רווח ואח' נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ

תביעה כספית לתשלום פיצוי בסך 85,000 ₪ בגין איחור במסירת דירה.

רקע עובדתי

1. התובעים רכשו דירה חדשה שנבנתה במסגרת פרויקט חיזוק והוספת דירות - תמ"א 38 ברחוב טיומקין 1 בראשון לציון, על פי הסכם רכישה מיום 29.10.2015, מחברת יובל בנייה ונכסים בע"מ (להלן: ההסכם ויובל בניה). בהסכם נקבע מועד מסירת הדירה - 1.4.2017.

    

2. יובל בניה נקלעה לקשיים כלכליים שהביאו להפסקת פעילותה ולהליכי פירוק. הנתבעת, חברת א.א בניין עדי עד השקעות נדל"ן ויזמות בע"מ, רכשה את זכויותיה וחובותיה של יובל בניה במספר פרויקטים, וביניהם הפרויקט המדובר. ביום 7.2.2017 אישר בית המשפט המחוזי בתל אביב את רכישת הפרויקט על ידי הנתבעת, זאת לאחר שיובל בניה החלה בביצוע הפרויקט.

    

3. ביום 20.2.2018 נחתמה בין התובעים לנתבעת תוספת להסכם המכר (להלן: התוספת) לפיה מועד מסירת החזקה יידחה ליום 30.4.2018 וכי בגין כל חודש איחור במסירת החזקה ישולמו לתובעים דמי שכירות כקבוע בחוק המכר החל מיום 1.5.2018 ועד למועד המסירה בפועל. עוד נקבע בתוספת כי במעמד החתימה על התוספת ימסרו לתובעים 3 שיקים שווים בסך כולל של 15,000 ₪ לתאריכים 15.2.2018, 15.3.2018, 15.4.2018 וכי התובעים זכאים לשיק בנקאי ע"ס 50,000 ₪ כנגד התשלום האחרון שעליהם לשלם ליזם 7 ימים טרם מסירת החזקה.

    

4. ביום 8.7.2018 נחתמה תוספת שניה להסכם המכר בה הוסכם כי בגין כל חודש עיכוב במסירת החזקה החל מיום 1.5.2018 ועד למועד המסירה בפועל, הנתבעת תשלם לתובעים 5,000 ₪ לכל חודש עיכוב או חלק יחסי ממנו.

    

5. טופס 4 לבניין התקבל ביום 7.4.2020.

    

   תמצית טענות התובעים

6. החל מחודש ינואר 2019 הפסיקה הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירה בסך 5,000 ₪ לחודש. כפועל יוצא, עד למועד מסירת החזקה, על הנתבעת לשלם לתובעים 85,000 ₪ (עבור 17 חודשים החל מינואר 2019 ועד מאי 2020 כולל).

    

7. התובעים מדגישים כי ביום 17.3.2020 שלחה הנתבעת מכתב דרישה לתובעים בו הודיעה כי היא נמצאת בשלבי סיום לקבלת טופס 4 לקראת מסירת הדירה וכי על התובעים להעביר לנתבעת 169,000 ₪ לאחר קיזוז 50,000 ₪ לפי התוספת. הנתבעת סירבה לקזז מהתשלום האחרון את דמי האיחור במסירה אשר לא שילמה לתובעים.

    

   תמצית טענות הנתבעת

8. הנתבעת מאשרת כי רכשה את זכויותיה וחובותיה של יובל בניה בפרויקט זה ובשלושה פרויקטים נוספים לחיזוק ועיבוי מבנים במסגרת הליכי הפירוק של יובל בניה.

    

9. הנתבעת טענה כי עם כניסתה לפרויקט, לאחר רכישתו, וכן במהלך ביצוע העבודות, התגלתה לנתבעת תמונה קשה של ליקויים רבים וחמורים במבנה, ליקויים ופגמים נסתרים אשר לא היו ידועים לנתבעת עובר לרכישה ואשר לא ניתן היה לעמוד עליהם קודם לרכישת הפרויקט, אשר הוסתרו מעיני הנתבעת. בכלל זה, התגלו ליקויים חמורים בחיזוק המבנה, בשלד הבניין, כשלים בבניה שנעשתה שלא לפי התכנית ובכלל זה: אי התאמה בין תכניות המכר ונספחי השינויים לבין תכניות הביצוע וגם אי התאמה בין תכניות הביצוע לבין היתר הבניה; כשלים חמורים במערכת האינסטלציה בבניין; כשלים במערכת החשמל; כשלים בבניית הממ"דים; חלק מעבודות הבטון היו מתחת לדרישות התקן; לאחר סיום הבניה פורק הפיגום במפלס 0 והתברר שיציקת הרפסודה (בסיס הבניין) נעשתה שלא לפי התכנית; כלונסאות מתקן החניה המצוי מתחת לאדמה לא הותקן בהתאם לתכנית; טיח בממ"דים נעשה שלא לפי דרישת התקן. לטענת הנתבעת כשלים אלו, אשר התבררו לה רק בדיעבד, חייבו אותה למצוא פתרונות שונים ומשמעותיים, אשר חלקם חייבו אותה להגיש תכנית שינויים לעיריה, וכל אלה הובילו לעיכובים רבים בבנייה וכפועל יוצא לאיחור במסירה.

    

10. הנתבעת טוענת כי הרוכשים, לרבות התובעים, עודכנו באופן שוטף ביחס לכשלים שנגרמו בפרויקט, כשלים שלא נגרמו על ידי הנתבעת אלא על ידי יובל בניה, או מי מטעמה, או אחרים.

     

11. הנתבעת טוענת כי לאור כשלים אלה נחתמה התוספת להסכם בה הוסכם כי מועד המסירה ידחה ליום 30.4.2018 וכי התובעים יהיו זכאים לפיצוי בסך 5,000 ₪ בגין איחור במסירה החל ממועד המסירה החדש. עם החתימה על התוספת הראשונה נמסרו לתובעים 3 שיקים ע"ס 5,000 ₪ כ"א. הנתבעת מציינת כי התוספת קבעה פיצוי מיידי ללא תקופת גרייס שכן זו נלקחה בחשבון ביחס לפיצוי שנקבע ממועד המסירה הישן (1.4.2017) ועד למועד המסירה החדש, ואף בהתחשב בקבוע בסעיף 10.3 להסכם המכר (הקובע כי לא יראו בפיגור של 60 יום משום הפרה של ההסכם וכי באיחור במסירה העולה על 60 יום אלה יבואו במניין לצורך תשלום הפיצוי). עוד הוסכם בתוספת הראשונה כי יינתן לתובעים פיצוי בסך 50,000 ₪ עבור התקופה הקודמת למועד המסירה החדש וכי תשלום זה ייעשה כנגד התשלום האחרון של התמורה, כפי שאכן נעשה. הנתבעת מאשרת החתימה על התוספת השניה להסכם אשר גם בה נקבע כי מועד המסירה הוא ביום 30.4.2018 וכי התובעים יהיו זכאים לתשלום חודשי בסך 5,000 ₪ וכן לתשלום של 50,000 ₪ אשר יקוזז כנגד תשלום התמורה האחרון שעל התובעים לשלם.

     

12. הנתבעת מפנה לכך שבתוספות להסכמים חזרו הצדדים ואימצו את הוראות הסכם המכר, לרבות סעיף 9.1 הקובע כי מועד המסירה יידחה בין היתר בהתאם לקבוע בסעיפים 9.11 10.1 או 10.2 להסכם הקובעים מקרים מפורטים בהם מועד המסירה יידחה. לשיטת הנתבעת, התרחשו אירועים הנכללים בגדר הסעיפים הללו, אשר להם השלכה ישירה על מועד המסירה, זאת כיוון שדיירי הבניין לא מסרו לנתבעת יפוי כח תכנוני לצורך פניה מטעם בעלי הנכס לרשויות, ובכלל זאת לעיריה לצורך הגשת תכנית שינויים או תכנית as made לצורך קבלת טופס 4 ואף לא אפשרו לנתבעת לבצע בדיקות בדירותיהם אשר נדרשו לצורך חיבור לחשמל, אף לאחר שהתקבל טופס 4 לבניין.

     

13. עוד טוענת הנתבעת לעיכוב שנגרם בשל התנהלות דיירי הבניין אשר לא היה בשליטתה ואשר יש בו כדי לדחות את מועד המסירה בהתאם לסעיף 10.1 להסכם המכר. הנתבעת טוענת כי לבקשת הדיירים בוצעו שינויים בלובי הבניין ולצורך כך היה על הנתבעת להגיש תכנית שינויים לעיריה, אך דיירי הבניין נמנעו מלהעביר יפוי כח כמתחייב לפי הוראות ההסכם, דבר שמנע מהנתבעת להוציא טופס 4 לבניין ובהתאם למסור את הדירות, למרות שהדירות, לרבות דירת התובעים, היו מוכנות למסירה.

     

14. הנתבעת טוענת לעיכוב נוסף שנגרם על ידי עיריית ראשון לציון, הנכלל בסעיף 10.2 להסכם המכר. לשיטת הנתבעת, עיריית ראשון לציון לא הסכימה להוציא טופס 4 על שמה של הנתבעת אלא על שמה של יובל בניה, למרות שהבקשה הוגשה בחתימת המנהל המיוחד. רק לאחר מתן החלטת כב' השופט ברנר במסגרת תיק הפירוק המורה להעביר את ההיתר על שמה של הנתבעת, הדבר בוצע ביום 18.7.2019.

     

15. לטענת הנתבעת, ביום 17.3.2020 נמסרה לתובעים הודעה על מסירת הדירה וכי עליהם לבצע את התשלום האחרון של התמורה. התובעים שילמו ביום 21.4.2020 ומיד לאחר מכן נמסרה להם הדירה. עם זאת, נוכח הקבוע בסעיף 9.6 להסכם כי מועד המסירה יהיה תוך 14 יום ממתן הודעת המסירה, וכיוון שטופס 4 לבניין התקבל ביום 7.4.2020, יש לקבוע כי מועד מסירת החזקה הוא 7.4.2020.

     

16. לשיטת הנתבעת, בהתאם לסעיף 10.4 להסכם המכר, דחיית תאריך המסירה לרוכש עקב כל אחת מהסיבות המנויות בסעיפים 9.11 ו/או 10.1 ו/או 10.2 לא יזכו את הרוכש בתשלום שיפוי או פיצויים בעד נזקים כלשהם. לכן, התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין עיכוב במסירה שכן נגרם בשל נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת, כאשר בהתאם להוראות סעיף 10.1 להסכם לנתבעת יהיו 14 ימים נוספים לצרכי התארגנות, ממועד הסרת העיכוב ועד למועד המסירה.

     

17. הנתבעת טוענת כי מסירה ראשונית של הדירה בוצעה עוד ביום 17.12.2018. במועד זה אף נעשתה בדיקה של הדירה על ידי מומחה מטעם התובעים ובהתאם לחוות דעתו בוצעו עבודות בדירה.

     

18. טוענת הנתבעת כי בהתאם להוראות התוספות הראשונה והשניה, והסכם המכר, שילמה הנתבעת לתובעים פיצוי כנדרש. הנתבעת שילמה עבור החודשים הקודמים למועד המסירה החדש פיצוי בסך 50,000 ₪ אשר קוזז מכספי יתרת התמורה במסגרת התשלום האחרון ששילמו התובעים. כמו כן, הנתבעת שילמה פיצוי חודשי בסך של 5,000 ₪ החל מחודש מאי 2018 ועד לחודש מרץ 2019. הנתבעת הפסיקה את התשלומים לאור התעמרותם של דיירי הבניין שגרמו לעיכוב רב בקבלת טופס 4 לבניין, עיכוב שבגינו הנתבעת אינה חבה בתשלום. הנתבעת מציינת כי המשיכה לשלם עד חודש מרץ 2019 למרות שדירת התובעים היתה מוכנה בחודש דצמבר 2018 וכי החל ממועד זה העיכוב לא היה בשליטתה ולכן אינה חבה בפיצוי בגינו. הנתבעת טוענת כי למעשה שילמה לתובעים פיצוי מעבר לנדרש שכן שילמה עבור חודשים בהם הדירה היתה מוכנה למסירה.

