רשות הפיתוח נ' זכאכ ואח'

מושכר שהושכר לנתבעים בשכירות מוגנת לפי חוזה שכירות משנת 1994.

לשיטת התובעת קמה לה הזכות לדרוש את פינויים לאחר שהנתבעים פלשו לשטח נוסף, בנו במושכר, ללא היתר, גלריה, שינו את מטרת השכירות והגיעו כדי נתק ברצף התשלומים.

לשיטתה, קמה לה גם הזכות לקבלת דמי שימוש ראויים בגין השטח הפלוש.

ואכן, הנתבעים פלשו לשטח נוסף ואף בנו במושכר, ללא היתר, גלריה. במקביל, שינו גם את מטרת השכירות. כל אלה מקימים לתובעת עילת פינוי.

מאידך אין לקבוע נתק ברצף התשלומים. אין מקום גם לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים, לאחר שהתובעת ידעה במשך שנים על דבר הפלישה, אך לא פנתה לנתבעים בדרישת תשלום או במכתב התראה.

רקע

1. התובעת הינה הבעלים של מקרקעין המצויים ברחוב דרך שלמה (סלמה) 68 בתל אביב, וידועים כגוש 7061 חלקה 19 (להלן: "התובעת" ו- "המקרקעין") (נסח טאבו צורף כנספח א' לכתב התביעה).

    

2. בהתאם להוראות החוק, כל הנכסים דלא ניידי השייכים למדינת ישראל מנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, ועמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, פועלת כשלוחתה (להלן: "עמידר").

    

3. ביום 20/7/1994 נחתם חוזה שכירות מוגנת בין התובעת, באמצעות עמידר, לבין שני אחים – מר זכאכ סלים ומר זכאכ גון חנא (להלן: "החוזה", "מר סלים", ו-"הנתבעים", בהתאמה). בהתאם לחוזה הוסכם שהנתבעים ישכרו חלק מהמקרקעין שהוגדר כ"מחסן" (להלן: "המושכר") (החוזה צורף כנספח ב' לכתב התביעה). הנתבעים מחזיקים כיום בזכויות דיירות מוגנת במושכר.

    

4. בשנת 2010 הגישה התובעת תביעה הדומה לתביעה שבפני, אשר נמחקה מחוסר מעש (כתב התביעה צורף כנספח א' לכתב התשובה; כתב ההגנה והתראה על מחיקה מחוסר מעש צורפו כנספחים ג' ו- ה' לתצהיר מר רביב, ת/1) (להלן: "התביעה הקודמת").

    

    

   עיקרי טענות הצדדים

    

5. התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את החוזה לאחר ששינו את מטרת השכירות, פלשו לשטח נוסף, בנו במושכר, ללא היתר, גלריה, ואף הגיעו כדי נתק ברצף תשלומי דמי השכירות בגינו. מעשים אלו מהווים הפרה יסודית של החוזה, המקנה לה את הזכות לבטלו ואת הזכות לפנות את הנתבעים הן מהמושכר, הן מהחלק הנוסף אליו פלשו, והן מהגלריה המהווה תוספת בניה בלתי חוקית.

    

   התובעת מוסיפה וטוענת כדלקמן;

    

6. חובם של הנתבעים, במועד הגשת התובענה, בגין אי תשלום דמי שכירות, עומד על סך של 2,095 ₪, המהווה – בשים לב לעובדה שדמי השכירות המוגנים עומדים על סך של 60 ₪ לחודש בלבד – משום פיגור של כ- 35 חודשים, בתשלום זה.

    

   דמי השכירות שולמו כסדרם או ברובם במהלך השנים 2015 ו- 2016, אולם משנת 2009 דמי השכירות אינם משולמים כסדרם. האמור עולה כדי ניתוק קבוע ברצף התשלומים.

    

   על האמור מתווספת העובדה כי הנתבעים משלמים רק עבור המושכר, ששטחו 18 מ"ר לפי ייעוד של מחסן, בעוד שאף לשיטתם (של הנתבעים) שטח המושכר הינו 48 מ"ר. היינו, הנתבעים מעולם לא שילמו בגין ההפרש הנטען העומד על 30 מ"ר. כמו כן, הנתבעים מעולם לא שילמו בגין תוספת הבניה – היא הגלריה, ששטחה הוא כ- 53 מ"ר.

    

   פינוי הנתבעים בגין עילה זו מתאפשר גם מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

    

7. הנתבעים מחזיקים כיום בשטח בגודל של כ- 108 מ"ר, בעוד שמלכתחילה הושכר להם שטח של 18 מ"ר, כפי העולה מן החוזה; מאישור חתימת החוזה לחברת הגז מיום 4/7/1994 (נספח ו' לתצהיר מר רביב, ת/1) (להלן: "אישור חתימת חוזה"); וממסמכים נוספים מתיק הנכס.

