1.עניינה של תביעה זו בשאלת תקפותו של זכרון דברים. זכרון הדברים נחתם ביום 9.8.2012 בין התובעים ובין הנתבעים לרכישת דירת מגורים בפתח תקווה בבניין ברחוב השופט ברנדס 45/7 הידוע כגוש 6355 חלקה 340 תת חלקה 7.
לטענת התובעים הנתבעים הפרו את זכרון הדברים ולפיכך, הם זכאים לקבלת פיצוי מוסכם בסך של 160,000 ₪, כפי שקובע זכרון הדברים במקרה של הפרה.
טענות התובעים:
2.לטענת התובעים, זכרון הדברים נחתם ביום 9.8.2012 במהלך פגישה אשר התקיימה בנוכחות הנתבעת 1, בנה של הנתבעת 1 (הנתבע 3 אשר חתם על זכרון הדברים בשם הבעלים הנוסף של הנכס - הנתבע 2 ), המתווך - מר מר משה ניסים, והתובעים.
3.בפגישה נאמר לתובעים כי הבעלים הרשומים בנכס היא נתבעת 1 ונתבע 2, וכי בשם נתבע 2 יחתום נתבע 3.
4.בסיום הפגישה נחתם בין התובעים לנתבעים 1 ו-3 זכרון דברים (נספח ב' לכתב התביעה). בזכרון הדברים סוכם כי התובעים ירכשו את הנכס מהנתבעים בתמורה בסך של 1,600,000 ₪. עוד סוכם כי הדירה תימסר לידי התובעים לא יאוחר מיום 31.11.2012. בסיום הפגישה מסרו הנתבעים 1 ו- 3 כי בתם, עו"ד חגית גיגי, תייצג אותם במסגרת הסכם המכר הסופי.
5.עוד סוכם כי התובעים יהיו רשאים לבטל את זיכרון הדברים עד ליום 15.8.12. הסיבה לכך, לטענתם, היא עסקה נוספת של מכירת דירתם ומועדי קידום סיום עסקה זו.
6.להלן נוסחו המלא של זכרון הדברים:
זיכרון דברים
שנערך ונחתם בתאריך 9.08.12
שיקראו להלן: "המוכרים"
בין גיגי נוגה
וגיגי מנשה (איציק)
(בשם)
שיקראו להלן: "הקונים"
בין פנחסוב גבריאל
וקופמן אינסה
תיאור הנכס: דירה 4 חדרים + גג ברח' השופט ברנדס 45/7 גוש 6355 חלקה 340/7 (להלן הנכס)
הואיל והמוכרים הינם המחזיקים והבעלים/החוכרים הרשומים של "הנכס"
והואיל והמוכרים הינם מצהירים כי הנכס חופשי מכל שעבוד
והואיל והקונים מצהירים כי ראו את הנכס ומצאו אותו מתאים לצרכיהם
והואיל וברצון המוכרים למכור את הנכס ורצון הקונים לקנות אותו במצב הנוכחי
לפיכך אושר הוצהר, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן:
1.המבוא לזכרון דברים זה מהווה חלק בלתי נפרד ממנו.
2. המוכרים מתחייבים למכור לקונים את הנכס ולהעבירו ע"ש הקונים.
ואילו הקונים מתחייבים לשלם בתמורה את הסכום בסך של 1,600,000 ₪.
(במילים: מיליון שש מאות אלף ש"ח) כדלקמן:
א.תשלום במעמד זכרון דברים זה בסך של _______ ₪.
חתימת המוכרים על זכרון דברים זה מהווה קבלה חוקית בסך הנ"ל.
ב.מועד חתימת החוזה ולא יאוחר מיום 20.08.12 ישולם סך של 132,000 ₪.
ג.הסכם זה יכנס לתוקף בתאריך 15.8.12.
ד.[לא ברור- ל.ה.צ.] הקונים שהם ממשיכים בהסכם.
ה.בדירה נשארים 4 מזגנים.
3.מסירת החזקה בנכס לידי הקונים תהיה ביום 31.11.12.
4. המוכרים מתחייבים למסור הנכס לקונים נקי מכל חובות שהם.
5.הצדדים מסכימים מראש שמפר זכרון דברים זה ישלם לצד המקיים פיצויים קבועים מוסכמים ומוערכים מראש בסך 10% ₪.
6.הצדדים מאשרים שקראו זכרון זה, הבינו את תוכנו וחתמו עליו מרצונם.
7.התובעים טוענים כי לאחר החתימה על זכרון הדברים, טענו המוכרים כי הם אינם צריכים לשאת בתשלום היטל השבחה, ונמנעו מלהעביר לידי התובעים טיוטת הסכם מכר סופית.
8.התובעים טוענים כי ביום 15.8.12 פנתה באת כוח התובעים אל עורכת הדין של הנתבעים במכתב התראה בו דרשה ממנה להמציא טיוטת הסכם סופי שתחתם בהקדם על ידי הצדדים. הנתבעים לא השיבו לפנייה זו ולא נשלחה כל טיוטא מצידם. בהתנהגות זו, לטענת התובעים, יש משום הפרה של זכרון הדברים.
9.התובעים מבקשים להורות על תשלום הפיצוי המוסכם בסך של 160,000 ₪, והוצאות נוספות שנגרמו לתובעים עקב הפרת ההסכם (ובכלל זה, בגין ריהוט שנרכש, דמי תיווך, עגמת נפש והפסד זמן).
טענות הנתבעים:
10.הנתבעים 1 ו-3 טוענים כי לא ניתן להגיע למסקנה שהם ראו בזכרון הדברים הסכם מחייב מכיוון שזו לא הייתה כוונתם ו/או הבנתם במעמד החתימה. לטענתם, הם חתמו רק בשל לחץ המתווך לחתום. לטענתם, הם האמינו למתווך שמדובר בהסכם שאינו מחייב.
11.הנתבעים טוענים כי לא ניתן לראות בנתבע 3 שלוח של נתבע 2 לצורך החתימה על ההסכם.
בנוסף, טוענים הנתבעים כי נתבעים 1 ו- 3 לא קיבלו כל ייעוץ משפטי טרם חתמו על זכרון הדברים.
12.עוד טוענים הנתבעים כי המחלוקת בעניין היטל ההשבחה אינה יכולה להיחשב להפרה. היטל ההשבחה לא נכתב כלל בזכרון הדברים ולפי עקרונות יסוד בדיני חוזים לא ניתן לטעון שהנתבעים עשו מעשה או מחדל המנוגד לאמור בזכרון הדברים. בנוסף טענו כי מחלוקת זו לא הייתה המחלוקת היחידה.
13.עוד טוענים הנתבעים כי ביטול זכרון הדברים נעשה על ידי התובעים מסיבות השמורות עמם, בניגוד למילותיו המפורשות. לכן על התובעים להיחשב כמי שהפרו את זכרון הדברים.
להלן אדון בטענות הצדדים:
תוקף שליחות נתבע 3 לחתום בשם נתבע 2 על זכרון הדברים
14.זכרון הדברים נחתם בין התובעים ובין הנתבעת 1 והנתבע 3. התובעים טענו כי נתבע 2, הבעלים בנכס במשותף עם הנתבעת 1, ייפה את כוחו של נתבע 3 לחתום על זכרון הדברים. ככל שלא יוכח יפוי כח כאמור, אין תוקף לזכרון הדברים מאחר שהמסקנה תהא כי הבעלים של הנכס, הנתבע 2, לא נתן הסכמתו לזכרון הדברים.
15.הנתבעים טוענים כי לא הוצג במעמד זכרון הדברים ייפוי כוח מנתבע 2. לטענתם, מעדותו של נתבע 2 עולה כי הוא ידע שאשתו ובנו הולכים למשרד תיווך, ואין ללמוד כאילו ידע שהנ"ל הולכים לחתום על זכרון דברים בעוד הם עצמם לא ידעו (עמ' 3 לסיכומי הנתבעים). על כן אין לראות בחתימת נתבע 3 כמחייבת את הנתבע 2.
16.להלן אבחן האם התקיימו יחסי שליחות בין נתבע 2 לבין נתבע 3 על פי חוק השליחות, תשכ"ה- 1975 (להלן: "חוק השליחות"), לענין החתימה על זכרון הדברים.
17.סעיף 3(א) לחוק השליחות, קובע כדלהלן:
"השליחות מוקנית בהרשאה, שבכתב או שבעל-פה, מאת השולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השולח לצד השלישי, או על ידי התנהגות השולח כלפי אחד מהם."
אני סבורה כי יש לראות את נתבע 3 כשלוח של נתבע 2 לצורך החתימה על זכרון הדברים.
מחומר הראיות עולה כי נתבע 2 נתן הרשאה לנתבע 3 לפעול בשמו מלכתחילה. על כן, יש לקבוע כי ניתנה על ידי הנתבע 2 הרשאה מלכתחילה לנתבע 3 לחתום בשמו על זכרון הדברים.
18.מעדותה של נתבעת 1 עולה כי נתבע 2 ידע שמטרת הפגישה הייתה חתימה על זכרון דברים:
נתבעת 1 נשאלה בחקירתה: "עשית את זה בידיעת בעלך"
נתבעת 1 השיבה: "הוא ידע מזה כן. אחר כך שבאתי ואמרתי לו שהחתים אותי בכוח אבל אמר שזה לא מחייב" (עמ' 40 ש' 26-24 לפרוטוקול 22.2.15).
עוד העידה הנתבעת 1:
"אנחנו הלכנו למתווך כדי לחתום על זכרון הדברים, אני ובני איציק הלכנו. מנשה לא הגיע כי הוא באותו זמן לא יכול היה להגיע. הוא ידע על הפגישה הזו, בוודאי. זה בית משותף לי ולו" (עמ' 2 ש' 15-13 לפרוטוקול 30.10.13).
לעומת נתבעת 1, נתבע 2 טען כי היה מודע לכך שהנתבעים 1 ו- 3 הלכו לפגישה, אולם לא ידע מה מהותה של הפגישה (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 30.10.13, שורות 10-11).
19.אני סבורה כי יש לקבל את גרסת הנתבעת 1. לא מצאתי מדוע תבחר הנתבעת 1 לפרוס תמונת מציאות הפועלת כנגדה, ככל שפני הדברים אכן לא משקפים מציאות זו.
בנוסף, התרשמתי כי עדותו של הנתבע 2 בפני בית המשפט היתה רצופת אי דיוקים וסתירות. כך למשל טען הנתבע 2 כי לא ידע שהנתבעת 1 הלכה למשרד תיווך, אולם לאחר מכן אישר כי אכן ידע על קיומה של הפגישה (ר' עמ' 30 ש' 27-22 לפרוטוקול 22.2.15). כמו כן, הנתבע 2 טען כי לא ידע שבנו הולך לפגישה אצל המתווך, ובמקום אחר טען כי היה מודע לענין זה (ר' עמ' 3 ש' 11-10 לפרוטוקול 30.10.13, למול עמ' 30 לפרוטוקול מיום 22.2.15, ש' 26-25).
כמו כן, הנתבע 2 טען כי לא ידע על ענין היטל ההשבחה בעדותו, בעוד שבסעיף 17 לתצהירו העיד כי שוחח עם אשתו בענין והעביר לתובעים מסר שהם לא מסכימים לשאת בהיטל ההשבחה. לאחר שעומת עם הנאמר בתצהירו, אישר את הדברים (עמ' 31 ש' 3-2, 26-20 לפרוטוקול 22.2.15).
לאור האמור לעיל, אני מעדיפה את גרסת הנתבעת 1 לפיה הנתבע 2 ידע כי נתבעת 1 ונתבע 3 הולכים לפגישה אצל המתווך כדי לחתום על זכרון דברים.
20.מעבר לכך, אף אם היתה מתקבלת טענתו של הנתבע 2 לפיה לא ידע כי הנתבעים 1 ו-3 הולכים למתווך כדי לחתום על זכרון דברים, עולה מחומר הראיות כי הנתבע 2 ידע על כך מיד לאחר מכן, ובכלל זה כי הנתבע 3 חתם בשמו. התנהגותו של הנתבע 2, כמוה כאישור בדיעבד של חתימת נתבע 3 בשמו על זכרון הדברים.
21.מחומר הראיות עולה כי כשחזרו מהפגישה עם המתווך, סיפרו נתבעים 1 ו-3 לנתבע 2 כי נתבע 3 חתם בשמו על זכרון דברים.
כך העיד הנתבע 2:
"כשחזרו אשתי ובני מן הפגישה שהתקיימה ביום 09.08.12 במשרד התיווך, סיפרו לי את כל השתלשלות הדברים כפי שקרתה שם. אשתי ובני תיארו לי לחץ כבד שהפעיל עליהם משה, מי שהציג עצמו בפניהם כמנהל משרד התיווך... ואמר להם פעם אחר פעם שזכרון הדברים לא מחייב, הוא סתם נייר ושגם אם יחתמו עליו, לא יחייב אותם." (סע' 13 לתצהיר נתבע 2).
נתבע 2 נשאל בחקירתו לעניין החתימה על זכרון הדברים והשיב: "זה לא היה בהסכמתי. אני שמעתי על זה. זה היה בידיעתי" (עמ' 29 ש' 25-23, עמ' 30 ש' 1 לפרוטוקול 22.2.15).
22.מחומר הראיות, אם כן, עולה כי הנתבע 2 היה מודע לפגישה אצל המתווך ולחתימה על זכרון הדברים בשמו על ידי הנתבע 3. יחד עם זאת, נתבע 2 לא פעל על מנת לבטל את החתימה שנחתמה בשמו ולא פנה לתובעים בכל דרישה ו/או טענה בדבר אי הרשאתו לכך.
כמו כן, נתבע 2 העיד כי היה לו ברור שלא יכולה להיות עסקה בגלל עניין היטל ההשבחה, וכי ענין "היטל ההשבחה" הוא שגרם לסיכול העסקה הסופית. נתבע 2 לא העלה טענה כי חתימת נתבע 3 נעשתה שלא בהרשאתו ולכן לא יכולה להיות עסקה:
"לאחר הפגישה במשרד התיווך, סיפרה לי אשתי, שהתובעים אמרו לה שיבררו בעיריית פ"ת בקשר להיטל השבחה בגין בנייה על גג הדירה, שרצו לבנות. לאחר בירורים אלה שעשו התובעים, חזרו לומר לאשתי, שהם לא ישלמו היטל השבחה... אני ואשתי שוחחנו בעניין זה, ואמרתי לה שתעביר לתובעים מסר ברור ששנינו לא מסכימים לשאת בהיטל השבחה.... משהתעוררה מחלוקת זו לראשונה... היה ברור לי שלא יכולה להיות עסקה" (סע' 18-17 לתצהיר נתבע 2).
23.סעיף 6 לחוק השליחות קובע:
"(א) פעל אדם בחזקת שלוחו של אחר בלי שהורשה לכך או בחריגה מהרשאתו, יכול אותו אחר, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב), לאשר את הפעולה בדיעבד; ואישור בדיעבד - כהרשאה מלכתחילה, ובלבד שלא תיפגע זכות שרכש אדם אחר בתום-לב ובתמורה לפני האישור.
(ב) לא ידע הצד השלישי בשעת הפעולה שהשלוח פועל ללא הרשאה או בחריגה מהרשאתו, הברירה בידו, כל עוד לא נודע לו על אישור הפעולה, לראות את השלוח כבעל דברו או לחזור בו מן הפעולה ולתבוע מן השלוח את נזקו."
על פי סעיף 6(א) לחוק השליחות, שולח רשאי "לאמץ" את חריגת השלוח, ודינו של האימוץ בדיעבד כדין הרשאה מראש (אהרן ברק, חוק השליחות , 717-713 (1996)).
24.כב' השופט שמגר קבע לעניין זה בע"א 1286/90 בנק הפועלים בע"מ נ' ורד הלבשה, פ"ד מח(5) 799, 810 (1994):
"השליחות [...] איננה תופעה סובייקטיבית המותנית ברצונו של השולח. [...] דיני החריגה מהרשאה הקבועים בסעיף 6 לחוק השליחות כפופים להגדרות השליחות וההרשאה בחוק. מקום בו קיים מצג אובייקטיבי של הרשאה לבצע פעולה מסוימת אף-על-פי שהשולח לא הסמיך את השלוח לבצע פעולה זו, הרי שאין חריגה מהרשאה. [...] לכן אם צד שלישי סביר היה יודע או יכול היה לדעת כי התנהגות השולח אינה מקימה מצג של הרשאה, הרי שאין הרשאה. לעומת זאת, אם הצד השלישי הסביר היה גורס כי אכן מתוך התנהגות השולח כלפיו קיימת הרשאה מהשולח לשלוח לבצע פעולה משפטית מסוימת, הרי שההרשאה שרירה וקיימת"
בנוסף, נקבע בע"א 8098/09 כהן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ - סניף חדרה (03.01.2012):
"נקודת המוצא בעניין זה היא כי לעיתים גם שתיקה או מחדל של השולח לעשות מעשה יכולים להימצא כמקנים הרשאה, באחת משתי דרכים: אישור בדיעבד או הרשאה מלכתחילה. המבחן הוא האם היה על השולח, המבקש לשלול את ההרשאה לביצוע פעולה מסוימת, כאדם סביר, לקום ולעשות מעשה, ובמחדל אי העשייה הוא גרם לשלוח או לצד שלישי להאמין כי ניתנה לשלוח הרשאה לפעול. אם התשובה לכך חיובית, הרי שניתן לראות את הפעולה כאילו ניתנה לגביה הרשאה. ודוק, לא כל שתיקה תתפרש כיוצרת הרשאה. על בית המשפט להסיק ממכלול הנסיבות כי אדם סביר היה פועל ומביע את רצונו אם לא היה מעוניין להקנות את השליחות. משלא פעל השולח, אף על פי שהיה מצופה לעשות כן, עשויה ההתנהגות להתפרש כיוצרת הרשאה לביצוע מעשה השליחות.
