אוסקר ואח' נ' ניאזוב

1.האם על מוכרת דירה בבניין ישן לפצות את הרוכשים בעלות תיקונים עקב נזקי רטיבות ונזקים עקיפים, בטענה שהמוכרת ידעה, או היה עליה לדעת, על בעיות הרטיבות בבית ולא גילתה לרוכשים. בנוסף עומדת לבירור השאלה האם הפרו המוכרים הפרה יסודית את ההסכם באי הגילוי והיקף זכאותם לסעדים כספיים במידה ומדובר בהפרה יסודית.

רקע וטענות הצדדים

2.בין הצדדים נכרת ביום 7.9.15 הסכם מכר במסגרתו מכרה הנתבעת לתובעים דירה בקומה שלישית מתוך ארבע קומות בבית משותף ברחוב אחד העם באשדוד. התובעים קיבלו חזקה בדירה ביום 1.6.16 ובמועד קבלת החזקה בדקו את הדירה באמצעות מומחה מטעמם. מומחה התובעים מצא ליקויים באטימה סביב החלונות, חדירה של משקעים מקירות החוץ וכתמי רטיבות שמקורם בחדר הרחצה בדירה. לטענת התובעים, לאור אופי הליקויים ומקורם, מדובר בליקוי שהמוכרת ידעה, או הייתה צריכה לדעת, על קיומו טרם המכר.

כבר ביום 1.6.16 נשלח מכתב התראה טרם הגשת תביעה מטעם ב"כ התובעים בו הפנה לממצאי המומחה ודרש מהנתבעת לבצע תיקונים, אחרת תוגש תביעה. תוך מספר ימים בדקה הנתבעת את הדירה עם מומחה מטעמה, אשר ממצאיו היו כי אין ליקויים. לאור פער זה, סמוך לאחר מכן, ביום 11.7.16, הוגשה התביעה.

לטענת התובעים ביקשו מספר פעמים לבדוק את הדירה באמצעות מהנדס מטעמם, אולם הנתבעת הערימה קשיים ורק לאחר שהנתבעת פינתה את הדירה באיחור של כחודשיים, התאפשר להם לבדוק את הדירה.

התביעה נסמכת על הצהרות המוכרת בסעיף 2.1.3 להסכם המכר כי אין בעיית רטיבות בדירה ונטען כי מצב הדירה מעיד כי הצהרה זו כוזבת ולכן הפרה הנתבעת את ההסכם בהפרה יסודית המזכה את התובעים בפיצוי מוסכם. מעבר לפיצוי מוסכם בסך 95,000 ₪ עתרו התובעים לפיצויים בגין עגמת נפש, דיור חלוף לחודשיים ועלות תיקון הנזקים בהתאם לאומדן המומחה מטעמם. בסיכומיהם זנחו התובעים חלק מהסעדים וביקשו רק פיצוי נוסף על דמי שכירות, מעבר לפיצוי המוסכם.

3.הנתבעת טוענת כי התובעים ראו ובדקו את הדירה מספר פעמים לפני חתימה הסכם המכר, לרבות בנוכחות המתווך, וכי כל טענותיהם לליקויי רטיבות שקריות. עוד הפנו לכך שהמתווך הפנה תשומת לב התובעים לכתם שחור בתקרת חדר רחצה והסביר לתובעים כי מקורו בחוסר אוורור של חדר זה. הנתבעת נסמכת על הצהרות הרוכשים בהסכם וטוענת כי קנו הם את הדירה במצבה, as is, לשיטה תוך וויתור מוחלט וסופי לכל פגם, לרבות פגם נסתר. נטען כי מדובר בדירה בבניין ישן שנבנה לפני כ- 40 שנה בבנייה טרומית ובוצעה תוספת בניה כחוק בשנת 2003, והנתבעת לא הסתירה דבר מעיני התובעים, אשר לא ביקשו לבדוק את הדירה על ידי מומחה טרם חתימת הסכם המכר.

נטען כי התובעים החלו לשפץ את הדירה בטרם בדק אותה מומחה הנתבעת ומבקשים לקבלת מהנתבעת את עלות השיפוץ שממילא התכוונו לבצע בדירה. הוכחשו יתר הנזקים ובמיוחד עלות הדיור החלוף, עת עלה כי התובעים גרו בבית אמה של התובעת ולא נדרשו לגור בשכירות. הנתבעת נסמכת על המומחה מטעמה אשר לא איתר ליקויי רטיבות בדירה.

דיון והכרעה

האם יש בעיית רטיבות בדירה והאם הרטיבות הייתה קיימת טרם מסירת הבית לתובעים

4.הנתבעים נשענים לכל אורך ההליך על העובדה כי ניתנה לתובעים הזכות לבדוק את הדירה ואף הצהירו הם בסעיף 3 להסכם כי בדקו את הנכס ומצאוהו מתאים ואין להם טענה לאי התאמה. יוזכר כי הצהרה זו (על שני סעיפיה הקטנים 3.1, 3.2) כפופה, לפי ניסוחה, להיות הצהרת המוכר נכונה ואינה חלה על פגם נסתר שהמוכר ידע עליו ולא גילה אותו לקונה. הנתבעת הצהירה בסעיף 2.1.3 להסכם כי למיטב ידיעתה: