ת"א 23914-09-11 דקואר ואח' נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ואח'

1.האם בנק שפעל להבטחת פרעון ההלוואה שנתן, באמצעות רישום משכון על זכות חכירה במקרקעין, יעמוד בפני שוקת שבורה משלא תוארך זכות החכירה על ידי הבעלים ? האם בעל הזכויות בנכס שמסרב להאריך את החכירה יהיה רשאי למכור את זכויות החכירה בנכס לתקופה נוספת לצד ג' כלשהו ולהתעלם מזכות הבנק ?

במרכז המחלוקת דירה מס 4 המצויה בנכס ברח' בן יהודה 46 בחיפה במקרקעין הידועים כגוש 10860, חלקות 182-180 (כיום חלקה 17 בגוש 12434), (להלן: "הדירה"). הבנין בו מצויה הדירה (להלן: "הבנין") הנו בית מגורים אשר זכויות הבעלות בו רשומות על שם נתבעים 3-4 (להלן: "הכנסיה"). הבנין טרם נרשם כבית משותף, ורשומות עליו הערות חכירה לטובת חוכרים שונים, לתקופות קצובות. כמו כן רשומות על הנכס הערות אזהרה לטובת רוכשים של זכויות החכירה מאת החוכרים הרשומים. בנוסף רשומות הערות לטובת בנקים שנתנו הלוואות לרוכשים השונים.

2.זכויות החכירה בדירה מושכנו לבנק בשנת 2002, כאשר זכויות החכירה שמושכנו רשומות בנסח רישום המקרקעין לתקופה שמסתיימת ביום 31.12.08. בשל אי פרעון ההלוואה בקש הבנק בשנת 2004 לממש את זכויות החכירה, רשם בנסח המקרקעין הערה על כינוס נכסים, אך לטענתו לא הצליח לממש על אף שפורסמו מודעות בשנים 2004 ו-2006. הכנסייה לא האריכה לבנק את תקופת החכירה, ובשנת 2011 מכרה את זכויות החכירה לתובע דקואר.

התובע דקואר בקש בתביעתו להצהיר כי הוא בעל זכויות החכירה שרכש מהכנסייה בדירה בשנת 2011, לתקופה של כ-25 שנה. הכנסייה הסכימה לכך, בטענה כי תקופת החכירה של הלווים אשר משכנו את זכויותיהם לבנק הסתיימה ,ונכרת חוזה חדש עם דקואר. הבנק והכונס, לא רק שהתנגדו לפסק הדין ההצהרתי המבוקש, אלא הגישו תביעה שכנגד בגין נזקים שנגרמו להם.

3. עובדות הרקע

3.1 ביום 11.2.2002, רכשו סרגיי ואולגה אוסיפנקו (להלן: "החייבים") מאדם בשם דואק אמנון (שעוד ידובר בו ) את זכויות החכירה שלו בדירה בסכום של 65,000 $ (נספח ג לתצהיר נ/5 ). לצורך כך נטלו בחודש מרץ הלוואה מהבנק (נתבע 1) בסך 274,950 ₪.

3.2מכח העסקאות הנ"ל, נרשמה ביום 19.3.02 בנסח רישום המקרקעין הערת אזהרה על זכויות החכירה של דואק בדירה, לטובת החייבים . בו ביום, נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק על זכויות החכירה של החייבים בדירה.

3.3להבטחת החזר ההלוואה לבנק שועבדו זכויות החייבים בדירה לטובת הבנק לתקופה של 30 שנים. השעבוד נרשם בספרי רשם המשכונות ביום 14.5.02 (נספח א1 לתצהיר נ/5 ).

3.4החייבים לא עמדו בתשלום החזר ההלוואה, ולפי הנתונים ברחו לחו"ל. הבנק החל בהליכי הוצל"פ למימוש המשכון שנרשם לטובתו על זכויותיהם החוזיות של החייבים. ביום 9.3.04 מונה הנתבע 2 (להלן "הכונס") על-ידי ראש ההוצאה לפועל ככונס נכסים על זכויות החייבים בדירה. ביום 22.3.04 נרשמה על הערת האזהרה של החייבים הערת כינוס לטובת הכונס בהתאם לצו כינוס נכסים מיום 9.3.04 שהוטל במסגרת תיק הוצל"פ מס' 02-05702-04-2. ביום 8.6.04 פונתה הדירה על ידי הכונס אשר תפס בה חזקה. הדירה נותרה ריקה.

3.5ביום 25.7.04 שלח הכונס בדואר רשום מכתב לכנסייה , שם הוא מציין כי על פי מסמכי החכירה שבידו החכירה מסתיימת ביום 30.8.09. הכונס בקש מהכנסייה להודיעו באם הם מסכימים להארכת החכירה ואם כן, לאיזה תקופה ומה הם דמי ההסכמה. צורף ספח המשלוח בדואר רשום. המכתב לא נענה. הכנסייה טענה כי המכתב לא התקבל אצלה.

3.6הכונס נסה למכור את זכויות החכירה, אך ללא הצלחה. צורפו 2 מודעות פרסום: האחת משנת 2004 והשניה משנת 2006 וכן הוצהר כי מכירת הזכויות בדירה נמסרה למתווכים בחיפה ופורסמה באינטרנט. נציג הבנק העיד כי לא היו קונים.

3.7 ביום 16.2.2011 חתם התובע דקואר על הסכם (נספח ח למוצג נ/5) לפיו רכש מהכנסייה את זכויות החכירה בדירה לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים החל מחודש 3/11, תמורת סכום של 55,000 ₪.

3.8מיד בסמוך ולאחר כחודש, ביום 21.3.2011 , מהר התובע למכור לגברת גלאדיס בנימין (להלן "גלאדיס")את הזכויות שרכש בדירה החל מיום 1.3.11 לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים, תמורת סכום של 150,000 ₪. בס' 5 להסכם (נספח ט למוצג נ/5 ) נקבע כי מרבית הסכום (130,000 ₪) ישולם במעמד החתימה ויתרתו תשולם עם סילוק הערת הכינוס.

4. ההסכם בין הכנסייה ודקואר מיום 11.2.02 הינו הסכם מותנה

4.1 התובע בקש בתביעתו מתן פסק דין המצהיר על זכויותיו ,ביטול צו הכינוס והערת הכינוס בלשכת רישום המקרקעין, וכן אכיפת הסכם הרכישה עליו הוא חתום.