    דיון והכרעה

19. בפן הדיוני, מטעם התובעים הוגש תצהיר של שני התובעים והתובע, מר רווח, נחקר על תצהירו. מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של מר בוריס הנדלמן, מנהל הנתבעת, אשר נחקר על תצהירו.

     

20. לצורך הכרעה במחלוקת, יש להידרש לשלושה עניינים. האחד, המועד בו נמסרה הדירה לתובעים. השני, טענות הנתבעת לפטור מפיצוי בגין איחור במסירה. השלישי, וככל שיוכרע שיש לדחות את טענות הפטור שהעלתה הנתבעת, כולן או חלקן, גובה הפיצוי בגין האיחור במסירה.

     

21. סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: החוק), קובע:

    "(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

    1. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

    2. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

       (ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

       (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

        

       יש לקרוא הוראה זו יחד עם סעיף 7א לחוק הקובע כי אין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה.

        

       מועד המסירה

22. על פי סעיף 5א לחוק, מסירת הדירה נעשית באמצעות העמדת הדירה לרשות הקונה. נקודת המוצא היא כי מסירת הדירה בוצעה במועד העברת החזקה בדירה לקונה. על הטוען אחרת להוכיח טענה זו.

     

23. אין לקבל את טענת הנתבעת כפי שהועלתה בתצהיר מטעמה ולפיה בהתאם לסעיף 9.2 להסכם המכר, הדירה תחשב כגמורה וראויה למגורים בשלב בו בנייתה הושלמה (לשיטת הנתבעת בחודש דצמבר 2018) ומאחר שהנתבעת ביצעה את כל המוטל עליה לצורך קבלת טופס 4 בפרויקט יש לראותה כמי שמסרה את הדירה במועד זה לצורך סעיף 5א לחוק.

     

24. מעבר לכך שהטענה לא הוכחה ברמה בעובדתית, שכן הנתבעת לא פרטה מהם התנאים לקבלת טופס 4 שהתקיימו באותו מועד לצורך קבלת טופס 4, כיצד מולאו התנאים הללו ולא צרפה כל ראיה להוכחת טענה זו, סעיף 9.2 לחוזה לא קובע כי ביצוע כל הדרוש לצורך קבלת טופס 4 יחשב כמסירת הדירה.

     

25. יתר על כן, הוראות החוק וסעיף 5א לחוק הן הוראות קוגנטיות וניתן להתנות עליהן אך ורק בהתאם להוראות החוק. בהינתן הקביעה בחוק כי מסירה היא באמצעות העמדת הדירה לרשות הקונה – דהיינו מסירת החזקה, לא ניתן לקבל כי מדובר במסירה בהתאם לדרישות החוק. לכל היותר, תוכל הנתבעת לנסות ולהוכיח כי התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 5א(ג) לחוק החל ממועד זה.

     

26. אין מחלוקת של ממש בין הצדדים כי התובעים קיבלו את החזקה בדירה במהלך חודש אפריל 2020 (ראו ס' 27 לתצהיר התובע). עוד אין מחלוקת כי ביום 17.3.2020 נמסרה לתובעים הודעה על מסירת הדירה (נספח ב' לתצהיר התובעים). בהמשך לכך, במהלך חודש אפריל התובעים שילמו את התשלום האחרון (לשיטת הנתבעת ביום 21.4.2020). טופס 4 התקבל ביום 7.4.2020. בנסיבות אלו ובהינתן הוראות סעיף 9.6 להסכם לפי הרוכש מתחייב לקבל את הדירה לחזקתו לא יאוחר מאשר תוך 14 יום מיום קבלת הודעת המסירה, אני קובעת כי מועד המסירה לצורך סעיף 5א לחוק הוא 7.4.2020.

