נקש נ' לוי ואח'

בפני תביעה אשר הוגשה בסדר דין מקוצר לסילוק יד מנכס, הידוע כחלקה 136, גוש 13054 ברחוב הארי 10 בעיר העתיקה, צפת (להלן: "המקרקעין"), כמפורט להלן.

תמצית טענות התובע

1. במסגרת כתב תביעה מתוקן מיום 9/10/16 אשר הוגש כנגד ארבעת הנתבעים, נטען כי התובע הוא הבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין. המקרקעין הוגדרו בהערה בנסח כאדמה עליה בנין של שתי קומות המכיל: בקומת הקרקע שלושה חדרים וחדרי שרות ובקומה העליונה חדר אחד וחדרי שרות (להלן: "הנכס").

    

2. התובע רכש בשנת 2012 מחצית מזכויות הבעלות בנכס במכר רגיל, כאשר לטענתו היה הנכס דאז ריק ועזוב. בהסכמי המכר צוין כי ידוע שיש פולשים הנכנסים ויוצאים מן הנכס וכי ב"כ הבעלים, עו"ד שמואל טריאסטר, פעל נגדם. מחצית הזכויות הנוספת בנכס נרכשה על ידי התובע בשנת 2015 במכר לפי צו בית משפט. בהתאם לנסח, רישום הבעלות בגין מלוא הזכויות בנכס (שתי המחציות) על שם התובע בוצע ביום 27/10/15.

    

3. לטענת התובע, הנתבעים, יחד ולחוד, פלשו, עזבו וחזרו לנכס בתקופות שונות לאורך השנים, שיפצו אותו למגורים למרות שהוזהרו כדין שהם פולשים לנכס לא להם.

    

4. הנתבעים 3-4 מתגוררים בירושלים החל משנת 2000, כאשר הנכס היה עזוב ושומם לסירוגין ונזקק לשיפוץ חוזר. בשנת 2004 בנם של הנתבעים 3-4, מר פחימה, החל לשפץ את הנכס ומיד נמסרה לו על ידי עו"ד טריאסטר הודעה בדבר היותו פולש והוא הפסיק את העבודות ופינה את הנכס. בשנת 2005 שוב ניסה לשפצו ושוב פונה. בשנת 2011 ניסו הנתבעים 3-4 לשפץ פעם נוספת את הנכס, אך עו"ד פעל נגדם והנכס ננטש.

    

5. בשנת 2014 הגיעו הנתבעים 1-2, בני משפחת לוי שהם בתם וחתנם של הנתבעים 3-4, והחלו בשיפוץ הנכס. מאז הם מתגוררים בנכס וממשיכים בשיפוצו.

    

6. התובע רכש את ביתו בשנת 1995 בבניין הצמוד לנכס והוא שכנם של הנתבעים בקיר גובל. במסגרת זו הכיר את הנתבעים 3-4 אשר כבר אז הוגדרו על ידי הקבלן המבצע כפולשים, במובחן מבעלים, עובדה אשר התבררה רק לאחר שהתובע נדרש להסכמתם להיתרי בניה. או אז התברר כי הנכס שייך לאברהם ונתן גולינגר שמקום מגוריהם באוסטרליה ורשום על שמם בטאבו משנת 1954.

    

7. התובע עתר בנוסף לפיצול סעדים עד אשר ניתן יהא לאמוד את מלוא הנזקים הכספיים הנגרמים לו עקב אי פינוי הנכס.

    

   טענות הנתבעים בתמצית

8. לטענת הנתבעים 1-2 הם מתגוררים בנכס מיום 26/8/14 מכוח רשות אשר ניתנה להם מאת הנתבעים 3-4, המחזיקים בבית מזה 26 שנים רצופות. הנתבעים 1-2 נשואים כדמו"י, להם 6 ילדים קטינים.

    

9. בטרם הועברה החזקה בנכס לנתבעים 3-4, החזיקה בבית ברציפות משך שנים המנוחה, הגב' עדינה משען ז"ל אשר קיבלה את החזקה מן המנוחה ציפורה זימן (רפאלי) אשר התגוררה בו מאז שנות החמישים עד לשנת 1972 לערך. נטען כי המנוחות החזיקו בבית מכוח דיירות מוגנת.

    

10. הנתבע 3, בן 68, עלה ארצה מצרפת בשנת 1972, בהיותו בן 24. בשנת 1990 עבר להתגורר בצפת. תחילה התגורר בשכירות ולאחר מכן איתר את הנכס אשר היה מוחזק באותם זמנים על ידי עדינה, והיא הציגה עצמה כבעליו.

     

11. על אף שנטען כי במסגרת משא ומתן בין השניים הסכימה עדינה למכור את הבית לנתבע 3, אין מחלוקת כי בפועל לא נכרת הסכם בכתב למכירת הבית, ותחת זאת הוסכם כי תינתן לנתבע 3 הזכות לשכור את הבית לתקופה בלתי מוגבלת בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך 100 דולר. המנוחה חתמה על כתב התחייבות בעניין זה בהתאם.

     

12. לאחר פטירתה של עדינה המשיך הנתבע 3 לשלם את דמי השכירות לילדיה ועמד על רכישת הבית, אלא שאז הוברר לו מפיהם כי מעמדה של עדינה הוא של דיירת מוגנת בלבד, במובחן מבעלים.

     

13. כמו כן, בחודש ספטמבר 1990 התייצב בבית אדם אשר הציג עצמו כשליח בעלי הבית באוסטרליה, אשר ציין בפני הנתבע 3 כי לבעלי הבית ידוע דבר ההסכם בינו ובין עדינה, והואיל והמנוחה נפטרה ולא משולמים דמי מפתח, הוא אשר יידרש לשלמם.

     

14. לפיכך לכאורה הודיע הנתבע 3 ליורשי עדינה כי אינו מוכן להמשיך ולשלם את דמי השכירות, שכן הוא צפוי להידרש לשלם לבעלי הבית דמי שכירות.

     

15. נטען עוד, כי ניסיונות שונים של הנתבע 3 לאתר את בעלי הזכויות בנכס ולרכוש אותו במשך השנים- לא צלחו, וכי הוא הוסיף להחזיק בבית בתקווה שבעליו יופיע ביום מן הימים והוא יוכל להסדיר מולו את סוגיית החזקה והבעלות, תוך שהוא משמרו, נוהג בו מנהג בעלים, משפצו ומשקיע בו השקעות ניכרות המוערכות בכ-מיליון ₪, ללא מחאה מצד הבעלים, למעט מצד עו"ד טריאסטר שמסר לו מכתבים לכאורה ללא בסיס.

     

16. הנתבע 3 טוען עוד כי זכותו בבית כדייר מוגן או כבר רשות מעולם לא בוטלה, זאת מבלי לגרוע מטענתו לרשות בלתי הדירה, וכי הוא ורעייתו לא התפנו מן הבית מעולם.

     

17. נטען כי כאשר החליטו הנתבעים 1-2 לבחון אפשרות להשתקע בצפת הציע להם הנתבע 3 לעבור להתגורר עמו בבית והם עשו כן.

     

18. צוין כי בשנת 2001 שכלו הנתבעים 3-4 את בתם ז"ל שהייתה תושבת ירושלים בפיגוע ומאז החל הנתבע 3 לחלק את חייו בין ירושלים לצפת, וכך הוא עושה עד היום.

     

19. באשר לתובע נטען, כי הגיע לעיר צפת לפני למעלה מ- 20 שנים ומאז התגורר בבית הצמוד לנכס והינו למעשה שכנם של המחזיקים ובתיהם חולקים קיר משותף.

     

20. זכות הבעלות הנטענת של התובע נסמכת על רכישת הנכס מן היורש היחיד של הבית, ד"ר דונלד גולינגר, אזרח אוסטרליה, שהינו בנו ויורשם היחיד של הבעלים הקודמים, אביו, נתן גולינגר ודודו, אברהם גולינגר שנפטר ערירי, אשר הם יחד היו הבעלים במשותף ובחלקים שווים בנכס. נטען כי הם נולדו לפני קום המדינה בארץ, נמנו על בני הישוב הישן בצפת והיגרו לאוסטרליה תוך הותרת הבית אחריהם, עד אשר מצבו התדרדר והיה כמעט בלתי ראוי למגורים. כאמור ד"ר דונלד הוא יורשם היחיד.

     

21. נטען כי יסוד התביעה במרמה ומצגי שווא שנוקט בהם התובע בשיתוף עם אחרים כשיטה, שתכליתם העברת נכסים על שמו, נכסים אשר שייכים ליורשים, מבוגרים, תמימים, תושבי חו"ל או חסרי ידע אודות הנכסים תוך ניצולם. נטען כי לאחר העברת הבעלות בנכסים על שמו, פועל התובע לפינוי מחזיקים הגרים בבתים משך עשרות שנים ואשר במרוצת השנים הפכו לברי רשות בלתי הדירה בהם, אנשים תמימים, אשר נאלצו להשקיע רבות בתחזוקת הנכס לנוכח גילו ומצבו הקונסטרוקטיבי.

     

22. נטען כי אחד הבתים האמורים הוא הנכס, מושא התביעה.

     

23. נטען כי הבית מעולם לא היה ריק שכן הנתבעים 3-4 לא התפנו מן הבית, לרבות בעת מכירתו לתובע; כי הנתבעים אינם פולשים או מסיגי גבול; כי בעלות התובע בבית מוטלת בספק; כי זכותם של הנתבעים 3-4 בבית כברי רשות לא בוטלה מעולם, מעבר להיותה בלתי הדירה; וכי זכותם של הנתבעים 1-2 להשתמש בבית שואבת כוחה מרשות מטעם המחזיקים 3-4.

     

    ההליך

24. בקשת רשות להתגונן מפני כתב התביעה המקורי הוגשה על ידי הנתבעים 1-2 ביום 25/2/16 ובקשת רשות להתגונן מפני כתב התביעה המתוקן, לו צורפו כנתבעים הנתבעים 3-4 כאמור, הוגשה ביום 17/10/17. לנתבעים ניתנה רשות להתגונן בהסכמה והתביעה עברה לסדר דין רגיל.

     

25. במסגרת דיוני הוכחות העידו בפני מטעם התביעה: התובע, מר משולם חנוך, עו"ד שמואל טריאסטר. מטעם ההגנה העידו: הגב' איטה זילברמן, מר יואב טיבי, מר מנחם נפתלי, הגב' רינה פרידמן וכן הנתבעים 1,2 ו- 3.

     

    דיון והכרעה

26. לאחר שעיינתי בחומר שלפני ושמעתי עדויות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה - להתקבל.

     

27. בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"): "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

     

28. הסעיף מציב שני תנאים חלופיים המאפשרים לאדם לתבוע מסירה של מקרקעין לידיו, היותו בעלים והיותו זכאי להחזיק בהם, כאשר האדם שממנו ניתן לתבוע את מסירת המקרקעין הוא "מי שמחזיק בהם שלא כדין" (רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (23/2/12).

     

29. בסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] נקבעה עוולה נזיקית של הסגת גבול: "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון."

     

30. התובע טוען לבעלותו במקרקעין בהסתמך על נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין נצרת (נספח א' לכתב התביעה). נסח הרישום מהווה ראיה חותכת להוכחת בעלותו במקרקעין, בראי סעיף 125 לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן:

     

    "(א)רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.

    (ב)רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו."

     

    (ראו גם: ע"א 509/64 חברת חלקה 38/5 + 38/1 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי ואח', פ"ד יט (2), 169, 177).

     

31. משכך על הנתבעים הנטל להוכחת זכויותיהם הנטענות במקרקעין.

     

32. באשר לטענת הנתבעים 3-4 לזכות בבית מכוח דיירות מוגנת, המסגרת לדיון מצויה בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.

     

33. אלא, שהנתבעים 3- 4 העלו בהגנתם טענה לדיירות מוגנת באופן כללי, לכאורה מכוח זכויות המנוחה עדינה אשר החזיקה בבית מכוח דיירות מוגנת, מבלי לפרט דבר בקשר עם מקור או טיב הזכות הטענת (רע"א 4280/18  אליאס ח'ורי נ' מסדר הכרמליטים היחפים חיפה (6/2/19) סעיף 2).

     

34. כך, בתצהיר הנתבע 3 אשר צורף לבקשת הרשות להתגונן מיום 17/10/17, הצהיר הנתבע כי הוא מחזיק בבית מאז שנת 1990 מכוח הסכם אשר נכרת לכאורה בינו ובין המנוחה עדינה ז"ל; כי עדינה קיבלה את הבית לחזקתה מן המנוחה ציפורה זימן (רפאלי) ז"ל; וכי שתיהן החזיקו בבית כדיירות מוגנות (סעיפים 2-7 לתצהיר).

