ת"א 2723-07 כ. ואח' נ' ל. ואח'

א. רקע כללי ודיוני:

1. ביום 29/6/04 נחתם הסכם מכר מקרקעין בין התובעים, י.וש. כ. (להלן: התובעים או הרוכשים), לבין הגב' ש. ק. ז"ל (להלן: המוכרת או גב' ק. ז"ל), שבמסגרתו התובעים רכשו את זכויותיה של המוכרת, בבית מגורים ובשטח הצמוד לו, הידועים כמחצית מהזכויות בגו"ח 3851/84, בנס ציונה. עו"ד ל. (להלן: הנתבע או עו"ד ל.), ערך את הסכם המכר בעבור הצדדים, בשעה שהוא ייצג את שני הצדדים, לצרכי עריכת החוזה וביצוע העסקה.

    

2. בחלקה זו, ישנם שני בתי מגורים צמודים. הזכויות בבית השני ובמחצית השנייה של הזכויות בחלקה, היו של בנה וכלתה של המוכרת, ה"ה א. וש. ק. (להלן גם: השותפים בחלקה), מאז שהן נרכשו על-ידם, ביום 13/10/02, ממר ליאון ר. (אשר ירש זכויות אלה מאִמו המנוחה, הגב' ר. סוריקה).

    

3. תביעה זו הוגשה על ידי הקונים, כנגד המוכרת, ביום 4/11/07 (כשלוש וחצי שנים לאחר חתימת חוזה הרכישה על ידי התובעים), בגין הטענה כי הינה מפרה את הסכם המכר, ככל שהיא נמנעה (מזה למעלה מ-3 שנים), לרשום את זכויות החכירה שלה בלשכת רישום המקרקעין, מחדל המונע אף את העברת הזכויות, על שם הרוכשים, במנהל ובלשכת רישום המקרקעין. בית המשפט התבקש לתן צו המורה למוכרת לבצע את כל הפעולות הדרושות לרישום זכויות התובעים בבית, וכן לחייבה בתשלום הפיצוי המוסכם בחוזה בגין הפרת החוזה.

    

4. בישיבת הקד"מ שהתקיימה ביום 12/3/09, בפני כב' השופטת נ' קוצר (המותב קודם בתיק), ניתנה תוקף של החלטת בית משפט, להסכמת ב"כ הצדדים למנות אותם לפעול במשותף לרשום את הזכויות בנכס בשני מהלכים: בשלב הראשון על שם המוכרת, ובשלב השני, על שם התובעים. כן, ניתנה תוקף של החלטה להסכמתם, כי עו"ד ל. (שערך את החוזה מכר בייצוג שני הצדדים), יהיה רשאי להעביר לידי ב"כ המוכרת את יתרת כספי התמורה שהרוכשים הפקידו בנאמנות בידיו, כפיקדון לטובת הנתבעת, על-פי חוזה המכר, אשר נועדו לשמש, במידת הצורך, לתשלום עבור מיסים החלים על המוכרת ו/או לתשלום עבור עלויות הרישום.

    

5. בישיבת קד"מ הבא, שהתנהלה לאחר כשנה (בפני כב' השופטת קוצר), ביום 17/2/10, הובהר שטרם הוסדרה המחלוקת. ב"כ התובעים טען כי "לא הצלחנו להגיע להסכמה של תיקון טעות הרישום". אותה טעות נעשתה, להבנתו, על-ידי מנהל עיזבון של בעלי הזכויות במחצית השנייה של החלקה, עוד בשנת 1999. מנהל מקרקעי ישראל הורה למנהל העיזבון, בשנת 2001, לתקן את הטעות, אך הוא לא עשה כן. הטעות הונצחה שוב, בשנת 2002, כאשר עו"ד ש. (במסגרת הטיפול בחוזה הרכישה בין בנה של התובעת והעיזבון/יורש, המוכר), רשם את מלוא הזכויות בחלקה, על שם בנה של הנתבעת, במקום לתקן את הרישום, ולרשום רק מחציתן של הזכויות בחלקה, על שם העיזבון. כן, צוין כי נדרש שיתוף פעולתה של עו"ד ש., לתיקון הרישום.

    

6. כן, ב"כ התובעים דיווח לבית המשפט שעו"ד ל., לא הסכים לקיים את החלטת בית המשפט, משנה קודם לכן, ולא הסכים לשחרור הכספים המוחזקים על-ידו בנאמנות, ושהוא העמיד תנאי, כי הצדדים ישחררו אותו מכל אחריות ולזה התובעים לא הסכימו. הוא בקש מבית המשפט להורות לנתבעת (שהכספים הופקדו בידיו לטובתה), לפנות לעו"ד ל. ולבקש לשחרר את הכספים.

    

7. בית המשפט קבע מועד דיון נדחה נוסף ובהחלטתו מאותו מועד, הורה כדלקמן:

    

   "במידה ולא יעלה בידי ב"כ התובעים המלומד לקבל הסכמות בדרך המלך מהאנשים הנוגעים בדבר לצורך תיקון הטעות, כאשר שני הצדדים בתיק מסכימים לה, ניתנת כבר עתה הרשות לב"כ התובעים, להגיש כתב תביעה מתוקן, אליו יצורפו (כנתבעים), עו"ד ש. ועו"ד ל.."

   (ההדגשות אינן במקור – ע.מ.)

8. ביום 11/4/10, התובעים אכן הגישו כתב תביעה מתוקן, בו הוספו עוד 3 נתבעים. השותפים בחלקה צורפו בתור הנתבעים 2 ו-3 ועו"ד ל., שייצג את התובעים ואת המוכרת בעריכת החוזה וביצוע העסקה ביניהם, צורף, בתור הנתבע 4.

    

9. בכתב התביעה המתוקן, התובעים עתרו שוב, להורות למוכרת, לקיים את התחייבויותיה בהסכם המכר כאמור לעיל. כן, הם עתרו להורות לנתבעים 2 ו-3. השותפים בחלקה, לתן את הסכמתם, לתיקון שטר החכירה ולצוות להם, לחתום על מסמכים הנדרשים, לרישום בית משותף, בכדי לעמוד בדרישות של המנהל, להמשך הטיפול, בהעברת זכויות המוכרת על שם הרוכשים. בית המשפט התבקש שוב (בשלישית, הפעם במסגרת כתב התביעה המתוקן), להורות לנתבע 4, עו"ד ל., להעביר את כספי הפיקדון המוחזקים עדיין על ידו לידי בא כוח התובעים, לצורך מימון עלויות רישום הבית המשותף, וכן התבקש לחייבו לפצות את התובעים על הנזקים שנגרמו להם בגין רשלנותו המקצועית הנטענת, בעריכת וניהול עסקת המכר בינם לבין המוכרת.

    

10. עו"ד ע. ש., לא צורף כנתבע, אולם בית המשפט התבקש לזמנו לדיון קרוב, על מנת שהוא יבהיר בעדות, את השתלשלות האירועים באשר לחלקה, עובר לחתימת עסקת המכר בין תובעים והמוכרת.

     

11. ביום 13/6/10, עו"ד ל. הגיש את כתב הגנתו ביחד עם הודעת צד ג' מטעמו. ההודעה הינה מופנית כנגד עו"ד ע. ש., שערך את ההסכם הרכישה של מחצית הזכויות של השותפים, בין השותפים (א. וש. ק.) לבין מר ר.. עו"ד ש. הינו צד ג' 1 והשותפים, ה"ה א. וש. ק., הינם צדדי ג' 2 ו-3.

