פלוני נ' אלמוני

לפניי תביעה כספית לחיוב התובע בפיצוי כספי בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מעליית מחירים בשוק הדירות בתל-אביב לאחר שהנתבע, לפי הטענה, נסוג בו מהסכמות שהיו בין הצדדים למכירת דירה שהייתה בבעלותם של הנתבע ואחיו. סכום התביעה 1,300,000 ש"ח.

רקע ועיקרי העובדות שלמעשה אינן במחלוקת

במוקד המחלוקת דירת שני חדרים שברחוב דיזינגוף בעיר תל אביב. הדירה הייתה שייכת במועדים הרלוונטיים לנתבע, מר אלמוני (להלן – "אלמוני"), ולאחיו המנוח, פלמוני (להלן – "פלמוני"). פלמוני ז"ל נפטר בינואר 2022.

פלמוני ואלמוני שניהם אזרחי מדינת ישראל. לפני שנים רבות הם היגרו לדנמרק ושם היה מרכז חייהם. התובע, מר פלוני (להלן – "פלוני"), הכיר את אלמוני מאז שהיה ילד. הוא התגורר בבניין שברחוב דיזינגוף בילדותו – אותו בניין שבו נמצאת הדירה של אלמוני ואחיו. בין פלוני ובין אלמוני נרקמו קשרי ידידות. פלוני מנהל את הבניין וכן ניהל את הדירה עבור אלמוני משך שנים ובכלל זה טיפל בהשכרתה.

אין מחלוקת שפלוני הציע לרכוש את הדירה מאלמוני בחודש מאי 2020; סמוך לאחר שפרצה מגפת הקורונה. המחיר שפלוני הציע היה 1,900,000 ש"ח. גם על כך אין מחלוקת. אלמוני אישר במסרון מיום 26.7.2020 שהוא ואחיו מעוניינים למכור את הדירה לפלוני, אך מבקשים לבחון את המחיר המוצע עם מתווך נדל"ן. פלוני מסר שהמחיר המוצע הוא לפי מחיר שוק שנע בין 42,000 ש"ח למטר ובין 45,000 ש"ח למטר והעביר לאלמוני דוגמאות מאתר האינטרנט יד 2. לבקשת אלמוני פלוני הפנה את אלמוני למתווך בשם "דובי". זאת לאחר שאלמוני כתב לו במסרון:

I agree with your price, I just have to get my brother on board, so can you please send me the site name you are using for the different examples?

ביום 20.8.2020 הודיע אלמוני לפלוני במסרון: "We have agreed to sell the apartment to you". מספר ימים לאחר מכן אלמוני הגיע לישראל והתקיימה פגישה בהשתתפות פלוני, אלמוני ועו"ד ליעד מרציפרו שאמור היה לייצג את שני הצדדים בעסקה. הפגישה התקיימה ביום 24.8.2020.

אין מחלוקת שמהבירור של עו"ד מרציפרו (קודם לפגישה) עלה שהבעלות בדירה בלשכת רישום המקרקעין באותה עת לא הייתה רשומה על שם אלמוני ואחיו המנוח. הרישום היה על שמו של מי שמכר לאלמוני ולאחיו את הדירה (הבעלים הקודם) (ת/2). בנוסף התברר שעל הדירה הוטל עיקול שמופיע ברישום (ת/2). עו"ד מרציפרו הכין טיוטת הסכם שנשלחה לאלמוני קודם לפגישה (ת/1), אך אלמוני היה מעוניין בכך שיוסדר הרישום ושהעיקול יוסר לפני שמתקדמים בעסקה.

אין מחלוקת שמי שטיפל בהסרת העיקול ובעדכון הרישום היו פלוני בעצמו ובסיוע עו"ד מרציפרו. פלוני פעל להסרת העיקול והוא הוסר בחודש אוקטובר 2020. פלוני גם טיפל, בעזרת עו"ד מרציפרו, בשינוי הרישום בלשכת רישום המקרקעין כך שהבעלות תירשם על שם אלמוני ואחיו. שינוי הרישום הושלם בחודש אוגוסט 2021.

ביום 17.8.2021 הודיע פלוני לאלמוני במסרון:

חדשות טובות, נראה שעוד כמה ימים נצליח סוף סוף לגמור את הסיפור ולהעביר את נסח הטאבו על שמך. מה אתה רוצה לעשות? נמשיך בתהליך המכירה?

אלמוני השיב במסרון מיום 18.8.2021 בזו הלשון:

thanks for the latest updates that the formalities are getting to an end soon, that’s very [g]ood news, so we after that can continue the process of selling the apartment

ביום 6.9.2021 אלמוני הודיע לפלוני במסרון שהמצב של אחיו רע מאוד בחודש האחרון. הוא מאושפז ומטופל בשוקים חשמליים. לכן לא ניתן להגיע לשגרירות עמו כדי לחתום על יפויי כוח, משום שהם ידרשו שמצבו ישתפר כדי לוודא שהוא מבין את המסמך שעליו הוא חותם.

ביום 30.9.2021 פנתה לפלוני עו"ד רוית עדיני שמסרה שהיא תייצג את אלמוני בעסקה ואישרה שהיא מכינה חוזה. ביום 27.10.2021 מסרה רוית לפלוני "אלמוני עדכן אותי שהוא יגיע מתי שנצטרך לחתימה על העסקה. אני מבצעת בדיקות [ע]ל מנת לוודא שאין היטל השבחה בהעברת הנכס ונראה לי שאפשר יהיה להתקדם מיד לאחר מכן. הטלפון שלי הוחלף ולצערי כל המסמכים נמחקו מהוואטס אפ. יש אפשרות שתשלח אליי בבקשה את נסח הטאבו, הסכם השכירות והסכם הרכישה למייל...". ביום 28.11.2021 עו"ד עדיני כתבה לפלוני "היי, אני מעבירה לאלמוני את יפויי הכוח לחתימה קונסולרית". ביום 7.1.2022 עו"ד עדיני כתבה במענה לפלוני שלפני כמה ימים היא קיבלה תשובה מהעירייה "שיש חבות של היטל השבחה, עדכנתי את אלמוני כדי לקבל ממנו אישור לפנות לעירייה להכנת שמאות".

ביום 24.1.2022 אלמוני הודיע לפלוני בשיחת טלפון שהוא החליט שלא למכור לו את הדירה. לאחר מכן כתב לו פלוני מסרון בזו הלשון:

I don't know if you understand the damage you made me.

You told me two years ago that you want to sell me your apartment.

Since than I didn't look for any other apartment and I put all my mind in the deal.

I make a lot of work to fix your apartment at the authorities.

And I ask you at least 10 times if you are sure and each time you told me yes.

And today suddenly from nowhere you tell me that you don't want to sell me your apartment : ((.

I am feeling vey lost today.

במענה למסרון זה השיב אלמוני באלו המילים:

"You are a complete lie, its mindblowing, pull yourself together please, like a man, unbelievable!

ביום 10.2.2022 אלמוני שלח לפלוני מסרון ובו הודיע לו שאחיו נפטר וצירף תמונה של אחיו המנוח.

תמצית כתב התביעה המתוקן

פלוני עותר בכתב התביעה המתוקן לחייב את אלמוני בסעד כספי בסך של 1,300,000 ש"ח. נטען שסכום זה מגלם את הפער בין מחיר הדירה כפי שסוכם עם אלמוני ובין שוויה בעת הגשת התביעה. אציין כי התביעה הוגשה תחילה כתביעה לאכיפת הסכם ולחלופין לסעד כספי, אך פלוני חזר בו מסעד האכיפה בכתב התביעה המתוקן.

לטענת פלוני כל תנאי העסקה סוכמו, ובכלל זה סוכם המחיר עבור הדירה: 1,900,000 ש"ח. ההסכם בכתב נעשה באמצעות חילופי הודעות בדואר אלקטרוני והסכמה על נוסח הסכם מכר, כמו גם יפויי כוח של אחיו של אלמוני. ההסכם נכרת לטענת פלוני עוד בחודש אוגוסט 2020 לאחר חילופי המסרונים אך ביצועו נדחה כשנתיים בשל הצורך להעביר את הזכויות בדירה על שם הנתבע ואחיו ולהסיר את העיקול.

גם בסוף שנת 2021 ותחילת שנת 2022 – לאחר שהוסדרו רישום הזכויות והסרת העיקול – אלמוני חזר בכתב על התחייבותו למכור את הדירה לפלוני. אלא שלתדהמת פלוני אלמוני חזר בו מהתחייבות זו. אמנם זמן קצר לאחר מכן אחיו של אלמוני נפטר, אך אלמוני הוא יורשו היחיד כך שלא קיימת מניעה לאכוף את העסקה.

במשך השנתיים שחלפו מחירי הדירות בתל-אביב האמירו ובכל העת פלוני נמנע מרכישת דירה אחרת לנוכח ההסכמה המפורשת בינו ובין אלמוני בדבר מכירת הדירה. בגין נזק זה הוגשה התביעה.

לטענת פלוני בין הצדדים נכרת הסכם מחייב כאשר כל התנאים הוסכמו ולחלופין נכרת הסכם שלפיו ייערך בין הצדדים הסכם למכירת הדירה בתמורה ל-1.9 מיליון ש"ח. הסכם זה, לפי הנטען, הופר והתנהלות הנתבע אף מהווה הפרה של חובת תום הלב בקיום ההסכם שנכרת.

התבקש "ליתן לתובע סעד כספי בשווי עליית ערך הדירה, שכן כיום, כאשר על התובע יהיה לרכוש דירה דומה, אחרת למגוריו יהיה עליו לשלם את הסך של 3.2 מיליון ש"ח. משכך, על הנתבע לפצות את התובע על ההפסד שנגרם לו בשל ניהול המו"מ בחוסר תום לב, מצגי השווא שהציג, והפרת התחייבותו לערוך את הסכם מכר הדירה" (סעיף 10 לכתב התביעה המתוקן).

