רשות מקרקעי ישראל נ' אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ

1.ההשלכה של טעות של התובעת, אשר דרשה תשלום דמי היתר מופחתים מאלו שנקבעו בהסכם פיתוח בינה לבין הנתבעת, וטענת התיישנות דיונית - אלו הסוגיות העומדות בלב פסק דין זה.

רקע עובדתי

2.לאחר שביום 24.10.2001 זכתה הנתבעת במכרז לפיתוח וחכירה של מגרש ברמת אלון בחיפה, שהוגדר על-פי תב"ע למטרת מסחר, היא כרתה עם התובעת ביום 20.3.2002 הסכם פיתוח, בו נקבע כי המגרש יועמד לרשותה לתקופת הפיתוח בלבד (שסיומה ביום 24.10.2004) לשם בניית מבנים בשיעור ניצול של 2,180 מ"ר מבונים. עוד נקבע בהסכם כי ערך המגרש ליום אישור העסקה הינו 1,957,917.58 ₪, וכי על הנתבעת להפקיד לזכות התובעת סך 1,781,705 ₪ שייחשבו כתשלום על-חשבון דמי חכירה מהוונים שיגיעו לתובעת, אשר תתקשר עם הנתבעת בהסכם חכירה, במידה והנתבעת תמלא התחייבויותיה על-פי הסכם הפיתוח. תוספת להסכם הפיתוח, בו הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 24.4.2006, נכרתה בין הצדדים ביום 20.7.2005.

3.משהתברר לתובעת כי הנתבעת בנתה במגרש בשטח של 2,373.90 מ"ר, דהיינו בשטח של 193.90 מ"ר יותר משטח הניצול שהותר לה בהסכם הפיתוח ובתוספת לו, היא הודיעה לה (באמצעות גב' אליאל ממחלקת עסקות עירוניות) במכתב מיום 11.3.2003 (להלן: הדרישה הראשונה) כי תסכים לתוספת הבניה, בתנאי שהנתבעת תשלם דמי היתר בגין תוספת זו. במכתב הדרישה הראשונה צוין כי תוספת הבניה הוערכה בשומה מיום 6.3.2003 בסך משוערך של 361,509 ₪, והנתבעת נדרשה לשלם לתובעת דמי היוון בשיעור 91% מסכומה של השומה בתוספת מס-ערך-מוסף, ובסך הכל - 388,188.45 ₪. הנתבעת לא שילמה סכום זה.

4.ביום 16.3.2006 שלחה התובעת (באמצעות גב' אוה גביש ממחלקת חוזים) לנתבעת מכתב שכותרתו: "איכלוס משתכנים", ובו דרישה להמציא תכניות בנייה עדכניות לפי בנייה בפועל "מאושרות על-ידי הוועדה". ביום 4.9.2006 הגישה הנתבעת לתובעת את התכנית הסופית לבנייה על המגרש, וביום 31.10.2006 שלחה לה התובעת (באמצעות גב' גביש) מכתב תשובה, בזו הלשון (ההדגשות הוספו - א"ג):

"הנדון: תוספת/היתר בניה - גו"ח 11880/70. הבקשה הגיעה לידינו ונמצאת בטיפול במחלקת חוזים. מבדיקת הבנייה של מצב סופי ושינויים למסחר ומשרדים שאושרה ע"י הוועדה קיימות תוספות בנייה ללא היתר המינהל. לאור זאת, פנינו לשמאי לקבלת שומה ולכשתתקבל תשובתה נודיעכם. רק לאחר תשלום דמי היתר בגין התוספת, נוכל לטפל באיכלוס משתכנים כבקשתכם ...".

5.ביום 27.2.2007 שלחה התובעת (באמצעות גב' גביש) לנתבעת דרישה לתשלום (להלן: הדרישה השנייה), שהתבססה על שומה מיום 31.1.2007 בסך משוערך שך 529,999 ₪ ועל בנייה בשטח של 2,389.20 מ"ר, דהיינו - תוספת בנייה של 209.20 מ"ר. דמי ההיוון שתשלומם נדרש הועמדו על 91% מהשומה בתוספת מס-ערך-מוסף, ובסך הכל - 557,056.31 ₪.

6.הנתבעת לא שילמה את דמי ההיוון על-פי הדרישה השנייה, וביום 26.5.2008 שלחה לה התובעת (באמצעות גב' גביש) דרישה נוספת לתשלום (להלן: הדרישה השלישית), שהתבססה על שערוך של השומה הקודמת, ובה הועמדו דמי ההיוון על 31% (ולא 91% כמו בדרישות הקודמות) מהשומה בתוספת מס-ערך-מוסף, ובסך הכל - 199,084 ₪.

7.משלא שולמה הדרישה השלישית, שלחה התובעת (באמצעות איריס טהרני, ממחלקת חוזים עירוניים (להלן: טהרני)) לנתבעת ביום 1.10.2009 דרישה נוספת, לתשלום דמי היוון (להלן: הדרישה הרביעית) על בסיס שערוך השומה הקודמת, ובה הועמדו דמי ההיוון על 31% בתוספת מס-ערך-מוסף, ובסך הכל 231,036.36 ₪.