איליאב ואח' נ' משה ואח'

 צד ג': 

נציגות בית משותף רחמים פיטוסי 6 עכו – נמחק בפס"ד

לפניי תביעה כספית על סך 341,064 ₪ אשר ביסודה טענה להפרת הסכם מכר דירה.

תמצית העובדות הרלבנטיות וטענות הצדדים

1. התובעת רכשה מהנתבעת דירת מגורים (להלן – הדירה) הנמצאת ברחוב פיטוסי 6/5 בעכו (להלן – הבניין) על פי הסכם מכר מיום 22.5.13 (להלן – ההסכם). מחיר התמורה עמד על 960,000 ₪.

    

2. בעת חתימת ההסכם, התגוררה בדירה שוכרת, עד ליום 31.10.13. בהתאמה, מועד מסירת הדירה לתובעת נקבע ליום 1.11.13.

   בפועל, נמסרה החזקה בדירה לידי התובעת ביום 7.11.13.

    

3. לטענת התובעת, טרם קבלת החזקה בדירה, נודע לה מהשוכרת שהחזיקה בדירה כי קיימת בעיה בחדר הרחצה הממוקם בקומה השנייה (להלן – חדר הרחצה).

   לכן, ביום 23.9.13 פנתה התובעת לאיש מקצוע המכונה 'אינסטלציה מקס' ושילמה סכום של 1,200 ₪ עבור 'איתור נזילות ובדק בית' בדירה.

    

4. התובעת טוענת כי סמוך לאחר שקיבלה את החזקה בדירה, התברר לה כי קיימת תקלה חמורה בצנרת חדר הרחצה, הצמוד לחדר השינה של בתה. על כן, פנתה שוב ל-'אינסטלציה מקס' אשר לא הצליח לתקן את הליקוי.

    

5. ביום 18.12.13 הזמינה התובעת בדיקה נוספת של 'כספי מיכאל עבודות מיום וביוב בע"מ', בעלות של 354 ₪ (נספח ג/1 לתצהיר התובעת). ביום 19.12.13 נתן כספי הצעת מחיר בה צוין כך –

   "לאחר בדיקה שבוצעה בדירתכם ב-18/12/13 התברר שעדיין ישנה סתימה בצנרת ביוב "4 מחדר רחצה של הבית. לאחר מספר ניסיונות של שרברבים לשחרר את הסתימה כולל אותנו שניסינו לשחרר סתימה עבור בעלת הבית הקודמת ללא הצלחה, הוצע להשתמש במצלמה ביובית אך בזמנו לא קיבלנו אישור לביצוע העבודה. לטענתך, בוצע צילום לקו הביוב ונמסר לכם כי ישנו סמרטוט בתוך הקו.

   עלות הטיפול בבעיה ושחרור הסתימה באמצעים שלנו – 5,000 ₪ + מע"מ." (נספח ג/2 לתצהיר התובעת)

    

6. ביום 30.12.13 פנתה התובעת לשרברב נוסף מטעם 'חי שירות זמין' אשר נתן הצעת מחיר בסך 2,200 ₪ לפתיחת הסתימה וגבה תשלום בסך 600 ₪ עבור הבדיקה (נספח ד' לתצהיר התובעת).

    

7. ביום 12.1.14 הוזמן בעל מקצוע נוסף בשם אבישי שטח (שם מסחרי – 'פיצוץ של שיפוץ') לתת חוות דעת נוספת. בעל מקצוע זה ביצע תיקון של החלפת צינור "4 בחדר המדרגות. התובעת שילמה סך של 200 ₪ עבור חוות הדעת. בהמשך, ניתנה לה הצעת מחיר נוספת לביצוע התיקון עבורה שילמה סך של 2,360 ₪ .

    

8. התובעת טוענת כי לאחר שקיבלה את החזקה בדירה, ביצעה 'מחקר' שבעקבותיו התברר לה כי חדר הרחצה לא היה בשימוש בשל התקלה בצנרת, וכי מדובר בתקלה מורכבת אשר היתה ידועה לנתבעת ולשכנים זמן רב עובר למועד הרכישה. לכן, התובעת פנתה לנתבעת בדרישה לשאת בעלות איתור ותיקון התקלה מיסודה. הנתבעת ניסתה לסייע בעניין.

    

9. ביום 3.4.14 הגיע לדירה מר אריה פלג (להלן – פלג או המומחה), שרברב שהוזמן על ידי הנתבעת. בבדיקה שערך פלג באמצעות מצלמת ביוב נמצא כי צינור הביוב היוצא מהקומה השנייה בדירה, עובר בכל מהלך המדרגות בתוך קירות הבניין ומגיע מתחת לפני הקרקע. פלג סיכם את ממצאיו כך -

   "הסתימה והפגיעה בצינור נמצאת 1.3-1.5 מטר מתחת לפני הקרקע ברכוש המשותף.

   הצינור עובר בכל מהלך גובה חדר המדרגות ויצוק בתוך קירות הבניין ולכן לדעתי הינו צינור משותף לבניין היות והפגיעה בצינור נמצאת מתחת לקרקע על אף שהשפעתה רק על קומה השנייה שהיא דירה מס' 5 בבניין." (נספח ו' לתצהיר התובעת).

   פלג מצא כי קיים במקום משקע של מגבונים לחים אשר הוחדרו למערכת הביוב. בנוסף, הוא קובע כי אין מעבר מים בין הצינור האנכי היורד מהדירה לצינור האופקי. מה שמעיד על שבר או חסר בצינור והדבר דורש ניקוי הקו וביצוע צילום נוסף מהצינור האנכי.