    

   בתשריט המושכר שנערך ביום 15/3/1994 נכתב שגודל המושכר הוא 17.88 מ"ר (נספח י"ז לתצהיר מר רביב, ת/1); בחודש יולי 1997 נערך עדכון לתשריט ונרשם כי יחידה 1 נהרסה חלקית ובוצעו עבודות בנייה (להלן: "התשריט הראשון").

    

   בחודש מרץ 1998 נערך תשריט נוסף למושכר עליו בוצעו עדכונים נוספים בשנים 2003 ו- 2009 (צורף כנספח י"ח לתצהיר מר רביב, ת/1) (להלן: "התשריט השני"). לפי התשריט השני המושכר אינו קיים עוד אלא מהווה חלק מיחידה חדשה שנוצרה. יחידה זו מוגדרת בתשריט כ"חנות", בשטח של 107.2 מ"ר, כולל הגלריה.

    

   כל שטח השטח הנוסף מעבר למושכר מהווה פלישה, ושטח הגלריה מהווה תוספת בנייה בלתי חוקית.

    

8. גם אם הושכר לנתבעים מלכתחילה שטח של 48 מ"ר אין כל הצדקה להחזקתם כיום בשטח של 108 מ"ר.

    

9. לא ניתן להתבסס על חוות דעת הנתבעים מכיוון שחוות הדעת מדדה שטח של גג הכולל גם שטח השייך למושכרים אחרים הצמודים למושכר; חוות הדעת לא מאפשרת לדעת מה נכלל מתחת לגג, כדוגמת הגלריה; המומחה יצחק (מטעם הנתבעים) אישר כי פענוח תצלומי אוויר איננו יכול להוות תחליף למדידה בשטח; המומחה יצחק לא הציג חלק מהתמונות עליהן התבסס בחוות דעתו.

    

10. מטרת השכירות הוגדרה כ"מחסן", בעוד שכיום משמש המושכר כחנות לממכר חלקי חילוף. בהתאם לסעיפים 6 ו- 12 לחוזה, שינוי מטרת השכירות מהווה הפרה יסודית ומקנה לתובעת זכות פינוי. זכות הפינוי קמה גם מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

     

11. משכך, מבקשת התובעת, כדלקמן:

     

    • ליתן צו המורה על פינוי הנתבעים מהמושכר, משטח הפלישה ומהגלריה, ולהשיבם לידיה, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם.

    • ליתן צו המורה לנתבעים לפרק את הגלריה על חשבונם.

    • לחייב את הנתבעים בדמי שכירות ראויים בגין השימוש שעשו בשטח הפלישה ובגלריה, בסכום של 577,395 ₪, נכון לחודש 1/2017, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

      בסיכומיה מעמידה התובעת את הסכום המבוקש על סך של 471,600 (קרן) לשנים 2009-2016.

    • לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שכירות מוגנים בגין השימוש בחלק המוגן, נכון לחודש 9/2016, בסך כולל של 2,095 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

    • לחייב את הנתבעים בהוצאות התביעה בצירוף שכ"ט עו"ד ובתוספת מע"מ כחוק.

       

12. מנגד טוענים הנתבעים כי הם דיירים מוגנים וכי שכרו את המושכר כפי שהוא, תחום בשלושה קירות, ללא אפשרות פלישה או הרחבה.

     

    הנתבעים מוסיפים וטוענים, כדלקמן;

     

13. הם עצמם לא שמו לב שבהתאם לחוזה שטח המושכר הוא 18 מ"ר. מבחינתם, המושכר הינו מה שקיים בפועל. ייתכן כי הדייר שהחזיק במושכר לפניהם (להלן: "הדייר היוצא"), ערך בו שינויים, טרם שהעביר להם את זכויותיו.

     

14. בשנת 1997, כאשר התובעת עדכנה את התשריט והבחינה כי בפועל גודל המושכר הינו 53 מ"ר ולא 18 מ"ר, היא לא מצאה לנכון לשלוח להם מכתב התראה, או כל מכתב שהוא בקשר עם כך, ואף לא ביקשה תוספת לדמי השכירות.

     

15. בעקבות התביעה הקודמת, התקיימה בין הצדדים פגישה, בה התברר כי טענות התובעת, הדומות לטענות המועלות בתביעה זו, אינן נכונות, עובדתית. בסיכום הפגישה אף נכתב כי "בבדיקת תשריטים ישנים אכן כתוב שהנכס היה פחות או יותר במצבו הנוכחי כבר בשנת 1992." (סיכום הפגישה מיום 12/10/2010 צורף כנספח א' לכתב ההגנה) (להלן: "סיכום הפגישה משנת 2010").

     

16. הגלריה הייתה חלק מהמושכר והנתבעים שיפצו אותה לנוכח מצבו הרעוע של גג המושכר.

     

17. אין להם כל חוב בגין דמי השכירות. העד רביב (מטעם התובעת) גם אישר בעדותו כי הנתבעים משלמים את דמי השכירות בצורה מסודרת בשנים האחרונות. מכל מקום, שובר בגין חוב לא נשלח לתובעים ולא צורף לכתב התביעה.

     

18. מטרת השכירות נותרה כשהייתה ללא כל שינוי. בהתאם למכתב עמידר מיום 28/4/1994, מסכימה עמידר לאשר העברת זכויות במושכר בתנאי שישמש לעסק ולא למגורים (נספח י"ב לתצהיר מר רביב) (להלן: "מכתב עמידר מיום 28/4/1994"). הנתבעים מפנים בהקשר זה גם למסמך רישום פרטי הנתבעים כמחזיקים מיום 4/7/1994 (נספח ט"ז לתצהיר מר רביב, ת/1) (להלן: "מסמך רישום פרטי הנתבעים"). כמו כן, מר רביב בחקירתו אישר כי מחסן הינו עסק.

     

19. מר רביב (מטעם התובעת) אינו עד רלבנטי ואין בעדותו להוכיח את העובדות בתיק; חוות דעת הנתבעים הוכיחה כי שטח המושכר קרוב ל- 38 מ"ר; חוות דעת התובעת לוקה בחסר מכיוון שהשומה איננה מפורטת ולא ניתן להסיק ממנה אם בוצעה הפרדה בין המושכר לגלריה. אין גם אזכור שנגרעו 18 מ"ר מהחישוב.

     

20. תוצאת האמור מבקשים הנתבעים להורות על דחיית התובענה, תוך חיוב התובעת בהוצאותיהם.

     

     

    המסגרת הראייתית

     

21. מטעם התובעת העידו מר אבישי רביב המשמש כרכז שטח בעמידר; והשמאי דני בן חיים שהגיש חוות דעת לאומדן דמי שכירות ראויים (ת/1, ת/2) (לעיל ולהלן: "מר רביב", "השמאי בן חיים" ו- "חוות דעת התובעת", בהתאמה).

     

22. מטעם הנתבעים העידו מר סלים; והמומחה שאולי יצחק שהגיש חוות דעת מפענח תצלומי אוויר (נ/4, נ/3) (לעיל ולהלן: "המומחה יצחק" ו- "חוות דעת הנתבעים", בהתאמה).

     

23. אתייחס לעדויותיהם, כמו גם לראיות ולחוות דעת שהוגשו מטעמם במסגרת הדיון שלהלן וככל שיידרש.

     

     

    דיון

     

24. שלוש הן עילות הפינוי הנטענות במסגרת תובענה זו – שינוי מטרת השכירות; אי תשלום דמי שכירות העולה כדי נתק ברצף התשלומים; ופלישה ובניה בלתי חוקית.

     

    אדון בהן אחת לאחת;

     

    שינוי מטרת השכירות

     

25. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע, כדלקמן:

     

    "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

    ...

    (2)הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;

    ..."

     

26. עילת הפינוי שעניינה "שינוי במטרת השכירות" איננה מנויה בעילות הכלולות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר והיא מתגבשת רק בתחומיו של סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר (דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר כרך ראשון 48 (מהדורה שניה, 2018) להלן: "בר אופיר").

     

    המבחן לאופן השימוש במושכר ולשינוי השימוש בו נקבע מלכתחילה בהוראת סעיף 426 למג'לה, שחלה על שכירות שנכרתה עד ליום 1/1/1972. החל מיום זה, עת נכנס לתוקפו חוק השכירות והשאילה, התשל"א -1971, חל סעיף 16 לחוק זה הקובע:

     

    "השוכר לא ישתמש במושכר אלא לפי המוסכם; אולם אם שימוש זה לא הותנה כשימוש ייחודי, רשאי הוא להשתמש במושכר שימוש אחר, ובלבד שלא יהיה בו משום פגיעה במושכר או הכבדה על המשכיר יותר מאשר לפי המוסכם."

     

    יפים בעניין זה דברי בר אופיר לפיהם:

     

    "הכלל שנקבע בו (סעיף 16 הנ"ל– כ.ה.) הוא שהדייר חייב להשתמש במושכר לפי המוסכם. אבל אם שימוש זה לא הותנה דווקא כשימוש ייחודי (בנוסח "אך ורק" או "זה לא אחר") ניתן לעשות במושכר שימוש אחר שלא נקבע מפורשות בחוזה. אולם כלל זה כפוף לסייג שלפיו אותו שימוש אחר לא יגרום לפגיעה במושכר או להכבדה על בעל הבית, יותר מן הפגיעה או ההכבדה שהיו צפויות לפי השימוש שהוסכם עליו מלכתחילה." (שם, עמ' 49).

