, קידמת פגישות עם הדיירים?

     ת: ממש לא, זה לא התפקיד שלי.

     ש: לא תפקידך. קידמת פגישות עם עורכי הדין של הדיירים?

     ת: לא התפקיד שלי.

     ש: קידמת פגישות עם רימונים?

     ת: לא התפקיד שלי.

     ש: קבעת ישיבות לקידום הפרויקט?

     ת: לא התפקיד שלי.

     ש: זירזת הגשת תוכניות?

     ת: לא התפקיד שלי.

     ש: טיפלת בבעיות של הדיירים הבעייתיים?

     ת: לא התפקיד שלי.

     ש: טיפלת בהחתמות של הדיירים?

     ת: לא התפקיד שלי.

     ש: טיפלת בהתנגדויות שהוגשו?

     ת: לא התפקיד שלי.

     ש: שוחחת עם האדריכל?

     ת: לא התפקיד שלי.

     ש: טיפלת בשינויים שנדרשו מאאורה?

     ת: לא התפקיד שלי. (הדגשות שלי, פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 518 שו' 17 – עמ' 519 שו' 21).

121. משהובהר ה"לאו", ובניסיון לרדת לסוף דעתו של רמי, הלה נשאל כיצד הוא מבין את תפקיד הריכוז, קרי ה"הן":

     ש: מה זה ריכוז?

     ת: אני אסביר. מי שהיה צריך לבצע את ההחתמה בפועל זו עורכת הדין של הדיירים, ומי שעושה את עבודת השטח הארגונית זה יסודות ורימונים.

     ש: מה אתה עושה?

     ת: אני יושב מול יסודות, עובר על הרשימות שמיות, שואל אם יש בעיות, נתקל אם יש בעיות, מציע פתרונות אם יש בעיות, והצעתי, זה מה שעשיתי, אני אתן לך, אתה רוצה דוגמאות? אני יכול לתת לך דוגמאות של מה עשיתי ומה ייעצתי.

     [...]

     ש: ... עכשיו, אתה יכול להגיד לי בבקשה שמות של מי מ-180 הדיירים שטיפלת בהם

     ת: לא יכול לתת לך שם אחד, יכול לתת לך דוגמאות אחרות.

     [...]

     כב' השופטת: עכשיו אני מגיבה לכך כיוון שאמרת את זה כבר שלוש פעמים אז תן דוגמאות לפתרונות שנתת.

     ש: שמות של משפחות.

     ת: מר חבר במרחק הזמן אני אומר לך עוד פעם, אני לא זוכר שמות, אני מודה, אבל אני יכול לתת לך דוגמה.

     כב' השופטת: אז תיתן דוגמה, בבקשה.

     ת: היה שלב שעורכי הדין של הדיירים לא טיפלו ביורשים, אני המלצתי, הצעתי, ולפנים משורת הדין גם אמרתי שאני אממן להביא עורכת דין חיצונית.

     [...]

     כב' השופטת: כן זה עונה לשאלה.

     ת: עכשיו אני אתן לך עוד דוגמה.

     כב' השופטת: כן.

     ת: בשלב מסוים קובי, או אני לא זוכר, קובי או עמית גלר הסבו את תשומת ליבי שחלק מהדיירים יש להם בעלי רכוש שמה גרים בפריז, לפנים משורת הדן אמרתי לקובי קח עורכת דין, תעלה על המטוס, תחתמו אותם שמה, אני אשלם, אלא דוגמאות שעולות לי כרגע בזיכרון בלי לתת שמות של אנשים (פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 522 שו' 32 – עמ' 524 שו' 33).

