פטרבורגסקי ואח' נ' יורו - ישראל (י.ש) בע"מ

מבוא

1. בפני תביעה בגין ליקויי בניה בדירת התובעים, אשר נרכשה ביום 15.9.09 מאת הנתבעת. מדובר בדירה בת חמישה חדרים המשתרעת על שני מפלסים ומרפסת גדולה בגג, ברח' האיילות 29, גבעת זאב.

2. כאשר הדירה נרכשה הבנין עמד על תילו, התובעים הוחתמו על נספח ו' להסכם בו הצהירו כי רכשו הדירה במצבה, כי הדירה מרוצפת והם מוותרים על כל אי התאמה בין המצב בשטח למפורט בהסכם, במפרט או בתוכניות, למעט פגם נסתר. לנספח זה ולמצבה של הדירה במועד רכישתה ייחסו הצדדים חשיבות רבה, באשר שווי התיקונים וירידת הערך לגבי פרטים שלא ניתנים לתיקון נאמד בעשרות אלפי שקלים.

3. בשנתיים הראשונות התביעה התנהלה בפני מותב אחר, אשר מינה מומחה מטעמו המהנדס ושמאי המקרקעין אייל שנהב, זה הגיש חוות דעתו ביום 12.3.15, הצעת המותב הקודם לפסיקה לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט סורבה, ובטרם נשמעו הראיות, פרש המותב הקודם לגמלאות והתיק הועבר למותב זה.

4. במקביל התנהלו מספר תביעות: תביעת הדיירים בבנין, ביניהם התובעים, בנוגע לליקויים שנמצאו ברכוש המשותף (ת.א. 38774-03-14 רקובר ואח' נ' יורו-ישראל בע"מ, הוגש וסומן נ/1, פורסם גם בנבו, 10.1.17), תביעת השכנה וורוצרינסקי ת.א. 42675-02-13 , שהסתיימה בתיקון נוסף ובפיצוי על היתרה (פסיקה על דרך הפשרה, לפי ס' 79א'), ותביעות נוספות כשתיים עשרה במספר, לפי הצהרת ב"כ התובעים (פרו' מיום 25.5.15).

    

   סכום התביעה

5. התביעה שבפני הוגשה על סך 431,609 ₪, והיא כללה את הרכיבים הבאים:

   ליקויי בניה בשווי של 325,902 ₪

   ירידת ערך בשיעור של 52,500 ₪, בגין אי התאמה לתכניות הבניה

   הוצאות עתידיות בגין דיור חלופי לכשיתוקנו הליקויים – 21,000 ₪ לפי תעריף של 1,000 ₪ ליום.

   עוגמת נפש בשיעור של 20,000 ₪.

   החזר הוצאות חוות הדעת – 12,207 ₪ של המהנדס צבי שפי והשמאי מרזוק יעקב.

6. בפתח ישיבת ההוכחות, השיב התובע לשאלת ב"כ הנתבעת ואמר כי בעקבות ממצאי מומחה בית המשפט, הוא מעמיד את תביעתו על סך של כ-130,000 ₪ בצירוף שכר טרחת עו"ד, לשאלה מדוע לא תיקן תביעתו קודם לתשלום מחצית שניה של אגרה, השיב כי לא ידע שהדבר אפשרי (פרו' עמ' 17).

    

   טענות הצדדים

7. הנתבעת התקוממה נגד סכום התביעה המופרז, ביחס לממצאי המומחה מטעם בית משפט, כפרה בחלק הארי של ממצאי המומחה, טענה כי התובעים מנועים מלטעון לפיצוי בגין אי התאמות שיכלו לראותם בעין, וכי קנו הדירה במצבה וויתרו על כל טענה לאי התאמה.

   ככל שיוכר פיצוי יש להפחית 25% ממנו בשל סירוב התובעים לאפשר להם לתקן.

   לגבי עוגמת הנפש נטען כי לא נגרמה כלל, וכי התובע תכנן מראש לתבוע את הנתבעת.

   לגבי נזק עתידי, הצורך בדיור חלופי בעת שיבוצע התיקון, נטען כי נזק זה לא רק שלא הוכח הוא גם לא ייגרם, כיוון שאין בדעת התובעים לתקן, וכל מטרתם היתה מלכתחילה לקבל פיצוי כספי, כך ארע עם שכנתם, הגב' וורוצרינסקי, ועם הפיצוי בגין הליקויים ברכוש המשותף, שלא תוקנו.