כאמור, את שתיקת השולח ניתן לפרש בשתי דרכים: כהענקת אישור בדיעבד או כמתן הרשאה מלכתחילה. אפשרות מתן אישור בדיעבד מעוגנת בסעיף 6(א) לחוק השליחות. לפי סעיף זה, יכול השולח להכשיר פעולה שבוצעה ללא הרשאה, או תוך חריגה מהרשאה, על ידי מתן אישור בדיעבד, ובלבד שהבעת רצון השולח ליתן את האישור לפעולה נעשית מתוך ידיעה מלאה של עובדות הפעולה (ברק, חוק השליחות א, בעמ' 779; ע"א 822/88 לנר נ' דרזנר, פ"ד מד(2) 167, 172 (1990); ע"א 632/87 גרנט נ' מרדכי, פ"ד מה(1) 544 (1990)). אישור בדיעבד יכול שיהיה גם בחוסר מעשה, ובלבד שמחדל אי-עשיית המעשה יצביע על אומד דעתו של השולח להכשיר את הפעולה בדיעבד. התשובה לשאלה אימתי חוסר מעשה של שולח יצביע על אומד דעתו ליתן אישור בדיעבד, תינתן לאחר שבית המשפט ייבחן "אם על פי ניסיון החיים הרגיל, אדם סביר הפועל בתום לב היה מצפה מהשולח, שאף הוא פועל בתום לב, לעשות מעשה אם הוא אינו מאשר בדיעבד" (ברק, חוק השליחות א, בעמ' 784).
אפשרות נוספת הינה כי שתיקת השולח תתפרש כמתן הרשאה מלכתחילה לביצוע הפעולה. זאת, מקום שהשתיקה או המחדל מתמשכים התמשכות יתרה, עד כי הפירוש הסביר שיש ליתן להתנהגות השולח ולשתיקתו הוא הענקת הרשאה לשלוח לבצע את הפעולה בשמו מלכתחילה (שם, בעמ' 570; ע"א (ת"א) 683/83 מני נ' איזנברג, פ"מ תשמ"ה (ב) 315, 322 (1983)). האלמנט של משך הזמן מהווה פקטור בהכרעה בין האפשרות של אישור בדיעבד לבין האפשרות של הרשאה מלכתחילה. ההנחה היא שככל שהשתיקה או המחדל מתמשכים על פני תקופה ארוכה יותר, כך חולף זמן רב המאפשר לשולח להבהיר את נסיבות השתיקה, ואם הללו לא הובהרו, הרי שיש ללמוד מכך על שהשולח העניק הרשאה מלכתחילה לבצע את הפעולה."
25.עולה מחומר הראיות שבפני כי בשום שלב לאחר חתימת זיכרון הדברים, לא נטען על ידי הנתבעים ובפרט לא על ידי נתבע 2, כי נתבע 3, פעל ללא הרשאתו. היפוכו של דבר, הצדדים המשיכו להידבר על ענין היטל ההשבחה כאשר הנתבע 2 נטל חלק במגעים אלה.
לפיכך, יש להסיק כי נתבע 2 נתן לנתבע 3 הרשאה לחתום על זכרון הדברים בשמו. אף אם לא ניתנה הרשאה במועד חתימת זכרון הדברים מלכתחילה (כאשר אני סבורה כי אכן ניתנה הרשאה לאור עדות נתבעת 1 כאמור לעיל), ניתנה לכך הרשאה בדיעבד, באמצעות מצג אובייקטיבי של הרשאה לבצע חתימה בשמו, משום שלאחר שידע על החתימה, השאיר את המצב הקיים כפי שהוא ולא פעל על מנת לשנותו.
26.בע"א 10489/09 א.נ.ץ ניהול ואחזקות בע"מ נ' הרי אלוף נקבע כי:
"סיכומו של דבר, שיש להבחין בין שלושת סוגי המקרים הבאים:
א.הצד השלישי ידע או היה צריך לדעת על החריגה – ההגנה תהיה על השולח והצד השלישי יהיה נתון לרצונו אם לאמץ את החריגה או לדחותה.
ב.הצד השלישי לא ידע ולא היה צריך לדעת על החריגה – ההגנה תהיה על השולח אך הצד השלישי יוכל לחזור על השלוח ולקבל פיצוי על נזקיו.
ג.הצד השלישי לא ידע ולא היה צריך לדעת על החריגה אך התקיים מצג נחזה של הרשאה מאת השולח – ההגנה תהיה על הצד השלישי, ונראה במצג הנחזה של השולח כיוצר יחסי שליחות של ממש. במקרה כאמור, ייתכן כי במערכת היחסים הפנימית תעמוד לשולח תביעה כנגד השלוח בשל הפרת ההסכם ביניהם, כאמור בסעיף 9(א) לחוק השליחות (עניין ורד הלבשה, שם)."
לטעמי, חלופה ג הינה החלופה המתאימה למקרה שבפני. נתבע 2 יצר מצג הנחזה למתן הרשאה לנתבע 3 לבצע פעולות בשמו, על כן מסקנתי כי לא מתקיימת חריגה מהרשאה.
27. עוד יש להפנות לספרו של פרופ' ברק, א' ברק חוק השליחות (כרך ראשון) בעמ' 560 (1996) שם נאמר כי הוכחת קיומה של השליחות בהתחייבות לעסקה במקרקעין אינה טעונה מסמך בכתב וניתן להוכחה בראיות חיצוניות:
"סעיף 8 לחוק המקרקעין ממלא את ייעודו בראותו את השלוח כצד לעסקה. צירופו של חייב נוסף (השולח) אינו נוגד את סעיף 8, והוא מתאפשר על ידי סעיף 7 לחוק השליחות... מבחינתו של סעיף 8 לחוק המקרקעין... זהו אירוע חיצוני המתרחש לאחר שעסקת השלוח נשתכללה כשלעצמה".
ר' גם ע"א 478/84 דובש נ' חממי, פ"ד מא (2) 244, וכן תא (מרכז) 7708-12-08 אחוזת קדמה נ' ארנסטר.
28.לפיכך אני קובעת כי התקיימו יחסי שליחות, וחתימת נתבע 3 כמוה כחתימת נתבע 2.
29. לאור מסקנתי לעיל, בדבר התקיימות יחסי שליחות בין הנתבע 2 ובין הנתבע 3 כלפי התובעים, הרי שלא קמה עילת תביעה כנגד הנתבע 3.
יש להפנות בהקשר זה לסעיפים 1 2, ו3 (א) לחוק השליחות.
ר' בהקשר זה ע"א 1796/10 כתבן נ' בנק ירושלים בע"מ, שם נפסק:
"שלוח הפועל בהרשאה, פעולתו מחייבת ומזכה את השולח. השלוח אינו אחראי כלפי הצד השלישי. באופן ציורי אנו אומרים כי השלוח "יוצא מהתמונה"". ... ברק, חוק השליחות (כרך ראשון) (1996) בעמ 819"
כן ר' ע"א 7654/07 ברקוביץ נ' קורי, שם נפסק:
..." כל זמן שנהג השולח כלפי צד שלישי כאילו לשלוחו הרשאה – התקיימה שליחות, ופעולות השלוח יחייבו ויזכו את השולח".
30.מסקנתי מהאמור לעיל, כי התקיימו יחסי שליחות בין הנתבע 3 לנתבע 2 לצורך החתימה על זכרון הדברים. ולפיכך, הנתבעים 1 ו-2 חבים כלפי התובעים. אולם, בנסיבות אלה, לא קמה עילת תביעה כנגד הנתבע מס' 3.
פגמים בכריתת ההסכם – טענה בדבר הטעיה וכפייה:
31.הנתבעים טוענים כי הוטעו על ידי המתווך בעת שאמר להם כי זכרון הדברים אינו מחייב. עוד טענו הנתבעים, כי החתימה על ההסכם נעשתה בעקבות לחץ ואיומים שנעשו מצד המתווך.
אני סבורה כי יש מקום לדחות טענות אלה.
סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1974 (להלן : "חוק החוזים") קובע:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
סעיף 17 לחוק החוזים מגדיר כפיה וקובע:
"מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה"
32.חוק החוזים מתייחס ל"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו". כמו כן, החוק מתייחס למי שהתקשר בחוזה "עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו".
33.טענות הנתבעים בדבר כפיה והטעיה נטענות כלפי המתווך – התנהגותו והדברים שנאמרו על ידו בעת החתימה על זכרון הדברים. לא עלתה כל טענה בדבר הטעיה ו/או התנהגות שיש בה כדי כפיה כלפי התובעים. על כן, לא ניתן לטעון לפגם בכריתת ההסכם שנובע מהתנהגות הצד השני לו.
34.בכדי שתתקבל הטענה בדבר פגם בכריתת ההסכם, יש לקבוע כי המתווך הוא "אחר מטעמם של התובעים". טענה זו לא נטענה ולא הוכחה. מעדות הנתבעת 1 עולה כי היא זו שיצרה קשר עם משרד התיווך ובעקבות יצירת קשר זה, נוצר קשר עם המוכרים (ר' עמ' 41 ש' 24-23 לפרוטוקול 22.2.15, וכן ר' סע' 10 לתצהיר הנתבעת). על כן, לא נטען לא הובהר ולא הוכח מדוע יש לראות במתווך כאחר מטעמו של הצד שכנגד- התובעים.
ככל שקמו לנתבעים טענות כלפי המתווך (כאשר אין באמור לעיל להוות קביעה בהקשר זה), הרי שהטענות רלוונטיות במישור מערכת היחסים שביניהם ובין המתווך. יצוין בהקשר זה כי הנתבעים לא הגישו הודעת צד ג' כנגד המתווך.
35.כמו כן, כפי שיפורט בהמשך הדברים בהרחבה, הנתבעים מס' 1 ו-2 העידו כי ראו את העסקה כמחייבת למעט המחלוקת שנפלה לענין היטל ההשבחה.
כך, למשל כאשר נשאלה נתבעת 1: "אם היו אומרים לך אחרי החתימה בסדר אנחנו לוקחים עלינו את היטל ההשבחה. היית מקיימת את זכרון הדברים"
נתבעת 1 השיבה: "כן. למה לא..." (עמ' 45 ש' 5-1 לפרוטוקול 22.2.15)
36.בתצהירה טוענת הנתבעת 1: "אמרתי לתובעים וגם למשה, לאחר שהיתה לי שיחה בענין זה עם בעלי, שאני ובעלי לא מסכימים לשלם היטל השבחה זה" (סע' 31 לתצהירה).
37.כאשר נשאלה נתבעת 1 ע"י ב"כ הנתבעים: "אם היה ניתן לפתור מחלוקת זו בהתייחס לכל מה שנשאלת, היא הזכירה את המתווך שהציע את ההצעה שלו, בהתייחס לכל מה שקרה לך. האם המחלוקת על היטל ההשבחה הייתה המחלוקת היחידה בינכם?"
ועל כך השיבה: "כן הייתה המחלוקת היחידה" (עמ' 46 ש' 16-14 לפרוטוקול 22.2.15).
גם נתבע 2 הצהיר לעניין היטל ההשבחה כי: "משהתעוררה מחלוקת זו לראשונה... היה ברור לי שלא יכולה להיות עסקה" (סע' 18-17 לתצהיר נתבע 2).
עדותה של הנתבעת מלמדת כי מלבד נושא זה, הנתבעים 1 ו-2 היו מקיימים את זכרון הדברים.
38.מעבר לכך, ולמעלה מן הנדרש, אציין כי התנהגותם של הנתבעים לאחר החתימה על זכרון הדברים ועדותם בפני בית המשפט מלמדת כי המחלוקות בין הצדדים כלל לא התייחסו לנסיבות החתימה ולטענות בדבר כפיה ו/או הטעיה, אלא נגעו לסוגיית היטל ההשבחה.
39.ככל שזכרון הדברים אכן נחתם בתנאים של לחץ ואיומים ותוך הטעייה, היה מקום להניח כי הנתבעים יודיעו באופן מיידי ונחרץ כי זכרון הדברים נחתם תוך פגמים ברצון מצידם. אולם, הנתבעים לא נהגו כך.
עד להגשת התביעה לא טענו הנתבעים ולא הוציאו ולו הודעה אחת מטעמם כלפי התובעים, כי בעקבות הטעית המתווך ו/או כפיה מטעמו, זכרון הדברים אינו מחייב - גם לא לאחר מכתב הדרישה שקיבלו מהתובעים לשלוח טיוטת הסכם סופי, ממנו התעלמו.
40.מסיבה זו, אף יש לקבוע כי ככל שקמה עילה לביטול ההסכם עקב פגם בכריתה, הרי שהנתבעים לא פעלו לביטול ההסכם כדין. באשר לדרך הביטול, קובע סעיף 20 לחוק החוזים כי:
"ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה"
לעניין זה ראה דברי כב' השופט ברנר בעא (ת"א) 48205-10-13 דיאמנט נ' טוראן (14.10.2014):
"הכלל הוא שחוזה שנפל פגם בכריתתו ממשיך לעמוד בעינו ולחייב את הצדדים, אלא אם בוטל כדין..."
41.המלומדת גבריאלה שלו עוסקת בסוגיה זו בספרה "דיני חוזים – החלק הכללי" (תשס"ה):
"הגיונה של דרישת הזמן הסביר שבתוכו יש למסור את הודעת הביטול טמון בברירת הביטול. ברירה זו, לבטל את החוזה או להשאירו תקף, מוקנית למתקשר שנפל פגם ברצון הכריתה שלו. אולם ברירה זו אינה עומדת לו לנצח. עליו להחליט בתוך זמן סביר על עמדתו כלפי המשך קיומו של החוזה הפגום. לאחר עבור הזמן הסביר נוצרת הנחה של ויתור על זכות הביטול והשלמה עם הפגם..." (שם, ע' 365).
42.כאמור, הנתבעים לא שלחו כל הודעת ביטול למוכרים, וזאת גם לאחר שנמסרו שני מכתבים מאת המוכרים (האחד התראה, והאחר מודיע על ביטול ההסכם מצד המוכרים). הנתבעים לא הביעו כוונה ורצון לבטל את זכרון הדברים בשל טענות של פגמים בכריתת ההסכם. הנתבעים לא הביאו כל נימוק, לא כל שכן נימוק משכנע, לאי העלאת טענה זו תוך זמן סביר.
לפיכך, אני דוחה את טענות הנתבעים בדבר פגמים בכריתת זכרון הדברים.
תוקפו המחייב של זכרון הדברים
הפסיקה המנחה בסוגיה
43.בהתאם לפסיקה, "זיכרון דברים" לעיתים עשוי להיות מוכר כחוזה בעל תוקף מחייב, ולעיתים עשוי להיות מוכר רק כ"חומר גולמי" בלתי מחייב במשא ומתן לכריתת חוזה, והכל על פי הנסיבות.
44.על מנת שזיכרון דברים יחשב חוזה מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב וכמו כן להיות מסוים דיו, על פי פרק א' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004) (להלן: "פרשת רמות ארזים"); גבריאלה שלו דיני חוזים– החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 166-164 (2005); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 286 (1979) (להלן: "פרשת רבינאי")). זאת ועוד, כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין, דרישה נוספת היא כי על זכרון הדברים לעמוד גם בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1956.
45.תנאי מרכזי לקיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים וכן לקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, המוצאת ביטוי ביסוד גמירת הדעת.
ראו לעניין זה דברי כב' השופט עמית בע"א 9255/11 דניאל נ' פלונית ואח' (11.8.2013):
" בכל הנוגע לדרישת גמירות הדעת, זו נלמדת על פי תוכן המסמך – ובכלל זה לשונה של "נוסחת הקשר" המגדירה את היחס בין זיכרון הדברים לבין החוזה המפורט העתיד להיחתם (ראו: ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 283, 288-287 (1979); ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 681 (1998) (להלן: עניין תמגר)) – כמו גם על פי התנהגותם של הצדדים במהלך, לפני ואחרי חתימת זיכרון הדברים (ראו: ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, [פורסם בנבו], בפסקה 9 (18.7.2010) (להלן: עניין עדני); ע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מט(5) 739, 744 (1996))."
