סודק ואח' נ' קייטלמן ואח'

א. מבוא

1.התובעים, טל ויעל סודק, הם הבעלים של וילה בישוב קלע אלון (להלן: "הבית"). הבית משמש למגורים וצמודים לו צימרים למטרת נופש (להלן: "חדרי האירוח"). להלן יכונו הבית וחדרי האירוח יחדיו "הנכס" או "מתחם האירוח".

2.בין התובעים לבין נתבעים 1 ו-2, יאנה ואלון קייטלמן (להלן: "הנתבעים"), נחתם ביחס לבית הסכם שכירות מיום 18.06.11, לתקופה של 12 חודשים, מיום 15.09.11 עד 14.09.12, עם אופציה לשנה. (סעיף 2 להסכם). הנתבעים מימשו את האופציה לפי החוזה וההתקשרות בין הצדדים הוארכה בשנה נוספת, עד 14.09.13, בתנאים זהים לחוזה המקורי. (הסכם השכירות, נספחיו ומסמך מימוש האופציה הוגשו כנספח ת/1 במוצגי התובעים).

3.בין הצדדים הוסכם כי התמורה בעבור זכות המגורים בבית תהיה הפעלת חדרי האירוח והטיפול בנכס. להסכם השכירות צורף נספח שכותרתו "נספח התחייבות השוכר כלפי המשכיר במקום תשלום שכר דירה עבור המושכר". בנספח זה הנתבעים התחייבו לטפל טיפול כולל בחדרי האירוח ובאורחים בכל ימות השנה. כן התחייבו לטפל בנכס, בגינה ובסביבת הנכס. בנספח פורטו חובות הנתבעים במסגרת הטיפול בחדרי האירוח ובאורחים והן כללו אספקת ארוחות בוקר, אחזקת השטח המשותף לחדרי האירוח ולבית ותחזוקת כל המתחם ובכלל זה שלוש בריכות וגינה.

4.נתבעים 3 ו-4, נירה ואמנון קייטלמן, חתמו בהסכם השכירות על כתב ערבות, שבו ערבו לקיום כל התחייבויות הנתבעים על פי הסכם השכירות לרבות בגין תקופת השכירות המוארכת. נתבעים 3 ו- 4 חתמו גם על הנספח.

5.נגד נתבעים 1 ו-2 ניתן ביום 15.09.14 צו כינוס נכסים בפש"ר 29495-04-14. לפיכך, בהחלטה מיום 18.02.15 עוכבו ההליכים נגדם בתובענה זו.

6.לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ובכלל זה את התחייבויותיהם בנספח שצורף לו. זאת בעיקר במהלך שנת ההתקשרות השנייה. לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם לתחזק את מתחם האירוח ולספק שירות לחדרי האירוח. כתוצאה מכך, אורחים שהגיעו למקום התאכזבו מרמת המקום ורמת השירות. התובעים נדרשו לפצות חלק מהאורחים שנשארו בחדרי האירוח. אורחים אחרים סירבו להתארח במקום ועזבו. התובעים טענו לנזקי אבדן הכנסות ופגיעה במוניטין. עוד טענו התובעים כי בעת החזקת הנכס על ידי הנתבעים וכן בעת פינויו, הנתבעים גרמו נזקים כבדים לנכס ובכלל זה לבית, לבריכה, לבוסתן, וכן נטלו מהנכס פריטים ותכולה השייכים לתובעים, תוך זריעת הרס במבנה ובמתחם. עוד טענו התובעים כי הנתבעים לא שילמו את המגיע מהם בגין צריכת מים וחשמל במשך כל תקופת השכירות.

7.התובעים הגישו שתי תביעות. בת"א 22409-11-13 הגישו תביעה כספית על סך 290,600 ש"ח בגין הנזקים הנטענים (ר' כתב תביעה מתוקן). בת"א 47385-11-13 הגישו בקשה לביצוע שטר החוב אשר נמסר להם על פי הסכם השכירות. הדיון בשתי התביעות אוחד.

ב. טענות הצדדים 

ב(1) טענות התובעים

8.הנתבעים קיבלו נכס במצב מעולה שהיה בן שנה בתחילת תקופת השכירות. בתום תקופת השכירות הותירו את הנכס הרוס, מוזנח ולא ראוי למגורי אדם. חפצי ערך, מכשירי חשמל, ריהוט, צנרת וגופי תאורה שהיו בנכס, נמצאו מושלכים ושבורים או שנעלמו ממנו. צנרת הגינה והבוסתן נחתכו במזיד, חלקי צנרת נגנבו והצמחייה נבלה. נהרסו קיר חיצוני, חניית אורחים, רחבת חדרי האירוח, הבריכה ומערכת מנגל חיצונית. הנתבעים גם העלימו את רוב תכולת הבית.

9.הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם לתחזוקת המקום והשירות לאורחים. בעיקר בשנת השכירות השנייה התקבלו תלונות אורחים על תחזוקה ירודה של מתחם האירוח ועל שירות לקוי. אורחים סירבו לשלם על הנופש או להיכנס לחדרים.

10.באותה עת יומן ההזמנות היה מלא לחצי שנה. בהתאם להסכם השכירות היה על התובעים לתת לנתבעים הודעה מוקדמת בת חצי שנה. בנסיבות אלה, התובעים נמנעו מביטול ההתקשרות ושמרו על יחסים תקינים עם הנתבעים בשל חששם שהנתבעים, שממילא היו ממשיכים להחזיק בנכס תקופה ארוכה, היו מגדילים את הנזקים מטעמי נקם.

11.במהלך תקופת השכירות התגלתה רטיבות בבית. נתבע 1 ביקש לבצע את התיקון בעצמו ולקבל מהתובעים את התשלום עבור העבודה. התובעים הסכימו, שילמו לנתבעים סך של 9,000 ש"ח וגם רכשו את חומרי האיטום, אך נתבע 1 לא ביצע את העבודה.

12.מעשי הנתבעים ומחדליהם גרמו לבריחת לקוחות, סירוב לקוחות לשלם עבור אירוח, אובדן לקוחות עתידיים ונזק למוניטין העסק.

13.התובעים נאלצו להוציא סכומים נכבדים לתיקון הליקויים והשבת הנכס לקדמותו. בתקופת השיקום, בחלקה פעילות חדרי האירוח הושבתה באופן מלא, ובחלקה באופן חלקי.

14.הנתבעים נותרו חייבים בגין צריכת מים וחשמל למלוא תקופת השכירות. הוצאות חשמל ומים של הנתבעים היו גבוהות מהממוצע ונבעו מהתנהלות בזבזנית ועסק קייטרינג שהנתבעים ניהלו מתוך הבית.

ב(2) טענות הנתבעים

15.הנתבעים טיפלו בחדרי האירוח במסירות אין קץ, ללא מנוחה בשבתות וחגים, לשביעות רצון האורחים ובמהלך תקופת השכירות התובעים לא פנו אל הנתבעים בכל תלונה.

16.באפריל 2013, סמוך לסיום שנת השכירות השנייה, הנתבעים הודיעו לתובעים כי אין בכוונתם להמשיך את ההתקשרות. הנתבעים החליטו לא להאריך את תקופת השכירות בשל מצבו הרעוע של המושכר, אשר לקה, בין היתר, בליקויי רטיבות קשים. לבקשת התובעים, הנתבעים דנו איתם באפשרות שהנתבעים ימשיכו להפעיל את חדרי האירוח של התובעים.

17.הנתבעים לא פגעו בצנרת הגינה ובבוסתן ולא הרסו את מערכת המנגל או כל מערכת אחרת בנכס.

18.הנכס נבנה באיכות ורמה ירודים. התובעים התבקשו לתקן ליקויי רטיבות בבית במהלך תקופת השכירות אך לא עשו כן. התובעים מעולם לא שילמו לנתבעים בגין עבודות תיקון ואחזקה אותן ביצעו במושכר.

19. הנתבעים קיבלו את הבית מרוהט חלקית. להסכם לא צורף נספח תכולה. כחצי שנה לאחר חתימת ההסכם, לבקשת הנתבעים נערך נספח תכולה פיקטיבי בשל חשש הנתבעים מעיקולים. בנספח זה נכלל הריהוט שמלכתחילה היה שייך לנתבעים.

20. סכומי הנזק שנתבעו מופרכים, נתמכו בחוות דעת קיקיונית ואינם נתמכים בחשבוניות תיקון ובמסמכים חשבונאיים.

21. לאחר תום יחסי השכירות, הנתבעים סירבו להמשיך לתת שירות לחדרי האירוח של התובעים ופתחו חדרי אירוח משלהם. התובעים הגישו את תביעתם כמעשה נקם וניסיון לכפות על הנתבעים לסגור את עסקם.