   פלג העריך את עלויות ביצוע המלצותיו לתיקון כדלקמן –

   • ניקוי הקו וביצוע צילום של הצינור האופקי 1,500 ₪ +מע"מ

   • תיקון הצנרת – הדבר תלוי בסוג התיקון שיידרש ועשוי לנוע בגבולות 16,000-38,000 ₪ בתוספת מע"מ.

      

10. ביום 18.5.14 הזמינה התובעת מומחה מטעמה, מר חנן ברונזברג (להלן – ברונזברג). ברונזברג ערך בדיקה נוספת עם מצלמת ביוב ומצא כי הסתימה בצנרת הינה תולדה של הצטברות פסולת בצנרת הניקוז. מכיוון שנמסר לו כי ניסיונות לבצע שאיבת פסולת בעבר לא פתרו את הבעיה, סבר כי ראוי לבצע מעקף של צנרת הביוב עד לבריכת הביוב הנמצאת בחניה. עלות הביצוע הוערכה על ידו בסך 34,500 ₪ בתוספת מע"מ. בגין ביצוע הבדיקה, שילמה לו התובעת סך של 1,650 ₪ ( נספח ז' לתצהיר התובעת).

     

11. על רקע ממצאים אלה, התנהלה בין הצדדים התכתבות ערה אשר צורפה לתצהירי הצדדים. מהתכתובת שצורפה עולה כי הנתבעת ביקשה אישור לפעול בהתאם לשלב הפעולה הראשונה בחוות דעתו של פלג, היינו ניקוי הקו. התובעת הסכימה אך דרשה כי הנתבעת תחתום על כתב התחייבות במסגרתו תיטול אחריות על תיקון התקלה בצנרת ותישא בכל עלות נדרשת היה והתיקון של פלג לא יצלח וזאת עד לתיקון מוחלט של התקלה. התכתבות זו נמשכה מחודש מרץ 2014 למשך כשנה, אך לא הובילה לתוצאות אופרטיביות ולכן הוגשה התביעה.

     

12. התובעת טוענת כי הנתבעת הסתירה ממנה את המידע אודות הליקוי בצנרת, ליקוי שהיה ידוע לה עקב תקלות בתקופה בה החזיקה בדירה. גם לאחר שעומתה הנתבעת עם הליקוי והדרישה כי תישא באחריות לתיקונו, לא פעלה כנדרש על מנת להסיר את המפגע. בנסיבות אלה, יש לחייב את הנתבעת לשאת בתשלום סכום התביעה המורכב מעלות הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם, שווי ירידת ערך שנגרם לדירה בגין הליקוי בצנרת, אובדן הנאה שנגרם לתובעת עקב ליקוי זה, עלות התיקון עצמו וכן עלויות בהן נשאה התובעת עד עתה לצורך תשלום למומחים השונים ובעלי המקצוע שטיפלו בעניין.

    התובעת הגישה תצהיר וכן חוות דעת השמאי אטקין לפיה הליקוי בצנרת גורם לירידת ערך הדירה בשיעור 10% משוויה.

     

13. הנתבעת טוענת כי התובעת בדקה את הדירה עובר לקבלת החזקה בה על ידי מומחה מטעמה. הנתבעת טוענת כי לא ידעה על הליקוי נשוא התביעה עובר למכירת הדירה. הנתבעת מאשרת כי עובר למכירת הדירה דיווחה הדיירת בשכירות על רטיבות בקיר. הנתבעת הפעילה את חברת הביטוח אשר טיפלה בנושא ומבחינתה העניין טופל ואינו רלבנטי לתביעה דנן. על אף האמור, משנחשפה לליקוי הנטען, פעלה במהירות לתת מענה לתקלה ואף ניאותה לשאת בעלות התיקון אך התובעת הערימה קשיים אשר מנעו את תיקון הבעיה ולא פעלה כפי חובתה להקטין את נזקיה ומשום כך יש לדחות כל דרישה לפיצוי כספי נשוא התביעה.

    הנתבעת הגישה תצהיר עדות מטעמה.

     

    ההליכים שנוהלו בתיק

     

14. לאחר הגשת התביעה, הגישה הנתבעת הודעה לצד שלישי כנגד נציגות הבית המשותף של הבניין.

     

15. בדיון מיום 5.12.16 הגיעו הצדדים להסכמה על פיה פלג ידאג לבצע את השלב הראשון שהוצע מטעמו, קרי ניקוי הקו, ולהגיש חוות דעת משלימה לבית המשפט.

     

16. פלג ערך את חוות הדעת המשלימה מטעמו ביום 9.1.17 ובה תיעד את הממצאים הבאים –

    1. בוצע ניקוי קו הביוב והוצאו מגבונים שאינם נמסים בכמות שמילאה שק.

    2. קיים חלק חסר בצינור מתחת לפני הקרקע, כך שמים הזורמים בקו המדובר לא מגיעים לבריכת הביוב, אלא נשפכים מתחת לפני הקרקע.

        

17. בדיון מיום 8.6.17 הוחלט כי הצדדים ישלחו שאלות הבהרה לפלג ובהתאם לתשובותיו יודיעו כיצד יש לקדם את התיק.

     

18. ביום 18.6.17 מסר פלג את תשובותיו לשאלות ההבהרה כדלקמן –

    1. לשאלה אם הצינור המדובר הינו חלק מן הרכוש המשותף קבע פלג כי הצינור משרת אך ורק את הדירה, אולם 90% ממנו , לרבות החלק החסר, עובר דרך הרכוש המשותף.

    2. לשאלה בדבר הערכת עלות התיקון השיב כי הצינור עובר בתוך קיר בטון ודרך חדרון אטום שלא ניתן לדעת מה טיבו. על כן, נדרש קידוח בקיר הבטון וצילום על ידי החדרת מצלמה עם סיב אופטי לחדרון, לצורך מתן הצעת מחיר. עלות ביצוע עבודת הבדיקה האמורה הינה בסך 1,400 ₪ בתוספת מע"מ.

    3. לשאלה בדבר הגורמים לחסר בצינור הסביר פלג כי ככל הנראה מדובר ברשלנות בהנחת הצינור, כך ששקיעת קרקע דחפה את החלק החסר ממקומו.

        

19. בהתאם לתשובות אלה, הוחלט על ביצוע הבדיקה הנוספת עליה המליץ פלג וזו אכן בוצעה. ביום 20.7.17 הוגש סיכום ממצאי הבדיקה. פלג קבע כי החדרון דרכו עובר הצינור מלא בחול ולכן מציע שתי אפשרויות תיקון –

    האחת, תיקון החסר בצינור בתוואי הקיים (דרך החדר המלא בחול) 58,000 ₪ + מע"מ

    השנייה, ביצוע מעקף בתוואי הצנרת45,000 ₪ + מע"מ

    לעמדתו, שני הפתרונות מחייבים אישור קונסטרוקטור והסכמת וועד הבית.

     

20. מאחר שהצדדים לא הצליחו להגיע להבנות על בסיס המלצותיו המפורטות של פלג, לא היה מנוס מקידום התיק לדיון. בפועל, לא בוצע כל תיקון יסודי של הבעיה, למעט ניקוי הקו מהמגבונים כאמור.

     

21. בדיון מיום 16.10.18, לאור בקשת הנתבעת המבוססת על הסבריו של פלג, נמחקה ההודעה לצד שלישי.

    אשר על כן, כל שנותר להכריע הוא בתביעה נגד הנתבעת ובכך יתמקד הדיון.

     

    דיון והכרעה

     

    לצורך הכרעה במחלוקת, יש לברר שלוש סוגיות מרכזיות-

    הראשונה, מה טיב התקלה בצנרת נשוא המחלוקת.

    השנייה, האם הוכח קיומה של אי התאמה לפי חוק המכר תשכ"ח - 1968.

    השלישית, מה הנזק שנגרם לתובעת עקב התקלה.

     

    חוות דעת המומחה

22. כאמור, ובהתאם להסכמת הצדדים, המומחה פלג השלים את מלאכת הבדיקה, אשר החלה עובר לנקיטת ההליך, וערך את חוות הדעת המשלימות כמפורט לעיל.

    המומחה איתר שתי תקלות בצנרת הנדונה – האחת, מתייחסת לסתימת הצינור עקב פסולת והשנייה, מתייחסת לחסר שהתגלה בצינור. המומחה דיווח ביום 9.1.17 על ניקוי קו הצנרת באמצעות הוצאת שק מלא מגבונים משומשים וחיווה דעתו כי בהינתן אי שימוש במגבונים מכאן ואילך, הקו יוותר נקי ובר שימוש. בנוסף, איתר המומחה חלק חסר בקו צנרת זה הנמצא מתחת לקרקע בבניין (ראו המחשה בשרטוט במ/1), אך ציין כי לשם השלמת החסר יש להיזקק לבדיקות נוספות. יש לציין כי הנתבעת נשאה בכל עלויות פלג עד לשלב זה.

     

23. במסגרת התשובות לשאלות ההבהרה, הסביר המומחה כי קו הצינור החסר שייך לצנרת שמובילה לדירת התובעת בלבד, עובר בתוך הרכוש המשותף ומגיע עד לבריכת הביוב הנמצאת בחצר הבניין. הערכת עלות תיקון הקו נעה בגבולות 45,000-58,000 ₪, תלוי בסוג התיקון שיבוצע.

     

24. במסגרת חקירתו, התחדדה סוגיה זו. המומחה ציין כי למיטב הבנתו, מדובר בצנרת הנחזית מקורית ושיער כי התקלה נעוצה בהקמת המבנה ונובעת מבנייה רשלנית, אשר יכול וכתוצאה משקיעת הקרקע הובילה להינתקות הצינור והיווצרות של מכשול בזרימה. המומחה הבהיר כי אין די בשאיבת המגבונים וניקוי הקו ויש צורך ממשי לפתור את החסר שהתגלה בצנרת על מנת לפתור את התקלה באופן יסודי ובלתי חוזר (ראו בעמ' 7 לפרוטוקול, ש' 13).

     

25. הגם שהמומחה הציע שתי אופציות לתיקון הבעיה, אזי בחקירתו הסביר כי האופציה המקצועית הטובה והנכונה יותר לשיטתו היא ביצוע מעקף לצנרת הקיימת. המומחה הבהיר בחקירתו כי הגם שבמסגרת חוות דעתו הציע אופציה נוספת לתיקון, באמצעות חידוש התוואי המקורי של הצינור, אזי ספק רב בעיניו אם הדבר אפשרי כיום מבחינה מקצועית, נוכח העומק בו מונח הצינור והעובדה שקיים מילוי אדמה רב במקום.

    המעקף המוצע כרוך בעלות המוערכת על ידו בסך 45,000 ₪ בתוספת מע"מ . המומחה הבהיר כי בעלות זו חישב טווח סטייה של עד 20% , נוכח טיב העבודה וקיומם של נתונים בלתי צפויים בנסיבות (ראו עמ' 8 לפרוטוקול ש' 4).

     

26. מעדות המומחה, הנהנה ממעמד של מומחה בית המשפט, על כל המשתמע מכך, ולאור העובדה שעמדתו המקצועית לא נסתרה ונחזית מהימנה בעיניי, לא מצאתי בטיעוני הצדדים עילה לסטות מהמלצת המומחה, הן לעניין אופי התיקון הנדרש והן לעניין עלותו המשוערת, המחשבת בתוכה גם טווח סטייה הגון. לאור האמור, יש לקבל את עמדת המומחה ביחס לטיב התקלה שאותרה ולקבוע כי יש לתקן את הצינור הפגום באמצעות ביצוע מעקף, בהתאם להמלצתו.

    אי התאמה

     

27. מדובר בענייננו בעסקת מכר הכפופה לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן –חוק המכר).

    ס' 11 לחוק המכר קובע כך –

    "11. אי התאמה

    המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –

    (1)רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;

    (2)נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;

    (3)נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;

    (4)נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;

    (5)נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים."

     

28. לאור קביעות המומחה, ברי כי מדובר בליקוי מהותי במתקני האינסטלציה של הדירה.

    ודוק, אין מחלוקת כי לא מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן. כלומר, אין די בעצם הוכחת קיומו של ליקוי בכדי להצדיק פסיקת פיצוי לתובעת (בניגוד למצב של מוכר דירה חדשה בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973). היכולת של רוכש נכס להסתמך על אי-התאמה כפופה להוראות ס' 16-12 לחוק המכר.

29. על פי עדותה של התובעת, הליקוי הנדון מנע מן השוכרת אשר התגוררה בדירה לפניה לעשות שימוש בחדר הרחצה. לטענת התובעת, חדר רחצה זה עדיין אינו בשימוש. ראו עמ' 11 לפרוטוקול ש' 26-22 –

    "ש.מאז שמר פלג שאב את המגבונים עשית שימוש בשירותים האלה?

    ת.מאז שנכנסתי לדירה והיתה ההצפה לא נגעתי בשירותים האלה.

    ש. השירותים האלה הם בקומה השניה?

    ת.כן. יש עוד שירותים שאני יכולה להשתמש בהם. מאז שרכשתי את הדירה ועד היום למעשה לא השתמשתי בשירותים האלה, כמו מחסן."

     

30. במבוא להסכם, מתוארת הדירה כך –

    "דירת מגורים בת 5 חדרים, מטבח, חדרי שירותים..." (ההדגשה לא במקור – אה"ט).

    השבתת חדר רחצה אחד משום שאינו יכול למלא את ייעודו, בהחלט מהווה נכס השונה ממה שהוסכם בין הצדדים, ולכן מהווה אי-התאמה כמשמעותה בס' 11 (2), 11 (4), ו- 11 (5) לחוק המכר.

     

31. הנתבעת טוענת כי התובעת ביצעה 'בדק בית' באמצעות מומחה מטעמה בטרם הרכישה, אשר העלה כי הדירה, לרבות חדר הרחצה האמור, תקינים לחלוטין .

    ודוק, הנתבעת לא טוענת כי התובעת ידעה על הליקוי עובר לכריתת ההסכם, מה שהיה יכול להביא להחלת סעיף 12 לחוק המכר. הנתבעת טוענת כי הליקוי כלל לא היה ידוע לצדדים עובר לכריתת ההסכם. גם בחקירתה טוענת הנתבעת כי התובעת פנתה אליה לראשונה לעניין הליקוי רק כחודש לאחר שקיבלה חזקה בדירה (ראו ס' 17 לתצהירה ועמ' 13 לפרוטוקול ש' 10-9).

    טענת הנתבעת במישור זה מבוססת רק על עדותה, שהיא עדות יחידה של בעלת דין , מבלי שהוצגה ראיה כלשהי לכך שהבדיקה הנטענת אכן בוצעה.

    התובעת אמנם צירפה בנספח ב' לתצהירה חשבונית מטעם 'אינסטלציה מקס' ע"ס 1,200 ₪. שם, בתיאור החיוב, צוין "איתור נזילות ובדק בית". אולם, אין בכך כדי לסייע לנתבעת בטענתה שהרי אף אם נקבל את עמדת הנתבעת לפיה זוהי הבדיקה הרלבנטית, הרי זו בוצעה ביום 23.9.13, כלומר כארבעה חודשים לאחר כריתת ההסכם.

    לא צורפה ראיה כלשהי לביצוע בדיקה לפני כריתת ההסכם. כל הראיות בדבר בדיקות שנערכו על ידי בעלי מקצוע בתחום האינסטלציה (אשר צורפו על ידי התובעת) הינן לאחר כריתת ההסכם. משום כך דין טענת הנתבעת במישור זה להידחות.

     

32. הסעיפים בהסכם העוסקים במצבה של הדירה, הינם כדלקמן–

    "6.המוכרים מצהירים, כי למיטב ידיעתם, אין בדירה ו/או במתקניה מום ו/או פגם ו/או אי התאמה גלויים ו/או נסתרים.

    ...

    15.הקונים מצהירים ומאשרים בזה, כי ראו ובדקו את הדירה ומתקניה בדיקת קונה סביר, וכי הדירה ומתקניה מתאימים לצרכיהם ולמטרותיהם והם מוותרים בזאת על כל טענה מחמת אי התאמה ו/או מום גלויים בידרה, למעט באם היה ידוע למוכרים ולא גילו אודותיו לקונים ולמעט מום נסתר..."

     

33. כמקובל, עסקאות מכר של נכס מקרקעין שאינו חדש, הינן בד"כ עסקאות 'as-is'. לעניין עסקאות מעין אלו נקבע בע"א 5054/11 ‏‏ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' אמסטר (פורסם במאגרים, 7.3.13), בס' 21 כך –

    "...השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר "כפי שהוא", מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא – על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות..."

     

    ראו גם ההתייחסות בספרו של מיגל דויטש דיני חוזים מיוחדים (כרך ראשון, התשס"ט-2008), 133 –

    "...לעתים חוזה בין הצדדים קובע כי הנכס יימסר לרוכש "as is", כך שהעסקה מוגדרת כמכירה "ללא אחריות". מודל זה מאפשר לרוכש לבצע בדיקות מוקדמות כהבנתו, כשההסכמה היא כי לא תהיינה לרוכש טענות במקרה של אי-התאמה. כאשר המוכר ידע או חייב היה לדעת על אי-ההתאמה, תנייה מעין זו לא תועיל לו על-מנת לשחררו מאחריות לאי-ההתאמה. במצבים האחרים, תניה כזו תהיה תקפה, בכפוף להחלה אפשרית של דיני תקנת הציבור על-פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, במקרים מסוימים, או של טענת הקיפוח על –פי דיני החוזים האחידים.

    יצוין, עם זאת, כי אין מקום להתייחס למכירות "as is" כתניות פטור גרידא, וטמון בהן היבט מיוחד. כוונתנו היא לכך שבעסקה כזו הצדדים מתמחרים את הסיכון לקיומה של אי-התאמה. [...] כל עוד הצדדים לחוזה שוויוניים, יש ליתן נפקות הולמת לציפיות הדדיות אלה. על-כן, כאשר המוכר לא ידע ולא חייב היה לדעת על אי-ההתאמה, יש לייחס נפקות מלאה להוראה זו, התואמת את כוונת הצדדים. זאת ועוד: לאופי מיוחד של העסקה יש להקנות נפקות גם במסגרת יישום היסוד המתייחס לחובת הידיעה של המוכר, בסעיף 16 האמור. כאשר העסקה מוגדרת "as is", המשמעות היא כי הצדדים החליטו להעביר סיכונים ונטלי בדיקה אל כתפי הרוכש. אמנם, סעיף 16 לחוק המכר אינו מאפשר התנאה כזו, כאשר המוכר ידע או חייב היה לדעת על אי-ההתאמה, אולם ניתן (וראוי) להגדיר את חובת הידיעה של המוכר בהתאם לכך. דהיינו, בעסקה כזו, חובת הבדיקה המוטלת על המוכר הינה נמוכה, ולמעשה קלושה. סעיף 16, במקרים אלה, יחול בעיקר כאשר המוכר ידע בפועל על אי-ההתאמה (לרבות במקרים של עצימת עיניים)."

     

34. כלומר, בעסקאות "as is", קיימת חלוקת סיכונים מובנית לגבי מומים נסתרים, כך שלרוכש אין אפשרות להסתמך על מום נסתר כאי-התאמה, בהתאם לסעיף 15 לחוק המכר, אלא בנסיבותיו של סעיף 16, שזו לשונו –

    "16. העלמת אי-התאמה

    היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה. "

     

35. אין כאן הקמה של הכלל "יזהר הקונה". כלל זה עבר תהפוכות במהלך השנים (לסקירה בנושא ראו דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים – כרך א' (התשנ"א-1991), 565-564). בע"א 8068/11 ‏ עיני נ' שיפריס (פורסם במאגרים, 11.2.14 – להלן ' פרשת עיני' ), שללה דעת הרוב את תחולת הכלל האמור (ראו ס' 4-3 לפסק דינו של כב' השופט סולברג) וקבעה כי הוא אינו מתיישב עם הוראות חוק המכר, במיוחד תוך התייחסות לסעיף 16 לחוק.

    כלומר, אם אכן יוכח כי הנתבעת ידעה על הליקוי האמור או צריכה היתה לדעת עליו, ולא גילתה דבר לתובעת, אזי על פי סעיף 16 לחוק המכר אין משמעות לשאלה אם התובעת יכולה היתה לדעת על הליקוי או לגלותו בבדיקה סבירה לפני הרכישה (ראו פרשת עיני, בס' 9-2 לפסק דינו של כב' השופט סולברג).

    זוהי גם פרשנותו הראויה של סעיף 15 להסכם.

     

36. לאור האמור, יש לבחון האם הנתבעת ידעה או צריכה היתה לדעת על הליקוי הנדון בטרם כריתת ההסכם?

    הוכח כי הנתבעת התגוררה בדירה החל בשנת 2006 ועד לשנת 2010 .

    לאחר מכן השכירה אותה, עד למכירתה לתובעת (עמ' 12 לפרוטוקול ש' 31-17).

    הנתבעת טוענת כי לפני פנייתה של התובעת, כלל לא ידעה על בעיה במערכת האינסטלציה (ס' 16-15 לתצהיר הנתבעת ועמ' 13 לפרוטוקול ש' 14-7).

    התובעת מציגה סיפור שונה. לטענתה, מספר חודשים לאחר כריתת ההסכם, אך לפני כניסתה לדירה, נודע לה מפי השוכרת שהחזיקה בדירה על קיומו של ליקוי בחדר הרחצה בקומה השנייה. נמסר לה כי בגין ליקוי זה חדר הרחצה אינו בשימוש. התובעת טוענת כי דיברה על כך עם הנתבעת, וזו אמרה כי ידוע לה על ליקוי בחדר הרחצה האמור, אך מדובר בסתימה קלה בשירותים (ס' 10 -11 לתצהיר התובעת).

    כלומר, התובעת טוענת כי הנתבעת ידעה בפועל על קיומו של הליקוי, גם אם לא ידעה על חומרתו.