     

    פטור מפיצוי – סעיף 5א(ג) לחוק

27. על מנת לזכות בפטור הקבוע בסעיף 5א(ג) לחוק, על הנתבעת להוכיח שני תנאים מצטברים. האחד, תנאי עובדתי, כי העיכוב במסירה נגרם בשל נסיבות שאינן בשליטתה. השני, תנאי משפטי, כי הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליה (ראו תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (4.9.2018). הנתבעת לא עמדה בנטל זה.

     

28. הנתבעת טענה כי יש להעניק לה פטור בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק החל מיום 17.12.2018, מועד בו לשיטתה הדירה היתה מוכנה למסירה אך לא נמסרה בשל שלל נסיבות שלא היו בשליטתה. אלא שהנתבעת טענה טענותיה בעניין זה באופן כללי וכמעט לא הביאה ראיות להוכחתן. מעבר לכך, גם אם היה עולה בידי הנתבעת להוכיח כי מדובר בנסיבות שלא היו בשליטתה, עדיין מדובר בנסיבות אשר הסיכון להתרחשותן רובץ לפתחה, מי שיש לראות בה כיזמית הפרויקט. הכל, כפי שאבאר להלן.

     

29. הנתבעת טענה לשלושה סוגי עיכובים. האחד, עיכובים אשר לשיטת הנתבעת מצויים באחריות הדיירים. השני, עיכובים המצויים באחריות העיריה. השלישי, עיכובים שנגרמו כתוצאה מפגמים נסתרים בפרויקט.

     

30. עיכובים בגין התנהלות הדיירים – הנתבעת טענה כי הדיירים הקיימים בבניין לא מסרו לה יפוי כח תכנוני הדרוש לצורך פניה לרשויות, ובכלל זה העיריה, לצורך הגשת תכנית שינויים לשם קבלת טופס 4 וכן לא אפשרו את בדיקת דירותיהם לצורך חיבור לחשמל.

     

31. טענת הנתבעת בנוגע לאי מסירת יפוי כח נטענה באופן כללי, ללא תימוכין וללא פירוט. הנתבעת צרפה מכתב ששלח בא כוחה הקודם לדיירים בעניין זה בחודש דצמבר 2018 ולאחר מכן מספר בודד של פניות של בא כוחה הנוכחי החל מחודש ספטמבר 2019 (נספח 2 לתצהיר הנתבעת). לא צורפו המענים שהתקבלו על ידי הדיירים (מענים שהתקבלו כעולה מתכתובות ב"כ הנתבעת). על בסיס מסמכים אלה לא ניתן לקבוע ולו לכאורה כי מדובר בעיכוב שלא היה בשליטת הנתבעת וכי לא היה מצוי בטווח הסיכון הרובץ לפתחה. כך גם לא ניתן לקבוע מהו העיכוב הריאלי שנגרם בעקבות כך. יתר על כן, הנתבעת מאשרת כי בסופו של דבר העברת יפוי הכח התאפשרה באמצעות בקשה שהנתבעת הגישה ביום 4.2.2021 לתיק הפירוק והחלטת בית המשפט שניתנה בעניין זה ביום 14.3.2021 (נספח 6 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת לא הסבירה מה היתה המניעה, אם בכלל, להגיש בקשה מסוג זה הרבה קודם לכן, בסמוך לרכישת הפרויקט ולקושי שנתקלה בו בעניין זה. כמו כן, העובדה כי המסירה בוצעה בחודש אפריל 2020, כשנה קודם להליך המשפטי ולהעברת יפוי הכח מכוחו, מלמדת כי לא מדובר במניעה ממשית למסירת הדירה, שכן זו התאפשרה כעשרה חודשים קודם לפתרון הבעיה הנטענת. ואכן, מנהל הנתבעת אישר בחקירתו כי ההליך המשפטי האמור לא הוגש לצורך טופס 4 אלא לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הדיירים (ע' 27 ש' 13-32). טענת הנתבעת בסיכומים כי יפוי הכח התקבל ב- 2.1.2020 אינה מתיישבת עם העובדה כי ההחלטה לעניין זה ניתנה ביום 14.3.2021 כעולה מנספח 6 לתצהיר הנתבעת (נ/1 שהוגש עניינו בפסיקתא לאישור הסכם רכישת זכויות יובל בניה על ידי הנתבעת).

