טמיר נ' א.ש.י. פרשקובסקי חברה לבנין בע"מ

רקע

1.הנתבעת, חברה יזמית בשוק הנדל"ן, זכתה במכרז מר/236/2009 מטעם משרד השיכון. למכרז ניגשה גם קבוצת מציעים בניהולה של חברת אילה א.ג.מ. ייעוץ נדל"ן בע"מ (להלן: "קבוצת המציעים", ו-"א.ג.מ אילה", בהתאמה), אשר התובעים היו חלק מחבריה. קבוצת המציעים לא רצתה לוותר על חלומם לגור במקום ולכן א.ג.מ אילה, אשר כאמור פעלה מטעמם פנתה לנתבעת והציעה לה עסקה לפיה היא תמכור את היחידות שעתידות לקום על המקרקעין לקבוצת המציעים (נספח 4 לתצהיר תמיר בלייכמן, סמנכ"ל הנדסה וביצוע אצל הנתבעת, להלן: "בלייכמן"). במסגרת האמור סוכם כי הנתבעת תתקשר בהסכמי מכר על בסיס התוכניות האדריכליות שהוכנו על ידי האדריכלית תלמה ורדי (להלן: "ורדי"), שקבוצת המציעים שכרה את שירותיה.

2.ורדי ערכה תוכנית העמדה עקרונית ותשריטים רעיוניים במסגרתם כל קומת החנייה בבניין היתה מתוכננת להיות מקורה ובכלל זה השטח בחזית הצד המזרחי של הבניין עד לגבול המגרש בצמוד לדירת התובעים. עם זאת רשמה באופן ברור שהתשריטים הינם ראשוניים וכלליים, מיועדים להדגמה והמחשה בלבד, ואינם מחייבים. התוכניות המחייבות והסופיות הם אלה שיופיעו בהיתר הבנייה כפי שיגובשו ויאושרו על ידי הקבוצה, מוסדות התכנון והעירייה (להלן: "תוכנית ההעמדה העקרונית", נספחים 10א, 10ב לתצהיר בלייכמן).

3. ביום 11.4.2010 התקשרו התובעים עם הנתבעת בחוזה למכירת דירה הנמצאת ברח' שרה אימנו 120 שכונת מוריה מודיעין, הידועה כגוש 5816 חלקה 19 (להלן: "החוזה" ו-"הדירה", נספח 1 לתצהיר בלייכמן). לחוזה צורפה תוכנית ההעמדה העקרונית ונספח קבלת היתר (נספח 2 לתצהיר בלייכמן, להלן: "הנספח"), אשר קובע כי היות שהקונים יודעים שטרם ניתן היתר ושהתשריטים הינם רעיוניים בלבד וכפופים לאישור הרשויות, יתכנו שינויים בין התשריטים שצורפו לחוזה לבין האישור הסופי כפי שיתקבל על ידי העירייה. על כן, שמורה לנתבעת הזכות לשנות את התשריטים ותוכניות הבניין והממכר בהתאם לדרישת הרשויות המקומיות (סעיפים 3, 4 לנספח). סעיף 7 לנספח קובע שאם תוך 12 חודשים ממועד חתימת החוזה יתקבל היתר לפיו הממכר שונה באופן מהותי לעומת תשריטי הממכר והמפרט כפי שנחתמו על ידי הצדדים, יהיה כל אחד מהצדדים רשאי לבטל את החוזה.

4.לאחר קבלת ההיתר ביום 18.9.2011 (נספח 13 לתצהיר בלייכמן), שונתה תוכנית ההעמדה העקרונית באופן ששטח הגינה קטן בכ-80 מ"ר. התובעים חתמו על מפרט ותוכניות מכר (נספחים 3, 14 ו-15 לתצהיר בלייכמן), ובהמשך גם על פרוטוקול מסירת הדירה (נספח 9 לתצהיר בלייכמן). אין חולק כי בין הממכר שנמסר לתובעים לתוכניות המכר והמפרט שנחתמו ואושרו על ידי הצדדים יש התאמה מלאה (פרוט' מיום 6.3.2018, עמ' 18 ש' 10-9).

5.התובעים לא ביטלו את החוזה ופנו לנתבעת לראשונה ביום 25.6.2012. לאחר שחליפת מכתבים ביניהם לא הובילה לפתרון המחלוקת הוגשה התביעה שלפניי (נספח ב' לתצהיר התובע, נספחים 6 ו-8 לתצהיר בלייכמן).

טענות הצדדים

6.לטענת התובעים, הנתבעת ניהלה עימם מו"מ שלא בתום לב ולמעשה הטעתה אותם עובר לחתימת החוזה כאשר התגלו אי התאמות משמעותיות בין המצגים שהוצגו במפרט ובתשריט ביחס לשטח הגינה ובין מה שנמסר להם בזמן קבלת החזקה – פער של כ-80 מ"ר. פער זה נוצר עקב ביטול חלק מהגינה במקום שבו היתה אמורה להיות דלת יציאה מהדירה לגינה (והדלת הוחלפה בחלון) ובשל הצבת צוברי גז בשטח הגינה. כתוצאה מכך נגרמה להם ירידת ערך של הדירה בשווי של 150,000 ₪ (מתוכם 36,130 ₪ בגין צוברי הגז). בנוסף לכך נטען ששוחת הניקוז איננה מתפקדת כראוי וגורמת להצפת הגינה, ועלות תיקונה היא 5,192 ₪. על הסכומים הנ"ל יש להוסיף עוגמת נפש והחזר הוצאות. התובעים תמכו את טענתם בחוות דעתו של שמאי המקרקעין עמירם עיני ובחוות דעתו של המהנדס עידן זק.

7.הנתבעת איננה מכחישה את השינויים בשטח הגינה ואף הדגישה שעשתה ככל שניתן על מנת לקבל היתר בנייה שיתיר בנייה התואמת ככל האפשר את התשריטים ואת המפרט שנחתמו על ידי הצדדים. אכן, לפי התוכנית המקורית של הבניין שהוכנה על ידי הנתבעת כל קומת החנייה בבניין היתה מקורה ובכלל זה השטח בחזית הצד המזרחי עד גבול המגרש בצמוד לדירת התובעים. בהתאם, על גג קומת החנייה המקורה בצמוד לדירת התובעים תוכנן חלק נוסף לגינת התובעים אליו תוכננה דלת יציאה מפתח הדירה. ברם, בשל אילוצים תכנוניים אשר אינם תלויים בנתבעת עקב דרישת מועצת מודיעין, הנתבעת נאלצה לבטל את הקירוי לשתי החניות הצמודות לחזית הצד המזרחי של הדירה והחורגות מקו הבניין בשל היות הדירה בשולי המגרש, דבר שגרע משטח הגינה מהצד המזרחי של הדירה ובמקום דלת שתוכננה בתוכנית המקורית הוצב חלון. בנוסף טענה הנתבעת כי בשל אילוצים תכנוניים ועל פי האמור בסעיף 7 למפרט הטכני שאושר על ידי התובעים בחתימתם היתה קיימת לה זכות למקם את צוברי הגז בפרויקט בכל גבולות המגרש לפי קביעתה ו/או לפי קביעת הרשויות. בהתאם לסעיף 12 לחוזה, התובעים גם הצהירו בחתימתם שידוע להם שהגז יסופק באמצעות צובר הגז אשר ימוקם בגבולות המגרש או בכל דרך חוקית אחרת.

באשר לליקוי בשוחת הניקוז טענה הנתבעת שעבודות הפיתוח ואחזקת הגינה על ידי התובעים בוצעו בניגוד להנחיות שניתנו להם ממנהל הפרויקט. הנתבעת הגישה חוות דעת נגדית של השמאי אלי סידאווי וחוות דעת הנדסית של אלעד סגאה.

8.בכתב התשובה התובעים חזרו והדגישו שחתימתם על התשריטים החדשים לאחר קבלת ההיתר, המשקפים שטח גינה קטן יותר, נעשתה על בסיס מצגי השווא של הנתבעת כאילו הקטנת שטח הגינה היא דרישת הרשויות התכנוניות. לאחר קבלת החזקה בדירה ולאחר בירור שערכו בעירייה, הסתבר להם שהנתבעת מלכתחילה לא פנתה לרשויות התכנוניות ולא ביקשה היתר לבנייה, אלא שמשיקוליה שלה ערכה שינויים אשר תוצאתם היא שהוחסר שטח בגינת התובעים. התובעים חזרו על טענתם שהשוחה נבנתה נמוך מדי וזו הסיבה להצפה והדגישו שבכל מקרה על הנתבעת לפצותם גם בגין גריעת שטח גינתם בשל התקנת צוברי הגז.