לנציאנו ואח' נ' כהן ואח'

צד שלישי: אורלי כהן

פסק דין

מבוא

1. בפניי תביעה לפיצוי בגין נזקים, של קונה נגד המוכרים של בית פרטי בן שתי קומות על עמודים, בית דו משפחתי, ברח' הגלבוע 82 באלפי מנשה. הבית בנוי על מגרש בעל טופוגרפיה הררית מדרונית, והוא נרכש על ידי הנתבעים ישירות מהקבלן שבנה את השכונה, בשנת 1998 לערך. הנתבעים מכרו את ביתם בעקבות גירושיהם.

2. הקבלן סגר את קומת העמודים ויצר יחידת מגורים נפרדת, בנוסף הוכללה מרפסת בקומת הכניסה לתוך חדר המגורים. תוספות אלו לא קיבלו היתר בניה והיוו חריגות בניה, אף כי ניתן להכשירן בקבלת היתר בניה ללא ביצוע הריסה או עבודות התאמה נוספות.

3. התובע ביצע עסקה מהירה, ביום 11.8.15 נחתם ההסכם, ותוך שבוע הועברה כל התמורה והחזקה המשפטית. באותו הזמן נבנו מדרגות חיצוניות על ידו, אף הן ללא היתר, וכן קיר גבס שיחסום המעבר הפנימי מהחלק התחתון לחלק העליון של הנכס, וזאת משום שהנתבעת המשיכה להתגורר בקומה העליונה במעמד של שוכרת במשך כתשעה חודשים נוספים.

    

   ההסכם ומה שקדם לו

4. במועד חתימת ההסכם חתמו הצדדים על נספח לפיו "הקונה רשאי להתקין מדרגות חיצוניות בממכר על חשבונו ואחריותו הבלעדית...למוכר אין כל אחריות בקשר למדרגות הנ"ל...ו/או אחריות כלשהיא להוצאת אישור ו/או היתר בנייה כלשהו בקשר אליהן מכל גוף שהוא" "הקונה מצהיר ומאשר כי הוא פוטר את המוכר מכל אחריות למדרגות הנ"ל וכי הוא יהיה אחראי באופן בלעדי להוצאת אישור המוצעה והוועדה המקומית לצורך העברת הזכויות וכן להוצאת כל אישור ו/או כל תשלום שיידרש במידה וזה יידרש. בשל כך הורד מההסכם הסעיף הדורש את המצאת הרשות המקומית על ידי המוכרים מההסכם." (נספח 2 למוצגי התובע).

    

5. קדמה לחתימת ההסכם טיוטות שהחליפו עורכי הדין ביניהם. ב"כ הקונה (התובע) תיקן את טיוטת ההסכם שהעביר לו ב"כ המוכרים והוסיף בסעיף 2.2 בפרק הצהרות המוכרים כי הם מצהירים שזכויותיהם בממכר נקיות מ"חריגות בניה וכי אין כתב אישור עומד ותלוי בגין חריגות בניה" (נספח ד' למוצגי הנתבעת). ב"כ המוכרים קיבל התיקון בחלקו. הנתבעים הצהירו כי למיטב ידיעתם אין כתב אישום עומד ותלוי נגדם בגין חריגת בניה כלשהי בממכר, אך לא הצהירו כי אין חריגות בניה.

    

6. מלבד התיקון הנ"ל, מדובר בהסכם סטנדרטי בו המוכרים מצהירים כי "לא ידוע להם על כל פגם מהותי נסתר עליו לא נמסר לקונים" (ס' 2.1) ואילו הקונה מצהיר כי עשה את כל הבדיקות הנדרשות ובחן את "הנתונים העובדתיים המשפטיים והתכנוניים הנוגעים לממכר ולבנין ומצאו אותו מתאים לצורכיהם במצבו הנוכחי" (ס' 3.1), וכי הוא מוותר "בכפוף להצהרות המוכרים כאמור לעיל על כל טענה של אי התאמה ו/או פגם" (ס' 3.3).

    

   טענות התובע

7. התובע טוען כי הנתבעים הסתירו מפניו את קיומן של חריגות בניה שבאו לידי ביטוי בשני רכיבים: תוספת בניה בקומת עמודים (יחידת דיור) ושטח המרפסת בקומת הכניסה סופח לפינת האוכל. בנוסף טען כי קיים במבנה ליקוי שהיה על הנתבעים לגלות לתובע, והוא סדקים הנובעים משקיעת המבנה.