עוד קבע כב' השופט עמית, לעניין דרישת המסוימות:
" אכן, הדרישה כי זיכרון דברים יהיה מסוים דיו רוככה ברבות השנים. אם בעבר נדרש שזיכרון הדברים גופו יכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה, כגון שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום והסדרים בדבר הוצאות ומסים (ראו: ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296 (1974)), הרי שלימים נקבע כי זיכרון דברים עשוי לענות על דרישת המסוימות אף כאשר הוא אינו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה על פי דין או על פי הנוהג המקובל (ראו: ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989)).
...
בהקשר זה, נקבע בעבר כי אין אפשרות לרפא אי-מסוימות בזיכרון דברים באמצעות השלמת פרטים חסרים, מקום בו קיימת בין הצדדים אי-הסכמה, מפורשת או משתמעת, לגבי פרטים אלה (ראו למשל: עניין תמגר, בעמ' 682)."
46.בנוסף, בע"א 7193/08 עדני נ' דוד (18.7.2010) קבעה כב' השופטת חיות ביחס לשני התנאים הנ"ל כי מתקיימים ביניהם קשרי גומלין:
"שני התנאים המצטברים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב – גמירת דעת ומסוימות – הינם תנאים נפרדים אך קיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים (ראו עניין תמגר, בעמ' 682; פרידמן וכהן, בעמ' 292). לעתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה (השוו: רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור פ"ד נו(1) 577, 588 (2001))"
יישום הדין לעניננו
47.לאור זאת, אבחן את התקיימותם של שני התנאים המצטברים הנ"ל תוך התייחסות לקשרי הגומלין המתקיימים ביניהם:
במקרה שבפני, הצדדים קבעו בזכרון הדברים את פרטי העסקה המהותיים, קרי, שמות הצדדים, תיאור הנכס וזיהויו, מהות העסקה, המחיר, תאריך מסירת החזקה לידי הקונים וכן פיצוי מוסכם.
בנוסף, זכרון הדברים נרשם באופן מפורט לנוכח העובדה כי אף נקבעו פריטים שיישארו בדירה ("בדירה נשארים 4 מזגנים") – דבר המעיד אף הוא על כוונה ליצירת קשר משפטי מחייב.
48.אני סבורה כי מחומר הראיות ניתן ללמוד כי לצדדים היתה כוונה ליצור קשר משפטי מחייב.
49.התובע נשאל בחקירתו: "זכרון הדברים הזה .. אתה אמרת שראית בזה הסכם"
התובע השיב: "כן. ראיתי בזה הסכם" (עמ' 21 ש' 28-27 לפרוטוקול 22.2.15)
התובעת נשאלה: "למה חיכית להסכם מכר מפורט מהנתבעים. מפנה לסעיף 14 לתצהירך (מצטטת). מדובר פה בעוד סעיפים שאתם המתנתם להסכם מכר מפורט".
התובעת השיבה: "...בהסכם המפורט היה צריך כתוב בדיוק את הפרוצדורה של המכירה, כך אני מבינה את זה" (עמ' 14 ש' 19-13 לפרוטוקול 22.2.15)
ולפני כן נשאלה התובעת: "אז את טוענת שאת רואה בזה הסכם מספיק מפורט שכלל את כל הפרטים שצריך להיכלל בהסכם מכר"
השיבה התובעת: "מבחינתי כן. זה מפורט מאוד. הכל כתוב: מחיר, הסכם, כאילו חתימה של המוכרת, חתימה שלנו, הכל יש פה. מה עוד צריך?" (עמ' 14 ש' 10 לפרוטוקול 22.2.15)
50.גם מעדותה של הנתבעת 1 עולה כי היא ראתה בהסכם מחייב, וזאת למעט סוגיית היטל ההשבחה שביחס אליה נפלה מחלוקת בין הצדדים.
הנתבעת 1 נשאלה ע"י ב"כ הנתבעים: " אם היה ניתן לפתור מחלוקת זו בהתייחס לכל מה שנשאלת, היא הזכירה את המתווך שהציע את ההצעה שלו, בהתייחס לכל מה שקרה לך. האם המחלוקת על היטל ההשבחה הייתה המחלוקת היחידה בינכם?" ועל כך השיבה: "כן הייתה המחלוקת היחידה" (עמ' 46 ש' 16-14 לפרוטוקול 22.2.15).
וכן נשאלה נתבעת 1: "אם היו אומרים לך אחרי החתימה בסדר אנחנו לוקחים עלינו את היטל ההשבחה. היית מקיימת את זכרון הדברים"
נתבעת 1 השיבה: "כן. למה לא..." (עמ' 45 ש' 5-1 לפרוטוקול 22.2.15).
גם נתבע 2 הצהיר לעניין היטל ההשבחה כי: "משהתעוררה מחלוקת זו לראשונה... היה ברור לי שלא יכולה להיות עסקה" (סע' 18-17 לתצהיר נתבע 2).
51.התובעת נשאלה ע"י בית המשפט לעניין ההצעה שהוצעה ע"י המתווך, כי במקום שישלמו לו התובעים דמי תיווך, ישלמו זאת עבור היטל ההשבחה על מנת לפתור את המחלוקת: "אם הייתם משלמים במקום המתווך זה היה פוטר את המחלוקת" [כך במקור-להצ]
השיבה התובעת: "כן"
בית המשפט: "איך את יודעת זאת"
התובעת: "אנו הבנו שהמוכרים לא רוצים לשלם את היטל ההשבחה, המתווך אמר שהכסף של היטל ההשבחה, זה יכנס כאילו"
בית משפט: "איך הבנת שזה פוטר את המחלוקת" [כך במקור-להצ]
התובעת: "זה היה כ-20,000 ₪ כמיטב ידיעתי. המתווך אמר להם שאנו נוותר על דמי התיווך" (עמ' 16 ש' 29-23 לפרוטוקול 22.2.15).
52.מכאן עולה כי לגישת התובעים דובר בהסכם מחייב. לגישת הנתבעים, אלמלא סוגיית היטל ההשבחה, לא היתה קמה מחלוקת ביחס לתוקפו של זכרון הדברים.
האם סוגיית היטל ההשבחה ניתנת להשלמה או האם מדובר בפרט מהותי שלא ניתן להשלמה?
53.יש לבחון האם בשל מחלוקת זו יש לקבוע כי זכרון הדברים אינו הסכם מחייב. הנתבעים טענו כי סוגיית היטל ההשבחה היא סוגיה מהותית שלא ניתן להשלימה, וכי ענין זה עלה בין הצדדים לראשונה רק לאחר החתימה על זכרון הדברים. לכן, לטענתם, יש לקבוע כי זכרון הדברים אינו מחייב.
כפי שיפורט להלן איני מקבלת טענה זו ממספר טעמים.
54.בענין דניאל אשר אוזכר לעיל נקבע :
"...אכן, ברגיל, העדר התייחסות לסוגיית תשלומי המסים, איננה מלמדת, כשלעצמה, על היעדרה של מסוימות, לנוכח האפשרות להשלים פרטים אלה מכוח הדין או הנוהג (ראו: סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963; ע"א 8505/09 שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ, [פורסם בנבו], פסקה 10 (23.3.2011)). אלא שבנסיבות ענייננו, בשונה מהמקרה הרגיל, לא יכול להיות ספק כי שני הצדדים ייחסו לסוגיה זו חשיבות מירבית, וראו בה היבט יסודי של העסקה. כפי שקבע גם בית המשפט קמא לאחר שמיעת העדויות, המוכרים ייחסו חשיבות ראשונה במעלה לכך שההתקשרות למכירת הנכס תיעשה במסגרתה של "עסקת נטו" אשר תגן עליהם מכל סיכון לנשיאה במס. המערער, לעומת זאת, ביקש להבטיח כי שיעור המס שבו יישא לא יעלה על 400,000 דולרים, והחשיבות שייחס לעניין זה נלמדת לא רק מתוכנו של המכתב מיום 12.12.2004, אלא גם מהתנהגותו לאחר החתימה על זיכרון הדברים, כפי שיפורט בהמשך. זיכרון הדברים היה נגוע בעמימות דווקא בנקודה מהותית זו: מצד אחד, הוא נמנע מלאמץ במפורש את מגבלת שיעור המס המוזכרת במכתבו של עו"ד אלרם; מן הצד האחר, הכללתו של מכתב זה כנספח לזיכרון הדברים אינה מאפשרת גם לקבוע שהוסכם בין הצדדים כי המערער יישא במלוא שיעור המס ללא כל מגבלה. בנסיבות אלה, כאשר סוגיה בעלת חשיבות קריטית מהיבטם של הצדדים לא הוסדרה במסגרת זיכרון הדברים, אין לומר שיסוד גמירת הדעת מתקיים בו כל צרכו, ואף לא שהושלם יסוד המסוימות (לאי-הסדרה של נושא שהפרטים ראו בו עניין מהותי, ראו גם: עניין עדני, בפסקה 15).