8. התובעים השיבו על טענות אלו בסיכומיהם כדלקמן:

   בענין ויתור על טענות אי התאמה – הנספח שקרי, מכיל הצהרה לא נכונה בדבר ריצוף שלא היה, בנוסף לכך שהוא חסר ערך, נוכח הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) ודחיית הטענה על ידי ביהמ"ש המחוזי בע"א (ים) 26648-03-15 מצפור אדומים בע"מ נ' צרפי (פורסם בנבו, 24.5.2015).

   לענין פיצוי חלף תיקון, ב"כ התובעים הפנה לעקרון הכללי בתורת הפצוי והוא השבת המצב לקדמותו, אשר יכולה להיות בדרך של ביצוע בעין או בדרך של פיצוי. הפסיקה לא התנתה את זכותו של הנפגע בשווי עלות מלוא התיקונים בתיקון בפועל. הוא הפנה ל-ע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ, נ"ז(5) 462 (21.7.2003).

   בענין הפחתת 25% נטען כי אין מקום לעשות כן, באשר הנתבעת ניצלה את זכותה לתקן ובחרה שלא לתקן את יתר הליקויים שנמצאו, ולכן גם הטענה כי התובע סירב לתיקונים אינה נכונה.

   לענין ההוצאות שכרוכות בניהול התביעה, הזכיר ב"כ התובעים כי הנתבעת לא שעתה להמלצת בית המשפט לשלם סכום שאינו שנוי במחלוקת מבחינתה, (פרו' מיום 19.1.16). משבחרה הנתבעת לנהל ההליך עד תומו, עליה לשאת במלוא ההוצאות שנגרמו.

    

    

   ממצאי מומחה בית המשפט

9. המהנדס ושמאי המקרקעין אייל שנהב העריך את ליקויי הבניה בסכום של 45,950 ₪, בצירוף 10% עלות פיקוח הנדסי. הוא קבע כי לאחר שליקויים אלו יתוקנו, לא תשתייר ירידת ערך. מרבית הליקויים הם קטנים בסכומים של מאות שקלים כל אחד. אחד הסכומים הגבוהים שנכללו בחוות דעתו עמד על 7,600 ₪ בגין פירוק והחלפת כל גרם המדרגות. הליקוי התבטא בגבהים לא שווים בין המדרגות מעל לתקן, ובשל כך ש"המדרגה הראשונה בעליה לקומת הגג בולטת מן הקיר התוחם אותה וזאת בניגוד לתוכנית" (עמ' 12 בחוו"ד). בחקירתו השיב כי ליטוש אינו פתרון אלא להפחתה של מילימטר אחד, בעוד שישנם הבדלים של 1.2 ו1.3 ס"מ, והתקן דורש כי בין שתי מדרגות סמוכות לא יהיה הפרש גבהים יותר מחצי ס"מ, והיות שבין המדרגות הקיצוניות יש 2 ס"מ הפרש, ליטוש לא יעזור (פרו' עמ' 12).

10. משך ביצוע התיקונים הוערך על ידי המומחה ב-14 ימים, מתוכם 8 ימים בהם הדירה לא תהיה ראויה למגורים.

     

    ירידת ערך

11. בנוסף לליקויים הנ"ל נמצאו אי התאמות או פגמים שאינם ניתנים לתיקון ולכן הוערכה על ידי המומחה ירידת ערך בגינם. ירידת ערך בשיעור של 6,000 ₪ נקבעה בשל שני עמודים: האחד בחדר הצפון מערבי - "עיבוי של עמוד אשר יוצר נישה. רוחב הבליטה 10 ס"מ. הבליטה גורמת לפגם בפונקציונליות של החדר. הפגם לא ניתן לתיקון והוא גורם לירידת ערך" (עמ' 10 בחוו"ד), ועמוד שני בקיר המזרחי צמוד לחדר המדרגות (עמ' 8 ו-9). המומחה הסביר בחקירתו כי הסכום הכולל של הפיצוי בגין שני פגמים אלו, חושב לפי השטח שנגרע כפול שווי הדירה למטר רבוע. (פרו' עמ' 13).

