ברנשטיין ואח' נ' גייגר ואח'

תביעה למתן צו הצהרתי בדבר זכויות בדירה ולמתן צו עשה לרישום בית משותף.

רקע כללי –

1. התובעים, ה"ה צור וזמירה ברנשטיין (להלן: "ברנשטיין") הינם בעלי זכות החכירה למשך 999 שנים בדירה (בשטח של כ-136 מ"ר, להלן: "הדירה") בקומת הקרקע במבנה (להלן: "המבנה") ברח' מחניים 18 בחיפה (גוש 10807 חלקה 58, להלן: "החלקה"), ושטח של 50 מ"ר בחצר של המבנה (להלן: "השטח בחצר"), כאשר שטח זה "הוצמד" לדירה בחוזים הרלבנטיים כפי שעוד יפורט בהמשך, אך הוא אינו צמוד פיזית לדירה והגישה אליו היא מהחצר של המבנה (להלן: "החצר").

   הבעלות בחלקה הייתה בזמנו של ה"ה תיאודור מושלי, רות גליקסמן (לבית מושלי) ודורה מושלי (להלן: "בעלי הקרקע המקוריים"), אשר חתמו בינואר 1962 על חוזה עם גב' גלילה אברמסון לגבי חכירה למשך 999 שנים בנוגע לדירה (להלן: "החוכרת המקורית", ו-"חוזה 1962", בהתאמה). זכויות החכירה של החוכרת המקורית, עברו בשנת 1971 אל הגב' עידית בתיה רגב (להלן: "החוכרת הנוספת" ו-"חוזה 1971", בהתאמה). בשנת 1974, עברו הזכויות מהחוכרת הנוספת אל ברנשטיין, בהתאם לחוזה משנה זו (להלן: "חוזה 1974"). חוזי 1971 ו-1974 מפנים להוראות המפורטות של חוזה 1962 ולשטר החכירה מאותה שנה (220/62) ושלושת חוזי החכירה יכונו ביחד להלן: "חוזי החכירה".

2. על החלקה, בשטח כולל של כ-1,156 מ"ר, קיימים שני מבנים - האחד, ברח' מחניים 16 (הכולל שלוש קומות) והשני, ברח' מחניים 18, הוא המבנה בו עסקינן (ואף בו שלוש קומות).

3. במהלך השנים 1990-1991, רכשו הנתבעים, המנוחים ה"ה יהודה ורות גייגר ז"ל את מלוא זכויות הבעלות בחלקה (58) מאת בעלי הקרקע המקוריים. במקביל, הם רכשו את זכויות החכירה ממי שהחזיקו בדירות השונות שבמבנה, למעט מברנשטיין, ולרבות ממשפחת יורשיו של אחד מהדיירים, ה"ה צליוק (להלן: "צליוק"). בנוסף, באותן השנים, הם אף רכשו את הזכויות בחלקות הסמוכות (חלקות 56 ו-57, אשר עליהם בנויים שני מבנים – ברחוב דרך הים 15 ו-17).

   שלוש החלקות (56, 57 ו-58) יכונו להלן ביחד: "המתחם".

4. התביעה הוגשה ביולי 2015, אך למרבית הצער, בחודשים פברואר-מרץ 2016, נפטרו המנוחים, יהודה ורות גייגר ז"ל (אשר יכונו להלן: "גייגר ז"ל"), ואת ההליכים המשיך לנהל במקומם, אחד מיורשיהם, מר ירון גייגר, יבדל"א (להלן: "ירון"), אשר היה מעורב בכל ההליכים אף לפני הפטירה.

5. נתון נוסף מוסכם הינו שברנשטיין מתגוררים בחו"ל מזה 14 שנים, ולכן – הם לא גרו בדירה בחלק רב מהזמן והשכירו אותה לאחרים. עוד מוסכם כי בשנים 1989 עד 2003 לערך, ברנשטיין השכירו את הדירה לגייגר ז"ל.

6. נכון למועד תחילת ההליכים, ככל הנראה, כוונתם של גייגר ז"ל הייתה לבצע מהלך תכנוני שכולל איחוד של שלוש החלקות שבמתחם (56, 57 ו-58), או איחוד של שתי חלקות בלבד מתוך השלוש, ובנייה למגורים על המגרש המאוחד "החדש". גייגר ז"ל, באמצעות ירון, הגישו בקשה לרשויות התכנון לגבי פרויקט הבנייה המתוכנן (להלן: "פרויקט הבנייה"), כאשר, באופן כללי, השטח של המתחם (אם תאוחדנה שלוש החלקות או אם תאוחדנה שתי חלקות בלבד) יהיה בשטח שיאפשר לבנות עליו מספר רב של דירות חדשות. מוסכם כי גייגר ז"ל הגישו מטעמם לרשויות התכנון תכנית אשר כונתה חפ/מק/2290 - "תכנית מתחם רח' מחניים" (להלן: "תכנית האיחוד והבנייה").

7. נתון נוסף מוסכם הינו כי שני המבנים שבחלקה, הינם "מבנים לשימור" (אשר נבנו עוד בשנות ה-30 על ידי האדריכל מושלי ז"ל) וככל שיכללו בפרויקט הבנייה, יהא זה תוך שמירה על המבנים, בהתאם לחוקים וחוקי העזר הרלבנטיים ובכפוף להוראות התכנוניות הרלבנטיות.