    

8. אין מחלוקת כי כל חריגות הבניה הנ"ל לרבות המדרגות החיצוניות שבנה התובע, ניתנות להכשרה, בכפוף למילוי התנאים המפורטים על ידי הועדה לתכנון ובניה אלפי מנשה (נספח 8 למוצגי התובע). דמי ההיוון בגין תוספת הבניה בסך של כ 22,000 ₪, שולמו למינהל ע"י הנתבעת, באיחור של כ-14 חודשים מיום המצאת השובר לידיה, ולאחר שהתובע התריע בה באמצעות עורך דין.

    

9. אין מחלוקת כי עד היום, שנים לאחר מסירת החזקה, החריגות לא הוכשרו על ידי התובע (פרו' עמ' 3 ש' 25). כאמור, הוא עצמו בנה מדרגות חיצוניות לקומה השניה, ללא היתר בניה, על מנת שיוכל לעבור לגור באופן מיידי ומבלי לפגוע בפרטיות הנתבעת שהמשיכה להתגורר בקומה התחתונה. הפיצול לשתי יחידות לרבות הכשרת המדרגות והתוספות אפשרית. לטענת הנתבעת התובע התכוון להפוך את הבית לשלוש יחידות דיור, כששתיים מהן יושכרו ושימשו כנכס מניב. ככל שכוונה זו מומשה, הרי שאין היא תואמת את הבקשה להיתר בניה שהוגשה בזמנו סמוך לאחר קבלת החזקה בנכס.

    

10. התובע טוען להפרת חובת הגילוי המוטלת על המוכר, לאי התאמה בהתאם לחוק המכר תשכ"ה-1965, להטעיה וחוסר תום לב הנובעים מהרצון של הנתבעים למכור הנכס. לטענתו, על אף שלא עשה שום בדיקה טרם רכישת הנכס, אין להשית עליו כל אשם תורם חוזי, באשר הפסיקה מטילה אחריות על המוכר ולא על הקונה.

     

    סכום התביעה

11. התובע תבע בתחילה סך של 400,000 ₪. בשלב מאוחר יותר, בעקבות הערות בית המשפט בענין כפל סכומים (פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק, ונזק מוכח) וחוות דעת מומחה בית המשפט, העמיד את תביעתו בגין נזקים, ירידת ערך, הוצאות ועוגמת נפש ובסה"כ 221,500 ₪ .

     

     

    טענות הנתבע

12. הנתבע עזב את ביתו כבר בפברואר 2013, וביום 8.5.14 אושר הסכם הגירושין ע"י ביהדין הרבני. לפי ההסכם הוא מסר יפוי כח בלתי חוזר לטובת בא כוח הנתבעת בכל הנוגע למכירת הנכס. עד למכירתו התחייב לשאת בתשלומי המשכנתא והמסים השוטפים בלבד וכל תשלום אחר הנוגע לנכס חל על אשתו. הוא נפגש לראשונה עם התובע במועד החתימה על הסכם המכר, הוא לא הפר כל חובה כלפי התובע ואף שחייב ביחד ולחוד על פי הסכם המכר, מן הצדק כך בסיכומיו, שלא לתבוע אותו ולחילופין, מגיע לו שיפוי מגרושתו.

     

13. לגופן של טענות התובע טען כי הלה או בא כוחו ידעו על חריגות הבניה, וכי גריעת ההצהרה של המוכרים בדבר היעדר חריגות בניה היתה צריכה להדליק אצלו נורה אדומה, ולכן הוא מושתק מלטעון בענין זה. העובדה שלא העיד את עורך דינו, שלא הציג קלטות שיחה נוספות כמו עם ברזני ואחרים, על אף שטען כי כל השיחות שלו מוקלטות, מלמדות על כך שהסתיר ראיות וענין זה פועל לחובתו בהתאם לחזקה הראייתית בפסיקה.

     

14. עוד טען כי בעובדה שכל החריגות צריכות להיות מאושרות במקשה אחת והתובע בנה את המדרגות החיצוניות ללא היתר, ואף פטר את הנתבעים מכל אחריות בשל כך, הרי שכל ההוצאות להתאמת החריגות ממילא חלות עליו.

     

15. בכל הנוגע לסדקים טוען הנתבע כי מחד הם טופלו על ידי הקבלן, כפי שגם אישר מומחה בית המשפט ומדובר בתופעה רגילה בבנייה במדרון. בנוסף, משרשם התובע בתביעתו כי בירר ולמעשה מדובר בתופעה רחבה ממנה סבלו בלי דירות רבים בשכונה, והיא ידועה לכולם, הרי שלא מדובר בפגם נסתר או באי התאמה.

     

     

    טענות הנתבעת

16. הנתבעת טוענת כי התובע בדק היטב את הבית, לפחות חמש פעמים טרם חתם על ההסכם, כשהוא מצהיר בהסכם כי הוא רכש את הבית as is וכי עשה את כל הבדיקות הנדרשות, וכי הוא מוותר על כל טענה של אי התאמה או פגם, בכפוף להצהרות המוכרים (ס' 3 להסכם).

     

17. הנתבעת טענה כי סיפרה לתובע שהקבלן הוא זה שבנה את הקומה התחתונה ע"י סגירת העמודים, היה זה פיצוי על מחדליו, ולטענתה הקבלן אמר שהסדיר את האישורים הדרושים לכך, היא האמינה לו ולא בדקה ברשויות התכנון. היא לא הצהירה בהסכם כי אין חריגות בניה וסירוב בא כוחה להוסיף הצהרה כזו והסכמת התובע לנוסח המקורי של הצהרות המוכרים, תומכת בטענה כי התובע ידע או הסכים לכך שעשויות להיות בנכס חריגות בניה.

     

18. בכל הנוגע לסדקים, טוענת הנתבעת כי חלקם גלויים לעין, על סדקים אחרים לא ידעה, היא אישרה שהקבלן תיקן את הסדקים.

    עוד טענה הנתבעת כי מצבו של הנכס השתקף בסכום המכירה.

     

19. בנוגע להודעת צד שלישי שנשלחה אליה לא מצאתי כל טענת הגנה מלבד הטענה כי כלפי צד שלישי בשל היותם בעלים משותפים של הנכס הם חייבים יחדיו. לא היתה כל הכחשה בנוגע להסכם הגירושין ביניהם ולעובדה כי יתרת התשלום לאחר סילוק המשכנתא תועבר לידיה.

     

    השאלות השנויות במחלוקת

20. השאלות הבאות שנויות במחלוקת ותוכרענה בפסק הדין:

    • האם המוכרים הפרו חובת גילוי בנוגע לסדקים וסיבת היווצרותם?

    • האם המוכרים הפרו חובת גילוי בנוגע לתוספות הבניה שלא קיבלו היתר?

    • האם התובע ידע שתוספות הבניה לא קיבלו היתר

    • ככל שלתובע מגיע פיצוי, מה סכום נזקיו המוכחים

    • ככל שהנתבעת תצא חייבת, האם יש לחייב גם את הנתבע ביחד ולחוד

    • האם לנתבע זכות שיפוי מגרושתו (הנתבעת).

       

      הראיות

21. מטעם התובע העיד התובע והשכן מאיר סנדור. התובע ביקש לזמן את המתווך ואת עורך הדין שייצג את הנתבעים בהסכם, אך חזר בו. הוא גם לא הביא לעדות את עורך הדין שייצג אותו בהסכם.

     

22. מטעם הנתבעים העידו הנתבעים בלבד. אמנון ברזני גיסה של הנתבעת לא העיד על אף שאין מחלוקת שנטל חלק פעיל במכירת הדירה.

     

    חוו"ד מומחה ביהמ"ש

23. ביהמ"ש מינה מטעמו את המהנדס והשמאי גולדקלנג יוסף, אשר נחקר על ידי הצדדים.

    (בהסכמת התובע, ובהעדר חוות דעת נגדית, חוות הדעת מטעמו לא הוצגה למומחה ביהמ"ש, ולמעשה אינה מהווה ראיה בתיק).

     

24. מומחה ביהמ"ש נקרא למקום פעמיים, משום שבין לבין ביצע התובע שיפוץ ופירק את החיפוי החיצוני של הבית והתגלה שם סדק שהמומחה התבקש להתייחס גם אליו.

    המומחה קבע בחוות דעתו כי במהלך הבניה יסודות המבנה בחזית שקעו והקבלן ביצע תיקונים. במקום שבו לא ביצע תיקון יש לבצע תיקון יסודי בעלות של 20,000 ₪. "אם עושים תיקון לא מקצועי, סתם פותחים את הסדק, מורחים, סותמים וממשיכים, אז יש להניח שהסדק יחזור על עצמו" (פרו' עמ' 10 ש' 4-6).

    המומחה השיב כי הסדקים התרסנו, ביצוע צביעה ותיקונים מקומיים מהווים בלאי טבעי של המבנה, ואין כל חשד לסכנה בטיחותית במבנה.

     

25. יחד עם זאת, "לאור ממצאי הסדקים כפי שבאו לידי ביטוי בביקורי הראשון וכך גם בחלקם בביקורי השני, בבאו העת כשירצה הבעלים למכור את הנכס, יצטרך להצהיר בפני קונה פוטנציאלי על הסדקים במבנה הנדון, כולל כל ההסיטוריה של המבנה. בסופו של יום הנני ממליץ על מתן פיצוי כספי בסך של 6% מערך הנכס" (107,000 ₪).

     

26. המומחה העריך כי במועד ביצוע העסקה נשוא תביעה זו, 1.8.15 מחיר העסקה בסך של 1,785,000 ₪ משקפת שווי שוק בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

     

27. המומחה נשאל בשאלות הבהרה: האם ניתן היה באמצעות בדיקות מקדמיות עובר לחתימת הסכם המכר, להגיע אל המסקנות בחוו"ד, והתשובה היתה שמהנדס יכול היה לגלות הליקויים ואף את חריגות הבניה ע"י השוואת המצב הקיים להיתר הבניה.

     

28. בנוגע לעלות הכשרת חריגות הבניה זו מגיעה לכ-10,000 ₪. סכום זה כולל שכ"ט מהנדס ומודד. עוד הבהיר כי אין אפשרות להכשיר את חריגות הבניה הראשונות ללא הכשרת המדרגות החיצוניות.

     

     

    דיון בטענות הצדדים

    הדין הנוהג

29. חוק המכר תשכ"ח-1968 חל גם על עסקת מקרקעין וזכויות, וזאת "כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון, ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים" (ס'4).

    סעיף 11 קובע כי "המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר... (5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.".

    סעיף 12 מסייג את אחריות המוכר, אם ידע הקונה על אי ההתאמה בעת גמירת החוזה.

    סעיף 28 לחוק המכר מאפשר לקונה "לנכות מן המחיר את הסכום שבו פחת שווי הממכר עקב אי-ההתאמה לעומת שוויו לפי החוזה", בכפוף למסירת הודעה למוכר, מתן אפשרות לתקן אי ההתאמה, כאמור בסעיפים 14-16 לחוק.

     

30. בנוסף לחוק המכר חלים דיני החוזים: חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 וההלכה הפסוקה. כולם משתיתים את חובת הגילוי המוטלת על המוכר לגבי כל ליקוי או פגם הקיימים בדירה, כחלק מהחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (ס' 12), ועל האיסור להטעות צד לחוזה (ס' 15 לחוק).

     

31. היקף חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירה נדונה בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.02.2014), שם מבהיר כב' השופט סולברג כי לעיקרון "יזהר המוכר" יש מעמד בכורה על פני העיקרון "יזהר הקונה", וזאת בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי אודות הנכס, וכי יש בעדיפות זו כדי לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי ולשרת צורך הרתעתי. עוד נאמר כי בהיעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה לפי סעיף 16 לחוק המכר, לא ניתן להפחית מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצב הנכס, גם אם הייתה לו הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר, או שעקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר. כך גם אין לייחס משקל להצהרת הקונים כי בדקו את הנכס או כי הם רוכשים אותו במצבו as is, ורק ידיעה ממשית של הקונה אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר, רשלנות ואפילו רשלנות חמורה מצדו של הקונה, לא יספיקו כדי לפטור את המוכר מחובותיו. מנגד, בכל הנוגע למוכר די ברשלנות ואין צורך להוכיח ידיעה ממשית אודות אי ההתאמה, כדי לחייבו, ואין נפקא מינה אם סבר שמדובר באי התאמה שולית. כב' השופט רובינשטיין בדעת מיעוט סבר כי דוקטרינת האשם התורם אינה שוללת את הפרת חובת הגילוי, אך היא עשויה לחול במישור שבו יש מקום לחלק האחריות בין הצדדים.

     

    הנתבעים הפרו חובת גילוי בנוגע לשקיעת המבנה ותיקון הסדקים

32. לאחר שהתקבלה חוות דעת מומחה בית המשפט, אין מחלוקת עובדתית לפיה סדקים נוצרו כתוצאה משקיעת אחד מכלונסאות המבנה, וכי הצורך ליידע כל קונה פוטנציאלי בענין זה יגרום לירידת ערך הנכס ב-6%, על אף שחלק מהסדקים תוקנו ואחרים ניתנים לתיקון. תמיכה לכך שפגם זה היה ידוע לנתבעים כמו לרוכשים נוספים מהקבלן, התקבלה גם בעדותו של השכן סנדור וגם בהודאה רפה של הנתבעים.

     

33. העובדה שחלק מהסדקים נותרו גלויים לעין גם בעת ביקורו של המומחה וסביר שאף קודם למכירה, אינה פוטרת את הנתבעים מלגלות פרט מהותי זה. אין דינם של סדקים גלויים דקים שניתן לייחסם לבלאי טבעי של הנכס, לבין סדקים אלכסוניים משמעותיים הנובעים משקיעה של כלונס.

     

34. היות שהמומחה קבע באופן חד משמעי שהסדק שהתגלה מתחת לחיפוי האבנים שביצע הנתבע הוא הסדק המקורי שנגרם בעת שקיעת הכולנס, והיות שהנתבע הוא זה שביצע במו ידיו את חיפוי האבן, המסקנה היא שראה הסדק והחליט לחפותו. אני מניחה שבעת שעשה כן לא חשב על הקונה הפוטנציאלי הבא, כי אם על האסתטיקה של הבית, אך ידיעתו אודות הסדקים היא חד משמעית.

     

35. אם השכן סנדור בחלקו השני של הבית הדו משפחתי חווה שקיעה וסדקים וידע לספר על תיקוני הקבלן ותיקוניו שלו לאורך השנים, אין ספק שגם הנתבעים היו מודעים לכך. הצהרתה של הנתבעת בתשובות לדרישה להודות בעובדות, מיום 4.12.18 השיבה: "היה ידוע לי בצורה מאוד לא מפורטת על תופעה של שקיעת יסודות בבתים בהמשך השכונה". התשובה מתחמקת בהינתן שלא מדובר רק בבתים בהמשך השכונה, כי אם בביתם שלהם ושל שכנם סנדור. בתשובות לשאלון שנשלח אליה ואשר אימתה בתצהיר גם ביום 4.12.18 השיבה לשאלה 5.3 כך: "ידוע לי שהיתה בעיה בבתים ברחוב. בבית שלי היתה בעיה בשרותי אורחים בסלון (הרובע נפלה מהקרמיקה) פנינו לקבלן והוא טפל בבעיה ומאז במשך למעלה מ-15 שנה לא היו כל בעיות של שקיעת יסודות ו/או סדקים" . גם נוסח תשובה זו מלמד על ניסיונה להקטין את מימדי התופעה ואת מימדי ההסתרה מהתובע.

     

36. הנתבעים הצהירו בסעיף 2.1 להסכם המכר כי "לא ידוע להם על כל פגם מהותי נסתר בממכר עליו לא נמסר לקונים". בניגוד לטענת הנתבע, מדובר בפגם נסתר מעיני המוכר. העובדה שהיה ידוע לתושבי השכונה כפי שביקש הנתבע להסתמך על דברי התובע, רק מחזקת את מחדלם, הם אכן ידעו אך לא יידעו את התובע שהגיע מחוץ לשכונה ולא הוכיחו כי עובר להסכם ידע אודות שקיעת הכלונס סמוך לאחר סיום בניית הנכס.

     

37. גם העובדה שמומחה בית המשפט השיב כי "הכשל שנגרם כתוצאה משקיעה של הכולנס טופל בסוף שנות התשעים, לא ראינו שום ממצא המצדיק טענה שהדבר הזה לא טופל ונגרמים סדקים המשכיים בגין האירוע" (פרו' עמ' 11 ש' 33-35) אינו מצדיק הסתרה של האירוע מעיני הקונה, הא הראיה שאותו מומחה העריך את ירידת ערכו של הנכס מעצם קיומו של כשל כזה בעבר ב-6%. והיות שמחיר העסקה היה מחיר השוק דאז, כך קבע המומחה שהוא מהנדס ושמאי מקרקעין, הרי שמדובר בנזק ממשי שסכומו 107,000 ₪.

     

38. טענת הנתבע לפיה 6% ירידת ערך בשל הסדקים, מלמדת על פגם לא מהותי, אינה מתקבלת על הדעת, ואוסיף ואומר כי לתחושתי מדובר בהערכה שמרנית של מומחה בית המשפט, ובנוסף, סחירותו של הנכס תהיה נמוכה יותר מאשר נכס דומה באיזור קרוב, אך לא באותה שכונה, שם תופעה זו התרחשה בעוד מספר בתים.

     

39. אני קובעת כי הצהרת הנתבעים בהסכם המכר אינה נכונה, הנתבעים הסתירו מהתובע את קיומם של סדקים במבנה שנבעו מבניה לקויה של הקבלן. העובדה שהליקוי תוקן ולא צפויה שקיעה נוספת של המבנה, אינה פוטרת את הנתבעים מלדווח על כך לתובע, טרם רכישתו את הנכס.

