ארנון נ' רפופורט ואח'

התביעה ובעלי הדין

1. התובע, יליד הארץ, מתגורר זה שנים רבות בדרום אפריקה. במועד הרלבנטי לתביעה רכש מאת הנתבעים בית ביישוב כפר ורדים (על מגרש בשטח 705 מ"ר, שמענו רח' X, הידוע כחלקה Yבגוש Z (להלן: "הבית" או "הממכר"), מתוך כוונה להשתכן בו דרך קבע עם משפחתו עם שובו ארצה. לאחר השלמת עסקת הרכישה גילה התובע כי קיימות חריגות בנייה בדירה, דבר שלא הוזכר על ידי הנתבעים בשלב המו"מ. התובע טוען כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, ולכן הוא מבקש לחייב את הנתבעים לשלם לו פיצויים בסך 384,000 ₪.

    

   טענות התביעה

2. בתביעה נטען כי במהלך שנת 2012, לאחר שהות של כ- 20 שנים בדרום אפריקה, החליט התובע (ומשפחתו) לשוב ארצה לצמיתות ולגור בכפר ורדים.

    

3. התובע הגיע לארץ אחת לכמה חודשים על מנת לאתר בית שיתאים לצרכי משפחתו, ולצורך כך הסתייע בשירותי משרד תיווך בכפר ורדים שבו עבדה בת הנתבעים רינת באותה עת (להלן: "רינת").

    

4. במהלך חודש 06/12, עת הגיע התובע לביקור בארץ, הציעה רינת לתובע לבחון את רכישת בית הוריה (הנתבעים). התובע ביקר בבית ומצא אותו מתאים לצרכיו. לאחר מו"מ קצר, הסכימו הצדדים על מחירו (1,650,000 ₪). התובע ציין בפני הנתבעים כי סכום זה זמין מבחינתו במלואו ללא צורך במימון בנקאי.

    

5. ביום 2.7.12 נכרת בין התובע לנתבעים הסכם מכר, במסגרתו הצהירו הנתבעים, בין היתר, כי זכויותיהם בממכר נקיות מכל זכות לצד שלישי וכי לא ביצעו בממכר כל חריגות בניה ולפי מיטב ידיעתם אין חריגות בניה בממכר (ההדגשה אינה במקור – ג.נ.). בנוסף הצהירו הנתבעים בנספחי ההסכם, הצהרות בנוגע לגודלו של הבית ומצבו התכנוני לרבות תצהיר בדבר העדר חריגות בניה שנחתם והוגש לרשות מקרקעי ישראל. התובע התחייב לשלם לנתבעים סך של 100,000 ₪ עד לא יאוחר מיום 4.7.12 ואת יתרת התמורה בסך 1,550,000 ₪ ביום 9.7.12 כנגד מסירת החזקה, ומלוא התמורה אכן שולמה לנתבעים, במקביל למסירת החזקה בממכר לתובע.

    

6. לטענת התובע, עקב נסיבות אישיות, הוא החליט לגנוז את תכניותיו לשוב ארצה, ובמהלך שנת 2014 החליט למכור את הבית. לצורך כך, שכר שירותי תיווך ממתווכת בשם רחל רובין. בתחילת שנת 2015, נמסר על ידה לתובע כי אותרו רוכשים פוטנציאליים אשר ביקשו לערוך הליך של בדק בית הכולל עיון בהיתר הבניה ובחינת תכניות הבית. עם קבלת היתר הבניה ובדיקתו ע"י בעלי מקצוע מטעמם, התגלו חריגות בניה רבות בדירה, גילוי אשר הכשיל את ביצוע העסקה.

    

7. בהתאם לחוות דעת שמאית מטעם התובע (השמאי זיו חגאי), התגלו בבית חריגות הבניה הבאות: מרפסת כביסה בקומת הקרקע נסגרה וקורתה ללא היתר, מרפסת צפונית מפלס +2.56 קורתה ללא היתר, מרפסת בעליית הגג, מפלס +4.16 קורתה ללא היתר, עליית גג הוגבהה, ומתבצע שימוש בחלל עליית הגג ללא היתר. סה"כ 42.40 מ"ר חריגה בשטח עיקרי ו- 24.40 מ"ר חריגה בשטח שירות, המהווים 66.80 מ"ר מהשטח הבנוי של הבית.

8. נטען, כי במהלך המו"מ לרכישת הבית, לא יידעו הנתבעים את התובע ולו ברמז בנוגע לחריגות הבניה האמורות לעיל, למרות שידעו על קיומן בהיותם אלו שביצעו אותן ללא היתר.

    

9. לאחר שנודע לתובע על חריגות הבניה, הוא פנה אל נתבע 1 וזה אישר כי תוספות הבניה בוצעו על ידו, ואף טען בביטול כי מדובר בעניין שבשגרה בכל הנוגע לבתים מסוג זה בכפר ורדים.

    

10. בהמשך, התנהלה בין הצדדים שיחה טלפונית וכן תכתובת בנוגע לחריגות הבניה ולדרישת התובע לפיצויים בגין נזקיו מהנתבעים, וזאת באמצעות ב"כ, אולם הצדדים לא הצליחו להגיע לעמק השווה.

     

11. לאור האמור לעיל עתר התובע לחיוב את הנתבעים בפיצויים הבאים:

     

    • הוצאות הסדרת הרישוי והפחתת הסחירות – 120,000 ₪.

    • תרומת השטחים ללא היתר ולרבות רווח יזמי (של המוכר) – 160,000 ₪.

    • מניעת אפשרות להתגורר או להשכיר את הבית מחודש 02/15 (מועד הגילוי) ועד חודש 12/15 (מועד הגשת התביעה) – 4,500 ₪ לחודש ובסה"כ – 45,000 ₪.

    • השבת תשלומי ארנונה לתקופה שלא ניתן היה לעשות שימוש בבית – 8,972.50 ₪.

    • עוגמת נפש – 50,000 ₪.

      סה"כ : 384,000 ₪.

       

12. לחלופין, וככל שלדעת ביהמ"ש הנכבד, הנזק הממוני המוכח נמוך מגובה סכום הפיצוי המוסכם (החוזי), אזי עותר התובע לחיוב הנתבעים בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר בסך 165,000 ₪.

     

      

    הגנת הנתבעים

13. הנתבעים דחו את טענות התובע ועתרו לדחיית התביעה נגדם.

     

14. לטענת הנתבעים הבית שנמכר לתובע נבנה על ידם בשנת 1987, כשבחודש 08/1988 הם נכנסו להתגורר בו. השינויים המינוריים אשר נערכו בבית בוצעו על ידם עוד בשנת 1989 ומאז לא בוצעו שינויים נוספים בנכס.

     

15. כל השינויים שבוצעו בבית, בוצעו במסגרת השטחים המותרים לבניה לפי תכנית 16384/ג ולא מעבר לשטחים אלו, וכן כי בהתאם לשומה שנערכה ע"י השמאי מטעם הוועדה המקומית לא קיימות חריגות בניה בנכס וניתן על כך אישור מטעם הוועדה המקומית, ובשל כך, לא סברו הנתבעים כי מדובר בחריגות בניה כלל וכלל.

     

16. בהתאם לחוות דעת השמאי ניצן בניטה מטעמם, סה"כ השטח העיקרי המותר לבניה עפ"י תכנית 16384/ג הינו 250 מ"ר כשבפועל הבית בנוי מ- 177 מ"ר עפ"י היתר ו- 42.40 מ"ר ללא היתר, ומשכך הרי שכלל השטח העיקרי הבנוי הינו במסגרת השטחים המותרים ואף נותרה יתרה לניצול של 30.60 מ"ר. כמו כן, סה"כ שטח השירות המותר לבניה לפי התכנית הנ"ל, הינו 85 מ"ר, כשבפועל הבית בנוי מ- 57 מ"ר עפ"י היתר ו- 24.40 מ"ר ללא היתר, ומשכך כלל שטח השירות הבנוי הינו במסגרת השטחים המותרים ואף נותרה יתרה לניצול של 3.60 מ"ר.

     

17. בכל תקופת מגוריהם בבית, מעולם לא קיבלו הנתבעים מהרשויות ו/או המועצה האזורית כפר ורדים ו/או ערכאות שיפוטיות כל התראה ו/או דרישה ו/או צו הריסה ו/או כל הודעה בדבר נקיטת הליכים בטענה של ביצוע חריגות בניה בנכס, כאשר ביצוע שינויים מינוריים כפי שביצעו הנתבעים, הינן פעולות נפוצות הקיימות ברוב הבתים ביישוב, והדרך לא השפיע כלל על מחירי הנכסים, ואף להיפך.

     

18. חזקה היא כי אם טענות התובע היו נכונות, הרי שהוועדה המקומית לא הייתה מוציאה תחת ידיה, את אישורה להעברת הזכויות בנכס.

     

19. עובר למועד החתימה על הסכם המכר, התובע מעולם לא החליף עם הנתבעים דברים בנוגע למעמדו המשפטי של הנכס, וכל ההתנהלות הייתה מול עורך הדין שייצג את שני הצדדים.

     

20. כל הצהרות הנתבעים בהסכם המכר היו באשר לגודל המגרש שהינו בשטח של 705 מ"ר, ולא ניתנו הצהרות מטעמם באשר לגודל השטח הבנוי.

     

21. משהצהיר התובע בהסכם המכר כי בדק את הבית לרבות מצבו התכנוני בוועדה המקומית, הרי שחזקה עליו כי בדק את הבית והכיר את תכונותיו. זאת ועוד, חזקה על התובע כי עת היה בעצמו במשרדי הוועדה לתכנון ובניה ו/או במשרדי המועצה המקומית ושילם את מחצית היטל ההשבחה כי בירר את זכויות הבניה ומצבו התכנוני של הנכס, ואם לא עשה כן, אין לו להלין אלא על עצמו.

     

22. בהינתן האמור נטען, כי עסקינן בקונה אשר התנהל במטרה מודעת לרכוש את הנכס "as-is", וכעת, כעבור 4 שנים לאחר שבוצעה עסקת המכר, דורש באופן תמוה, פיצויים בגין אי הצלחתו למכור את הנכס במחיר רווח. לאחר שנודע לתובע כי הולכות להתבטל הטבות מס, ובשל כך החלה ירידת מחירים דרסטית בכלל הנכסים ביישוב, מנסה הוא להתנער מן העסקה בטענה של כדאיות העסקה בלבד.

     

23. ביחס לנזקים הנטענים (המוכחשים כשלעצמם), טוענים הנתבעים כי ירידת ערך הנכס (אם ישנה), לא נבעה מהשינויים שבוצעו בנכס, אלא ממספר גורמים, ובין היתר, מצב תחזוקתי גרוע של הבית ע"י התובע ומצב שוק הדירות בכפר ורדים בשל ביטול הטבות המס ביישוב.

     

24. עפ"י ממצאי חוות דעת השמאי מטעם הנתבעים עלות הסדרת הרישוי עומדות לכל היותר על סך של 20,000 ₪. דרישת התובע להשבת תשלומי ארנונה ולאבדן דמי שכירות בגין התקופה שתחילתה מהמועד בו נתגלו חריגות הבניה ועד הגשת התביעה משוללת כל יסוד ומעידה על חוסר תום ליבו. ברי כי אין כל מניעה משפטית להשכיר את הנכס גם אם יש חריגות בניה כאלה ואחרות. חובת הקטנת הנזק חלה על התובע בהיותו בעל הגישה היחידי לנכס.

     

    ראיות הצדדים

25. בתיק נשמעו ראיות הצדדים עד תום בכל חזית המחלוקת.

    מטעם התביעה העידו 2 עדים: מר יעקב ארנון התובע בעצמו, והשמאי זיו חגאי אשר נחקר על חוות דעתו מיום 29.6.15 (נספח ד' לכתב התביעה).

    מטעם ההגנה העידו 6 עדים: מר בני פיש, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך אשר נחקר על שומה שערך עבור הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלה הגליל מיום 12.7.12 (נספח א' לכתב ההגנה). עו"ד טל אטיאס, אשר ייצג את התובע ואת הנתבעים בהסכם המכר. מר אסף סוחריאנו, מתווך מקרקעין, בעלים של משרד תיווך בכפר ורדים, אשר נחקר את תצהיר עדותו הראשית מיום 4.4.17 (להלן: "אסף"). מר ניצן בניטה, שמאי מקרקעין מטעם הנתבעים אשר נחקר על חוות דעתו מיום 3.2.16. גב' רינת אפריאט, בתם של הנתבעים, במועד הרלבנטי לתביעה, עבדה כמתווכת שכירה במשרד התיווך של אסף (להלן: "רינת"). מר רפפורט יצחק, הנתבע בעצמו.

     

    הוגשו סיכומים בכתב, והתיק הובא בפניי לצורך מתן פסק דין.

     

    שתי הערות מקדימות

26. כבר עתה אציין כי אין חולק באשר לקיומן של חריגות בניה בממכר, מהותן והיקפן. במסגרת ההליך דנן הוגשו ע"י הצדדים שתי חוות דעת שמאיות לפיהן ישנן חריגות בניה בממכר (אותן בחרו הנתבעים לכנות "שינויים מינוריים"), המהוות תוספות בניה שנבנו ללא היתר ביחס לתכניות שני היתרי הבניה הקיימים.

27. השמאי חגאי מטעם התובע קובע בסעיף 4.3 לחוות דעתו כי קיימות חריגות בניה בנכס (אי התאמה להיתר). גם השמאי בניטה מטעם הנתבעים קובע בסעיף 6.2.4 לחוות דעתו כי בנכס כי "ביום הביקור בנכס נמצא כי בפועל קיימת בניה שאינה תואמת את תכנית ההיתר". בהתאם לאמור בשתי חוות הדעת השמאיות נמצא כי ישנן חריגות בניה בממכר בהיקף מצטבר של 66.70 מ"ר (הנתון מתייחס גם לשטח העיקרי וגם לשטח השירות), שעיקרן קירוי 3 מרפסות (בשתי קומות) וכן הגבהה, סגירה, וקירוי שני חללים של עליות הגג בצד המזרחי והמערבי של הבית.

     

28. במהלך חקירתו הנגדית של השמאי בניטה בביהמ"ש הוא אישר כי אין מחלוקת בינו לבין השמאי חגאי בכל הקשור להיקף השטחים שנבנו ללא היתר ע"י הנתבעים בנכס נשוא התביעה ומהותם (עמ' 42 ש' 15-19 לתמלול ההקלטה של דיון ההוכחות מיום 24.10.17):

     

    "ש. אוקי. אני מבין שאין ויכוח בין חוות הדעת לגבי הימצאותן של חריגות בנייה לגבי הגודל שלהם, לגבי אי התאמה להיתר?

    ת. כן. אנחנו באותם שטחים.

    ש. אין ויכוח בינך לבין זיו חגי בהקשר הזה?

    ת. בהקשר של השטחים עצמם. כן".

     

29. אין גם חולק כי חריגות הבניה הנ"ל בוצעו ע"י הנתבעים בשנת 1989 בסמוך לאחר סיום הבניה וכניסתם להתגורר בבית (ראו: סעיף 24 לתצהיר עדות ראשית הנתבע). במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע הוא העיד כי "השינויים" בנכס נשוא התביעה בוצעו על ידו בסמוך לאחר עונת חורף קשה ועקב נזילות (תמלול ההקלטה של דיון ההוכחות מיום 24.10.17 עמ' 32 ש' 9-14):

     

    "ש. בסעיף 24 אתה מציין שבוצעו שינויים, אתה כותב "הנני מצהיר כי השינויים אשר בוצעו בנכס, בוצעו בשנת 1989"?

    ת. אמת.

    ש. מתי ב- 1989? בערך?

    ת. אחרי חורף קשה שעברנו. היה חורף קשה, נזילות מכיוון הגגות, המרפסות. זה היה אחרי החורף, זאת אומרת משהו בסביבות אפריל – מאי, נגמר החורף".

     

    השאלות העומדות לדיון

30. אלה הן השאלות:

    • האם עפ"י דין היה על הנתבעים לגלות באופן יזום לתובע, עובר לביצוע העסקה, את דבר קיומן של חריגות הבניה בנכס?

    • אם התשובה לשאלה (א) לעיל חיובית, האם הנתבעים הפרו את חובת הגילוי בהינתן תניית הוויתור של התובע בסעיף 8 להסכם המכר?

    • ככל שהתשובה לשאלות (א)- (ב) לעיל חיוביות, מהו הפיצוי המגיע לתובע?

