מלון מרום חיפה בעמ נ' אביחיל אחזקות בע"מ

בפניי תביעה שהגישה התובעת כנגד הנתבעת, מי שביצעה פרויקט תמ"א 38 בבניין בו נמצאת דירתה, בטענה כי דירתה שבבניין נמסרה לידיה באיחור, וכי בדירה נותרו ליקויי בניה שונים.

הנתבעת טענה מצדה כי התובעת אינה זכאית לקבל פיצוי בגין האיחור במסירה, ככל שהיה קיים, שכן התובעת רכשה את הדירה לאחר חתימת הסכם התמ"א, ולא עמדה בתנאי ההסכם על מנת שתיכנס לנעלי הדייר ממנו רכשה את הדירה, וכן כי התובעת נותרה חייבת לה כסף בגין הסכם נפרד שחתמו הצדדים לביצוע עבודות שיפוץ בדירה.

הצדדים הסמיכוני ליתן פסק דין בהליך זה לפי על סמך החומר הקיים בתיק, וללא הבאת ראיות מטעם מי מהצדדים.

עיקרי העובדות וטענות הצדדים:

התובעת הינה בעלת הזכויות בדירת מגורים בבניין ברחוב הגליל 75 בחיפה, בו ביצעה הנתבעת פרויקט תמ"א 38.

ביום 14.9.14 נחתם בין הנתבעת לבין כל בעלי הדירות בבניין שברחוב הגליל 75 בחיפה הסכם תמ"א 38, לפיו התחייבה הנתבעת בין היתר 'לשדרג' את הדירות הקיימות בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם, ולמסור את הדירות לבעליהן 18 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה, אשר ניתן ביום 18.7.17.

אין מחלוקת כי התובעת רכשה את הדירה נשוא התביעה לאחר חתימת ההסכם הנ"ל, ואף לאחר קבלת היתר הבניה.

עוד אין מחלוקת כי ביום 28.1.19 נחתם הסכם בין התובעת לבין הנתבעת לביצוע עבודות שונות בדירה עבור סך של 33,500 ₪ בצירוף מע"מ (נספח 4 לכתב התביעה). התובעת שילמה לנתבעת חלק מהתמורה בגין ביצוע העבודות, בטענה כי אלו לא הושלמו.

ביום 15.6.20 נערך בבניין סיור מסירה ראשוני במעמד מפקח מטעם הדיירים, נציג הדיירים ונציג הנתבעת, ונמסר לנתבעת דו"ח מסירה ראשוני מטעם הדיירים (נספח 5 לכתב התביעה), ובחודש מרץ 2021 הגישה התובעת לנתבעת חוות דעת מומחה מטעמה בעניין ליקויים נטענים בדירתה (נספח 6 לכתב התביעה).

לטענת התובעת הנתבעת לא תיקנה את הליקויים הנ"ל, ובמקביל הודיעה לה הנתבעת כי היא לא תמסור לה חזקה בדירה, עד אשר זו תחתום על מסמך לפיו אין לה תביעות מהנתבעת.

התובעת פנתה לנתבעת בעניין מספר פעמים ודרשה ממנה להשיב לה את החזקה בדירתה, ואף התריעה על הנזקים שנגרמו ויגרמו לה מהעיכוב במסירה, ומשפנייה זו לא נענתה, נטלה התובעת ביום 1.10.21 את החזקה בדירתה באופן עצמאי, למעט במחסן שנותר נעול ולא מחובר לחשמל.

לאור האמור לעיל עתרה התובעת לקבלת הסעדים הבאים:

• פיצוי בגין הליקויים בדירה בהתאם לחוות הדעת מטעמה.

• הסרת עוגן חשמל הנמצא במרפסת הדירה, ומהווה מפגע בטיחותי ואסטטי, כעולה, כך נטען, מהתמונות שצורפו כנספח 9 לכתב התביעה.

• העתקת מיקום דלת הדירה (עניין שהוסדר בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 3.10.22).

• פיצוי בגין איחור במסירת הדירה ו/או חלק יחסי מהפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם התמ"א, וכן פיצוי בגין עיכוב במסירת המחסן.

• פיצוי בגין שימוש וקלקול מקרר של התובעת.