תמצית כתב ההגנה

בכתב ההגנה נטען שאחיו של אלמוני היה הבעלים של מחצית מהזכויות בדירה. פלוני מעולם לא קיים קשר כלשהו עם אחיו של אלמוני ומעולם לא קיבל את הסכמתו. הוא גם לא צירף את יורשיו או את עזבונו של האח כצד לתיק זה. לא ניתן לנהל את ההליך המשפטי מבלי שהיורשים מצורפים כצד ומבלי שקיימת ראיה לכך שהאח המנוח הסכים למכירת הדירה בתנאים שהתובע טוען להם.

אלמוני מוסיף וטוען בכתב ההגנה שפלוני הוא היחיד שסיפק לו נתונים באשר לשווי הדירה. הוא לא יידע את אלמוני על כך שבבניין קיימות אפשרויות בנייה וכי יש בכך כדי להעלות את שווי הדירה. מדובר בהטעיה. עוד נטען שכאשר אלמוני ביקש לקבל הערכה בלתי תלויה של שמאי לגבי שווי הדירה היא לא סופקה לו. פלוני גם לא יידע את אלמוני שבעת המכירה יש לשלם היטל השבחה גבוה והצדדים לא סיכמו מי ישלם את ההיטל. הוא גם לא יידע את אלמוני על כך שבהיותו תושב חוץ הוא יאלץ לשלם מס שבח בעת מכירת הדירה. פלוני גם לא יידע את אלמוני על כך שעיריית תל-אביב תבעה את דיירי הבניין ובמסגרת התביעה הדיירים נדרשו לשפץ את הבניין ולא סוכם מי יישא בעלויות אלו. פרטים חשובים נוספים שלא סוכמו מעולם הם מועדי ותנאי התשלום. מדובר בפרטים מהותיים ולא ניתן לקבוע שהצדדים גילו את דעתו שמדובר בפרטים לא חשובים. לא נחתם בין הצדדים זיכרון דברים ואף לא הוחלפו הערות לטיוטת ההסכם הראשונית שהועברה.

אלמוני טען גם שלא התקיימה דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. לא קיים בין הצדדים הסכם בכתב; אין גמירות דעת ואין מסוימות. לכן פלוני אינו יכול לדרוש סעד של פיצוי שעה שלא נכרת הסכם וממילא לא הופר הסכם.

אלמוני טען עוד שפלוני הטעה אותו תוך ניצול מצבו הנפשי, חוסר הבנתו וחוסר ידיעתו בדבר פרטים רלוונטיים בסיסיים בנוגע לעסקאות נדל"ן בישראל. אלמוני, כך נטען, סובל מבעיות שונות ומזה זמן רב שהוא מאושפז בגינן.

עיקרי מהלך ההתדיינות

יחד עם התביעה המקורית שהוגשה לבית המשפט המחוזי הגיש פלוני בקשה לצו מניעה זמני שיאסור על אלמוני לעשות עסקה בדירה. בקשה זו נדחתה בהחלטה מיום 20.6.2022 (כב' השופטת א' קלמן ברום). נקבע גם כי אין מניעה שהתובע יתבע סעד כספי וכי להבדיל מתביעה לפיצויים תביעה לאכיפה מעוררת קושי. כך לנוכח זכויות האח שלא הוצגו ראיות שיש בהן כדי לבסס חיוב של האח או יורשיו; כך שעה שהסיכוי להצליח בתביעה לאכיפת הסכם מכר על בסיס התכתבות ווטסאפ אינו גבוה. צוין כי הנתבע לא חתם על הסכם מכר שניסח עורך דין שייצג את שני הצדדים ושכר עורכת דין מטעמו וכי אין זה המקרה היוצא מן הכלל בו תיאכף עסקת מכר ללא קיומו של הסכם חתום פורמאלי. למרות שדרישת הכתב רוככה עם השנים, לא בנקל תיאכף עסקה שלא באה לידי ביטוי בהסכם חתום. בית המשפט המחוזי ציין גם שקיים קושי במרכיב גמירות הדעת שעה שאלמוני הוא תושב חוץ ויש להניח, לצורך הדיון בבקשה, שהוא לא היה מודע לתנאי שוק הנדל"ן בתל אביב, לזכויות הבניה ולמיסים וההיטלים. עוד צוין בהחלטה שעצם הפניה של אלמוני לקבלת שירותים מעורכת דין אחרת מעלה שגמירות הדעת לא הייתה ודאית שכן עולה מכך שאלמוני חש שעליו לברר פרטים נוספים קודם לחתימה וכן כי הפרטים שנראה שסוכמו בהתכתבות ווטסאפ אינם מספקים את דרישת המסוימות בהיעדר פירוט לגבי תנאי תשלום, קבלת החזקה ותשלומי מיסים.

בהתאם להחלטה שניתנה ביום 10.7.2022, לבקשת שני הצדדים, תוקן כתב התביעה והתביעה הועברה מבית המשפט המחוזי לבית משפט השלום. בהמשך, בהחלטה מיום 22.5.2023 ניתנו הוראות בדבר הגשת ראיות בכתב. התובע הגיש תצהיר עדות ראשית ביום 27.6.2023 ועתר לזימונם של מספר עדים למתן עדות בחקירה ראשית. בהחלטה מיום 30.8.2023 הוארך המועד להגשת ראיות הנתבע לאחר שנטען כי הנתבע אמור היה להגיע לישראל על מנת לערוך את תצהיר העדות הראשית מטעמו אך אושפז בשל מצב רפואי. ביום 10.10.2023 הוגשה "הודעת עדכון" שלפיה לא עלה בידי ב"כ הנתבע ליצור עימו קשר והועלתה טענה דומה בעניין מצבו הרפואי של הנתבע. התובע, במענה לכך, הצביע על כך שהנטען הוא ללא אסמכתא או ראיה כלשהי ועתר לכך שייקבע מועד סופי להגשת ראיות הנתבע. ביום 12.11.2023 עתר בא כוח הנתבע (אז), עו"ד אביעד, לשחרורו מייצוג הנתבע בעילה שהתקשורת עם הנתבע אינה טובה והוא אינו מצליח לגרום לו לחתום על תצהיר עדות ראשית. התובע התנגד להסרת הייצוג בתגובה שהגיש ביום 27.11.2023, אך קודם שנדונה הבקשה הוגש לתיק יפויי כוח של מייצגים אחרים, עוה"ד אדר ודה פריס. בהמשך לכך הוארך המועד להגשת ראיות הנתבע וביום 31.12.2023 הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבע ועדה מטעמו, גב' איריס ונטורה.

ביום 23.1.2024 התקיים לפניי קדם משפט מסכם שבמהלכו הסכימו שני הצדדים להצעת בית המשפט בדבר מינוי שמאי כמומחה מטעם בית המשפט ובהחלטות שניתנו באותו יום נקבע דיון הוכחות ומונה כמומחה מטעם בית המשפט שמאי המקרקעין דני הרשקוביץ. אציין שהנתבע היה נוכח בדיון באמצעות היוועדות חזותית, לבקשתו. חוות דעת דעתו של המומחה הוגשה לתיק ביום 16.6.2024.

ביום 6.9.2024 הוגשה בקשה להחלפת ייצוג מטעם הנתבע ולאחר שהוגש יפויי כוח של המייצג החדש, עו"ד דורון, ניתנה הוראה בדבר החלפת הייצוג. סמוך לאחר מכן, ביום 15.9.2024, הוגשה בקשה לדחיית דיון ההוכחות שהיה קבוע ליום 8.10.2024. הבקשה לדחיית דיון ההוכחות נדחתה בהחלטה מאותו יום. סמוך לאחר מכן, ביום 25.9.2024, הגיש הנתבע הודעה לתיק באופן עצמאי והודיע שאין לו עורך דין ושאם לא יספיק לשכור שירותי עורך דין הוא ייצג את עצמו וכי הוא מבקש שלדיון יוזמן מתורגמן לשפה האנגלית. ביום 6.10.2024 הגיש הנתבע, באמצעות עו"ד דורון, בקשה לדחיית הדיון בשל ביטול טיסה שבאמצעותה התכוון להגיע לישראל. לאחר שהוגשה עמדת התובע והוגשו הבהרות מטעם הנתבע ניתנה ביום 7.10.2024 החלטה שלפיה דיון ההוכחות יתקיים במועד; כי בדיון ייחקרו כלל העדים למעט הנתבע; וכי הנתבע רשאי להתייצב לדיון באמצעות היוועדות חזותית (כפי שהיה בקדם המשפט המסכם כאמור).

הנתבע לא התייצב לדיון ההוכחות. בא כוחו, עו"ד דורון, מסר בדיון שהנתבע פיטר אותו וביקש להשתחרר מייצוגו. לדיון התייצבה גב' איריס ונטורה שגם נתנה תצהיר מטעם הנתבע והעידה שהייתה בקשר עם הנתבע שפיטר את בא כוחו. ניסיון ליצור קשר עם הנתבע באמצעות גב' ונטורה על מנת שיצטרף לדיון בהיוועדות חזותית לא צלח. גב' ונטורה הציגה בדיון מכתב מהנתבע בו הוא מבקש לפטר את בא כוחו ולייצג את עצמו וכן מסר כתובת דואר אלקטרוני להמצאת החלטות וכתבי בית דין. בהחלטה שניתנה בתום הדיון הוריתי על דחיית הדיון ובהחלטה משלימה שניתנה לאחר מכן ניתנו הנחיות שונות, ובכלל זה הומלץ לנתבע להסתייע בעורך דין. בהחלטה מיום 4.11.2024, לאחר שניתנה לשני הצדדים אפשרות להגיש טיעונים וראיות בכתב, נקבע שהנתבע יישא בהוצאות בסך של 5,000 ש"ח בגין דחיית דיון ההוכחות.

לאחר הדיון הוגשה בקשה מטעם התובע להשלמה של חוות דעת השמאי, ובהמשך, ביום 18.4.2025, הוגשה חוות דעת משלימה.