     

35. על אף האמור, בפני בית המשפט לא הונח כל מסמך או הסכם היכול ללמד על טיב זכויותיה של עדינה או ציפורה המנוחות בבית, בין כדיירות מוגנות, בין כשוכרות בשכירות בלתי מוגנת, בין כברות רשות ובין, כטענת התובע, כפולשות.

     

36. אשר לזכות הנתבעים 3-4 עצמם בנכס, כל שצורף הוא מסמך בן עמוד אחד, בכתב יד, נושא תאריך 1/6/90, שכותרתו "חוזה שכירות בית ברח' הארי 10 צפת".

     

37. לפי מסמך זה, עדינה גרה ברח' דרך לוד 134 בת"א ומשכירה את הבית לנתבעים 3-4 לתקופה בלתי מוגבלת תמורת 100$ של ארה"ב לפי שער יציג ישראלי ביום התשלום. על המסמך מופיעה חתימה הנחזית להיות חתימת עדינה ונעדרת ממנו חתימת הנתבעים. כמו כן, נעדרים מן המסמך פרטים כלשהם לגבי מהות השכירות או טיב זכויותיה הנטענות של עדינה בבית.

     

38. מעדות הנתבע 3 בפרוטוקול הדיון בבקשת הרשות להתגונן מיום 8/1/18 (להלן: "פרוטוקול 1"), עולה כי הנתבע 3 למד לכאורה על טיב זכויותיה הנטענות של עדינה בבית מפיה בלבד, וכי כלל אינו יודע להשיב כיצד נמסרו הזכויות בבית לידיה מלכתחילה (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 23-30).

     

39. הנתבע 3 הצהיר כי עדינה הציגה בפניו את עצמה כבעלים של הבית וכי הוסכם ביניהם כי תמכור לו את זכויות הבעלות בבית (ס' 13 -14 לתצהירו). על אף האמור העיד, כי לכאורה ידע שאין לה את כל הזכויות בבית, אך סבר כי יכול להיות שיש לה זכויות להשכיר לו את הבית, וכי לא ראה בזה בעיה (בעמ' 4 לפרוטוקול, שורות 21-22).

     

40. בנוסף, בעדותו הוא מאשר כי הוא יודע היטב כי הוא אינו דייר מוגן בנכס, על כל המשתמע מכך:

     

    "ש. אתה בנכס חושב שאת נמצא בזכות?

    ת. כן.

    ש. מכוח מה?

    ת. עשיתי הסכם עם גב' עדינה ומסתבר כי היא הייתה דייר מוגן וטיפלתי בדירה ואני חושב שיש לי זכות להיות בדיור מוגן.

    ש. אתה טוען כי היא הייתה דייר מוגן?

    ת. כנראה.

    ש. אתה ממנה קיבלת דייר מוגן?

    ת. אני חושב שזה מושג משפטי אבל היה לה רשות להשתמש בנכס.

    ש. אבל היא לא הייתה דייר מוגן?

    ת. מסתבר שלא הייתה בעלת הבית. היה לה זכות לגור שם ואני חושב שיש לי זכות לגור בפנים. עשיתי הרבה עבודה והתנהגתי כמו בעל הבית ויש לי זכות לגור, לא דיור מוגן אבל זכות להנות מהנכס." (ההדגשות אינן במקור; עמ' 7 לפרוטוקול 1 , שורות 23 ואילך).

     

41. בראי האמור ובשים לב לבקיעים שהתגלו בגרסת הנתבע 3, אני סבורה כי בטענה לדיירות מוגנת אין כל ממש ודינה להידחות.

     

42. הדברים אמורים גם בהינתן שהזכות לדיירות מוגנת היא זכות אישית, כי דרכי העברתה מוגבלות ומנויות בחוק ובראי המגמה בפסיקה "...לנקוט בפרשנות מצמצמת לתחולת דיני הגנת הדייר" )רע"א 2367/17 ג'סאן אסמאעיל נופל נ' עזבון המנוח עיסא מוסטפא עבידי (23/4/17) פסקה י"ד; רע"א 7907/16 אסף קול נ' רועי נקב (17/11/16); מגמה המתחזקת בעידן החוקתי, לנוכח המעמד שניתן לזכות הקניין בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (ע"א (חי') 21342-10-17 שלמה אדרי נ' חיים גולדנברג ז"ל (25/3/18).