    מאחר שמדובר בעדויות של בעלות דין, הן לכשעצמן אינן מספיקות לקביעת מסמרות בסוגיה. מדובר בטענה עובדתית של התובעת ולכן עליה הנטל להוכיח את הדברים. על כן, יש לבחון באם מכלול הראיות שצירפה התובעת מחזקות את טענותיה.

     

    התובעת מצרפת בנספח ג/2 לתצהירה מכתב מטעם כספי מיכאל עבודות מים וביוב בע"מ מיום 19.12.13. במכתב זה צויין קיומה של סתימה בצינור ונכתב כי "לאחר מספר ניסיונות של שרברבים לשחרר את הסתימה כולל אותנו שניסינו לשחרר סתימה עבור בעלת הבית הקודמת ללא הצלחה, הוצע להשתמש במצלה וביובית אך בזמנו לא קיבלנו אישור לביצוע העבודה".

     

    בנוסף, בסעיפים 14-10 לתצהירו של מר שמעון אוחנה, אשר הוגש מטעם הצד השלישי, נכתב כי כשלוש עד ארבע שנים לפני מכירת הדירה לתובעת היו בעיות של נזילות וסתימות בצנרת הביוב מחדר הרחצה המדובר, אשר הובילו גם לרטיבות בחדר המדרגות. הנזילות והרטיבות הפסיקו כאשר התובעת החליטה להפסיק את השימוש בחדר הרחצה האמור.

     

    אף שבמסגרת הדיון בתיק נמחקה ההודעה לצד שלישי, מר אוחנה היה נוכח בדיון וניתן היה לחקור אותו בעניין זה. הנתבעת בחרה שלא לעשות כן, כך שתצהירו נותר כעדות שלא נסתרה במסגרת תיק זה.

     

    גם המומחה ציין בחקירתו כי במהלך עבודתו במקום נאמר לו שהיו בעבר גורמים שניסו לטפל בסתימה בצינור האמור (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 24-21).

     

37. די בראיות שמציגה התובעת בכדי לקבוע כי הנתבעת היתה מודעת לבעיות בצינור האמור, בכוח אם לא בפועל.

    הוכח קיומן של תקלות חוזרות בתקופה בה הנתבעת השכירה את הנכס לאחרים. כמו כן הוכח כי תקלות אלה זכו לטיפול של אנשי מקצוע, כך שסביר מאוד ששוכרי הדירה יידעו את הנתבעת בדבר, בזמן אמת, ואמנם הגיעו למקום אנשי מקצוע לטפל בבעיה, בין בשליחות הנתבעת ובין מטעם השוכרים.

     

    בנוסף, הנתבעת מאשרת כי התגוררה בדירה בשנים 2006 עד 2010. תקלה מסוג זו שאותרה, כלומר חלק חסר בקו צנרת, אינה עניין של מה בכך. יש להניח כי בעבר גרמה לבעיות בתפעול הדירה, קל וחומר שעה שאין חולק כי בתקופת מגורי הנתבעת במקום מדובר על משפחה מרובת נפשות. לכן, לא ניתן לקבל את עמדת הנתבעת לפיה לא היתה מודעת כלל לקיומה של התקלה הנדונה.

     

38. אשר על כן, עלה בידי התובעת להוכיח כי הנתבעת היתה מודעת לקיומו של הליקוי או כי צריכה היתה לדעת על קיומו של ליקוי ולא גילתה את הדבר לתובעת טרם החתימה על הסכם המכר.

     

    כימות הנזק ודיון בסעדים נשוא התביעה

     

39. על פי הסיפא של סעיף 11 לחוק המכר, קיומה של אי-התאמה משמעו כי "המוכר לא קיים את חיוביו". מדובר בהפרת הסכם אשר מובילה אותנו לגדרי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – חוק התרופות).

     

40. בנסיבות בהן עסקינן, אין התובעת עותרת לביטול ההסכם, אלא מציבה דרישות לפיצוי כספי נוכח ההפרה. נוכח העובדה שהוכח כי הליקוי הינו בר תיקון ובשים לב לכברת הדרך שעשתה הנתבעת בניסיון ליישב את ההדורים מול התובעת עובר לנקיטת ההליך, אני סבורה כי יש להתאים את היקף הפיצוי להתנהלות הצדדים ולהיקף הנזק שהוכח.

     

41. לעניין עלות וטיב התיקון, הוכח כי על פי עמדת המומחה התיקון הנאות הינו ביצוע המעקף ובגין כך יש לחייב את הנתבעת בתשלום סך של 45,000 בתוספת מע"מ כחוק , כלומר 52,650 ₪, בהתאם לסעיף 10 לחוק התרופות.

     

    בנוסף, יש לחייב את הנתבעת להשיב לתובעת סך של 6,364 ₪ בגין עלויות בהן נשאה לבעלי מקצוע במהלך ניסיונותיה לאתר את התקלה ולטפל בה, בהתאם לקבלות שצורפו נספחים ב-ז לתצהירה.

     

    סך הפיצוי בגין רכיב זה יעמוד על סך 59,014 ₪.

     

42. לעניין ירידת ערך, אמנם צורפה חוות דעת מטעם השמאי אטקין, אולם דומני כי אין להיעתר לדרישה זו בנסיבות. חוות הדעת מתייחסת ל'אומדן פגיעה ו/או אובדן הנאה' מהנכס. השמאי אטקין מכמת את שיעור הפגיעה בשווי הנכס בסך 100,000 ₪, המהווים 10% משווי הדירה על פי גישת ההשוואה נכון למועד הבדיקה בחודש יולי 2015. נקודת המוצא של מר אטקין הינה כי נזק הצנרת בחדר הרחצה, אשר הוביל, בין היתר, להצפת הבית סמוך לאחר שהחלו התובעת וילדיה להתגורר בו, מחייב גילוי נאות בעת המכירה וצפוי להשפיע לרעה על יכולת ניהול המשא ומתן של התובעת ומשך הזמן שיימשך תהליך המכירה. השמאי מעריך את עלות תיקון התקלה בסך 50,000 ₪ על פי מידע שנמסר לו, אם כי לא נראה כי נתון זה קיבל ביטוי בעריכת אומדן הנזק הכולל כאמור.

    נוכח הכלל הנוגע לחובת הקטנת הנזק והדוקטרינה הכללית החלה לעניין השבת המצב לקדמותו, נראה כי לאחר תיקון הצינור, לא זו בלבד שחדר הרחצה יהא תקין למהדרין, אלא שיחול שיפור משמעותי במצב הדירה דה פקטו, אל מול המצב בו נרכשה בפועל, שהרי יושלם החסר שהיה קיים בצינור, ובכך למעשה יבוצע טיפול יסודי ומהותי של הבעיה לצורך פתרון מוחלט. בנסיבות אלה, לא נראה כי תיגרם פגיעה בשווי הנכס ולכל היותר יוותר שוויו על כנו, כפי שהעריכה התובעת את מצבו בעת הרכישה.

    אמנם, המומחה הסביר כי המעקף יחייב הצבת הצינור מחוץ לקירות הבית המשותף, אולם ספק אם בכך יש כדי להוביל לירידת ערך הדירה. מכל מקום, לא מצאתי התייחסות לסוגיה זו בחוות דעתו של אטקין. בנוסף, בשים לב להיקף הכספי של עסקת הרכישה אל מול עלות התיקון, וכן בשים לב לטיבו היסודי של התיקון, אינני סבורה כי יש מקום לפסוק פיצוי כלשהו בגין ירידת ערך.

     

43. לעניין רכיב אובדן הנאה, בסעיף 14ג לחוות הדעת השמאית מטעם התובעת, קובע השמאי מר חיים אטקין כי שלילת ההנאה של התובעת מהנכס בעקבות הליקוי מוערכת בסך של 1,000 ₪ לחודש.

    אמנם, הוכח כי נזק הצנרת שאותר הוביל להשבתה מוחלטת של חדר רחצה לתקופה ארוכה, סמוך לאחר קבלת החזקה בדירה בחודש נובמבר 2013 ועד עתה. אין ספק כי תוצאה זו מובילה לאובדן הנאה ממשית מהנכס אשר נחזה כדירה עם שני חדרי רחצה מתפקדים, אך בפועל התברר כי כל בני המשפחה נאלצים לחלוק חדר רחצה אחד.

    עם זאת, דומני כי במכלול השיקולים בפסיקת פיצוי זה יש ליתן משקל לעובדה שהנתבעת שיתפה פעולה והפעילה את המומחה פלג 'בזמן אמת', מיד כשעומתה עם הטענה, במטרה למצוא פתרון לבעיה. מטעמים הקשורים בהתנהלות שני הצדדים וריבוי 'המומחים' שפקדו את הדירה במהלך התקופה הנדונה, נראה כי הגיעו למבוי סתום אשר הוביל לצורך בניהול הליך זה. יש מקום לשקול גם את חובת הקטנת נזק באמצעות התנהלות שונה, כגון איתור ותיקון הליקוי תוך המשך ניהול ההליך בפן הכספי בלבד, באופן שהיה מצמצם משמעותית את אובדן ההנאה מהדירה במהלך פרק הזמן שחלף.

    משום כך, אני סבורה כי מסגרת הזמן המתאימה לפסיקת פיצוי בגין רכיב זה הינה שנתיים ובהתאם, מעמידה את הפיצוי על סך 24,000 ₪.

     

44. לעניין דרישות נוספות של התובעת לפיצויים שונים, דינן להידחות כפי שיפורט להלן. לעניין האיחור במועד המסירה, אזי בפועל אין דרישה כספית בצד הטענה והיא אינה נמנית על הסעדים הכספיים להם עותרת התובעת. עם זאת, ראוי להעיר כי הפרה יסודית במועד המסירה נקבעה לאחר 10 ימים (ס' 25 להסכם) ואילו כאן מדובר על טענה לאיחור של 7 ימים וכאשר לא נסתרה טענת הנתבעת לפיה בוצעה מסירת חזקה בטרם הושלמה מלוא התמורה.

    לעניין הפיצוי המוסכם, אינני סבורה כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי מוסכם מעבר לסכומים שנפסקו. בתביעת פיצוי על פי דיני החוזים, לנפגע מהפרה הזכות לתבוע פיצויים מוסכמים בגין הנזק שנגרם או פיצויים מוסכמים על פי ההסכמה החוזית. לרוב מדובר בדרכים חלופיות ולא מצטברות, למעט במקרים בהם ניתן להפריד בין הנזקים אליהם מתייחס הפיצוי המוסכם לבין הנזקים שקיבלו ביטוי בפיצוי שניתן על פי הוראות אחרות (ע"א 2251/05 ואן דאם נ' כהן (פורסם במאגרים, 05.07.2007) בס' 13 ות"א (מח'-י-ם) 6344-04‏ חיים שושן, יבוא יצוא ומסחר בע"מ נ' א.ב.א ויקטורי חברה לניהול ‏אחזקות בע"מ (פורסם בנבו, 25.12.13) בס' 54-53).