דיון הוכחות בתיק נקבע ליום 6.5.2025. אציין כי בפרק הזמן שבין מועד דיון ההוכחות שאליו הנתבע לא התייצב כאמור ונדחה ובין מועד דיון ההוכחות שהתקיים לפניי ביום 6.5.2025 הגיש הנתבע בקשות רבות לתיק; חלקן מבולבלות ולא ברורות. בכלל זה הגיש הנתבע מספר בקשות להוספת ראיות. אחת הבקשות נדחתה בהחלטה מיום 27.11.2025; ובקשה אחרת נדחתה בהחלטה מיום 23.4.2025 לאחר שהנתבע לא פעל בהתאם להוראות בית המשפט. בקשות נוספות לצירוף ראיות מטעם הנתבע הוגשו בימים 25.4.2025, 27.4.2025 ו- 2.5.2025. בהחלטות שניתנו נקבע כי בקשות אלו יידונו בדיון בשים לב לכך שהוגשו סמוך למועד ההוכחות. אציין כי בדיון ההוכחות, בהסכמת התובע, התקבלו הראיות הנוספות לתיק, למעט התכתבויות במסרונים בין הנתבע ובין עו"ד רוית עדיני שהנתבע ויתר על הגשתן (עמ' 6 לתמליל), לאחר שהתברר בדיון שהתובע ויתר על עדותה (למרות שבקדם המשפט ביקש לזמנה), וכן למעט מסמכים רפואיים בקשר לאחיו של הנתבע אשר הגשתם לא הותרה בהתאם להחלטה שניתנה בדיון ההוכחות (ותועדה בפרוטוקול).

אציין עוד, כי ביום 29.4.2025 הגיש הנתבע בקשה לפסלות שופט (אותה הכתיר כבקשה שמותב זה יפטור את עצמו מדיון בתיק בשל פגיעה חמורה בהליך הוגן והטיה); בקשה שנדחתה בהחלטה מאותו היום.

לאחר שפיטר את בא כוחו האחרון, עו"ד דורון, בית המשפט הציע והמליץ לנתבע מספר פעמים להסתייע בשירותיו של עורך דין אך הנתבע לא שעה להמלצות אלה ובחר להמשיך ולייצג את עצמו (הן בדיון ההוכחות הן בהגשת הסיכומים בתיק).

לבקשת הנתבע, לדיון ההוכחות הוזמן מתורגמן לשפה האנגלית. בדיון עצמו התברר שהנתבע שולט בשפה העברית ברמה טובה מאוד (גם אם לא מושלמת), ובהתאם מרבית עדותו של הנתבע הייתה בשפה העברית. בדיון נחקרו על תצהיריהם התובע, הנתבע וגב' ונטורה. בנוסף העיד עו"ד מרציפרו שאותו זימן התובע לעדות תחילה בחקירה ראשית ובהמשך בחקירה שכנגד על-ידי הנתבע. המומחה מטעם בית המשפט לא זומן לחקירה על חוות הדעת.

לאחר דיון ההוכחות הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב. בהמשך, לאחר עיון בסיכומים, בהחלטה מפורטת מיום 9.10.2025, אפשרתי לצדדים להגיש טיעון משלים בשאלה אם התנהלות הנתבע עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן, וכן בשאלת זכאותו של התובע לפיצוי בגין חוסר תום לב במשא ומתן בשל אובדן הזדמנויות ובכלל זה לעניין אופן חישוב הפיצוי. הצדדים הגישו טיעונים משלימים בהתאם להחלטה ובהמשך הגיש התובע בקשה להוספת תשובה אליה צורפה התשובה עצמה ובקשה למחיקת השלמת הטיעון של התובע; בקשות שאליהן נדרשתי בהחלטה מאתמול.

דיון והכרעה

לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה שדין התביעה להתקבל בחלקה. אמנם לא נכרת בין הצדדים הסכם מכר מחייב משפטית, אך התנהלותו של הנתבע עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן והונחה גם תשתית ראייתית מספקת לפסיקת פיצוי לזכות התובע בגין נזק שנגרם לו עקב אובדן הזדמנויות. הנימוקים למסקנותיי אלה יפורטו להלן. 

קודם לדיון בטענות הצדדים על בסיס התשתית הראייתית שהוצגה, אציין תחילה שהנתבע זנח לאורך ההליך טענות רבות שהועלו בכתב ההגנה, ובכלל זה את הטענות שלא יודע על אפשרויות בניה בבניין שמעלות את השווי; את הטענות בנוגע לתשלומי המיסים (מס שבח והיטל השבחה); את הטענה שפלוני לא יידע אותו בדבר תביעה של עיריית תל-אביב נגד הדיירים ועוד. הנתבע התמקד בתצהירו ובסיכומיו בטענה שלא נכרת הסכם בין הצדדים וכי לנוכח עליית מחירי השוק נדרשה התאמה למחיר וכן בטענה שלא ניתן היה להשלים את העסקה בגלל המצב הרפואי של אחיו, כמו גם לטענה בדבר חוסר תום לב במשא ומתן במסגרת הטיעון המשלים.

לא הוכחו נסיבות המובילות למסקנה שבין אלמוני ובין פלוני נכרת הסכם מכר

טענתו העיקרית של פלוני היא שבין הצדדים התגבש הסכם מכר מחייב למכירת הדירה. דין הטענה להידחות.

התשתית הנורמטיבית

בהתאם לחוק החוזים ולהלכה הפסוקה, בבחינת השאלה אם נכרת הסכם מכר מחייב יש להידרש לשאלה אם מתקיימות דרישות גמירות הדעת והמסוימות המעוגנות בסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – "חוק החוזים"). בין דרישות גמירות הדעת והמסוימות מתקיימים יחסי גומלין (ראו, ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית, פסקה 11 (25.1.2016); ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פסקה 14 (24.7.2013)), אך הגישה העדכנית המקובלת בפסיקה היא שעיקר המשקל ניתן לדרישת גמירות הדעת (ע"א 7193/08 עדיני נ' דוד, פסקה 9 (18.7.2010); ע"א 4933/17 גרין נ' פרידמן, פסקה 42 (11.10.2020)); קרי – האם הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם מחייב משפטית. גמירות הדעת נבחנת על פי חלופי הדברים בין הצדדים והתנהגותם ולא לפי דברים שבלב (ע"א 7189/09 הלר נ' כהן, פסקה 6 (6.6.2012)), כאשר השאלה אם בעלי הדין גמרו בדעתם להתקשר בהסכם נבחנת נכון למועד שבו נטען שנכרת ההסכם בהתאם להתנהגותם ולחילופי הדברים ביניהם לפני אותו מועד ולאחריו (עניין גרין, בפסקה 41).

אציין שבנסיבות העניין מתעוררת גם השאלה אם מתקיימת דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, אך הנתבע לא עורר שאלה זו בסיכומיו ומשאין היא נחוצה להכרעה, לא אדרש לכך.

חילופי ההתכתבויות בווטסאפ באוגוסט 2020 לא גיבשו הסכם מכר מחייב

אשר לטענתו של פלוני בסיכומיו שלפיה נכרת בין הצדדים הסכם מכר כאשר אלמוני השיב לפלוני בהתכתבות ווטסאפ מיום 20.8.2020 שאחיו מסכים למחיר של 1.9 מיליון ש"ח – אין היא יכולה להתקבל. זאת גם בהינתן שההתכתבות בדבר ההסכמה על המחיר הייתה על דעתו של פלמוני, אחיו המנוח של אלמוני, כפי שעולה הן מתוכן ההתכתבות עצמה, הן מעדותו של אלמוני בחקירה הנגדית.

ראשית, ההתכתבות אינה מכילה פרטים מהותיים בסיסיים הדרושים לכינון עסקת מכר דירה (בכלל זה, מהם תנאי התשלום? מהו מועד מסירת ההחזקה? ועוד). פלוני עצמו לא העיד שפרטים כלשהם לובנו באותה עת מלבד המחיר, כעולה מתצהירו ומעדותו לפניי.

שנית, בהיעדר ראיה ברורה לכך שמי מהצדדים התכוון לכך שתחלופת המסרונים תחייב אותו משפטית בעסקה למכירת מקרקעין, איני סבור שניתן לקבל טענה שהתכתבות דלה בפרטים זו מבססת גמירות דעת להתקשר בעסקה מחייבת משפטית.

עסקה במקרקעין היא עסקה מורכבת יחסית ומן המפורסמות שבמקרים רבים מדובר בעסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שעושה אדם מהשורה במהלך חייו. בהתאם, דרך המלך לכריתת עסקה במקרקעין היא באמצעות הסכם מכר שנערך בסיוע של עורך דין ונחתם על-ידי הצדדים, כמקובל (ראו מנחם מאוטנר "רק החוזה המקצועי, ולא זיכרון הדברים, צריך ליצור זכויות וחיובים בעסקאות מקרקעין" ספר גבריאלה שלו: עיונים בתורת החוזה 303 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים 2021().

יש לנקוט משנה זהירות בבחינת טענות להתקשרות בהסכם מכר מקרקעין מחייב שלא נעשה בדרך מקובלת זו שיש בה, ככלל, כדי לבטא גם טקסיות המעידה על גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב. כך ביתר שאת כאשר מדובר בענייננו בהסתמכות על התכתבות במסרונים שמוחלפים בין בני אדם בעידן בו אנו חיים – המכונה גם עידן המידע – כאמצעי תקשורת מהותי ולעיתים אף עיקרי. החלפת מסרים דיגיטלית דומה בימינו – במקרים רבים – לחילופי דברים בעל-פה. היא נעדרת בדרך כלל את הטקסיות המלווה התקשרות בהסכם מכר מקרקעין מחייב ואף את יישוב הדעת שעשוי להיגזר מ"הצעה" רשמית שנשלחה לצד שכנגד שדי ב"קיבולה" על מנת לשכלל הסכם. כל זאת – בהיעדר ראיה ברורה שניתן להסיק ממנה על גמירות דעת להתקשר בהסכם מכר מקרקעין מחייב משפטית באמצעות תחלופת המסרונים. ראיה כזו לא הוצגה, כאמור. יתירה מכך: לאחר שסוכם המחיר בהתכתבות המסרונים, כחלק מהמשא ומתן, פלוני עצמו שכר את שירותיו של עו"ד מרציפרו על מנת שינסח הסכם מכר עבור שני הצדדים (סעיף 12 לתצהירו). יש בכך כדי להעיד על כך שפלוני עצמו לא סבר בזמן אמת שחלופת המסרונים עולה כדי הסכם מחייב משפטית.

טיוטת הסכם המכר שערך עו"ד מרציפרו אף היא לא התגבשה לכדי הסכם מחייב

גם טיוטת הסכם המכר שערך עו"ד מרציפרו (שאין יסוד לדרישת הנתבע בסיכומיו לפסול את עדותו) אינה יכולה לבסס את טענתו של פלוני שנכרת בין הצדדים הסכם מכר מחייב למכירת הדירה, כפי שנטען בסיכומיו כטענה חלופית.

בהתאם להלכה הפסוקה, חתימה היא גורם ראייתי "כבד משקל" כאשר רק במקרים יוצאי דופן "ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם" (ע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, פסקה 27 (29.3.2011) והאסמכתאות שם; לנסיבות מיוחדות בהן נקבע כי השתכלל הסכם ראו ע"א 7189/09 הלר נ' כהן (6.6.2012)).

המקרה הנדון אינו בא בגדר המקרים יוצאי הדופן הללו:

ראשית, עו"ד מרציפרו אמור היה לייצג את שני הצדדים בעסקה. אמנם עו"ד מרציפרו העיד שההסכם אמור היה להיחתם להבנתו לאחר שיוסרו אותן שתי המכשלות (הסרת העיקול ורישום הדירה), אך אין בכך כדי לבסס גמירות דעת מצידו של אלמוני להתקשר בהסכם מכר באותה נקודת זמן.

מעבר לכך שמדובר במסקנה של עו"ד מרציפרו מכך שאלמוני מסר לו פרטים שנדרשו להשלמת הטיוטה של ההסכם ולא באמירה מפורשת של אלמוני (עמ' לתמליל 28 ש' 4-3), מחומר הראיות עולה באופן ברור שאלמוני לא היה מעוניין להתקשר בהסכם מכר באותה עת. בדואר אלקטרוני מימים 20.8.2020 ו-23.8.2020 (ת/1 ו-ת/2), עו"ד מרציפרו הסביר שניתן לחתום על הסכם מכר גם מבלי להסיר תחילה את העיקול שרבץ על הדירה ומבלי לרשום את הדירה על שם אלמוני ואחיו ז"ל תחילה תוך מתן ביטוי לעניינים אלה בהסכם ואף העביר לאלמוני טיוטת הסכם שאותה כינה "טיוטה ראשונית" (בדיון כונתה טיוטה זו "טיוטת פרדס חנה" בשל הכיתוב ברישה שמיקום החתימה על ההסכם הוא בפרדס חנה שנגרר מהסכם לדוגמה שעו"ד מרציפרו נעזר בו). אלא שאלמוני לא היה מעוניין בכך. הוא דרש שעניינים אלה יטופלו תחילה קודם להתקשרות בהסכם. כך סוכם בפגישה שהתקיימה ביום 24.8.2020 בין אלמוני, פלוני ועו"ד מרציפרו. הצדדים פעלו, בהתאם, להסדרת ההסרה של העיקול ורישום הדירה על שם אלמוני ואחיו. התנהלות זו של אלמוני מעידה באופן ברור על כך שבאותה עת אלמוני לא גמר בדעתו להתקשר בעסקה סופית ומחייבת משפטית. ניתן להוסיף בהקשר זה שעו"ד מרציפרו גם העיד שלא ציפה שבאותה פגישה מיום 24.8.2020 ייחתם הסכם שכן הוא השלים עוד פרטים שהיו לו חסרים באותה עת ולא הכין מסמכים נלווים (עמ' 20 לתמליל ש' 37-30).

שנית, מעדותו של פלוני עצמו והתנהגותו בזמן אמת עולה שההבנה שלו הייתה שבאותו שלב לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.

פלוני העיד שהרגיש שההזדמנות שלו לרכוש דירה "מתחילה לברוח", "להתמסמס" ושבדק עם אלמוני אם הוא "סגור שהוא רוצה למכור".

כך בלשונו (עמ' 33 לתמליל ש' 30-20):

ברגע, ברגע שהייתה תקלה של העיקול והבעיות האלה במכירה זה אילץ אותנו רגע לדברים שייקחו טיפה יותר זמן, אבל אני, ושאלתי אותו בזמן הזה אמרתי לו אלמוני תקשיב הדברים מתחילים להתמהמה וההזדמנות שלי מתחילה לברוח לי מהיד כי עוד שניה לא יודע מה קורה עם הקורונה הזאת, האם אתה סגור שהוא רוצה למכור? אומר לי פלוני כן, ואני שואל אותו עוד הפעם הוא אומר לי פלוני כן, ואני שואל אותו עוד הפעם הוא אומר לי כן והכל מתועד בתוך בווטסאפים. לאחר חצי שנה שהדברים פתאום, אנשים כתבו שהקורונה זה כבר לא סוף העולם, אז הוא נזכר להגיד שומע לא רגע אחר שלי חולה, רגע אני לא יכול ופספסתי.

ובהמשך העיד (עמ' 45 לתמליל ש' 39-37):

אני שואל אותך כמה פעמים אחרי חודשים שאני מתחיל להרגיש את הדברים להתמסמס, אומר לך אלמוני האם אתה עדיין סגור שתמכור את הדירה ואתה אומר לי כן.

חרף יחסי הידידות בין הצדדים, לא ניתן לקבל את דבריו של פלוני בעדות שמדובר בשאלת נימוסים בלבד. הרגשתו של פלוני שהעסקה "מתמסמסת", כפי שהעיד, מלמדת על כך שהוא עצמו לא סבר בזמן אמת שהעסקה סגורה ושנכרת הסכם מחייב משפטית. כך עולה גם מהתנהגותו מול אלמוני אשר נועדה, כעולה מעדותו, לגרום לאלמוני להתקדם לחתימה על הסכם. כאמור, פלוני אישר בעדותו שמסר לאלמוני שכבר נטל משכנתה (למרות שאין ראיה שבאמת ניטלה משכנתה) וכי הציע לו לשלם לו 100,000 יורו על חשבון הדירה (עמ' 49 ש' 3). יש היגיון רב בטענת אלמוני שהתנהגות זו של פלוני נועדה ללחוץ עליו ולזרז את קידום העסקה וכך עולה לאמיתו של דבר גם מעדותו של פלוני עצמו שהסביר "ברגע שאתה אומר לי כן אז היינו מכניסים, לא הייתי שולח לך 100,000 שקל ככה מתנה מהשמיים, אז ברגע שאתה אומר לי כן אמרנו את זה לליעד הוא היה מכניס את זה לחוזה ומקדמים את זה" (עמ' 49 לתמליל ש' 19-16).

שלישית, אין ראיה לכך שהועברה לאלמוני בזמן אמת העתק של טיוטת ההסכם עם ההשלמות שערך עו"ד מרציפרו (השוו לעניין אלחדד, בפסקה 31). עו"ד מרציפרו העיד שייתכן ששלח את הטיוטה המתוקנת רק לפלוני (עמ' 21 לתמליל ש' 27) ופלוני לא הציג תיעוד לכך שהטיוטה המתוקנת הועברה לאלמוני (הטיוטה המתוקנת כונתה בדיון "טיוטת תל-אביב").

רביעית, לאחר שהוסדרו הסרת העיקול ורישום הבעלות בדירה על שם אלמוני ואחיו ז"ל אלמוני שכר את שירותי של עו"ד רוית עדיני כאמור. גם זו אינדיקציה לכך שאלמוני לא גמר בדעתו להתקשר בטיוטת ההסכם שערך עו"ד מרציפרו.

סיכום ביניים

מן הנימוקים שפורטו לעיל, אין בידי לקבל את טענת פלוני שבין הצדדים נכרת הסכם מכר מחייב. תחלופת המסרונים באוגוסט 2020 אינה מגבשת הסכם מכר וגם לא טיוטת ההסכם שניסח עו"ד מרציפרו והועברה לאלמוני, כאמור.

פרישתו של אלמוני מהמשא ומתן עולה כדי חוסר תום לב

אמנם לא נכרת בין הצדדים הסכם מכר מחייב כאמור, אך התנהלותו של אלמוני, כעולה מחומר הראיות, עולה כדי התנהלות בחוסר תום לב במשא ומתן. בגין כך יש לחייב את אלמוני לפצות את פלוני, כפי שיפורט להלן.

פרישה ממשא ומתן בחוסר תום לב: המסגרת הנורמטיבית

סעיף 12 לחוק החוזים מחייב צדדים במשא ומתן לכריתת חוזה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב האחד כלפי משנהו וקובע כי הפרת החובה לנהוג כך מזכה את הצד שכנגד בפיצויים עקב הנזק שנגרם לו. זו לשון ההוראה:

בהתאם להלכה הפסוקה צדדים למשא ומתן חוזי רשאים לפרוש מהמשא ומתן בכל עת כל עוד לא נוצר קשר חוזי, אך זאת בלבד שהפרישה מהמשא ומתן היא בתום לב (גבריאלה שליו ואפי צמח חוזים 119-118 (מהדורה רביעית, 2019); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזיםכרך א' 710-699 (מהדורה שנייה 2018) (להלן – "פרידמן וכהן")).

בהתאם, ייתכנו נסיבות שבהן פרישה לא הוגנת ממשא ומתן תתקיים גם כאשר המציע אינו כבול בהצעה בלתי חוזרת (פרידמן וכהן, עמ' 707). כך למשל, כאשר הצדדים הגיעו לסיכומים חלקיים שמשתמעת מהם הבטחה "כי הדרישות שהצדדים יעלו זה כלפי זה בעתיד יתייחסו אך ורק לנושא שנותר במחלוקת..." (שם).

