נקאר נ' סתיו

בין התובעים לנתבעים נחתם "הסכם מכר – דירה" ביום 28.12.2021, כ"ד בטבת התשפ"ב (להלן: ההסכם). במסגרת ההסכם רכשו התובעים את דירת הנתבעים שברחוב צפניה 6 בירושלים, הרשומה בפנקס השטרות תחת ספר לפתה (ח.מ) מספר 1016 דף 557 (להלן: הדירה). לא חלפו אלא חמישה ימים ממועד חתימת ההסכם והנתבעים הודיעו לתובעים שהם אינם מעוניינים למכור את דירתם. התובעים, ששילמו כרבע מהתמורה עם חתימת ההסכם, לא הסכימו לביטולו. הנתבעים סרבו למסור את החזקה בדירה גם לאחר שהתובעים שילמו את מלוא התמורה (חלקה הושלש לידי עורך-הדין שייצג את שני הצדדים בעת עריכת ההסכם וחלקה מוחזק בהמחאות בנקאיות בידי התובעים לאחר שעורך-הדין סירב לקבלן). מכאן התביעה שלפני, שעניינה באכיפת הסכם המכר תוך קיזוז של הפיצוי המוסכם מהתמורה שנקבעה בהסכם.

התביעה הוגשה בתחילה לבית משפט השלום כתביעה לפינוי נכס ולתשלום פיצוי מוסכם ו"נזק והפסד שנגרמו לתובעים בעטיים של הנתבעים". בהחלטת בית משפט השלום מיום 12.1.2023 הובהר כי המקרקעין מצויים בהליכי הסדר וכי מאחר שהמהות האמיתית של התביעה היא אכיפת הסכם מכר מקרקעין, כפי שהסכימו גם התובעים, הרי שהסמכות העניינית מסורה לבית משפט זה. לפיכך הורה על העברת הדיון בתובענה לבית המשפט המחוזי. בנסיבות אלה, ולנוכח הוראת סעיף 79(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, קנה בית המשפט הנעבר סמכות לדון גם בסוגיית הפיצוי המוסכם. מטעם זה אין צורך לפצל בין הדיון בשאלת האכיפה לדיון בשאלת הפיצוי המוסכם (פיצול בו נוקטים בתי המשפט בעקבות ההלכה שנפסקה בע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב 1457 (1958); הלכה זו עודנה עומדת על מכונה - ראו לאחרונה ע"א 6460/21 פרץ נ' כהן, מיום 18.6.23, בפסקה 68 לפסק-הדין).

הנתבעים לא העלו טענה כלשהי לפגם בכריתת ההסכם, לחוסר תום לב במשא ומתן או כל טענה אחרת מכוחה ניתן להורות על ביטול ההסכם או על בטלותו. התנהלות זו לא נבעה מהעובדה שאין הם מיוצגים, אלא מכך שכבר בסמוך לחתימת ההסכם טענו אך לחרטה שלאחר מעשה. לשיטתם, מספר ימים לאחר חתימת ההסכם החליטו שאין באפשרותם לעזוב את דירתם בשל גילם המופלג ומצב בריאותם הרופף. הם פנו לתובעים בבקשה ש"יוותרו" על החלת ההסכם, אך אלה לא נענו להם. בכתב ההגנה ובדברים שנאמרו בדיונים שהתקיימו במסגרת התובענה שב הנתבע וטען כי לנוכח מצבם הבריאותי של הנתבעים הרי שיציאתם היא בגדר פיקוח נפש הדוחה כל מצוות שבתורה, ועל אחת כמה וכמה שהוא דוחה הסכמים שנעשו בין צדדים לחוזה.

העובדות הנוגעות לעניין

אין מחלוקת של ממש בנוגע לנסיבות שהובילו לכריתת ההסכם ולאחר מכן להודעת הנתבעים על סירובם לעמוד בהוראותיו:

עובר לחתימת ההסכם התנהל משא ומתן ממושך בין הצדדים, שהחל, לדברי התובע, כבר בחודש אלול התשפ"א (אוגוסט 2021; הצדדים להסכם מנהלים אורח חיים חרדי ולפיכך התייחסו בדבריהם לתאריכים העבריים). התובע הבהיר כי לרכישת הדירה קדם חיפוש ממושך בפרסומים של ארגון "יישא ברכה", המפרסם דירות לחרדים, בעיתונות ובאמצעות מתווכים (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 11-8). הוא הסביר כי בני הזוג ביקשו להעתיק את מקום מושבם לירושלים בעקבות טרגדיה שעברה על משפחתו (מטעמי צנעת הפרט לא יפורטו נסיבותיה – ראו עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 14-12 ועמ' 4 לפרוטוקול, שורות 5-4). לדבריו, שעליהם לא חלק הנתבע, לא עלו טענות כלשהן של הנתבעים במהלך כל המשא ומתן.

אין מחלוקת כי עוד קודם למגעים ביניהם ניסו הנתבעים למכור את הדירה למשפחה אחרת, אך בסופו של דבר לא נחתם הסכם בין הצדדים (עדות התובע בעמ' 5 לפרוטוקול, שורות 18-17; הנתבע אישר עובדה זו – עמ' 17 לפרוטוקול, שורות 27-21). הנתבע אף העיד כי פרסם את דירתם למכירה באמצעות "יישא ברכה" (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 7-6).

מעדות התובע, שהנתבע לא חלק עליה ואף חיזק אותה, עולה כי הנתבע הוא שעמד על כך ששני הצדדים גם יחד ייוצגו באמצעות אותו עורך דין שאת זהותו קבע הנתבע; וכי לאחר שהצדדים הסכימו ביניהם על המחיר שישולם עבור הדירה, פנה הנתבע וביקש להעלות את המחיר. בסופו של דבר הסכימו הצדדים להוסיף סכום של 80,000 ₪ למחיר, כך שבמקום מחיר של 2,090,000 ₪ סוכם על תמורה כוללת של 2,170,000 ₪ (עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 28-16; עדות הנתבע בעמ' 18 לפרוטוקול, שורות 15-10). הנתבע הבהיר בעדותו כי ביקש להעלות את המחיר "בגלל שעלו מחירי הדירות" (שם, בשורה 14). התובע העיד כי כשנודע למתווך המחיר הסופי הוא ציין באוזניו שמדובר במחיר שהנתבע "רק חלם שהוא יקבל אותו" (עמ' 6 לפרוטוקול, שורה 23). בשלב זה לא עלו טענות בעניין מצבם הבריאותי של בני הזוג.

התובע טען כי הנתבע הוא שקבע את תנאי התשלום, ועל אף שלוח התשלומים כלל תשלום של 500,000 ₪ עם החתימה על ההסכם, 500,000 ₪ נוספים בתוך 60 יום ורק כמחצית מהתמורה במועד המסירה, הסכים בסופו של דבר גם לתנאים אלה. הוא ציין כי הוא ורעייתו מכרו את הדירות שבבעלותם. לפיכך לא היו זקוקים למשכנתא וביקשו להקדים את מועד המסירה ככל האפשר, אלא שהנתבע "ביקש מרווח של חסד למצוא דירה וקיבלנו את זה" (עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 4-1). לפיכך הוסכם על פינוי רק כחלוף שמונה חודשים ממועד חתימת ההסכם.

החוזה נחתם ביום 28.12.2021, הוא יום שלישי בשבוע. מתיאוריו של התובע, שהנתבע לא חלק עליהם, עולה כי הנתבעים שמחו למכור את הדירה (עמ' 7 לפרוטוקול, שורה 25). כאמור, הוכח שהנתבעים פעלו למכירת הדירה עוד בחודשים שקדמו למשא ומתן עם התובעים. עובדה זו מתיישבת עם טענת התובע בהקשר זה. התובע הוסיף והעיד כי לאחר חתימת ההסכם הסיעו התובעים את הנתבעים לביתם וכאשר יצאו הנתבעים מהרכב "אשתו נישקה את אשתי, לחצנו את היד וכולנו שמחים" (עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 8-7).

במועד חתימת ההסכם מסר התובע לעורך הדין שייצג את הצדדים המחאה בנקאית בסך 500,000 ₪ עבור התשלום הראשון (ת/5, העמוד הראשון, הנושא את אישור עורך הדין). תשלום זה אמור היה להיות מוחזק בידיו הנאמנות של עורך הדין עד לרישום הערת האזהרה (סעיפים 9.1 – 9.2 להסכם).