     

43. יוער, כי לא מצאתי בעדות הגב' פרידמן כדי לשנות ממסקנתי, בהינתן עדותה כי אינה יודעת מי גר בבית, כי לא הכירה את הדייר החדש, וכי לעדינה כלל לא היה קשר עמה שכן היא באה לאמה (עמ' 31 לפרוטוקול).

     

44. למעלה מן הצורך, אף ככל שהיה מדובר בדיירות מוגנת, לא היה בכך כדי לסייע לנתבעים. הנתבע 3 הצהיר כי לאחר פטירת עדינה הוסיף לשלם לילדיה דמי שכירות, עד אשר בחודש ספטמבר 1990 הופיע בביתו אדם שהציג עצמו כשליח של בעלי הבית באוסטרליה וציין בפניו כי הואיל ודמי המפתח לא משולמים מזה מספר חודשים (עקב פטירת עדינה), הוא יידרש לכאורה לשלמם לבעלים. לכשנשאל הנתבע 3 בחקירתו לגבי זהותו הנטענת של אותו שליח, השיב: "לא יודע" (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 31-32). הנתבע 3 הצהיר כי בעקבות האמור, הודיע לבתה של עדינה, כי אינו מתכוון להמשיך לשלם לה דמי שכירות (סעיף 22-23 לתצהירו).

     

45. ואכן, בעדות הנתבע 3 בפני הוברר כי למעשה משך שנים רבות הוא אינו משלם כל תמורה, לא דמי שכירות ולא כל תמורה אחרת, בגין הבית:

     

    "ש. אתה נראה לי אדם מסודר נכון?

    ת. כן.

    ש. שילמת דמי שכירות?

    ת. בהתחלה. שנה ורבע שילמתי.

    ש. יש לך קבלות על זה?

    ת. לא.

    ש. אחרי שעדינה הלכה לעולמה המשכת לשלם?

    ת. פניתי למשפחה ואמרו שהדירה לא שייכת לעדינה אז אין מה לשלם.

    ש. ונשארת ככה בלי לשלם?

    ת. נכון.

    ש. במשך 26 שנים לא שילמת?

    ת. נכון." (ההדגשות אינה במקור; עמ' 6 פרוטוקול 1, שורות 5-16)

     

46. הנה כי כן, הנתבעים 3-4 החליטו, על דעת עצמם, להפסיק לשלם דמי שכירות, מתוך הנחה שבמועד כלשהו בעתיד הם עלולים להידרש על ידי הבעלים לשלמם. התנהלות זו אינה מתיישבת עם ההיגיון, סותרת את השכל הישר, והיא שומטת את הקרקע תחת טענת הנתבעים לחזקה בבית מכוח זכות שבדין.

     

47. לפיכך, אף אם הנתבעים 3-4 היו דיירים מוגנים כנטען, הרי שבראי סעיף 130 (1) לחוק הגנת הדייר, קמה עילה לפינויים, בהינתן הודאת הנתבע 3 בדבר אי תשלום דמי שכירות משך 26 שנים ברצף ובמתכוון, ועת הוברר בעדות הנתבע 2 כי אף חשבונות המים בגין הנכס אינם משולמים על ידם.

     

48. לא ראיתי לשעות לטענת הנתבעים בדבר ניסיונות כושלים לכאורה לאיתור בעלים, שכן נפסק כי "גם כאשר אין בעל הבית מסכים לקבל דמי שכירות שאינם עונים על דרישותיו, יש לדייר דרכים פשוטות לשלמם, בהיות דמי השכירות ליבת ההתקשרות; למשל, על-ידי תשלום לעורך הדין, או אף הפקדה בחשבון בנק מיוחד לכך." (רע"א 2367/17 ג'סאן אסמאעיל נופל נ' עזבון המנוח עיסא מוסטפא עבידי (23/4/17), פסקה י"ד).

     

49. בראי התקופה הארוכה בה לא שולמה כל תמורה בעד המושכר, איני סבורה כי הייתה עומדת לנתבעים בנסיבות אף זכות לסעד מן הצדק. על פי ההלכה ממילא מוענק סעד זה במקרים חריגים ומשיקולים מיוחדים (ראו ס' 132 לחוק הגנת הדייר; רע"א 637/10 סלוא זידאן נ' החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ (3/5/10)).

     

50. הדברים אמורים גם וביתר שאת בהתייחס לשכירות בלתי מוגנת (סעיפים 13-14 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971).

     

51. זאת ועוד, הוכח בפני במאזן ההסתברויות הנדרש כי הבית עמד ריק משך תקופות ארוכות. ראו לעניין זה: סעיפים 9 – 10 לתצהיר התובע; סעיף 4 לתצהיר עדות ראשית מר משולם חנוך ועדותו בפני בפרוטוקול הדיון מיום 22/5/18, לפיה לפני כעשר שנים פגש בבית את הנתבע 3 ולא היה שם אף אחד; כי הבית היה חשוך, לא מרוהט והחצר עזובה וכי הוא נכנס פנימה וראה כי אין שם איש (עמ' 3 לפרוטוקול, שורות 21-27). ראו גם עדות עו"ד טריאסטר לפיה: כשהוא אומר כי פינה את הבית כוונתו לכך שלא היה אף אחד בבית; כי הוא עובר בבית לפחות פעם בשבוע בימי חמישי וראה כי הבית ריק, כי אין אור, וזאת מתחילת שנת 2000 עד לשנת 2015 או 2016. כן העיד כי היה עובר בנכס משך אותה תקופה לפחות פעם בשבוע ולא היה שם איש וכי הבית היה שומם, ריק וחשוך (עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 26-32; עמ' 7 שורה 2).

     

52. יציין כי התרשמתי שעדותם של מר חנוך ועו"ד טריאסטר - מהימנה.

     

53. האמור נתמך גם בעדות הנתבע 3, לאורה ניתן לקבוע במאזן ההסתברויות הנדרש כי מרכז חייהם של הנתבעים 3-4 משנת 2001 הוא דווקא בירושלים, ולא בצפת (ראו עדותו בעמ' 3 לפרוטוקול 1, שורות 14-15); וכן בעדותו של הנתבע 2 כי הגיע לצפת לראשונה רק ביום 26/8/14 כאשר לפני כן הם גרו בירושלים (עמ' 25 לפרוטוקול, שורה 1-3).

     

54. נטישת הנכס עולה גם מעיון בדוחות צריכת החשמל אשר צורפו לתצהירו המשלים של התובע מיום 29/3/18 והפירוט הנכלל בסעיף 4 לתצהיר המשלים, התומכים בטענה כי לא היו בנכס מגורים משך שנים רצופות לאור צריכת חשמל הנמוכה או האפסית לגביהן (להמחשה בשנים 2007- 2009).

     

55. הנתבעת 1 הצהירה בסעיפים 21 – 22 לתצהירה מיום 24/1/16 (אשר צורף לבקשה להארכת מועד להגשת בקשת רשות להתגונן), כי המקרקעין מוחזקים עשרות בשנים בידי גורמים שאינם רשומים כבעליהם וכי זוהי תופעה ידועה ברובע העתיק בצפת, באופן התומך בטענת התובע לפלישה.

     

56. הדברים עולים גם מהסכמי המכר בהם צוין כי ידוע שיש פולשים בבית וכי עו"ד טריאסטר פועל נגדם (נספחים ט' לכתב התביעה המתוקן); במכתבי ההתראה שנשלחו לנתבעים באמצעות עורכי הדין משך השנים (נספח ב' –ג' לכתב התביעה המתוקן); ובאישור הגשת התלונה במשטרה בגין הסגת גבול (נספח ז' לכתב התביעה המתוקן).

     

57. לנוכח כל האמור לעיל, ומשאין חולק כי הנתבעים לא משלמים דמי שכירות בגין הבית משך 26 שנים, הרי שהנתבעים לא הרימו הנטל להוכחת זכות שבדין לחזקה במקרקעין, והדברים עולים גם מרוח התכתובות שהוחלפו בין הצדדים וב"כ משך השנים (נספח ג' 8 לכתב התביעה המתוקן).

58. אף אם אניח כי הנתבעים אינם פולשים, לכל היותר ניתן לומר כי הם מחזיקים בבית, מכוח רשות, מפורשת או מכללא.