השאלה אם פרישה ממשא ומתן היא בתום לב נגזרת מנסיבות המקרה הקונקרטי, ובהקשר זה יש לתת את הדעת לשאלה אם הפרישה מהמשא ומתן נעוצה בשיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה ומהתפתחות המשא ומתן (ע"א 921/91 אזערי נ' לווינברג, פסקה 5 (4.8.1993)). גם השאלה באיזה שלב שרוי ומשא ומתן היא שאלה שיש לתת עליה את הדעת, כאשר ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת קשר חוזי נדרשת סיבה ברורה ומוצדקת יותר לפרישה מהמשא ומתן (ע"א 2071/99 פנטי נ' יצהרי פ"ד נה(5) 721, 727 (2001); ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177, 185 (1992)). נפסק בהקשר זה בע"א 8143/14 חלפון נ' בנק דיסקונט, פסקה 8 (29.1.2017)):

משמעות החובה בהקשר זה היא כי כאשר הפרישה כרוכה, למשל, בפגיעה בציפייתו הסבירה או בהסתמכותו של הצד השני – יש מקום רב יותר לבחינת השיקולים להחלטת הפרישה. מטבע הדברים, ככל שקרובים אנו יותר לחתימה על החוזה, כך מתגבשת יותר ציפייתו של הצד השני ונדרש טעם טוב יותר לפרישה מן המשא ומתן.

פרישה ממשא ומתן לאחר שסוכם מחיר העסקה בגלל הרצון של אחד הצדדים לסגת מהמחיר שסוכם במשא ומתן עשויה, בנסיבות מסוימות, לעלות כדי חוסר תום לב במשא ומתן.

בע"א 8144/00 ערליג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1) 158 (2002) הסכמות שהיו בין הצדדים בנוגע לעסקת מקרקעין בקשר למיזם של הקמת בניין לא עוגנו במסמך בכתב ועל כן נקבע שלא השתכללה עסקה. צוין שמתווה העסקה שסוכם היה השקעה של המערער במיזם שבאה לידי ביטוי בין היתר בהעמדת מימון, וזאת בתמורה לחלק יחסי שיקבל המערער בזכויות במקרקעין. בית המשפט פסק כי מדובר היה במשא ומתן מתקדם ואף שהצדדים עדיין לא הגיעו להסכמות לגבי תכנון המיזם והדרך בה יבוצע פעל המערער להשגת אשראי בנקאי ואף שילם סכומים מסוימים בקשר לעסקה לצד שלישי למרות שלא היה צד להסכם עמו, בהתאם להבנות במשא ומתן. נקבע, בהמשך לכך, כי ההתנהלות במשא ומתן הקימה למערער "אינטרס הסתמכות ברור" וכאשר פעל הצד שכנגד למכירת המקרקעין מבלי לשתף את המערער הוא פגע באינטרס ההסתמכות שלו והפר את החובה לנהוג בתום לב תוך שנפסק כי "על צד למשא ומתן מוטל לכלכל את מהלכיו בתום-לב, משמע בהגינות, תוך התחשבות גם בציפיות ובאינטרסים של הצד האחר ותוך נאמנות לרוח העיסקה ומטרתה" (פסקה 11).

כדוגמה נוספת מביאים פרידמן וכהן בספרם פסק דין אמריקאי בעניין Hoffman v. Red Owl Stores בדבר מקרה שבו התקיים משא ומתן בין רשת מרכולים למי שביקש לקבל זיכיון להפעלת מרכול. נציג החברה הבטיח לתובע שאם ירכוש ניסיון יידרש להשקיע סכום מסוים ויוכל לקבל כנגד כך רשיון. במהלך שנתיים שבהם התקיים המשא ומתן רכש התובע ניסיון תוך שהוציא הוצאות לשם כך אך בהמשך כשל המשא ומתן מכיוון שרשת המרכולים דרשה להגדיל את סכום ההשקעה המקורי. בית המשפט קבע כי הדרישה להגדלת ההשקעה הייתה הפרת הבטחה שניתנה במהלך המשא ומתן ובהתחשב בשלב המתקדם של המשא ומתן עלתה כדי הפרת החובה לנהוג בתום לב (פרידמן וכהן, עמ' 709-708).

בה"פ (מחוזי ת"א) 28358-10-15  לוי נ' רם (25.12.2016) הגישה התובעת תביעה לאכיפת הסכם בהמשך למשא ומתן למכירת דירה שלא הסתיים בחתימה על הסכם מכר. בית המשפט קבע שלא הוכחה גמירות דעת של הנתבע ולכן לא נכרת הסכם בר אכיפה. עם זאת, נקבע כי פרישת הנתבע הייתה בחוסר תום לב מכיוון שהסיבה האמיתית לפרישה מהמשא ומתן הייתה רצונו של הנתבע לקבל תמורה גבוהה יותר עבור הדירה (בשונה מהנימוק שהציג לתובעת שהוא רוצה לעשות שימוש עצמי בדירה שבית המשפט דחה כלא אמין), וזאת לאחר שהמחיר סוכם ולאחר שסוכמו גם כל התנאים הנוגעים למחיר (פסקה 32).

בת"א (שלום חד') 19463-11-09 הראל נ' שאנן (17.10.2011) דובר במשא ומתן לרכישת דירה שבית המשפט סבר שלא התגבש לכדי הסכם משום ששני הצדדים לא ראו בטיוטות שהוחלפו הסכם מחייב. עם זאת, נקבע כי התנהלות הנתבעים שהעדיפו הצעה אחרת למכירת הדירה במחיר גבוה יותר עולה כדי חוסר תום לב בהינתן שמדובר היה במשא ומתן מתקדם לאחר שנקבעה פגישה לסיכום התנאים הסופיים ולחתימה. נקבע כי התנהלות הנתבעים שהתעלמה באופן בוטה מהאינטרס של התובעים שפיתחו ציפיות לרכוש את הדירה הייתה בלתי הגונה וחסרת תום לב (פסקה 28).

בת"ק (תביעות קטנות הר') 30823-08-16 דהן נ' שכרוף (24.2.2017) התנהל משא ומתן מתקדם בין התובע שהיה בעל דירה לנתבעים בנוגע להשכרתה. הנתבעים נסוגו מהמשא ומתן סמוך למועד המיועד לתחילת השכירות. בית המשפט קבע כי גם בהנחה שהסיבה לפרישה מהמשא ומתן הייתה מוצדקת, הנתבעים התנהלו בחוסר תום לב משום שהיה עליהם להודיע לתובע שהם לא בטוחים ברצונם לשכור את הדירה על מנת שיוכל לכלכל את צעדיו בהתאם. אלא ש"הנתבעים 'משכו' את התובע, 'הרדימו' אותו, עד שזה מצא עצמו קרוב לתחילת תקופת השכירות בלא שאיתר שוכרים לדירתו" (פסקה 20). לדוגמה נוספת ראו ת"ק (תביעות קטנות פ"ת) 35816-02-25 גולדברג נ' מקהני (20.8.2025).

יצוין, עם זאת, כי ניתן לאתר בפסיקה גם מקרים שבהם, בנסיבות מסוימות, בתי המשפט סברו שפרישה ממשא ומתן מטעמים הקשורים ברצון לשנות את מחיר המכירה לאחר שסוכם במשא ומתן אינה עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן (ראו, למשל, ת"ק (תביעות קטנות פ"ת) 10124-04-25 אור נ' שראך (18.8.2025); ת"א (שלום קר') 67694-11-20 כפרי נ' רצון (25.7.2024); ת"א (שלום ראשל"צ) 11938-06-18 זקס נ' אפרתי (20.1.2020)).

השאלה אם פרישה ממשא ומתן בשל רצון לשנות מחיר עסקה שסוכם היא אפוא תלוית נסיבות.

דחיית הטענה של אלמוני בטיעון המשלים ש"נושא חוסר תום הלב אינו רלוונטי"

אלמוני טען בטיעון המשלים שבכתב התביעה המתוקן לא הועלתה טענה של חוסר תום לב אלא אך ורק טענה להפרת התחייבות חוזית ולכן, כך לשיטתו, אין מקום שבית המשפט יידרש לשאלה זו בפסק הדין. איני מקבל טענה זו.

ראשית, בכתב התביעה יש לפרט את העובדות המקימות את הסעד ולא את הטיעון המשפטי, ומכאן שדי בכך שבתביעה תוארו בתמצית העובדות שמקימות את הטענה המשפטית לחוסר תום לב. שנית, ממילא בכתב התביעה המתוקן שהוגש לתיק בהסכמת הצדדים ביום 7.7.2022 (במצורף לבקשה מוסכמת להעברת התיק לבית משפט השלום) נטען בין היתר כי "על הנתבע לפצות את התובע על ההפסד שנגרם לו בשל ניה[ו]ל המו"מ בחוסר תום לב, מצגי השווא שהציג, והפרת התחייבותו לערוך את הסכם מכר הדירה" (סעיף 10 לכתב התביעה המתוקן).

אמנם הטענה לחוסר תום לב לא הייתה הטענה העיקרית של התובע, אך היא הועלתה במפורש בכתב התביעה המתוקן והתאפשר לנתבע להציג תשתית ראייתית מתאימה במסגרת פרשת ההגנה. הנתבע גם לא הצביע בהשלמת הטיעון על ראיה כלשהי שהחסיר בהקשר זה. בהשלמת הטיעון שהוגשה בהמשך להחלטה מפורטת מיום 9.10.2025 גם התאפשר לאלמוני להשלים טיעון משפטי בעניין זה. לא נפגעה, לפיכך, זכות דיונית כלשהי של אלמוני להציג את מלוא ראיותיו וטענותיו. אבהיר עוד, למעלה מן הצורך, כי לפי ההלכה הפסוקה בית המשפט רשאי להכריע על בסיס תשתית משפטית שלא נטענה על-ידי הצדדים מטעמים של צדק וחקר האמת, ובלבד שניתנה לצדדים זכות טיעון קודם להכרעה כזו (ראה למשל, ע"א 3584/23 Gandy Digital N.V נ' חברת מוב דיזיין בע"מ (19.10.2023) והאסמכתאות שם).