122. גם מעדות זו של רמי עולה כי לכל היותר בשניים-שלושה מקרים הזכורים לו נתן עצות כיצד לנהוג והמליץ לגורמים אחרים בפרויקט כיצד להתקדם. מסקנה זו מתיישבת עם האמור בתצהיריהם של עדי ההגנה השונים שלקחו חלק בפרויקט בתקופה האמורה, והעידו שמעולם לא שמעו על רמי או יואב או התובעת (ראו האמור בסעיף 34 לעיל). לא זו אף זו, ב"כ התובעת נמנע מלחקור עדים אלו בנקודה זו, דוגמת פרשקר (עמ' 614 ש' 33 – עמ' 615 ש' 1), מנצור (עמ' 595 ש' 26-22) ושנהב (עמ' 571 ש' 9-1). כך גם לעדות ורבין, אשר משמש כיו"ר ועד הדיירים, שלא נשאל כלל בחקירה הנגדית על מעורבות רמי או התובעת. ראו בעניין זה ע"א 4584/10 מדינת ישראל נ' שובר, פס' 94 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) עמית (נבו 4.12.2012): "ככלל, הלכה ותיקה עמנו, כי הימנעות מלחקור פועלת לחובת הנמנע. אלא שאין מדובר בכלל שאין בלתו, וגם מקום בו מוותר בעל דין על חקירה נגדית של עד, אין הדבר מחייב את בית המשפט לקבל את גרסת העד אם יש טעם של ממש להימנעות (יעקב קדמי על הראיות חלק רביעי 1953 (2009))". במקרה הנדון, לא הובא כל טעם להימנעות מחקירה נגדית בנקודה זו ומקבלת אני את גרסת העדים לפיה לא נתקלו מעולם במעורבות כלשהי של רמי או התובעת במהלך הפרויקט, כשמעורבות זו הייתה מצופה מגורם המרכז את חתימות הדיירים ומסייע מול הרשויות.

      

123. כמו כן, התובעת אינה יכולה להיבנות מנספח 13 לתצהיר רמי ומהרשומה המוסדית אותה ביקשה להגיש, המעידה לטענתה על שיחות שהתקיימו בין רמי לאטרקצ'י כביכול עד ליום 8.12.13 בענייני הפרויקט, דהיינו כעשרה חודשים לאחר החתימה על ההסכם. מהעדויות עלה כי באותם זמנים היו לתובעת פרויקטים נוספים עם אאורה, בין היתר ברומניה, ראו עדות רמי בעמ' 469 שו' 22 עד עמ' 470 שו' 4; עדות אטרקצ'י בעמ' 884 שו' 26-עמ' 885 שו' 28. כשנשאל אטרקצ'י לגבי פלט השיחות, השיב בעמ' 931 שו' 16 עד עמ' 933 שו' 26: "אדוני טועה ומטעה, מספר פה סיפור יפה. לא במציאות קיים. אדוני, אני עברתי אתמול על החומר כי ידעתי שאני מעיד היום, וראית את המסמך ה, במרכאות המפואר הה, חייב להגיד שלא הבנתי ממנו כלום, אני אגיד לך למה. לא כתוב פה – שיחה, כמה זמן היתה השיחה, לא כתוב פה כלום. דרך אגב, אני אגיד לך יותר מזה.. ואני רואה פה כל הזמן דרך אגב, פתאום, לא כתוב פה משך שיחה, אבל אני רואה מזה שהיו נגיד 10 שיחות ברצף בדקה, שאני מבין זה ניתוקים. עכשיו, אדוני, אני דיברתי, למה אתה צוחק? תקרא, אתה יכול לגחך, תביא מסמך רציני ולא בדיחה... אני דיברתי עם רמי קוך הרבה בעת הזאת על רומניה, הרבה, העדתי על זה גם קודם אדוני, אתה לוקח משהו ומספר פה סיפור שיואב שלח לי ודיברתי עם רמי לפני או אחרי – קשקוש מקושקש. אין לזה שום קשר, אין לזה שום תימוכין, המצאת עכשיו סיפור ואתה מוציא אותו יפה". ואכן, מפלט השיחות לא ניתן ללמוד על תוכנן ועל היקף המעורבות של התובעת בפרויקט.