     

12. כנגד עו"ד ש., נטענה טענת רשלנות מקצועית, בין היתר, בשל רישום זכויותיו של בעלים הקודמים, מר ר., על מלוא הזכויות בחלקה, למרות שזכויותיו הינן מחציתן, בלבד. כנגד הנתבעים 2 ו-3 נטען שהם לא עשו דבר על מנת לתקן את הטעות ברישום, וזאת על אף שהם ידעו עליה, בטרם רכישת הזכויות ממר ר.. כן נטען, כי, על אף כל האמור, הם עדיין מתנגדים לתקן את הרישום המוטעה ומנסים להפיק טובות הנאה, כתנאי למתן הסכמתם לתיקון הרישום.

     

13. בישיבת הקד"מ הבאה, שהתנהלה ביום 17/11/10 (בפני כב' השופטת ר' שמולביץ, כמותב חדש בתיק), נדונה שוב סוגיית כספי התמורה המופקדים (עדיין) בידי עו"ד ל.. ב"כ עו"ד ל. טען, שאם הוא ישחרר את הכספים ויהיה צורך בפעולה שדורשת תשלום, הוא לא יכול לפעול בעניין הזה והינו "חשוף להיתבע על הפרת נאמנותו". הוא הוסיף כי מה שביקש עו"ד ל. זה להשתחרר מ"הנאמנות ההסכמית", כלומר שהוא "מהיום והלאה" לא יהיה חייב לבצע שום דבר "שקשור להסכם וקשור לתשלום". כן, הוסיף כי: "אם יש טענה למשהו שהוא עשה שלא כדין בעבר, כמובן שהטענות שמורות להם, אנו טוענים שלא היה כזה דבר, אבל באופן תאורטי."

     

14. עו"ד ש. ציין שהוא הבין מב"כ התובעים וב"כ הנתבעים 1-3, שאין שום מניעה להעביר ולרשום את הזכויות על הצדדים, בכפוף לתשלומים של הוצאות שטרם שולמו. לדבריו, יש תשלום למנהל ועו"ד ל. אמר לו שאין היטל השבחה. לדבריו, אם עו"ד ל. משחרר את הכסף ומבצעים את התשלומים, מבצעים את ההעברה. ב"כ הנתבעים 1-3 טענה שהכספים המופקד בנאמנות, מזה שנים, אצל עו"ד ל. בעבור המוכרת, ישמשו לתשלום חובות המוטלות עליה. מה שהנתבעת לא מחויבת לשלם, מכספי הנאמנות, יצטרכו התובעים או הנתבעים 2 ו- 3 לשלם.

     

15. המבוי הסתום, והערות בית המשפט הובילו את ב"כ התובעים לטעון כי "אם גבירתי חושבת שזו לא סמכותה, הייתי מבקש שהתיק יועבר למחוזי, ושם נדון על העניין המקצועי ועל כל העוולה, ואם הוא לא ירצה להעביר את הכסף שלא יעביר, ואז ישלם כפול ומכופל.". ב"כ עו"ד ל. הגיב: "לאור האווירה הלא נעימה שחברי מכניס, אנחנו חשבנו שהדברים יגמרו בצורה יפה, אני מבקש הוצאות על ההליך".

     

16. בהחלטתו מאותו מועד התייחס בית המשפט, לסעדים השונים שהתבקשו בכתב התביעה המתוקן והגיע למסקנה כי מדובר בסעדים שהינם, במהותם, בסמכות בית משפט מחוזי, ולפיכך, בית המשפט הורה על העברת הדיון לבית המשפט המחוזי.

     

17. פחות משבועיים לאחר מכן, ביום 1/12/10, נחתם שטר ביטול זכות החכירה הרשומה על שמו של ליאון ר., למלוא הזכויות בחלקה. זמן קצר לאחר מכן, ביום 19/1/11 התובעים עתרו לבית המשפט לאפשר להם לתקן את כתב תביעתם בשנית, כך שיבוטלו הסעדים אשר בגינם בית המשפט הורה על העברת הדיון לבית המשפט המחוזי (ראה בקשה 4 בתיק האלקטרוני). כב' השופטת ר' שמולביץ נעתרה לבקשה זו, בהחלטתה מיום 22/1/11.

     

18. כתב התביעה המתוקן, בשנית, הוגש ב- 15/5/11. השותפים בחלקה (שצורפו להליך בכתב התביעה המתוקן הראשון) נמחקו. התביעה המתוקנת נותרה מופנית כנגד המוכרת (הנתבעת המקורית) בגין הפרת החוזה וכנגד עו"ד ל., בגין הטענות כנגדו להפרת חובותיו המקצועיות ולרשלנות מקצועית. הודעת צד ג' של עו"ד ל. כנגד עו"ד ש. וכנגד השותפים בחלקה, נותרה בעינה.

     

19. הדיון הבא התקיים ביום 14/07/11 (בפני כב' השופטת ר' שמולביץ), בהתייצבות חלקית, מטעם הצדדים. ב"כ התובעים דיווח על ההתקדמות של ביטול הטעות שהיה ברישום, והמשך הליכי הרישום:

     

    "קיבלנו את כל האישורים למעט אישור עירייה עדכני, על מנת להשלים את העברת הזכויות. היו שם טענות על חוב אך זה טופל במקביל. כשהגענו לעיריה, התברר, כי על העסקה הזו לא שולמו היטלי ההשבחה במועד, שהיה צריך לשלמם, שהם חלק מהחוזה שעליהם הופקד עו"ד ל. הנתבע 4 שהוא היה אמור מכספי הנאמנות לשלם את התשלומים הללו, שלחתי מיד כשזה התגלה לנו, בקשה דרך ב"כ הנתבע 4, ושלחתי זאת גם לב"כ הנתבעת 1 וגם לב"כ נתבע 4 עם פירוט החובות, והצעתי שיגש לעיריה הנתבע 4 ויסביר את העניין, גם אולי יבטל קנסות, מהכספים שאצלו שישלם. על אף שתי תזכורות מאז, עד אתמול לא שילם את התשלומים ובעצם אנו חוזרים לאותה בקשה שביקשנו בפעמים קודמות ובית המשפט המליץ שהוא יעביר את כספי הנאמנות על מנת שנוכל אם יהיה צורך בתשלומי חובות וכו', נוכל לטפל בזה. זה אחד הדברים שביקשנו בכתב התביעה הנוכחי , שיעביר את כספי הנאמנות." (ההדגשות שלי-ע.מ.).

     

20. ב"כ של עו"ד ל. טען שמרשו לא היה צריך להיתבע כלל בתיק זה. הוא עשה את ההסכם ולהסכם צורפו כל המסמכים, הכל תחת ההנחה שיש טעות ברישום כפי שרשום, והכל תחת אותה מטריה שיש טעות ברישום והקונים שקנו את הנכס ידעו מהעניין הזה. לגבי כספי הנאמנות, טען עו"ד ל., שהינו נאמן לשני הצדדים על הכספים האלה. המחלוקת בין התובעים לבין נתבעת 1, לגבי מי צריך לשלם את זה הינה דוגמא לסיבה שעו"ד ל. מבקש שחרור הצדדים, מהנאמנות ההסכמית, לשחרור הכספים.

     

21. ב"כ המוכרת, שהתייצבה לדיון באיחור, לקראת סופו, אשרה את הסכמתה, לצד הסכמת ב"כ התובעים, שעו"ד ל. יעביר את כספי הפיקדון, לתשלום היטל השבחה וב"כ עו"ד ל. ביקש "בכל זאת", שבית המשפט יורה "למי לתת את הכסף". בשלב זה, היה כבר ברור, לכל הצדדים, שנכון לאותו מועד, לא די בכספי הפיקדון על מנת לסלק את החובות לעירייה (כולל ריבית ו/או הפרשי הצמדה ו/או קנסות שהוטלו).

