ת"א 21928-01-17 גרציאני נ' טיטאן בניה בע"מ ואח'

לפניי בקשה לצו מניעה זמני אשר יאסור על המשיבים – או מי מהם – להתחיל בביצוע עבודות למימוש תכנית בנייה של מיזם תמ"א 38 ברחוב יהודה הלוי 123 (פירוט הפעולות המבוקשות מופיע ברישא לבקשה), וזאת "עד להכרעה בתביעה או עד למתן החלטה אחרת על ידי בית משפט נכבד זה או לפחות לתקופה של 60 יום...".

העבודות נושא הבקשה נועדו להתחיל ביום 10.1.2017; הבקשה לצו מניעה זמני, ועמה בקשה לצו ארעי עד להחלטה בבקשה לסעד הזמני, הוגשה ביום תחילת העבודות עצמו (10.1.2017).

בהחלטתי מיום 10.1.2017, דחיתי את הבקשה לסעד ארעי, וקבעתי כי המבקש השתהה שיהוי ניכר בפנייה לבית משפט זה, כך שאין הצדקה למתן סעד – ולו ארעי – עד קבלת עמדת הצדדים שכנגד.

המבקש לא השלים עם החלטתי זו, ופנה בבקשה להשמיע טיעוניו על-פה. בדיון במעמד צד אחד שקיימתי באותו מועד (10.1.2017), דחיתי את הבקשה לסעד ארעי, אך קבעתי כי דיון במעמד הצדדים יתקיים ביום 15.1.2017, ולא ב-19.1.2017 כפי שנקבע תחילה; בהתאם קוצר המועד להגשת תשובות.

המבקש הוא שוכר של נכס מסחרי הנמצא בקומת הקרקע של הבניין ברחוב יהודה הלוי 123 (להלן: "הבניין"); בנכס מפעיל המבקש בית קפה הנושא את השם "קפה זומר". אין מחלוקת, כי הסכם השכירות המקורי נכרת עם המשיבים 3 – 5, בעלי הנכס, ביום 21.7.2014, כאשר המבקש התקשר בהסכם לצד שני שותפיו, ה"ה יגאל וגל זומר. מהראיות שלפניי עולה, כי מי שניהל את המשא ומתן עם ב"כ בעלי הנכס היה מר יגאל זומר.

הבניין עומד על סף מיזם חידוש ושיקום לפי הוראות תמ"א 38, ומועד תחילת העבודות נקבע ליום 10.1.2017. בבקשתו טען המבקש, כי לראשונה נודע לו על עצם קיומו של מיזם תמ"א 38 בבניין ביום 28.12.2016 (וראו סעיפים 46 ו-47 לתצהיר המבקש, להלן נראה כי טענה עובדתית זו היא, במובהק, לא אמת – ואף אינה היחידה בבקשה). המבקש הודה כי בהסכם השכירות צוין כי הבניין עתיד לעבור שיפוץ, אלא שהוא טען שעובדה זו הוזכרה בהסכם השכירות באפן "כללי ביותר ולקוני" (סעיף 18 לתצהיר המבקש), וכן טען, כי

"מעולם לא גולה למבקש על ידי המשיבים 3-5 או על ידי המשיבים 1-2 לפני חתימתו על הסכם השכירות, לא בהסכם השכירות ולא בעל פה, כי בבניין הולכות להתבצע עבודות במסגרת תמ"א 38 אשר יכללו עבודות ופגיעה בחנות ובעסקו של המבקש..." (סעיף 17 לתצהיר המבקש).

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות לה, ולאחר דיון ארוך שהתקיים לפניי היום, נחה דעתי כי יש לדחות את הבקשה לצו מניעה זמני – הן מטעמים שבמהות הן מטעמים שבהתנהלותו הדיונית של המבקש, אשר יש בה מידה גדושה של חוסר תום-לב, כפי שיפורט להלן.

כידוע, שני היבטים מרכזיים נבחנים בעת בחינת בקשה לסעד זמני: סיכויי ההליך העיקרי (ולמעשה – האם הראה המבקש בראיות מהימנות לכאורה קיומה של עילת תביעה) ומאזן הנוחות. עוד יש לבחון את התנהלותו של המבקש, את תום לבו – וכאשר מדובר בבקשה שהוגשה במעמד צד אחד, יש לבחון גם האם גילה את כל המידע הרלוונטי. בכל אחד משלושת הפרמטרים האלה – כושל המבקש כישלון ניכר.

לעניין סיכויי ההליך – המבקש הודה, ואף ציין בבקשתו, כי סעיף 4 ד' להסכם השכירות מתייחס מפורשות לתכנית לערוך בבניין שיפוץ. לטענת המבקש מדובר בסעיף "כללי ולקוני", אלא שעיון בסעיף המדובר מלמד כי לא כך הדבר. הסעיף קובע כי:

"ידוע לשוכר כי הבניין בו נמצא המושכר עומד בפני שיפוצים, ואם יאלץ השוכר לסגור את החנות לא יישא בתשלום דמי שכירות בתקופת הסגירה אך כל הוראות החוזה תעמודנה בתוקפן".

מסעיף זה אנו למדים כי המבקש, אשר חתום על החוזה, ידע כי בבניין צפויות עבודות וידע כי העבודות עלולות לחייב את סגירת העסק (שאחרת מאי טעמא לקבוע תניות לעניין פטור מתשלום דמי שכירות בעת הסגירה?). לטעמי, גם אם סעיף זה היה המקור היחיד לידיעתו של המבקש, גם אז – היה בכך כדי לקבוע כי סיכויי ההליך העיקרי קלושים. שוכר אשר חותם על הסכם שסעיף כזה – שבהחלט איננו סעיף סטנדרטי בהסכמי שכירות – כלול בו, ואינו מבקש לברר פרטים על אודות השיפוץ המתוכנן, מועדיו ואופיו – מעיד על עצמו כי אין לו עניין בנעשה בנכס, ועליו לשאת בתוצאות התנהלותו העסקית.

אלא שבין שמקבלים את גישתי זו ובין שלא, בענייננו – הוכח כי הטענה ל"חוסר ידיעה" אינה יכולה לעמוד. נזכיר, כי גם לשיטת המבקש, מי שניהל את המשא ומתן מטעמו על הסכם השכירות היה מר יגאל זומר (סעיף 17 לתצהיר המבקש). אין חולק, כי זומר היה שלוחו של המבקש לצורך ניהול המשא ומתן, שהרי השניים היו שותפים עסקיים. מכאן שניתן לקבוע, כי במועד ההתקשרות בהסכם השכירות – כל עובדה או פרט שהיה ידוע לזומר, חזקה שהיה ידוע גם למבקש, או לכל הפחות, יכול היה להיות ידוע לו. הטענה הנרמזת בטיעוני המבקש, לפיה אף שאין חולק שזומר הוסמך לנהל משא ומתן גם בשם המבקש, חלה על המשיבים 3 – 5 חובה לעדכן כל אחד ואחד מיחידי השוכר בפרטים כולם – אינה סבירה ואינה הגיונית. היה זה ב"כ המבקש עצמו שטען, במסגרת סיכומיו כי "הרבה פעמים בין שותפים יש חלוקת עבודה" (עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 16 – 17), אולם בענייננו, אף שאין מחלוקת על קיומה של אותה "חלוקת עבודה", דווקא המבקש הוא זה המנסה להיבנות מחלוקת העבודה, ולשלול את ידיעתו בדבר דברים שנמסרו לשותפו.