     

59. לעניין התנאים לרכישת מעמד של בר רשות ראו: ע"א 483/16 חביבה יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית - עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ (3/10/17) עמ' 11-12:

     

    "המונח "רישיון במקרקעין" מתייחס להענקת זכות להחזקה ושימוש במקרקעין בתמורה או ללא תמורה, במפורש או מכללא. הרישיון אינו חלק מהזכויות המנויות בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אולם פסיקתו של בית משפט זה הכירה בו כמוסד המבוסס על שיקולים של צדק ומתאים למקרים מסוימים שבהם לא רכש המחזיק זכות קניינית במקרקעין לכל דבר ועניין. ככלל, רישיון במקרקעין הוא הדיר וניתן לביטול, אך ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו. במקרים שבהם בעל הזכויות במקרקעין הציג בפני אדם מצג בנוגע לשימוש במקרקעין – אף ללא הסכם מפורש – יש מצבים שבהם ניתן להכיר בקיומו של רישיון "מכוח השתק" לשם עשיית צדק בין הצדדים. לצורך כך, נבחנו בפסיקה, בין השאר, כוונת הצדדים, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, מידת הסתמכותו של האחרון על הרישיון והנזק שנגרם לו עקב כך, משך השימוש במקרקעין, ועוד. כמו כן, נקבע כי לבתי המשפט נתון שיקול דעת רחב אף בקביעת הסעדים מכוחו של הרישיון – החל ממתן פיצוי כספי בגין ביטול הרישיון וכלה בקביעה כי הרשות בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול – והכל על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי (ראו: ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז 701, 710 (1963); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2) 127 (1977); ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 214 (1977); רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999); ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 42 (2004); ע"א 633/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חיטמן, [פורסם בנבו] פסקאות כ"ג-כ"ד (9.1.2014); עניין אלקיעאן, בפסקה 6 לחוות דעתי; ע"א 6757/13 אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח, [פורסם בנבו] פסקה 22 (19.8.2015) (להלן: עניין נחום); בע"ם 1894/16 פלוני נ' פלונית, [פורסם בנבו] פסקה 11 (10.5.2017); מיגל דויטש קניין כרך ב 416 (1999); נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 30 (1995); נינה זלצמן "'רשות חינם' במקרקעין כ'השאלת מקרקעין'" עיוני משפט לה 265, 271-270 (2012); יהושע ויסמן דיני קניין: החזקה ושימוש 488-487 (2005)).

     

    במאמר מוסגר יצוין כי דיני הרישיון סויגו ביחס למקרים שבהם מקורה של החזקה במקרקעין הוא בפלישה (לגישות בעניין זה, ראו: ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף, [פורסם בנבו] פסקה ל"א לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין ופסקה 4 לפסק דינו של השופט מ' מזוז (21.7.2015); עניין נחום, בפסקה 20). אולם, בענייננו, סוגיה זו אינה מתעוררת, שכן אין חולק על כך שמקורה של ההחזקה בדירה הוא במסירתה לידי המערערת ומשפחתה על-ידי חלמיש."

     

    ראו בנוסף: ע"א (נצ') 908-02-17 עלי שחאדה זנגריה נ' באסם עיסא זנגריה (13/6/17).

     

60. בנדון אני סבורה כי אף אם רכשו הנתבעים מעמד של בר רשות, הרי זו רשות הדירה הניתנת לביטול בכל עת.

     

61. כך, הנתבעים לא הרימו את הנטל להוכחת זכויותיהם הנטענות בבית, ואיני סבורה כי נוצרה לנתבעים או למי מהם ציפייה או הסתמכות כי הבית יישאר בחזקתם לעד.

     

62. הדברים אמורים לנוכח הפעולות הרבות שננקטו נגדם משך השנים כמפורט בתצהירו של עו"ד טריאסטר (מצ"ב לכתב התביעה המתוקן), פעולות אשר אף הביאו לפינויים למשך תקופות ממושכות בפועל, בראי קביעתי דלעיל כי הבית נותר ריק משך שנים.

     

63. הדברים נתמכים גם בהצהרות הנתבע 3 בדבר המתנה לכאורה כי יצור עמו קשר מי מבעלי הזכויות בבית על מנת שהוא יוכל לכאורה לרכוש אותו. הצהרה זו מלמדת על ידיעתו כי זכויותיו בבית אינן מוסדרות וכי יש להסדירן.

