ארנון ואח' נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש( בית חורון) בע"מ ואח'

העובדות והרקע

1.התובעים הגישו נגד הנתבעים כתב תביעה שעניינו תביעה לביצוע חוזים שנכרתו בין הצדדים, לביצוע כל הדרוש לרישום המקרקעין שיפורטו להלן על שם הנתבעת 1, להורות לנתבעות לרשום הערות אזהרה על שם התובעים ולקיים את התחייבויותיהן בקשר לעבודות הפיתוח, ולמסירת החזקה במגרשים לתובעים, בהתאם לחוזים. הנתבעות העלו טענת התיישנות. הצדדים הגישו סיכומים בשאלת ההתיישנות, ובהתאם להן ניתנת החלטה זו.

מאחר שהדיון בטענת ההתיישנות מתקיים כטענת סף, הרי נקודת המוצא לצורך הדיון היא שהעובדות הנטענות בכתב התביעה הן הנכונות, והדיון יתקיים על בסיס עובדות אלה (ראו ע"א 2919/07, מדינת ישראל – הועדה לאנרגיה אטומית נ' עדנה גיא – ליפל (19.9.10), פ"ד ס"ד (2) 82, 19, 20).

ואלה העובדות הנדרשות לעניין:

2.התובעים הם רוכשים של מגרשים לבנייה עצמית בקרקע הנמצאת בשומרון, מצפון ליישוב צור נתן ומדרום לטייבה. על פי האמור בכתב התביעה, הקרקעות נרכשו בשנות ה-80 של המאה שעברה מנתבעת 2. החלקה רשומה בלשכה לרישום מקרקעין בשומרון על שם אזרחים ישראלים תושבי טייבה, וידועה כחלקות 9 ו-8 בגוש 7845 באדמות הכפר טייבה, אשר קיבלו את השם יערית (להלן: הקרקע; המגרשים). נתבעת 2 מכרה בפועל את המגרשים לרוכשים, ביניהם התובעים, ובסך הכל נמכרו כ-90 מגרשים בשטח של כ-600 מטר. נתבעת 1 נרשמה אצל רשם החברות בשומרון ונתבעת 2 נרשמה אצל רשם החברות בישראל, על מנת לאפשר את ביצוע הרישום. לצורך הבקשה שבפני אין משמעות להבדל בין החברות, ועל כן ההחלטה תתייחס לשתיהן יחד. (בציטוטים ממסמכים המתייחסים לחברה אחת יובאו הדברים בלשון יחיד, כאשר לצורך ההחלטה שבפני אין חשיבות לשאלה אם מדובר בשתי החברות הנתבעות או באחת מהן).

3.לכתב התביעה צורפו חוזים בין התובעים לנתבעות (להלן: החוזים; חוזי המכר), בהם נמכרו המגרשים לתובעים במועדים שונים בשנים 1981-1983. מדובר בחוזי מכר המסדירים מכירת מגרשים בקרקע הנ"ל מהנתבעות לתובעים, כאשר חלוקת המגרשים הספציפיים בין כלל הרוכשים אמורה להתבצע בהגרלה, לאחר ביצוע תשלום ומתן ערבויות מתאימות על ידי הקונים. בחוזים נקבעו סכומים ומועדי תשלום עבור הקרקע, שעמדו על מספר עשרות אלפי ₪ לכל מגרש, וכן נכללה בהם התחייבות הרוכשים לשלם במועד מאוחר יותר את הוצאות הפיתוח שיחולו.

4.בכתב התביעה מתואר כי בהתאם לחוזי המכר הנתבעות פתחו בשנת 1983 תיקי בקשות להיתר, ובשנת 1999 תיקי רישום מקרקעין בלשכת רישום מקרקעין בשומרון. בשנת 2015 נמחקו התיקים בשל אי תשלום אגרה ובשל חוסר מעש.