אין מחלוקת כי ביום 2.1.2022 (כ"ו טבת התשפ"ב), יום ראשון בשבוע שלאחר חתימת ההסכם, הודיע הנתבע לתובע כי הנתבעים מבקשים לחזור בהם מהמכירה מסיבות בריאותיות. מספר ימים לאחר השיחה הטלפונית שלח הנתבע מכתב לתובע בפקס ובו כתב כי "לאחר שחזרנו הביתה ראינו שטעינו במכירת הדירה ונמלכנו בנו לחזור בנו מהמכירה לחלוטין על כי איננו ואין ביכולתנו לעמוד בו מבחינה בריאותית... ומעבר דירה בעבורנו הוא למעלה מיכולותינו ואין לנו כוח לזה והדבר מהווה פיקוח נפש ממש" (נ/1). הוא ציין כי ביום ראשון באותו שבוע היה אצל עורך הדין והסביר לו "שאיננו יכולים לעמוד בכובד המעבר". בחיתום המכתב כתב הנתבע "לאור כל האמור בזה, אנו מבקשים מכם להתחשב במצבנו זה מבחינה אנושית". הנתבע הוסיף וכתב כי אם יעמדו התובעים על קבלת הדירה "ובמצב זה אתם אונסים אותנו אונס גמור ולא אנושי וחבל חבל מאוד" הרי שהוא מבקש כי "תוסיפו לנו עוד כמה חודשים שעדיין לא התחלנו לחפש שום דירה" (כל הציטוטים מ-נ/1).

התובעים סירבו לבטל את ההסכם. הם העבירו לידי ב"כ הצדדים גם את התשלום השני במועד החוזי, בהמחאה בנקאית. את התשלומים שהיה עליהם לשלם במועד מסירת החזקה הם ביקשו להעביר לידי מי שייצג את הצדדים, אולם הוא סירב לקבל את ההמחאות (עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 17-15). לדברי התובע אמר לו עורך הדין שהנתבע "הורה לו לא לקחת את הכסף" (שם). העתקי ההמחאות הבנקאיות על מלוא הסכום הוגשו על ידי התובע במהלך עדותו, וניתן ללמוד מהם כי שני התשלומים הראשונים הועברו לעורך הדין שאישר את קבלתם, ואילו ההמחאות עבור שני התשלומים האחרים הונפקו ביום 29.6.2022, יום קודם למועד תשלום יתרת התמורה שנקבע בסעיף 9.6 להסכם (ת/5).

למותר לציין כי אף שהנתבע כתב במכתבו שנשלח בפקס כי אם יעמדו התובעים על אכיפת ההסכם יפנו הנתבעים את הדירה כחלוף חודשים ספורים, ועל אף טענתו בסעיף 6 לכתב ההגנה כי ביקש "להאריך בעוד חודשיים" את מועד הפינוי הדירה, לא פינו הנתבעים את הדירה ולא מסרו את החזקה בה לתובעים.

בעדותו טען התובע כי על פי מה שסיפר לו הנתבע בשיחתם, שהתקיימה ביום ראשון לאחר חתימת ההסכם, הוא מבקש לבטל את העסקה מאחר "שבאו אליו הבנים בשבת ועשו לו שבת שחורה" (עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 25-24). הנתבע ובנו, שנכח בדיון ונטל בו חלק פעיל, טענו כי לא הבנים עשו להורים שבת שחורה אלא על ההורים עברה שבת שחורה. עם זאת, דומה כי דברים שאמר הנתבע בסוף דבריו משקפים את המציאות כהווייתה. משנשאל "בנוגע לשבת השחורה, כאשר הילדים היו אצלך ערב ביטול ההסכם" מיהר הנתבע להבהיר שהוא כלל לא ביטל את ההסכם "אני רק דיברתי, לא חתמתי על ביטול", וכי האמירה לפיה יהיה קשה לנתבעים לעזוב את הדירה בשל מצבם הבריאותי היא אמירה שאמרו לו בניו (עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 21-16).

טענת הנתבעים כי פינוי הדירה יגרום להם למצוקה

הנתבעים טענו כי בשל מצבם הרפואי אין באפשרותם לעזוב את דירתם. כפי שיובהר להלן, טענה זו לא הוכחה; היא עומדת בסתירה לאמירות הנתבעים במכתב נ/1 ובכתב ההגנה לפיהן בזמן אמת היו נכונים להסתפק בעיכוב הפינוי בחודשיים; והיא אינה מתיישבת עם דברים שאמר הנתבע בתום הדיון.

כתמיכה לטענתם הציגו הנתבעים מכתב שכתב רופא המשפחה (נספח א' לכתב ההגנה). ממכתב זה עולה כי הנתבע, שהוא בן 86 בקירוב, סובל ממחלות לב ומטופל תרופתית. רעייתו, המבוגרת ממנו בשנים ספורות, סובלת מאסטמה ומבעיות נוספות ואף היא מטופלת תרופתית. הנתבעים לא הגישו חוות דעת רפואית, שהיא הדרך היחידה להוכחת טענה שברפואה (תקנה 87(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018), והסתפקו ב"סיכום מידע רפואי" שנערך על ידי רופא המשפחה. כך או כך, המסמך שהגישו הנתבעים אינו מצביע על בעיות רפואיות החורגות ממה שניתן לצפות מאנשים בגילם המתקדם. הנתבע עצמו, שהתייצב לדיונים בקדם המשפט ובהוכחות, הוא אדם חד וחריף. הוא התבטא בבהירות רבה וכתב כתבי טענות מקיפים (כתב ההגנה ו"מכתבו" הארוך שהוקרא כתחליף לעדותו הראשית) בלשון צחה ועשירה ותוך הפנייה למקורות. אף שיתכן שהוא סובל מבעיות רפואיות שונות לא נראה שמדובר בבעיות חריגות. בוודאי שלא מדובר בבעיות השוללות את יכולתו להתקשר בהסכם משפטי. מכאן שלא עלה בידם להוכיח כי בריאותם אינה מאפשרת מעבר דירה או כי פינוי הדירה על ידם יגרום להם למצוקה קשה.

יתרה מזו: מהסיכום הרפואי עולה כי הבעיות שמתאר הרופא החלו שנים ארוכות קודם לעריכת אותו סיכום. ממילא לא מדובר, ולא נטען שמדובר, בבעיות שהחלו לאחר חתימת ההסכם. מכאן שבקשתם של הנתבעים לחזור בהם מההסכם אינה נשענת על עובדות חדשות, אלא על הערכה מחודשת של המצב, שיתכן כי תומרצה על ידי בני משפחה אחרים.

טענתם היחידה של הנתבעים היא שיש לאפשר להם לחזור מהתחייבותם החוזית בשל העובדה שכחלוף ימים מספר מחתימת ההסכם נמלכו בדעתם (או שמא בבני משפחתם) והתחרטו על כריתת ההסכם. כל זאת שעה שאין מחלוקת כי לחתימת ההסכם קדם פרק זמן ממושך של משא ומתן במהלכו ביקשו הנתבעים למכור את דירתם, וכי רצונם למכור את הדירה בא לידי ביטוי גם בתקופה הקודמת לכך, כאשר ניהלו משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים אחרים. בכל פרק זמן זה לא נשמעה מפיהם טענה כלשהי לפיה לא יוכלו לעמוד בהתחייבות החוזית לפינוי הדירה בשל מצבם הרפואי.

לכל אלה, כמו גם לאמירות ב-נ/1 ובכתב ההגנה, מצטרפים דברי הנתבע בתום הדיון שהתקיים ביום 3.7.2023. לאחר שנשמעו טענות הצדדים הציע הנתבע שאם יסכימו התובעים לוותר על הפיצוי המוסכם ולהעביר לו את מלוא התמורה, ויאפשרו לו פרק זמן של חודשים מספר להתארגנות, יסכים לעשות "מאמץ ממדרגה ראשונה" ולצאת מהבית על אף מצבם הבריאותי של בני הזוג (עמ' 22 לפרוטוקול, שורה 26 – עמ' 23 לפרוטוקול, שורה 4). מדברים אלה ניתן ללמוד כי אף לשיטת הנתבעים מצבם הבריאותי אינו כזה המונע מכל וכל את פינוי הדירה.

אין גם מקום לטענה בעניין הקושי הרב במציאת דירה חלופית או טענות ממין זה, שעה שמעדות הנתבע עלה כי בבעלות הנתבעים דירה נוספת, אלא שהם אינם יכולים לעבור אליה מאחר שהיא מושכרת על ידם ובשל מצבם הבריאותי (עמ' 17 לפרוטוקול, שורות 11-8).