      

124. וחשוב מכל – גם אם אקבל את טענות התובעת במלואן לגבי הפעולות שלכאורה בוצעה על ידה, ואף אם אקבל את הטענה שרמי עמד בקשר עם אטרקצ'י במשך אותה התקופה בנוגע לפרויקט, הרי שאין בכך כדי לסייע לתובעת. כזכור, התובעת לא עמדה בנטל השכנוע בכל הקשור להוראת החדילה. על כן, כל תרומה שניתן ליחס לתובעת בריכוז החתמת הדיירים, על פי הודאתה שלה עצמה, הינה לכל יותר בהגעה לשיעור החתמה של כ-80% מסך הדיירים (וגם על כך חולקים הנתבעים), ולכך שפעלה לסייע ולייעץ במשך שנה אחת, לכל היותר. אין מחלוקת שהתובעת לא ריכזה את כל נושא החתמת הדיירים, שכן הפסיקה את פועלה לאחר כשנה.

      

125. בנקודה זו עלינו לחזור לטיבו ואופיו של פרויקט פינוי בינוי, ראו סעיפים 67-63 לעיל. מהעדויות שהונחו בפניי עולה כי האתגר המרכזי בהחתמת הדיירים הוא באחוזים האחרונים, בו כלולים הסרבנים או אלו שמתעוררות לגביהם שאלות משפטיות ואחרות (שאלת בעלות; ירושה; כשירות וכו', ראו סעיף 66 לעיל), ראו עדות אטרקצ'י בעמ' 967 שו' 26-19: "רמי קוך היה צריך מיום הזכייה במכרז והגעה להסכם לפתוח משרד בשכונה על חשבונו, להעמיד אנשים בשכר, לדאוג להחתמות, לדאוג לפתרון בעיות לדיירים, זה לא רק החתמות, לדאוג לנכים, לדאוג לקשישים, לדאוג לצווי ירושה, לדאוג לאלף ואחת בעיות שיש בפרויקט התחדשות עירונית, עיקולים ומשכנתאות וחובות לרשויות וכו' וכו', ובסוף לדאוג שכל 180 המשפחות חתמו על הסכם מחייב, ולאחר מכן דרך אגב, שכל ה-180 האלה גם חותמים על הסכם משולש עם הבנק המלווה, כי בלי הסכם עם הבנק המלווה אי אפשר להוציא את הפרויקט בפועל". ראו גם עדותו בעמ' 1014 שו' 8-3: "אנחנו בשנה שעברה, אני גם אמרתי את זה בפעם הקודמת, הגשנו תביעת סרבנים על 13 איש עד שפתרנו את העניין הזה. בכל פרויקט פינוי בינוי גברתי, בחודשים הראשונים יש מסה של עשרות אחוזים, כי זה קל. רק הנציגות היו 20, 30 איש. עמידר שאנחנו החתמנו, היו 30 אנשים. זה קל. הבעיות מתחילות אחרי ה-50%, 60%, 70%." ובאנלוגיה מ"עקרון פארטו" (הקרוי על שם הכלכלן האיטלקי וילפרדו פארטו וידוע גם בשם כלל 80-20), בפרויקט זה לפחות 80% מהעבודה נעשית בהחתמת 20% האחרונים.

      

126. עוד התרשמתי שגורמים אחרים הם אלו שעסקו במלאכת החתמת הדיירים, ראו עדות מנצור בעמ' 599 שו' 10-5; ראו עדות עו"ד פרשקר בעמ' 635-634; עמ' 639 שו' 34 עד עמ' 640 שו' 9; עמ' 647-644; עדות רוכברגר בעמ' 705 שו' 12-6; עדות הרפז בעמ' 724-722; עדות מגור בעמ' 825-823; עדות חנינה בעמ' 796 שו' 17-12: "לא יאומן. אני הייתי בחברת אאורה מ-2016-2012. בתהליך של ההחתמות, כשהייתי ב-2016 או עד 2016 כשהייתי, אנחנו היינו, זה שלבי החתמות כלשהם, אני לא בטוח, לא 80%, גם לא 70%, זה לא הנקודה. גם המספרים האלה מספרים, את יודעת, שרושמים אותם בסופו של יום זה רק מדגיש את ההליך. עד הנקודה הזאת, עד היום, עד התאריך הנוכחי היום, לא השלמנו את החתימות".