       

      האם הדין מטיל חובה על המוכר לגלות לקונה דבר קיומן של חריגות בניה בממכר?

31. ניתן להצביע על שלוש מקורות מהדין לעניין חובת הגילוי:

    מקור אחד הנו סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973 (להלן: "חוק החוזים"), אשר קובע כי התקשרות על בסיס הטעיה תיחשב גם: "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן". בעניין זה נדרש הצד עליו חלה חובת הגילוי לפעול בניגוד לאינטרס האישי שלו. קרי, לגלות נתונים שאינם נוחים עבורו, כאשר בעקבות מידע זה, עלול הצד השני להימנע מלהתקשר עמו בהסכם או להתנות את הסכמתו להתקשר עמו בהסכם בהצבת תנאים פחות נוחים לצד המגלה.

     

32. מקור שני לחובת הגילוי מצוי בסעיף 12 לחוק החוזים הקובע כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב יכולה להתבטא במחדל שעניינו אי גילוי עובדות אשר עפ"י הנסיבות היה מקום לצפות לכך, שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני.

     

33. חובת הגילוי וחובת תום הלב, במהלך ניהול מו"מ ובעת כריתתו של חוזה מכר התוו לא אחת בפסיקת בתי המשפט ובה נקבעו הלכות ומושכלות יסוד בכל הקשור למהות חובות אלו והיקפן.

     

34. השופט לוין, בע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבניין נגד פינק, פ"ד מד(1) 226 (1990), קובע כי חובת תום הלב כוללת גם את חובת הגילוי, ואי גילוין של עובדות אשר לפי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שאדם המנהל מו"מ יגלה אותן לצד השני, מהווה הפרה של חובת תום הלב. חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות לצד השני לפני כריתת ההסכם עובדות חשובות, ובתוך כך, במקרים מסוימים, גם עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה, מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה.

     

35. על המוכר מוטלת חובת גילוי רחבה המשתרעת גם על פרטים אותם היה יכול הקונה לברר בעצמו (ת"א 1365/04 ענבל שגב נגד מרים אקוני אמוראי (ניתן ביום 12.5.10). הכלל "ייזהר הקונה" אינו פוטר את המוכר מן החובה המוטלת עליו לגלות לקונה עובדות מהותיות הקשורות לעסקה, וחובה זו חלה, במקרים רבים, גם כאשר הקונה היה יכול לברר בעצמו עובדות אלו.

     

36. לעניין היקפה של חובת הגילוי נפסק בד"נ 7/81 פנידר נגד קסטרו, פ"ד לז(4), 696- 697 כי:

     

    "הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום- לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי- גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני, הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני, אלא יש נסיבות בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. חובת נקיטת פעולה אקטיבית של גילוי קיימת במיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר- השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו".

     

37. מקור שלישי לחובת הגילוי מעוגן בהוראת סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח- 1968, שכותרתו "העלמת אי –התאמה", לפיו במקרה שהייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה והוא לא גילה אותן לקונה, יהיה זכאי הקונה להסתמך עליה, על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 לחוק המכר או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה (סעיפים 14 ו- 15 לחוק המכר, בהתאמה, מתייחסים לחובת מתן הודעה ע"י הקונה על אי ההתאמה מיד לאחר בדיקת הממכר וחובת מתן הודעה למוכר במקרה של אי התאמה נסתרת).

     

38. פרופ' איל זמיר בספרו "חוק המכר, תשכ"ח-1968, מהדורה שלישית, תשנ"ה- 1995 עמ' 332-333 ) מפרש את סעיף 16 לעיל:

    "ידע המוכר על אי ההתאמה (או שהיה עליו לדעת עליה), אין נפקא מינא אם סבר שמדובר באי- התאמה שולית או בלתי- חשובה. גם אז היה עליו לגלותה...

    כותרתו של סעיף 16 היא "העלמת אי- התאמה". העלמת אי- ההתאמה יכולה להיעשות במעשה או במחדל, ועשויה להיעשות מתוך כוונה להטעות את הקונה, מתוך רשלנות גרידא, ואפילו בשגגה. סעיף 16 מטיל על המוכר חובת גילוי על כל אי- התאמה שהמוכר יודע, או שהיה עליו לדעת עליה, וכל הפרה של חובה זו מזכה את הקונה להסתמך על אי- ההתאמה אף אם לא עמד בנטל הבדיקה וההודעה לפי סעיפים 13 עד 15 (בכפוף לסיפא). חובת הגילוי שמטיל החוק משתרעת על כל התקופה שמתחילת המשא ומתן לכריתתו של חוזה המכר, ועד לביצוע המסירה של הממכר לקונה.

    ידע המוכר (או היה עליו לדעת) על אי ההתאמה עובר לכריתת החוזה, ולא גילה אותה לקונה, עשויה התנהגותו להצמיח לקונה, לא רק את הפטור מנטל ההודעה הקבוע בסעיף 16, אלא גם תרופות בגין הפרת החיוב לנהוג בתום- לב במשא ומתן (סעיף 12 לחוק החוזים הכללי), ובגין הטעיה (סעיף 15 לחוק החוזים הכללי). במקרים מסוימים עשויה אי- התאמה להוות גם עוולה נזיקית. אם נודע למוכר על אי- ההתאמה לאחר כריתת החוזה, יש להחיל דין דומה לסעיף 16, אולם דומה שעצם אי- הגילוי איננו מהווה הפרה של החוזה.

    חובת הגילוי אינה חלה על עובדות שהקונה יודע עליהן".

     

39. בע"א 8068/11 אורי עיני נגד חן שיפריס (פורסם בנבו ביום 11.2.14), דן ביהמ"ש העליון בסוגיה האם יש מקום לשלילה גורפת של עקרון "אשם תורם", בנסיבות בהן קיימת אי התאמה בממכר שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליה, ואילו הקונה לא ידע עליה, וזאת על אף שהקונה הצהיר בחוזה המכר כי ערך בדיקה לגבי הנכס, אך הוא לא עשה כן, ואילו היה מבצע בדיקה פשוטה יכול היה לגלות את אי ההתאמה. נפסק ברוב דעות של כב' השופטים סולברג ומלצר כנגד דעתו החולקת של כב' השופט רובינשטיין, כי סעיף 16 לחוק המכר איננו מאפשר לזקוף "אשם תורם" לחובת הרוכשים בנסיבות האמורות.

     

40. יצוין כי בפסק הדין בעניין עיני נגד שיפריס הנ"ל,  מאמץ ביהמ"ש העליון את גישתו של המלומד פרופ' זמיר וקובע כי :

    "סעיף 16 האמור, בניגוד למרבית סעיפיו של חוק המכר, הריהו סעיף מצווה ('ius cogens'). צדדים לעסקת מכר אינם רשאים להתנות עליו .........זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו "על אף האמור... בכל הסכם", כלשון סעיף 16, ויש בה הלכה למעשה משום ביטול עיקרון 'יזהר הקונה' שבדין האנגלי המקובל".

    ועוד נאמר (בפסקה 13 ) כי:

    "יש בדברים האמורים ביחס ללשונו של סעיף 16 לחוק המכר (קרי – מחד גיסא, ידיעה 'ממשית' מצדו של הקונה על אודות אי-ההתאמה; מאידך גיסא, יסוד נפשי ברף נמוך של 'רשלנות' מצדו של המוכר) כדי להמחיש את מתן הבכורה לעיקרון "יזהר המוכר". יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של המוכר, עובר לשלב חתימת עסקת המכר, על אודות אי-ההתאמה בנכס – כמדיניות שיפוטית רצויה. אכן, קונה יכול להיזהר מפני ה'גלוי' אך בוודאי שאין ביכולתו להישמר מפני ה'נסתר'. "חובת הגילוי מהווה אחת ההשתקפויות המובהקות של עקרון תום הלב והיא עומדת בניגוד קוטבי לגישת המשפט האנגלי, שבו שליט העיקרון שלפיו 'יזהר הקונה' ...".

     

41. הינה כי כן, עפ"י הלכת ביהמ"ש העליון בעניין עיני נגד שיפריס, תחול האחריות של המוכר על כל אי התאמה הקיימת בנכס, בן אם ידע עליה ובין אם היה עליו לדעת על קיומה, ולא גילה אודותיה לרוכש. אחריות הקונה תישלל רק מקום בו הוא ידע ידיעה בפועל אודות אי ההתאמה.