כתב התביעה מתאר גם את השתלשלות העניינים ההיסטורית של הליכי הקמת היישוב: ביום 14.5.84 התקבלה החלטת ממשלת ישראל על הקמת היישוב. על החלטה זו הוגש ערר לועדת השרים לענייני התיישבות. ביום 18.6.84 התקבלה החלטת ועדת השרים לענייני התיישבות, לפיה הערר הוסר בכפוף לכך שמנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה תאשר כי הנתבעת נרשמה כבעלים על 100 דונם לפחות של הקרקע. בפועל, נטען בכתב התביעה, כתוצאה מהחלטה זו הופסקו עבודות הפיתוח של הקרקע עד לרכישת 100 דונם, והעבודות לא חודשו עד היום. פעולת הרישום של הזכויות בקרקע על שם הנתבעת אף היא הופסקה ולא חודשה עד היום (סעיפים 21,22 לכתב התביעה).

5.כתב התביעה מוסיף ומתאר כי ביום 27.7.86 פנה ועד חברי היישוב אל מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה, הגב' פליאה אלבק, בבקשה לקבל פרטים אודות השתלשלות העניינים, ונענה כי רכישת יערית לא הושלמה ולא ניתן לבצע פעולות עד להשלמת הרכישה. היא הוסיפה כי בשלב זה אין ברשות היזמים שום קרקע ביערית, אף כי יש להם חוזים שונים לרכישת חלקים במושע בחלקה. בשנת 1988 פנה משתכן נוסף למנהלת המחלקה האזרחית, ואף הוא נענה כי לא נעשה דבר לקיום התנאי של רכישת 100 דונם לפחות, כנדרש בהחלטת הממשלה.

6.הנתבעות טענו בכתב הגנתן כי לא ניתן לקדם את תכנון המקרקעין בשל העדר דרך גישה אליהם, ולא ידוע מתי ואם בכלל ניתן יהיה לקדם את התכנון. הנתבעות טענו כי במצב זה חל סעיף 26 לחוזי המכר, הדן במצב בו לא ניתן לקיים את החוזה, וקובע הסדר של השבת התשלום ששולם. לשיטתן, על אף שהתובעים "ישנו" על זכויותיהם שנים, לפנים משורת הדין, הן מציעות לתובעים הסדר זה של השבת התשלומים ששולמו בהתאם למנגנון השיערוך שנקבע בחוזה. בנוסף טענו הנתבעות להתיישנות, העדר יריבות וחוסר תום לב בהעלמת פרטים מהותיים.

7.סעיף 26 לחוזי המכר שנחתמו עם התובעים כולל הצהרת רוכשי הקרקע כי ידוע להם שעלול להיווצר מצב שהמוכרת לא תוכל למכור להם את הממכר על פי ההסכם, מחמת סיבות שאינן בשליטתה ואינן תלויות בה, ובמקרה כזה יתבטל ההסכם באופן אוטומטי וכל תשלום ששילמו הקונים יוחזר להם בהתאם כשהוא צמוד לשער הדולר, והקונים לא יהיו רשאים לבוא בדרישות, טענות, או תביעות בגין ביטול ההסכם.

ברור, איפוא, כבר עתה כי העסקאות נשוא הליך זה ייחודיות בהשוואה לעסקאות מקרקעין אחרות, כאשר בעסקת מקרקעין רגילה רישום הזכויות בהתאם לעסקה הוא צעד מתחייב ונובע ישירות מביצוע העסקה, ואילו במקרה זה, הובהר בין הצדדים מלכתחילה שהשלמת ביצוע העסקה ורישום הזכויות הנובע מהעסקה תלוי בנסיבות שאינן בשליטת הנתבעות ואינו מובטח. מטעם זה אף נקבע בחוזה המכר הסדר חלופי של השבה במקרה שלא ניתן יהיה להשלים את העסקה.

דיון והכרעה

8.סעיף 5 לחוק ההתיישנות תשי"ח – 1958 (להלן: חוק ההתיישנות) קובע תקופת התיישנות של 15 שנה במקרקעין, ו-25 שנה במקרקעין מוסדרים. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה.