מפעלי תחנות בעמ נ' אגד אגורה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ ואח'

בתביעה זו, נתבע חוב דמי שכירות ודמי ניהול, שיש לחשבו בהתאם להחלטתו של הפוסק מיום 20.3.2012, בגין שימוש אשר עשתה חברת התחבורה הציבורית, אגד, בחמש תחנות מרכזיות השייכות לתובעת, בגין התקופה שמיום 1.3.2011 ועד ליום 31.12.2012. בבירור התביעה שולבו טיעונים מתחום דיני החוזים ומתחום הרגולציה, בהתחשב במעורבות המשמעותית של משרד התחבורה ובעלי התפקידים בו בענף התחבורה הציבורית בכלל, ובקביעת מארג היחסים וההתחייבויות שבין התובעת ואגד, בפרט.

תמצית השתלשלות העניינים בקליפת האגוז

1. התובעת, חברה בעלת נכסי נדל"ן רבים, היא בעלת הזכויות בתחנות מרכזיות ברחבי הארץ, ובין היתר בחמש התחנות המרכזיות בערים צפת, נהריה, הרצליה, טבריה ובאר שבע (להלן: "מפע"ת" או "התובעת", ו"חמש התחנות", בהתאמה). מפע"ת היא חברת בת של חברת נצבא החזקות 1995 בע"מ (להלן: "נצבא").

2. הנתבעת 1, אגד, היא אגודה שיתופית המפעילה שירותי תחבורה ציבורית ברחבי הארץ (להלן: "אגד"), אשר עשתה שימוש בחמש התחנות לעסקיה. שימוש זה כלל שימוש במסופים, משרדים, חניונים, מוסכים ושטחים נוספים לשימושים שונים.

עד לראשית שנות ה – 2000 שלטה אגד כמונופולין בשירותי התחבורה הציבורית, ואף שלטה בפועל, באמצעות חבריה וחברות קשורות, בנצבא ובמפע"ת, ובאמצעותן בניהול נכסי התחנות המרכזיות המשמשות את התחבורה הציבורית.

3. ביום 25.7.1995 התקשרו מפע"ת ואגד בהסכם מסגרת להשכרת 18 תחנות מרכזיות ברחבי הארץ לאגד, לתקופה של עשר שנים פחות חודש, תוך מתן אופציה למפע"ת לחדש את השכירות לתקופות נוספות בנות כעשר שנים (הסכם המסגרת צורף כנספח 1 לתצהיר מנהל הכספים של אגד, מר פלץ (מוצג נ/10), להלן: "הסכם המסגרת").

הסכם המסגרת הקנה לאגד בלעדיות בשימוש בתחנות, ובכך מנע כניסת מפעילים נוספים לענף התחבורה הציבורית (ראה הכרזת הסכם המסגרת כהסדר כובל, החלטת הממונה על ההגבלים העסקיים, נספח 2 ל-נ/10). הסכם המסגרת הוארך על ידי התובעת לתקופה נוספת, מיום 1.12.2004 ועד לסוף שנת 2014.

4. הסכם המסגרת קבע מנגנון לעדכון דמי השכירות במהלך תקופות השכירות הנוספות, לפיו, בהעדר הסכמה, מתעדכנים דמי השכירות על פי קביעת שמאי מקרקעין מוסכם (סעיף 4.7.3 להסכם).

עוד קבע הסכם המסגרת כי אגד רשאית להביא לסיום ההתקשרות במתקן תחבורתי (וכך הוגדרה תחנה מרכזית), וזאת בהודעה מוקדמת של שנתיים ימים (ראה סעיפים 4.2.1 ו – 4.7.2 להסכם המסגרת). כן נקבע כי הודעה כאמור תחייב פינוי של כל המתקנים התחבורתיים, כפי שהוגדרו בהסכם, אך ניתן להחריג מכך הודעה לפינוי שטח מנהלתי בתוך כל תחנה מרכזית אשר הודעת פינוי לגביו יש ליתן בהתראה של חצי שנה מראש (סעיף 4.2.2 להסכם המסגרת). במקרה של סיום ההסכם, תסתיים השכירות ללא טענות הדדיות בכפוף לפינוי בפועל במועד עליו הודע בהודעת הסיום (סעיף 4.3 להסכם המסגרת). בסעיף ההגדרות להסכם המסגרת נכללו הגדרות שטחים תחבורתיים ושטחים מנהלתיים, שהאחרונים הם יתרת שטחים בתחנות המרכזיות שאינם תחבורתיים.

הסכם המסגרת לא קבע סנקציה מיוחדת בגין פיגור בתשלום, וסנקציה יחידה בו היא כי בגין פיגור בפינוי תחויב אגד בכפל דמי השכירות (סעיף 17.2 להסכם).