הנימוקים למסקנה שפרישתו של אלמוני מהמשא ומתן הייתה בחוסר תום לב

בנסיבות העניין, כפי שיפורט להלן, אלמוני הפר את החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן עם פלוני בכך שנסוג מהעסקה.

נסיגתו של אלמוני מהעסקה נבעה מעליית מחירים בשוק הדירות בתל-אביב ורצונו לעדכן את המחיר שעליו סוכם באוגוסט 2020, כפי שציין בתצהירו וכפי שהעיד בחקירה הנגדית (סעיפים 22-20, 30 לתצהיר; עמ' 64 לתמליל ש' 13-12; עמ' 71; עמ' 79, ש' 37-28). נימוק זה של אלמוני לנסיגה מהמשא ומתן אינו לגיטימי בנסיבות העניין לנוכח עיתוי הפרישה מהמשא ומתן, ובשים לב לפעולות שבהן נקט פלוני לקידום העסקה משך תקופה ארוכה (כשנה) שבין המועד שבו סוכם המחיר אשר סמוך לאחריו הוצגה טיוטת הסכם ובין המועד שבו אלמוני נסוג מהעסקה. והכל – כאשר משך כל התקופה אלמוני גרם לפלוני להאמין שהעסקה תיערך במחיר שסוכם. קיים קושי בהתנהלותו של אלמוני גם בכך שבזמן אמת הוא לא מסר לפלוני שהסיבה האמיתית לסיום המשא ומתן היא עליית מחירים בשוק ורצונו בהתאמת המחיר (עמ' 80 לתמליל ש' 11-7).

אזכיר תחילה כי בתחלופת המסרונים מיום 20.8.2020, אישר אלמוני את המחיר שהציע פלוני לעסקה בסך של 1.9 מיליון ש"ח ואישר גם שמחיר זה היה מקובל על אחיו (עמ' 69). בניגוד לרושם המתקבל מתצהירו של אלמוני כאילו הוא לא בחן את מחיר השוק באופן עצמאי (סעיפים 10-9 לתצהיר), בחקירה הנגדית אלמוני הודה ששוחח עם מתווך שפלוני הפנה אליו לצורך בדיקת המחיר (עמ' 61 ש' 28-22). לא התרשמתי גם שלאלמוני היה קושי לבחון את המחירים באופן עצמאי או באמצעות סיוע מקצועי. אלמוני אומנם היה בתקופה הרלוונטית (וגם כיום) תושב זר. עם זאת, לאלמוני אזרחות ישראלית ובעבר היה תושב ישראל. השפה העברית שגורה בפיו גם אם שליטתו בשפה נחלשה במידה מסוימת עם השנים. יש לאלמוני מכרים בישראל שמלווים אותו ושבהם הוא נעזר אשר גם התייצבו לצידו בדיון ההוכחות (בהם גב' ונטורה). אמנם לפי חומר הראיות לאלמוני בעיה רפואית שלא אפרט בפסק הדין מטעמים של צנעת הפרט (שהוא מטופל בגינה בטיפול תרופתי), אך לא הובאו ראיות בנות משקל המבססות היעדר כשירות, פגם ברצון או קושי בתפיסת המציאות הנובעים ממצבו הרפואי בתקופה הרלוונטית או בכלל. ההתרשמות מהתנהלותו של אלמוני בדיון ההוכחות ומהתנהלותו בתיק בתקופה בה ייצג את עצמו היא שמדובר באדם אינטיליגנטי ובעל כושר קבלת החלטות התואמות את האינטרס שלו. הדעת נותנת שההודעה מיום 20.8.2020 שבה אלמוני אישר את המחיר שהציע פלוני – כמעט חודש לאחר שהמחיר הוצע בחודש יולי בשמו ובשם אחיו – נשלחה לאחר שאלמוני בחן את השוק והמחיר שהוצע הניח את דעתו, בהתאם לשיקוליו אותה עת.

 את גרסתו של אלמוני (סעיף 8 לתצהיר) כאילו ההבנה בין הצדדים הייתה שהעסקה תיעשה ב"מחיר שוק" ערטילאי – לא ניתן לקבל. אמנם אלמוני ביקש באוגוסט 2020 לבחון אם המחיר שהציע פלוני תואם את מחיר השוק, אך כעולה מתחלופת המסרונים ההבנה במשא ומתן הייתה שמחיר המכירה יהיה לפי סכום של 1.9 מיליון ש"ח שהציע פלוני (לא לפי מחיר שוק אמורפי ולא ברור).

אלמוני, כאמור, לא היה מעוניין להתקשר בהסכם למכירת הדירה קודם להסרת העיקול שרבץ על הדירה ולהעברת הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שמו ועל שם אחיו. אין מחלוקת שמי שטיפל בכך שהדירה תירשם על שם אלמוני ואחיו, כמו גם בהסרת העיקול, היה פלוני בסיוע של עו"ד מרציפרו (ראו עדות עו"ד מרציפרו בעמ' 18 לתמליל).

אלמוני אינו חולק על כך שבמשך התקופה שבה פלוני טיפל בהסדרת הרישום ובהסרת העיקול לא דובר על שינוי במחיר שסוכם במשא ומתן. לאחר הסרת העיקול וסמוך לפני הסדרת הרישום, במסרון מיום 17.8.2021, אלמוני גם מאשרר שהוא מעוניין להתקדם בעסקה (מוצג 11 לראיות התובע). טענתו של אלמוני בטיעון המשלים שלפיה באותה הודעה הוא התייחס ל"Sale process" ולא "Sale agreement" אינה משכנעת. אין באותו מסרון כל רמז לכך שאלמוני עשוי לסגת מהמחיר שסוכם. אלמוני אמנם כתב לפלוני על התדרדרות במצבו של אחיו בתחילת ספטמבר 2021 (6.9) אך מתוכן המסרון אלמוני משדר שאחיו מסכים להתקדם בעסקה ובהתאם בכוונתו לגשת איתו לחתום על יפוי כוח בשגרירות (מוצג 13 לראיות התובע; עמ' 70 לתמליל ש' 12-11). אלמוני גם מסר לפלוני פרטים של עורכת דין ששכר על מנת שתייצגו (ב-30.9) ומההתכתבות שלה עם פלוני – בשם אלמוני – עולה כוונה ברורה להתקדם בעסקה כאשר היא מציינת ביום 27.10.2021, בין היתר, שלאחר שתסתיים בדיקת היטל ההשבחה אלמוני יגיע מייד לצורך חתימה על ההסכם (מוצג 15 לראיות התובע) וביום 28.11.2021 כתבה שהעבירה לאלמוני נוסח של יפויי כוח לחתימה קונסולרית (מוצג 16 לראיות התובע). עיקרי ההתכתבויות וחלופי הדברים הובאו לעיל בחלקו של פסק הדין המתאר את רקע והעובדות שאינן שנויות במחלוקת.

לא ניתן, בנסיבות אלה, לקבל את התנהלותו של אלמוני שהודיע לפלוני באופן פתאומי בינואר 2022 שהוא החליט שלא למכור לו את הדירה כהתנהגות בדרך מקובלת ובתום לב. כך שעה שאלמוני נתן לפלוני להבין לאורך כל התקופה שהוא מעוניין להתקדם בעסקה לאחר שיוסדר הרישום. כך בהינתן שהרישום הוסדר בעזרת פלוני – בידיעתו והסכמתו של אלמוני (מוצג 9 לראיות התובע). כך גם בהינתן קשרי הידידות בין פלוני ובין אלמוני.

הקושי בהתנהלותו של אלמוני נובע לא רק מנסיגתו מהמשא ומתן משום שהיה מעוניין לדון מחדש במחיר, כפי שהעיד בתצהיר ובחקירה הנגדית (למשל סעיפים 31-30, 35 לתצהיר, עמ' 80 לתמליל ש' 11-9), אלא גם מכיוון שאלמוני לא שיתף בכך את פלוני. הוא נסוג מהעסקה ללא כל הסבר וכאשר פלוני התלונן על הנזק שנגרם לו כתוצאה מהתנהלותו של אלמוני השיב אלמוני באופן מתריס "You are a complete lie" (בחקירה הנגדית אלמוני הסביר שתוכן ההודעה של פלוני נכון והשקר אליו הוא התייחס היה רק במספר הפעמים שפלוני ציין שאלמוני הבטיח למכור לו את הדירה – 10 פעמים; עמ' 74 לתמליל ש' 14-19).

במהלך תקופה של למעלה משנה לאחר שסוכם המחיר פלוני פיתח צפייה לגיטימית שהעסקה לרכישת הדירה תתקדם לפי המחיר שסוכם במשא ומתן תוך שהוא משקיע בקידום העסקה ממרצו ומזמנו ובאופן טבעי לא בחן עסקאות אפשריות אחרות. עצם העובדה שפלוני הוא זה שדחף לקידום העסקה ונטל ביוזמתו את הטיפול בהסדרת הרישום והסרת העיקול כאשר אלמוני היה "פאסיבי", כלשונו של אלמוני, אינה מצדיקה את התנהלותו של אלמוני שבחר להתעלם לחלוטין מצפייה לגיטימית זו שפיתח פלוני. לנוכח הידיעה שפלוני תולה את יהבו בעסקה ופועל על מנת לקדמה, גם היה מצופה מאלמוני שאם בכוונתו לדרוש עדכון של המחיר אם יהיה שינוי במחירי השוק לנוכח חלוף הזמן – שהוא יידע על כך את פלוני כאשר החודשים חלפו והטיפול בהסדרת הרישום התעכב. אלא שכאמור לאורך כל התקופה, ובכלל זה באוגוסט 2021, אלמוני דווקא נתן לפלוני להבין שניתן להתקדם בעסקה, כעולה מההתכתבות, מבלי שהציף את האפשרות שיש להתאים את המחיר, לשיטתו. גם בספטמבר 2021, לאחר שהחל לדבריו לבחון את מחירי השוק בסיוע של עו"ד רוית (עמ' 71 לפרוטוקול ש' 12), אלמוני לא עדכן את פלוני שהוא בוחן מחדש את מחיר העסקה שסוכם. בינואר 2022 הודיע אלמוני לפלוני בפתאומיות שהוא החליט שלא למכור לו את הדירה מבלי להסביר שהעילה לכך היא עליית המחירים בשוק, כאמור.