      

127. מהמקובץ עולה כי לכל היותר, ואם אניח הנחות לטובת התובעת, הייתה זו מעורבת בהחתמת דיירים בשנה הראשונה לפרויקט ולאחר מועד זה, גם לשיטתה, לא עשתה דבר, לא בעניין ההחתמה ולא בכלל. משדחיתי את טענת הודעת החדילה, אין לי אלא לקבוע שהתובעת לא ריכזה את כל נושא החתמת הדיירים, תהא משמעותו של "ריכוז" אשר תהא, ומשכך לא עמדה בחיוב על פי ההסכם.

     האם הוכח שהתובעת ליוותה, סייעה וייעצה בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו?

128. לשונו של סעיף 1 להסכם קובעת בנוסף: "...וכן תלוו, תייעצו, ותסייעו בכל הדרוש מול הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט וקידומו". גם בנקודה זו התעוררה מחלוקת לגבי פרשנות הביטוי "בכל הדרוש" המופיע בלשון הסעיף. בסיכומיה טענה התובעת כי לשונו של ההסכם מלמדת ש"יואר אלזו לא נטלה על עצמה את האחריות לנהל באופן יזום, ישיר ועצמאי קשר עם רשויות או גופים כלשהם, אלא לפעול בהתאם לדרישה של אאורה בלבד, ככל שדרישה שכזו תעלה..." (פס' 54 לסיכומי התובעת – ההדגשה בקו במקור). לשיטת התובעת גם ההתייחסות הכללית בלשון הסעיף ל"גופים ורשויות", ללא התייחסות לגוף ספציפי מולה עליה לעבוד בשוטף, תומכת בפרשנותה. מאידך גיסא טוענים הנתבעים שאין לאמץ את הפרשנות הפאסיבית לה טוענת התובעת.

      

129. בחקירתו הנגדית נשאל רמי על הפעולות שביצע במסגרת זו של ההסכם ועולה הימנה שהגוף היחיד עמו היה בקשר הוא יסודות:

     "ש: בהסכם כתוב, בעברית, לא באיטלקית, לרכז את נושא החתמת הדיירים.

     ת: עשיתי את זה.

     ש: ובנוסף ללוות, ולייעץ, לסייע בכל הדרוש מול כל הגופים.

     ת: בכל הדרוש, נכון.

     ש: אז מה אתה אומר שלא היית צריך לעשות את זה? אתה היית ועוד צריך לעשות את זה לפי ההסכם.

     ת: תקשיב

     ש: זה מה שאתה חושב, אני אומר לך אני עשיתי מה שנתבקשתי, הדבר היחידי שנתבקשתי על ידי מר אטרקצ'י היה תוספת א'.

     ש: תודה. תגיד לי רגע, אמרנו לפני רגע שהתחייבתם לסייע, לייעץ לגבי בכל הקשור לגופים ולרשויות לאחר הסכם המכרז, מיהם הגופים והרשויות הקשורים לניהול וביצוע הפרויקט הזה, אתה יוכל להגיד לי?

     ת: יכול לשער.

     ש: עיריית רמת השרון?

     ת: גם.

     ש: רימונים?

     ת: גם.

     ש: יסודות?

     ת: גם.

     ש: עורכי הדין של הדיירים?

     ת: גם.

     ש: נציגות הדיירים.

     ת: גם.

     ש: ועדות ההיגוי?

     ת: גם.

     ש: אדריכלים?

     ת: יועצים?

     ת: גם.

     ש: מול מי מהם פעלת?

     ת: אתה יכול למנות גם משרדי ממשלה.

     ש: שאלתי מול מי פעלת.

     ת: לא, לא, בוא אני אוסיף לך.

     ש: מול מי מהם פעלת?

     ת: בוא אני אוסיף לך אבל, גם משרדי ממשלה.

     ש: אוקיי, מול מי מהם פעלת?

     ת: רק יסודות.

     ש: רק יסודות. כלומר אתה לא יכול להראות לי פעולות שעשית מול אותו גורם אחר שהוא, נכון?

     ת: נכון.

     ש: יסודות זה מול קובי חברך הטוב?

     ת: יסודות מול קובי ילוביץ'.

     ש: חברך הטוב.

     ת: שיש לו אינטרסים בעשרות מיליונים באאורה.

     ש: רגע, שנייה רגע, בעל פה, כן?

     ת: כן.

     ש: בעל פה?

     ת: כן.

     ש: פרויקט של מאות מיליונים בעל פה?

     ת: נכון.

     ש: עם חברך הטוב?

     ת: נכון, חברי הטוב". (פרוטוקול דיון מיום 6.12.2022, עמ' 520 שו' 15 – עמ' 521 שו' 33).

      

130. בנוסף טענה התובעת כי ניהלה מטעם אאורה את המשא ומתן המסחרי להחלפת אדריכל הפרויקט והייתה מעורבת בחתימת התוספת הראשונה להסכם בין אאורה ליסודות. רמי טען בחקירתו כי הוא היה הגורם הבלעדי שניהל את המשא ומתן מול ילוביץ', שתחילה לא נעתר לרצונו של אטרקצ'י להחלפת אדריכל הפרויקט. עדות ילוביץ' (עמ' 304 שו 24-12) תמכה בעדותו של קוך: "ש. העדת שאת ההיבטים המסחריים של החלפת האדריכל ניהל מולך רמי. ת. אמת".

      

131. מנגד, מלבד אטרקצ'י שדחה בעדותו את מעורבותו של רמי בהחלפת האדריכל (פרוטוקול דיון מיום 19.7.2023, עמ' 1,017 שו' 8 – עמ' 1,018, שו' 16), כך גם מנצור, מנכ"ל חברת רימונים באותה העת שהוביל את הדרישה מטעם הדיירים (פרוטוקול דיון 11.12.2022, עמ' 599 שו' 23 – עמ' 600 שו' 17) ושנהב, אדריכל הפרויקט שהובא כמחליף, העידו בחקירתם כי לא היו מודעים לכל מעורבות מטעמו של רמי ביחס לאותו משא ומתן מול יסודות (ראו עדותו בעמ' 566-560).

      

132. סבורה אני כי למקרא העדויות הסותרות, איני יכולה לקבוע שגרסת התובעת עדיפה ומשכך איני קובעת ממצא עובדתי לפיו התובעת אכן סייעה בהחלפת האדריכל. עם זאת, וגם אם קביעתי הייתה שונה, לא די בפעולה של ייעוץ וסיוע בהחלפת האדריכל כדי לעמוד בחובה המוגדרת בהסכם. רמי הודה שמעבר לסיוע מול יסודות לא היה בקשר עם גורם נוסף, ויש רבים כאלו בפרויקט פינוי בינוי; לכל היותר אותו סיוע, ליווי וייעוץ נמשכו על פני שנה בלבד ולא עד תום הפרויקט. משכך, אין לי לקבוע שהתובעת לא עמדה בחיוביה החוזיים באופן המקנה לה זכאות לקבלת התמורה החוזית.

      

133. בנקודה האחרונה אציין כי הגעתי לכלל מסקנה שהחיובים המופיעים בהסכם הינם חיובים מותנים, דהיינו, חיוביים נגדיים בהם חבותו של כל צד תלויה בכך, שקוים תחילה התנאי בו הותלה התגבשותו של החיוב. כפועל יוצא, אי-קיומו של החיוב הראשון בזמן, מעכב את ביצועו של החיוב הנגדי העוקב (סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים; ע"א 8316/21 אדלטק אחזקות (2006) בע"מ נ' קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ, פס' 26 לפסק דינה של כב' השופטת כנפי-שטייניץ, פס' 33-29 לפסק דינו של השופט כבוב (נבו 14.8.2024)).

      

134. מקובלת עליי טענת הנתבעים לפיה לשונו של ההסכם מלמדת שחיובי הנתבעים הם חיובים מותנים, ומאחר והתובעת לא עמדה בחיוביה המותנים לסייע, לייעץ ולקדם את הפרויקט, ולרכז את נושא החתמת כל הדיירים, הרי שלא קוים התנאי המחייב את הנתבעים בתשלום התמורה המוסכמת, שכן: "כל עוד אין הנושה מקיים או נכון לקיים את חיובו – זכותו כלפי החייב אינה משתכללת, אלא היא נשארת בגדר זכות מותנית" (שלו וצמח, בעמ' 578).

     למעלה מן הצורך – שאלת היריבות

135. לאור התוצאה אליה הגעתי, ניתן היה לחתום את פסק הדין בנקודה זו. עם זאת, לנוכח הבקשות המקדמיות שהוגשו; לנוכח הטענות במהלך החקירות ובסיכומים בנוגע לבעל הדין הנכון; ומאחר ויש לדבר השלכה בשאלת התמשכות ההליך וההוצאות, ראיתי מקום להתייחס בקצרה גם לסוגיה זו.

      

136. בכל הנוגע לאחריות אאורה השקעות, די אם אפנה לעדות אטרקצ'י, עת נשאל מדוע לא עדכן את התובעת על כך שבניגוד לאמור בהסכם, אאורה השקעות היא זו שניגשה למכרז במקום אאורה ישראל:

     "ת: אף אחד ל התכוון לסדר אף אחד. וסיפרתי לך בדיוק למה זה נחתם ככה ואני אגיד לך יותר מזה. אני מתכוון לקיים כל הסכם שאני חתום ואני תמיד מקיים הסכמים שאני חתום עליהם. ואם תשאל אותי אח"כ מה ההבדל בין אאורה ישראל לאאורה השקעות אני אענה – אני אענה לך. ואני כן אענה לך כך. אילו רמי קוך, ואני אדם הגון. אם היה רמי קוך מקיים את ההסכם הזה ופועל עפ"י ההסכם הזה והיה בא ואומר לי – תשמע יעקב, יש פה בעיה טכנית או בעיה מהותית, ואאורה ישראל ואאורה השקעות וכו', אני מניח אם הוא היה מקיים את ההסכם, אני הייתי אומר לו – אתה יודע מה, למרות שמשפטית זה לא נכון, הייתי אומר לו – אדוני, אנחנו נכבד את זה גם באאורה השקעות (הדגשות שלי, פרוטוקול הדיון מיום 15.5.2023, עמ' 916 שו' 1 – עמ' 917 שו' 3).

      

137. אמירה דומה אמר גם רו"ח אבטן, אשר כזכור חתם אף הוא על ההסכם, וכיהן מספר שנים בתור סמנכ"ל הכספים של אאורה השקעות:

     כב' השופטת: העניין הזה של אאורה ישראל ואאורה השקעות. אתה חושב שמשהו נעשה כאן בכוונת מכוון, שזאת תהיה חתומה על זה וזה יהיה חתום על זה, ותהיה איזושהי הפרדה בין החברות, או פשוט ראיתם את זה יותר כאישיות משפטית אחת, אשכול חברות, וזה לא בדיוק משנה מי שמה את החותמת. איזה מהסנריואים יותר?