     

    האם מילאו הנתבעים את חובת הגילוי כלפי התובע בכל הקשור לחריגות הבניה?  

42. התובע העיד בחקירתו הנגדית בביהמ"ש כי ביקר בנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו מבחינת מס' החדרים, הקומות, החיפוי החיצוני והגינה, וכו' (פ' מיום 15.6.17 ש' 12-14). הוא לא שאל את הנתבעים האם ישנן חריגות בניה בנכס (הנתבע מאשר זאת בס' 35 לתצהירו) וכן לא שאל את עורך הדין טל אטיאס שייצג אותו בעסקת המכר בנוגע לסוגיה זו. בהמשך העיד התובע כי היה חשוב לו שאין חריגות בניה בנכס אך הוא לא מצא לנכון לשאול את הנתבעים כי "...ראיתי אנשים מבוגרים מן היישוב שלא ראיתי סיבה שלא לסמוך על דבריהם" (פ' מיום 15.6.17 עמ' 15 ש' 32, עמ' 33 ש' 1-7).

     

43. במהלך חקירתו החוזרת של התובע הוא הבהיר לעניין הצהרתו בהסכם המכר (ס' 8) לפיה בדק את הנכס על כל מרכיביו טרם ביצוע העסקה כי מדובר בהצהרה "בעייתית" שכן בפועל הוא לא ניגש לוועדה לתכנון ובניה ולא ביצע שום בדיקה מקדמית של הנכס והסתמך בעניין זה על עורך הדין שייצג אותו (פ' מיום 15.6.17 ש' 9-14).

     

44. מחומר הראיות הקיים בתיק ביהמ"ש עולה כי הצדדים ניהלו משא ומתן קצר טרם רכישת הנכס ע"י התובע. חוזה המכר נחתם בין הצדדים ביום 2.7.12 כאשר בתוך כמה ימים ממועד חתימתו שילם התובע נתבעים את מלוא התמורה החוזית ושב למשפחתו בחו"ל. אין כל פירוט בהסכם המכר לגבי מיהות השינויים שביצעו הנתבעים בממכר ו/או לביצוען בסטייה מהיתרי הבניה הקיימים, ואף אין טענה כי מידע זה נמסר לתובע בע"פ במסגרת המו"מ לקראת כריתת הסכם המכר.

     

45. מעיון במבוא להסכם המכר ("והואיל" הרביעי) עולה כי הנתבעים הצהירו בפני התובע "כי לא ביצעו כל חריגות בניה ולמיטב ידיעתם אין חריגות בניה בממכר". דא עקא, כאמור, שבמועד חתימת הסכם המכר היו בממכר תוספות בניה בלתי חוקיות בהיקף של כ- 66 מ"ר (ראו: ס' 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965 לפיו "הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו בשנית כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה", טעונות היתר מאת רשות הרישוי המקומית).

     

46. לטעמי, הצהרה זו של המוכרים סותרת את הנתון שאינו שנוי במחלוקת לפיו הנתבעים הם אלה שבנו את הבית ואלו שביצעו בשנת 1989 את תוספות הבניה בביתם ללא שהיה בידם היתר בניה כדין, כך שהיו מודעים בפועל (ולא רק בכוח) כי הצהרה זו אינה משקפת את היקף הבניה בפועל של הנכס הנמכר ביחס למצב התכנוני כפי שאושר ע"י הרשויות המוסמכות.

     

47. הצדדים לא נקבו בחוזה המכר בשטח הבנוי הכולל של הממכר אלא במספר החדרים. עם זאת, התובע, כקונה סביר רשאי היה לצפות בשלב המשא ומתן כי כל השטח הבנוי הנגלה לעיניו במהלך ביקורו בנכס, נבנה עפ"י היתר בניה כדין, וכי היה וקיימת חריגת בניה כלשהי בנכס, הרי שהנתבעים, כמוכרים סבירים ימסרו לו מידע מפורט על כך, שהרי מדובר במידע מהותי שיש לו השלכות הן על עצם הרצון לרכוש את הנכס והן על מחירו, זאת ובעיקר שעה שמדובר בקונה שהינו תושב חו"ל, אשר אין בידו את היכולת ו/או את הזמינות להתמודד עם הסדרת חריגות הבניה בנכס, על כל המשמעויות הנלוות לכך, כפי שנתונים בידי תושב מקומי.

     

48. הנתבעים לא רק שלא מסרו באופן יזום לתובע כל מידע בדבר חריגות הבניה שביצעו בנכס, מהותן והיקפן, אלא הצהירו באופן מפורש במבוא להסכם המכר כי לא ביצעו חריגות בניה בממכר ולמיטב ידיעתם אין חריגות בניה בממכר, דבר שאינו נכון עובדתית, ומהווה משום הטעיית התובע, באשר הנתבעים הם אלו שביצעו את תוספות הבניה ללא היתר (בסטייה מתכניות בניה מאושרות והיתרים קיימים), ואף לא דאגו להכשירן בדיעבד (הליך לגליזציה) עובר למועד ביצוע העסקה עם התובע.

     

49. הנתבע נשאל במהלך חקירתו הנגדית לגבי חריגות הבניה (תוספות הבניה שביצע בנכס בשנת 1989), וניסה "להמעיט" ממהות השינויים שביצע בנכס, אולם הדבר אינו מתיישב עם ממצאי חוות דעת המומחה מטעמו כי מדובר בתוספות או שינויים בבניה קיימת שאינם תואמים את תכנית ההיתר של הממכר (חייבו את הנתבע בהגשת בקשה לרשויות למתן היתר בניה מראש טרם התחלת ביצוען, פ' דיון מיום 24.10.17 עמ' 32 ש' 15-29 ועמ' 33 ש' 1-10):

     

    "ש. בסעיף 6.2.4 לחוות דעת המומחה מטעמך, מר ניצן בניטה, הוא כותב "ביום הביקור בנכס נמצא כי בפועל קיימת בנייה שאינה תואמת את תכנית ההיתר כמפורט להלן", ומתאר שם את הבנייה, "אינה בהתאם להיתר".

    ת. כאן, מכאן עד כאן.

    ש. אתה מאשר לי שאלה השינויים שביצעת בשנת 89'?

    ת. בוא נדייק, זה לא בנייה, זה בסך הכל חיפוי. אל"ף, חיפינו את המבנה עם רעפים. זאת אומרת, אם חלק מהגג היה 8 מטר רעפים, הפסקה 3 מטר ועוד 4 מטר רעפים, אז חיפינו את המרווח. לא בנינו.

    ....

    ש. האם מה שהוא מתאר שם זה השינויים שבוצעו בשנת 89? זה מקובל עליך מה שהוא כתב שם?

    ת. מרפסת כביסה – אמת, מרפסת צפונית- בוצע קירוי. מה ההגדרה קירוי, רק תסביר לי? קירוי זה קירות? כי זה חשוב, מה זה קירוי?

    ש. אני שואל. אם אתה לא יודע תגיד שאתה לא יודע.

    ....

    ת. אני לא יודע. מה זה קירוי? בלוקים לא בניתי. ויש לי גם תמונות. מרפסת דרומית- "בשטח בוצע קירוי שלא בהתאם". אוקי. בקומת עליית גג- "בוצעה סגירה וקירוי"? ממש לא. עלית גג הייתה תמיד.

    ...

    ש. על פי חוות דעת מומחה שלך, הוא כותב, "קומת עלית גג בוצעה סגירה וקירוי בשטח כולל של כ- 48.90 מטר רבוע שלא בהתאם להיתר". בסדר?

    ת. אין לי מושג בזה. אוקי".

     

50. לגרסת הנתבע (סע' 25 לתצהירו) השינויים שבוצעו על ידו בנכס, נעשו במסגרת השטחים המותרים לבניה לפי תכנית 16384/ג', ובהתאם לשומה שנערכה ע"י השמאי מטעם הוועדה לתכנון ובניה לפיה לא קיימות חריגות בניה בנכס ואישור על כך ניתן מטעם הוועדה המקומית, ועל כן סברו הנתבעים כי לא מדובר בחריגות בניה.