     

22. לאחר שמיעת ב"כ הצדדים, בית המשפט ציין בפניהם (כמתועד בפרוטוקול) כי ככל שניתן לקדם את רישום הזכויות בנכס על-שם התובעים, יש להזדרז ולעשות כן כדי להקטין נזקים. כן צוין שאין לב"כ המוכרת התנגדות שנתבע 4 ישלם, מהכספים המופקדים בידיו בנאמנות את חוב היטל ההשבחה. בית המשפט הבהיר כי מצופה מב"כ כל הצדדים, שמיד עם סיום הדיון יגיעו להסכמה אופרטיבית בעניין זה, ללא צורך בהתערבות בית משפט כעת בשאלה זו, בשים לב לשלב בו מצוי ההליך. כמו כן, ניתנה הוראה להגשת תצהירי עדות ראשית.

     

23. בדיון קד"מ הבא, שנערך בפניי (לראשונה), ביום 30/1/12, הוברר כי כספי הפיקדון בשווי 70,000 ₪ (שהופקדו בידי עו"ד ל. בשנת 2004), הועברו על ידיו לעירייה ביום 22/1/12, כשבוע בלבד לפני הדיון). על אף ביצוע תשלום זה, העירייה לא הנפיקה אישור להעברת זכויות, ככל שלא היה בתשלום לכסות את מלוא החובות כלפי העיריה ואף נותר הפרש לתשלום, של כ-30,000 ₪ נוספים (ר' ע' 14 שו' 5-11 לפרו'). במהלך הדיון נחשף בית המפשט לחילוקי דברים אלה, בין ב"כ הצדדים:

     

    "ב"כ התובעים: אני מבקש לצרף את המסמכים שאני מציג לבית המשפט.

    עו"ד אלוני: אני מבקשת שירשם לפרוטוקול שבזמן שבית המשפט מעיין במסמכים, ב"כ הנתבע 4 (עו"ד ל.) מאיים עלי ואומר לי: "את תפסיקי לחייך, כי התיק הזה לא ייגמר טוב".

    ב"כ הנתבע 4: זה לא בדיוק כך...

    ב"כ הצדדים האחרים: זה בדיוק היה כך.

    ב"כ התובעים: אני חוזר ומבקש להגיש את החישוב היטלים שקיבלתי מהעירייה ביום 6/11/11 אשר העברתי לעו"ד ל. ואת תשובתו...."

     

24. לאחר שמיעת הצדדים ובקשותיהם השונות, הוריתי על מתווה להגשת מסמכים/תצהירים משלימים וקבעתי מועד קד"מ נוסף, בטרם שמיעת ההוכחות. בדיון הבא, שנערך בפניי ביום 20/6/12, נמסר כי המוכרת (הנתבעת 1), הלכה לעולמה ביום 18/4/12 וטרם ניתן צו ירושה/קיום צוואה.

     

25. לתצהירי העדות הראשית שהוגשו על ידי הצדדים צורפו נספחים שונים, ביניהם, הסכם המכר, תכתובות שונות ועוד. ב"כ הצדדים הצהירו, באשר לתצהירים ונספחיהם, כי אין טענות כנגד קבילות (להבדיל ממשקל). ציינתי בהחלטתי באותו מועד, כי על-פי דברי ב"כ התובעים, הנכס טרם הועבר על שמם. לדברי ב"כ התובעים, הנושאים הקשורים בהעברת הזכויות במנהל, הוסדרו, אולם טרם הומצא אישור עירייה עקב החובות שנותרו וטרם שולמו. ניתנו הוראות אופרטיביות על ידי, לשמיעת ההוכחות, וב"כ התובעים הודיע כי יפעל, במקביל, לתקן את תביעתו, על מנת להפנותו כנגד העיזבון/יורשים של המוכרת.

     

26. מטעם התובעים העיד התובע 2, מר ש. יואב. כן, העידו הנתבע, עו"ד ל. בעצמו; צד ג' 1, עו"ד ע. ש.; צד ג' 2, מר א. ק. (בנה של גב' ק. ז"ל) העיד בשמו ובשם אשתו. כן, העיד מר שבתאי ק. אחיו של צד ג' 2 (בן נוסף של המוכרת). כמו כן, נחקרה הגב' לימור אסלן, המשמשת כממונה לרישום וסדר במחוז המרכז של מנהל מקרקעי ישראל, על תעודת עובד ציבור שהוגשה בחתימתה.

     

27. בסיום ישיבת ההוכחות הראשונה, ביום 8/11/12 (בה נחקרה הגב' לימור אסלן מטעם מנהל מקרקעי ישראל), הוריתי שוב לב"כ התובעים, להגיש בקשה מתאימה באשר להמשך ניהול ההליכים בתיק, לאור פטירתה של הגב' ק. ז"ל (המוכרת /הנתבעת 1).

     

28. ביום 20/12/12, בקש ב"כ התובעים (ראה בקשה 18 בתיק), למחוק את התביעה שכנגד הגב' ק. ז"ל ולהמשיך את ההליכים כנגד עו"ד ל., וזאת לאור העדר כל צו ירושה/קיום צוואה של המוכרת ז"ל ולאור הקשיים שהתגלו באיתור מכלול יורשיה (חלקם אף בחו"ל). בהחלטתי מיום 10/2/13, נעתרתי לבקשה והוריתי על הפסקת התובענה כנגד הגב' ק. ז"ל בגין פטירתה (מבלי לפגוע בזכות של התובעים לתבוע בעתיד את העיזבון/יורשים, שעה שניתן יהיה לעשות כן באופן מעשי).

     

29. המשך ההוכחות (שנשמעו ביום 12/9/13 וביום 13/11/13) התמקדו במחלוקות שנותרו לדיון ושעלי להכריע בהם; תביעתם של התובעים כנגד עו"ד ל., בגין טענתם לאי עמידתו בחובות של אחריותו המקצועית כלפיהם, והודעתו כנגד שלושת צדדי ג', בנה של הגב' ק. ז"ל ורעייתו- השותפים של התובעים, בזכויות בחלקה, וכן כנגד עו"ד ש..

     

30. לאחר שמיעת הראיות הצדדים הגישו סיכומים וסיכומי תשובה (10 מסמכים – ראה תיקיית הסיכומים) ולאחר עיון בכל אלה, כתבי בית הדין ומלוא חומר הראיות, ניתן פסק דין זה.

     

    ב. המסגרת המשפטית לבחינת התביעה העיקרית:

     

31. חובת הנאמנות והמסירות הנדרשת מעורך דין מעוגנת בסעיף 54 לחוק ובסעיף 2 לכללי האתיקה. בסעיף 54 הובהר כי "במילוי תפקידיו יפעל עורך דין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, ויעזור לבית-המשפט לעשות משפט." נאמנות קובעת חובה גבוהה של הגינות, מעבר לחובת תום הלב. מושג ההגינות אינו רק היפוכה של "התרמית", אלא הגינות הוא מושג נורמטיבי, אובייקטיבי, הקובע רמת התנהגות. הוא 'קוד' המפעיל חובות שונות של התנהגות ראויה. "אמונה פירושה אמת ויושר, ומסירות פירושה חריצות ושקידה, דבקות ואדיקות, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו של עורך הדין." ( ראה רשלנות מקצועית של עורך דין, מאת: ד"ר עדי אזר, הפרקליט מה 279, תשסא-2001).

     

32. בנוסף, ראוי לציין כי גם עורך דין ישר, הגון ותם לב, יכול לטעות או לא לדעת. אף הרוצה מאוד לעזור ללקוח, יכול לבצע פעולה, שלפי קנה מידה אובייקטיבי, הינה רשלנית. חריצות, שקידה ותום לב אינם מבטיחים שלא תיעשה טעות החורגת מקנה מידה סביר.

     

33. על פי ההלכה הפסוקה, טעות בשיקול דעת גרידא, לא תחשב רשלנות ולא תגרור חיוב בפיצויים. כלשונו של השופט חיים כהן בע"א 735/75 רויטמן נ' אדרת, פ"די ל' 3 ע 75:

     

    "גם עורך דין סביר ונבון ומלומד יכול ויטעה בשיקול דעתו: אם לשופט בשר ודם מותר לטעות, לעורך דין לא כל שכן. החובה המוטלת על סניגור כלפי לקוחו אינה שלא לטעות בשיקול-דעתו: החובה היא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו."

     

34. המבחן האובייקטיבי דורש מעורך הדין, "מיומנות סבירה". בחירה מוטעית בין אפשרויות סבירות או אפשריות לפי רמה מקצועית סבירה, לא תיחשב רשלנות. מאידך, במקרים בהם נמצא כי אין המדובר בטעות סבירה שבשיקול דעת, נקבע כי אכן מדובר במעשים ובמחדלים, שיש בהם משום רשלנות מקצועית. עיקר המחדלים שהוכרו כמהווים רשלנות, נוגעים לאי-דאגה להבטחת זכויות בעת עריכת הסכם, ולאחר מכן, בכל הקשור לאי נקיטת הפעולות הנדרשות כדי להבטיח כיאות את זכויות מרשו. טעות בשיקול דעת תחשב רשלנות, באם אינה סבירה, מבחינה מקצועית. הדבר תלוי במהותה של הטעות ואין היתר לטעויות בלתי-סבירות. עורך הדין, אינו מבטיח "הצלחה בכל מחיר", אולם הוא גם אינו רשאי לטפל, בצורה בלתי-סבירה, תוך כדי חריגה מהידוע והאפשרי במקצוע ברמתו הטובה.

     

35. הפסיקה והספרות המקצועית כוללים רשימה בלתי-סגורה של מקרי רשלנות מקצועית של עורך דין. רשימה זו מתפתחת, בהתאם למקרים המגוונים המתעוררים מפעם לפעם. הרשימה כוללת, בין היתר, מתן ייעוץ המשפטי וניסוח מסמכים. החובות שנקבעו בתחום זה הן כי, תחילה, על עורך הדין לבדוק את המסמכים ולערוך כל בדיקה דרושה נלווית, למשל בפנקסי המקרקעין/מנהל, רשויות וועדות תכנון או במשרדי רשם החברות או בכל מקום נדרש אחר. שנית, על עורך הדין להסביר את משמעות המסמך עליו חותם הלקוח. שלישית, עליו לדאוג לניסוח המבטיח בצורה סבירה את זכויות הלקוח, כגון בקביעת לוח תשלומים מותנה בקבלת תמורה, או בעמידה על בטחונות לכספי הלקוח, כגון שעבוד, הערת אזהרה או ייפוי כוח בלתי חוזר וכד'. חובת זהירותו של עורך דין כלפי לקוח קיימת לגבי עריכת המסמכים, מאחר והלקוח רשאי להניח שמה שעשה עבורו עורך הדין, משיג, מבחינה משפטית את התכלית המבוקשת, וכי על עורך הדין להשתמש במיומנות, בחריצות ובתשומת לב סבירים, שאם לא כן, אשם הוא בהתרשלות.

     

36. חובת הזהירות של עורך דין כלפי לקוחו כמפורט לעיל, אינה, אם כן, שנויה במחלוקת. אין גם מחלוקת שהפרת חובה של עורך דין, כלפי לקוחו עשויה לבסס עילה לתביעה הן במישור החוזי – בגין הפרת חוזה, והן במישור הנזיקי – בגין רשלנות מקצועית ובגין הפרת חובת הנאמנות המקצועית. במישורים השונים, מיושמים אותם סטנדרטים מקצועיים של נאמנות, מיומנות וזהירות שפורטו דלעיל (ר' ע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד(4) 446. הפסיקה הבהירה, לא אחת, כי עורך דין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין חב כלפי הלקוח הן חובות אמון והן חובות זהירות. עורך דין העורך עסקה שכזו בעבור שני הצדדים ומקבל משניהם יפויי כוח לפעול בשמם להגשמת העיסקה, חב חובות אלה כלפי כל אחד מהצדדים בחבות אימון וזהירות, מכופלות, ומורכבות יותר, מטיבם.

     

37. בע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' עו"ד אדווארד שוחט [פורסם במאגרים, 1992], בית המשפט סיכם נושא זה במילים אלה:

     

    "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו בכל מקרה מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה" 

    (ר'סעיף 11 לפסק הדין).

     

38. נעבור למקרה שבפנינו ולבחינת השאלה, האם הוכח, במידת הראיה הנדרשת, שהנתבע הפר את חובות האמון והזהירות המוטלות עליו כלפי התובעים, בטיפולו המקצועי בעסקת המקרקעין נשוא התביעה. לצערי, מסקנתי הינה שהתשובה לשאלה זו הינה חיובית, הכל כפי שיפורט עתה.

     

     

    ג. טענת הפרת החובה והתרשלות במועד עריכת ההסכם:

     

39. על-פי חומר הראיות, עוד בטרם ביצוע העסקה, המוכרת שכרה את שירותי הנתבע, בהמלצה ובתיווך בנה, מר שבתאי קפתה, שהיה בעצמו לקוח של הנתבע (בנושאים משלו). לטענת הנתבע, הן שבתאי והן אחיו א. (השותף בחלקה), פקדו את משרדו, ביחד עם אמם וקיבלו מידע ועדכונים.

     

40. במהלך מספר חודשים לפני ביצוע העסקה, הנתבע בדק וחקר את פרטי הנכס ומצבו המשפטי. הוא גילה שלא ניתן לקבל אישור זכויות מהמנהל. הוא גילה כי פג תוקף חוזה החכירה של המוכרת ויש צורך בחידושו, ל. הסדרת ההכרה, בזכויותיה. הוא גילה כי החלקה עברה פרצלציה וחלוקה לפני שנים רבות, ונרשמה בלשכת רישום המקרקעין כגו"ח 3851/84, חלקה בגודל של 628 מ"ר. הוא גם גילה שהזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, בשלמות, על שם "ל.ר.", בתור היורש של הזכויות של אמו המנוחה ושטעות זו ברישום, הינה שרירה וקיימת. כן, הוא גילה כי לטובת השותפים בחלקה (א. ואשתו וש. ק.), רשומה בטאבו הערת האזהרה, על מלוא זכויותיו של מר ר..

     

41. עו"ד ל. פנה לעו"ד ש. (שטיפל בעסקת המכר בין מר ר. לבין צדדי ג' 2 ו- 3) ושוחח עמו. עו"ד ש. אישר בפניו את הטעות ברישום וגם הציג בפניו את מכלול המסמכים שבידיו בקשר לנכס של השותפים, כולל המסמכים אודות הטעות ברישום.

     

42. עו"ד ש. לא הסתיר ממנו את דרישת המנהל (מיום 31/12/01), לתיקון הרישום השגוי באמצעות ביטולו ורישום תחתיו של צו בית משותף או תשריט המשקף את הסכמת השותפים לחלוקת החזקה והשימוש במקרקעין.

     

43. עו"ד ש. הבטיח לשתף פעולה ככל שיידרש, לביצוע תיקון הרישום השגוי. על אף האמור, באותם החודשים בהם עסק עו"ד ל. בהסדרת זכויות המוכרת בחלקה, הוא לא דרש מעו"ד ש., בשם המוכרת, לעשות כן, לאלתר. דרישה שכזו מטעם המוכרת לעו"ד ש., כמוה כדרישה המופנית על ידי המוכרת, לבנה (ואשתו), השותפים "הטריים" שלה (מזה כשנה וחצי), בזכויות בחלקה.

     

44. עו"ד ל. פנה למנהל על מנת לקדם את חידוש החכירה של המוכרת והמנהל הודיע לו (ביום 2/3/04) כי ניתן להכין חוזה חכירה בצירוף "תנאי מיוחד שיפורט בהמשך". במנהל כבר ידעו את אשר ידע גם עו"ד ל., כי במהלך השנים, החלקה נוהלה באמצעות שני תיקי נכס עצמאיים (האחד של השותפים – והשני של המוכרת). הנתבע אף העיד שהובהר לו על ידי נציגי המנהל כי אותו "תנאי מיוחד" יתייחס לצורך בתיקון הרישום המוטעה בלשכת רישום מקרקעין. לדבריו, הובהר לו אף שהתיקון ייעשה באמצעות המצאת "תשריט מדידה לחלוקה מוסכמת ולא בדרך אחרת" (ר' עמ' 39, שורות 31 – 32). לדבריו, הוא גם ידע, לאורך כל הדרך, שהמוכרת תזדקק להסכמה ולחתימת השותפים בחלקה (בנה ואשתו). על-פי עדותו, הוא "לא דאג" בנדון, כי הוא "ידע" שהם "ישתפו פעולה" (ראה עדותו בעמ' 39, שורות 1 – 4).

     

45. הנתבע, העיד שהוא "כפה" על המוכרת, להזמין, מבעוד מועד ולפני עריכת כל הסכם מכר, חוו"ד מקצועית להערכת היטל השבחה שיוטל עליה, ואכן, בשומה שנערכה בעבור הזכויות ב- 314 מ"ר של החלקה, ההיטל הצפוי הוערך בסך של 10,000 עד 12,000 ₪.

     

46. אין מחלוקת שלפני ביצוע העסקה, הנתבע מסר לתובעים כי הינו כבר מייצג את המוכרת וכי הינו יכול אף לייצג אותם בעסקה והם הסכימו לכך. מאידך, לטענת התובעים, הנתבע לא ייצג אותם במקצועיות הראויה ולא הסביר להם כדבעי את מלוא המידע הנ"ל, במועד חתימת הסכם המכר.

     

47. הנתבע כופר בטענות אלה וטוען שהוא הסביר הכל, כדבעי. לטענתו, "מטעמי זהירות" בגין ה"מצב הרישומי החריג" של הממכר, הוא הקפיד לצרף "צרופות" להסכם ולהחתים את הצדדים עליהם.

     

48. טענת התובעים, כי הטעות ברישום בטאבו ומשמעותה, לא הוסברו להם כדבעי, הינה עדיפה על פני גרסת עו"ד ל., בנדון. טעות שכזו, ברישום בטאבו, מקומה במלל של החוזה, גופו. החוזה שהנתבע ניסח, מפרט היטב שהמוכרת הינה בעלת זכות חכירה בלתי רשומה, אך הוא שותק ואינו מפרט דבר אודות הטעות הקיימת בספרי הרישום, על-פיה הזכויות בחלקה נמכרו (כביכול), "בשלמות", לבנה ולאשתו של המוכרת? זו היא רשלנות, בניסוח החוזה.

     

49. הממכר הוגדר בחוזה, בתור הבית הכולל כמחצית מהזכויות בחלקה. החוזה מפנה למכלול מסמכי המנהל הקיימים (המסמכים שעו"ד ל. צרף כנספחים חתומים א'-ה' לחוזה).

     

50. עו"ד ל. מודה בעצמו, שההצהרה שנוסחה בס' 2.4 לחוזה, כי "למיטב ידיעת המוכרים, לא קיימת כל מניעה בדין להעביר ולרשום את זכויותיהם של המוכרים בבית על שם הקונים", אינה משקפת את המציאות כהווייתה, כפי שהייתה ידועה לו, באותו מועד.

     

51. הטענה שהטעות האמורה, ברישום בספרי המקרקעין, הינה "טעות טכנית" בלבד, אינה מעלה או מורידה, ואינה גורעת מהמשקל המשפטי שיש לרישום המופיע בטאבו והתוצאות הקנייניות כבדות המשקל העלולות להתרחש (אף בגין טעות שכזו, שנוצרה ללא כוונה וזדון).

     

52. לטענת התובע, הוא הבין, מהנסח שהוצג לו על ידי הנתבע ולא הוסבר כיאות, כי הערת האזהרה הרשומה על שם "א. " ו-"ש. ", הינה הערה על שם השותף א. ואמו "ש. ", המוכרת. עו"ד ל. לא הסביר לו ש"ש. ", בהערה, הינה צד ג' 3, אשתו של הבן, א. . הוא הבין, רק בדיעבד, מבא כוחו דהיום, כי "ש. " (צד ג 3), הינה אשתו של השותף, צד ג' 2 ולא אמו. טענה זו אינה מופרכת כלל ועיקר, והוכחה במידת הראייה הנדרשת.

     

53. מכל מקום, די במפורט על מנת לקבוע כי הנוסח של החוזה שנערך בעבור הצדדים יחדיו, על ידי הנתבע , אינו עומד בסטנדרט של המקצועיות הראויה הנדרשת , בנושאים אלה, בשעה שעו"ד ל. ידע שאין רק צורך בהסדרת חוזה החכירה של הנתבעת במנהל אלא יש גם צורך, דחוף, בתיקון אקטיבי של טעות הרישום בטאבו, נושא שגם המנהל כורך, בהסדרת החכירה. לא היה כל מקום, בהתחשב במבחנים האובייקטיביים ואף מיומנותו ומומחיותו, כעורך דין (העוסק אף בעסקאות נדל"ן), להתעלם מנושא זה כלל, בניסוח החוזה.

     

54. כל האמור דלעיל, מקבל משנה תוקף, בשעה שלטענת הנתבע, השותף (א. ), היה מעורב בבדיקות ובהליכים לקראת חתימת החוזה. ייתכן והמוכרת סמכה על הבן שלה, כל עוד הוא היה השותף שלה בחלקה והיא לא חששה מהעובדה שהזכויות רשומות כמיועדות ב"שלמות" (בטעות) לו ולאשתו, אולם הנתבע ידע היטב כי אין כל קשר משפחתי דומה בין הקונים לבין השותפים. הוא בחר, לדבריו, לסמוך על ההשערה ש"יהיה בסדר", והותיר את הטיפול בכל האמור, לשלב "עתידי" עמום של ביצוע העסקה, במקום לבקש מהמוכרת ובנה (ואשתו) לחתום על כל המסמכים הנדרשים לתיקון או על התחייבות מפורשת ומפורטת, הכוללת תנאים מוסכמים, לעשות כן.

     

55. כן, דברים אלה מקבלים משנה תוקף, בשעה שהנתבע טוען (על אף שלא נמצאו תימוכין בכתב לכך), שהמנהל הבהיר לו מתחילת הדרך שהתיקון יתבצע באמצעות תשריט חלוקה מוסכם. במילים אחרות, על-פי גרסת הנתבע, עוד במועד חתימת החוזה, הוא ידע, הן מהמכתב משנת 2001 לעו"ד ש. והן מהמגעים שלו מול המנהל, בשם המוכרת, לצרכי חידוש חכירתה, כי יידרש תשריט חלוקה מוסכם (או תשריט רישום בית משותף), על מנת להתקדם עם ביצוע העסקה. על אף האמור, הוא לא מצא להציף נושא זה, בזמן אמת, בעת ביצוע העסקה ולא מצא להתייחס אליו כלל, בחוזה גופו. לאור טענתו הוא שהוא הקפיד, "לכפות" בדיקת (הערכת) היטל ההשבחה, ולוודא כי הצדדים קיבלו מידע תכנוני, לא ברור למה הוא לא פירט וליבן נושא זה, ואין בפיו הסברים מניחים את הדעת, בנדון.