55.מענין דניאל עולה כי ככלל, העדר התייחסות לסוגיית תשלומי מיסים אינה מלמדת על העדרה של מסוימות, לנוכח האפשרות להשלים פרטים אלה מכוח הדין. זאת, למעט מקרים שבהם מוכח לבית המשפט כי מדובר בפרט מהותי המהווה תנאי לכריתתו של חוזה מחייב בין הצדדים.
בענין דניאל הובאו בפני בפני בית המשפט נתונים אשר הובילו את בית המשפט למסקנה כי באותו מקרה לא ניתן להשלים את הפרט מכח הדין. כך, מתייחס בית המשפט לשיעור המס העומד על סך של 400,000 דולר, לחשיבות שניתן לייחס לענין זה מתוך התכתבויות של הצדדים והתנהגותם, ובין היתר לאור נספח שצורף לזכרון הדברים בנוגע לענין זה.
אולם, בענייננו, לא הובאו בפני בית המשפט נתונים הכרחיים הנוגעים פרט המהותי הנטען - היטל ההשבחה.
כך, לא הוכח לבית המשפט כי אכן קיים חיוב בגין היטל השבחה, וככל שקיים חיוב בגין היטל זה - האם מדובר באלפי שקלים? עשרות אלפי שקלים? ובאיזה שיעור? בהעדר הבאת נתון הכרחי זה בפני בית המשפט על ידי הנתבעים בדבר עצם החיוב ובהעדר נתון ביחס לגובהו, לא ניתן לקבל את הטענה כי יש לראות באי השלמת הנתון אודות היטל השבחה כענין מהותי שאינו ניתן להשלמה.
56.הנטל בהקשר זה רובץ על כתפי הנתבעים אשר טוענים כי על אף זכרון הדברים, אין מסוימות או גמירות דעת מצידם להתקשר בהסכם.
נתבעת 1 נשאלה ע"י בית המשפט: "את יודעת כמה היה היטל ההשבחה"
נתבעת 1: "לא. לא יודעים"
בית המשפט: "איך את יודעת כמה חבות יש לך בהיטל השבחה"
נתבעת 1: "אני לא יודעת. אמרתי לו שאין לי זמן לגשת לעירייה"
בית המשפט: "את הלכת לעירייה ובדקת"
נתבעת 1: "לא. זה לא שייך לי. אני אמרתי לו שאני לא רוצה להתעסק בזה ושהוא קיבל מתנה" (עמ' 45 ש' 13-7 לפרוטוקול 22.2.15).
ב"כ התובעים: "את הצעת לקונים ללכת לבדוק מה היטל ההשבחה"
נתבעת 1: "זה לא מעניין אותי, אני עולה לגג הזה פעם בשנה" (עמ' 45 ש' 25-24 לפרוטוקול 2.2.15)
מכאן, הנתבעת 2 אשר טוענת כי מלבד היטל השבחה ניתן היה לחתום על הסכם מחייב, לגישתה, מאשרת בחקירתה כי היא לא בדקה כלל בעירייה האם יש חיוב בגין היטל השבחה, ואת גובהו של היטל זה.
בכל הכבוד, לא ניתן להידרש לטענה כי מדובר בתנאי מהותי אשר מלמד על אי גמירות דעת לחתימה על זכרון הדברים, בנסיבות אלה. על כן דין הטענה להידחות.
57.מעבר לכך, איני מקבלת את הטענה כי נושא היטל ההשבחה עלה רק לאחר החתימה על זכרון הדברים.
58.בחקירתה נשאלה התובעת: "האם נכון שפניתם לעירית פ"ת כדי לברר את סכום היטל ההשבחה בגין הבניה שלכם על גג דירתם של הנתבעים 1 ו-2. רק לאחר חתימת זכרון הדברים"
התובעת השיבה: "לא. אנחנו ידענו על סכום של היטל השבחה, שאפילו התחלנו לראות את הדירות" (עמ' 15 ש' 28-29 לפרוטוקול 22.5.15)
התובעת נשאלה: "בקשר לדירה זו ספציפית זו ממתי ידעתם על היטל השבחה"
התובעת השיבה :"מההתחלה ידענו. לא ידענו את הסכום אבל ידענו שיש היטל השבחה, שאמורים לשלם המוכרים"
התובעת נשאלה: "איך ידעת שיש היטל השבחה"
התובעת השיבה: "...ידעתי דרך התיווך באופן כללי" (עמ' 16 שורות 6-1 לפרוטוקול 22.2.15)
בהמשך חקירתה נשאלה התובעת: "האם כתוב בזכרון הדברים משהו בקשר שמזכיר את היטל ההשבחה"
התובעת השיבה: "... כשאנחנו באנו לדירה אפילו פעם ראשונה ודיברנו על זה כמה פעמים, גבי' גיגי ידעה שיש היטל השבחה, כמו שאני ידעתי" (עמ' 17 ש' 4-3 לפרוטוקול 22.2.15).
גם מעדותה של נתבעת 1 עולה כי ענין היטל ההשבחה התעורר עוד טרם החתימה על זכרון הדברים. כך, נשאלה הנתבעת:
"ש. את הצעת לקונים ללכת לבדוק מה היטל ההשבחה
ת. זה לא מענין אותי, ... אני עולה לגג הזה פעם בשנה
....
ת. ... אני אמרתי לו הגג הוא במתנה...
ש. מתי אמרת לו את זה
ת. בפעם הראשונה שבאו לראות את הדירה... "
(עמ' 45 לפרוטוקול 22.2.15, ש' 24-31)
59.מכאן, ענין היטל ההשבחה התעורר עוד קודם לחתימה על זכרון הדברים. הצדדים לא קבעו בזכרון הדברים כי ענין זה במחלוקת ו/או כי עניין זה יוסדר במסגרת הסכם סופי ו/או לא ייחדו נספח בענין זה (להבדיל מענין דניאל). מכאן יש ללמוד כי הצדדים לא מצאו מקום לייחד לענין זה הסדר ספציפי בזכרון הדברים. כמו כן, לא הוכחה כל הסכמה אחרת בין הצדדים בענין זה, החורגת מהוראות הדין והנוהג המקובל.
60.זאת ועוד, ממכתבים שצורפו לתיק עולה כי המתווך הסכים לוותר על שכר טרחתו בסך של 18,000 ש"ח + מע"מ על מנת להביא להסכמה בין הצדדים ולפתור את המחלוקת בענין היטל ההשבחה.
התובעת בחקירתה הנגדית העידה: "אני ידעתי שהמוכרים צריכים לשלם את היטל ההשבחה בגלל זה אנחנו לא היינו צריכים לשלם. המתווך אפילו אנו סיכמנו שאם אתם לא רוצים לשלם, אז הוא מוריד את זה מדמי הכסף שלו"
ב"כ הנתבעים: "מתי זה סוכם..."
"האם ייתכן שזה קרה אחרי החתימה על זכרון דברים"
התובעת: "נכון. נכון. נכון" (עמ' 16 ש' 20-12 לפרוטוקול 22.2.15).
בנוסף, העידה התובעת כי אם היו משלמים על היטל ההשבחה במקום התשלום עבור דמי התיווך זה היה פותר את המחלוקת כי למיטב ידיעתה זה היה כ- 20,000 ₪ (ר' עמ' 16 לפרוטוקול מיום 22.2.15 בשורה 29-30).
גם התובע בחקירתו השיב: "לפי מה שאני יודע הוויתור של המתווך יכול היה לגמור את המחלוקת בינינו" (בעמ' 24 שורות 31-32).
זאת ועוד, נשאל המתווך בחקירתו: "כמה עמלת התיווך הייתה"
המתווך השיב: "1% פלוס מע"מ וזה פחות או יותר הסכום במחלוקת" (עמ' 28 שורה 7-8 לפרוטוקול 22.2.15)
מכאן עולה כי על אף שלגישת התובעים החבות בהיטל ההשבחה חלה על הנתבעים, ולאור המציאות שנוצרה והמחלוקת שהתעוררה, הוצע לנתבעים לפתור מחלוקת זו בוויתור על עמלת התיווך.