    ירידת ערך נוספת בשיעור של 3,000 ₪ נקבע על ידי המומחה בשל רוחב דלת היציאה מחדר המדרגות ליציאה האחורית לחניה (58 ס"מ נטו) "הרוחב קטן באופן ניכר מן המינימום הנדרש בתקנות. הליקוי לא ניתן לתיקון והוא גורם לירידת ערך הדירה". (עמ' 23 בחוו"ד)

12. את המחלוקת בסוגית ירידת הערך הגדיר ב"כ הנתבעת כמשפטית ולא מקצועית ולכן לטענתו חרג המומחה מתפקידו. המומחה לא התייחס ולא אמור היה להתייחס למשמעות חתימת התובעים על נספח ו' ביחס לחוק המכר (דירות), הוא שם את שווי אי ההתאמות, ואכן ההכרעה בשאלת עצם חיוב הנתבעת היא משפטית וכבר נדונה בפסיקה, כפי שיפורט בהמשך.

     

    העדויות

13. מטעם התובעים העידו התובע והשכנה, הוצגו דיסק שמע ותמלילי שיחות שניהל התובע עם נציגי הנתבעת השונים. השיחות אופיינו בנאומים ארוכים של התובע, והיות שהוא יזם את הקלטת השיחות, אין לדבריו ערך ראייתי רב, וניתן לכל היותר לראות בהם תוספת לעדותו. על אף האמור, ניתן לדלות במשורה את הדברים הבאים: התובע פנה פעמים רבות לנתבעת ודחק בה לבצע לפחות את התיקונים שהמהנדס שלה בוריס אישר בבדיקתו, או להודיע שהיא מסירה ידיה, כדי שהוא יוכל להגיש תביעה, עובד הנתבעת זיו מרכל על רווחי הנתבעת, על ליקויים בפרויקט אחר ופיקוח לא מוצלח של המהנדס בוריס שמשמש כ"בובה" למנהל העבודה, עוד ניתן לשמוע את פרשנותו של אותו עובד על האסטרטגיה של הנתבעת בניהול משפטים והעדר חשש מהפסדים, משום שמעטים הם הדיירים שתובעים (שיחה מיום 30.12.14). אוריאנה נציגת השירות תרמה לשיחות את סבלנותה הרבה והעברת המידע לעופרה חדד- סמנכ"לית הנתבעת ואשתו של בעל המניות היחיד בחברה.

14. בחלוף ארבע שנים ממועד הגשת התביעה, ולאחר שהתובע כבר נחקר על תצהירו בתמיכה לתביעת הליקויים ברכוש המשותף, הוא נותר ללא אנרגיות וההחלטיות שאפיינו אותו קודם לכן, הוא החמיא לנתבעת ובא כוחה על "מלחמת ההתשה" שהם מנהלים "לא רע בכלל" וכי אין לו כוח לזה יותר. (עמ' 19). אף על פי כן הוא עמד בתוקף על כך שלא מנע את הנתבעת מלתקן הליקויים בדירתו, זו תיקנה בסוף 2013. העובדה שהמתין ארבע שנים ממועד המסירה, בטרם הגיש התביעה מלמדת על רצונו שהנתבעת תתקן (עמ' 24).

15. לטעמו הפער העצום בין חוות הדעת של המהנדס צבי שפי מטעמו, לעומת זו של בית המשפט לא נובעת מאי אישור ליקויים אלא משיטת תיקון אחרת זולה יותר שהציע מומחה בית המשפט (עמ' 20). תשובה זו אינה מדויקת, הפער נובע גם בשל ליקויים רבים שתוקנו, ליקויים אחרים שנטענו ולא הובחנו או לא אושרו, ליקויים שנוגעים לרכוש המשותף, וליקויים שאינם רלוונטיים עוד נוכח שינויים שביצע התובע בדירה, עת הפך אותה לשתי יחידות דיור.

16. על עדותה של השכנה אין מקום להתעכב, היא נכשלה בלשונה כשאמרה שתיקנה את כל הליקויים שעוד נותרו לאחר התיקונים שביצעה הנתבעת, בהחלט יתכן כי הקשתה על הנתבעת וצמצמה את ימי העבודה שהסכימה להם קודם לכן, אך אין בכך כדי ללמד על התובע והתנהגותו.

17. מטעם הנתבעת העידה עופרה חדד בלבד. איש מאלו שטיפלו בדירת התובעים בפועל לא הוזמן להעיד, לא בוריס מהנדס החברה, שמסר תצהיר אך לא התייצב להיחקר עליו, לא בני מנהל האתר, אוריאנה אחראית שירות לקוחות, וכמובן שלא זיו שדיבר סרה בנתבעת.

18. העדה לא ידעה דברים מידיעה אישית ולכן העידה על סמך נוהג בחברה, מסמך חתום והערכתה. את הסתירה בין נספח ו' להסכם שבו מצוין כי קיים ריצוף, לבין מסמך שצורף לתצהיר התובע (נספח ב') שכותרתו "תיק דייר", ובו הריצוף נבחר והוזמן על ידי הדיירים, לא ידעה העדה ליישב. היא טענה כי תעודת משלוח היא זו שמלמדת על מועד אספקת הריצוף והתקנתו, אולם תעודה כזו לא צורפה על ידה, על אף שהיא בשליטתה. הטענה כי "תיק הדייר" מעודכן רטרואקטיבית עם שם הדייר, מיד לאחר הודעה על רכישת הדירה, אינה מסבירה את המועדים הספציפיים הרשומים ליד פריט הריצוף ואשר מאוחרים למועד הרכישה. היות שמדובר במסמך מאוחר להסכם ואף הוא פרי יצירתה של הנתבעת, הרי שהטענה בע"פ נגד מסמך בכתב הוכחה באמצעות מסמך אחר בכתב.

19. בהעדר ריצוף לא מותקנות הדלתות ובהעדר דלתות, כיצד ניתן לטעון כי אי ההתאמה במפתח הדלת היה גלוי לעיני התובעים.

20. עוד ניתן ללמוד מעדותה של סמנכ"לית הנתבעת כי קצה נפשה במומחים "שאומרים לדייר אתם הולכים לקבל מיליונים, ואנחנו מצד שני לא נלך לפרק את כל גרם המדרגות. גם עכשיו אני אומרת זו עבודה של חצי שעה" (פרו' עמ' 27, הכוונה לעבודת ליטוש המדרגות ולא להחלפתן-מ.ק.)

21. לענין אי התאמת התכניות למצב בשטח, העדה הסבירה כי הם "לא משנים את תכניות המכר בהתאם למצב בשטח" והדייר "לא יכול לבוא ולטעון דברים מהותיים, לדוגמא מספר חדרים" (עמ' 27).

22. בענין סעיף הבוררות, שמשום מה בחר ב"כ הנתבעת לטעון ארוכות בסיכומים, הגב' חדד העידה כי החברה מיוזמתה אינה מפנה את הדיירים לבוררות, אף שקיים סעיף כזה בהסכם, ולכן חקירתו של בא כוחה את התובע בענין זה וטענתו בסיכומים (ס' 114-119) כאילו יש בכך כדי להצביע על סירוב התובעים וזכות הנתבעת לתקן, אין להם על מה לסמוך. מיותר לציין כי טענת מניעות בשל חובת קיום בוררות יש להעלות כטענה מקדמית ולא בסיכומים.

     

    הכרעה

    ליקויי בניה

23. בענין ליקויי הבניה, מומחה בית המשפט טרח ופירט לפרטי פרטים עשרות ליקויים נטענים וממצאיו, למעט שני ליקויים, לא מצאתי כי מומחה בית המשפט התרשל בעבודתו, כפי שטען ב"כ הנתבעת.

    ליקוי אחד שכשל בו נוגע לטענה בדבר רטיבות בתקרת החדר המערבי (עמ' 10 בחוו"ד), בשווי של 2,000 ₪ (עמ' 24). המומחה לא חזה במו עיניו בליקוי, אלא הסתמך על תמונה שהציג לו התובע מאוחר למועד בדיקתו, ועל סמך התמונה רשם: "נראה כתם פעיל, נראה שהתיקון לא צלח". (עמ' 10 בחוו"ד). המומחה חס על זמנו "אף אחד לא היה משלם לי על הביקור שלי" (הכוונה לביקור חוזר, פרוטוקול עמ' 9), וחבל שבחר להכליל בחוות דעתו פרט שלא בחן אותו בעצמו.