     

    בענייננו, התובעת קיבלה פיצוי בגין הנזק שנגרם לה עקב אי-ההתאמה המתוארת, לרבות נזקים כספיים (ממוניים) ונזקים של 'אבדן הנאה' (לא-ממוניים). כך שדומה כי התובעת קיבלה את המזור לנזקיה בדמות פסיקת הפיצוי בגין ראשי הנזק הללו ולכן אין מקום לפסיקת פיצוי מוסכם בנוסף.

     

45. יש לדחות גם את דרישות התובעת להשבת 'תמורה עודפת'. התובעת טוענת כי בהסתמך על המחיר בו פורסמה הדירה, הצדדים סיכמו כי התובעת תרכוש את הדירה בסכום של 930,000 ₪ ועל בסיס הסכמה זו מכרה את דירתה הקודמת. רק לאחר שמכרה את דירתה הקודמת, ניצלה הנתבעת את המצב והעלתה את המחיר ל-960,000 ₪ . התובעת, שפחדה ממצב בו היא ומשפחתה יוותרו ללא קורת גג, ניאותה לשלם סכום זה , שהינו סכום גבוה ממחיר השוק .

    סעיף 18 להסכם מעמיד את התמורה החוזית על סך 960,000 ₪ . מרגע שעוגנו הדברים בהסכם, הרי שההסכם מהווה נקודת המוצא ביחסים בין הצדדים. טענות התובעת הינן טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב, באופן המנוגד להוראה הקבועה בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני. לעניין טענות בעל פה של צד לחוזה הסותרות את תוכנו, ראו החלטת בית המשפט בע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא(3) 1474, 1479-1480 (1957) הקובעת כך:

    "... הטעם לדבר הוא שכאשר הצדדים העלו את ההסכם שביניהם על הכתב, יש להניח שבכך באו לסכם כל משא-ומתן שהתנהל ביניהם בעל-פה קודם לעריכת המסמך, ולמצות בכתב את מה שהוסכם ביניהם. לפיכך, אין אנו אלא נותנים תוקף לכוונת הצדדים, בדחותנו כל הוכחה המוצעת לסתירת המסמך. כי למסמך יש ערך קונקלוסיבי, ודברים שאינם כלולים בו אינם נשוא להוכחה בבית המשפט, מפני שאינם לעניין. אולם כל השיקולים האלה חלים רק על מה שקרה עד לעריכת המסמך ולא אחריו. אין זה מן ההכרח ואין המציאות מחייבת להניח כי משהעלו הצדדים את ההסכם שביניהם על הכתב הם בחרו בדרך זו של הבעת רצונם גם לכל מה שיתרחש ביניהם בעתיד לבוא..."

    ראו גם ע"א 2032/06‏ האגי נ' זיאן (פורסם במאגרים, 1.2.09) ות"א (מח'-ת"א) 1056/08‏ ‏ בריו א.ג בע"מ נ' מחצית היובל בע"מ (פורסם במאגרים, 15.7.12), בס' 20).

     

    טענות התובעת מתייחסות לתקופה הטרום-חוזית ואף משום כך יש בעייתיות, כאשר הן עומדות בניגוד לתמורה הקבועה בהסכם, ומבוססות אך ורק על עדות התובעת, שהינה עדות יחידה של בעלת דין (ס' 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש]).

     

    יתרה מכך. אם נבחן את הטענה במישור של פגם בכריתת החוזה, היינו עושק, אזי בהתאם לסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 ישנם שלושה יסודות מצטברים (ראו בע"מ 2526/13‏ ‏ פלוני נ' פלונית (פורסם בנבו, 26.5.13) בפס' ז' וע"א 2041/05 מיכקשווילי נ' מיכקשווילי (פורסם במאגרים, 19.11.07, בס' 12):

    • מצב "העשוק" – מצוקה, חולשה שכלית / גופנית או חוסר ניסיון של צד לחוזה;

    • התנהלות "העושק" – מודעות למצב "העשוק" וניצול מצב זה;

    • תוכן החוזה – תנאי חוזה "גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל". מדובר בתנאים גרועים במיוחד אשר עשויים לעורר חשש בדבר שלמות הרצון של המתקשר הנפגע.

       

      בהנחה שנקבל את טענת התובעת להתקיימות שני התנאים הראשונים, הרי לא הוכח התנאי האחרון בדבר התנאים הגרועים. מעבר לטענה שנטענה בחצי פה בס' 47 לתצהיר התובעת, על כך שמדובר במחיר גבוה לדירה, לא הובאו ראיות לתמוך בטענה זו. נתון נוסף המחליש את הטיעון נמצא בעובדה שהתובעת לא ביקשה לבטל את ההסכם, אלא רק מבקשת להתאים את המחיר למחיר שלטענתה הוסכם מראש.

      סעיף 18 מאפשר לבטל את ההסכם במידה שהתקיימו תנאיו. הוא אינו מאפשר לשנות את ההתחייבויות הקבועות בהסכם. הניסיון לעשות בו שימוש על מנת להפחית את התמורה החוזית בשיעור של כ-3%, מעיד על כך שממילא לא מדובר בתנאים "גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל".

       

       

      סוף דבר

       

      הנתבעת תשלם לתובעת סך של 83,014 ₪ בתוספת שכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪. בשים לב לסכום התביעה אל מול התוצאה, תישא הנתבעת בהחזר מחצית האגרה בה נשאה התובעת בהליך זה. מעבר לכך, יישא כל צד בהוצאותיו.

       

      הסכום ישולם תוך 30 יום מהיום שלאחר מועד זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

       

       

       

       

      ניתן היום, ד' אדר ב' תשע"ט, 11 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.