במסגרת הדיון שהתקיים ביום 3.10.22 הגיעו הצדדים להבנות לפיהן ניתנה לנתבעת אפשרות לתקן ליקויים שונים בדירה (להלן: "השיפוץ המוסכם"), ובהתאם, אלו בוצעו בסמוך לכך. זאת ועוד, במסגרת אותה הסכמה מונה מומחה מוסכם אשר התבקש לקבוע באם לאחר ביצוע השיפוץ המוסכם נותרו ליקויים בדירה.

המומחה, מר יוסי לזר, קבע כי בדירה נותרו ליקויים שעלות תיקונם 25,000 ₪.

לאור האמור לעיל עתרה התובעת בסיכומיה לקבלת הסעדים הבאים:

• פיצוי בגין מסירת הדירה –התובעת טענה כי בהתאם לתנאי הסכם התמ"א היה על הנתבעת למסור את הדירה בתוך 18 חודשים מיום מתן היתר הבניה, קרי ביום 30.1.19, ומשזו נמסרה לה רק ביום 1.10.21, על הנתבעת לשלם לה 108,000 ₪, עפ"י חישוב של 18 חודשי איחור במסירה כפול הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם – 6,000 ₪ לחודש, סך שתואם, כך נטען, את החישוב שנקבע בהוראת סעיף 5א לחוק מכר (דירות), תשל"ג-1973.

• פיצוי בגין איחור במסירת המחסן – 1,600 ₪

• פיצוי בגין נזק למקרר התובעת – 4,000 ₪.

• תשלום עלות התיקונים בהתאם לחוו"ד המומחה המוסכם – 29,250 ₪.

• פיצוי בגין פינוי הדירה המושכרת בתקופת ביצוע השיפוץ המוסכם בסך דמי שכירות של חודש אחד והחזר התשלום לוועד הבית ולארנונה בגין חודש זה סה"כ 6,000 ₪, 2,000 ₪ בגין ביצוע ניקיון בדירה, וכן השבת עלות חוו"ד המומחה המוסכם – 4,095 ₪, אשר עפ"י ההסדר אליו הגיעו הצדדים חל על הנתבעת. בנוסף עתרה התובעת להשבת עלות חוו"ד המומחה מטעם התובעת, 1,579 ₪, שכ"ט המגשר בסך 2,574 ₪ והאגרה – 2,828 ₪.

  בנוסף ביקשה התובעת כי יפסק שכ"ט עורך דין בסך שלא יפחת מ-35,000 ₪ בצירוף מע"מ.

• מתן צו עשה לחיבור המחסן לחשמל ולחלופין היתר לפיצול סעדים בעניין.

• מתן צו שיורה לנתבעת לדאוג להסרת עוגן החשמל שבמרפסת הדירה ותיקון החיפוי, ולחלופין מתן היתר לפיצול סעדים, שיאפשר לתובעת להגיש תביעה עתידית בעניין.

מנגד טענה הנתבעת בסיכומיה כי הגם שהיתר הבנייה התקבל ביום 17.7.17, האישור להתחלת העבודות לביצוע הסכם התמ"א ניתן רק בסוף שנת 2018, זאת בשל "בעיות בירוקרטיות". הנתבעת טענה כי כל בעלי הדירות וכן ועד הבית היו מודעים לעיכוב "ואף היו הבנות לסיטואציה שנוצרה" (ראו סעיף 7 לסיכומי הנתבעת), וכי איש מבעלי הדירות לא הגיש כנגד הנתבעת תביעה בגין האיחור במסירה.

הנתבעת הוסיפה וטענה כי בתקופת ביצוע העבודות החלה מגפת הקורונה, אשר הקשתה על השלמת הבנייה, וכי מסירת הפרויקט בוצעה בחודש יוני 2020.

הנתבעת הדגישה כי בין אם היה איחור במסירה נכון לחודש יוני 2020 ובין אם לאו, בהסכם התמ"א, אשר כאמור נחתם בטרם התובעת רכשה את הדירה, נרשם כי בעלי הדירות יהיו זכאים למכור את דירותיהם בכל מועד, מבלי לקבל את הסכמתו של היזם לכך, "בתנאי שכל רוכש דירה יחתום על הסכמתו להיכנס לנעלי בעל הדירה המוכר לצורכי חובות וזכויות על פי הסכם, וגם יחתום על הסכם זה ויפקיד את ייפויי הכוח הנדרשים מבעלי הדירות על-פי הסכם זה במעמד חתימת הסכם הרכישה בידי עוה"ד...". התובעת לא ביצעה את האמור לעיל, ומשכך, טענה הנתבעת, אין התובעת יכולה ליהנות מהזכויות לפי ההסכם, על אחת כמה וכמה משהתובעת קנתה את הדירה לא רק לאחר חתימת הסכם התמ"א וקבלת היתר הבנייה, אלא אף לפני תחילת העבודות, קרי זו ידעה על העיכוב בתחילת העבודות והשלימה עמו, ואף חתמה עם הנתבעת על הסכם השיפוץ של דירתה, מבלי שהלינה על העיכוב בתחילת העבודות.

הנתבעת הוסיפה וטענה כי מסירת כלל הדירות בבניין בוצעה, כאמור, בחודש יוני 2020, וכי האיחור במסירת הדירה לתובעת נגרם בשל התנהלות התובעת ונוכח אי ביצוע התשלום לפי הסכם השיפוץ, ולפיכך דין תביעתה להידחות.

אשר לעבודות השיפוץ בדירת התובעת הבהירה הנתבעת כי התובעת שילמה רק 17,500 ₪ (כולל מע"מ) מתוך הסך המוסכם של 33,500 ₪ בצירוף מע"מ, קרי 39,195 ₪, ומשכך התובעת חייבת לה בגין עבודות השיפוץ סך של 21,695 ₪ כולל מע"מ, חוב שבגינו הוגשה התביעה שכנגד.

זאת ועוד, הנתבעת טענה כי דין קביעות המומחה המוסכם בעניין הליקויים בביצוע עבודות השיפוץ להידחות, שכן חלקן לא הופיע בחווה"ד מטעם התובעת וחלקן לא מופיעות בהסכם השיפוץ שנערך בין הצדדים, והן נעשו כמחווה של רצון טוב (ראו סעיפים 24 -43 לסיכומים)

עוד ציינה הנתבעת כי משיחה עם השוכרות הדירה עלה כי אלו שילמו לתובעת שכר דירה מלא בתקופת השיפוץ.

בסיכומי תגובתה טענה התובעת כדלהלן:

• לגבי חוו"ד המומחה המוסכם – הנתבעת ויתרה על חקירת המומחה, ומשמעותו של ויתור זה היה כי זו אינה חולקת על ממצאי חווה"ד, ולחלופין כי בית המשפט נוטה לאמץ חוות דעת של מומחה מטעמו, וזאת בהעדר סיבה מהותית לסטות מחוות הדעת.

• אשר לטיעוני הנתבעת בנוגע לאיחור במסירה – התובעת טענה כי הצדדים הסכימו כי ההחלטה בתיק זה תינתן על סמך החומר הקיים בתיק, ואין בתיק כל ראיה לקיומן של בעיות בירוקרטיות או עיכוב בשל מגפת הקורונה או הסכמה של יתר הדיירים, אלא רק הסכם ובו התחייבות של הנתבעת למועד מסירה נקוב, התחייבות אותה הנתבעת הפרה.

• עוד טענה התובעת כי ביום 14.2.22 עתרה הנתבעת לאכיפת סעיף בוררות שבהסכם התמ"א, ומשכך זו מנועה מלהעלות את הטענה כי ההסכם לא חל לגביה.

• התובעת אף הכחישה כי קיבלה שכ"ד במהלך התקופה בה בוצע השיפוץ המוסכם.

   

  דיון הכרעה:

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם וכן שקלתי את טענות באי כוח הצדדים סיכומיהם, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה, וזאת מהטעמים שלהלן.

טענת התובעת לאיחור במסירה:

בין הצדדים אין מחלוקת באשר לעובדות הבאות:

• עפ"י הסכם התמ"א הנתבעת אמורה הייתה להתחיל את הבנייה בתוך 45 ימים מיום קבלת היתר הבניה ולסיים את העבודות ולמסור את הדירות לבעליהן לא יאוחר מתום 18 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה (ראו סעיף 13.2 להסכם).

  עוד נקבע בהסכם, בסעיף 13.7, כי במקרה של עיכוב מחמת כוח עליון, הכרזת מצב חרום, צו של רשות מוסמכת שאינו קשור למעשה או למחדל של היזם או בהתקיים נסיבות שאינן קשורות ליזם ואינן בשליטתו ושאותן זה לא היה יכול לצפות באופן סביר, יוארך מועד המסירה בהתאם.

• היתר הבנייה ניתן ביום 18.7.17 והתובעת תפסה חזרה בדירתה ביום 1.10.21.

   

התובעת טענה, כאמור, כי הנתבעת סירבה למסור לה את דירתה, גם לאחר שמסרה את יתר הדירות, עד שזו תחתום על כך שאין לה תביעות או דרישות מהנתבעת (סעיף 13 לכתב התביעה).

בהתייחס לטענה זו ציינה הנתבעת בכתב הגנתה כי "האמור בסעיף 13 מוכחש, שכן התובעת עודה חייבת לנתבעת כמחצית מסכום השיפוץ, והתובעת המשיכה בדרישות תמוהות ובלתי חוקיות".

זאת ועוד, מהתכתובת בין הצדדים (נספחים 7-8 לכתב התביעה) עולה כי עוד ביום 31.8.21 פנתה התובעת, לטענתה לאחר שפניותיה בעל פה לשם תאום מסירה לא נענו, וביקשה לבצע מסירה של הדירה לאחר שטופס 4 ניתן שבועיים קודם. הנתבעת מצדה ענתה לתובעת באותו יום והתנתה את ביצוע המסירה ומסירת המפתח לתובעת בחתימה על "הסכם" (ראו מייל הנתבעת מיום 31.8.21 שעה 12:35 (חלק נמספר 7), ובמענה דרשה התובעת לקבל מפתח ללא תנאי.

אשר לטיבו של אותו "הסכם" - במכתב בא-כוח התובעת מיום 29.9.21, צוין מפורשות כי הנתבעת התנתה את מסירת הדירה בחתימה על מסמך לפיו אין לה דרישות או תביעות מהנתבעת. מכתב זה לא זכה למענה, או לפחות לא נטען אחרת.

לאור האמור לעיל טענה התובעת כי היא זכאית לקבל מהנתבעת פיצוי בגין האיחור במסירה, בהתאם להוראות הסכם התמ"א, מנגד הנתבעת העלתה ארבע טענות הגנה עובדתיות, כמפורט בפסקה 14 לעיל ומספר טענות משפטיות, ותחילה אדון בטענות העובדתיות כסדרן:

• טענת הנתבעת כי העיכוב בתחילת העבודות בתקופה שבין יולי 2017 ועד סוף שנת 2018 נגרם בשל בעיות בירוקרטיות – טענה זו לא הוכחה ולו לכאורה. הנתבעת לא הביאה בדל ראיה להוכחת האמור לעיל, ולפיכך הטענה נדחית.

• טענת הנתבעת לפיה "היו הבנות לסיטואציה שנוצרה" (ראו סעיף 7 לסיכומי הנתבעת) וכי איש מבעלי הדירות לא הגיש כנגד הנתבעת תביעה בגין האיחור במסירה – גם כאן הנתבעת לא הביאה כל ראיה באשר לאותן "הבנות" נטענות, ויתרה מכך גם אם בעלי הדירות הביעו "הבנה" למצב, אין לא היה בכך משום ויתור על זכות בעלי הדירות לפיצוי הקבוע בהסכם התמ"א בגין איחור במסירה, על אחת כמה וכמה משנקבע בהסכם זה כי אין כל תוקף לוויתור על זכות לפיו אלא אם זו נעשתה בכתב (ראו סעיף 24.3 להסכם), ויתרה מכך ממילא אין השלכה על ענייננו לכך שיתר בעלי הדירות לא תבעו את הנתבעת בגין האיחור במסירה.

• טענת הנתבעת לפיה בתקופת ביצוע העבודות החלה מגפת הקורונה, אשר הקשתה על השלמת הבנייה – בהקשר זה יצוין כי הגם שענף הבניה הוכר כ'ענף חיוני' במהלך תקופת הקורונה, והגם כי הנתבעת לא הביאה ולו בדל ראיה על כך שמגפת הקורונה השפיעה על מועד סיום עבודות הגמר בפרויקט, מצאתי לנכון להכיר במחצית התקופה שבין תחילת המגפה, מרץ 2020, ועד מועד המסירה הנטען ע"י הנתבעת, חודש יוני 2020, כתקופה בה היה עיכוב במסירה מטעמים אינם בשליטת הנתבעת, ולפיכך, בסופו של יום אפחית חודשיים מסך תקופת האיחור בת הפיצוי במסירה.

• טענת הנתבעת לפיה המסירה בוצעה ביוני 2020 – גם דינה של טענה זו להידחות. ראשית, הנתבעת לא הביאה כל ראיה לכך שניסתה למסור את הדירה לתובעת בחודש יוני 2020, ושנית הנתבעת לא הכחישה בזמן אמת, כעולה מהתכתובת שהוזכרה לעיל, כי דירת התובעת לא נמסרה לה עד ליום 1.10.21, ואף התנתה את ביצוע המסירה בתנאים נקובים.

אשר לטענתה (המשתמעת) של הנתבעת לפיה זו זכאית הייתה לעכב את ביצוע מסירת הדירה בסיום פרויקט תמ"א לתובעת בשל חוב נטען בגין הסכם השיפוץ, הרי שדין טענה זו להידחות. ראשית, חיובי הצדדים בגין שני ההסכמים היו הינם חיובים נפרדים.

שנית, בהסכם השיפוץ, שנחתם לאחר הסכם התמ"א, לא נכתב כי השיפוץ יגרום לעיכוב כלשהו במסירה. משהנתבעת לא העלתה את הדברים על הכתב, חזקה עליה כי בעת שחתמה על הסכם השיפוץ, זו לא סברה שהשיפוץ יגרום לעיכוב במסירה.

זאת ועוד, בסעיף 13.2 להסכם התמ"א נקבע כי היה ומי מבעלי הדירות יבקש לערוך שינוים בדירתו "יתכן" כי מועד המסירה ידחה. הנתבעת לא מימשה את זכותה להודיע על איחור מסירה בשל השיפוץ, ובמאמר מוסגר בצדק לאור היקפו המצומצם, ומשכך דין טענתה זו של הנתבעת להידחות.

שלישית, הנתבעת לא התנתה במסגרת הסכם השיפוץ את מסירת הדירה לתובעים בתשלום מלוא התמורה בגין השיפוץ, ויתרה מכך ספק אם במידה והייתה עושה כן, הייתה תנייה זו עומדת, וההסבר לכך הינו, בקליפת אגוז, כי כשם שקונה דירה אינו יכול לסרב לקבל דירה בשל אי התאמות קטנות, על אף שהן משמעותיות מספיק כדי לזכותו בתרופות וסעדים אחרים (ראו אייל זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (2002), עמ' 330), כך גם לא יעלה על הדעת כי הנתבעת תוכל לעכב מסירה של דירה בפרויקט תמ"א בגין חוב נטען של כ-20,000 ₪, על אחת כמה וכמה כאשר עסקינן בחוזה נפרד מהסכם התמ"א, שזו יכולה לתבוע בגינו את בעל הדירה.

אשר לטענת הנתבעת לפיה התובעת לא זכאית לפיצוי בגין האיחור במסירה שכן הסכם התמ"א לא נחתם עמה – גם דינה של טענה זו להידחות.

אין מחלוקת כי התובעת רכשה את הדירה מבעל הדירה שחתם על הסכם התמ"א עם הנתבעת, וכי העברת הבעלות נרשמה. משכך, זכויות בעל הדירה הקודם כולן, לפי הדין ולפי הסכם, עברו לתובעת (ראו סעיף 2 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 וכן האמור בספרו של פרופ' אבי וינרוט, דיני קנין – פרקי יסוד (מהדורה שניה, 2020), עמ' 31).

ודוק, בסעיף 20.1 הסכם התמ"א אומנם נרשם כי בעלי הדירות יהיו זכאים למכור את דירותיהם בכל עת וללא הסכמת היזם, בכפוף להסכמת הרוכש כי הממכר, כהגדרתו בהסכם התמ"א ודירות היזם יוחרגו מהסכם המכר ובתנאי כי הרוכש יחתום על הסכמה להיכנס לנעלי המוכר לצורך חובותיו וזכויותיו עפ"י ההסכם, אך נהיר כי תנאי זה התקיים, ולו מכללא, מקום בו הן התובעת והן הנתבעת התנהלו לאורך כל התקופה הרלוונטית כאילו אכן התובעת נכנסה לנעלי בעל הדירה הקודם, קרי התובעת לא דרשה מהיזם, הנתבעת, זכויות שחרגו מהמוסכם עם בעל הדירה הקודם, והנתבעת קיבלה את מלוא זכויותיה בבניין גם מהתובעת.

לאור האמור לעיל הנני קובעת כי בעניינו חל האמור בסעיף 20.2 לחוזה הקובע כי "העבירו העלי הדירות זכויות כאמור [לענייננו – הדירה נמכרה לתובעת – ח.ק.מ.] יהא היזם אחראי כלפי הנעבר/ים מטעם בעלי הדירות בכל התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות על פי הסכם זה ועל פי כל דין".

בהקשר זה אוסיף כי הנתבעת הגישה בקשה למחיקת התביעה דנן והעברת הדיון לבוררות, וזאת על סמך סעיף הבוררות שבהסכם התמ"א. בנסיבות אלו ספק אם הנתבעת לא מנועה מלהעלות טענה כי הסכם התמ"א לא חל בין הצדדים, ואולם נוכח קביעתי דלעיל, לא מצאתי לנכון לקבוע מסמרות בסוגיה.

אשר למועד המסירה והפיצוי המוסכם בגין איחור במסירה:

בהתאם להוראות סעיפים 13.2, 13.6 ו-23 להסכם התמ"א על הנתבעת היה לסיים את העבודות ולמסור הדירות לבעליהן לא יאוחר מתום 18 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה. נקבע כי איחור במסירה שיעלה על 60 ימי עבודה יזכה את בעל הדירה דעסקינן בפיצוי בסך 200 ₪ ליום (6,000 ₪ לחודש). למען הסר ספק אוסיף, הגם שלא נטען אחרת, שהלכה היא כי מקום בו חרגה תקופת האיחור מתקופת החסד (גרייס) שנקבעה בהסכם, יחושבו הפיצויים על מלוא התקופה, כולל תקופת החסד (ראו ע"א 759/89 קאופמן נ. גזית, פ"ד מד(2) 60, 64-65, וכן אייל זמיר, חוק המכר דירות, עמ' 236)

במקרה דנן היתר הבניה ניתן כאמור ביום 18.7.17. לטענת התובעת היה על הנתבעת למסור להם את הדירה ביום 30.1.19 (בחלוף 18.5 חודשים), ובפועל זו נמסרה להם באיחור של 20 חודשים – ביום 1.10.21. התובעים עתרו למתן פיצוי עבור 18 חודשי איחור.

משזוהי עתירתה של התובעת ונוכח קביעתי כי יש מקום לנכות מתקופת האיחור חודשיים, בשל כך שהתקיימו בתקופה שממרץ 2020 ועד יוני 2020 נסיבות שמצדיקות חלקית את האיחור במסירה, הנני קובעת כי התובעת זכאית לפיצוי בגין איחור במסירה עבור תקופה של 16 חודשים.

לאור האמור לעיל הנני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 6000 ₪ לחודש לתקופה של 16 חודשים  - סך הכול 96,000 ₪.

אשר לטענה בדבר איחור במסירת המחסן – אינני מקבלת טענה זו, אשר לא הוכחה בפניי.

התביעה בגין עלות התיקונים שקבע המומחה המוסכם:

הנתבעת טענה, כאמור, כי חלק ניכר מהליקויים עליהם הצביע המומחה המוסכם בחוות דעתו לא הופיעו בכתב התביעה, וכן כי המומחה אמור היה לבדוק רק את העבודות שנכללו בהסכם השיפוץ, ולא להתייחס לעבודות שהתובעת ביצעה כמחווה של רצון טוב.

ואולם בטענתה זו נפלה הנתבעת לידי טעות.

בהחלטתי מיום 3.11.22 נקבע כדלהלן (ההדגשה לא במקור):

" בהמשך להסכמת הצדדים, אשר קיבלה תוקף של החלטה בדיון מיום 3.10.22, ומשהמשיבה, בהתאם להודעת המבקשת, הודיעה כי היא השלימה את עבודות התיקונים / שיפוצים בנכס נשוא התובענה, מתבקש כל אחד מהצדדים לפנות, עם העתק ישירות לחברו, אל מר יוסי לזר, המומחה מטעם הצדדים, ולתאם עמו ביקור בנכס, ביקור בו יבחן המומחה את טענות המבקשת בעניין התיקונים שבוצעו בדירה ע"י הצוות מטעם המשיבה.

מובהר כי גדר המחלוקת נשוא חוות הדעת יוגדר ע"י הצדדים במכתביהם למומחה, מכתבים אליהם תצורף החלטה זו, והתייחסות ספציפית ומפורטת לכל ליקוי נטען בעבודה.

המבקשת תמציא למומחה את רשימת הליקויים הנטענת עד ולא יאוחר מיום 10.11.22, והמשיבה תגיש את התייחסותה לרשימה עד ליום 17.11.22."

הנתבעת לא הלינה על תוכן החלטה זו, רשימות הצדדים הופנו למומחה, והביקור בדירה התקיים במעמד נציגיהם. המומחה בדק את רשימת הליקויים שהוצגו, כמו גם את התייחסות הנתבעת לכל אחד מהם, וקבע כי עלות ביצוע התיקונים הינה 25,000 ₪.

זאת ועוד, הגם שטענת הנתבעת בעניין חריגתו של המומחה מגדר המחלוקת בתיק זה נדחתה, מצאתי לנכון להתייחס בקצרה גם לעיקר טענות הנתבעת בסיכומיה (סעיפים 21-43) בנוגע לסעיפי הליקוי שקבע המומחה בחוות דעתו:

הנתבעת הלינה על כך שהמומחה הצביע על ליקויי בצביעה במספר מקומות, תיקוני הלבשות, החלפת שני אריחים, כיוון דלתות, תיקון שבר באבני קופינג, החלפת השקע מתחת לכיור לשקע מוגן מים ותיקון מוצרי האמבטיה – תיקונים שהינם שוליים (סעיפים 6.2, 6.3, 6.4, 6.8, 6.13, 6.14, 6.17, 6.19, 6.21 לחווה"ד) - יובהר את הליקויים הללו, הגם שאין מחלוקת שהינם קטנים, יש לתקן, משאין מחלוקת כי הם חלק מהעבודות שביצעה הנתבעת במהלך השיפוץ.

באשר לטענת הנתבעת בנוגע לעוגן חברת החשמל במרפסת התובעת יובהר כי המומחה לא קבע כי על הנתבעת לדאוג להעתקתו, אלא קבע, כפי שקבע גם המומחה מטעם הנתבעת, כי לאחר הסרת העוגן יש להשלים את החוסר באריח במקום.

אשר לקביעות המומחה בעניין הליקוי בעבודת הרובה (סעיף 6.6 לחווה"ד) - טענת הנתבעת לפיה ביצוע רובה בין המרצפות לא נכלל בעבודת הריצוף שהתחייבה לבצע הינה מקוממת, וכך גם טענתה בעניין תיקון התקנת שלושה אריחים שאינם במישור אחיד, ובעיקר טענתה, שעדיף היה שלא הייתה עולה, לפיה משהיא התחייבה בהסכם להעתיק את דלת הכניסה למקום אחר, היא יכולה הייתה להסתפק בסגירת הפתח הישן בבלוקים וטיח ולא מעבר לכך, ולפיכך טעה המומחה משקבע כי ראוי היה שחיפוי הפתח ראוי שיבוצע בגוון של הקיר כולו ובצורה אסתטית (ראו סעיף 31 לסיכומים).

לאור האמור לעיל ואף בהעדר כל סיבה, מהותית או אחרת, לסתור מחוות דעתו של המומחה המוסכם, אני מקבלת את חוות דעתו של מר לזר במלואה והנני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעת בגין הליקויים שנותרו בתום השיפוץ סך של 25,000 ₪.

מסך זה ינוכה בסכום שהתובעת נותרה חייבת לנתבעת בהתאם לאמור בהסכם השיפוץ – 21,695 ₪, כך שבגין רכיב זה תשלם הנתבעת לתובעת 3,305 ₪.

הכרעה ביתר טענות התובעת:

לא מצאתי לנכון לפסוק לתובעת פיצוי בגין פינוי הדירה המושכרת בתקופת ביצוע השיפוץ המוסכם. ראשית, במסגרת הסכמת הצדדים לביצוע השיפוץ לא נאמר דבר וחצי דבר על דרישה זו. נהפוך הוא, מועד השיפוץ נקבע, בכפוף להסכמת הסטודנטיות שאמורות היו להתגורר בדירה, לתקופה שממוצאי יום כיפור ועד תום חג סוכות ולפני תחילת שנת הלימודים. מדברי בעלי התובעת ובא-כוחן השתמע כי היה והשיפוץ יבוצע במועדים אלו השוכרות לא ישלמו שכר דירה ולא יידרש פיצוי בגין תקופה זו, ומשכך, ונוכח הסכמת הצדדים להסדר שנרשם בפרוטוקול, אני דוחה את טענת התובעת בעניין, מה גם שטענה זו אף לא הוכחה.

מאידך אני מקבלת את רכיב התביעה הנוגע להשבת עלות חוו"ד המומחה המוסכם, סך של 4,095 ₪, וזאת בהתאם להסכמת הצדדים, כפי שבאה לידי ביטוי בפרוטוקול מיום 3.10.22.

כמו כן אני מקבלת את תביעת התובעת באשר לנזק שנגרם למקרר שהיה בדירה, טענה שלא נסתרה ע"י הנתבעת, וקובעת כי בגין נזק זה על הנתבעת לשלם לתובעת 4,000 ₪.

אשר לתביעה למתן צו עשה לחיבור המחסן לחשמל ולחלופין היתר לפיצול סעדים בעניין – אני דוחה את רכיב התביעה דנן, ושלא הוכח בפניי כי במסגרת תוכנית הביצוע של הסכם התמ"א התחייבה הנתבעת להתקין נקודת מאור במחסן.

אשר לדרישה להסרת עוגן החשמל שבמרפסת הדירה נשוא התביעה – ראשית אבהיר כי הסרת העוגן לא נכללה בהסכם השיפוץ שנחתם בין הצדדים, ולא מצאתי אינדיקציה להתחייבות כאמור בהסכם התמ"א, כפי שהוגש ע"י התובעת. ודוק, לא נעלם מעיניי כי התובעת התייחסה לסוגיה הן בכתב תביעתה והן בסיכומיה, ואולם זו לא הוכיחה, למרות שיכולה הייתה לעשות כן על נקלה, כי חלה על הנתבעת החובה לדאוג להעתקת העוגן ולחלופין לשאת בעלות העתקתו. זאת ועוד, לעניין זה ראוי להוסיף כי ממכתב אגף תלונות הציבור במשרד מבקר המדינה מיום 2.10.22 לתובעת, אשר הוגש לתיק, עולה כי "חברת החשמל החליטה לבצע את עבודות העתקת העוגן ולנקוט בהליכים כנגד הקבלן ככל שידרשו", ואף משכך דין בתביעה בעניין זה להידחות.

ולבסוף, אשר להוצאות המשפט – נוכח תוצאת ההליך לא מצאתי לנכון להשית על הנתבעת את חלקה של התובעת בהוצאות הגישור, שלא צלח, ואף לא את עלות שכ"ט המומחה מטעמה, ובעניין זה כל צד יישא בהוצאותיו. מאידך, אני קובעת כי על הנתבעת להשיב לתובעת את המחצית הראשונה של האגרה ששילמה – 2,828 ₪.

אשר לשכר הטרחה – התובעת עתרה לתשלום שכ"ט עורך דין בסך שלא יפחת מ-35,000 ₪ בצירוף מע"מ, ואולם לא מצאתי לנכון לקבל את בקשתה זו.

בהתאם להוראת תקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, על בית המשפט בבואו לקבוע את שיעור ההוצאות, להתחשב בין השאר בשווי הסעד שנפסק וביחס שבינו לבין הסכום שנתבע, בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון, במורכבות ההליך, בהשקעת המשאבים בהכנתו ובניהולו ובסכום ההוצאות שהתבקש, כמו גם ביתר השיקולים שנזכרים בפרק י"ח לתקנות אלו, לרבות התעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין.

בהתחשב במכלול השיקולים הרלוונטיים, לרבות שווי הסכום שנתבע ונפסק, אופן ניהול ההליך, קבלת התביעה שכנגד והתעריף המינימלי המומלץ, אני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעת בגין שכר טרחת עורך-דין סך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ – סה"כ 11,700 ₪.

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל הנני קובעת כי הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

• פיצוי בגין איחור במסירת הדירה – 96,000 ₪.

• פיצוי בגין עלות תיקוני עבודת השיפוץ, בניכוי חוב התובעת לנתבעת – 3,305 ₪.

  יובהר כי משהסך הנ"ל נקבע לאחר קיזוז מלוא הסכום שנתבע

  בתביעה שכנגד.

• החזר שכ"ט מומחה מוסכם –4,095 ₪.

• פיצוי בגין נזק למקרר התובעת –4,000 ₪.

• החזר מחצית ראשונה של האגרה ושכ"ט עו"ד –14,528 ₪.

  סה"כ – 121,928 ₪.

  הסכום הנ"ל ישולם בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

ולבסוף, אני מורה כדלהלן:

• הסכום שהתובעת / נתבעת שכנגד הפקידה בקופת בית המשפט, בהתאם להחלטתי מיום 3.10.22, יושב לה, באמצעות בא כוחה.

• נוכח האופן שבו הסתיים התיק, קרי מתן פסק דין ללא שמיעת ראיות, פטורים הצדדים מתשלום המחצית השנייה של האגרה.

   

  ניתן היום, ח' אב תשפ"ג, 26 יולי 2023, בהעדר הצדדים.