כפי שיובהר להלן, מיקומה הגיאוגרפי של טענת הנתבעים היא בבחינת שיקולי הצדק באכיפה. בחינה זו, כפי שיובהר במקומו, מצריכה התייחסות גם למצוקה אליה נקלע הצד שכנגד. במקרה דנא נראה כי מצוקתם אינה נופלת מזו של הנתבעים. טענות הנתבעים לפיהן מצבם הבריאותי אינו מאפשר את פינוי הדירה, לא הוכחו ואף נראה שנסתרו. למעט גילם המתקדם והנגזר ממנו, לא עלה בידם להוכיח מצוקה אובייקטיבית או אף סובייקטיבית ייחודית שתיגרם להם. אל מול מצוקה אפשרית שתיגרם לנתבעים יש לשקול את המצוקה בה נמצאים התובעים בשל התנהלות הנתבעים. אלה ביקשו למצוא דירה מחוץ לעירם כדי להתנתק מהטרגדיה שפקדה אותם; כילו זמן רב במשא ומתן עם הנתבעים; חתמו על הסכם ונשאו בעלויות המתווך ועורך-הדין (ת/1 ו-ת/2); רכשו המחאות בנקאיות בשווי מלוא התמורה, והם מצויים עתה בחיסרון כיס משמעותי. בשל חתימת ההסכם היה עליהם לעבור לדירה שכורה (דירותיהם נמכרו לצורך מימון רכישת דירה בירושלים), וילדיהם מצויים במסגרות חינוך בעירם הנוכחית תוך שהם מצויים בחוסר וודאות בנוגע לשאלה אם ייעקרו ממקומם אם לאו. אם יבקשו לרכוש דירה חדשה, כחלוף כשנה וחצי מחתימת ההסכם עם הנתבעים, הם יידרשו לשלם סכום גבוה יותר בשל עליית מחירי הנדל"ן, וכל זאת אך בשל סירוב הנתבעים למסור את החזקה בדירה בהתאם להסכם. ממילא נראה שאף ללא הידרשות להלכה הפסוקה, התומכת בעמדת התובעים, לא היה מקום להעדיף את המצוקה הנטענת והלא מוכחת של הנתבעים, שבנקל ניתן להתגבר עליה בדרך של מעבר לדירה השניה שבבעלותם, על מצוקתם של התובעים שנותרו תלויים בין שמיים לארץ.

שלילת תרופת האכיפה מטעמי צדק – דיון והכרעה

מאחר שלא עלו טענות בנוגע לפגם בכריתת ההסכם או לפגם אחר שיש בו כדי לפגוע במעמדו המחייב, הרי שעל הדיון להתמקד אך בשאלה אם אכיפת החוזה אינה צודקת בנסיבות העניין. סוגיה זו תיבחן באספקלריה של הוראת סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: החוק) הקובעת חריג לכלל לפיו "הנפגע זכאי לאכיפת החוזה". על פי הוראת סעיף 3(4) לחוק, הזכות לאכיפה נסוגה שעה ש"אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין".

הנתבעים אינם מיוצגים ולא נשמעה מפיהם טענה משפטית שיש בה כדי למנוע את אכיפת ההסכם, אך דומה שטענותיהם מכוונות להוראה זו של החוק. אלא שהפסיקה הסובבת הוראת סעיף 3(4) לחוק אינה תומכת בעמדתם.

עת נדרש בית המשפט להכריע בעניין גדרי סייג הצדק שומה עליו לשקול את "מאזן האשמה", שעניינו בחינת התנהגות הצדדים ואשמתם המוסרית בצד "מאזן הנזק", קרי: האינטרסים של כל אחד מהצדדים והנזק שייגרם לכל אחד מהם אם ייאכף החוזה או אם לא ייאכף (ראו ע"א 3023/91 ינאי נ' יחיא, פ"ד מז(4) 773, 779 (1993), להלן: הלכת ינאי; ע"א 5131/10 אזימוב נ' בנימיני, פ"ד סו(1) 442, 465-464 (2013), להלן: הלכת אזימוב; ע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' בלום, מיום 29.1.15, בפסקה 16 לפסק-הדין; רע"א 3688/20 דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ נ' כתראן, מיום 17.5.22, בפסקה 18 לפסק-הדין). בהידרשו לשאלה אם האכיפה צודקת "על בית המשפט להחליט למי מהצדדים יגרם עוול גדול יותר הן במובן המעשי הן במובן המוסרי אם תתקבלנה טענותיו של הצד שכנגד" (הלכת אזימוב, בעמ' 465). עוד הובהר כי "יש להעדיף את הנפגע התמים על המפר שפעל בניגוד להתחייבותו בחוזה" (ראו גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני החוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט הישראלי 238 (2009); הלכת אזימוב, שם).