     

27. בהתאם לסעיף 2 לחוזה, תיאור המושכר הינו: "מחסן" ואילו סעיף 6 לחוזה מגדיר את מטרת השכירות כ"מחסן לחלקי חילוף", כדלקמן:

     

    "השוכר מתחייב להשתמש במושכר ובכל חלק הימנו אך ורק למטרת מחסן לחלקי חילוף ולא למטרה אחרת כל שהיא. האמור בסעיף זה מהווה תנאי עיקרי שהפרתו תיחשב הפרה יסודית של החוזה."

     

    בהמשך קובע סעיף 12:

     

    "כל הפרה יסודית של חוזה זה, לרבות ולא למעט, הפרה שנקבע בחוזה כי הינה הפרה יסודית, תקנה למשכיר זכות פינוי מידית מבלי לפגוע בכל זכות אחרת."

     

28. עינינו הרואות, אם כן, כי הצדדים לחוזה נקטו בלשון מפורשת לעניין מטרת השכירות תוך כדי שימוש במילים "אך ורק" ו- "ולא למטרה אחרת כל שהיא".

     

29. כמו כן, המילים "מחסן לחלקי חילוף", כתובות בכתב יד ולצדן, בסעיף 6 לחוזה, יש חתימה בראשי תיבות של "ס.ז" ו- "ח.ל. (לא ברור)". אני מסיקה כי ככל הנראה אלו הן חתימות הנתבעים. העובדה כי מטרת השכירות נכתבה בכתב יד ולצידה חתימה בראשי תיבות, מעידה כי הצדדים נתנו דעתם עליה באופן מפורש, והסכימו לה.

     

30. בחקירתו, מעיד מר סלים, שהשימוש במושכר כיום הינו גם מחסן וגם חנות לממכר חלקים, ובלשונו:

     

    "ש: אוקי, אז בעצם כל מה שהיה בחנות ממול, עבר לתוך,

    ת: המחסן.

    ש: המחסן. והיום זה גם מחסן וגם ממכר חלקים, נכון?

    ת: חלקים, אביזרים. אבל היום לאחי אין פועלים אז הוא כל הזמן סוגר והולך.

    ואני לפעמים מחכה לו. שומר לו.

    כב' הש' האפט: אחיך בא לשם כל יום?

    העד, מר זכאכ: אחי כן." (עמ' 47 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018)

     

31. מבין כלל המסמכים שצורפו לכתבי הטענות, המסמך המשפטי המחייב הוא החוזה, על פיו יישק דבר. על כן, יש לבחון את השימוש שנעשה כיום במושכר, אל מול מטרת השכירות, כהגדרתה בחוזה. והנה, בעוד שמטרת השכירות הוגדרה בחוזה כשימוש ייחודי של מחסן לחלקי חילוף, עולה כי הנתבעים הרחיבו את השימוש במושכר גם לחנות לממכר חלקי חילוף. שימוש זה נוגד את מטרת השכירות המקורית.

     

32. לא למותר להוסיף על האמור, מדוע אין ביתרת המסמכים אליהם הפנו הנתבעים, כדי לגבור על לשון החוזה או כדי להעיד שהסכמת הצדדים הייתה שונה:

     

    • מכתב עמידר מיום 28/4/1994: מכתב זה קודם בזמן ליום 20/7/1994, יום חתימת החוזה, והוא נוקט בלשון יותר רחבה מאשר לשון החוזה. בנוסף: אין הוא מנוסח בלשון התחייבות, כדלקמן:

       

      "בתשובה למכתבך הנ"ל, הנני להודיעך כי משרדנו מוכן לאשר העברת הזכויות בחדר בתנאי שישמש לעסק ולא למגורים.

      נבקש להודיענו עמדת מרשך, על מנת להביא לדיון נוסף בועדה."

       

    • מסמך רישום פרטי הנתבעים מיום 4/7/1994: לשון המסמך, בסעיף ז' לעניין חישוב דמי השכירות: "מחסן (ללא הבחנות)". לא ברור מאין מסיקים הנתבעים כי יש בכתוב כדי להעיד שמדובר בעסק ולא נהיר למה הכוונה בצמד המילים "ללא הבחנות". על כן, לא ניתן לקבוע על פיה ממצא עובדתי לעניין מטרת השימוש.