     

40. הימנעות הנתבעים מגילוי הפגם הנסתר בדירה לפני מכירתה מהווה אי התאמה כמובנה בסעיף 16 לחוק המכר. לפי סעיף 11 לחוק המכר, קיומה של אי התאמה משמעה כי "המוכר לא קיים את חיוביו", ולפיכך מדובר בהפרת חוזה המכר אשר מובילה לגדרי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970, המקנה לצד הנפגע לדרוש פיצויים בגין נזקיו.

     

     

     

     

     

    התובע ידע על חריגות הבניה

41. עדותו היחידה של בעל הדין, לפיה לא ידע שתוספת הבניה מתחת לעמודים וסגירת המרפסת מהווים חריגות בניה שטרם אישרו, זקוקה לסיוע או לפירוט נימוקים מדוע יש לקבלה (סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א-1971 ).

    לא רק שאין בנמצא נימוק כזה, נוסח ההסכם והטיוטא שקדמה לו ומכתבים נוספים שנשלחו בשם התובע, מעידים בדיוק ההפך – התובע ידע על חריגות הבניה ואף הסכים להכשירן יחד עם המדרגות אותן בנה אף הוא ללא היתר בניה.

     

42. הנתבעים לא רק שלא הצהירו בהסכם על העדר חריגות בניה, אלא שבא כוחם סירב לדרישת ב"כ התובע להכניס סעיף כזה להסכם, ולכן לא מדובר על הצהרה מכללא או לאקונה בהיסח הדעת כי אם על הודאה מפורשת שהתוספות לא הוכשרו. הנתבעת טענה שלא ידעה זאת כי הקבלן הוא זה שבנה התוספת וסיפר שהסדיר הכל, אולם הנתבע שהוציא היתר בניה לפרגולה שהוסיף, היה חייב לדעת זאת, באשר היתר הבניה המקורי בוודאי שנחשף בפניו, עת ביקש האישור.

     

43. העובדה שהנתבעים הסכימו להצהיר רק ש"לא ידוע להם על כתב אישום תלוי ועומד נגדם בגין חריגות בניה כלשהי בממכר", מלמדת על קיומם של חריגות בניה. אין לי ספק שלו היה עורך הדין של התובע מגיע להעיד היינו מקבלים אישור חד משמעי לכך.

     

44. במכתבו של אותו עורך דין שייצג את התובע בעסקת הרכישה, מיום 24.5.16 (נספח 10 למוציג התובע) רשום כך: "יש להדגיש כי משפחת כהן הגישה לוועדה לתו"ב תוכניות כדי להכשיר את החריגות שבוצעו על ידם. מאחר ומרשי היה מעונין לבצע שינויים נוספים, הוא סיכם עם אורלי כי הוא ייקח על עצמו להכין את כל התכניות מחדש והוא אשר יישא בהוצאות הכוללות". מכתב זה שנשלח מאוחר למסירת החזקה מפרש למעשה את הסכמת התובע שבאה לידי ביטוי חלקי בתוספת להסכם המכר, שנחתמה עם ההסכם ביום 11.8.15 . אף ששם דובר רק על פטור מאחריות לבניית מדרגות חיצוניות בלבד, למעשה התובע פטר את הנתבעים מכל טיפול או הוצאה הנוגעת ליתר החריגות.

     

45. אי הבאת עדים שלכאורה בשליטת התובע, כמו עורך דינו ואולי גם המתווך, מקים לחובתו את החזקה הראייתית הנהוגה בפסיקה, לפיה לו היו מתייצבים להעיד היו מעידים לרעתו, ולכן אני דוחה את כל טענות התובע הנוגעות לחריגות הבניה שניתן בקלות להכשירן, אלא שמטעמים השמורים עמו טרם עשה כן. על משמעות הימנעות צד מלהביא עדים ראו לדוגמא ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו (1991), אריאל פורת ואלכס שטיין "דוקטרינת הנזק הראייתי: ההצדקות לאימוצה ויישומה במצבים טיפוסיים של אי-ודאות בגרימת נזקים" עיוני משפט כא(2) (1998) פורסם בנבו), על הלכה זו חזר ביהמ"ש העליון פעם אחר פעם, לרבות בהחלטה ברע"א 7933/15 רונאל פישר נ' רינת מילוא תמיר (13.12.2015), שצוין ע"י ב"כ הנתבע בסיכומיו, שם נאמר: "הלכה זו יסודה בנסיון החיים ובשכל הישר: הרוצה לשכנע בטענותיו, וישנן ראיות העשויות לסייע בכך – יופיעו הראיות מייד". צודק הנתבע בהקשר זה בטענתו כי נוכח הצהרת התובע לפיה הוא מקליט את כל שיחותיו, הרי משלא הציג שיחות נוספות, עם ברזני, עם הנתבעת ועם עורך דינו, הדבר מלמד על כך שלא היה בשיחות אלו דבר שיש בו כדי לתמוך בטענותיו.