     

51. במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע, הוא העיד כי עד לשלב של מכירת הבית לא היה מודע לכך שהעבודות שביצע בשנת 1989 בביתו מהוות חריגות בניה (פ' מיום 24.10.17 עמ' 34 ש' 25-26). טענה זו הנני דוחה. חריגות הבניה נשוא ההליך דנן בוצעו ע"י הנתבעים עוד בשנת 1989. הנתבעים היו מודעים או היו צריכים להיות מודעים לכך שביצוע נוסף של שינויים או תוספות בניה בשטח הבנוי הקיים של הבית עלול לחייב אותם בהוצאת היתר בניה שהרי הנתבע בעצמו אישר בחקירתו הנגדית בביהמ"ש כי טרם שנכנס להתגורר בבית הוא בנה את הבית עפ"י היתר בניה ראשון מיום 15.6.87 ולאחר מכן קיבל היתר בניה נוסף מיום 4.2.88 בגין "תכנית שינוים לבית מגורים חד – משפחתי" (פ' מיום 24.10.17 עמ' 33 ש' 11-17). היה על הנתבעים לדעת כי השינויים במצב הקיים אשר הם מבצעים בשנת 1989 (חיפוי, קירוי, הגבהות בעליית הגג וכו') מהווים חריגות בניה, שכן אין לגביהם היתר כנדרש עפ"י דין, והם אינם תואמים את ההיתרים שקיבלו במהלך השנתיים קודם לכן.

     

52. תכנית מפורטת מס' 16384/ג פורסמה בילקוט הפרסומים רק בשנת 2009 (20 שנים מאוחר יותר). ברי כי תכנית 16384/ג, המהווה שינוי לתכנית מפורטת הקודמת 4826/ג, לא באה להכשיר חריגות בניה קיימות בנכסים עליהם היא חלה, אלא באה להגדיל את השטח המותר לבניה באזור מגורים א'.

     

53. עיון בשומת שמאי המקרקעין בני פיש (נספח א' לתצהיר הנתבע) מעלה כי נערכה ביום 12.7.12 למטרת קביעת היטל השבחה בגין מימוש זכויות בדרך של מכירה (אפשרות להגדיל את שטח התכסית מ- 174 מ"ר עד ל- 250 מ"ר). איני מקבל את גרסת הנתבעים כי בהצהירם בהסכם המכר על העדר חריגות בניה בנכס הסתמכו הם על שומת השמאי בני פיש ואישור הוועדה לתכנון ובניה, וזאת מהנימוקים העיקריים הבאים:

     

    ראשית, אין התייחסות בשומה לעניין קיומן/אי קיומן של חריגות בניה בנכס.

     

    שנית, מועד עריכת השומה הינו מאוחר ב- 10 ימים ממועד חתימת הסכם המכר (2.7.12). קרי, קודם ניתנה הצהרת המוכרים במסמך משפטי מחייב כי אין חריגות בניה בממכר ורק כשבוע לאחר מכן נערכה השומה.

     

    שלישית, השמאי בני פיש, אשר זומן כעד הגנה, אישר בחקירתו הנגדית כי לא בדק במהלך ביקורו בבית אם קיימים בנכס חריגות בניה וגם לשיטתו הוא לא היה אמור לבדוק אם יש חריגות בניה. הוא גם לא מדד את שטח הנכס ונתונים אלה נמסרו לו מהוועדה בהתאם לתכנית הגרמושקה והיתר הבניה (דיון הוכחות מיום 26.10.17 עמ' 3 ש' 1-5, 13-16).

     

    רביעית. גם אישור הוועדה לתכנון ובניה "מעלה הגליל" להעברת הזכויות בנכס המופנה אל לשכת רישום המקרקעין (נספח ג' לתצהיר הנתבע) הינו מיום 17.7.12. קרי, כשבועיים לאחר חתימת הסכם המכר, כך שברי שהנתבעים לא יכלו להסתמך על אישור זה עת הצהירו בהסכם המכר כי אין חריגות בניה בנכס, מה גם ואין התייחסות באישור זה לעניין העדרם/קיומם של חריגות בניה בנכס אלא על אי התנגדות מצד הוועדה להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה בשל העדר חובות של המוכר כלפיה ביחס לאותו נכס עד ליום תוקף התעודה. אומנם נפלה, כפי הנראה, טעות באישור עת צוין כי אין חובת תשלום היטל השבחה למרות שהשמאי פיש קבע בשומתו כי יש לחייב בהיטל השבחה אשר שולם בחלקים שווים ע"י הצדדים. עם זאת, לא ברור על מה מתבססת טענת הנתבעים כי אישור הוועדה להעברת הזכויות מהווה מצג שלטוני כי אין חריגות בניה בנכס. למעלה מן הדרוש אוסיף ואציין כי לא הוכח בראיה כלשהי כי הוועדה המקומית הייתה מודעת לחריגות הבניה שביצעו הנתבעים בממכר וחרף זאת הנפיקה אישור העברת זכויות המופנה של לשכת רישום המקרקעין.

     

54. זאת ועוד, איני מוצא ממש בטענת הנתבעים לפיה בכל משך שנות מגוריהם בנכס מעולם לא קיבלו מן הרשויות ו/או המועצה כל התראה או דרישה ו/או צו הריסה בנוגע לשינויים שביצעו בנכס. גם אם טענה זו נכונה אין בכך כדי להכשיר את חריגות הבניה ו/או כדי לפטור אותם מחובתם לגלות לתובע דבר קיומן טרם ביצוע עסקת המכר. כמו כן, אין בטענת הנתבעים כי ביצוע שינויים דומים בנכסים בכפר ורדים, הינם פעולות נפוצות הקיימות ברוב הבתים ביישוב, וכי לא ננקטו הליכים נגדם בטענות של ביצוע חריגות בניה, כדי להצדיק הפרת חובת הגילוי מצד הנתבעים כלפי התובע בכל הקשור לחריגות הבניה בממכר שבוצעו על ידם לא היתר בניה כדין.

     

55. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי הצהרת התובע בסעיף 8 להסכם המכר בדבר בדיקת הנכס מחייבת אותו, וכי חזקה עליו כי עת הגיע למשרדי המועצה המקומית, הוא בירר לגבי זכויות הבניה ו/או מצבו התכנוני של הנכס, ואם לא עשה כן אין לו להלין אלא על עצמו (ס' 40 ו- 42 לתצהיר הנתבע). טענה זו הנני דוחה משלושה נימוקים עיקריים: האחד, הצהרת הקונה (תניית הוויתור החוזית) לא באה לפטור את המוכר מהצהרותיו החוזיות כלפי הקונה בכל הקשור לממכר, ובין השאר, מחובתו לגלות לו עובדות מהותיות, אלא הצהרות הקונה הינן בכפוף להצהרות המוכר. שנית, כפי שצוין בפס"ד בעניין עיני נגד שיפריס, אין מקום לדרוש מקונה נכס לברר בכוחות עצמו אודות היתרי בניה בבחינת "יזהר הקונה" .דרישה מעין זו, עלולה לכפות עליו מסע מייגע בסבך הביורוקרטיה העירונית או הממשלתית, וזאת כאשר העובדות כהווייתן ידועות למוכר. שלישית, כאשר מתקיימים התנאים בס' 16 לחוק המכר (כבמקרה דנן), זכאי הקונה להסתמך על אי ההתאמה, על אף האמור בכל הסכם.

     

56. במסגרת תצהירי המתווכים אסף ורינת (סע' 10 ו-12 בהתאמה), העלו הנתבעים טענה חדשה שלא נזכרה בכתב הגנתם (ואף לא בתצהיריהם שלהם...), לפיה עת הגיעו לפגישה שהתקיימה בביתם עם התובע הם הצטיידו מראש בתכניות הבניה של הבית על מנת לאפשר לתובע לעיין בהם אך התובע לא היה מעוניין בכך, טענה שהוכחשה מכל וכל ע"י התובע במהלך חקירתו הנגדית בביהמ"ש ("לא היה ולא נברא", פ' מיום 15.6.17).

     

57. איני סבור כי טענה זו, גם אם הייתה מוכחת, יכולה לסייע לנתבעים, שכן בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר ולפסיקה שהובאה לעיל כאמור, חובת הגילוי של המוכר לעניין אי התאמה בממכר חלה גם לגבי פרטים אותם יכול היה הקונה לברר בעצמו, גם אם המוכר סבר שמדובר באי התאמה שולית או בלתי חשובה, גם אם המוכר התכוון להטעות או מתוך רשלנות ואף בשגגה. אין בטענה כי השינויים שביצעו הנתבעים בממכר בשנת 1989 מצויים בתחומי התכסית המאושרת בהתאם לתכנית 16384/ג כדי לשנות מסקנתי זו.

     

58. לטעמי, ביצוע תוספות בניה בהיקף של כ- 66 מ"ר בממכר (שטח עיקרי + שטח שירות) ללא שיש בידי המוכר היתר בניה כדין (לא בעת ביצוע העבודות ולא בעת ביצוע עסקת המכר, לכל המאוחר), הינו מידע חיוני ורלבנטי לכל קונה פוטנציאלי המצוי במשא ומתן לקראת ביצוע עסקת מכר נכס, ועל כן מחובת הנתבעים שהיו מודעים בפועל (ולכל הפחות בכוח) למצב עובדתי זה, ליידע את הקונה באופן אקטיבי (גם אם לא שאל על כך) ואף לבקש מעורך הדין המייצג לציין זאת באופן מפורש בהסכם המכר, על מנת למנוע מחלוקות בעתיד.

     

59. אי גילוי כל המידע הרלבנטי לתובע ע"י הנתבעים בנוגע למהות תוספות הבניה שבוצעו על ידם בשנת 1989 בממכר לרבות אי יידועו כי לא נתבקש על ידם בגינן כל היתר בניה מהרשויות כנדרש, עולה כדי אי התאמה בממכר כמשמעותה בסעיף 11 לחוק המכר ומשום הפרת חיובי המוכר כלפי הקונה בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר. זאת לאור הפער (כ- 66 מ"ר) בין הממכר כפי שהוצג בפני התובע במהלך הביקור בנכס עובר למשא ומתן (כל השטח הבנוי של הנכס נבנה לפי היתר) לבין מצב הדברים לאמיתו של דבר.

     

60. זאת ועוד, בעלי הדין בעצמם הסכימו במסגרת החתימה על הסכם המכר כי הצהרות המוכרים והקונים במבוא להסכם ובהוראות הסעיפים שפורטו בסעיף 40 להסכם המכר יחשבו כסעיפים יסודיים והעיקריים של ההסכם, והפרת מי מהן, תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם. הינה כי כן, ובנסיבות האמורות, יש לראות את הצהרת המוכרים (הנתבעים) בדבר העדר חריגות בניה בממכר, כהצהרה בלתי נכונה, ומשהצהרה זו מהווה חלק מהתחייבות המוכרים כלפי הקונה במסגרת הסכם המכר, יש לראות בכך משום הפרת הסכם המכר מצד הנתבעים.

     

    דיון בסוגיית הפיצוי

61. התובע טוען בתביעתו כאמור כי כתוצאה מהפרתו היסודית של הסכם המכר ע"י הנתבעים נגרמו לו נזקים שונים בסכום מצטבר של 384,000 ₪. אדון להלן ברכיבי הנזק הנטענים כסדרן.

     

    הוצאות הסדרת רישוי, פגיעה בסחירות, ושווי מופחת

62. הנזק הראשון, לטענת התובע, הינו ההפרש בין שווי השוק של הממכר במצבו כפי שהוצהר ע"י הנתבעים בהסכם המכר לבין שווי השוק של הממכר כפי מצבו בפועל (בהינתן חריגות הבנייה).

     

63. לצורך הוכחת נזק זה, מפנה התובע לממצאי חוות דעת השמאי חגאי מטעמו, לפיה השוואה בין שווי הנכס כאשר הינו מגלם חריגות בניה לעומת שווי הנכס בהנחה וכל הבניה הינה לפי היתר, תוך התייחסות לשני מועדים (מועד החתימה על הסכם המכר ומועד הביקור בנכס), מעלה כי נגרם לתובע הפסד של 280,000 ₪ (1630,000 ₪ - 1,350,000 ₪ = 280,000 ₪), תחשיב המביא בחשבון את הוצאות הסדרת הרישוי (2%= 30,000 ₪), את הפגיעה בסחירות הנכס (6%= 90,000 ש"ח), ואת הפער בין שווי בנוי למ"ר עם היתר לעומת שווי מופחת למ"ר בנוי ללא היתר ביחס להיקף החריגה (160,000 ₪). יצוין כי אם מבצעים את התחשיב הנ"ל על פי התמורה ששילם התובע בפועל לנתבעים אזי הנזק הנטען מסתכם בסך 300,000 ₪ (1,650,000 ₪ - 1,350,000 ₪= 300,000 ₪).

     

64. הנתבעים הגישו חוות דעת שמאית נגדית ערוכה בידי השמאי ניצן בניטה. המועד הקובע להערכה הינו מועד ביקורו של השמאי בנכס (19.1.16). עיון בחוות דעת השמאי בניטה מעלה כי ערך השוואה בין שווי הנכס, במצבו הנדון, בהתייחס למצב התחזוקתי הירוד לבין שווי הנכס כמשופץ וראוי למגורים, והעריך כי ישנו פער של 150,00 ₪ בין שוויו במצבו התחזוקתי ביום הביקור (1,500,000 ₪) לבין מצבו כמשופץ וראוי למגורים (1,650,000 ₪). חשוב לציין כי אין כל התייחסות בחוות דעת השמאי בניטה לממצאי השמאי חגאי בכל הקשור לשווי הנכס עובר למועד ביצוע העסקה (בהינתן חריגות הבניה) לעומת שוויו אילו כל הבניה בנכס הייתה מתבצעת לפי היתר.

     

65. השמאי חגאי נחקר במהלך חקירתו הנגדית באשר לשיקולים שהנחו אותו בחוות דעתו לגבי הממצא לפיו נגרמו לתובע הפסד בגין הוצאות הסדרת הרישוי, פגיעה בסחירות, והערכת שווי תוספות הבניה לממכר ללא היתר (פ' עמ' 21 ש' 24-31, עמ' 22 ש' 1-5, ש' 10-16, ש' 22-32, עמ' 23 ש' 3-10, ועמ' 24 ש' 1-5):

     

    "ת. בנכס הזה התגלו חריגות בנייה. בעסקת המכר המקורית הוצהר על ידי המוכר שאין חריגות בניה. היות והתובעים (צ.ל התובע ג'.נ) בכתב התביעה טוען שיש חריגות בניה והתובע הוטעה על ידי הנתבע לכאורה כיוון שהוצהר בחוזה המכר המקורי שאין חריגות בניה. פירטתי 66 מ' חריגות בניה זה בגודל של דירה 3 חודשים (צ.ל חדרים ג'.נ). זה משמעותי. נשאלה השאלה איך הוא מתרגם את חריגות הבניה ואז נתבקשתי להעריך למועד עסקת המכר מה הייתה הפגיעה כי כנראה כך נכון לעשות וכך עשיתי. כלומר בחנתי את אופי חריגות הבניה, כמה זה תורם לירידת הערך והראיתי את שני המצבים. בנכס שיש בו חריגות בניה זה פוגע בסחירות של הנכס היות והיום אנשים כדי לקנות נכס מקרקעין צריכים מימון מהבנקים. על מנת לקחת מימון מהבנקים הם נדרשים בין השאר להביא גם שמאי שעושה שמאות לצרכי בטוחה. היום הבנקים לא משעבדים נכס שלא בהיתר. לכן זה משמעותי.

    ש. בעסקה שלנו אין משכנתא.

    ת. זה לא רלבנטי. השמאי הוא לא פועל מבחינה סובייקטיבית. שמאות היא אובייקטיבית. אנו מסתכלים על מחיר השוק. מאחר ורב האנשים לוקחים משכנתא יש לזה משמעות.

    .....

    ש. איך התיאוריה שלך מצדיקה את זה שהוא מכר במיליון ארבע מאות פחות ממחיר השוק שהוא קנה עם חריגות הבניה.

    ת. אני דווקא סבור שמכירה במיליון ארבע מאות תומכת בחוות דעתי ושוללת את חוות דעתו של בניטה. השוק כמו שאדוני יודע או שמע בכפר ורדים בירידה היות שהחל משנת 2015 מדברים על ביטול הפחתת המס. הממשלה הורתה על ביטול הטבת המס בכפר ורדים בגלל מצבו הסוציואקונומי של הישוב. זה מצמצם את הביקושים לכפר ורדים ומשפיע השפעה שלילת על רמת המכירה.

    ....

    ש. הרי הבית בסופו של יום נמכר על ידי התובע עם היתר בניה כדין. היתר הבניה הוצא על שטחי שירות ולא על שטח עיקרי. אבל לגופו של עניין נמכר עם היתר בניה כדין. הערכתך שהנזק שנגרם לתובע עקב אי ההיתר היא 2% לגיטימציה של הנכס ועוד 6% הפחתה בגין הערך.

    ת. לא הבנת נכון. הערכתי את הנכס בשני מצבים. כמו שאני מציין היות ואם אני מעריך את הנכס כולל חריגות הבניה, השוק למטר חריגת בניה נותן שווי או אפס או מאד נמוך ביחס לשווי מטר שהוא בהיתר בניה. כלומר בהכרח חוץ מההפחתה שציינת שזה 2% הסדרה ו- 6% פגיעה בסחירות יש פער שווי שנגרם מפערי השטח. פערי השווי של השטח הבנוי שזה התוספת. לכן ההפחתה היא בעצם יש לה שלושה אלמנטים. אלמנט אחד שזה הפערים בשווי השטח הבנוי כי שטח בנוי בהיתר גבוה יותר משטח בנוי ללא היתר. אני מדבר על השטחים שבחריגה ויש את הוצאות ההסדרה והפגיעה בסחירות הנכס. הנכס נוצר בתודעה כנכס בעייתי ואנשים נרתעו ממנו כי ידעו שלא יהיה להם מימון מקסימאלי של משכנתא.

    ....

    ש. בפועל סיכמנו שהייתה ירידת מחירים בכפר ורדים ללא קשר לסחירות של הנכס.

    ת. חד משמעית.

    ש. עצם העובדה שהתובע טוען שהוא מכר את הנכס במיליון וארבע מאות לעומת המחיר שהוא קנה אותו במיליון שש מאות חמישים היא לאו דווקא עקב העניין של היתר הבניה מכיוון שהיום יש היתר בניה. נכון?

    ת. לא בדיוק. מדובר בתקופות שונות. אי אפשר להשוות בין התקופות 2012 לינואר 2017. הנכס הזה פגום. גם היום בינואר 2017 גם לאחר הסדרת ההיתר הוא פגום כי בתודעה בכפר ורדים הוא ישוב קטן אנשים יודעים שהנכס בעייתי.

    ....

    ת. כן. אני הערכתי את הנכס לשני מועדים כפי שמצוין בחוות דעתי טרם ההסדרה וטרם המכירה. ההגדרה פגום זה נכון לאותם מועדים וברור שאחרי שמסדירים את הרישוי הנכס הופך להיות יותר סחיר אבל עדיין הוא נצרב בתודעה שהוא בעייתי.

    ש. עשית סקר לבדוק את התודעה של האנשים?

    ת. לא נדרשתי".

     

66. עיינתי בשתי חוות הדעת ובפרוטוקולי החקירות הנגדיות של המומחים מטעם הצדדים, ולהלן אפרט את הכרעותיי.

     

67. התובע זכאי למלוא הוצאות הסדרת הרישוי של חריגות הבניה שכן בהתאם לתנאי הסכם המכר הוא היה זכאי לקבל מהנתבעים את החזקה בממכר ללא כל חריגות בניה כפי שהצהירו בפניו עובר למועד ביצוע העסקה.

     

68. להערכת השמאי חגאי (ס"ק 8.2 לחוות הדעת) עלות הסדרת הרישוי של חריגות הבניה בנכס הינה בגובה 30,000 ₪ (2%). מנגד להערכת השמאי בניטה סה"כ העלויות הצפויות לרישוי (לגליזציה) בנכס מסתכמות בסך של 20,000 ₪ (כולל מע"מ), כאשר לדעתו לא צפוי לחול היטל השבחה בהתייחס להליך הלגליזציה שיבוצע (עמ' 14 לחוות הדעת).

     

69. כעולה מסעיפים 34-36 לתצהיר עדות ראשית התובע, במהלך חודש 11/2015 הוא החל בטיפול בהוצאת היתר בניה (לגליזציה למצב קיים), אשר הסתיים ביום 15.11.16 במתן היתר בניה (לגליזציה לתוספות בניה שנבנו בסטייה מהיתר), כשסך הוצאותיו בגין הטיפול לבעלי מקצוע, אגרות, הסתכם בסך 43,538 ₪. התובע צירף לתצהירו קבלות שונות התומכות בטענתו לעניין גובה ההוצאות הנטענות.

     

70. עיון בסיכומי הצדדים מעלה כי קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי חלק מההוצאות הנטענות והקשר שלהם לטיפול בהליך הלגליזציה של חריגות הבניה (ראו: ס' 78-92 לסיכומי הנתבעים וס' 6-8 לסיכומי התשובה של התובע), כשבעניין זה מודים הנתבעים בהוצאות בסך 9,029 ₪ בלבד.

     

71. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בסוגיה זו, ועיינתי בנספח ט' לתצהיר התובע (העתקי הקבלות), אני מחליט לאשר לתובע סך של 30,000 ₪ בגין החזר הוצאות הסדרת הרישוי.

     

72. בכל הקשור להפסד הנטען בגין פגיעה בסחירות ושווי מופחת לכל מ"ר בנוי שהינו בסטייה להיתרים קיימים, קיים לטעמי הבדל מהותי בעניין זה בין נכס שדבק בו "פגם" מסוג חריגות בניה אשר אינן ניתנות להסדרה כלל מאחר וכל זכויות הבניה של הנכס נוצלו עפ"י התב"ע החלה, לבין המצב כבעניינו, שבו מדובר על נכס שבו חריגות הבניה הינן בתחומי התכסית המאושרת לפי התב"ע החלה, וניתן להכשירן בדיעבד מול הרשויות המוסמכות בהליך המתאים, כפי שנעשה בפועל. אין חולק כי אין פער בין סה"כ שטח הממכר כפי שהוצג בפני התובע לבין סה"כ שטח הממכר כפי שנמסר לחזקת התובע בפועל, אלא ביחס לחלק מהממכר שאומנם נמסר לתובע אך ללא היתר כנדרש.

     

73. מקובלת עלי הטענה כי הביקוש לנכס שבו חריגות בניה נמוך יותר מנכס דומה ללא חריגות בניה, אולם סחירות נמוכה יותר (פחות קונים פוטנציאליים) כשלעצמה אינה בבחינת נזק מוכח. זאת ועוד, לגרסת התובע הוא רכש את הנכס מהנתבעים בחודש יולי 2012 מתוך כוונה לחזור לארץ לצמיתות ולהתגורר בו עם משפחתו, כאשר רק במהלך שנת 2014 (לא פורט מתי) הוא החליט לגנוז את תכניותיו לשוב ארצה בשל נסיבות אישיות. אשר על כן, גם הייתה פגיעה בסחירות הנכס בשל חריגות הבניה, הרי שלא נגרם לתובע נזק במהלך התקופה הנ"ל שכן לא הייתה כל היתכנות מצדו למכור את הנכס באותה עת.

     

74. זאת ועוד, יש להביא במסגרת השיקולים השונים כי קיימת הסכמה בין שני המומחים מטעם הצדדים כי בין מועד רכישת הנכס למועד מכירתו, ירד הביקוש לנכסים ביישוב כפר ורדים, דבר שהביא לירידת מחירים כללית על רקע כוונה לבטל את הטבות המס ביישוב, וזאת ללא כל קשר לחריגות הבניה שהתגלו בממכר וכן למצבו התחזוקתי של הנכס בהינתן שלא היה בשימוש או בטיפול שוטף במשך מס' שנים לאור שהותם של התובע ומשפחתו בחו"ל.

     

75. לאור מהות חריגות הבניה בנכס והיקפן, כמו גם האפשרות להכשירן בהליך יחסית פשוט לאור הוראות התב"ע החלה, לא שוכנעתי כי חריגות הבניה הביאו לפגיעה בשווי הנכס בהיקף הנטען, מה גם ובאפשרות התובע היה לפעול להקטנת נזקיו, בסמוך לאחר גילוי אי ההתאמה, ולפעול להסדרת הרישוי שלהן באופן עצמאי, ללא קשר למחלוקת עם הנתבעים. אף לא שוכנעתי ברמה הנדרשת כי גם לאחר הסדרת הרישוי "ייצרב" הנכס בתודעת בני היישוב כנכס "פגום".

     

76. מנגד יש להביא בחשבון כי קונה המגלה בדיעבד חריגות בניה בנכס, צפוי לשאת לא רק בהוצאות בגין הסדרת הרישוי (אם הדבר ניתן) אלא גם לפגיעה מסוימת בסחירות ובירידת ערך הנכס בהיותו כולל חריגות בניה. שקלול הנתונים דלעיל, מוביל למסקנה כי התובע זכאי לפיצוי מידתי בלבד, המוערך על ידי, על דרך האומדנה בסך של 20,000 ₪.

     

    מניעת אפשרות להפקת תועלת מהנכס/החזר תשלומי ארנונה

77. התובע טוען בתביעתו כי בשל חריגות הבניה נמנעה ממנו האפשרות להפיק תועלת מהנכס (מגורים או שכירות) ובכך נגרם לו נזק של 45,000 ₪ (אבדן הכנסה של 10 חודשי שכירות לפי 4,500 ₪ לחודש) וכן כי הינו כי הינו זכאי להחזר הוצאות ארנונה בגין התקופה 02/15- 12/15 בסך 8,972.50 ₪. (במסגרת התצהיר נטען כי נגרמו לתובע הוצאות ארנונה בסך 18,363 ₪ לתקופה ארוכה יותר החל מחודש 02/15 – 11/16 עקב מניעה לעשות שימוש בנכס או להשכירו עד קבלת היתר הבניה לחריגות הבניה בנכס (מפנה לנספח יא' לתצהירו).

     

78. בחנתי טענה זו ואני מחליט לדחות אותה על שני מרכיביה. בכל הקשור לטענה בדבר מניעה מלעשות שימוש עצמי בנכס במהלך התקופה הנ"ל, הדבר אינו מתיישב עם טענת התובע כי כבר במהלך שנת 2014 החליט לשנות את התכניות בעת רכישת הנכס לגבי שובו ארצה עם משפחתו ולהמשיך להתגורר בחו"ל, כך שהמניעה לעשות שימוש עצמי למגורים נוצרה מתוך בחירה אישית של התובע ללא קשר לחריגות הבניה.

     

79. בכל הקשור לטענה בדבר מניעה להשכיר את הנכס במהלך התקופה הנ"ל, לא הוצגה כל ראיה כי התובע ניסה להשכיר את הנכס לצדדי ג' ומה שיעור דמי השכירות המקובלים, כאשר מנגד עולה מחומר הראיות כי הנכס הושכר ע"י הנתבעים עם חריגות הבניה (as-is) טרם שנמכר לתובע. לגבי טענתו כי פעל בעניין זה לפי עצה משפטית שקיבל ועל מנת להימנע מסיכון להיקלע להליכים פליליים, איני סבור, לאור מהות חריגות הבניה והיותם בתוך תחומי התכסית של התב"ע המאושרת, כי נוצרה מניעה משפטית להשכרת הנכס, מה גם ובאפשרות התובע היה להשכיר את הנכס למעט אותם שטחים שבחריגה מהיתר (באמצעות סגירתם), ובכך להקטין את נזקיו. אין אינדיקציה בחומר הראיות לכך שהתובע ניסה לפנות לרשויות על מנת לבדוק את עמדתם בסוגיה זו. ברי כי אם היה הנכס מושכר לצדדי ג' בתקופה האמורה מי שהיה נושא בתשלומי הארנונה בגינו היה המשכיר. אוסיף ואציין כי במסגרת סיכומיו, זנח התובע את הטענה בדבר אבדן דמי שכירות והתמקד בטענה בדבר השבת תשלומי הארנונה.

     

    עוגמת נפש

80. התובע טוען בתביעתו כי עקב חריגות הבניה שהתגלו בנכס, נגרמה לו עוגמת נפש המוערכת על ידו בסך של 50,000 ₪, וזאת בשל חוסר האפשרות ליהנות מהנכס שרכש בישראל, חוסר ודאות, ולחצים נפשיים כבדים בגין הליך הלגליזציה הנדרש והליך מכירת הבית במצבו הנוכחי.

     

81. מנגד טוענים הנתבעים (ס' 118-119 לסיכומיהם) כי עם גילוי חריגות הבניה הם הציעו לתובע כי יישאו בעלויות הסדרת הרישוי, לפנים משורת הדין, אך התובע סירב לכך מאחר והיה מעוניין בפיצוי כספי גבוה ומופרז שאינו מגיע לו. התנהלות התובע שבחר בהגשת תביעה מתישה ומיותרת על פני פתרון הבעיה במחיר זניח ובמהירות, גרמה לנתבעים עוגמת נפש, וביהמ"ש מתבקש לפסוק נגד התובע הוצאות משפט ראויות.

     

82. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסוגיה זו אני מחליט 10,000 ₪.

     

    פיצוי מוסכם

83. התובע טוען כי היה וביהמ"ש יקבע כי הנזק שהוכח בפניו ע"י התובע נמוך מגובה הפיצוי המוסכם, אזי הינו זכאי לפיצוי המוסכם החוזי ללא הוכחת נזק (בסך 165,000 ₪), בהיות אי גילוי חריגות הבניה ע"י הנתבעים בעת ביצוע העסקה משום הפרה יסודית של הסכם המכר. עוד נטען, כי לאור גובה הנזקים המוכחים, על ביהמ"ש שלא לעשות שימוש בסמכותו להפחתת סכום הפיצוי המוסכם.

     

84. מנגד טוענים הנתבעים כי המבחן לסבירותה של תניית הפיצוי המוסכם הינה האם בעת כריתת ההסכם עשוי היה המפר לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים, לפי קנה מידה סביר, את הנזק העלול להיגרם מאותה הפרה. נטען, כי בנסיבות העניין יש להעמיד את הפיצוי המוסכם על גובה עלות הסדרת הרישוי, וביהמ"ש מתבקש לתת משקל לכך שבזמן אמת ביקשו הנתבעים לתקן את ההפרה הנטענת, באמצעות הצעה לרכישה חוזרת של הנכס או באמצעות הסדרת ההיתר, אך התובע לא הסתפק בכך וביקש לקבל לידיו סכומים גבוהים ומופרזים.

     

85. עמדת הפסיקה בסוגיית פיצויים מוסכמים הינה כי ככלל יש לכבד את רצון הצדדים ולהורות על אכיפתה. הפיצוי המוסכם ייפסק לטובת הזכאי לו כל אימת שמתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה. עם זאת לביהמ"ש סמכות להפחיתו אם מצא כי לא מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק כפי שניתן היה לצפותו בעת כריתת ההסכם.

     

86. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסוגיה זו, ובהינתן מהות חריגות הבניה, היקפן, ועלות הסדרת הרישוי והאפשרות להסדירן באמצעות לגליזציה בהליך פשוט יחסית ובעלויות סבירות ביחס לעלות הנכס, אני סבור כי לא מתקיים יחס סביר בין גובה הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו בעת חתימת הסכם המכר כתוצאה מסתברת של ההפרה, ועל כן מן הראוי להפחית את הפיצוי המוסכם ולהעמידו על סך של 82,500 ₪.

     

87. מאחר והפיצוי המוסכם שקבעתי גבוה מהנזקים שפסקתי לעיל, אני קובע כי התובע זכאי לסך 82,500 ₪.

     

     

    סוף דבר

88. אני מקבל את התביעה, חלקית, ומחייב את הנתבעים, הדדית, לשלם לתובע את הסך 82,500 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 1.12.15 ועד התשלום המלא בפועל.

     

    כ"כ ישלמו הנתבעים, הדדית, לתובע החזר אגרות משפט (יחסית לסכום שנפסק) בצרוף הפרשים כחוק החל מיום תשלומן על ידי התובע.

     

    כ"כ ישלמו הנתבעים, הדדית, לתובע 50% משכ"ט השמאי מטם התובע בצרוף הפרשים כחוק.

     

    בנוסף יישאו הנתבעים, הדדית, בשכ"ט עו"ד לתובע בסך 19,305 ₪.

     

     

    ניתן היום, ט"ז אייר תשע"ח, 01 מאי 2018, בהעדר הצדדים.