     רו"ח אבטן: מההבנה שלי, אני לא חושב שהיה פה איזשהו משהו מכוון כדי לעשות הפרדה. אנחנו, מבחינתנו זה,

     כב' השופטת: אז ראיתם את זה, אשכול חברות

     רו"ח אבטן: אאורה ישראל זה הייתה החברה בבעלות של 100%. ו-99% באותו זמן, מהפעילות הייתה באאורה ישראל. אז יכול להיות שבגלל זה,

     כב' השופטת: כן, אבל השאלה, אולי לא נתתם את הדעת כי ממילא, מה שאחת חתומה השנייה תכבד, והפוך?

     רו"ח אבטן: ברמת העיקרון, בוודאי.

     כב' השופטת: אוקיי.

     רו"ח אבטן: בעיקרון, כן. מה זאת אומרת? כל ההתחייבויות, זו אותה חברה. מבחינתנו, זה הייתה חברה מוחזקת ב-100%. (פרוטוקול הדיון מיום 8.6.2022, עמ' 86 שו' 6 – עמ' 87 שו' 1).

      

138. ראו גם תשובת שנהב, אדריכל הפרויקט משנת 2013, אשר העיד מטעם הנתבעים, לשאלת ב"כ התובעת "זאת אומרת, אם אני מבין אותך, מבחינתך אאורה השקעות, ואאורה ישראל יזמות והשקעות בע"מ, זאת החברה, נכון?", ועל כך הוא השיב : "נכון, כמו שאמרתי קודם" (פרוטוקול דיון מיום 11.12.2022, עמ' 576 שו' 24-22). ממקבץ עדויות אלו, של עדי ההגנה עצמם, סבורה אני כי ככל שמסקנתי הייתה שיש מקום לחייב את אאורה ישראל, היה מקום להשית חיוב זה גם על אאורה השקעות. משכך סבורה אני כי לא היה מקום להגיש בזמנו בקשה למחיקת כתב התביעה ולהפוך סוגיה זו למהותית.

      

139. שונה הדבר ביחס להטלת חיוב אישי על אטרקצ'י במקרה דנן, על אף שנטען (והוכח לשיטתי) שזה האחרון הוא "הרוח החיה" של קבוצת אאורה, והיה בעת כריתת ההסכם בעל השליטה באאורה השקעות ומנכ"ל ודירקטור באאורה ישראל ואאורה השקעות. זה המקום להפנות להלכה שקבעה זה מכבר כי הפרת חוזה בידי החברה, אינה מקימה, ככלל, אחריות על נושאי המשרה והאורגנים בחברה (ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769, 790 (1997); ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ נ' שמעון, פס' 63-62 (נבו 22.1.2015)).

      

140. במקרה שלפנינו מבוקש להטיל על אטרקצ'י אחריות חוזית בגין הפרת חובת תום הלב בשלב המשא ומתן, (ראו בעניין זה ע"א 313/08 נשאשיבי נ' רינראוי, סד(1) 398, פס' 41 (2010)). על פי ההלכה, במקרה של הטלת חובה אישית על אורגן או נושא בגין ניהול משא ומתן טרום חוזה בשם החברה, סטנדרט ההתנהגות שיבחן יהיה סובייקטיבי ולא אובייקטיבי. קרי, נדרש להראות אשם אישי סובייקטיבי אשר רובץ על אותו אורגן, ולא די בהצבעה על הפרה של נורמת התנהגות מקובלת (ע"א 7721/22 ד"ר עופר ולטר נ' עו"ד יוסף שטבהולץ, פס' 62-60 לפסק דינה של השופטת רונן (נבו 24.12.2024).