    ליקוי שני שכשל בו המומחה הוא בחינת פתח הדלת בחדר הדרום מערבי. משלא בדק המומחה את פתח הדלת, אין הוא יכול לטעון לפתיחה חלקית, הליקוי שציין אותו הסתמך על כך שקיים עמוד מאחורי הדלת ואשר אינו מופיע בתכניות, אולם אם פתח הדלת הוא 70 ס"מ ולא 80 ס"מ, פתיחת הדלת תהיה מלאה. (פרו' עמ' 11). שווי ליקוי זה הוא 1,500 ₪, שאותו יש להפחית מסך סכום ליקויי הבניה.

24. בענין החלפת המדרגות, התלבטתי לא מעט, מצד אחד, מדובר בחריגה מתקן הבניה, מצד שני, החריגה היא מועטה ביותר ולא סביר שמי שעולה במדרגות יחוש בהבדלי הגובה המזעריים הללו שנמצאו בין המדרגות. אין לי ספק שגם לא תיגרם לדירה כל ירידת ערך אם יושארו המדרגות כפי שהן, למרות שניתן להבחין בפגם אסתטי קל, כשמתעמקים במראה המדרגה הראשונה, ומבחינים שהיא בולטת מקו הקיר (תמונה בעמ' 12 בחוו"ד), גם זאת בניגוד לתכנית, ולכן מצאתי לנקוט בדרך האמצע ולפסוק מחצית הפיצוי בגין רכיב זה.

    יובהר, המומחה לא כשל בחוות דעתו, הוא עשה מלאכתו נאמנה ועמד על קוצו של יוד, אולם בבוא בית המשפט לפצות צד בגין נזקיו, עליו להפעיל גם מידה של סבירות והגיון בריא, והרי ההכרעה לעולם מסורה לו.

25. אשר על כן אני קובעת כי הוכחו ליקויי בניה שלא תוקנו בשיעור של 38,650 ₪ (הפחתתי בסה"כ 7,300 ₪). בצירוף 10% פיקוח הנדסי ומע"מ.

     

    האם ניתנה לנתבעת הזדמנות לתקן

26. סעיף 3 (א) לחוק חוזה קבלנות תשל"ד-1974 קובע כי יש לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן. ראו גם סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973. עם זאת, החובה אינה מוחלטת. כאשר הקבלן אינו מודה בקיום הליקויים או ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי תוך נקיטת סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, או כאשר נעשו מספר ניסיונות כושלים של הקבלן לתקן את הליקויים, אין מקום לכפות על הקונה לתת לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע את התיקונים (ראו: ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2), 858, 863 (1996); ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) (2003); ע"א(חי') 52575-05-15 גלבוע נ' בן ג'ויה [פורסם בנבו] (20.10.15); ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(6) 83, 92 (2003)).

27. הזדמנויות לתקן ניתנו לנתבעת למכביר, מהנדסים מטעמה בחנו הליקויים הנטענים, היא השתהתה באופן ניכר (שנתיים וחצי אחרי המסירה), ולבסוף לאחר פניות רבות של התובע, בחרה לתקן חלק מהליקויים. הטענה של ב"כ הנתבעת כאילו יש לנתבעת זכות מוקנית לתקן גם במהלך המשפט, לאחר המצאת חוות דעת מומחה בית המשפט, וכי סירוב התובעים בשלב זה יביא להפחתת 25% אינה מקובלת עלי.

    הנתבעת מימשה זכותה עת בחרה לתקן רק חלק מהליקויים והתכחשה לכל היתר. כב' השופט עמית בת"א (חי') 889/98 אופק אריה וטוני נ' שיכון בע"מ, אליו מפנה ב"כ הנתבעת בסיכומיו, מצדיק את הקבלן בסירובו לתקן את כל הליקויים המפורטים בדרישתו המנופחת של הדייר, אולם דבריו לא כוונו לממצאי מומחה בית המשפט, שנחזה להיות ניטראלי. משבחרה הנתבעת שלא להסכים גם עם מומחה בית המשפט, וזו זכותה, היא אינה יכולה לאחוז בחבל משתי קצותיו ולדרוש גם דחיית הממצאים וגם פיצוי מופחת, כאילו נמנע ממנה התיקון.

28. ב"כ הנתבעת מעלה על נס את פסק הדין (ת.א. 38774-03-13, נ/1) בענין הליקויים ברכוש המשותף בבנין התובעים, כאילו ההפחתה שם של 25% מהפיצוי מחייבת גם כאן, בשל זהות התובע כעד מרכזי שם וכאן, אולם אין סוגיית הליקויים ברכוש המשותף דומה לזו שבדירת התובעים. שם הוגשה התביעה בחלוף שלושה חודשים בלבד מיום מסירת חוות הדעת לנתבעת, על אף שהדיירים החזיקו בה קרוב לשנה, ואילו כאן, הוגשה חוות הדעת לנתבעת עוד טרם מסירת החזקה, והתביעה הוגשה בחלוף שלוש שנים, ורק לאחר שהיה ברור לתובע כי הנתבעת ממאנת לתקן ליקויים נוספים שהוא טוען להם. שם לא היו לנתבעת הסתייגויות מממצאי המומחה של התובעים, ואילו כאן היו לה למכביר. שם נקבע כממצא שלא ניתנה לנתבעת אף הזדמנות לתקן, ואילו כאן, ניתנה גם ניתנה, חוו"ד מומחה ביהמ"ש המפרטת את כל הליקויים שתוקנו, היא העדות הטובה ביותר לכך .

29. אשר על כן, לא מצאתי לנכון להפחית 25% משווי התיקון בשל רווח קבלני שהיה נחסך מהנתבעת לו היתה מתקנת בעצמה.

     

    אי התאמה למפרט או לתקן

30. כאמור לעיל, נמצאו אי התאמות למפרט, אשר אינם ברי תיקון ולכן הוערכו בסכום המשקף ירידת ערך בסך כולל של 9,000 ₪. הנתבעת טענה כי התובעים ויתרו על כל אי התאמה שכזו, בעצם חתימתם על נספח ו' להסכם ובו נכתב כך:

    "הקונים מאשרים ומצהירים כי רכשו הזכויות בדירה כאשר היא מרוצפת וקיימות הכנות לנקודות חשמל, הכנה לאינסטלציה והכנה לגז, וכי הם ראו ובדקו אותה במצבה נכון ליום חתימת ההסכם ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם ומטרותיהם ואין ולא תהיינה להם כל טענות ו/או תביעות באשר לגודלה ו/או למצבה והינם מוותרים בזאת על כל טענה או תביעה בענין זה. בכל מקרה של סתירה או אי התאמה בין המצב בשטח למפורט לגביו בהסכם, במפרט או בתוכניות – המצב בשטח גובר (על) הכל למעט מום או פגם נסתרים. כל אפשרות בחירה לגבי עבודות שכבר בוצעו, שהיתה אם היתה במפרט בטלה בזאת. להסיר ספק המוכרת תשלים את מלא העבודות שטרם בוצעו המתחייבות על פי ההסכם והמפרט".

31. חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 הוא חוק אלטרואיסטי שבא להגן על הקונה מפני החברה הקבלנית, ולכן הוראותיו קוגנטיות וניתנות להתנאה רק לטובת הקונה.

    החוק מגדיר את המוכר כמי שלא קיים חיוביו כלפי הקונה, אם התקיימו אחד מאלו – "אם הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה" (סעיף 4 (א)(1).

    סעיף 2(ב) קובע כי "כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים".

    סעיף 4א(א) לחוק המכר (דירות) קובע כי, הרוכש יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה "שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה".

    נוכח הוראות מפורשות אלו, אין כל משמעות לויתור התובעים שנעשה בנספח ו' להסכם.

    זאת ועוד, לא הוכח כי הקונים ידעו על אי ההתאמות הללו, הם יכלו לדעת לו היו בודקים את הדירה בשלב שבו נמצאה ביחס למפרט.

32. ב"כ הנתבעת מפנה להלכה שנקבעה בע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נגד בני יעקב נדל"ן בע"מ ואח', (1.07.2002), כאילו אי התאמה בולטת לעין בעת חתימת ההסכם פוטרת את המוכרת, אולם כדאי להרחיב ולהביא את הדברים בשם אומרם:

    "לפי דיני המכר הכלליים, הקונה אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה שידע עליה בעת כריתת החוזה, כאמור בסעיף 12 לחוק המכר, תשכ"ח-1968. עיקרון זה חל גם על חוק המכר (דירות),תשל"ג-1973 (להלן – חוק מכר דירות). תחולה זו איננה סותרת את הקוגנטיות של החוק, משום שסעיף 12 הוא חלק מהכללים התוחמים את זכויות הקונה לפי חוק מכר דירות, וסעיף 7א לחוק מכר דירות שולל גריעה מזכויות אלה כהגדרתן וכתיחומן בחוק מכר דירות ובדינים הכלליים" .

    "אשר להצדקות לקוגנטיות של חוק מכר דירות, לא הרי נטילת סיכון של אי-התאמה עתידית כהרי הסכמה לקבל דירה שהקונה נוכח מראש מה הם ליקוייה. החלת סעיף 12 לחוק המכר על אי-התאמה כמשמעה בחוק מכר דירות מתיישבת עם שיקולי המדיניות שביסוד החוק. כאשר הקונה יודע מראש על הפגם, החוזה מגשים את רצונו האמיתי; אין הוא סובל מבעיית מידע כלשהי, וניתן להניח שהמחיר נקבע בהתחשב בפגם. כאשר הקונה נוכח במו עיניו בליקוי שבדירה, פוחת החשש שהסכמתו לקנות את הדירה עם אותו ליקוי תנבע מתופעות של רציונליות מוגבלת. מוכר המפנה את שימת-לבו של הקונה לקיום הליקוי או הפגם עובר לכריתת החוזה נוהג בהתחשבות ראויה, המתיישבת עם מגמת החוק לעודד אלטרואיזם." ..."הגשמה של תכליות חוק מכר דירות, ובייחוד השאיפה להבטיח שהעיסקה תשקף את רצונו והסכמתו המיודעים והמלאים של הקונה, דורשת לפרש את התנאי של ידיעת הקונה וליישמו באורח דווקני. סעיף 12 לחוק המכר מתחשב אך ורק בידיעה האקטואלית, הממשית, של הקונה, ולא במה שהוא יכול או צריך היה לדעת כאדם סביר. נדרשת ידיעה קונקרטית על פגם או פגמים ספציפיים. ידיעה על ליקוי או פגם דורשת להכיר לא רק את מצב הדירה אלא גם את הנורמות החלות על בנייתה " (הדגשה לא במקור).

33. במקרה שלפני, לא רק שהנתבעת לא הסבה לתשומת לבם של התובעים לגבי רכיבים שאינם תואמים את המפרט, לא רק שלא החתימה אותם על ידיעתם בפועל של אי ההתאמות הללו והסכמתם, אלא אף הכלילה פרט שגוי בנספח, עת רשמה שהריצוף הותקן ולא כך היה הדבר.

34. זאת ועוד, הליקוי של הפרשי גובה המדרגות אינו ניכר לעין, ברוחב מפתח הדלת או פתיחה חלקית של הדלת, לא ניתן להבחין, עת הדלת לא מורכבת כלל, אלא אם טורחים ומודדים, ולכן, גם מסיבות אלו, לא ניתן לומר שמדובר באי התאמה ברורה וגלויה לעין, כפי שהיה בנסיבות המקרה של הלכת קניונים הנ"ל.

35. בנסיבות דומות ב ע"א(ים) 26648-03-15 מצפור אדומים בע"מ נ' צרפי, נאמר כי "מצבו של רוכש דירת "יד שניה" שונה ממצבו של רוכש דירה מקבלן, שחלות לגביה הוראות חוק המכר (דירות). בעוד רוכש דירת "יד שניה" יכול להתחייב כי קיבל את הדירה As Is ולא יהיו לו טענות לגבי מצבה, ובית המשפט ייתן בדרך כלל תוקף להתחייבות זו, הרי הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) יגנו על רוכש דירה מקבלן אם נתן התחייבות דומה (פרופ' איל זמיר "פירוש לחוקי החוזים - חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973", 184 (2002); רע"א 1284/12 גד חג'ג' נ' דוד אלמקאיס [פורסם בנבו] (14.2.12)).  