     

56. איני סבורה שקביעותיי דלעיל הינן תובנות שניתן היה להסיק רק בראיה בדיעבד, "לאחר הנולד", אלא הנתונים שהיו בידי הנתבע, חייבו והצריכו מצדו של הנתבע, ראיית הנולד, מבחינה מקצועית, מלכתחילה. טענתו כי מכיוון שהוא פגש את הבן השותף (אחי לקוחו, הבן הנוסף), הוא "סמך" על כך" שהכל יהיה בסדר", על אף שהוא לא בחר כלל להציף וללבן עם כל הצדדים הרלוואנטיים את הסוגיה, אינה עומדת באמות המידה הנדרשות בנידון. ההתעלמות מן הטיפול בנושא זה, כבר באותו מועד, כולל במסגרת ניסוח סעיפי החוזה וכריתתו (אודות התיקון הנדרש ברישום המוטעה והצורך הנלווה ,להסדרת גבולות חלוקה מוסכמים), היא אשר הולידה את מכלול המשך ההתפתחות (כפי שיפורט, בהמשך) והנתבע נושא באחריות לכך, מאחר ומדובר במחדל רשלני.

    ד. פעילות הנתבע בהליכי ביצוע ויישום החוזה:

     

57. על אף שהנתבע טוען שהוא ידע, מלכתחילה, מה הן דרישות המנהל, אין מחלוקת שבשעה שהומצא לו נוסח חוזה חכירה לחתימה (לאחר ביצוע עסקת המכר ביו הצדדים), הוא השֹיג על סעיף התחייבות שנכלל בחוזה החכירה, המחייב את המוכרת לתקן את הרשום בלשכת רישום המקרקעין בפועל , בתוך שנתיים (ראה נ/1). הוא בקש לבטל את התנאי, והדגיש במכתבו למנהל, כי החוזה שהוא ערך בין הצדדים, כולל תנאי מתלה, להסדרת רישום זכויות החכירה על שם המוכרת, עד ליום 29/9/04. המנהל דחה את בקשתו והוא חתם, כמיופה כח של המוכרת על חוזה החכירה (מיום 8/11/04), הכולל את התחייבות המוכרת לתקן את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, בתוך 24 חודשים.

     

58. לדברי הנתבע עצמו, התנאי המתלה, לחתימת חוזה חכירה בפועל (בין המנהל ובין המוכרת), הינו הציר שעליו עדיין נסבה כל העסקה. על אף האמור, לא הוכח בפניי שהנתבע הסביר לצדדים, בעת חתימת חוזה החכירה את משמעות והשפעת התנאי, על העסקה. איני מתייחסת עתה לדברים שהנתבע הסביר למוכרת בנדון. לא הוכח, שבעת שהנתבע הודיע לתובעים, כי נחתם הסכם החכירה כקיום, כאמור, של התנאי המתלה של העסקה, הוא המשיך והבהיר להם את תוכן התנאי המיוחד שהוסף לחוזה החכירה, ואת משמעותו. כבר ציינתי לעיל, כי אמינה עלי טענת התובע, שהוסברו לו לראשונה על ידי בא כוחו דהיום, פרטי הטעות שהייתה קיימת בלשכת רישום המקרקעין ומשמעותה.

     

59. לאחר זמן, לאור התנאי האמור שנכלל בחוזה החכירה, הנתבע עדכן מי מהצדדים, כי יש להכין תשריט חלוקה. נסיבות בחירת והזמנת המודד (שלא העיד בפני) כולל מה שהתבקש ממנו, בכל הקשור להכנת מפת המדידה בליווי הצעת חלוקה, לא הובררו בפניי דיים, על מנת לקבוע ממצאים עובדתיים בנדון. אין מחלוקת שהמוכרת (ו/או בני משפחתה) מימנו את הכנת תשריט החלוקה שהוצעה שהוצגה, בפני התובעים, ודי לי בנושא זה, לקבוע כי אמינה עלי טענת התובעים, שהם לא שותפו בהזמנת והכנת התשריט שהוצג בפניהם, כמעין "עובדה מוגמרת".

     

60. על פי העדויות, אותה הצעת חלוקה גרעה כ- 70 מ"ר מ"מחצית הזכויות" שנרכשו על ידי התובעים מהמוכרת בחלקה, וזאת לטובת בנה וכלתה, השותפים לחלקה. במילים אחרות, התובעים מצאו את עצמם מול "חלוקה" מוצעת של המוכרת ובנה (שותפה לשעבר ושותפם דהיום), המוצגת לראשונה זמן לא מבוטל לאחר חתימת החוזה אשר גורעת שטח לא מבוטל מזכותם במחצית מהזכויות בשטח החלקה.

     

61. בשלב זה, עו"ד ל. עדיין ייצג את שני הצדדים בעסקה. הוא תמך בעמדת המוכרת ובנה והסביר כי עמדתו נבעה, מדעתו המשפטית, שזוהי משמעות חוזה המכירה שהוא ערך, למכירת הבית "AS IS" (כפי שצוין בחוזה).

     

62. מחובתי לציין כי עמדה זו מעלה בעיניי תמיהות. העיקרית שבהן, הינה העובדה שהסכם החכירה וכלל המסמכים שהתייחסו לזכויות המוכרת בחלקה, התייחסו למחצית מהזכויות. לטענתו (בעדותו), הוא ניסה להשיג את המפה של חוזה החכירה המקורי של המוכרת (בחודשי בדיקותיו המקדמיות), ללא הצלחה. אין כל התייחסות לעובדה זו, בחוזה שהגדיר את הזכויות בחלקה בכינוי "כמחצית". מכל מקום, בשעה שהצורך בעריכת מפת חלוקה מוסכמת עלה, הוא לא דרש מהשותף, בנה של המוכרת, להציג את מפת חוזה החכירה שלו. אין מחלוקת, שבעת הצגת הצעת החלוקה, עו"ד ל. תמך, מתחילת הדרך, בעמדת המוכרת ובנה, ש"כמחצית מהזכויות" שנמכרו לתובעים, הינה, בעצם, הזכות להחזקת כ- 39% משטח החלקה, לעומת זכות השותפים, להחזקת כ- 61% מהשטח של החלקה.

     

63. יתרה מכך, באם זו הייתה דעתו המשפטית של הנתבע, עוד ממועד עריכת החוזה על ידו (כפי שניתן להסיק מעדותו) , הרי שמתחזק כל אשר קבעתי דלעיל, שהמועד להעלאת והצפת הנושא בין הצדדים (תוך כדי שיתוף השותף או בלעדיו), באשר לצורך בהשגת הסכמות נדרשות לביצוע תיקון הרישום בלשכת המקרקעין, כולל הצורך בעריכת תשריט חלוקה מוסכמת – היה עוד במועד עריכת העסקה ולא היה כל מקום להותירו כסוגיה עמומה ורדומה, באותו מועד, רק כדי שיצוף, בשלב מאוחר יותר של ביצוע העסקה.

     

64. גם טענת הנתבע שעצם מחיר ה"מציאה" של הנכס מוכיחה שהתובעים "ידעו" על כל האמור, אינה מקובלת עלי כלל ועיקר. לא הוכח שמדובר במחיר "מציאה" (אם לאו). אדרבא, הוכח שהתובעים הסכימו לשלם תמורה שהינה גבוהה בכ-50%, מהתמורה שבנה ואשתו של המוכרת (השותפים החדשים) שילמו בעבור "מחצית" הזכויות שהם רכשו, כשנה וחצי בלבד, קודם לכן.

     

65. הדעה המשפטית שהנתבע אימץ, לא הוכרעה בערכאות, בסופו של יום, ככל שהתובעים והשותפים הגיעו להסכמה אודות תשריט חלוקה חליפית (שוויונית), מוסכמת. מאידך, על פניו, העובדות מציגות תמונת מצב שבו הנתבע התקשה לשמור על תפקוד ניטראלי ומאוזן, במחלוקת זו.

     

66. אין מחלוקת שהתובעים לא הסכימו למוצע. הנתבע הסביר להם את זכותם לבדוק את המפה עם מומחים אחרים. אין זה מפתיע שרצף ההתפתחויות שתוארו, הוביל את התובעים, בהעדר כל התקדמות ולאור עמדת בא כוחם בעסקה, לפנות ליעוץ משפטי נוסף וחליפי. בפגישה נוספת במשרדו של עו"ד ל., אודות החלוקה המוצעת, נותר עו"ד ל. בעמדתו הנ"ל. כאן, החלו גלגלי ההליך המשפטי להיוולד, תחילה בהגשת תביעה זו, כנגד המוכרת.

     

67. לצד כל המפורט לעיל, התגלתה בעיה נוספת ועצמאית בהתייחס לחובות שנותרו אשר לא שולמו על ידי המוכרת, המונעים את הנפקת האישורים הנדרשים, להעברת זכויות. חלק נכבד מהחוב לרשות המקומית, נבע מחוב בגין היטל השבחה, הנושא חיובי ריבית והפרשי הצמדה, ממועד חתימת החוזה בין הצדדים. המדובר בחוב, אשר בגין הטלתו (בין היתר), הוסכם על הותרת כספי הפיקדון בידי עו"ד ל., מלכתחילה.

     

68. כספי הפיקדון הוחזקו על ידו במשך שנים, כאשר, בסופו של יום, לאחר צירופו של הנתבע להליך זה ולאחר התעסקות מרובה בסוגיה זו, לרבות מטעם בית המשפט, במספר החלטות, כספי הפיקדון שהוחזקו על ידי הנתבע על פי החוזה, הועברו על ידו בפועל, לרשות המקומית, אם כי לא היה בהם כדי לכסות את מלוא החוב.

     

69. טענת הנתבע, כי עצם היותו בא כוחו, אינו הופך אותו לצד לחוזה ולבעל החוב, הינה מובנת, מאליה. מאידך, הסבריו של הנתבע להעדר נקיטת כל יוזמה מטעמו, להבטחת קיום התחייבויות לתשלום והסדרת חוב זה, במהלך השנים, אינם מתקבלים על הדעת.

     

70. הנתבע לא ביצע כל פעולה אקטיבית נוספת, על מנת לקדם את העסקה ואת קיום מכלול התחייבויות הצדדים. הנתבע לא הציג כל התכתבות או כל דרישה בכתב, המופנות למוכרת ודורשות ממנה לבצע תשלום ולהמציא אישורי תשלומי חובות לרשות המקומית (או גוף אחר). הוא גם לא פנה והודיע לתובעים שהתחייבויות אלה של המוכרת, טרם קוימו. התנהלות זו אינה עומדת בדרישת השקידה הראויה לקידום התחייבויות של הצדדים לצורך השלמת הנדרש להשלמת העברת הזכויות ואינה עומדת בסטנדרט הסביר הנדרש מעורך דין בנדון.

     

71. ללא כל קשר למחלוקת המאוחרת (וייתכן גם המיותרת) שנוצרה אודות תשריט החלוקה (שניתן היה, כאמור לטפל בה, לכאן או לכאן, כבר בעת כריתת העסקה) הרי שמוטל היה על הנתבע לנקוט בפעולות משמעותיות יותר להבטחת השלמת התחייבויות המוכרת. הוא הכיר את גילה המתקדם, ואף ידע לציינו, בפניותיו למנהל (אודות תיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין וחתימת חוזה חכירה חדש). לצורך העברת הזכויות במנהל לתובעים, בהתאם לעסקת המכר, היה מוטל עליו לפעול, באופן אקטיבי, להסרת כל מכשול, כולל במעקב אחר תשלום החיובים שהתחייבה המוכרת לשלם, בפועל, כל זאת, במיוחד בשעה שהוא החזיק כספים ייעודיים, להבטחת ביצוע האמור, בפיקדון.

     

72. לא רק שהוא לא פעל כאמור, אלא, גם לאחר נקיטת הליכי תיק זה, וגם לאחר מתן החלטות בית המשפט (הראשונה מיום 12/3/09), הוא לא נקט כל פעולה יזומה מטעמו, ובחר לנקוט בשיטת "אפס מעשה", לצד דרישתו לשחרור מאחריות ומנאמנות, כתנאי לשחרור כספי הנאמנות.

     

73. הנני רק יכולה להצר על כך שלאחר שבוצעו רצף של מחדלים וטעויותה מקצועיות (החל ממועד ניסוח וכריתת החוזה ובשלבי נסיון ביצועו), עו"ד ל. בחר להתבצר, יותר ויותר, בעמדותיו. במקום לקום ולהגיד, "טעיתי, בואו נראה איפה אני יכול להרתם, לפתרון הבעיות", הוא פיתח שריון וקפא על שמריו. הוא יצר מהלך כוחני, של נסיון "הורדת ידיים", מהלך שמפניו התובעים לא הסכימו לסגת (תרתי משמע).

     

74. הסברי הנתבע אודות העובדה, שכספי הפקדון שולמו לרשות המקומית לבסוף, רק ביום 22/2/12 אינן משכנעות. החלטה של בית המשפט משנת 2009, המורה לו כיצד לפעול עם הכספים, די בה. אם לא די בה, בעיניו, היה מוטל עליו ליזום ולפנות לבית המשפט, בבקשת הבהרה ולהציג בפני בית המשפט את עמדתו, מתחילת הדרך. עמדתו הוצגה, לאחר זמן רב, רק לאחר שהוא צורף כנתבע, וכספי הפקדון שמשו לייעודם, רק אחרי זמן רב שבו הנתבע שתק מחד, ולא קיים את ההחלטות השיפוטיות, מאידך.

     

75. היה מוטל על הנתבע להבהיר לשני הצדדים, זמן רב קודם לכן (ללא קשר למחלוקת אודות חלוקת החזקה), שהמוכרת טרם השלימה התחייבויותיה לסילוק חובות והיה עליו להבהיר, כי בהעדר ביצוע האמור, כספי הפקדון ייועדו לכך, ללא דיחוי. הנתבע הקפיד מראש, שהמוכרת תזמין הערכת היטל השבחה, על מנת לכלול בהסכם סכום של פקדון הצפוי להספיק, לכיסוי ההוצאה הצפויה, אולם, לאחר מכן, הוא לא טרח לעקוב אחרי נושא זה והעדר כל יוזמה מטעמו בנדון תרם לכך שהחוב תפח, ללא פרופורציה, לשווי (המושקע) של כספי הפקדון.

     

76. לאור כל האמור, הרי שהוכח, במידת הראיה הנדרשת, שהנתבע הפר את חובותיו החוזיות והנזקיות כלפי התובעים והתרשל כלפיהם.

     

     

     

    ה. גובה הנזק:

     

77. טענת הנתבע, שהתובעים לא הוכיחו נזק ממוני מוחשי, אינה מקובלת עלי. בעצם הצורך לפנות לייצוג חלופי, ובעצם הצורך בנקיטת הליכים כנגד המוכרת (ואחר כך גם כנגדו), בגין המחלוקת "ללא המוצא" (שבמסגרתה הוא תמך בעמדת המוכרת ובנה) אשר התנהלה אודות התשריט, נגרם נזק ממוני ברור.

     

78. כל עוד לא תוקן הרישום בלשכת רישום המקרקעין, הסחירות של הנכס נפגם. בתום הדיון בפניי, טרם הושלמו הליכי הרישום ונותרו חובות של המוכרת (וייתכן אף של התובעים), שטרם שולמו על מנת להשלים את הנדרש. פטירת המוכרת הוסיפה סיבוך וקושי לגביית חובות של המוכרת שלא שולמו, מעזבונה. הנתבע אינו חב את חובות המוכרת ואינו נושא באחריות לפצות את התובעים בגין העובדה שהיא הלכה לעולמה. מאידך, אין בעובדה שהנתבע אינו נכנס לנעלי המוכרת, כדי לחפות על העדר היוזמה מטעמו, לדרוש מהמוכרת לשלם את חובותיה בפועל ו/או לחילופין, להשתמש בכספי הפקדון לכיסוי החובות שהם נועדו להבטיח, ומחדל זה, יצר "חסר" ממוני, שהינו גם נזק ממוני מוחשי.

     

79. הנתבע צודק שהתובעים כשלו בהצגת ראיות לכימות נזק הממון שנגרם להם, אולם אין הדבר מונע מבית המשפט לפסוק, על דרך האמדנה בנדון. במסגרת האמור, הנני סבורה שהתובעים הינם זכאים גם לפיצוי על נזק לא ממוני. אין מקום להתעלם מהתקופה הארוכה של תלאות, שהם עברו, עד לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין; עד לחתימת תשריט חלוקה חדשה עם השותפים; ועד שכספי הפקדון שמשו ליעודם. כן, התובעים זכאים להוצאות, בגין הליך זה.

     

80. בהתחשב בכל האמור, הנני מעמידה את הנזק הממוני, על דרך האומדנה בסך 40,000 ₪ ואת הנזק הלא ממוני על סך 5,000 ₪, לכל אחד משני התובעים. כמו כן, הנני מחייבת את הנתבע בהוצאות משפט של התובעים בסך 6,000 ₪ (כולל אגרה) וכן בהוצאות בגין שכ"ט עו"ד, בסך 14,000 ₪ (כולל מע"מ).

     

81. הנני על כן מחייבת את הנתבע לשלם לידי התובעים, סך כולל של 70,000 ₪. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה, מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

     

     

     

    ו. ההודעה צד ג' כנגד צד ג' 1:

     

82. עו"ד ש. הינו הראשון להודות שלא מגיע לו כל "צל"ש" בגין העדר טיפולו בתיקון של הרישום בלשכת רישום המקרקעין. מאידך, הוכח שהטעות אכן נוצרה, עוד בעת רישום זכויות הבעלים הקודמים (בשנות ה-70 למאה הקודמת) זמן רב לפני שהוא טיפל בזכויות במחצית השנייה של החלקה.

     

83. הוכח, שטרם עריכת העסקה בין המוכרת והתובעים, הוא נתן לנתבע גישה חופשית לכל המסמכים שבידיו. הוא הבהיר את הטעות הקיימת ברישום והצהיר והבטיח לסייע ולשתף פעולה בכל מהלך, לצורכי תיקון.

     

84. הנתבע לא דרש ממנו (ומהשותפים), לפעול לאלתר לתיקון הרישום, על מנת להבטיח את זכויות המוכרת. הנתבע גם לא פנה לעו"ד ש., לאחר מכן, אי פעם, בבקשה שהוא יפעל בנדון. עו"ד ש. לא סירב לשתף פעולה מעולם (בכפוף להסכמת השותף), לבצע את כל הנדרש, ולא נדרש על ידי הנתבע לנקוט בכל פעולה אקטיבית, בנדון. באם היו בפניי תובעים אחרים ונזקים אחרים והיה מוכח שרשלנותו של עו"ד ש. היא שגרמה להם את אותם הנזקים, הייתי פוסקת בהתאם, אולם אין זה המקרה שבפניי.

     

85. מקובלת עלי טענת עו"ד ש., כי בנסיבות שתוארו, אין כל קשר סיבתי משפטי, בין תרומתו הרשלנית להנצחת הרישום המוטעה, לבין נזקי התובעים, שקבעתי דלעיל ואשר הוטלו על הנתבע, הכל כפי שתואר.

     

86. ההודעת צד ג' כנגד עו"ד ש. נדחית. הנתבע יישא בהוצאות המשפט של עו"ד ש., בסך של 10,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

     

    ז.ההודעות צד ג' כנגד צדדי ג' 2 ו- 3 :

     

87. הנתבע טען כי נתבעים אלה (השותפים בחלקה) נושאים באחריות כלפיו בגין כל חיוב שיוטל עליו עליו ככל שהם לא פעלו לתקן את הטעות ברישום בלשכת רישום המקרקעין.

     

88. לטענתו, התנגדותם לתיקון הרישום, נבעה מרצונם להפיק טובת הנאה, "כתנאי למתן הסכמתם".

     

89. מקובלת עלי טענת השותפים שלא ברורה כלל טענת עו"ד ל., כי התנגדותם לתיקון הרישום בחלוקה שווה נבעה מתוך רצון להפיק "טובת הנאה", שעה שעו"ד ל. בעצמו, הביע תמיכה מקצועית בעמדה, שעל פי ההסכם המכר, הזכויות אינן אמורות להתחלק, שווה בשווה, מבחינת חלוקת החזקה בין השותפים.

     

90. כן, טענת התובע, שהם מנעו "במעשיהם או מחדליהם" לתקן את הרישום, אכן עומדת בסתירה לעובדה שבה הודה עו"ד ל., כי הוא מעולם לא ביקש מהם לחתום על המסמכים ונתקל בסירוב, מטעמם.

     

91. הם מודים שהם עמדו תחילה על חתימת הצעת החלוקה המקורית, שנדונה בפגישה במשרדו של עו"ד ל., בין היתר, בהסתמך על חוות דעתו המשפטית התומכת בעמדתם, של עו"ד ל., בנדון. בדיעבד, לאחר שהם נגררו להליכי תיק זה ובמהלך עריכת בירורים נוספים, הם שינו את עמדתם והסכימו למפת חלוקה אחרת (שוויונית), לסילוק המחלוקת בין השותפים. לאחר מכן, הצדדים התקדמו וטפלו אף בתיקון הרישום.

     

92. על כל האמור אוסיף וואציין כי מבחינה משפטית, אין לדעתי יריבות בין עו"ד ל. ובין צדדי ג' אלה. עו"ד ל. ידע את כל העובדות מראש. הוא בחר לא לטפל בנושא הרישום ובצורך בהסדרת ההסכמה של השותפים לחלוקה (באופן זה או אחר), על מנת להשלים את עסקת המכר. הוא ידע שבעסקה זו, תחדול מרשותו, המוכרת, להיות בעלת הנכס ובנה ואשתו (השותפים) יהפכו להיות השותפים של הקונים, התובעים, שהנם גם לקוחותיו.

     

93. צדדי ג' 2 ו- 3, אינם אשמים בעובדה שעו"ד ל. החליט, בעת שהוא ערך את החוזה בין התובעים לבין האם, המוכרת, שהוא "סומך עליהם" , במיוחד בשעה שעו"ד ל. לא הציף את הנושא מולם ולא בדק כלל את עמדתם בנדון. בוודאי שצדדי ג' אינם "אשמים" בכך שהם הציגו, אחר כך, עמדה משותפת עם המוכרת, לחלוקה הבלתי שיוויונית (מבחינת השטח) שהוצעה, בשעה שעו"ד ל. בעצמו תמך בעמדה זו.

     

94. סביר להניח שאם עו"ד ל. היה מציג עמדה ודעה אחרת, הם היו מפנימים ושוקלים אותה. איני חושדת לרגע בעו"ד ל., כי פעל ב-"יד אחד", עם המוכרת (או מי מבני המשפחתה), על מנת שהם יפיקו טובת הנאה, לא להם, "על חשבון" התובעים. מאידך, אין גם מקום לאמץ טענה דומה לזו, אשר הוא מפנה כנגד צדדי ג' 2 ו- 3, אשר לא הוכחה.

     

95. כל המפורט היה נמנע, לוּ סוגייה זו, שנדרשה להתייחסות וטיפול, הייתה אכן מטופלת כראוי מראשית הדרך, כפי שטופלו סוגיות אחרות, אשר פורטו בחוזה.

     

96. ההודעה כנגד צדדי ג' 2 ו- 3 נדחות, אם כי בהתחשב במכלול, לא מצאתי להטיל הוצאות בנדון וכל צד יישא בהוצאותיו.

     

    זכות ערעור כחוק.

     

    להמצאה מתועדת וסגירה.

     

    ניתן היום, ז' אדר תשע"ה, 26 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.