      

141. טענותיה של התובעת בסיכומיה ביחס לאחריותו האישית של אטרקצ'י התמקדו בכך שהפר את חובת תום הלב במשא ומתן, עת הציג לטענתם מצג שווא לפיו אאורה ישראל, עמה התובעת חתומה על ההסכם, היא זו שתיגש למכרז, בעוד שבעת הכריתה כבר היה ברור לו, לכאורה, שאאורה השקעות היא זו שתיגש בפועל, כפי שאכן קרה. אציין התובעת טענה שאטרקצ'י הפר גם חובת תום הלב בקיום החוזה, אך לאור קביעותיי העובדתיות לפיהן התובעת לא עמדה בחיוביה החוזיים ולא הוכיחה את הודעת החדילה, הרי שלא ראיתי להידרש לטענה זו. על כן, אדון רק בטענת מצג השווא.

      

142. אין מחלוקת כי אטרקצ'י הוא הגורם עמו ניהלה התובעת את המשא ומתן שהוביל לכריתת החוזה. גם אם אניח לטובת התובעת שאטרקצ'י ידע עוד בטרם כריתת שאאורה השקעות היא זו שתיגש למכרז, ועל אף שעובר לזכייה אטרקצ'י אמר בהגינות שלא ראה לנכון לעדכן את התובעת על כך, הרי שאין בכך כדי להצדיק הטלת אחריות אישית עליו. איני סבורה כי סובייקטיבית הייתה לאטרקצ'י כוונה להונות או לקפח את התובעת וסבורה אני כי, כפי שהעיד אטרקצ'י, אם וככל שהתובעת הייתה ממלאת את חיוביה החוזיים, לא הייתה נשמעת הטענה לפיה החוזה נכרת עם אאורה ישראל ולא עם אאורה השקעות.

     הערה לקראת סיום וסיכום

143. הגעתי כאמור לכלל מסקנה שדין התביעה להידחות, וכעת עליי לפנות לשאלת ההוצאות, כשהשיקולים המנחים נזכרים בין היתר בתקנה 153(ג) ובתקנה 156 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט 2018.

      

144. אין להתעלם מהעובדה שהתנהל בפניי הליך ממושך, אשר כלל הליכי ביניים רבים; תיקון כתבי טענות; בקשות רשות ערעור שהוגשו לעליון; שמיעת עדים רבים על פני מספר לא מבוטל של ישיבות הוכחות, כשחלק מהעדים נדרשים להתייצב פעמיים לעדות; דיוני ההוכחות התאפיינו בהתנגדויות לרוב, לעיתים הכפשות ומעורבות בית המשפט נדרשה לא פעם אחת. תיק זה כולל 1,059 עמודי פרוטוקול ו-168 החלטות. בנוסף, ניתן להתרשם מהנפשות הפועלות, ובמיוחד רמי מחד גיסא ואטרקצ'י מאידך גיסא, מתוך סגנון עדותם והתבטאויותיהם, המעיד על ביטחון רב, כל אחד בצדקת דרכו, לעיתים אגב אי כיבוד הצד האחר. כמו כן, אין להתעלם מסכום התביעה הגבוה המונח על כף המאזניים.

      

145. הגעתי לכלל מסקנה ששני הצדדים הערימו קשיים האחד על רעהו והשאלה שבמחלוקת, שמתמקדת בפרשנות הסכם קצר בין שלושה עמודים, וכשאין מחלוקת שפעילות התובעת במסגרת הסכם זה (תהא אשר תהא) הסתיימה לאחר כשנה, לכל היותר.

      

146. לפיכך; לאור התוצאה אליה הגעתי; מאחר ששני הצדדים חטאו בהארכת ההליך שלא לצורך, קובעת אני כי כל צד יישא בהוצאות התמלול ובהוצאות עדיו. מעבר לכך, התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט הכוללות שכר טרחת עורך דין בסך של 200,000 ₪, וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין. לא ישולם הסכום במועד, ישא הוא הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל.

      

     ניתן היום, י"ח תמוז תשפ"ה, 14 יולי 2025, בהעדר הצדדים.