       

33. אמת, העד, מר רביב, השיב בעדותו כי: "אצלנו מחסן זה גם עסק" (עמ' 10 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018). ואולם, ומבלי לקבוע מסמרות, גם ההגדרה של עסק עשויה לכלול בתוכה סוגים שונים של עסקים, השונים מהותית האחד מהשני.

     

34. ההתניה הייחודית בחוזה אף מייתרת את הצורך בבחינת הסייג לאי פגיעה יתרה במושכר או בבעל הבית. למעלה מן הצורך אציין כי לטעמי אף אם היינו בוחנים קיומו של סייג זה היינו מגיעים למסקנה כי החריג לא מתקיים בענייננו. הנימוק העיקרי לכך הוא השוני הקיים בין דמי שכירות לעסק מסוג מחסן לבין דמי השכירות בגין עסק (עמ' 15 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018).

     

35. למען שלמות הדיון אבחן גם את השימוש שנעשה בגלריה, וזאת לעת עתה במובחן מן השאלה האם היא מהווה תוספת בניה.

     

36. מר סלים מעיד בחקירתו כי הוא לא משתמש בגלריה מכיוון שהכניסה לחנות הינה מהכביש והכניסה לגלריה היא מסביב; כמו כן, אין היום בגלריה דבר ואולי יש שם זבל ושאריות של חלקים (עמ' 39-40 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018).

     

37. לעומת זאת, עיון בחוות דעת התובעת (ת/2) מיום 27/8/2018, כשלושה חודשים טרם חקירתו של מר סלים, מעלה כי: "במועד הביקור נראה כי הגלריה משמשת למגורים וכוללת, מיטה, מטבחון, שירותים ומקלחת" (סעיף 6). לחוות הדעת צורפו גם תמונות, תחת הכותרת: "יציע", בהן נראה כי בגלריה מצויים רהיטים כגון מיטות, ארון ושטיח, כמו גם: כיור, שירותים ומקרר. אלה מעידים כי נעשה בגלריה שימוש למגורים או למנוחה.

     

38. מר סלים לא ידע להשיב בחקירתו לשאלה האם התמונות הללו משקפות את המצב והוסיף כי לעיתים אם יש סחורה מעלים אותה למעלה. תשובה זו לא הניחה את דעתי.

     

39. שוכנעתי כי הגלריה משמשת לצורך מגורים ולכל הפחות לצורך מנוחה, ומשכך אין ספק כי היא נוגדת את מטרת השכירות, בין אם המדובר בתוספת בניה ובין אם לאו.

     

40. תוצאת כלל האמור אני קובעת כי הנתבעים הפרו את חוזה השכירות עת השתמשו במושכר למטרה שונה מזו שהוגדרה בו. הפרה זו הינה הפרה יסודית בהתאם למוסכם בחוזה ועל כן מקימה לתובעת עילה חוזית לפינוי הנתבעים. נוכח מסקנה זו, התגבשה לתובעת גם עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

     

     

    פלישה ובניה בלתי חוקית

     

    גודל המושכר לפי המסמכים

     

41. בהתאם לחוזה, גודל המושכר הוא 18 מ"ר. עוד נקבע בחוזה בסעיף 7(ה) כי השוכר מתחייב:

     

    "לא לשנות את המושכר ו/או את הבנין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף כל דבר ו/או עליו, או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם..."

     

    בהמשך, נכתב בסעיף 7(י) כי סעיף קטן (ה), לעיל, מהווה תנאי עיקרו שהפרתו תחשב כהפרה יסודית של החוזה.

     

42. גודל המושכר מצוין גם במסמך אישור חתימת חוזה. יצוין כי מסמך זה צורף גם כנספח ב' לכתב ההגנה ובו נרשם כי גודל המושכר הוא 48 מ"ר. אלא שהמסמך נמצא כלא אמין, היות שבמסגרת דיון ההוכחות, הוצג לפניי גם מסמך אישור החתימה המקורי, לפיו גודל המושכר הוא 18 מ"ר (עמ' 35 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018; נספח ב' לכתב ההגנה).

     

43. גם השתלשלות העניינים בעת העברת המושכר מהמחזיק הקודם לנתבעים מעלה כי גודל המושכר לפי הכתובים ולפחות לפי המצוי ברישומי עמידר, הוא 18 מ"ר. כך, בפרוטוקול קביעת דמי מפתח מיום 6/4/1994, מצוין כי לא מאושר להעביר את המושכר למר סלים ומשפחתו שמנו אז לכל הפחות 5 נפשות מהטעם שלא ניתן לשכנם בחדר אחד, כשלפי מסמך זה גודל החדר הוא 14 מ"ר. במענה למכתבו של ב"כ מר סלים שלפיו מר סלים מעוניין להשתמש במושכר לצרכי מנוחה, הסכימה עמידר לאשר את העברת הזכויות בתנאי שהמושכר ישמש לעסק ולא למגורים (סעיפים 16-17 ונספחים י- י"ב לתצהיר מר רביב, ת/1) (וראו לעניין גודל המושכר גם נספחים ח, ט"ו-ט"ז לתצהיר מר רביב, ת/1).