22.ביחס לחובות בגין מים וחשמל טענו הנתבעים:

א.לפני תום תקופת השכירות הנתבעים ביקשו מהתובעים לערוך התחשבנות סופית והתובעים, שהחשבונות בידיהם, לא ערכו את ההתחשבנות.

ב.הסכום הנתבע בכתב התביעה הוא בסתירה לדרישה קודמת של התובעים שהייתה בסך של 14,675 ש"ח.

ג.הנתבעים לא קיבלו את חשבונות המים והחשמל והחשבונות שצורפו חסרים פירוט.

ד.יש לערוך קיזוז בין התעריף העסקי אותו משלמים התובעים לבין תעריף ביתי, שהוא התעריף שבו היו הנתבעים אמורים להיות מחויבים.

ה.טרם קבלת החזקה בנכס התגלתה תקלה במונה החשמל ובגינה החיובים היו גבוהים. המונה לא תוקן. גם בתום תקופת השכירות לא ניתן היה לבצע קריאת מונה בשל תקלות במונה החשמל.

ו.הנתבעים לא ניהלו שירותי קייטרינג.

ז. הנתבעים לא התחייבו לשאת בהוצאות מים להשקיית הגינה והוספת מים לבריכה. הנתבעים מילאו את הבריכה פעמיים וגם אידוי טבעי הצריך מילוי. יש לקזז חיובים אלה מהתביעה.

ח.לבריכה לא היה היתר. הוצאת המים ופירוק הבריכה נבעו מצורך להציג מצג שקרי לרשות המקומית כאילו הבריכה אינה בשימוש.

ט. בגין צריכה העולה על המותר על פי התקנות, שנבעה מהצריכה בחדרי האירוח, הנתבעים חויבו במחירי מים גבוהים.

י. על התובעים היה לשלם לנתבעים 35 ש"ל בגין כל החלפת מצעים ו- 100 ש"ח בגין כל ארוחת בוקר. במהלך תקופת ההתקשרות, התובעים לא שילמו לנתבעים כלל בגין כביסת מצעים, ארוחות בוקר, ניקיון ותיקונים. חוב התובעים הוא לפחות בסך של 25,270 ש"ח ולא 22,869 ש"ח כנטען על ידי התובעים.

ג. העדים 

23.מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של תובע 1, מר שמואל אקר ומר מרון ממן. עוד הגישו התובעים חוות דעת שמאי, מר גיל לזר. ארבעת העדים נחקרו על התצהירים/חוות הדעת.

24.מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של נתבעים 1 3 ו-4, ואלה נחקרו על תצהיריהם. עוד הוגשו מטעם הנתבעים תצהירים של מר עופר אקשטיין ומר צ'רנר איזיק. התובעים ויתרו על חקירת שני עדים אלה.

ד. דיון 

ד(1) הפעלת חדרי האירוח, תחזוקת הנכס, נזקי הנכס

25.לדברי תובע 1 (להלן: "התובע"), במהלך תקופת השכירות החלו להגיע תלונות אורחים על מצב תחזוקה ירוד של מתחם האירוח ועל שירות לקוי. עיקר התלונות הגיע בשנה השנייה של ההתקשרות. לדברי התובע, בשנה הראשונה הנתבעים עשו מאמץ לתפקד באופן סביר כי רצו בהארכת החוזה והיו פנויים מעיסוקים נוספים אותם החלו לקחת על עצמם במהלך השנה השנייה. לדבריו, אורחים סירבו לשלם על הנופש או להיכנס לחדרים מלכתחילה. נתבעת 2 הבטיחה לתובע שהכל יטופל. היא הסבירה שהנתבעים טרודים בגלל מצבו הרפואי של נתבע 1 שעבר ניתוח, אבל כעת הוא בסדר והדברים יחזרו למסלולם. (סעיף 7 לתצהיר התובע). גם בחקירתו הנגדית התובע העיד על תלונות הלקוחות וההתנהלות הלקויה של הנתבעים. ר' פרוט' עמ' 13 ש' 10-15: "בשנה השנייה העבודה התרופפה הפסיקה להיות כמו בשנה הראשונה, התחילו להיות תלונות יותר מלקוחות, ביקשתי ממר ממן לבוא להרגיע את הרוחות. הרבה פעמים הורדנו במחיר בשביל שיישארו, הרבה פעמים אנשים עזבו. טענתם הייתה תמיד שהמקום מלוכלך והם לא רוצים להיות בו. אני פניתי ליאנה קיטלמן והיא הייתה בסדר, היא כל הזמן אמרה שהיא תשתדל, תשפר אבל היא מסכנה הכל היה על הגב שלה. במקביל הם שיתפו אותי בכך שהם לקחו עוד צימרים ביישוב ולא הייתה לי התנגדות, והעבודה שלה התחלקה במקום בשני צימרים בשישה צימרים."

26.לדברי התובע, באותה עת יומן ההזמנות היה מלא לחצי שנה מראש. אם היו התובעים מחליטים לבטל את ההתקשרות, על פי סעיף 24 להסכם השכירות היה עליהם למסור לנתבעים הודעה מוקדמת בת חצי שנה. לדברי התובע, משמעות הדבר הייתה שהנתבעים היו ממילא נשארים בנכס והיו עלולים למלא את תפקידם גרוע מקודם כדי להתנקם בתובע. לכן, בלית ברירה, התובעים לא ביטלו את החוזה והתובע שמר על יחסים תקינים כדי לתת לנתבעים תחושה שיש בכוונתו אף להאריך עמם את ההתקשרות. לדבריו, במהלך החודשים האחרונים של השכירות, הנתבעים הציעו לתובע להצטרף כשותף בניהול מתקני אירוח ששכרו במרכז היישוב. התובע סירב בנימוס ונתן להם את ברכתו. (סעיפים 7-8 לתצהיר התובע).

27.לדברי התובע, היקף הנזק המלא התחוור לו רק לאחר פינוי הנכס. לדבריו, הנתבעים קיבלו נכס במצב מעולה שהיה בן שנה בתחילת תקופת השכירות. בתום תקופת השכירות הנתבעים הותירו את הנכס הרוס, מוזנח ולא ראוי למגורי אדם. חפצי ערך, מכשירי חשמל, ריהוט, צנרת וגופי תאורה, שהיו בנכס, נמצאו מושלכים ושבורים או שהועלמו ממנו. לדברי התובע, תוצאות ההרס וההזנחה באו לידי ביטוי בהרס מכוון של צנרת הגינה והבוסתן הסמוך לה. הצינורות נחתכו במזיד ונגנבו חלקי צנרת, דבר שגרם למות הצמחייה. עוד טען התובע להרס מערכת המנגל החיצונית; הרס חניית האורחים בחזית המבנה כתוצאה משימוש בחניה כמחסן, מקום להשלכת אשפה וחניון לטרקטורון ישן עם נזילות שמן; הרס רחבת חדרי האירוח ובריכת האורחים בין השאר באמצעות תליית מתקני כביסה על קיר המבנה של הבית בצמוד לבריכת השחייה תוך השחתת חיפוי חזית הצד של הבית; הזנחת משאבת ופילטר הבריכה, דבר שהצריך טיפול מומחה והחלפת חלקים. לדברי התובע, לכל חדר אירוח הייתה צמודה בריכה קטנה והאורחים היו רשאים להשתמש גם בבריכת הבית שהייתה בריכה גדולה. לדבריו, רוב הזמן האורחים נמנעו מלהשתמש בבריכה הגדולה משום שהנתבעים הזניחו אותה, את סביבתה ואת דרכי הגישה אליה והמקום לא היה ראוי לאורחי תיירות. לדברי התובע, הנכס הפך ממתקן נופש שתוכנן להיות משגשג, לחורבה, דבר שהביא לבריחת לקוחות, סירוב לקוחות לשלם עבור האירוח ואובדן לקוחות עתידיים. (סעיפים 5 ו- 10-11 לתצהיר התובע).

28.התובע טען כי התנהלות הנתבעים גרמה נזק למוניטין העסק. לדבריו, בשנתיים, בהן הנתבעים ניהלו את המקום, לא היו לקוחות חוזרים. עוד לדבריו, התובעים נאלצו להוציא סכומים נכבדים לתיקון הליקויים והשבת הנכס למצבו הקודם ובכלל זה עבור חומרים ושכר עבודה. עוד טען לאובדן ימי עבודה, אובדן רווחים מהנכס שלא חזר לארח נופשים תקופה ארוכה, היה מושבת חלקית בחודשים ספטמבר 2013 ונובמבר 2013-פברואר 2014, והיה מושבת לחלוטין בחודש אוקטובר 2013. (סעיפים 12 ו-13 לתצהיר התובע).

29.התובע טען עוד כי הנתבעים העלימו את רוב תכולת הבית. בכלל זה פסנתר, ארגז דקורטיבי, סלון דמוי עור, שולחן סלון חום, כורסת טלוויזיה, כסאות, שידות, כוורות, שולחנות, מיטות, ארונות, ויטרינה, תנורי חימום, כלי מטבח, מקרר, מכונת כביסה, מייבש כביסה, מכשירי טלוויזיה, מיקרוגל, טוסטר אובן, תנור אפייה, כיריים, מדיח כלים, מדפסת, פקס, מחשב נייד, פריזרים. כל אלה פורטו בנספח התכולה. בנוסף נלקחו שטיח מרוקאי נדיר בעבודת יד, מזוודות כלי עבודה, מקדחה חשמלית, מברגה חשמלית, מרסס, את חפירה, טוריה, מכוש, כימיקלים לבריכה, מחברי גינון, צנרת השקיה חלופית, שלט רחוק לשער הישוב ומפתחות רב בריח לדלתות כניסה חיצוניות. (סעיף 14 לתצהיר התובע).

30.שני עדים מטעם התובעים, מר שמואל אקר ומר מרון ממן, מסרו עדות על מצבו של הנכס קודם למסירתו לנתבעים ולאחר פינויו על ידי הנתבעים. עדויות אלה, כמובא להלן, תומכות בתביעה ובגרסת התובע.

31.מר אקר הוא דודו של התובע. לדבריו בתצהירו, הוא, יחד עם מר ממן, נכח בנכס ביום פינויו על ידי הנתבעים. לדבריו, נתבעת 2 נכחה במקום חלק מהזמן. לדבריו, הוא ראה את הנזקים במקום והיה עד לצילומים שצילם התובע באותו יום. מר אקר פירט בתצהירו את המצב במקום ואת הנזקים. ר' גם עדותו של מר אקר בפרוט' עמ' 12 ש' 8-9: "בפעמים הקודמות היו עצים שלבלבו, בפעם הזאת לא היו מים בעצים, צינורות קרועים, בתור חקלאי זה אפילו צבט אותי. הכל עבד לפני זה, וכשבאתי ביום הנדון זה ממש לא היה כך, העצים היו יבשים."

32.מר ממן הוא בעלים של בית ומתחם אירוח בישוב קלע אלון, שנמצאים בסמוך למתחם האירוח של התובעים. לדבריו, הוא והתובע בנו במקביל את הבתים ומתקני האירוח. עוד לדבריו, הוא והתובע חברים מעל 20 שנה, הם משוחחים מדי יום ובכלל זה על העניינים הקשורים לנכס של התובעים. (פרוט' עמ' 6 ש' 31-32).

33.לדברי מר ממן בתצהירו, הנכס של התובעים נבנה בסטנדרט גבוה ביותר תוך הקפדה יתרה על שימוש בחומרים ובעלי מקצוע משובחים, בכלל זה חיפוי אבן חיצוני יקר, קרניזים (כרכובים) מסביב לכל התקרות, אבני שמוט/בריקים מפירוקי בתים מאירופה על הקירות הפנימיים, מראות פסיפס בעבודת יד, מנגל אבן בנוי יוקרתי תוצרת חוץ, פסיפסים משולבים בריצוף ועל הקירות ועוד. לדבריו, הוא סייע לתובע להביא משאית הובלה מיוחדת עם כ- 100 עצי פרי ונוי (חצי בוגרים) לבוסתן של התובעים בעלות גבוהה. לדבריו, התובע הקים צנרת טפטפות איכותית בת 800 מטר הבנויה שתי וערב וכן בנה טרסות נוי מדורגות מסלעי בזלת ענקיים.

34.עוד לדברי מר ממן בתצהירו, מאחר שהתגורר במקום, לבקשת התובע הוא אירח את הנתבעים בביתו טרם חתימת החוזה, כשבאו להתרשם מהבית ואיכותו והם היו מאוד מרוצים ממראה עיניהם. מר ממן העיד כי הנכס נמסר לנתבעים כאשר היה חדש לגמרי. (פרוט' עמ' 9 ש' 3-5). לבקשת התובע, מר ממן ורעייתו עזרו לנתבעים להשתלב במקום. נתבע 1 נכנס לגור בבית באוגוסט, עוד טרם הפעלת חדרי האירוח על מנת לארגן בתי ספר וכו'. מדי פעם, כשמר ממן היה נוסע למרכז הארץ לבקר את הוריו, הוא היה מעביר מעטפות עם תשלומי האורחים מהנתבעים לידי התובע.

35.לדברי מר ממן בתצהירו, במהלך שהותו במקום הוא היה עד להתנהלות הנתבעים. לדבריו, התובע ביקש ממנו מספר פעמים להגיע למקום ולהרגיע אורחים שהתקשרו אליו והתלוננו על השירות או לא רצו להיכנס לחדרים עקב הזנחת המתחם על ידי הנתבעים. לדברי מר ממן, הוא הגיע למקום וניסה לשכנע אך האורחים צדקו בתלונותיהם. בחלק מהמקרים האורחים עזבו ובחלק התובע נאלץ לתת להם פיצוי כספי גדול כדי שיישארו. ר' גם עדותו של מר ממן בחקירה נגדית פרוט' עמ' 6 ש' 32-33, שם אמר שנתבעת 2 ביקשה ממנו לא מעט פעמים לבוא לשוחח עם האורחים. וכן פרוט' עמ' 6 ש' 35-עמ' 7 ש' 4:

"ש. בחלק מהפעמים לפחות טל מתקשר אליך ואומר שיש שם בעיה?

ת. בחלק מהפעמים התקשר אומר שיש בעיה ומבקש ממני לבדוק את הבעיה ולנסות למתן את הרוחות כי היו פעמים.... החלק האחר גם יאנה הייתה מבקשת ממני לבוא לדבר עם האורחים.

ש. ואז אתה בא ועשית מה שעשית?

ת. היו פעמים שהצלחנו לגשר או לפצות והיו פעמים שלא, פשוט אורחים עזבו."

36.מר ממן נכח גם הוא בנכס ביום פינויו על ידי הנתבעים ובזמן שהתובע צילם את המקום והנזקים. מר ממן פירט בתצהירו את תיאור המקום והנזקים. ר' גם עדותו בפרוט' עמ' 8 ש' 6-9: "ביום המעבר או ביום הזיכוי של הבית התקשר אלי טל והיה נסער ותיאר בפניי ממש סיטואציה של מה שקרה, במקרה באותו יום הייתי בבית והגעתי, דברים שהכרתי היה סוג של ונדליזם בבית, היו דברים שסייעתי לטל להתקין, להביא הביתה ואני מכיר אותם."

37.עוד לדברי מר ממן, ממכבסת הקיבוץ הסמוך שרוב מתקני האירוח ביישוב משתמשים בשירותיה, הגיעו אליו בטעות כמה פעמים מצעים ומגבות שראשי התיבות של שני הצימרים של התובע מופיעים עליהם (ו.ב (וילה במצוק) ו- צ.פ. (צימר פסיפס)). לדבריו, מצעים ספציפיים אלה, שהגיעו אליו בטעות, הינם מצעים בדוגמא מיוחדת שהיו עודפי ייצוא והתובע קנה את כל המלאי שהיה זמין בישראל עבורו ועבור הצימרים שבבעלות אשתו של מר ממן ואין להשיגם בחנויות. מר ממן הניח שבעת עזיבתם את הנכס, הנתבעים לקחו את המצעים איתם והם משתמשים בהם בחדרי האירוח שלהם.

38.התובעים הגישו חוות דעת שמאי, מר גיל לזר. מר לזר ביקר בנכס כששה שבועות לאחר פינויו על ידי הנתבעים, ב- 03.11.13. מר לזר נחקר על חוות דעתו. גם חוות הדעת והעדות, כמפורט להלן, תומכים בטענות התובעים.

39.על פי חוות הדעת, בית התובעים נבנה כבית אירוח מעוצב ברמת גימור גבוהה ביותר תוך הקפדה על תכנון פונקציונאלי ופרטי הגמר. הבית נבנה עם ריצוף דק אופנתי וסביב בוסתן פירות רחב ידיים. (עמ' 3-4).

40.בפרק תיאור הנזקים נכתב, בין השאר:

א.בבית נמצאו עשרות דיבלים וחורים עקב הוצאת מדפים.

ב.זוהמה רבה מעבר לשימוש סביר בקירות המטבח והחדרים.

ג.לחדר הכביסה הוכנס מקרר. מאחר שהמקרר היה גדול מדי, שברו את הלבשת המשקוף הדקורטיבית. כמו כן, עקרו את הכיור והברז על מנת לאפשר את העמדת המקרר במקום.

ד.מערכת ההשקיה נמצאה חסרה, חלקה הושחת ובכך יובש הבוסתן.

ה.בקירות החוץ נתלו מתקני כביסה, החורים נסתמו עם חומר מליסה לבן וכך נפגם טיח החוץ הצבעוני. לצורך התיקון נדרש להביא אומן צבע שיבצע תיקוני חוץ אומנותיים.

(עמ' 6).

41.למר לזר הועברו שתי קבוצות תצלומים. תצלומים בהם צולם הנכס קודם למסירת החזקה לנתבעים ותצלומים שצולמו על ידי התובע במועד שבו הנתבעים פינו את הנכס. לדברי מר לזר, בתצלומים נראים בבירור שולחן הפסיפס, קרניזים דקורטיביים אשר נתלשו מהקירות, נזקים למקרר שארפ, ריהוט זרוק שבור מאחורי הבריכה, הוצאת מדפים ותומכי מתכת בקירות הבית, בוסתן הפירות מזמן השתילה ולאחר פינוי הנכס, קירות הבית לפני המסירה צבועים בגוון אחיד, מזרונים וכלי מיטה זרוקים בחצר הבית, חורים רבים בקירות הבית עקב עקירת מדפים, פריטי ריהוט סלון לפני המסירה, מנגל לפני המסירה, שולחן פסיפס שבור אחרי הפינוי והשטיח המרוקאי. בחוות הדעת נכתב: "הבית נראה בתמונות לאחר עזיבת הנתבעים כ"חורבה" מראות המעידים על השחתת ציוד במזיד אגב הזנחת הבית ויח' האירוח המהווים את מקור פרנסתם." (עמ' 8). גם בחקירתו הנגדית מר לזר התייחס להרס וההשחתה בנכס. ר' פרוט' עמ' 9 ש' 19: "אני מדבר על תמונה של מקרר שיושב בחוץ פתוח, מטונף לגמרי." ש' 31: "יש מזרונים זרוקים בחוץ, שמיכות מטונפות." עמ' 10 ש' 25-26: "...יש פה השחתה מטורפת. ספה קרועה, מקרר חלוד, יש פה ערימות של כסאות עם מזרונים, ג'אנקיה שלמה."

42.בחוות הדעת צורפו תצלומים בהם נחזים הוצאת כיור וברז מחדר הכביסה, פגמים בטיח החוץ הצבעוני, נזק לדלת חדר כביסה, משטח אבן למנגל שבור, מערכת השקיה חסרה, עקירת זרקאור מחצר מקורה, עקירת גוף תאורה מעורף הבית, שברים בכיור המטבח ושבר במראת פסיפס. (עמ' 7).

43.המומחה העריך את הנזקים לנכס כדלקמן:

א. חוב מים וחשמל, 22,000 ש"ח.

ב. נזק לשולחן פסיפס בעבודת יד ולספסלים תואמים, 4,000 ש"ח.

ג. נזק למשקופים, 1,500 ש"ח.

ד. נזק לקרניזים, 1,500 ש"ח.

ה. כיור וברז חדר כביסה, 2,500 ש"ח.

ו.נזק לכיור המטבח, 2,500 ש"ח.

ז.נזק למקרר שארפ חדש, 4,000 ש"ח.

ח.זרקאור וצנרת חשמל חיצונית, 1,500 ש"ח.

ט.שבירת וזריקת ריהוט מאחורי הבריכה, 1,000 ש"ח.

י.מדפי עץ ותומכי מתכת בכל חדרי הבית, 6,000 ש"ח.

יא.צנרת הגיגה והבוסתן (800 מ"ר), 20,000 ש"ח.

יב.נזק לקיר שליכט חיצוני, 15,000 ש"ח.

יג.מצעים ומזרונים, 1,500 ש"ח.

יד.מראת פסיפס גדולה בעבודת יד, 1,500 ש"ח.

טו.נזק לקירות הבית, 7,000 ש"ח.

טז.נזק לספה סלונית ולכסא פינת אוכל, 3,100 ש"ח.

יז.נזק למנגל בנוי תוצרת חוץ, 2,500 ש"ח.

יח.שלט רחוק לשער הישוב, 300 ש"ח.

יט.שני מנעולי רב בריח, 2,500 ש"ח.

כ.שטיח מרוקאי עבודת יד, 7,000 ש"ח.

כא.שיקום משאבת הבריכה ותיקון גדרות סביב, 3,500 ש"ח.

(עמ' 8).

44.התובע מסר גרסה מפורטת וסדורה ועדותו בחקירתו הנגדית הייתה כנה ומשכנעת. טענותיו נתמכו בעדויותיהם של מר אקר ומר ממן, שמסרו עדויות מפורטות ללא רבב. התובע ועדיו נמצאו מהימנים ולא נמצאה כל סיבה שלא לקבל את עדויותיהם כמשקפות את האמת או להטיל ספק ביושרם. העדויות נתמכו בחוות דעתו של מר לזר שלגביו לא נמצאה כל סיבה לפקפק במקצועיותו כמו גם במקצועיות חוות דעתו. הנתבעים נמנעו מהגשת חוות דעת שמאי נגדית. גם מבחינה זו חוות דעתו של מר לזר לא נסתרה. העדויות וחוות הדעת גם נתמכו בראיות אובייקטיביות, התמונות נספח ת/9 למוצגי התובעים, אשר תיעדו את הנכס קודם למסירת החזקה לנתבעים, בית חדש, נאה, תקין וללא פגם, וכן בתמונות שצורפו לחוות דעת השמאי, שצולמו על ידי התובע ביום פינוי הנכס, בהן, כאמור, תועדו ההרס וההשחתה. ר' גם את התמונות מוצג ת/2. הנתבעים שיכלו בנקל לתעד את מצב הנכס ביום הפינוי נמנעו מעשות כן. בחקירתו הנגדית נתבע 1 הודה בגרימת לפחות חלק מהנזקים, בכלל זה תלישת הזרקאור בפרגולה ופירוק הכיור בחדר כביסה. (פרוט' עמ' 27 ש' 13-14, 23-31).

45.אשר על האמור, התובעים הוכיחו את הנזקים שפורטו בחוות דעת השמאי, כאמור לעיל בסעיפים 43(ב)-(יז) ו-(כא), והם זכאים לפיצוי הנתבע ברכיבים אלה בסך של 78,600 ש"ח.

46.באשר למחיר השטיח, הסכום הנתבע מבוסס על מחיר רכישתו של השטיח המקורי. באשר למנגל, התובע הסביר בחקירתו הנגדית שהוא בירר אצל תמוז סגנון בע"מ אם ניתן להחליף את הרכיב שניזוק. נאמר לו שמדובר בייבוא מארגנטינה ואין חלקי חילוף משום שאלה חלקים של יציקות ועלות מכשיר חדש היא 2,500 ש"ח. (פרוט' עמ' 18 ש' 13-15). ר' גם חשבונית מספר 12925 מיום 21.03.10 וחשבונית מספר 67 מיום 09.03.10 (נספח ת/5 למוצגי התובעים). אי לכך, התובעים זכאים לפיצוי עבור המכשיר בשלמותו. באשר לחשבונית מספר 994 מיום 30.11.11, התובע הסביר בחקירתו הנגדית כי חשבונית זו צורפה על ידו בטעות, הוא סבר בטעות שבחשבונית זו, שהייתה עבור הובלת עצים, היה מדובר בהובלת עצי נוי ופרי. (פרוט' עמ' 18 ש' 2-7). מיד כשנתבררה לו הטעות, התובע משך את החשבונית מהתביעה.

47.נתבע 1 טען כי במהלך תקופת השכירות התובע לא פנה אל הנתבעים בכל תלונה וכי הטענות אותן מייחסים התובעים לנתבעים בדבר הפרת החוזה בין הצדדים עוד בתקופת הסכם השכירות, אינן עולות בקנה אחד עם העובדה שהתובעים לא העלו את טענותיהם בפני הנתבעים בזמן אמתי אלא רק לאחר תום תקופת השכירות.

48.ביחס לטענה זו, כאמור לעיל בסעיף 26, התובע פירט כי בשנה השנייה של הסכם השכירות יומן ההזמנות של חדרי האירוח היה מלא לחצי שנה מראש. אם היו התובעים מחליטים לבטל את ההתקשרות עם הנתבעים, כי אז בהתאם לסעיף 24 להסכם השכירות היה עליהם לתת לנתבעים הודעה מוקדמת בת חצי שנה. התובע הסביר כי אם היה פועל כך, הנתבעים ממילא היו ממשיכים להחזיק בנכס ואף היו עלולים למלא את תפקידם גרוע מקודם כדי להתנקם בתובע. לכן, בלית ברירה, הוא לא ביטל את החוזה ושמר על יחסים תקינים כדי למנוע נזקים חמורים יותר לעסק.

49.גם בחקירתו הנגדית התובע הסביר את הסיבה להימנעותו מביטול ההתקשרות. לדבריו, בתקופה הרלבנטית התפוסה בצימרים הייתה מאוד גבוהה, 70%-80%, ולתובעים היו הזמנות חצי שנה קדימה של שישה ימים בשבוע. (פרוט' עמ' 16 ש' 23-24). ור' עדותו בעמ' 13 ש' 19-23: "אוי ואבוי לי אם הייתי מעצבן אותם במיוחד שהיינו בבית המשפט ואנחנו רואים את הטמפרמנט של אלון. הייתי שבוי בידיים שלהם, ידעתי שאסור לי לעורר אנטגוניזם נגדי, ניסיתי לשמור על יחסים טובים, לא הייתה לי ברירה, אם הם היו עוזבים הייתי חשוף לכל כך הרבה תביעות מלקוחות, הייתי צריך להוריד את הראש ולשתוק." ובש' 25-26: "עם יאנה הייתי מדבר על זה בדחילו ורחימו כדי לא לעצבן אותם, אתה מבין בדיוק על מה אני מדבר." וכן בעמ' 16 ש' 2-3: "אני פחדתי מהנתבעים לא מהלקוחות. אני מנסה להגן על העסק שלי כמו שכל בן אדם סביר היה עושה." עוד לדברי התובע בחקירתו הנגדית, לקראת תום תקופת השכירות הוא ניהל משא ומתן עם מספר שוכרים פוטנציאליים מתוך כוונה להתקשר עם שוכרים חדשים. במקביל ועל מנת שהנתבעים יסיימו את הטיפול בלקוחות, הוא דיבר אתם "כאילו לא קרה כלום".

50.גם בנקודה זו גרסת התובע נתמכה בעדותו של מר ממן. לדברי מר ממן בתצהירו, לאחר שנה הוא התריע בפני התובע שאורחים מתלוננים על כך שמתחם האירוח מבורדק וכן שאורחים נוטשים בגלל לכלוך ויחס אנטיפטי מצד הנתבעים. לדבריו, אמר לתובע: "טל, מדוע אתה לא תובע אותם על חובם כלפיך בהתאם לחוזה שחתמת איתם, אתה לא תראה את הכסף מהם!!!" הם לא מתכונים לשלם לך לך הדרך שבה הם מתנהלים!!!" לדבריו, התובע השיב: "מירון, אני שבוי בידיהם בגלל צפי ההזמנות העתידיות. אסור לי להרגיז אותם כדי שלא יעשו נזק גדול יותר." עוד לדברי מר ממן, הוא סיפר לתובע כי הנתבעים ניהלו שרותי קייטרינג מהנכס, דבר שגרם להזנחת חובתם לטפל בנכס ובאורחים. לדברי מר ממן, התובע הסביר לו שאין לו הרבה ברירה, או מרחב תמרון, יש לו הזמנות והתחייבויות מראש עבור הצימרים ולפי חוזה השכירות עם הנתבעים, הוא אינו יכול להוציא אותם ולהכניס מישהו אחר במקומם, אלא בהתראה ארוכה מאוד והוא חושש שאם יעשה כן, הנתבעים יגרמו לו נזק רב במהלך תקופת ההתראה על מנת לנקום, נזק שיהיה אפילו רב יותר ממה שגורם תפקודם כעת. לדברי מר ממן, התובע דיבר על עצמו כעל מי ששבוי בידי הנתבעים.

51.דברי התובע אודות הקושי באישיותו של נתבע 1 ומזגו נתמכו בהתנהגות נתבע 1 בדיון ההוכחות. התפרצויות והפרעות חוזרות ונשנות העידו על היעדר שליטה עצמית. (ר' פרוט' עמ' 14 ש' 15. עמ' 17 ש' 29. עמ' 21 ש' 7). נתבע 1 גם התבטא בדיון בסגנון ושפה בוטים. ר' בפרוט' עמ' 26 ש' 3 ו- 7. בעמ' 28 ש' 2. ר' גם המענה הלא ענייני לשאלות ב"כ התובעים בפרוט' עמ' 26 ש' 12, 17 ו- 29-30.

52.הימנעות התובע מביטול ההתקשרות כמו גם הימנעותו מפניה תקיפה לנתבעים בגין התנהלותם הבעייתית והסלמת מערכת היחסים, מובנים ואף יש בה מידה של תבונה. שונים לחלוטין כוחו ויכולותיו של בעל הנכס טרם מסירת החזקה במושכר לעומת המצב בו השוכרים תפסו את החזקה במושכר. לא כל שכן כאשר בהתאם לתנאי החוזה לא ניתן לפנות אותם עת ארוכה. אין, אפוא, בהתנהגות התובע כאמור ראיה להתנהלות תקינה של הנתבעים. התובע בצדק חשש מהתדרדרות נוספת בהתנהלות הנתבעים והוא התנהל כאמור לצורך הקטנת נזקיו.

ד(2) תכולה

53. כאמור לעיל בסעיף 29, התובע טען שהנתבעים העלימו את רוב תכולת הבית. בכלל זה פסנתר, ארגז דקורטיבי, סלון דמוי עור, שולחן סלון חום, כורסת טלוויזיה, כסאות, שידות, כוורות, שולחנות, מיטות, ארונות, ויטרינה, תנורי חימום, כלי מטבח, מקרר, מכונת כביסה, מייבש כביסה, מכשירי טלוויזיה, מיקרוגל, טוסטר אובן, תנור אפייה, כיריים, מדיח כלים, מדפסת, פקס, מחשב נייד, פריזרים. כל אלה פורטו בנספח התכולה. בנוסף נלקחו שטיח מרוקאי נדיר בעבודת יד, מזוודות כלי עבודה, מקדחה חשמלית, מברגה חשמלית, מרסס, את חפירה, טוריה, מכוש, כימיקלים לבריכה, מחברי גינון, צנרת השקיה חלופית, שלט רחוק לשער הישוב ומפתחות רב בריח לדלתות כניסה חיצוניות. (סעיף 14 לתצהיר התובע).

54. לדברי נתבע 1 בתצהירו, הנתבעים קיבלו את הבית מרוהט חלקית והוא כלל מיטה, שידות, טלוויזיה, שולחן אוכל, כסאות ומקרר ישן מתוצרת שארפ. לדבריו, להסכם לא צורף נספח תכולה. עוד לדבריו, כחצי שנה לאחר חתימת הסכם השכירות מצבם הכלכלי של הנתבעים החל להתדרדר. בשל חששם מעיקולים, הם ביקשו מהתובע לערוך נספח תכולה פיקטיבי, לפיו הריהוט של הנתבעים יהיה שייך לתובע והתובע הסכים לכך.

55.התובע אישר שהנתבעים אכן ביקשו ממנו לערוך נספח תכולה כאמור ולכלול בו את הריהוט שלהם. יחד עם זאת, לדבריו, הוא אמר לנתבעים שהוא לא עובר על החוק אלא הוא רוכש מהם את הריהוט ובתום תקופת השכירות הם יוכלו לקחת אותו כנגד השבת התמורה לתובע. כתשלום תמורת הריהוט שלהם, הנתבעים קיבלו את הכנסות חדרי האירוח בחודש הראשון. לדברי התובע, הנתבעים לא שילמו לו בחזרה עבור הריהוט והוא אף הגיש נגדם, ביחס לתכולה, תלונה במשטרה על גניבה. עוד לדברי התובע, כ-60%-70% מהריהוט המפורט בנספח התכולה היה מלכתחילה של התובעים ויש לו תמונות של הריהוט שהיה שייך לו. (פרוט' עמ' 18 ש' 19-28. עמ' 19 ש' 1).

56.נספח התכולה תומך בגרסת התובע ומפריך את גרסת הנתבעים. הנתבעים טענו טענה גורפת, לפיה כל המפורט בנספח התכולה שייך להם, אך הנספח כולל פריטים רבים שעל פי מהותם שייכים לתובעים. בכלל זה מנורות קיר ומנורות תקרה בכל חדרי הבית, קמין עצים, ארונות אמבטיה, מזגנים, בריכת שחיה כולל חיפוי סביב ודק עץ עם שערים, מחשב השקיה, מדשנת, צנרת טפטפות, עשרות עצי פרי וצמחי נוי, פרגולות עץ עם חיפוי תקרה ועוד. נתבע 1 כמובן לא טען כי פריטים אלה היו שייכים לנתבעים.

57.התובעים תבעו פיצוי בסך של 40,000 ש"ח עבור התכולה שנלקחה על ידי הנתבעים. מתוך כלל הפריטים, השטיח, שלט רחוק לשער הישוב ומפתחות רב בריח לדלתות כניסה חיצוניות הוערכו על ידי מר לזר בסך של 9,800 ש"ח. (סעיפים 43(יח)-(כ) לעיל). שאר הפריטים לא הוערכו בחוות הדעת ולהוכחת שווים לא צורפו מסמכים. התובעים גם לא הגישו נתונים על סכום התמורה ששילמו לנתבעים עבור הריהוט שלהם. מן העבר השני, מדובר ברכוש רב והנתבעים, למעשה, הודו בנטילתו. בנסיבות אלה ייפסק לתובעים, בדרך אומדן ובהתחשב בכמות הפריטים ומהותם, סך כולל של 20,000 ש"ח.

ד(3) ליקויי רטיבות

58. לדברי נתבע 1 בתצהירו, הבית לקה בליקויי רטיבות קשים. לדבריו, התובעים התבקשו לתקן את ליקויי הרטיבות במהלך תקופת השכירות אולם בחרו שלא לעשות כן. נתבע 1 טען כי הנתבעים החליטו לא להאריך את תקופת השכירות גם מטעם זה. נתבע 1 טען כי התובע מעולם לא שילם לו סכום כלשהו בגין עבודות תיקון ואחזקה אותן ביצע במושכר.

59.לדברי התובע, כאשר התגלתה רטיבות בבית הוא הציע להזמין איש מקצוע לביצוע התיקון, אולם נתבע 1 ביקש לבצע את התיקון בעצמו ולקבל את התשלום עבור העבודה. התובע הסכים, רכש חומרי איטום והעביר לנתבע 1 חומרים ושני תשלומים בסך מצטבר של 9,000 ש"ח תמורת העבודה. כעבור זמן, נתבע 1 פנה לתובע ואמר שיש לו חבר מקצועי שמוכן לטפל בליקוי תמורת סך של 30,000 ש"ח. התובע הסכים לשלם אך נתבע 1 התחמק ו"איש המקצוע" מעולם לא הובא. (סעיף 9 לתצהיר התובע).

60.בחקירתו הנגדית אמר התובע: "אחרי שהעברתי לו את הכסף עברנו למרון ממון ואני אמרתי למרון שאני יודע שלאלון אין עבודה, נתתי לו כסף שיעשה את זה, זה הדבר היחיד שיש לי אין לי הוכחות, מתוך המעטפה של הכסף מזומן שהביאו לי נתתי לו 9,000 ש"ח וזה כלל את החומרים." ( פרוט' עמ' 16 ש' 27-29). וכן עמ' 16 ש' 32-עמ' 17 ש' 2: "היה להם תלונה על רטיבות בתקרות, נדמה לי שהיה במטבח או בחדר השינה של הבת. אלון טען שהוא יודע לעשות את האטימות האלה, נתתי לו את הכסף, וגם אם זה לא יסתדר, לטענתם זה לא הסתדר, מה אני יכול לעשות?. אני שאלתי אותו אם הוא עשה את התיקון והוא ענה לי שכן, אמר שהוא לא יודע אם זה עובד, שאלתי אותו מה עשית, הוא קנה אקדח עם חומרים עשה מילוי בין האבנים, הבאתי לו דליים עם חומר איטום לגג והוא טען שהוא מרח את זה על הגג."

61.התובע הגיש חשבונית מספר 7848 מתאריך 30.09.12 ביחס לרכישת "חומרי איטום לגג" בסך של 584 ש"ח וחשבונית מספר 5503 מיום 10.08.12 בגין חומרי איטום וצבעים בסך של 4,200 ש"ח (נספחים ת/4 ו- ת/5 למוצגי התובעים).

62.מטעם הנתבעים הוגש תצהיר מר איזיק צ'רנר. לדבריו בתצהירו, הוא לא נתן לתובע או לנתבע 1 כל הצעה כספית לטיפול בליקויי הרטיבות בבית. כאשר התובע עומת בחקירה הנגדית עם דברי מר צ'רנר הנ"ל, הוא השיב: "אחד מהם משקר, או הוא או אלון. אני לא יודע מי זה, אבל הגיעה אלי הצעה שהסכמתי לקבל אותה בתנאי שאני משלם על החומרים ובסוף החורף אני אשלם את יתרת הסכום במידה והבעיה נפתרה, שייקח אחריות על העבודה שלו. מאז לא שמעתי כלום. ההצעה הגיעה מאלון, אני לא יודע מי זה הבן אדם הזה." (פרוט' עמ' 17 ש' 10-14).

63.לדברי מר ממן בתצהירו, הנתבעים התלוננו בפני התובע על רטיבות נקודתית בתקרת המטבח ובתקרת אחד מחדרי השינה. התובע שילם לנתבע 1 סך של 9,000 ש"ח כדי לטפל בליקוי לאחר שנתבע 1 הציג עצמו כבעל הכשרה בנושא, אולם מר ממן לא הבחין בעת שהיה במקום בסימני עבודה כלשהי והרטיבות נותרה כשהייתה. ר' גם עדותו בחקירה נגדית, פרוט' עמ' 7 ש' 28-עמ' 8 ש' 1:

"ש. אתה מצהיר שלא בוצעו עבודות, איך אתה יודע?

ת. אני אמרתי שלא ראיתי סימנים של עבודה כלשהי.

ש. מה זה סימנים? היית במקום אולי זה בוצע יום אחרי זה.

ת. מדובר בתהליך ארוך טווח, זה לא פעם אחת שאתה מגיע, מדובר על תקופה שבני הזוג התלוננו על רטיבות, ובפעמים שנכחתי במקום מסיבות חברתיות והיו פעמים שכן ראיתי אלון עובד, בנסיבות האלה בפעם האחרונה בקש ששבר את גב הגמל טל שיתף אותי שהוא שילם כסף ושהם המשיכו להתלונן על הרטיבות, ולא ראיתי התנהלות באותה סיטואציה.

ש. אבל היו ליקויי רטיבות קשים בבית?

ת. הייתה רטיבות וגם הייתה כאופרטיביות בין אלון לטל לטפל ברטיבות."

64.עוד העיד מר ממן שנתבע 1 הביא חבר שמתמחה בנושא רטיבות, החבר נתן תכנית טיפול, התובע היה מוכן לשלם אך ביקש אחריות מאותו חבר והחבר סרב לתת אחריות. לאחר זאת נתבע 1 לקח אחריות לבצע את התיקון והתובע שילם לו על עבודה וחומרים. (פרוט' עמ' 7 ש' 25-27).

65.גם בנושא זה, עדות התובע, ובכלל זה עדותו לפיה נתבע 1 ביקש לבצע את עבודות תיקון הליקויים בעצמו תמורת תשלום בסך של 9,000 ש"ח במזומן, ששולם לו על ידי התובע, מפורטת ועקבית. עדות התובע נתמכה הן בעדותו של מר ממן והן בחשבוניות נספחים ת/4 ות/5 למוצגי התובעים. החשבוניות מעידות שהתובע רכש חומרי איטום לגג בעיצומה של תקופת השכירות.

66.לפיכך ותוך שאני מעדיפה את עדויותיהם של התובע ומר ממן, אני קובעת שנתבע 1 לקח על עצמו, ביוזמתו, את תיקון ליקויי הרטיבות תמורת סך של 9,000 ש"ח ששולם לו על ידי התובע ולא ביצע את התיקון. התנהלות נתבע 1 גם מתיישבת עם העובדה שבמהלך תקופת השכירות הנתבעים לא נתנו ביטוי לתלונה בדבר ליקויי רטיבות. נתבע 1 טען שהמושכר לקה בליקויי רטיבות קשים כבר מיום השכירות הראשון וכי אלה לא טופלו בשום שלב. (סעיף 29 לתצהיר נתבע 1). טענה זו אינה מתיישבת עם העובדה שהנתבעים בחרו להאריך את הסכם השכירות. הדעת נותנת שבגין ליקוי חמור כנטען, הנתבעים גם היו שולחים לתובע הודעה או מכתב אך הנתבעים לא הציגו כל ראיה או אינדיקציה לטענה בנושא זה אלא לאחר שנשלח להם מכתב הדרישה מאת ב"כ התובעים.

ד(4) אובדן הכנסות/מוניטין/עגמת נפש 

67.התובעים תבעו סך של 10,000 ש"ח עבור הפסד הכנסות בתקופת ההתקשרות החוזית עם הנתבעים. זאת בגין אבדן לקוחות וסירוב לקוחות לשלם. עוד תבעו התובעים 35,000 ש"ח עבור הפסד הכנסות בגין התקופה שבה לא ניתן היה להשכיר את חדרי האירוח (חודש אוקטובר 2013), אף לא חלקית בשל עבודות שיקום מתחם האירוח, ו- 40,000 ש"ח בגין פעילות חלקית של חדרי האירוח בתקופת שיקום המתחם בחודשים ספטמבר 2013 ונובמבר 2013-פברואר 2014 (סך הכול חמישה חודשים).

68.על פי תצהיר התובע, מדובר בחודש אחד של השבתה מלאה של חדרי האירוח וארבעה חודשי פעילות חלקית, אך על פי חוות דעת השמאי, משך ביצוע התיקונים הוא כארבעה חודשים. לדברי המומחה, חדרי האירוח הופעלו במשך ארבעה חודשים באופן חלקי וההפסד המוערך בגין כך הוא בסך של 40,000 ש"ח. בנסיבות אלה, זכאים התובעים לפיצוי כאמור בסעיף 9 לחוות דעת השמאי והם אינם זכאים לסך הנוסף של 35,000 ש"ח שנתבע על ידם. בנוסף, הם זכאים לסך של 10,000 ש"ח בגין אבדן הכנסות במהלך תקופת ההתקשרות עם הנתבעים. הסך הכולל של הפיצוי בגין אבדן הכנסות הוא 50,000 ש"ח. נזקי אבדן ההכנסות הוכחו כמפורט לעיל בסעיפים 25, 27, 28 ו-35 וכן בחוות דעת השמאי.

69.כאמור בחוות דעת השמאי, הנזק בגין פגיעה במוניטין הוערך בסך של 50,000 ש"ח. נזק למוניטין הוא נזק כלכלי המתבטא באובדן הכנסות עתידיות. גם רכיב זה הוכח על ידי התובעים כמפורט לעיל בסעיפים 25, 27, 28 ו- 35. היה מצופה מהנתבעים לתחזק את המתחם כמקום מזמין, נקי ופורח ולתת לאורחים שירות ראוי כמצופה מרמת הנכס. בפועל, בפרט בשנת ההתקשרות השנייה, הנתבעים הזניחו את הנכס ולא תחזקו את המתחם ברמה הנדרשת. בכלל זה ניהלו חדרי אירוח נוספים ועסק מכירת ארוחות, על חשבון הזמן, העבודה ותשומת הלב שנדרשו למתחם האירוח של התובעים. אורחים התלוננו, חלקם התרצו והסתפקו בפיצוי שנתן להם התובע. אחרים לא היו מוכנים לשהות במקום אף לא תמורת פיצוי. מדובר בנזק ממשי. אורחים שהתאכזבו מהמקום לא יספרו אודותיו טובות. מר לזר התייחס לביקורת אורחים שפורסמה במרשתת בה הובעה תרעומת על יחידות האירוח. (פרוט' עמ' 11 ש' 1-7). ר' גם עדות התובע על כך שאורחים התקשרו אליו והתלוננו על מצב הבריכה ועל כך שמר ממן מסר לו שהאורחים לא יילכו לבריכה במצבה, כאשר כביסה תלויה במתחם שלה וכו' (פרוט' עמ' 15 ש' 12-13). לפיכך, התובעים זכאים גם לפיצוי הנתבע ברכיב זה.

70.עוד ייפסק לתובעים הסכום שנתבע עבור עגמת נפש בסך של 5,000 ש"ח, שהוא סביר בנסיבות ואף על הצד הנמוך.

ד(5) חובות מים וחשמל

71.אין מחלוקת בין הצדדים בדבר חובת הנתבעים לשאת בתשלומים בגין צריכת חשמל ומים. נתבע 1 לא כפר בחובת הנתבעים לשלם עבור חשמל ומים והוא הודה שהנתבעים לא שילמו דבר עבור מים וחשמל בכל תקופת השכירות. (פרוט' עמ' 24 ש' 17-21).

72.לדברי התובע, כדי לחשב את חיובי המים והחשמל בגין הבית, היה צורך להפחית מסך כל חיובי המים והחשמל של המתחם את החיובים עבור חדרי האירוח. לכל אחד מחדרי האירוח היה מונה חשמל עצמאי משלו ושעון מים. היה צריך לחבר את הסכומים המתקבלים ולהפחית אותם מחשבונות המים והחשמל הכלליים. לדברי התובע, הנתבעים הקפידו לשלוח לו מדי חודש מסרון ובו הערכים המעודכנים בשעוני חדרי האירוח, כדי שיפחית אותם מהסך הכללי. לאחר ההפחתה, התובע העביר לנתבעים את הסכום שעליהם לשלם עבור מים וחשמל בקיזוז הסכום המגיע לנתבעים עבור כביסות שבוצעו באותו חודש. לדברי התובע, הנתבעים ביקשו לדחות את התשלום בשל חוסר אמצעים והוא נענה. סך כל חובם של הנתבעים עבור מים וחשמל, לאחר קיזוז הוצאות חשמל ומים של חדרי האירוח והוצאות כביסה, הוא 22,000 ש"ח. (סעיף 4 לתצהיר התובע). נתבע 1 אישר כי היו שעונים נפרדים לבית ולחדרי האירוח. (פרוט' עמ' 24 ש' 28-29).

73.הנתבעים טענו טענות כדלקמן:

א. הנתבעים לא קיבלו את חשבונות המים והחשמל והחשבונות שצורפו לתצהיר התובע חסרים פירוט.

ב. הסכום הנתבע אינו נכון.

ג. טרם קבלת החזקה בנכס התגלתה תקלה במונה החשמל ובגינה החיובים היו גבוהים. המונה לא תוקן. בתום תקופת השכירות לא ניתן היה לבצע קריאת מונה בשל תקלות במונה החשמל.

ד. דרישה קודמת של התובעים הייתה נמוכה יותר, בסך של 14,675 ש"ח.

ה. התשלום הנדרש הוא ביתר משום שהוא מבוסס על תעריף עסקי ולא על תעריף ביתי.

ו. הנתבעים לא התחייבו לשאת בעלות מים להשקיית הגינה ומילוי הבריכה.

ז. בגין צריכה העולה על המותר על פי התקנות, שנבעה כולה מהצריכה בחדרי האירוח, הנתבעים חויבו במחירי מים גבוהים.

ח. הנתבעים לא ניהלו בנכס שירותי קייטרינג אלא סיפקו ארוחות בוקר בהיקף מצומצם.

74.הנתבעים לא הוכיחו כי הם חויבו לפי תעריף עסקי או תעריף גבוה שנבע מ"צריכה העולה על המותר". בנוסף, בהסכם השכירות הנתבעים התחייבו לשלם עבור צריכת מים וחשמל "בהתאם לקריאת המונה הנמצא במושכר". (סעיף 6(א)(1) להסכם). בהסכם לא צוינו כל תנאי או הסתייגות ביחס לתעריפים. על כן, דין טענות הנתבעים בדבר חיוב לפי תעריף עסקי או תעריף גבוה הנובע מצריכה העולה על המותר, להידחות.

75.הנתבעים טענו כאמור, כי הם לא קיבלו את חשבונות המים והחשמל. גם טענה זו דינה להידחות. אין טענה בפי הנתבעים כי הם ביקשו לקבל את החשבונות. יש להניח שאם היו מבקשים מהתובע לשלוח להם חשבונות, הוא היה מעביר להם. על כל פנים, במסגרת מוצגי התובעים הוגשו ריכוזים מפורטים של כל חיובי החשמל והמים לכל תקופת השכירות. (נספח ת/2 למוצגי התובעים). באשר לטענה, לפיה החשבונות שצורפו לתצהיר התובעים חסרים פירוט, זו מנוגדת למסמכים. הנתבעים אף לא נימקו מה פירוט חסר בחשבונות. קשה שלא להתרשם שמדובר בניסיון להתנער מחובת התשלום החלה על הנתבעים. הנתבעים ערערו על נכונות הסכום שנדרש מהם עבור חשמל ומים (22,000 ש"ח), אך לא הציגו כל חישוב נגדי. הם גם לא פירטו מה סכום החיוב הנכון לשיטתם שהרי, כאמור, הם לא חלקו לא על חובתם לשלם ולא על העובדה שהם לא שילמו דבר בגין צריכת מים וחשמל במשך שנתיים.

76.בטענה, לפיה הסכום הנתבע בכתב התביעה אינו בהתאמה לדרישה קודמת של התובעים שהייתה על סך 14,675 ש"ח, הנתבעים הסתמכו על הודעת דואר אלקטרוני ששלח להם התובע שכותרתה "התחשבנות מים וחשמל עד 22.04.13". בהודעה כתב התובע כי חוב הנתבעים עבור חשמל ומים, לאחר ניכוי צריכת חדרי האירוח וכן לאחר ניכוי התשלומים לנתבעים בגין כביסות, חלב, מילוי בריכה וארוחות, הוא בסך של 14,675 ש"ח. במסמך נכתב כי מדובר בחוב בגין 20 חודשים מתחילת תקופת השכירות. התובע הסביר בחקירתו הנגדית שמסמך זה נערך לפני תום תקופת השכירות. (פרוט' עמ' 14 ש' 12). נתבע 1 אף טען בתצהירו כי הסך הנ"ל היה נכון ליום 22.01.13, כלומר למעלה משבעה חודשים לפני תום תקופת השכירות. הסך הנ"ל, אפוא, אינו מתייחס למלוא תקופת השכירות ולכן גם בטענה זו אין כל ממש.

77.הנתבעים טענו עוד כי חיובי החשמל היו גבוהים בשל תקלה במונה החשמל. לדברי התובע, הנתבעים פנו אליו מספר פעמים וטענו כי לדעתם ישנה תקלה במונה החשמל הראשי ולכן חשבונות החשמל שלהם גבוהים. התובע פנה לחברת החשמל, זו שלחה פעמיים מעבדה ניידת והבדיקות העלו שמוני החשמל תקינים. אף על פי כן, עקב התעקשותם של הנתבעים, התובע החליף פעמיים את מונה החשמל. לאחר ההחלפות החשבונות נשארו זהים וגבוהים מהממוצע. לדברי התובע, החשבונות הגבוהים נבעו מהתנהלות בזבזנית ועסק קייטרינג שהנתבעים ניהלו מתוך הבית. (סעיף 6 לתצהיר התובע). בהתחשב בעדותו המפורטת של התובע ובהיעדר ראיה לתקלה, טענת הנתבעים לחיובי יתר בשל תקלה במונה החשמל לא הוכחה.

78.במקביל להתקשרות עם התובעים, הנתבעים סיפקו שירותים לחדרי אירוח אחרים אשר כללו שירותי כביסה שבוצעו במושכר. (ר' עדות נתבע 1 פרוט' עמ' 23 ש' 28-33). הנתבעים גם סיפקו שירותי ארוחות בוקר וארוחות ערב במסגרת עסק שניהלו, גם הוא ללא קשר להתקשרות עם התובעים. נתבע 1 טען שהנתבעים לא עסקו בקייטרינג אלא רק סיפקו ארוחות בוקר בהיקף מצומצם לצימרים נוספים (סעיף 19 לתצהיר נתבע 1. פרוט' עמ' 22 ש' 21-22). כשהוצג לו דף פרסומת מטעם הנתבעים שבו פורסמו ארוחות ערב, נתבע 1 נאלץ להודות שהנתבעים מכרו גם ארוחות ערב (פרוט' עמ' 23 ש' 1-17). פעילות עסקית זו של הנתבעים, שהתנהלה במושכר, מספקת הסבר לצריכת חשמל ומים מעל לממוצע. חיזוק נוסף למסקנה זו, כמו גם להיעדר כל תקלה, מצוי בנספח ת/3 למוצגי התובעים, אשר מראה ירידה דרסטית בצריכת החשמל בשנת 2014 לעומת שנת 2013 (הנתבעים פינו את הנכס בספטמבר 2013). צריכת החשמל בשנת 2014 הייתה כשליש בלבד לעומת הצריכה בשנת 2013. התובע גם אמר בחקירתו הנגדית כי לאחר שהנתבעים פינו את הנכס ונכנסו שוכרים חדשים, צריכת המים והחשמל צנחה. ר' פרוט' עמ' 19 ש' 16-17: "מרגע שהם נכנסו חובות החשמל והמים ירדו לעשירות על אותם שעונים, הנזילות והרטיבויות הפסיקו באורח פלא."

79.מחוב הנתבעים עבור חשמל ומים התובעים הפחיתו את הסכומים שהגיעו לנתבעים עבור כביסות וארוחות בוקר. הנתבעים טענו כי היה על התובעים לשלם להם עבור כל החלפת מצעים 35 ש"ח ו- 100 ש"ח עבור כל ארוחת בוקר. לטענתם, חוב התובעים בגין כביסות, ארוחות בוקר ותיקונים הוא לפחות 25,270 ש"ח ולא 22,869 כנטען על ידי התובע. הנתבעים לא פירטו את טענתם ולא תמכו אותה בנתונים ובחישוב. טענתם לזכאות לסך של 100 ש"ח עבור כל ארוחת בוקר שהוגשה בחדרי האירוח גם הופרכה. התברר שזכאותם הייתה רק ל- 29 ארוחות בוקר (2,900 ש"ח), שהוגשו לחבריו של התובע או בני משפחתו, אשר התארחו במקום על חשבון התובע. (פרוט' עמ' 14 ש' 19-20), סכום שהופחת מחוב הנתבעים. ביחס לאורחים האחרים, הנתבעים גבו מהם ישירות את התשלום עבור ארוחות הבוקר. ר' בנספח להסכם השכירות: "התמורה הכספית עבור ארוחות הבוקר/ארוחות ערב – באם יבחר השוכר להציע לאורחים אופציה זו, הינה של השוכר בלבד."

80.באשר לצריכת מים לבריכה, הנתבעים טענו כי הם לא התחייבו לשאת בעלות המים להשקיית הגינה ומילוי הבריכה. לטענתם, הבריכה מולאה פעמיים (88 קוב) וגם אידוי טבעי הצריך מילוי. התובע טען שהבריכה הגדולה הייתה רוב הזמן בשימושם של הנתבעים ושהם עשו בה שימוש גם לאירוח פרטי. (ר' עדות התובע בחקירה הנגדית פרוט' עמ' 15 ש' 26-27). נתבע 1 הודה שהנתבעים עשו שימוש בבריכה. (פרוט' עמ' 25 ש' 3-8).

81.על פי הודעת הדואר האלקטרוני של התובע, נספח ב' לתצהיר נתבע 1, התובע ראה אז להפחית את עלות המים בגין מילוי הבריכה, בסך 400 ש"ח עבור מילוי הבריכה פעמיים, מחיובי הנתבעים. לאור זאת, חיוב זה לא יוטל על הנתבעים. באשר לצריכת מים שוטפת בגין גינה ובריכה, הנתבעים שכרו בית פרטי לרבות גינה. כמו כן, כאמור לעיל, השתמשו בבריכה. בהסכם השכירות לא סויגה חובת הנתבעים לשלם עבור המים למעט צריכת חדרי האירוח. אי לכך, על הנתבעים לשאת בעלות זו.

82.סיכומו של דבר, דין טענות הנתבעים, למעט החיוב בגין מילוי הבריכה בסך של 400 ש"ח, להידחות. בהתאם, הסכום המגיע לתובעים מהנתבעים ברכיב זה הוא 21,600 ש"ח.

ד(6) ערבות נתבעים 3 ו-4

83.נתבעים 3 ו-4 חתמו בהסכם השכירות על כתב ערבות, בו ערבו לקיום כל התחייבויות הנתבעים על פי הסכם השכירות, לרבות בגין תקופת השכירות המוארכת. לשון כתב הערבות:

"הננו ערבים לקיום כל התחייבויות השוכר ע"פ הסכם זה ובנוסף ומבלי לפגוע לאמור בהסכם.

הננו מסכימים בזה כי במידה והשוכר יאריך את תקופת השכירות, ערבותנו זו וכן שטר הביטחון עליו חתמנו כערבים, יהיו תקפים גם לתקופת השכירות המוארכת.

הננו מוותרים מראש על טענת ערב יחיד."

מכוח ערבותם זו חבים נתבעים 3 ו-4 כלפי התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם כמפורט לעיל עקב ההפרות שהפרו הנתבעים את הסכם השכירות והנספח לו.

84.נתבעים 3 ו-4 טענו כי הם לא ערבו לקיום התחייבויות הנתבעים לפי הנספח להסכם השכירות (תחזוקת המקום והשירות לחדרי האירוח). טענה זו נשללה לאור העובדה שנתבעים 3 ו-4 חתמו לא רק על הסכם השכירות אלא גם על הנספח, כך שהם ידעו מה התמורה ומה התחייבויות הנתבעים בגין זכות השכירות והם ערבו לקיום התחייבויות אלה.

ה. סוף דבר

85.התביעות בת"א 22409-11-13 ובת"א 47385-11-13 מתקבלות.

86.התובעים זכאים לפיצויים כדלקמן:

נזקי הנכס78,600 ש"ח

נזקי תכולה20,000 ש"ח

אבדן הכנסות50,000 ש"ח

פגיעה במוניטין50,000 ש"ח

עגמת נפש5,000 ש"ח

מים וחשמל21,600 ש"ח

======================

סך הכול 225,200 ש"ח

87.נתבעים 3 ו-4 ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, את הסכומים כדלקמן:

א.סך של 225,200 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

ב.הוצאות המשפט לרבות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ההוצאה.

ג.שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ש"ח.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ה' שבט תשע"ח, 21 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.