אציין כי המענה של אלמוני בחקירה הנגדית היה שלא היה לו נעים "לפתוח" מול פלוני את מחיר העסקה שסוכם. כך לנוכח יחסי החברות, ובשים לב לכך שפלוני השקיע בקידום העסקה (הסרת העיקול והסדרת הרישום); פעולות שבעטיין אלמוני לא שילם לו (עמ' 66 לתמליל ש' 19-3), כמו גם לכך שפלוני מסר לאלמוני שהוא כבר לקח משכנתה (סעיף 24 לתצהיר, עמ' 79 לתמליל ש' 27-22), כאשר לטענת אלמוני כאמור, פלוני סיפר לו שנטל משכנתה כדי להפעיל עליו לחץ לסגור את העסקה. אין בהסבר זה של אלמוני כדי לשנות מהמסקנה שהתנהלותו עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן. תחושת אי הנעימות היא אנושית ומובנת, אך אין בה כדי להצדיק את התנהלותו של אלמוני. אלמוני פעל מתוך אינטרס כלכלי אישי. אי הנעימות אינה יכולה להצדיק את התנהלותו ואת הנזק שגרם לפלוני.

גם טענותיו של אלמוני – שיש בהן ממש כאמור – שפלוני הציג לו מצג שנטל משכנתה (למרות שלא נטל) ואף הציע תשלום גבוה על חשבון מכירת הדירה במטרה לקבע את העסקה מפני חשש שקינן בליבו של פלוני שאלמוני ייסוג מהעסקה אינן משנות מהמסקנה שיש לחייב את אלמוני בגין חוסר תום לב במשא ומתן. זאת מבלי לגרוע מכך שהצגת המצג של פלוני שניטלה משכנתה למרות שלא ניטלה על מנת ללחוץ על אלמוני לא הייתה ראויה. החשש שקינן בליבו של פלוני שמא העסקה לא תצא לפועל ושאלמוני יתחרט הוא טבעי לכל אדם שמנהל משא ומתן לרכישת דירה כל עוד לא נחתם הסכם, ודאי לנוכח חלוף הזמן. משסוכם המחיר ופלוני פעל בהסתמך על ההבנה לגבי המחיר – הנטל היה על אלמוני להבהיר את עמדתו שהוא אינו רואה את עצמו מחויב למחיר שסוכם אשר לשיטתו תלוי בתנודות במחירי השוק.

איני סבור גם שרלוונטית, בהקשר זה, טענת אלמוני שפלוני סירב שחברתו בישראל של אלמוני תטפל בהסרת העיקול. טענתו של אלמוני שפלוני מסר לו שיש לו בלעדיות לגבי הסרת העיקול או שהוא מחויב למכור את הדירה דרכו לפי הסכם הניהול היא תמוהה ואין לה ביטוי בהסכם הניהול. היא גם אינה עולה בקנה אחד עם תצהירה של גב' ונטורה שמסרה שפלוני מסר לה שאין לו צורך בעזרה ולא שהוא מסרב לעזרה. אציין גם, בהקשר זה, שאיני מוצא פגם בכך שפלוני נטל על עצמו את הטיפול בהסרת העיקול והסדרת הרישום בהינתן האינטרס שלו לקדם את העסקה. עוד בעניין זה: עדותו של פלוני בחקירה הנגדית שאלמוני היה מעוניין בכך שפלוני יטפל בהסדרת העיקול והרישום ואף ביקש שפלוני יטפל בכך הגיונית יותר ועדיפה על פני גרסתו של אלמוני. פלוני העיד שאלמוני השאיר אצלו קלסרים שקשורים לדירה ומסר לו פרטים שהיו דרושים על מנת לטפל בעיקול ובהסדרת הרישום כגון פרטי עורך הדין שטיפל בעסקת הרכישה של הדירה עבור אלמוני (עמ' 44 לתמליל ש' 10-1). הגיוני יותר שהיה נוח לאלמוני שפלוני יטפל בעניינים אלו בהינתן האינטרס של פלוני להסדירם, כעולה מגרסת פלוני, על פני הגרסה של אלמוני שהוא לא היה מעוניין בכך ושפלוני הטעה אותו שיש לו בלעדיות.

לבסוף, לא ניתן לקבל את הטענה של אלמוני שהוא הודיע לפלוני על סיום המשא ומתן עקב מצבו הרפואי של אחיו (סעיף 33 לתצהיר).

אמנם ההתדרדרות במצבו הרפואי של אחיו המנוח ז"ל של אלמוני הייתה ברקע הדברים, כעולה מהמסרון הנ"ל מיום 6.9.2021 בו אלמוני מציין שהמצב של אחיו רע מאוד ולא ניתן להגיע עמו לשגרירות לחתום על ייפוי כוח. אלא שכחודש לאחר מכן, ביום 30.9.2021, עו"ד עדיני פנתה לפלוני מטעם אלמוני לצורך קידום העסקה; ביום 27.10.2021 מסרה עו"ד עדיני לפלוני שאלמוני יגיע לישראל מתי שיידרש כדי לחתום על הסכם; וביום 28.11.2021 כתבה עו"ד עדיני לפלוני שהיא מעבירה לאלמוני ייפוי כוח לחתימה קונסולרית. הטענה כי הפרישה מהמשא ומתן הייתה קשורה למצבו הרפואי של אחיו המנוח של אלמוני גם לא מצאה ביטוי בהתכתבות המסרונים מזמן אמת שהוצגה בין הצדדים מיום 24.1.2022 שבמסגרתה אלמוני לא הציג נימוק כלשהו (נספח 18 לראיות התובע; עמ' 73). מדובר בטענה כבושה שלא ניתן לקבלה.

אמנם אחיו המנוח של אלמוני ז"ל הלך לבית עולמו סמוך לפרישה מהמשא ומתן (ביום 5.2.2022), אך כעולה מהמסרון ששלח אלמוני לפלוני מדובר היה, למרבה הצער, בהתאבדות פתאומית (מתוך קבוצת מסרונים שאלמוני הגיש לתיק ביום 2.5.2025 והתקבלו לתיק בהסכמה בדיון ההוכחות) ולא בפטירה שהייתה צפויה בגין מחלה או סיבה אחרת. אציין, בהקשר זה, שאלמוני טען שלנוכח מצבו הרפואי של אחיו ופטירתו לא ניתן היה להמשיך בתהליך המכירה, אך הראיות שהוגשו אינן מבססות זאת. מתמציות רישום אוכלוסין של בני משפחה ומסמך ממזכירות רשם הירושות מיום 14.8.2024 שאלמוני הגיש לתיק – לא ניתן להבין מיהם היורשים של פלמוני ז"ל והאם הוא הותיר צוואה. אין בעצם העובדה שאביהם ושתי אחיות נוספות בחיים (שייבדלו לחיים ארוכים) – כדי להוכיח מיהם היורשים.

אציין, בהקשר זה, כי עדותו של אלמוני הייתה בחלקה מתחכמת ומתחמקת. כך למשל, בתצהיר העדות הראשית אלמוני יצר את הרושם שלא בחן את המחיר באופן עצמאי, כאשר כתב שלא קיבל משוב ממתווך "עצמאי" וכי ביקש מפלוני שמות של מתווכים "אבל הטיפול בזה מדנמרק היה קשה להיכנס מרחוק" (סעיפים 10-9 לתצהיר). אלא שבחקירה הנגדית התברר שנמנע מלפרט בתצהיר את העובדה ששוחח עם המתווך שאליו פלוני הפנה (עמ' 61 לתמליל ש' 27-23). כך, כאשר התבקש להשיב בחקירה הנגדית למי הוא מתייחס כאשר הוא מציין "We" במסרון ששלח השיב "יכול להיות אשתי ואני, יכול להיות כל מיני... זה לא אומר פלמוני ולא אומר אשתי" (עמ' 69 ש' 21-7) ורק כאשר התבקש על-ידי בית המשפט לא להתחכם ולהשיב למי התכוון ב"We" השיב שהכוונה לאחיו (ש' 23-22).

המסקנה היא שאלמוני פרש מהמשא ומתן משום שרצה לסגת מהמחיר שסוכם, כפי שהודה בעצמו, ולא משום סיבה אחרת. למצבו של אחיו לא היה קשר לכך בזמן אמת.

גם את טענתו של אלמוני בעניין תשלום בגין היטל השבחה שכרוך במכירה כגורם לפרישתו מהמשא ומתן לא ניתן לקבל. דומה כי הטענה נזנחה בסיכומים, אך ממילא הטענה לא הוכחה בהיעדר ראיות כלשהן לחבות בהיטל השבחה וגובהה.

אציין, בשולי הדברים, שלא נעלמה מעיניי טרונייתו של אלמוני על כך שהמחיר הכולל שפלוני הציע לו וסוכם נמוך ממחיר השוק שנקבע בחוות דעת המומחה נכון לאוגוסט 2020. מעבר לכך שחוות דעת שמאית אינה מדע מדויק, טווח המחירים למ"ר שהציג פלוני לאלמוני בהתכתבות המסרונים גבוה יותר מהמחיר למ"ר שקבע השמאי, וממילא כאמור אלמוני בחן את המחיר בעצמו והשיב לאחר תקופה ארוכה שהמחיר הנקוב (1.9 מיליון ש"ח) מוסכם, בהתאם לשיקוליו. ההסבר של פלוני בעדותו שאלמוני היה מעוניין לקדם את מכירת הדירה בשל ירידת מחירים (למשל עמ' 34 לתמליל ש' 5-3) שצפה לנוכח השלכות הקורונה הוא מתקבל על הדעת. אין אפוא בטענה זו של אלמוני כדי לשנות ממסקנותיי.

פלוני אינו זכאי לפיצויי קיום בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן

הסעד העיקרי שתבע פלוני מאלמוני הוא ההפרש בין התמורה החוזית עבור הדירה ובין שווי הדירה לאחר שאלמוני נסוג מהמשא ומתן. זהו סעד של פיצויי קיום ופלוני אינו זכאי לכך לנוכח המסקנה שלא נכרת הסכם מכר מחייב בין הצדדים.

איני מקבל את טענת פלוני שמדובר במקרה שבא בגדר החריגים שעשויים לעיתים נדירות להצדיק – מכוח חובת תום הלב – פסיקת סעד של פיצויי קיום או אכיפה כאילו נכרת הסכם מחייב, בהתאם להלכת קל בניין המפורסמת שאליה הפנה בהשלמת הטיעון (לעניין חיוב בפיצויי קיום לנוכח הפרת חובת תום הלב במשא ומתן ראו, למשל, ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1) 158 (2002), ע"א 235/12 אירוס הגלבוע בע"מ נ' עומר הנדסה בע"מ, פסקה 9 (27.2.2012) וע"א 1463/22 הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ' הימנותא בע"מ, סעיף 81 לפסק דינו של הנשיא י' עמית (14.7.2025); ולעניין חיוב בפיצויי קיום מכוח דוקטרינת "זעקת ההגינות" כאשר לא מתקיימת דרישת הכתב בעסקה במקרקעין ראו, למשל, בע"מ 1270/23 פלונית נ' פלוני, פסקה 28 (6.9.2023)).

אמנם הצדדים הגיעו להסכמה לגבי מחיר הדירה ואלמוני לא העלה בעדותו או בסיכומיו טענה לגבי תנאים מהותיים שלא סוכמו בין הצדדים או כאלה שהוא חלק עליהן בטיוטת ההסכם שהכין עו"ד מרציפרו והועברה לעיונו (המסמך שכונה בפי הצדדים "טיוטת פרדס חנה"). עם זאת, לא מדובר במקרה שבו ניתן לומר שרק חוסר תום לב מנע שכלול של הסכם מכר. אין ראיה שטיוטת החוזה המתוקנת ("טיוטת ת"א") הועברה לאלמוני; לא בוצעו תשלומים כלשהם של פלוני לאלמוני בגין ההסכם; ואלמוני הצטייד בעורכת דין חדשה לאחר שהוסדר הרישום. לא מדובר אפוא במקרה בו הסכם היה כ"פסע" מחתימה ולא קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות חיוב בפיצויי קיום (לזהירות הנדרשת בפסיקת פיצויי קיום בגין חוסר תום לב במשא ומתן אשר נקבע כי יש לפסוק במשורה ראו למשל ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעוניים להתיישבות חקלאית, פסקה כ"א (14.9.2009)).

הסעד המתאים: פיצויי הסתמכות בגין אובדן הזדמנויות

נותר לבחון את זכאותו של פלוני לסעד של פיצויי הסתמכות בגין נזק שנגרם לו כתוצאה מאובדן ההזדמנות לרכוש דירה אחרת לנוכח עליית המחירים בשוק עקב התנהלותו חסרת תום הלב של אלמוני.

בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים – שאופייה הוא נזיקי – זכאי הנפגע, ככלל, לסעד של פיצויי הסתמכות (ראו, רע"א 1099/21הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ נ' אקסטרה פיתוח וייזום בע"מ, פסקה 31 (17.11.2021)). סעד של פיצויי קיום בגין הפרת חובת תום הלב שמור לנסיבות חריגות (שם) וכאמור איני סבור שמדובר במקרה המצדיק סעד זה. הסעד של פיצויי הסתמכות נועד להשיב את המצב לקדמותו ולרפא נזק שנגרם לנפגע כתוצאה מחוסר תום לב במשא ומתן של הצד שכנגד.

פיצויי הסתמכות כוללים בדרך כלל שיפוי בגין הוצאות סבירות שהוצאו בתקופת המשא ומתן (ראו, גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 130-127 (מהדורה רביעית, 2019)). הפסיקה הכירה, עם זאת, בכך שניתן בגדרי פיצויי הסתמכות לדרוש גם פיצוי בגין ראש נזק המכונה אובדן הזדמנויות. מדובר בפיצוי בגין אובדן רווח שהניזוק יכול היה להפיק מעסקה אלטרנטיבית שהוא יכל לעשות אלמלא המשא ומתן (ראו למשל, ע"א 153/04 רובינוביץ נ' רוזנבוים (6.2.2006); ע"א 4948/13 הרכבי נ' אבני, פסקה 37 (15.3.2015)). בענייננו מדובר בעסקאות שהוחמצו על-ידי פלוני לנוכח המשא ומתן בין הצדדים וכתוצאה מחוסר תום ליבו של אלמוני שלא יידע את פלוני שהוא אינו רואה את עצמו מחויב למחיר שסוכם אם יהיו שינויים במחיר השוק עד להסדרת רישום הדירה.

הוכחת נזק המבוסס על טענה לאובדן הזדמנויות עסקיות היא לא פשוטה, כעולה מעיון בפסיקה. עם זאת, בנסיבות העניין הנתונים שהוצגו בחוות דעת המומחה מספקים על מנת לאמוד את הנזק שגרמה התנהלותו חסרת תום הלב של אלמוני לפלוני בגין אובדן הזדמנויות, כפי שאפרט להלן.

המומחה מצביע בחוות דעתו ובנספח לחוות הדעת על מספר עסקאות של דירות למגורים שמיקומן סמוך לדירה מושא התביעה בתקופה הרלוונטית (ראו חוות הדעת המשלימה מיום 18.4.2025; ועמ' 27-25 לחוות הדעת העיקרית). די בנתונים אלה, ובהינתן שמדובר בעסקה פשוטה ושכיחה של רכישת דירה למגורים במרכז העיר תל אביב, כדי לבסס ממצא עובדתי שהיו בשוק הזדמנויות לרכישת דירות דומות במחירי השוק. לפי חוות הדעת המשלימה אומדן שווי הדירה באוגוסט 2020 שהוא המועד בו סוכם המחיר בין פלוני ובין אלמוני היה 2,280,000 ש"ח, ובהתאם – סביר להניח שפלוני יכול היה לרכוש דירה דומה במחיר דומה. אלמוני הודיע לפלוני שהוא נסוג מהעסקה בחודש ינואר 2022. בהינתן שהחל מהמועד שבו הודיע אלמוני לפלוני שהוא נסוג מהעסקה נדרש פלוני לפעול להקטנת הנזק, נכון יהיה לשום את ההפסד של פלוני לפי אומדן שווי הדירה למרץ 2022 לפי חוות דעת המומחה. אומדן זה של שווי הדירה בסך של 2,640,000 ש"ח מבטא עליית מחירים בשיעור של כ-14% בין אוגוסט 2020 לבין מרץ 2022. מדובר בתקופה שמביאה בחשבון פרק זמן מסוים לחיפוש דירה חלופית, כאשר ממילא אומדן השווי שערך המומחה לחודש אוגוסט 2023 (אז שווי הדירה היה 2,670,000 ש"ח), מצביע על כך שלאחר מרץ 2022 לא הייתה עליית מחירים מהותית. בהתאם, אני אומד את הנזק שנגרם לפלוני מאבדן ההזדמנות לרכוש דירה אחרת כתוצאה מעליית המחירים בשוק עקב התנהלותו של אלמוני בגבולות של 360,000 ש"ח.

אציין, בהקשר זה, שהחלופה הראשונה שהוצעה בהשלמת הטיעון של התובע משקפת פיצויי קיום ולא פיצויי הסתמכות; והחלופה השנייה שהציע התובע בהשלמת הטיעון חורגת מהשמאות (סעיף ו' להשלמת הטיעון).

עוללות

בסיכומיו ובהשלמת הטיעון מטעמו העלה אלמוני טענות שונות שלא מצאתי בהן ממש וגם אינן דורשות התייחסות מפורטת, ובכלל זה טענותיו כלפי עו"ד מרציפרו; טענותיו שפלוני זייף מסמך או פעל שלא בהרשאתו לגבי מחיקת העיקול והסדרת הרישום; טענתו שפלוני פעל בניגוד עניינים; הטענה שלא הוצג ייפוי כוח שלפיו הנתבע מייצג את אחיו וכיוצא באלה.

סוף דבר

אשר על כן, אלמוני מחויב לשלם לפלוני סך של 360,000 ש"ח בצירוף ריבית שקלית מיום הגשת התביעה ועד מועד מתן פסק הדין. בנוסף ישפה אלמוני את פלוני בגין אגרת בית המשפט באופן יחסי לסכום שנפסק בצירוף ריבית שיקלית מיום תשלום האגרה, בשכר העדות של עו"ד מרציפרו וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ש"ח (בסכום זה הבאתי בחשבון מע"מ). בקביעת שכר הטרחה נתתי משקל, מחד גיסא, לפער בין סכום התביעה לסכום שנפסק בפועל ולכך שטענתו העיקרית של פלוני לא התקבלה, כמו גם לכך שמדובר בתיק לא מורכב עובדתית ושהיקף החומרים שהוגשו בו אינו רב. מאידך גיסא, נתתי משקל להתנהלותו הדיונית של אלמוני שגרמה לעיכוב בבירור ההליך וסרבולו וכן לריבוי הליכי ביניים ללא הצדקה עניינית. לא מצאתי שיש הצדקה לחייב את אלמוני לשפות את פלוני בעלות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לנוכח הפער בין הסעד שנטען בתביעה ובין הערכים בחוות דעת המומחה.

הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים שאחרת תתווסף אליהם ריבית שקלית החל ממועד פסק הדין ועד התשלום בפועל.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בתוך 60 ימים ובהתאם להוראות הדין.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים (לאלמוני בדואר אלקטרוני הקיים בתיק) ותסגור את התיק.

ניתן היום, בכ"ז חשוון תשפ"ו, ב18 נובמבר 2025, בהעדר הצדדים.