     

44. מר רביב מעיד בחקירתו כי הכתוב ברובריקות של חוזה שכירות איננו עובר אוטומטית אלא "בודקים את זה בשטח לפי תשריט" (עמ' 15 לפרוטוקול הדיון מיום (21/112018).

     

     

    גודל המושכר לפי התשריטים

     

45. בתשריט הראשון, מיום 15/3/1994, שנערך טרם חתימת החוזה, מצוין ששטח המושכר הוא 17.88 מ"ר. בשנת 1997 נערך עדכון לתשריט ונכתב עליו בכתב יד ביום 11/7/1997 לגבי יחידה 1, שהיא המושכר:

     

    "... נהרסה חלקית (הגג, המדרגות וחלק מגובה הקירות

    (לא ברור) עבודות בניה (הקמת סככה) על שטח היחידה כולל על חלק מקרקע ב'."

     

46. בחודש מרץ 1998 נערך תשריט נוסף למושכר, התשריט השני, כולל עדכונים מן השנים 2003 ו- 2009. מתשריט זה עולה כי יחידה 1 לא קיימת עוד והיא חלק מיחידה גדולה יותר בגודל של 55.07 מ"ר (לא כולל הגלריה).

     

47. מהכתוב בחוזה ומשני התשריטים ניתן להסיק כי גודלו של המושכר היה בשנת 1994, 18 מ"ר וכי בשנת 1997 הורחב המושכר לגודל של כ- 55 מ"ר.

     

48. הנתבעים לא הצליחו לסתור את טענת התובעת בהקשר זה.

     

    הנתבעים לא צירפו ראיות שילמדו כי מלכתחילה היה שטחו של המושכר גדול מ- 18 מ"ר, ראיות כגון: תשלומי ארנונה, תשריטים וכיוצ"ב. זאת ועוד, כאשר נשאל מר סלים החל ממתי הוא מחויב בארנונה לפי שטח של 56 מ"ר הוא ענה "מלפני כמה שנים" (עמ' 36 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018). תשובה זו מעידה כי המושכר אכן הורחב במהלך השנים.

     

49. אינני יכולה גם לקבל את טענת הנתבעים לפיה לא ניתן להרחיב את המושכר מאחר והוא תחום כעת בשלושה קירות. ברי כי משהרחיבו הנתבעים את המושכר והגיעו לקצה המבנה הבנוי אין עוד ביכולתם להוסיף ולהרחיבו.

     

50. אוסיף על האמור: בהמשך לפגישה שהתקיימה בין ב"כ הנתבעים לבין נציגי עמידר, צוין בסיכום פגישה משנת 2010 כי "בבדיקת תשריטים ישנים אכן כתוב שהנכס היה פחות או יותר במצבו הנוכחי, כבר בשנת 1992. הנושא ייבדק שנית...". יש באמור כדי להטיל ספק בדבר גודלו המקורי של המושכר, אולם אין באמרה זו בלבד, לגביה נכתב כי יש לבדוק את הנושא שנית, כדי לסתור את הראיות שהוצגו בפניי ופורטו לעיל.

     

     

    חוות דעת הנתבעים

     

51. חוות דעת הנתבעים (נ/3) המבוססת על פענוח תצלומי אוויר, איננה יכולה לבסס את טענת הנתבעים כי מלכתחילה היה המושכר גדול מ- 18 מ"ר. חוות הדעת נערכה על בסיס שני תצלומי אוויר, האחד משנת 1993 והשני משנת 1994, תוך אומדן שטח גג המבנה העולה מן התשריט השני. אלא שתצלום אוויר על פיו נמדד שטח גג המבנה, איננו יכול לשקף מה מצב הדברים בתוך המבנה, ובכלל כך: האם הוא מחולק לחדרים; האם קיימת גלריה או לא. משכך, אין בחוות דעת זו כדי לסתור את טענת התובעת על פיה הנתבעים הגדילו את שטח המושכר.

     

     

    הגלריה

     

52. בתצהירו מסביר מר סלים כי הוא בנה את הגלריה לנוחותו, באישור נציגי התובעת שביקרו במושכר (סעיף 5 לתצהירו, נ/4). בחקירתו נשאל מר סלים האם הגלריה הייתה קיימת בשנת 1994 עת חתמו עמו על החוזה והשיב כי חלק ממנה היה קיים אך היא הייתה הרוסה ולא ניתן היה להשתמש בה. עוד השיב כי במשך הזמן שיפץ אותה אך כי אין הוא משתמש בה (עמ' 39 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018).