36. לסיכום, לא הוכח שהתובעים ידעו על אי ההתאמות, "הנטל להוכיח ולשכנע שהקונה ידע על הפגם עובר לכריתת החוזה רובץ על המוכר,  ושיקולי-המדיניות שביסוד חוק  מכר דירות  דורשים להכביד את הנטל על המוכר בנקודה זו" ראו ע"א 8124/00 קניונים הנ"ל. באותו פסק דין נאמר גם שעל הקונה להיות נוכח במו עיניו בליקוי שבדירה, "להבדיל מתניית פטור עמומה או חבויה", ולכן אין לנספח ו' שחתמו התובעים כל ערך.

    אשר על כן אני מקבלת את התביעה גם בגין החלק הנוגע לאי ההתאמות למפרט, ששווים הוערך ב- 9,000 ₪.

     

    עוגמת נפש

37. בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים.(ראו ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (פורסם בנבו, 1.12.2008), וכן ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 28.2.05)

38. אשר לעלות תיקון הליקויים "נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו" (ע"א 5602/03 סגל הנ"ל, ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992). "עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות" (עניין סגל, שם). עוד יש להוסיף ולומר כי אי הנוחות שנגרמה בגין תיקונים שביצעה הנתבעת אינה יכולה להיתבע על פי ההסכם, אלא רק עוגמת הנפש עקב אי עמידת הנתבעת בהסכם המכר, דהיינו אותם ליקויים שלא תוקנה ושהוכרו ככאלה.

39. בחינת טיב הליקויים שנותרו וסכומם, כמו גם בחינת פסקי דין אחרים בהם נפסקו פיצויים בגין עוגמת נפש עקב ליקויי בניה, מביאים אותי לאומדן של 7,000 ₪. הסכום שנפסק בפסקי דין שונים נע בין 5,000 ₪ ל-50,000 ₪ - כאשר מדובר בליקויי רטיבות חוזרים ונשנים במשך שנים רבות. לעתים מדובר ביחס של 10% - 20% לשווי הליקויים ולעתים מדובר בפיצוי גלובאלי ללא התחשבות בשווי הליקויים.

     

     

     

    דיור חלופי

40. משבחרו התובעים לקבל פיצוי מלא ולא לתקן, אין הם יכולים לדרוש פיצוי בגין נזק עתידי שספק אם ייגרם להם. זאת ועוד, משקבעתי כי הפגם במדרגות מזערי ואינו מחייב החלפתם, צומצם אם לא אוין לחלוטין הצורך במציאת דיור חלופי לבני המשפחה. יתר הליקויים הדרושים תיקון ניתנים לביצוע בעת שהמשפחה מתגוררת בדירה. לפיכך, אני דוחה התביעה בגין ראש נזק זה.

    סוף דבר

41. נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 120,280 ₪, לפי הפירוט הבא:

    ליקויי בניה  - 49,743 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) ,

    אי התאמות למפרט (ירידת ערך) – 9,000 ₪

    שני הסכומים הנ"ל ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 24.2.15 מועד מתן חוו"ד ועד התשלום בפועל.

    אגרת בית משפט - 5,500 ₪ החזר חלקי של אגרה, אין לנתבע זכות קנויה לשאת אך ורק בסכום המדויק של האגרה הנגזר בדיעבד מסכום פסק הדין, מאידך, סכום התביעה ביחס לתוצאתה מופרז ביותר. לפיכך, מצאתי לנכון לחייב את הנתבעת רק במחצית האגרה ששולמה על ידי התובעים.

    הוצאות משפט אחרות על פי קבלות – 19,037 ₪ (שכ"ט המומחים ותמלול, כמפורט בס' 54-56 לסיכומי התובעים, סכום דומה היו מוציאים התובעים גם אם היו מעמידים תביעתם על מחצית הסכום).

    שני הסכומים הנ"ל ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 18.4.13 ועד התשלום בפועל.

    עוגמת נפש - 7,000 ₪

    שכר טרחת עורך דין - 30,000 ₪

    שני הסכומים הנ"ל ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

     

     

    ניתן היום, כ"ג תשרי תשע"ח, 13 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.