64. בנוסף, ולכך ניתן משקל מהותי – במסמך הנטען להיות חוזה השכירות הוענקה לנתבעים 3-4 זכות שכירות לכאורה, אך זאת בכפוף לתשלום דמי שכירות מוגדרים. לנוכח בחירתו של הנתבע 3 להימנע מהמשך תשלום דמי השכירות או כל תמורה אחרת בגין הבית במודע, הוא אינו יכול להסתמך על רשות או זכות להמשיך ולהשתמש בבית.

     

65. בראי האמור לעיל אני קובעת, כי אף אם ניתן לראות בנתבעים כברי רשות, המדובר ברשות הדירה הניתנת לביטול, וזו בוטלה עם הגשת כתב התביעה.

     

66. לעניין הטענה להשקעות - נפסק כי "... במסגרת דיון ב'גורלה' של רשות במקרקעין, על בית המשפט לדון ולהכריע במספר שאלות: האחת, האם הרשות הדירה, אם לאו; השניה – אם יקבע כי הרשות הדירה – האם היא בוטלה, אם לאו; והשלישית – אם יקבע כי הרשות בוטלה – האם יש להתנות את ביטולה בתשלום פיצוי. שעה שנקבע כי רשות היא הדירה ומבוטלת, וכי יש לפסוק פיצויים בגין ביטולה – ואף אם קביעות אלו התבססו על שיקולי צדק – או אז יש לילך בדרך שהתוותה הפסיקה ולקבוע פיצוי אך בשווי השקעת ברי-הרשות בנכס ובהשבחתו." (בע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית (10/5/17), סעיף 11)

     

67. על אף שהוכח כי הנתבעים ביצעו בבית השקעות מסוימות (כעולה מן הנספחים לתצהיר עדות ראשית הנתבע 3), לא ראיתי מקום להתנות את צו הפינוי בתשלום פיצוי. זאת, בראי מכתבי ההתראה הרבים שנשלחו לנתבעים משך השנים בגדרם הובהר כי הם שמים כספם על קרן הצבי (להמחשה: נספחים ב' ו- ג' לכתב התביעה המתוקן); בראי עדות הנתבע 2 כי הוא כלל לא השקיע כל השקעה בבית (עמ' 25 לפרוטוקול 2, שורות 7-11); בראי עדותו של הנתבע 3 בפני לפיה "לא על הכל יש קבלות. יש דברים שקניתי בעצמי חומרים ואני עובד. העבודה שלי בחינם אין קבלה." (פרוטוקול 1, עמ' 7, שורה 1); ושעה שלא היה בתצהירו ובעדותו של מר יואב טיבי כדי לשפוך אור על ערך העבודות הנטען, עת העיד כי למעשה ביקר רק פעם אחת בבית וכי מסקנותיו נסמכות אך על תמונות וביקור אחד בבית (עמ' 20-21 לפרוטוקול); ושעה שלא הונחה בפני בית המשפט חוות דעת מתאימה בעניין זה (ראו בע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית (10/5/17) הנ"ל בסעיף 13). הדברים עולים בברור גם מעדות מר יואב טיבי עצמו כדלקמן:

     

    "ש. ניתן להעריך על פי שמאות או חוות דעת מקצועית?

    ת. ניתן להעריך אבל צריך אדם מיומן שיתרשם מהתמונות הישנות ויפרט כל סעיף וסעיף ואת העלות שלו. זה כמובן לא חלק ממה שאני עושה." (ההדגשה אינה במקור; עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 25-26).

     

68. לנוכח כל האמור לעיל - באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל, באופן שעל הנתבעים 1-4 לסלק ידם מהנכס.

     

69. על אף האמור, בראי משך הזמן בו החזיקו הנתבעים בנכס ונסיבותיהם האישיות של הנתבעים 1-2, ניתנת להם בזאת שהות בת 90 ימים לפינוי הנכס.

     

70. דין בקשת התובע להיתר לפיצול סעדים להתקבל אף היא.

     

    סוף דבר

71. אשר על כן – דין התביעה להתקבל.

     

72. אני מורה לנתבעים 1-4 לסלק את ידם מן הנכס הידוע כגוש 13054, חלקה 136, ברחוב הארי 10 בעיר העתיקה, צפת, וזאת תוך 90 ימים מהיום.

     

73. הנתבעים יחד ולחוד ישלמו לתובע הוצאות בסך של 10,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מהיום, אחרת יתווספו להם הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, י' אדר ב' תשע"ט, 17 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.