     

46. לא זו אף זו, בניגוד לסוגית הסדקים, אין לקיומן של חריגות הבניה משמעות כספית גדולה, או שינוי בגודלו של הנכס שנמכר, כיוון שהוצג בפני אישור הועדה המקומית ממנו עולה כי ניתן להכשיר החריגות, ולאחר שהנתבעת נשאה בתשלום דמי ההיוון שהם למעשה הביטוי להסכמת הבעלים –המינהל, כל שצריך התובע הוא לשאת בהוצאות המודד והמהנדס, לרבות אגרות רישוי והוצאות נלוות קטנות אחרות, שעלותן הכוללת הוערכה על ידי מומחה בית המשפט ב-10,000 ₪, בה בשעה שהוא עצמו דיווח שהוציא סכומים נמוכים יותר. אין דינן של חריגות בניה שניתן להכשירן במלואן לחריגות בניה שיש להרסן ובכך להקטין את השטח הבנוי של הנכס שנמכר.

     

    חריגות הבניה אינן מהוות אי התאמה מבחינת התובע

47. נכון הדבר שעל פי הפסיקה חריגות בניה יכולות להוות "אי התאמת" הממכר, ברם, תנאי לכך שהתובע צריך לחשוב כך, והנה, הוא עצמו לא ראה בכך אי התאמה, הן משום שידע עליהן, לפחות ב-1.9.15 כשהיא פקח, ולטענת הנתבעת טרם חתימת ההסכם, והן משום שלא שלח כל מכתב המודיע כי החריגות הן אי התאמה מבחינתו.

     

48. התובע עצמו הגיש בקשה להיתר בניה והכשרת החריגות בשנת 2015, הא הראיה שמכתבה של הועדה המיוחדת לתכנון ובניה אלפי מנשה מיום 5.11.15 (נספח 5 למוצגי התובע) מופנה אליו כמגיש הבקשה ובו מצוינת מהות הבקשה: "תוספת בניה בקומת עמודים, סגירת מרפסת קיימת בקומת כניסה, מדרגות חיצוניות בחצר הבית".

     

49. במכתב עורך הדין של התובע מיום 24.5.16 ישנה התייחסות להוצאות הכרורות בבקשה להיתר בניה, ובמכתב מיום 19.7.17 (נספח 19) בליקויים החמורים בנכס כפי שגילה אותם התובע חריגות הבניה אינם מופיעים כחלק מהתרמית, הונאה ומצג שקרי ככותרת סעיף 4 במכתב, אלא סדקים ושקיעת יסודות.

     

50. אני מקבלת את הטענה לפיה משוויתר על הוצאת אישור עיריה כתנאי למסירת החזקה המשפטית ולקח על עצמו את הכשרת המדרגות החיצוניות שבנה, ומשהגיש בקשה להיתר בניה וכלל בה גם את שתי התוספות הקודמות, הסכים מכללא לטפל בכך על חשבונו.

     

51. גם סירובו של התובע לשאת בתשלום דמי ההיוון כפי שביקשה הנתבעת ממנו וכעסו הגדול עקב כך (הדבר עולה מתמליל השיחה עם המתווך), מלמד על הסכמתו הקודמת לשאת ביתר ההוצאות. היתה זו טעות של הנתבעת שניסתה להטיל על המוכר גם חיוב זה, ובכך העלתה את חמתו של התובע, שאמר למתווך בשיחה המוקלטת כי "יקרע אותה".

     

52. אני דוחה את תביעת התובע לשפותו בהוצאות שהוציא עד כה לצורך הכשרת החריגות ואף בסכום שנקב בו מומחה בית המשפט, באשר לא הוכח כי על הנתבעים היה לשאת בסכומים אלו, בהתאם להסכם ביניהם.

     

53. אני דוחה הדרישה לפצות את התובע בגין תיקונים חוזרים לשנים הבאות, מהטעם שמדובר לפי המומחה בבלאי טבעי, וכי ככל שהתיקון הראשוני יהיה מוצלח יותר, לא יהיה צורך בתיקונים משמעותיים נוספים, ולשם כך הוקצו 20,000 ש"ח.

     

    נזקי התובע המוכחים 

54. הוכח בפניי שהתובע זכאי לפיצוי בגובה של 107,000 ₪ המהווים את הסכום העודף ששילם בהסכם המכר, בעקבות הסתרת המידע בדבר סדקים ושקיעת כולנס, כפי שהעריך מומחה בית המשפט (6% מהתמורה החוזית נכון ליום עריכת ההסכם), וכן זכאי הוא לתשלום סך של 20,000 ₪ עלות התיקון של הסדקים המקוריים שנוצרו בעקבות שקיעת הכולנס ואשר לא תוקנו, בשל כך שהיו מוסתרים בחיפוי ובמטבחון.

     

55. בכל הנוגע לעוגמת הנפש שנגרמה לתובע. דרישתו המקורית היתה לפיצוי בסך של 20,000 ₪ בגין חריגות הבניה, סדקים וליקויים נוספים. משזכה באופן חלקי בתביעתו (ביחס לסדקים בלבד), אני מוצאת לנכון לאמוד את עוגמת הנפש על סך של 10,000 ₪. בסה"כ מגיע לתובע סך של 137,000 ₪.

     

    הוצאות משפט

56. בנוסף נגרמו לתובע ההוצאות הבאות שהוא זכאי להשבה והן: הוצאות ששולמו על ידו למומחה בית המשפט לרבות ביקורו הנוסף וזימונו לבית המשפט סה"כ 12,445 ש"ח, אגרת בית משפט חלקית בסך 5,500 ₪ (הסכום הראשוני שנתבע היה מופרז ושגוי משפטית ולכן שולמה אגרה גבוהה לחינם), וכן שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 18,000 ₪.

     

     

    הנתבעים חייבים ביחד ולחוד כלפי התובע

57. הנתבעים חייבים ביחד ולחוד כלפי התובע, כך קובע הסכם המכר, ולכן אין כל משמעות לשאלה מי מביניהם ידע והסתיר את המידע אודות שקיעת כולנס המבנה ותופעת הסידוק שבעקבותיה.

     

58. העובדה שהנתבע לא היה מעורב במשא ומתן והגיע רק לחתום, אינה משחררת אותו מההצהרות וההתחייבויות שחלות גם עליו כקונה, ואשר מפורטות בהסכם ובפסיקה. אותו הדבר לגבי יפוי הכח שבו ייפה את הנתבעת או בא כוחה לייצגו בהסכם המכר. העובדה שאחר היה שלוחו, וזה לכאורה חדל כלפי צד שלישי, אינה פוטרת אותו ביחסים בינו לבין צד שלישי (ראו סעיף 2 לחוק השליחות תשכ"ה-1965 ואין צורך להכביר מילים על כך, גם הנתבע עצמו לא ידע לומר מדוע עליו להיות מופטר מחיובו ביחד ולחוד עם הנתבעת לבד מהאמרה שלא יהיה זה צודק).

     

    הודעת צד שלישי

    הנתבע זכאי לשיפוי מלא מהנתבעת 

59. הנתבע זכאי לשיפוי מלא מהנתבעת, בגין כל סכום שחב בו כלפי התובע, באשר לפי הסכם הגירושין ביניהם, כל סכום שיש לשלם בקשר עם הנכס, לבד מהמשכנתא וההוצאות השוטפות בתקופת החזקתה, הושת על הנתבעת, הא הראיה שהיא זו ששילמה את תוספת דמי ההיוון בקשר עם תוספות הבניה, ולא דרשה השתתפותו של הנתבע בתשלום סכום זה.

     

60. אני מחייבת את הצד השלישי לשפות את הנתבע בכל סכום שיידרש לשלם ע"י התובע, בהתאם לפסק הדין. בנוסף אני מחייבת אותה בהוצאות הנתבע בהודעת צד שלישי : אגרה בסך 7,875 ₪, החזר חלקו בתשלום מומחה ביהמ"ש, וכן שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 11,700 ₪. בסכום שכר הטרחה התחשבתי בכך שבאותו הליך משפטי היה על הנתבע להתגונן גם מפני תביעת התובע שהתקבלה כלפיו. הסכומים הללו ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

     

     

    סוף דבר

61. אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע את הסכומים הבאים:

    • סך של 107,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום חתימת הסכם המכר (יום הערך לפיו חושבה ירידת הערך, 11.8.15), ועד התשלום בפועל.

    • עלות תיקון הסדקים בסך 20,000 ₪.

    • עוגמת נפש 10,000 ₪

    • הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד – 35,945 ₪.

      הסכומים הנקובים בס"ק ב'-ד' לעיל ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

       

62. אני מחייבת את צד שלישי לשפות את הנתבע בכל הסכום שבו חויב כלפי התובע ביחד ולחוד עמה ובהוצאותיו העומדים על סך 19,575 ₪.

     

     

     

     

    ניתן היום, כ"ו אדר א' תשפ"ב, 27 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.