בית המשפט העליון הוסיף והבהיר כי הדגש בדין החוזים הישראלי הוא ש"חוזים יש לקיים" ולפיכך ניתנת לתרופת האכיפה מעמד בכורה. כפועל יוצא מכך "נקודת המוצא של הדין הישראלי היא כי לנפגע נתונה זכות לאכיפת החוזה שהופר", ולפיכך "לעולם יהא לנפגע יתרון התחלתי על פני המפר במערכת האיזונים שעל בית המשפט לערוך". הובהר שלא די בחשש גרידא למצוקה שתיגרם למפר כתוצאה מאכיפת החוזה, ועליו להוכיח שהמצוקה שתיגרם לו "תהא קשה וחמורה". עוד נקבע שעל בית המשפט לשקול גם את המצוקה שעלולה להיגרם לנפגע. כן נקבע כי "שיקול מרכזי נוסף" שיש לבחון בהקשר זה נוגע למועד יצירת הנסיבות להן טוען המפר, וככלל רק "שינוי נסיבות משמעותי ומפתיע שארע לאחר כריתת החוזה ושאותו לא יכול היה המפר לצפות" יוביל למסקנה לפיה אין זה צודק לאכוף את ההסכם בשל מצוקת המפר (הלכת אזימוב, בעמ' 472-471).

בפועל נדחו טענות לתחולת החריג שבסעיף 3(4) לחוק גם במקרים שהצביעו על מצוקה קשה מזו שטענו לה הנתבעים (טענות שנקבע לעיל שלא הוכחו): כך, נקבע כי אין תחולה לחריג שבסעיף 3(4) לחוק במקרה בו התחרטה המוכרת על מכירת דירתה והודיעה שאין בכוונתה לקיים את החוזה, גם כאשר המוכרת היתה אם יחידנית שעשרה מילדיה התגוררו עמה בדירתה ובית המשפט המחוזי התרשם, לאחר חקירת המומחים שערכו חוות-דעת בעניינה, כי היא בעלת "אינטליגנציה גבולית וחסרת השכלה" (ע"א 620/89 חושנג'י נ' אמגר, פ"ד מו(1) 588 (1992)). באותו עניין הובהר שהעסקה נכרתה כדין; אין מקום להעניק משקל לשאלת הקושי במציאת דיור אחר; וכי המשיבה מכרה את דירתה הקודמת ונטלה הלוואה לצורך מימון וגם מטעם זה אין מקום לקבוע שהעוול שייגרם למוכרת משמעותי יותר מזה שייגרם לקונה (שם, בעמ' 594). בדומה, בהלכת אזימוב נדחו טענות למצוקה חריגה המקימה את יסודות הוראת סעיף 3(4) לחוק גם כאשר המשיבים הציגו חוות דעת רפואית בנוגע למצבה הנפשי הקשה של המשיבה ולקושי שתחווה אם יהא עליה להתנתק מהדירה. טענה זו נדחתה מאחר שלא מדובר היה בשינוי נסיבות פתאומי ומפתיע אלא במי ש"התקשרו בחוזה מחייב בידיעת כל הנתונים הרלוונטיים כולם"; נקבע שלא הוכח שעזיבת הדירה אכן תוביל להתדרדרות משמעותית במצב הנפשי של המשיבה; ונקבע שלא ניתן משקל מספיק לנסיבות של המערערת (הלכת אזימוב, בעמ' 475-474). דברים אלה יפים למקרה דנא מכוחו של קל וחומר, ולפיכך יש לדחות את טענות הנתבעים.

אכן, יתכן שהנתבעים יחוו מצוקה בשל עזיבת הדירה בה התגוררו שנים רבות. אלא שלעניין זה יש להזכיר את דברי כבוד השופט (כתוארו אז) חשין בהלכת ינאי, לפיהם "אכן, מכה קשה תונחת על ינאי אם ייאלצו לעזוב את דירתם, אך מנגד ניצבת לפנינו משפחת יחיא... האם דמם של ינאי סומק טפי מדמו של יחיא, והרי היו אלה ינאי שהפרו את ההסכם, ואילו יחיא היו הצד התם!" (הלכת ינאי, בעמ' 781).

לכל אלה יש להוסיף את הדברים שנאמרו לעיל בנוגע למצוקה אליה נקלעו התובעים ולנזק שייגרם להם אם לא ייאכף ההסכם. התובעים מכרו את דירותיהם ונאלצו לשכור דירת מגורים זמנית; כילו זמן וממון רב בהתקשרות החוזית עם הנתבעים; בשל מעשי הנתבעים הם מצויים במצב של חוסר וודאות מבחינת מקום מגוריהם ומקום לימודי ילדיהם; ואם ייגזר עליהם לרכוש דירה אחרת, ספק אם הכספים שהעמידו לרשות הנתבעים יספיקו לשם כך. בנסיבות אלה, ושעה שמדובר בחוזה שנכרת כדת וכדין ובחזרה של הנתבעים מההסכמה ללא טעם מבורר, ולמצער ללא טעם מוכח, הרי שהכף נוטה לטובתם של התובעים.

המסקנה מכל אלה היא שיש לקבל את התביעה ולהורות על אכיפת הסכם המכר.

מעבר לנדרש, אעיר שנראה לכאורה שהתנערות הנתבעים מההסכם אף אינה תואמת את הוראות ההלכה, שהצדדים רואים עצמם מחוייבים לה ושהנתבע ידע היטב לצטטה בהקשרים התומכים בטענות שונות שהעלה בנוגע לתובעים.

לענין זה יש להבהיר כי בהסכם נכללה תניה המבקשת להעניק לו תוקף מחייב גם על פי כללי ההלכה. סעיף 40 להסכם קובע כי "כל התנאים שעפ"י הסכם זה נעשו בתנאי בגו"ר [בני גד ובני ראובן] באופן המועיל וקבלו הצדדים על כל הנ"ל קאג"ס [קניין אגב סודר] במדל"ב [במנא דכשר למקניא ביה – כלי שכשר לבצע בו מעשה קניין] דלא כאסמכתא ולא כטופסי דשטרא מעכשיו בבד"ח [בבית דין חשוב] וכל הטוען כנגד הסכם זה תהיה ידו על התחתונה ולא יוכל לטעון טענת קים ליה והטוען לקיומו תמיד ידו על העליונה" (סעיף 40 להסכם). מכאן שהצדדים מצאו לנכון לעגן בהסכם תניה הלכתית הקובעת מלכתחילה שהצד שיטען לקיום ההסכם ידו תהיה על העליונה, תוך שהם מצהירים כי נעשה מעשה קניין באמצעות קניין סודר.

על פי ספרות ההלכה "קרקע נקנה באחד מארבע דברים: בכסף, בשטר, בחזקה ובקניין סודר" (שולחן ערוך, חושן משפט, קצ, א). הלכה זו מושתת על הקביעה בתלמוד הבבלי (קידושין, ג, א), לפיה שדה נקנה בחליפין, הלכה שנשנתה גם בספרות הגאונים (ראו לדוגמה בה"ג [ספר הלכות גדולות], הלכות הלוואה, סימן מט; ספר המקח והממכר לרב האי גאון, שער יג). קניין החליפין נעשה באמצעות סודר (ראו לדוגמה שולחן ערוך, חושן משפט, קצה, א), והוא מעשה הקניין הנפוץ (ראו לדוגמה תוספות, כתובות, נה, א, ד"ה "כתובו וחתומו" המבהיר כי "סתם קניין שבש"ס היינו קניין חליפין"). מכאן שמההסכם עולה כי להתחייבות החוזית בין הצדדים, שנשענה על הדין החל בישראל, ניתן משנה תוקף באמצעות מעשה קניין הנדרש על פי ההלכה.

עוד יש לזכור כי "לאחר שנגמר המקח כל אחד לפי קניינו אין שום אחד מהם יכול לחזור בו" (שולחן ערוך, חושן משפט, קפט, א; וראו רמב"ם, הלכות מכירה, פרק א, הלכה ב). קביעה זו חזרה ונשנתה בספרות השו"ת, וכך גם בפסקי האחרונים. כך, לדוגמה, פסק החזון-איש כי מי שקנה קרקע "בחזקה או קנין סודר – קנה אע"ג דלא כתוב בטאבו, ולא המוכר ולא הלוקח יכולין לחזור" (חושן משפט, ליקוטים, טז, א); ובדומה פסק גם הרב שלמה זלמן אוירבך (מעדני ארץ, שביעית, יח, א).

מכאן שגם על פי ההלכה נראה כי מקום בו הצדדים הצהירו בהסכם כי נעשה מעשה קניין סודר, שהוא מדרכי הקניין המקובלות במקרקעין, הרי שלא היה עוד כוח בידם לחזור מהתחייבותם (מאחר שהצדדים הצהירו כי נעשה קנין סודר אין צורך להידרש לשאלת היחס בין תוקף התחייבות שטרית לבין תוקף התחייבות שנעשה במסגרתה מעשה קניין; בעניין זה ראו, בין היתר, ברכיהו ליפשיץ "מהותה של ההבטחה במשפט העברי" ספר גבריאלה שלו – עיונים בתורת החוזה 221 (2021); לסוגיית טיבו של קנין סודר ראו בהרחבה ברכיהו ליפשיץ אסמכתא - חיוב וקניין במשפט העברי 280 ואילך (התשמ"ח).

חיוב הנתבעים בפיצויים המוסכמים

סירובם של הנתבעים למסור את החזקה בדירה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ודי בכך כדי להביא למסקנה לפיה יש לחייבם בפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם למקרה של הפרה יסודית.