61.כאשר הנתבעת 1 נשאלה על פתרון זה, עולה כי לא הצליחה להבהיר מדוע פתרון זה לא צלח:
ב"כ התובעים: "כשהם הציעו פתרון שלא תצטרכי לשלם את היטל ההשבחה"
נתבעת 1: "הוא שקרן. זה גם לא שייך לו, הוא לא צריך לקבל תיווך.." (עמ' 45 ש' 33-32 לפרוטוקול 22.2.15)
ב"כ התובעים: "למה לא בדקת כמה זה. למה לא הצעת פתרון"
נתבעת 1: "זה לא שייך לי. מה ראיתי מהגג, רק גשם וגשם, אני נתתי מתנה" (עמ' 46 ש' 2-1 לפרוטוקול 22.2.15)
62.לאור התנהלות הנתבעים כאמור, אני סבורה כי הנתבעים מנועים מלטעון לכך שהיטל ההשבחה הוא פרט מהותי שהיה חסר בזכרון דברים. הנתבעים לא השיבו לפניית המוכרים והצעתם כי המחלוקת תיפתר באופן של ויתור על דמי התיווך (ר' מכתב מיום 15.8.112 – נספח ט' לכתב התביעה). אני סבורה כי בכך יש משום התנהלות בחוסר תום לב מצד הנתבעים. בנוסף, אינני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה הסכום של 18,000 ₪ עבור דמי התיווך אינו תואם לסכום של היטל ההשבחה, משום שלא שהנתבעים לא הוכיחו מהו הסכום האמיתי.
63.הנתבעים הפנו לחקירת התובעת אשר לטענתם הודתה שהיטל ההשבחה לא נזכר בזכרון דברים, וכי "בהסכם המפורט זה היה צריך להיות כתוב" (עמ' 17 ש' 17-16 לפרוטוקול 22.2.15). עדות זו, לגישתם, מחזקת את הטענה לפיה היטל ההשבחה הינו פרט מהותי. איני מקבלת טענה זו. אכן עולה כי בסופו של יום היה צריך להיחתם הסכם מכר הכולל התייחסות למכלול התנאים לרבות לענין היטל ההשבחה מפורשות. השאלה היא מה משמעות העדר התייחסות לרכיב זה בזכרון הדברים היא שאלה הנגזרת מאומד דעת הצדדים כפי שנלמד מחומר הראיות. לא הוכח כי בענייננו מדובר בפרט שלא ניתן להורות על השלמתו.
64.כב' השופט ברק קבע בפרשת רבינאי כי:
"התנאים המהותיים של העסקה משתנים, מטבע הדברים, מענין לענין. במכירת מקרקעין טבעי הוא כי תנאים מהותיים אלה יכללו את הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועדי התשלום והמסירה (ע"א 471/76). דרישה זו רוככה במשך הזמן, והכלל עתה הוא, כי במקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו "שחור על גבי לבן" בזכרון הדברים עצמו."
"..אין זה הכרחי כי כל היסודות המהותיים והחיוניים יהיו כתובים בגוף זכרון הדברים, ופרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על-ידי החוק מצטרפים ליסודות החיוניים הנזכרים בגוף המסמך והמהווים יחדיו את היסודות החיוניים על-פיהם נקבע תוקפו של זכרון הדברים (ע"א 602/72;ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 293; ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל1) 800, 803; ע"א 18/77 בית חלקה 731, גוש 666 בע"מ נ' מיכקשווילי, פ"ד לב(2) 57)"
סעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 קובע:
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהן ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן: "ההיטל"). היו המקרקעין מוחכרים לדורות ישלם החוכר את ההיטל.."
החוק מלמד כי החייב בהיטל השבחה הינו הבעלים הפורמליים הרשום בנכס בלשכת רישום המקרקעין.
65.לאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי ניתן לקבוע כי זכרון הדברים הוא הסכם מחייב, וכי ניתן להשלים את הוראות ההסכם בכל הנוגע לסוגיית היטל השבחה, בהתאם לנהוג והמקובל בחוזים מאותו הסוג.
נוסחת הקשר
66.על פי התאריכים בזיכרון הדברים, עולה כי חוזה מחייב בין הצדדים צריך להיחתם עד ליום 20.8.12, בלי שהצדדים ציינו כל קשר בין תוקפו של זכרון דברים למועד חתימת החוזה.
67.לעניין זה ראה את שנקבע בפרשת רבינאי:
.."... אפילו נזקקו הצדדים לנוסחה כי זכרון הדברים "נתון לחוזה פורמלי", ניתן לראות בזכרון הדברים חוזה מחייב, אם "כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה היתה ברורה"
וכן ענין רוזנברג:
"ככלל, התקשרות בזיכרון דברים המהווה חוזה מחייב העומד לעצמו – אך כולל "נוסחת קשר" שלפיה ייחתם הסכם סופי – מצריכה לנהל משא ומתן לאחר החתימה בניסיון לגבש הסכמות לגבי נושאים שנותרו פתוחים. אף ייתכן כי מי מהצדדים יבקש לנהל משא ומתן בניסיון לשנות את תנאי ההסכם – בבחינת הצעה חדשה – וככל שיתקיים מפגש רצונות בעניין כזה או אחר, ייכרת הסכם חדש שיחליף את קודמו. על -כן, ניהול משא ומתן לאחר חתימה על זיכרון דברים אינו מוליך בהכרח למסקנה שלא הייתה גמירת דעת להתקשר בו בעת שנחתם. כל מקרה ייבחן לפי מכלול נסיבותיו"
ר' עניין ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס; ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, שם מדגישים שופטי העליון כי העובדה שלא כל הפרטים והקצוות הוסדרו במלואם אין פירושה שיש לאפשר למי מהצדדים להתנער מההסכם מטעמים שאינם נוגעים במישרין לסוגיות שטרם הוסדרו.
68.משמצאתי כי המחלוקת היחידה בין הצדדים הייתה תשלום היטל ההשבחה, וכי מלבד זאת היה לצדדים אומד דעת להתחייב בהסכם, ושמצאתי שלא הוכח כי מדובר בפרט מהותי שלא ניתן להשלימו, הרי שיש לראות בזכרון הדברים כחוזה מחייב. לאור מסקנתי לעיל, איני רואה אף משמעות לכך שהצדדים לא קבעו מועדי תשלום ספציפיים.
69.בא כח הנתבעים מפנה לנספח ט' לכתב התביעה שם נאמר בסעיף 4 כי התובעים אף העלו את הטענה כי דירתם של התובעים אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין ולכן לא יהיה להם הון למימון העסקה. טענה זו אינה נוגעת לזכרון הדברים ולשאלה האם מדובר במסמך מחייב אם לאו.
הנתבעים הפנו לרע"א 3002/12 הוועדה המקומית גבעתיים נ' אליק רון. בפסק דין זה בימ"ש נדרש לשאלה מה דינן של זכויות מותנות שנכללו בתכנית מתאר מקומית, אשר אושרו לאחר שהקרקע נמכרה לאַחֵר, לצורך החיוב בהיטל השבחה. אין לאמור בפסיקה זו השלכה לסוגיה שבפנינו שהיא סוגיה חוזית בנוגע לתוקפו של זכרון דברים.
הנתבעים אף הפנו לת"א 14266-08 לוי נ' אסייג לענין השלכת מעורבות המתווך על תוקף זכרון הדברים. עיון בפסק הדין מעלה כי באותו הענין הנתבעים צרפו את המתווכת כצד שלישי לתביעה ככל שיחויבו כלפי התובעים וטענות אלה נטענו ביחס לאחריותה של המתווכת והתרשלותה באופן שבו הביאה את הצדדים לחתום על זכרון הדברים. על כן אין בדברים אלה ללמד על המקרה שבפנינו.
כמו כן, הנתבעים הפנו לת"ק (ת"א) 8970/02 טואטי נ' בן סימון. אולם עיון בפסק הדין מעלה כי בית המשפט התייחס לפסיקה לפיה "זכ"ד היה מעורפל ונחתם בחפזון אצל מתווך ולכן אינו מוביל לעסקה". עוד מציין בית המשפט כי בזכרון הדברים חסרים פרטים מהותיים, שמות הצדדים אינם מבטאים את המציאות וכי סעיפים נוספים אינם ברורים. כאמור, לאור קביעותי לעיל, האמור בפסק הדין אינו ישים לעניינו.
70.לאור כל האמור לעיל, מסקנתי היא כי יש לראות בזכרון הדברים כחוזה מחיייב את הצדדים..
זכרון הדברים הופר על ידי הנתבעים
71.חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970 (להלן: "חוק התרופות") קובע כי "הפרה" היא מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה. כדי שתקום זכות לבטל הסכם עקב טענת הפרה יש להראות "הפרה יסודית".