     

32. כך ובדומה, טענת הנתבעת כי דיירי הבנין סרבו לאפשר בדיקת דירותיהם על ידי חברת החשמל עיכבה את חיבור הדירה לחשמל, נטענה באופן כללי, ללא פירוט או ראיה ומבלי שהנתבעת הוכיחה כי מדובר בעיכוב שלא היה בשליטתה. כמו כן, הנתבעת לא הראתה כי מדובר בנושא שאכן עיכב את מסירת הדירה ולאיזה פרק זמן, וכן לא הוכיחה כי מדובר בעיכוב אשר לא מצוי במסגרת הסיכון הרובץ לפתחה כמי שנכנסה בנעלי היזם. לכך יש להוסיף כי הנתבעת עצמה טענה כי הסירוב הנטען נמשך גם לאחר קבלת טופס 4 (אשר נקבע לעיל כמועד המסירה) ומכאן שלא היה בכך כדי לעכב את המסירה.

     

33. כאמור, הנתבעת לא הביאה ראיות או עדים לצורך הוכחת טענותיה ביחס לעיכובים שנגרמו בגין התנהלות הדיירים הקיימים בבניין. עדותו של מנהל הנתבעת בעניין זה היתה כללית ולא תרמה רבות לבירור טענה זו, מה גם שמדובר בעדות יחידה של בעל דין על כל המשתמע מכך. נסיונה של הנתבעת לבסס טענותיה בעניין זה על עדות התובע, אשר מטבע הדברים אינו בקיא בעניינים הנוגעים לדיירים הקיימים ובוודאי שלא בגורמים שהובילו לעיכוב במסירה, דינו לדחיה. בהינתן שהתובעים רכשו דירה חדשה בפרויקט תמ"א, דהיינו הם בגדר דיירים חדשים בבניין ואינם חלק מהדיירים הקיימים, אין לתמוה על כך שהתובע השיב "לא יודע" או "לא מכיר" על שאלות רבות שהציג לו ב"כ הנתבעת ביחס לסוגיות הנוגעות לדיירים הקיימים (ראו למשל ע' 16-21 לפרוטוקול) ואין לזקוף עניין זה לחובת התובעים, אלא לחובת הנתבעת אשר עליה מוטל הנטל להוכיח טענותיה לעניין עיכוב במסירה.

     

34. אשר לעיכובים נטענים אשר נגרמו בעטיה של העיריה. הנתבעת טענה באופן כללי כי סירובה של העיריה להוציא טופס 4 על שמה של הנתבעת אלא על שמה של יובל בניה, בהתאם לפרטי המבקש בהיתר הבניה הקיים הוא בגדר נסיבה שאינה בשליטתה. לשיטת הנתבעת, שינוי השם בהיתר נעשה בעקבות הכרעה של כבוד השופט ברנר בתיק הפירוק ובעקבות כך הועדה העבירה את היתר הבניה על שם הנתבעת רק ביום 18.7.2019. הנתבעת לא פרטה ולא הוכיחה כי מדובר בהתנהלות יוצאת דופן במובן זה שלא יכלה לצפות אותה וכן לא פרטה ולא הוכיחה משך העיכוב שנגרם בעטיו של עניין זה. כמו כן, הנתבעת לא הסבירה ולא הוכיחה מדוע פנתה לבית המשפט בעניין זה רק כשנתיים לאחר שרכשה את הפרויקט. לכן, דין הטענה להידחות.

