ת"א 21152-12-11 בן נאים ואח' נ' חן ואח'

כללי

1. בפני תביעה כספית שעילתה הפרת חוזה. בין הצדדים נקשר הסכם ביום 2.5.2011, לפיו התובעים מכרו לנתבעים זכויות במקרקעין: דירה ברחוב ויצמן 43א בבת-ים, גוש 7152 חלקה 114/4 (נספח א' לכתב התביעה). לפי הנטען, הנתבעים הפרו את ההסכם משום שלא עמדו בתשלומי התמורה: ב"כ הנתבעים הודיע, במכתב מיום 26.9.2011, כי אין באפשרות הנתבעים לקבל משכנתא, ועל כן לא יוכלו לבצע את העיסקה (ר' ס' 18 במכתב נספח ה' לכתב התביעה). הנתבעים טענו שהמוכרים הם אלה שהפרו את ההסכם בכך שסיכלו את אפשרותם לקבל משכנתא, וזאת משום שלא גילו להם את דבר קיומה של חריגת בניה בדירה (ר' למשל בס' 9 למכתב הנ"ל). התובעים מצידם טענו כי החריגה היתה גלויה וידועה (למשל, ס' 13 לכתב התביעה). התובעים תבעו לחייב את הנתבעים לשלם להם את הפיצוי המוסכם בסך 124,000 ₪, לפי ס' 14ב' להסכם המכר.

2. הנתבעים טענו בהגנתם כי התובעים הפרו את הסכם המכר, בו הצהירו שלא ביצעו בממכר בניה ללא היתר (ס' 5א' לכתב ההגנה). נטען כי התובעים הטעו את הנתבעים כשהעלימו מהם שתוספת הבניה בדירה נבנתה ללא היתר (ס' 5ג' לכתב ההגנה). הנתבעים טענו כי חריגת הבניה הכשילה את קבלת המשכנתא (ס' 28 לכתב ההגנה). על כן דרשו מהתובעים להשיב להם את התמורה ששילמו וכן לשלם להם את הפיצוי החוזי המוסכם (ס' 36 לכתב ההגנה). הנתבעים הגישו תביעה-שכנגד, בה עתרו לחייב את התובעים להשיב להם את התמורה החוזית ששילמו בסך 350,000 ש"ח, לפצותם בגין תשלום דמי שכירות ששילמו לדירה חלופית, וכן לפצותם בפיצוי המוסכם (ס' 51 לכתב התביעה שכנגד).

3. הנתבעים הגישו תביעה-שכנגד גם כנגד עו"ד אנג'לו ניסים גניש – אשר טיפל עבור הצדדים בעריכת ההסכם. נטען כי עוה"ד הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הנתבעים, בכך שלא הזהירם שהדירה בנויה בחריגת בניה מהותית (ור' פירוט הטענות בס' 47-46 לכתב התביעה שכנגד). בהגנתו טען עו"ד גניש כי "הקונה ידע היטב כי הדירה נשוא ההסכם בנויה בחלקה ללא היתר והדבר הוסבר להם הן ע"י עוה"ד והן ע"י... המוכר מפורשות בטרם חתימת ההסכם" (ס' 9 לכתב ההגנה).

4. כנגד עו"ד גניש הוגשה גם הודעת צד ג' ע"י הנתבעים-שכנגד (המוכרים). בהודעה נטען כי נזקם של התובעים-שכנגד (הקונים) "נגרם, אם בכלל, בשל רשלנותו המקצועית של צד ג', אשר בגינה... לא עלה בידם לקבל משכנתא בגובה לו ציפו, ובשל כך לא עמדו בהתחייבויות הקונים בהסכם" (ס' 9 להודעה לצד שלישי). בכתב הגנתו טען עו"ד גניש שלא התרשל במאום, "שהרי הקונה ידע היטב כי הדירה נשוא ההסכם בנויה בחלקה ללא היתר והדבר הוסבר להם הן על ידי עוה"ד והן על ידי ... המוכר" (ס' 7 לכתב ההגנה בהודעת צד ג').

5. בהסכמת הצדדים, ביום 20.6.2012 ניתן פס"ד חלקי שלפיו הסכם המכר שנכרת בין הצדדים – בטל. נפסק כי התובעים (המוכרים) רשאים למכור את הזכויות בדירה לצד שלישי, וכי הערת האזהרה לטובת הנתבעים (הקונים) – תבוטל. בנוסף נפסק כי התובעים ישיבו לנתבעים חלק מהתמורה שקיבלו מהם לפי ההסכם, בסך 226,000 ₪. בשלב דיוני זה, התובעים הותירו בידם סך 124,000 ₪ שקיבלו מהנתבעים על חשבון התמורה לפי ההסכם, וזאת כנגד התביעה לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם.

6. במישור הדיוני: מטעם התובעים הצהירו התובע וכן מר פנחס מגורי כהן (הנדסאי בנין ושכן), והעידה גב' ארלט צור (שהשכירה דירה לקונים). מטעם הנתבעים הצהירו הנתבעת ואביה מר אליהו קשקש. מטעם עו"ד גניש הצהיר הוא עצמו. כל העדים נחקרו. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב. להלן אדון בטענות כסדרן.

    

   דיון והכרעה

7. השאלה המרכזית העומדת על הפרק בהליך זה היא שאלה שבעובדה: האם הנתבעים (הקונים) ידעו על חריגת הבניה בדירה? הנתבעים ביקשו להשיב על כך בשלילה.