סעיף 6 לחוק התרופות מגדיר מהי "הפרה יסודית":
"הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה."
בע"א 60434-01-14 אבן קיסר שדות ים בע"מ נ' The World of Marble and Granite 2000 (8.7.2014) נקבע:
"הלכה היא כי על מנת להקים לנפגע החוזי זכות לביטול חוזה על-אתר, ההפרה הנטענת צריכה להיות יסודית (מוסכמת או מסתברת). בכל הפרה אחרת, על הנפגע ליתן למפר ארכת קיום (סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970) ובמקרה של הפרה לא-יסודית, תהיה זכות הביטול כפופה לסייג הצדק. עוד נקבע זה מכבר כי סיווג הפרה כהפרה יסודית מסתברת, נעשה לפי מבחן אובייקטיבי של סבירות (ג' שלו י' אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 112 – 113 (2009); בע"מ 9825/05חמדאן נ' אחמד [פורסם בנבו] (28.10.2009))."
72.לאור עובדות המקרה שבפני, אני סבורה כי התקיימה הפרה יסודית מצד הנתבעים מהטעמים שיפורטו להלן.
73.בזכרון הדברים קבעו הצדדים: "מעמד חתימת החוזה לא יאוחר מיום 20.8.12 ... הסכם זה יכנס לתוקף בתאריך 15.8.12 "
ביום 15.8.12 כותבת באת כח התובעים לבא כח הנתבעים (ר' נספח ט' לכתב התביעה):
"ביום 14.8.12 הודיעו מרשיך למרשי כי בכוונתם להפר את ההסכם וכי אינם מתכוונים לחתום על הממסך המפורט, קרי: הסכם המפורט למכירת הדירה... למרות האמור בהסכם והקבוע בחוק, כי על מרשייך לשלם את היטל ההשבחה, הודיענו מרשי, כי המתווך בעסקה מכון לוותר למרשיך על תשלום דמי התיווך בסך של 18,000 שח + מעמ וזאת לצורך הפניית הסך הנל לתשלום היטל ההשבחה אשר יחול בגין הדירה ... לא למותר לציין כי התנהלות מרשייך מסיבה ועוד תגרום למרשי נזקים כבדים, שכן לאחר החתימה על ההסכם עם מרשיך התחייב למכור לצד ג' את דירתם... לאור המקובץ לעיל, יהיה זה מן הראוי כי תנחי את מרשייך לבוא בדברים עם מרשי באופן מיידי ולשלוח טיוטת הסכם מפורט ראשון לח"מ לצורך חתימה עליו כבר בימים הקרובים. באם לא יחתם ההסכם המפורט בימים הקרובים, יפעלו מרשי בכל האמצעים המשפטים העומדים לרשותם".
74.הנתבעים אשר היו מיוצגים, לא השיבו למכתב זה בכל הודעה מטעמם ולא שיתפו פעולה במשא ומתן לקראת החתימה על ההסכם הסופי. כאמור, הנתבעים אף לא השיבו לפתרון המוצע ביחס למחלוקת שהתעוררה ביחס להיטל ההשבחה.
לכן, יש לראותם כמפרים את זכרון הדברים. ככל שהפרה זו לא תוקנה, הרי שהפרה זו הופכת ליסודית. טענת הנתבעים כי לא סוכם מי ישלח את הטיוטות לטעמי אינה מהווה תשובה למחדל הנתבעים באי משלוח טיוטא מטעמם.
75.לפיכך אני סבורה כי מחדל זה מהווה הפרה יסודית. כך נאמר על ידי בא כח התובעים במכתבה מיום 23.8.12: "בהמשך למכתבי מיום 15.8.12 בגין הפרת ההסכם שבנדון ... לאור התנהלות מרשייך והפרת ההסכם, נאלצו מרשי לבטל הסכם למכירת דירתם .. זאת ועוד מרשי רואים עצמם משוחררים וחופשים לנהל מו"ל על רכישת דירה אחרת" ( ר' נספח ג' לתצהיר הנתבעת 1).
גם למכתב זה לא השיבו הנתבעים ובאת כוחם. הנתבעים טוענים כי התובעים הם אלו שהפרו את זכרון הדברים. לטענתם, ביטול זכרון הדברים נעשה על ידי התובעים מסיבות השמורות עמם. לאור האמור לעיל, איני מקבלת את הטענה.
76.לאור האמור לעיל, מסקנתי כי הנתבעים הפרו את זכרון הדברים המחייב הפרה יסודית ועל כן התובעים היו רשאים לבטלו, ולעתור לתשלום הפיצוי המוסכם.
הפחתת הפיצוי המוסכם
77.אף על פי שלא נדרש בית המשפט לדון בשאלה האם ראוי להפחית את הפיצוי המוסכם אשר נקבע בזכרון הדברים, למען שלמות התמונה, אני סבורה כי יש להתייחס לסוגיה זו.
78.בית המשפט מוסמך להפחית פיצוי מוסכם על פי סעיף 15(א) לחוק התרופות:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן -פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.
בע"א 517/12 בן דוד אוחיון נ' גולדפינגר (1.9.2013) נקבע על ידי כב' השופטת חיות:
"על מנת להצדיק התערבות בתניה הקובעת פיצוי מוסכם על דרך של הפחתת סכום הפיצוי, על מבקש ההפחתה להראות כי הפיצוי המוסכם אינו מקיים "יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" (סעיף 15(א) לחוק התרופות), והפסיקה הוסיפה וקבעה כי הפחתת שיעורו של פיצוי מוסכם כאמור היא צעד חריג השמור לנסיבות מיוחדות שבהן "לא נמצא יחס סביר כלשהו – ולו בדוחק – בין שיעור הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה" (עניין חשל, בעמ' 264; וראו גם: ע"א 3846/98 דהן נ' ביטון, פ"ד נד(6) 566, 575 (2000); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד' 695-694 (2011); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני החוזים – התרופות 493 (2009)). עוד נפסק כי על מבקש ההפחתה לסמוך את טענותיו בעניין זה על תשתית עובדתית מתאימה שאותה עליו "להציג, לפתח ולבסס" (ראו עניין מגדל, פסקה 54)."
79.הנתבעים לא טענו להפחתת הפיצוי המוסכם, ואף לא הצביעו על עילה כלשהי המצדיקה את הפחתתו על-פי התנאים הקבועים בסעיף 15 הנ"ל, כפי שפורשו בפסיקה.
כעולה מההלכה הפסוקה, בכדי להיות זכאים להתערבותו של בית המשפט בהפחתת פיצוי מוסכם, על הנתבעים היה לבקש זאת ואף לסמוך טענותיהם על תשתית עובדתית מתאימה תוך פירוט וביסוס טענותיהם. הפחתת פיצוי מוסכם באמצעות התערבותו של בית המשפט הינה צעד חריג השמור לנסיבות מיוחדות וחריגות. משלא טענו הנתבעים לכך, איני מוצאת כי הם זכאים לסעד של הפחתה, ועל כן הפיצוי המוסכם עומד בעינו. כמו כן, ככל שהטענה לא הועלתה בסיכומים אף לא ניתנה לצד השני ההזדמנות להתגונן מפני טענה זו.
80.הנתבעים טענו כי יתר רכיבי התביעה מופרכים וחסרי היגיון כשלעצמם ונועדו רק לנפח את סכום התביעה, כמו דמי התיווך ורכישת הסלון. אכן, אני סבורה כי אין מקום לחייב בגין רכיבים אלה.
ראשית, בהתאם לסעיף 15(ב) לחוק התרופות בידי התובעים הברירה האם לעתור לנזק מוכח או לחילופין לפיצוי המוסכם:
"15(ב). הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה."
מעבר לכך, לאור חקירות הנתבעים, נזקים אלה לא הוכחו (ר' עמ' 15 ש' 19-1 לפרוטוקול 22.2.15, עמ' 25 ש' 7-4 לפרוטוקול 22.2.15).
81.לאור כל האמור לעיל, לא מצאתי מקום לדון ביתר הטענות של הנתבעת.
סוף דבר
אני מחייבת את הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובעים סך של 160,000 ש"ח.
כמו כן אני מחייבת את הנתבעים 1 ו-2 בהוצאות שכ"ט עו"ד התובעים בסך של 20,000 ש"ח.
אני דוחה את התביעה כנגד הנתבע מס' 3. בגין דחיית התביעה כנגד הנתבע מס' 3, יחויבו התובעים בתשלום שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ש"ח.
הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן- יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים
ניתן היום, כ"ז סיוון תשע"ה, 16 יוני 2015, בהעדר הצדדים.
חתימה