     

35. ליקויים נסתרים בפרויקט - גם הטענות השונות שהועלו בכתב ההגנה ובתצהיר מטעם הנתבעת אודות ליקויים שונים ונסתרים שנפלו בפרויקט עובר לכניסתה של הנתבעת לפרויקט דינן להידחות. ראשית, מדובר בטענות שנטענו באופן כללי וללא סימוכין. הנתבעת לא הסבירה ולא הוכיחה מדוע מדובר בליקויים שלא ניתן היה לגלותם עובר לכניסתה לפרויקט. הנתבעת לא הגישה כל ראיה בעניין זה ואף לא הגישה חוות דעת של מומחה רלוונטי כדי לבסס טענה זו. הנתבעת לא פרטה ולא הוכיחה משך העיכוב שנגרם כתוצאה מאותם ליקויים. מעבר לכך, הנתבעת רכשה את זכויותיה וחובותיה של יובל בניה בפרויקט במסגרת הליכי הפירוק ולמעשה כלפי הדיירים נכנסה בנעליה של יובל בניה. משאלה פני הדברים, וגם אם היה עולה בידי הנתבעת להוכיח טענה זו ברמה העובדתית, עדיין, וכיוון שלשיטתה מדובר בליקויים בפרויקט שמקורם בהתנהלותה ועבודתה של יובל בניה, מדובר בעניינים הרובצים לפתחה של הנתבעת כמי שנכנסה לנעלי יובל בניה (ראו סעיפים 23-26 לכתב ההגנה המתוקן). לכן, לא עלה בידי הנתבעת להסביר ולשכנע בפן המשפטי של סעיף 5א(ג) לחוק כי מדובר באיחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות "שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל" עליה.

     

36. לקראת סיום פרק זה, יש לדחות את הטענה שהנתבעת העלתה לראשונה בישיבת ההוכחות והסיכומים אודות איחור כתוצאה מכינוס נכסים, כעולה מנספח ה' להסכם המכר – סעיף 3. עניינו של הסעיף באיחור של לפחות 6 חודשים במקרה שהפרויקט יתפס על ידי הגורם המלווה או על ידי חברת הביטוח או במקרה של כינוס נכסים ואלה יבחרו להמשיך ולקיים את ההסכם. הטענה הועלתה לראשונה על ידי ב"כ הנתבעת במסגרת החקירה הנגדית של התובע. ב"כ התובעים מיד התנגדה בגין הרחבת חזית וב"כ הנתבעת ויתר על השאלה (ע' 21-22 לפרוטוקול). במסגרת הסיכומים חזר ב"כ הנתבעת על הטענה ושוב ב"כ התובעים התנגדה מחמת הרחבת חזית (ע' 36 לפרוטוקול). ואכן, מדובר בטענה שהנתבעת לא טענה בכתב ההגנה (וגם לא בתצהיר הנתבעת), לא היתה בחזית המחלוקת ולא התאפשר לתובעים להתייחס לטענה זו ולהתמודד עימה. על כן, דין טענה זו להידחות מחמת שמדובר בהרחבת חזית אסורה.

     

37. סיכומה של נקודה זו, לא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי העיכוב במסירת הדירה, כולו או חלקו, נגרם בשל נסיבות שאינן בשליטתה ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליה, כאמור בסעיף 5א(ג) לחוק.

     

    גובה הפיצוי

38. אין חולק כי בתוספות להסכם, אשר נחתמו בין התובעים לנתבעת, הסכימו הצדדים על מועד מסירה חדש: 30.4.2018. טענות הנתבעת אודות הפחתה בפיצוי עקב אירועים מעכבים שלא היו בשליטתה נדחו. מכאן שעל הנתבעת לפצות את התובעים בגין איחור במסירה עבור החודשים מאי 2018 ועד מועד המסירה – 7.4.2020 (ראו סעיף 1 לתוספת השניה "תשלם המוכרת לקונה סך של 5,000 ₪ לכל חודש עיכוב או חלק יחסי ממנו").