אין צורך להידרש בהקשר זה לשאלה אם הנתבעים ביטלו את ההסכם. די בקביעה כי הפרו את חיובם המרכזי למסור את החזקה בדירה. מעבר לנדרש יובהר כי לנתבעים לא עמדה זכות שבדין לבטל את ההסכם, הם לא הצביעו על כל עילה לביטול והנתבע הקפיד להעיד שכלל לא ביטל את ההסכם אלא אך ביקש שלא לאכוף אותו.

מאחר שנקבע כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, חלה הוראת סעיף 24 להסכם לפיה במקרה שצד מפר את ההסכם הפרה יסודית "יהיה הצד הנפגע זכאי לפיצויים מוסכמים מראש בסכום של 217,000 ₪". מכאן שעל הנתבעים לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם. אין מניעה מלהורות כי תשלום זה יבוצע בדרך של קיזוז מהתשלום על פי ההסכם.

בכתב התביעה נטען כי לבד מהפיצוי המוסכם בגין ההפרה היסודית יש לחייב את הנתבעים גם בפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירה. במסגרת הסיכומים הסכימו התובעים שבמסגרת תובענה זו יטענו אך לפיצוי המוסכם המעוגן בסעיף 24 להסכם. הם ביקשו לפצל את סעדיהם ולאפשר להם לתבוע בגין נזקים נוספים במסגרת הליך נפרד.

התוצאה מכל אלה היא שיש לקזז את הפיצוי המוסכם מהתמורה שעל התובעים לשלם לנתבעים. אין מקום לשערך תמורה זו. התובעים מסרו לידי עורך דינם של שני הצדדים המחאות בנקאיות בסכום כולל של 1,000,000 ₪. הנתבעים סירבו לקבל לידם המחאות אלה, ובשל סירובם לא נמסרו לידם גם ההמחאות הבנקאיות הנוספות שרכשו התובעים לצורך תשלום יתרת התמורה. במצב דברים זה אין מקום לחייב את התובעים בהוספת הפרשי הצמדה לסכום התמורה, שעה שלא היתה כל מניעה מכך שהנתבעים יטלו לידיהם את ההמחאות שהוצעו להם. בנסיבות אלה יש לקבוע שהנתבעים זכאים אך לסכום התמורה הנומינלי שנקבע בהסכם. מסכום זה יש לנכות את הפיצוי המוסכם בסך 217,000 ₪ שנקבע בסעיף 24 להסכם. סכום זה ינוכה אף הוא בערכים נומינליים.

סוף דבר

לנוכח כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה. מאחר שהדיון בתובענה התנהל בצורה מהירה וממוקדת, ולא הצריך טרחה מרובה, אסתפק בחיוב הנתבעים בהוצאות המשפט של התובעים ובשכר טרחת עורך דינם בסכום כולל של 30,000 ₪.

תוצאת קבלת התביעה היא שהתובעים זכאים לאכוף את ההסכם, להעביר את הזכויות בדירה על שמם ולקבל את החזקה בדירה. משנקבע כי יש לאכוף את ההסכם יש לצפות לכך שעו"ד אברהם שהין, שייצג את שני הצדדים במועד כריתת ההסכם, יפעל באמצעות יפוי הכוח הבלתי חוזר הנמצא בידיו ויחתום על כל המסמכים הנדרשים מטעם הצדדים – ולמצער מטעם הנתבעים בלבד אם כך יידרשו ממנו ב"כ התובעים – לצורך העברת הזכויות בדירה.

הנתבעים ימסרו לתובעים את החזקה בדירה עד ליום י"ז באלול התשפ"ג (3.9.2023). אם לא יפנו את הדירה במועד זה תחול גם הוראת סעיף 11 להסכם, המחייבת בתשלום סך 300 ₪ עבור כל יום של איחור במסירת החזקה.

הנתבעים רשאים כבר עתה לפנות לעו"ד שהין לקבלת שתי ההמחאות הבנקאיות שנמסרו לידיו, בסכום כולל של 1,000,000 ₪. במועד בו יפנו את הדירה וימסרו את החזקה לתובעים, תימסר לידם ההמחאה הבנקאית הנוספת בסך 770,000 ₪ (שהעתקה צורף כעמ' 4 ל-ת/5) וסכום נוסף של 153,000 ₪ (400,000 ₪ בניכוי הפיצוי המוסכם בסך 217,000 ₪ ובניכוי החיוב בהוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דין).

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ט"ו בתמוז התשפ"ג, 4 ביולי 2023, בהעדר.