נציגות הבית המשותף תורמוס 15 אילת ואח' נ' סמעאן נופי ובניו בע"מ

בפניי תביעה כספית על סך 595,259 ₪ שהגישו התובעים כנגד הנתבעת, בגין ליקויי בניה.

רקע וטענות הצדדים:

התובעת 1 הינה נציגות הבית המשותף, המצוי בדרך ששת הימים 307 באילת (להלן: "הבניין"). התובע 2 הינו בעל דירה 25 בבניין, ומנהל את נציגות הבית המשותף, יחד עם מר רפאל הוכמן.

הנתבעת הינה חברה קבלנית, אשר התקשרה עם רוכשי הדירות לבניין הבניין ויחידותיו.

ביום 21.6.12 עת התקבל היתר אכלוס לבניין, החל אכלוס דיירי הבניין, כאשר דירתו של התובע 1 אוכלסה בחודש אוגוסט 2012.

לטענת התובעים, הנתבעת מסרה את הבניין לרוכשי הדירות, ביניהם התובע 2, כשהוא גדוש בליקויי בנייה, בין היתר, ברכוש המשותף, כאשר חלקם ליקויים בטיחותיים ומורכבים.

עוד טענו התובעים, כי בוצו מטעמן פניות חוזרות ונשנות לנציגי הנתבעת באשר לליקויים שהתגלו בבניין, וכי חלק מהפניות בוצעו בעל פה על ידי מר רפאל הוכמן, ותועדו לכל המאוחר בשנת 2015, ובהמשך אף הועברו אל הנתבעת פניות פורמאליות בכתב, וחרף כל זאת, הנתבעת לא תיקנה את הליקויים נשוא התיק.

כמו כן, לטענת התובעים, מדובר בליקויים אשר נובעים במישרין כתוצאה מעבודה לקויה ובלתי מקצועית של הנתבעת.

הנתבעת טענה, כי הפנייה הראשונה מטעם התובעת לנתבעת, בגין ליקויים ואי התאמות, הייתה לכל המוקדם בחודש נובמבר 2016, ועל כן קיים פער של כארבע וחצי שנים ממועד מסירת החזקה ועד הפנייה.

עוד טענה הנתבעת, כי בהתאם להוראות סעיף 4 א' לחוק המכר, היה על התובעים ליתן הודעה בגין כל הליקויים הנטענים בתוך שנה מיום מסירת החזקה, קרי, לא יאוחר מחודש יוני 2013.

בנוסף, טענה הנתבעת כי בהתאם להוראות סעיף 4 לחוק המכר ובשים לב להוראות סעיף 1 לתוספת, תקופת האחריות בגין הליקויים הנטענים חלפה, ולאור כך שהתובעים לא פנו אל הנתבעת תוך פרקי הזמן הקצובים על פי הוראות חוק המכר, דין התביעה להידחות.

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט:

הצדדים הסכימו למינוי מומחה מטעם ביהמ"ש, אשר יחווה דעתו באשר לליקויים הנטענים ועלות תיקונם. בהתאם ביום 20.11.18, מונה מר אחי קליין כמומחה מטעם ביהמ"ש (להלן: "המומחה"), וביום 27.1.19 ניתנה חוות דעתו.

בחוות הדעת, התייחס המומחה לטענות התובעים בעניין ליקויי הבניה כמפורט בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים, המהנדס אלכס הלר, אשר ביקר בנכס ביום 30.3.17, ולחוות דעתו הנגדית של המומחה טעם הנתבעת, המהנדס שי שטיינברג, ביחס לרכוש המשותף, אשר ביקר בנכס בימים 1-18.11.18.

כפי שעלה מחוות הדעת, המומחה, מר אחי קליין, אימת חלק גדול ממצאיו של המהנדס אלכס הלר ביחס לליקויי הבנייה הנטענים. כך למשל, קבע המומחה, ביחס לאיטום ורטיבות, כי נמצאה רטיבות במקומות רבים בחדרי המדרגות ובלובי, כי המבנה אינו אטום כראוי וכי נמצאה עבודת טיח לקויה, והעריך את תיקון ליקויים אלה בלבד בעלות של כ-61,300 ש"ח.

כמו כן, ביחס לטיח ולצבע, מצא המומחה סדקים, פגמים וטיח מתקלף וקבע כי יש לבצע תיקוני גבס וטיח פנים כלליים בכל השטחים הציבוריים וכן כי נדרשים תיקוני טיח בחוץ, והעריך את תיקון ליקויים אלה בלבד בעלות של כ-40,000 ש"ח.

קביעות דומות למתואר לעיל, ביחס לליקויי הבנייה הנטענים, נקבעו ואומתו על ידי המומחה ביתר התחומים, הן ביחס לדירת התובע 2 והן ביחס לרכוש המשותף.

בסיכומם של הדברים, המומחה העמיד את עלות תיקון ליקויי הבנייה של דירת התובע 1 על סכום של 27,870 ₪ ואת עלות תיקון ליקויי הבנייה של הרכוש המשותף על סכום של 264,100 ₪, בתוספת עלות פיקוח הנדסי, שאותה העריך בכ-15%.

הנתבעת טענה באשר לחוות דעת המומחה, כי אין ליתן משקל למסקנות המומחה משום שלא מחזיק במומחיות בכלל התחומים המפורטים בחוות הדעת, ומשום שלטענתה לא ניתן לשלול כי מקור הליקויים בהתנהלות הדיירים עצמם, שעה שבמועד האכלוס קיבלה הנתבעת את כלל האישורים הנדרשים מהרשויות.

דיון והכרעה

עילתה העיקרית של התביעה בחוק המכר. חוק המכר הינו חוק צרכני במהותו, שנועד להגן על רוכש הדירה ביחסיו מול מוכר הדירה, נוכח פערי הכוחות שביניהם (ע"א 6341/12 יהלומית פרץ בע"מ נ' בן צבי, 27.1.14, ת"א 36365-02-15 מלכה ואח' נ' איתן ראובן בנייה ונכסים בע"מ, 14.1.18).

כך, למשל, החוק מטיל אחריות על מוכר הדירה, וקובע אימתי יראוהו כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הרוכש (סעיף 4 לחוק), אך זאת - בנוסף לכל דין אחר, ולא במקומו (סעיף 7). החוק מקנה לרוכש הדירה הגנות מפני קביעת הוראות חוזיות שיפגעו בזכויותיו אל מול המוכר, בכך שלא ניתן להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הקונה (סעיף 7א לחוק).

בכל הנוגע למצבי "אי-התאמה" למיניהם קובע סעיף 4 לחוק כך:

"(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1)הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3)תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי התאמה יסודית), התגלתה אי התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מ עשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5)התגלתה אי התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי התאמה יסודית והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6)המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש;

(ב)אי קיום חיוב, כאמור בסעיף (א), יראו כאי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח – 1968.

(ג)לעניין סעיף זה –

"אי התאמה יסודית" – אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

לצד אחריות זו המוטלת על המוכר מטיל החוק על הרוכש חובה למסור הודעה על אי התאמה במועדים שנקבעו בסעיף 4א לחוק, כדלקמן:

"(א)הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה –

(1)שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2)שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה;

(ב)הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

חוק המכר מעניק, כאמור, יתרונות לרוכש בקביעת אחריותו של המוכר ביחס לדין הכללי, ולצד יתרונות אלו מטיל החוק חובת הודעה מוקדמת על הרוכש:

"המגבלות השונות החלות על רוכש הדירה מכוח חוק המכר נובעות במידה רבה בשל היתרונות שהוענקו לו בביסוס תביעתו לפי החוק. כך למשל, הוראות חוק המכר דירות מטילות את האחריות לקיומן של אי-התאמות שנתגלו בתוך תקופת הבדק או בתקופת האחריות על המוכר, אף אם לא הוכיח רוכש הדירה שהיו קיימות בעת מסירת הדירה לידיו, וזאת בניגוד לדין הכללי לפיו על הרוכש להוכיח קיומה של אי-ההתאמה במועד מסירת הממכר [ראו: איל זמיר "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב הנכון" עיוני משפט יח 201, 206-205 (1993)]. יתרון זה מצדיק לתחום את התקופה בה ניתנת אותה "הקלה" וכן מצדיק את נטל ההודעה, המאפשרת למוכר הדירה לברר האם יש ממש בטענות רוכש הדירה" (רע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי, 4.7.11).

כך, אחד היתרונות שמעניק חוק המכר לרוכש היא החזקה הקבועה בסעיף 4(א)(2), לפיה אי-התאמה שהתגלתה במהלך תקופת הבדק היא באחריות המוכר, זולת אם יוכיח הוא שמקורה במעשה או במחדל של הקונה עצמו. ביחס לתקופת האחריות, קובע סעיף 4(א)(3) כי האחריות תחול על המוכר, אם הוכיח הקונה שאי-התאמה שהתגלתה בתקופת האחריות מקורה בעבודה, בתכנון או בחומר. הוראה זו, למעשה, אינה מקנה בידי הקונה יתרון חדש, שכן אם ביכולתו להוכיח שאי-ההתאמה מקורה בעבודה, בחומר או בתכנון של המוכר, יכול הוא לקבל סעד גם במסגרת הדין הכללי (ראה לעניין זה – א' זמיר, תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב נכון, עיוני משפט יח(1) 201, 210-212).

בכל הנוגע לחובת מסירת ההודעה נקבע בפסיקה, כי אין לפרשה באופן דווקני (ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213, 223). נפסק, כי מטרת ההודעה המוקדמת להעמיד את המוכר על עצם קיומם של הליקויים, אשר אפשר שאינו מודע להם, לתת לו הזדמנות לתקן את הליקויים, ובכך אף לחסוך התדיינויות מיותרות בין הצדדים. כאשר מטרה זו הושגה, אף בלא הודעה פורמלית, הרי שעמידה קפדנית על חובת מסירת ההודעה לא תשרת כל אינטרס ראוי (שם, 226).

כאמור, הנתבעת מעלה טענות שונות שעניינן אי-מסירת הודעה מוקדמת, כמו גם מועדי גילוי הליקויים הנטענים. לטענת הנתבעת, דין התביעה להידחות, בין היתר, מכיוון שהתובעים לא מסרו לנתבעת הודעה תוך פרקי הזמן הקצובים על פי הוראות חוק המכר, עובר להגשת התביעה, וזאת כאשר התביעה עצמה הוגשה רק כעבור כחמש שנים ממועד האיכלוס. הנתבעת מבקשת לבסס טענותיה על הוראות סעיפים 4 ו-4א לחוק המכר שאוזכרו לעיל.

כפי שיפורט להלן, דין טענות הנתבעת להידחות.

כנקודת מוצא לדיון אזכיר, כי ביום 21.6.12 החל אכלוס דיירי הבניין, כאשר דירתו של התובע 1 אוכלסה בחודש אוגוסט 2012.

בחקירתו הנגדית שנערכה במסגרת הדיון מיום 22.2.21, טען נציג הנתבעת, מר סמי נופי ביחס לפניות התובעים לנתבעת בגין ליקויי הבניה :

"פעם ראשונה שפנו אליי זה היה בשנת 2016 בקשר לתקלה, מאז אף אחד לא פנה אלינו. לא ידענו שיש תקלות." (פרוטוקול מיום 22.2.21 עמ' 16 ש' 4-5)

ובהמשך טען מר נופי ביחס לאותן הפניות:

"...פונים לחברה עם מכתב, עם דרישה, פונים לנציג של החברה ועד שנת 2016 אף אחד לא פנה ולא דיבר. מי שפנה זה היה מר הוכמן ואמר יש פה ליקוי ושם." (פרוטוקול מיום 22.2.21 עמ' 18 ש' 34-35 ועמ' 19 ש' 1)

כך למעשה, נציג הנתבעת מר סמי נופי, אישר כי נעשו מספר פניות מטעם מר רפאל הוכמן, נציג הנטבעים, ביחס לליקויים שונים, אף אם לא באופן פורמאלי ומתועד. כאמור לעיל, בכל הנוגע לחובת מסירת ההודעה המוקדמת נקבע בפסיקה, כי אין לפרשה באופן דווקני, ולא נדרשת הודעה פורמלית. אשר על כן, סבורני כי הפניות שנעשו על ידי מר רפאל הוכמן לנציגי הנתבעת, הינן פניות שמטרתן לעמיד את הנתבעת על עצם קיומם של הליקויים ולתת לה הזדמנות לתקן את הליקויים, ועל כן מהווה הדבר הודעה מוקדמת בנסיבות העניין.

זאת ובנוסף, התובעים הגישו העתקי פניות לנבעת, מהם ניתן ללמוד כי התובעים הלינו על ליקויי בנייה, בין היתר, בתאריכים: 17.6.15, 18.8.15, 9.3.16.

עינינו הרואות, אפוא, התנהלות המלמדת על כך שהתובעים מסרו הודעות רבות בדבר ליקויים שונים ומגוונים, מבלי להיכנס לעת עתה לתוכן הליקויים שבהם דובר, וזאת בטרם חלפה תקופת האחריות, הנמשכת, כאמור, שלוש שנים מתום תקופת הבדק הרלבנטית לליקוי הנדון, בהתאם לתוספת לחוק.

כאמור, סעיף 4(א(3) לחוק המכר דירות קובע כי מקום בו מופיע הליקוי במהלך תקופת האחריות, על התובע להוכיח כי מקור אי ההתאמה בתכנון, עבודה או חומרים (להבדיל מתקופת הבדק, בה מוטל הנטל על הקבלן להוכיח כי מקור הליקוי אינו בתכנון, עבודה או חומרים לקויים, סעיף 4(א)(2) לחוק המכר).

בענייננו, מונה מומחה מוסכם מטעם בית המשפט. מומחה זה חיווה דעתו באופן ברור ומפורש כי הליקויים אשר פורטו במסגרת חוות דעתו ונמצא על ידו כי על הנתבעת לפצות בגינם את התובעים, הנם באחריות החברה הקבלנית - הנתבעת, וקביעותיו מבססות את הקשר הסיבתי הנדרש בין בניית הבניין על-ידי הנתבעת לבין הליקויים הנטענים, ומשכך, אני סבור כי הנתבעת עמדה בדרישת ההוכחה הקבועה בסעיף 4(א(3) לחוק המכר דירות.

ביחס לליקויים שאינם גלויים, ונדרשת מומחיות על מנת לגלותם, הרי שמועד מסירת ההודעה ביחס לליקויים שלא ניתן היה לגלותם בעת מסירת הדירה אינו קשור לתקופת הבדק ואף לא לתקופת האחריות, אלא הוא נקבע כ"זמן סביר" לאחר שהליקוי התגלה (סעיף 4א(2) לחוק).

אף שחלף פרק זמן ארוך למדי מאז האכלוס ועד להגשת התביעה, אינני סבור כי ראוי לקבוע, בנסיבות דנן, כי מדובר בזמן בלתי סביר, עד כדי שלילת עילת התביעה על פי חוק המכר. אין מדובר בתביעה שהגיחה לעולם בחלל ריק, אחרי שנים של שתיקה. כאמור, התובעים פנו לנתבעת פעמים רבות מאז אכלוס הבניין, עוד טרם הגשת התביעה, ואף אם התביעה כוללת טענות לליקויים נוספים, חלקם ליקויים שהלכו והתגלו עם הזמן.

בראייה הכוללת של ההתנהלות, ובשים לב לכך שלא עלה בידי הצדדים להסדיר את המחלוקות ביניהם ללא התדיינות משפטית, אני סבור כי בנסיבות העניין, אין המדובר בזמן בלתי סביר, ומכל מקום – אין לשלול מהתובעים את זכות התביעה בשל חלוף הזמן, כל זאת על רקע פרשנות סעיף 4א לחוק בפסיקת בתי המשפט.

בנוסף, לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעת לפיה אין ליתן משקל למסקנותיו וקביעותיו של המומחה שמונה מטעם ביהמ"ש. הצדדים הסכימו, כאמור, על מינוי המהנדס אחי קליין כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיחווה דעתו בנוגע לטענות לליקויי הבנייה, ודי בכך כדי לדחות טענות באשר לחוסר מומחיותו, שהועלו לראשונה על ידי הנתבעת לאחר הגשת חוות הדעת.

זאת ועוד, חוות דעתו של מומחה נטול פניות, שמונה על ידי ביהמ"ש בהסכמת הצדדים, זוכה למעמד מיוחד, ועל פי רוב יסתמך עליה ביהמ"ש. בהתאם לפסיקה, בהעדר סיבה מוצדקת שלא לעשות כן, ייטה בית המשפט לאמץ את חוות דעתו של המומחה:

"משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים" (ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח', 2.6.96).

אף שמסקנות המומחה אינן מחליפות את שיקול דעתו של ביהמ"ש, ביהמ"ש לא יסטה מחוות דעתו של מומחה מטעמו, אלא אם ישנם נימוקים כבדי משקל לעשות כן (ע"א 293/88 חברת ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי).

בנוסף, אינני מקבל את טענת הנתבעת לפיה המומחה לא ערך את בדיקותיו כנדרש והסיק מסקנות שלא בתחום מומחיותו. המומחה, בעל ניסיון מקצועי רב, הגיש לבית המשפט חוות דעת מפורטת, לאחר שערך ביקור בבניין ועיין במסמכים שנמסרו לו מטעם הצדדים, ובכל מקרה, הנתבעת לא הביאה כל הוכחה לטענותיה ביחס למומחה.

בדיון שהתקיים ביום 22.11.20, כאשר המומחה נשאל על ידי הנתבעת ביחס למומחיותו ולהערכת המחירים שצוינו בחוות הדעת, השיב המומחה:

" כל המחירים בחוות דעת נקבעו על פי התרשמותי במקום, מיטב ניסיוני המקצועי. אני מעיד שלפני הדיון היום עברתי שוב על חוות הדעת, כל המחירים הם סבירים, נקבעו, אם אני צריך לנקוב מתחם של מחירים, אז המחירים האלה נקבעו על הרף הנמוך ביותר." (פרוטוקול מיום 22.11.20 עמ' 6 ש' 26-28)

בהמשך, כשנשאל המומחה על ידי הנתבעת האם ייתכן כי תיקון שבוע על ידי הנציגות גרם לליקויים בתקרה, ענה המומחה:

" לדעתי לא. לא היתה מחלוקת שנדרשו שם תיקוני אינסטלציה, אותן נזילות פגעו בתקרת הגבס בלובי. כדי להגיע ולתקן את הנזילה צריך לפתוח, להיכנס ולהחליף מחברים, בהנחה שהנזילות תוקנו צריך להשיב את תקרת הלובי לקדמותה ואני לא מבין איך תיקון האינסטלציה יכול לגרום נזק לתקרה .הנזק בתקרה נגרם כתוצאה מהנזילה." (פרוטוקול מיום 22.11.20 עמ' 10 ש' 1-4)

לאחר שהתרשמתי מדברי המומחה במעמד הדיון, מחוות דעתו המפורטת והמנומקת, מהתמונות שצורפו והוצגו לבית המשפט וממכלול נסיבות העניין, שוכנעתי כי חוות דעתו של המומחה הינה ניטרלית ומהימנה, וכי מדובר במומחה שהינו בעל ניסיון מקצועי רב שערך את חוות דעתו בהתאם לדרישות הדין. על כן, חרף טענותיה של הנתבעת, מצאתי להסתמך על חוות דעתו של המומחה ולפסוק בהתאם למסקנותיו ביחס לליקויי הבנייה ולאומדן תיקונם.

סוף דבר

לאור האמור לעיל, מצאתי לקבל את התביעה בחלקה ולהורות לנתבעת לשלם לתובעים פיצויים בגין ליקויי הבנייה, כפי שהוערכה עלותם על ידי המומחה מטעם ביהמ"ש:

• הנתבעת תשלם לתובעת 1 פיצויים בסכום של 303,715 ₪ (הכולל עלות פיקוח הנדסי).

  בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעת 1 את חלקה בשכר טרחת המומחה בסך של 8,000 ₪ ואת הוצאות ההליך, החזר אגרה ושכ"ט עו"ד בסך של 26,167 ₪.

   

• הנתבעת תשלם לתובע 2 פיצויים בסך של 27,870 ₪.

  בנוסף, הנתבעת תשלם לתובע 2 את חלקו בשכר טרחת המומחה בסך של 4,000 ₪ ואת הוצאות ההליך, החזר אגרה ושכ"ט עו"ד בסך של 4,715 ₪.

   

  כל הסכומים האמורים לעיל ישולמו תוך 30 יום, שאם לא כן - יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

   

   

  מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים.

   

   

   

   

  ניתן היום, ג' טבת תשפ"ב, 07 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.