     

39. על פי הוראות סעיף 5א לחוק, בשמונת חודשי האיחור הראשונים הפיצוי יעמוד על פי 1.5 מדמי השכירות לדירה דומה, ולאחר מכן פי 1.25. כאמור, מדובר בהוראות חוק קוגנטית. התובעים (וגם הנתבעת) לא התייחסו לנושא זה וטענו כי על הנתבעת לשלם דמי איחור בסך של 5,000 ₪ לחודש, בהתאם לאמור בתוספות, לכל התקופה. לא הוברר על בסיס מה הצדדים קבעו סכום זה בתוספת, האם הסכום משקף דמי שכירות ראויים בהתאם להוראות החוק, או שמא פי 1.5 או כל הרכב אחר. גם לא הוגשה חוות דעת שמאית. משכך, נקודת המוצא תהיה כי הפיצוי עומד על 5,000 ₪ לכל חודש בהתאם לאמור בתוספת, אשר בעניין זה לא היתה שנויה במחלוקת.

     

40. הצדדים הסכימו בתוספת כי בגין כל חודש איחור הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי של 5,000 ₪: "ככל שמועד המסירה יהיה לאחר ה-30.4.18, היזם ישלם לרוכשים דמי שכירות כקבוע בחוק המכר החל מה 1.5.18 ועד יום המסירה בפועל כאשר התשלום יעשה מדי חודש בחודשו ללא תקופת גרייס" (סעיף 3.2 לתוספת הראשונה. ראו גם סעיף 1 לתוספת השניה).

    כמו כן הוסכם כי במעמד החתימה על התוספת הראשונה תמסור הנתבעת לתובעים 3 שיקים בסך כולל של 15,000 ₪ לתאריכים 15.2.2018, 15.3.2018 ו-15.4.2018 וכי ישולם לתובעים סכום נוסף של 50,000 ₪ אשר יקוזז מהתשלום האחרון של התמורה, בגין פיצוי עבור חודשים שקדמו למועד המסירה החדש (ראו סעיף 3.3 לתוספת הראשונה).

     

41. כרטסת הנהלת חשבונות של הנתבעת (נספח 9 לתצהיר הנתבעת) מלמדת כי הנתבעת שילמה 11 תשלומים של 5,000 ₪. 3 תשלומים ראשונים עם תאריך 20.2.2018 (מועד החתימה על התוספת הראשונה) יש לזקוף לתשלומים שהנתבעת התחייבה לשלם בסעיף 3.3 לתוספת הראשונה כאמור. את 8 התשלומים הנותרים יש לזקוף לחודשים מאי 2018 עד דצמבר 2018. העובדה כי ליד השורה האחרונה בכרטסת נרשם תאריך 4.2.2019, אינה מלמדת על תשלום עבור חודש ינואר או פברואר 2019, שעה שאין חולק כי בכרטסת 11 תנועות בלבד החל מפברואר 2018. פירוט זה מתיישב עם טענת התובעים כי החל מחודש ינואר 2019 לא שולם כל פיצוי (מה גם שפרט לכרטסת הנתבעת לא הציגה כל ראיה לתשלום בפועל כגון אישור הפקדת שיק, העברה בנקאית וכיוצ"ב).

     

42. לא הוכחה זכאות לפיצוי עבור חודש מאי 2020 שעה שהחזקה נמסרה באפריל 2020 וגם התובעים בסיכומיהם חזרו בהם מהטענה ביחס לחודש זה (ע' 32 ש' 22-23). לכן, על הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין 15 חודשים ו-7 ימים (ינואר 2019 עד 7.4.2020) בסך של 76,167 ₪.

     

43. סוף דבר, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים 76,167 ₪ כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה המתוקן. אשר להוצאות. בשים לב לאופן בו נוהל ההליך ולתוצאה אליה הגעתי, אני מחייבת את הנתבעת בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 17,000 ₪.

    ניתן היום, ט"ז אייר תשפ"ב, 17 מאי 2022, בהעדר הצדדים.