ת"א 22744-03-14 גרא ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה

1. ביום 29.5.11 רכשה תובעת 1 מנתבע 2 את זכויותיו בנחלה במושב מגדים, הידועה כגוש 10552 חלקה 42.(להלן "הנחלה" או "הנכס"). השאלה לדיון, האם על עסקת המכר חלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979 שעודכנה בהחלטה 1155 ובהחלטות 1355 , 1399 (להלן: "החלטה 979" או "החלטה 1155")) שמשמעותה, בין יתר הזכויות שנקבעו שם, הזכות להיוון ותשלום מופחת למשיבה בגין עסקת המכר.

2. עובדות הרקע

2.1 מגדים, מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: "האגודה") , חתום על הסכם שכירות תלת שנתי בין רמ"י, הסוכנות היהודית והאגודה, לפיו האגודה שוכרת מהרשות את שטח המשבצת ומעבירה חזקה בה לחברי האגודה במעמד של בני רשות. ההסכם התקף האחרון החתום הוא מיום 22.2.05 ותוקפו לשלוש השנים שמסתיימות ביום 30.9.07 .

2.2 לפיכך, מעמד התובע 2 בנחלה הוא של בר רשות, והוא מכר זכותו זו לתובעת בהסכם מכר מיום 29.5.11 (להלן: "הסכם המכר"). הנחלה כוללת 28 דונם ומתוכם 5.75 דונם המיועד למגורים.

2.3 לפי ס' 20ד' בהסכם המשבצת, אסור לחבר אגודה להעביר או למסור לאחר את זכויות החזקה במשק לרבות בבית המגורים אלא אם קבל את הסכמת רמ"י בכתב ומראש ובכפוף לחובת תשלום דמי הסכמה לרמ"י.

2.4 בהסכם בין התובעים נקבע כי התמורה שתתקבל עבור מכירת הזכויות, תשמש,בין היתר, לתשלום דמי ההסכמה.

2.5 ביום 28.6.12 הוגשה לרמ"י בקשה להעברת הזכויות בנכס ביחד עם בקשה להיוון הזכויות של תובע 2 בנחלה. התובע 2 בקש לשלם דמי היוון בהתאם לנהלים חדשים שנערכים על ידי רמ"י בעקבות החלטת בית המשפט העליון. לכך השיבה רמ"י שעדין איננה ערוכה להפעלת ההחלטה על היוון בנחלות. מאחר והעברת הזכויות טרם הוסדרה גם לא ניתן היה לאשר תוכניות להיתרי בניה.

2.6 הליך משפטי שנפתח על ידי התובעים בשנת 2012 ,נמחק לבקשתם, בין היתר בשל קיומם של עיקולים שונים על הנחלה שמנעו העברת הזכויות.

2.7 ביום 17.2.14 חדשו התובעים פנייתם לרמ"י להיוון זכויות החכירה בנחלה. רמ"י העבירה שומת דמי הסכמה בצירוף שובר תשלום על סך של 1,463,035 ₪. לפיכך חדשו התובעים את תביעתם ביום 24.3.14, והיא התביעה הנוכחית.

2.8 בהסכם דיוני שבין הצדדים , שולמו דמי ההסכמה בשנת 2014 לפי החלטה 534 של מועצת רמ"י, ונפתחה הדרך להעברת הזכויות על שם התובעת 1, מבלי שיהיה בכך למנוע מהצדדים לטעון לגבי תחולת החלטה 1155 (או כל החלטה שעדכנה אותה).

2.9 המחלוקת לדיון הינה האם חלה על עסקת המכר החלטה 1155 של מועצת מקרקעי ישראל. המשמעות האופרטיבית כי יש לגבות בגין העסקה דמי רכישה תוך קיזוז דמי ההסכמה ששולמו, אם אין לגבות דמי הסכמה במקום שנתבקש היוון זכויות החכירה בנחלה כחלק מעסקת המכר.

3. המסגרת הנורמטיבית:

3.1החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 -  (מיום 29.6.92) "החלטה בדבר שיעור חלקו של מנהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960"- החלטה זו מחייבת תשלום דמי הסכמה כתנאי לאישור העברת זכות חכירה מחוכר לאדם אחר. חובה זו מוסדרת בפרק ב' בהחלטה ומוחלת על פרק ג' הדן בנחלות, שטחי עיבוד ומשקי עזר, אם אין הוראה מפורשת או משתמעת בפרק ג'. בפרק ג' נקבע כי דמי ההסכמה יחושבו למועד הקובע וישולמו עובר לו, כאשר המועד הקובע מוגדר כמועד חתימתו של החוזה. ההחלטה קובעת את אופן חישוב דמי ההסכמה בהעברת הזכויות בנחלות או בשטחי עיבוד.

3.2 החלטות מועצת מקרקעי ישראל  מס' 979,1155,1355,1399

החלטה 979 - ביום 27.3.07 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979 בדבר קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים ביישובים חקלאים , בין היתר במושב עובדים. כמו כן התקבלה החלטה 1101 בדבר שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה. החלטה 979 נועדה לעגן את זכויות החקלאים בישובים חקלאיים בחלקת המגורים באופן שאם ישונה יעוד הקרקע לא יהיה עליהם להשיב את חלקת המגורים לרמ"י, וכן נועדה למסחר את הזכויות בחלק משטח חלקת המגורים. ההצטרפות להסדר (ההסדר המצומצם) מותנית ברישום שטח המגורים (חלקה א') כיחידת רישום נפרדת בשלמות, הסדרת כל השימושים בתוך הנחלה, ותשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבניה הבסיסי למגורים. "חלקת המגורים" מוגדרת כשטח של עד 2.5 דונם מתוך חלקה א'. חוכר שירצה לממש בניה נוספת מעבר להיקף הבסיסי יוכל לעשות זאת בכפוף לתוכנית תקפה ולתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בגין תוספת הבניה. ההחלטה מאפשרת בתנאים מסוימים פיצול יחידת דיור מחלקת המגורים.

עוד מאפשרת ההחלטה לחוכר הסדר מורחב, שעיקרו רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים תמורת תשלום דמי רכישה בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים בהתחשב בזכויות הבניה והפוטנציאל התכנוני (להלן "דמי רכישה"). מתשלום זה יקוזזו דמי הסכמה ששולמו לרמ"י בגין העברת זכויות בנחלה בחלקת המגורים. מי שרכש את מלוא הזכויות למגורים כמצוין לעיל, יהיה פטור מתשלום כלשהו לרמ"י בגין מימוש תוספת בניה למגורים, אישור זכויות בניה למגורים ופיצול יחידת הדיור מחלקת המגורים. החוכר יהא רשאי לפצל ולהשכיר את יחידות המגורים בחלקת המגורים גם למי שאינו קרובו.