     

    חרף תשובותיו, ובהינתן העובדות אותן פרשתי בפרק הדיון בעניין השינוי במטרת השכירות, אני קובעת כי הנתבעים אכן עושים שימוש בגלריה למגורים או מנוחה.

     

53. בהתאם, ואף אם חלק מהגלריה היה קיים בעת חתימת החוזה, הרי שלנוכח העובדה כי הנתבעים שיפצו את הגלריה, ועל פניו אף שיפצו באורח משמעותי שהקנה להם עוד כ- 55 מ"ר, הרי שאין מנוס מן המסקנה כי הנתבעים בצעו תוספת בניה בלתי חוקית ולחליפין פלשו לגלריה. הנתבעים לא הביאו ראיה מוצקה לכך שעשו כן בידיעת או באישור התובעת.

     

     

    לסיכום

     

54. אני קובעת כי הנתבעים הרחיבו את המושכר ופלשו לשטח של כ- 55 מ"ר בקומת הקרקע ולשטח של כ- 55 מ"ר בקומת הגלריה. כל זאת ללא אישור או הסכמת התובעת.

     

55. מעשים אלו מהווים הפרה יסודית של החוזה וככאלו מהווים עילה לחוזית לפינוי הנתבעים מהמושכר, על הרחבותיו (סעיף 12 לחוזה). הפרה יסודית זו מקנה לתובעת גם עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

     

     

    תשלום דמי שכירות

     

56. סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר קובע כי אי תשלום דמי שכירות מקים עילה לפינוי דייר מוגן כדלקמן:

     

    "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

    (1)הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;"

     

57. עם זאת עילת הפינוי לא תקום בכל מקרה בו הופסק תשלום דמי השכירות, אלא רק מקום בו יחול ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים (בר אופיר, בעמ' 2).

     

    נטל ההוכחה בהקשר זה חל על בעל הבית אשר תובע פינוי בהתאם לעילה זו. רוצה לומר כי עליו להוכיח את העובדות עליהן היא מושתתת ( שם, עמ' 4).

     

58. סעיף 5 לחוזה קובע כדלקמן:

     

    "במקרה והשוכר לא ישלם תשלום כלשהו של דמי השכירות... במלואם ובמועדם, יהיה המשכיר רשאי להפסיק מיד את השכירות ולדרוש פינוי המושכר... מועדי תשלום דמי השכירות מהווים תנאי עיקרי שהפרתו תחשב הפרה יסודית של חוזה זה."

     

59. בתצהירו, מוסר מר רביב כי הנתבעים אינם משלמים דמי שכירות משנת 2009 וכי הם צברו חוב בסך של 2,095 ₪ (סעיף 22 לתצהירו ת/1). התובעת גם מצרפת כרטסת הנהלת חשבונות לתאריכים שונים בין השנים 2009-2016 המציגה את ערך החוב (נספח ג' לכתב התביעה ונספח כ' לתצהיר מר רביב ת/1) (להלן: "הכרטסת").

     

60. לעומת זאת, בעת חקירתו נשאל מר רביב לעניין הכרטסת ואו אז הוברר כי בשנים האחרונות, לכל המאוחר משנת 2014, וייתכן גם שמסוף שנת 2012, הנתבעים משלמים את דמי השכירות באופן שוטף (עמ' 8-9 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018).

     

61. בהמשך חקירתו מר רביב משיב כדלקמן:

     

    "כב' הש' האפט: אוקי. אבל מה שאתה בכל מקרה אומר עכשיו זה שבשנים האחרונות הם כן משלמים בצורה מסודרת.

    העד, מר רביב: כן. נכון." (עמ' 9 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018).

     

62. די בתשובתו זו של מר רביב ובכרטסת כדי להעיד שלא חל ניתוק קבוע בתשלום דמי השכירות, וזאת גם אם הנתבעים צברו חוב בסך של 2,095 ₪ במהלך שנים קודמות, שכן לאחריהן, חזרו לשלם את דמי השכירות, כסדרם והוסיפו ועשו כן במהלך ארבע שנים, עובר להגשת התובענה. על כן, דין טענת התובעת לפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות להידחות.

     

63. אציין כי גם אם הנתבעים לא שילמו את דמי השכירות כל חודשיים, כנדרש לפי דברי מר רביב, אלא כל שלושה חודשים, אין בכך כדי ליצור ניתוק של קבע בתשלום דמי השכירות (עמ' 9 לפרוטוקול הדיון מיום 21/11/2018). כך או כך, מר רביב לא הוכיח כי סוכם שהתשלום צריך להתבצע כל חודשיים ולא מן הנמנע כי השתרש נוהג מחייב לתשלום כל שלושה חודשים.

