ת"א 24532-06-11 נחום נ' מיכאלי ואח'

בהתאם להסכם מכר שנחתם בין הצדדים, רכשה התובעת מהנתבעים דירה. בהסכם נקבע מועד להעברת החזקה בדירה לידי התובעת ומועד אשר עד אליו יומצאו לה כל האישורים הדרושים לשם רישום הזכויות בדירה במרשם המקרקעין על שמה. החזקה בדירה הועברה אל התובעת כפי שנקבע, אולם חל עיכוב במסירת אישור מס שבח, אשר גרר עיכוב ברישום הזכויות במרשם המקרקעין. מכאן תביעת התובעת לחיוב הנתבעים לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בסך של 50,000 ₪ בשל העיכוב האמור וכן פיצוי בסך של 15,000 ₪ בשל עגמת נפש נטענת וטרחה (סך הכול 65,000 ₪). טענת הנתבעים היא, כי העיכוב במסירת האישור ממס שבח היה צפוי ואף הוסכם בין הצדדים שיחול עיכוב במסירתו. לפיכך לטענתם, מלכתחילה הוסכם כי הפיצוי המוסכם לא יתייחס לעיכוב במסירת אישור מס שבח.

המחלוקת העובדתית היא אפוא, בשאלה, אם אמנם הסכימו הצדדים לכך שיחול עיכוב במסירת אישור מס שבח. ככל שייקבע כי לא הייתה הסכמה כאמור, כי אז תידרש הכרעה בשאלת זכאותה של התובעת לקבלת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, כולו או חלקו.

א.עיקרי העובדות 

2.תחילה יובאו עיקרי העובדות, אשר בעיקרן אינן שנויות במחלוקת. ככל שיובאו עובדות שלגביהן הצדדים חלוקים, הדבר יצוין במפורש.

3.ביום 17.11.2010 נחתם הסכם מכר (להלן – ההסכם. נספח א' של כתב התביעה) שלפיו מכרו הנתבעים דירה בת שני חדרים בבית משותף ברחוב אורוגוואי בירושלים (להלן – הדירה) לתובעת. במעמד החתימה נכחו שלושת הצדדים להסכם, בא-כוחה של התובעת, עו"ד אלי כהן ובא-כוחם של הנתבעים עו"ד יוסף ארנון וכן עו"ד אורן טוקטלי, שבאותה עת היה מתמחה של עו"ד ארנון.

על-פי הוראות ההסכם, הדירה נמכרה כאמור, תמורת סך של 800,000 ₪ ונקבע שמסירת החזקה בדירה תהיה כנגד מלוא התשלום ביום 31.12.2010. אין מחלוקת על כך שמלוא התמורה שולמה במועד וכי גם החזקה בדירה נמסרה לתובעת במועד שנקבע.

4. סעיף 3 בהסכם, שעניינו רישום הזכויות, קובע בסעיף משנה 3.1 את התחייבותם של הנתבעים (המוכרים) להמציא את כל המסמכים הדרושים לשם רישום הזכויות בדירה על שם התובעת (הקונה) עד יום 31.1.2011, כחודשיים וחצי לאחר מועד חתימת ההסכם. סעיף משנה 3.2 מוסיף, כי אם יחול עיכוב בהמצאת מסמכים אלו, מסיבות שאינן תלויות בצדדים להסכם, כי אז יידחה מועד הרישום בהתאם ולפרק זמן זה יתווספו עוד שבעה ימי עסקים. כן נאמר בסעיף זה כי "לעניין סעיף זה, עיכוב – לא כולל עיכוב בשל אי תשלום כלשהו החל על צד מן הצדדים להסכם".

סעיף משנה 3.3 מונה את כל המסמכים שעליהם חתמו הצדדים במעמד החתימה על ההסכם ובהם גם טפסי הצהרות למס שבח, לרבות הצהרה בדבר פטור לדירת מגורים מזכה, שלגביו נקבע כי המוכרים יחתמו עליו ויגישו אותו בדרך של שומה עצמית, מיד לאחר חתימת ההסכם. בהוראה זו גם נאמר כי "המוכרים מצהירים כי למיטב ידיעתם הם עומדים בתנאי קבלת הפטור ממס שבח וממס רכישה".

5.סעיף 7 בהסכם, שעניינו סעדים ותרופות, קובע פיצוי מוסכם בסכום של 50,000 ₪, שאותו ישלם הצד להסכם שיפר את ההסכם או הוראה יסודית בהסכם לצד הנכון לקיימו, בכפוף למסירת הודעה ארבעה עשר יום מראש, כדי לאפשר תיקון של ההפרה (סעיפי משנה 7.1 ו-7.2). סעיף משנה 7.7 בהסכם קובע, כי המועדים הקבועים בהסכם וכן הוראות סעיפים מסוימים בהסכם ובהן הוראת סעיף 3.1 מהווים הוראות יסודיות, שהפרתן תחשב להפרה יסודית של ההסכם. לכך נוספה הוראה הקובעת כי "עם זאת, מוסכם כי פיגור בביצוע התחייבות כלשהי על-ידי צד להסכם, שלא תעלה על שבעה (7) ימים מיום שנדרש אותו צד, בכתב, לתקן את ההפרה, לא תיחשב להפרת ההסכם".