     

64. בשולי הדברים אציין כי הנתבעים הציגו שוברי תשלום לחודשים מאי ויוני 2017 ו- ספטמבר ואוקטובר 2018 (סומנו נ/1 ו- נ/2). שוברים אלו אינם מעידים שאין להם חוב בגין דמי השכירות. על הנתבעים לשלם חובם בגין דמי השכירות, העומד, על פי הראיות שהוצגו בפניי, על סך של 2,095 ₪. .

     

     

    התביעה הקודמת ודמי שימוש ראויים

     

65. לא הוצגה בפניי כל אינדיקציה שתעלה כי התובעת הודיעה לנתבעים, בעל פה או בכתב כי הם הרחיבו את גודל המושכר או שינו את מטרת השכירות וכי עליהם לשלם בגין כך דמי שכירות גבוהים יותר.

     

66. האמור נכון ביתר שאת, לאחר מחיקת התביעה הקודמת.

     

67. התובעת איננה יכולה לנקוט בשיהוי זה ולדרוש בהמשך לכך דמי שימוש ראויים בגין שנים לאחור. בהקשר זה אין היא יכולה להתייחס לנתבעים כאל קופת חיסכון שניתן יהיה לפדות אותה בבוא יום. שונים היו כמובן פני הדברים לו יכולה הייתה להצביע על כך שלא שקטה על שמריה במהלך השנים, מעת הגשת התביעה הקודמת ועד הגשת התביעה שבפני. משאין אלו פני הדברים, אני דוחה את תביעתה בעניין זה, בהיותה פסולה וחסרת תום לב.

     

68. אדגיש עם זאת כי אינני רואה בשתיקתה של התובעת משום ויתור על זכותה לדרוש את פינוי הנתבעים בשל הפרת החוזה ומכוח חוק הגנת הדייר. כך דרכה של התובעת שהתנהלותה לעיתים מסורבלת. לא ניתן לה להיבנות ממעשיה ולרפא את מחדליה תוך קבלת דמי שימוש ראויים, אך גם לא ניתן יהיה אגב כך לרפא את מעשי הנתבעים אשר כתוצאתם קמו עילות הפינוי כמפורט.

     

     

     

     

    סוף דבר

     

69. הנתבעים שינו את מטרת השכירות. על כן קמה לתובעת הזכות לפנותם הן לפי החוזה והן בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

     

70. הנתבעים שכרו מושכר בשטח של 18 מ"ר והרחיבו אותו ללא אישור במהלך השנים. יש לראות בנתבעים כמי שפלשו אל מעבר לגבולות המושכר, כך שהם מחזיקים כיום בשטח של 55 מ"ר בקומת הקרקע ובשטח של 55 מ"ר נוספים בקומת הגלריה.

     

    פלישה זו ותוספת הבניה מהוות אף הן הפרה של החוזה, ובהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, מקנות לתובעת עילה לפינוי הנתבעים מהמושכר, על כלל הרחבותיו.

     

71. התובעת לא הוכיחה ניתוק ברצף תשלומי דמי השכירות. משכך נדחית טענתה לפיה קמה לה בעניין זה עילת פינוי.

     

72. על הנתבעים לשלם לתובעת את חובם בגין דמי השכירות, העומד על סך של 2,095 ₪, נכון למועד התביעה. סכום זה ישולם כערכו במועד התשלום בפועל, בתוספת ריבית והצמדה כחוק.

     

     

73. נוכח העובדה שהתובעת לא פנתה לנתבעים בדרישה לתשלום דמי שימוש ראויים, כמו גם נוכח שתיקתה לאחר הגשת התביעה הקודמת בשנת 2010, התובעת איננה זכאית לדרוש כיום דמי שימוש ראויים כמפורט בחוות הדעת מטעמה.

     

74. ניתן בזאת צו לפיו על הנתבעים לפנות את המושכר, על כל הרחבותיו, עד ליום 1/6/2019 ולהשיבו לתובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם. למען הסר ספק המונח "מושכר על כלל הרחבותיו" כולל את השטח המסומן בטוש עבה ובצבע אדום בתשריט השני (נספח י"ח לתצהיר מר רביב, ת/1) ושגודלו בקומת הקרקע כ- 55 מ"ר וכן, את קומת הגלריה בשטח של כ- 55 מ"ר.

     

75. הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח. סך זה ישולם בתוך בתוך 45 ימים החל מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

     

    מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק פסק דין כחוק.5129371

     

    ניתן היום, ד' אדר ב' תשע"ט, 11 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.