אחוזת צהלה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח'

זוהי תביעה לתשלומי נזק שמקורה, בין היתר, ברשלנות נטענת של הנתבעות - בהפקת היתר בנייה לבניית בית דיור מוגן לקשישים, במגרש שהוחכר לתובעת בשכונת "המשתלה" בתל-אביב.

התשתית העובדתית

1.התובעת, חברת אחוזת צהלה בע"מ (להלן: "התובעת" או "אחוזת צהלה"), נמנית על רשת חברות מקבוצת אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ (להלן: "חברת רובינשטיין") – המתמחות בהקמה, ניהול ותפעול של מרכזי מגורים לקשישים, הידועים בשם "בתי דיור מוגן".

2.רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל, המיוצגים על ידי הנתבע 1 (להלן: "המינהל") והנתבעת 2 עיריית תל אביב-יפו (להלן: "העירייה") – הינם הבעלים הרשומים של מספר חלקות בגושים 6615 ו-6332 בעיר תל-אביב, המשתרעים על שטח של כ-255 דונם, הידועים כיום כשכונת המשתלה (להלן: "המקרקעין" או "שכונת המשתלה), המצוייה בשטח התכנון של הנתבעת 3, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו (להלן: "הוועדה המקומית" או "הוועדה").

3.ביום 20/6/93 נחתם הסכם בין המינהל – כב"כ קק"ל ורשות הפיתוח – לבין העירייה, שנועד להסדיר את ניהולם, פיתוחם ושיווקם של המקרקעין (להלן: "הסכם הבעלים"), במסגרתו הוקמה וועדת היגוי משותפת למינהל ולעירייה (להלן: "וועדת ההיגוי").

בהסכם נקבע, כי שיווקם של המקרקעין ייעשה באמצעות פירסום מכרזים להחכרת מגרשים ליזמים, כאשר ההוצאות וההכנסות בגין המגרשים המשווקים תחולקנה בין הבעלים – בהתאם לשיעור בעלותם היחסית בהם: 59% למינהל ו-41% לעירייה.

4.זאת לדעת, כי על המקרקעין חלה תוכנית מתאר מפורטת 2069ג'/במ/10 שינוי מס' 1 משנת 1991 של תוכנית מתאר מס' 1488 (המשתלה) – אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 1993 (להלן: "התב"ע" או "התוכנית").

על פי טבלת השטחים שבתוכנית, סך כל יחידות הדיור שניתן לבנות בתחומה הינו 1199 יחידות למגורים (להלן: "מכסת הדירות"), אולם התוכנית מאפשרת להגדיל את מכסת הדירות עד ל-1,470 (תוספת של 270 יחידות) – זאת באמצעות מנגנון ההמרה הקבוע בסעיף 13(ב) לתקנון התוכנית, המתיר חלוקתן של דירות רגילות (במגרשים המצויים באזור מגורים ג' מיוחד) לדירות קטנות יותר (להלן: "מנגנון ההמרה" או "אופציית חלוקת הדירות").

עוד יש לידע, כי מנגנון ההמרה מתייחס לשלושה סוגים: יחידות להשכרה, לדיור מוגן ולזכאי משרד הבינוי והשיכון (להלן: "משהב"ש").

ביחס לאופציית ההמרה לדיור מוגן נקבע כי מספרן המקסימלי לא יעלה על 240 יחידות בכל תחום התוכנית, ושטחה הממוצע של כל יחידה יהא 60 מ"ר [סעיף 13(ב)(4) לתקנון).

5.בחודש אוגוסט 1997, פירסמו המינהל והעירייה (שייקראו להלן יחדיו: "הבעלים") את מכרז תא/189/97 (להלן: "המכרז"), במסגרתו הוזמן הציבור להציע הצעות, בין היתר לחכירת מגרש 191 בשכונת המשתלה, המצוי על חלק מחלקה 44 בגוש 6615, ששטחו 8,905 מ"ר (להלן: "המגרש").

בהתאם להוראות התוכנית והתשריט הנלווה לה, הותרה הקמתן של 104 יחידות במגרש, בשטח (ממוצע) של 120 מ"ר היחידה ובסה"כ 12,480 מ"ר (שטח עיקרי). בנוסף מתירה התוכנית בניית שטחי שירות בשטח (ממוצע) של 15 מ"ר בגין כל יחידת דיור (להלן: "זכויות הבנייה במגרש"). מספר הקומות במגרש (מבנן 19) הוגבל ל-4 קומות, לא כולל מרתפים ויציאה לגג.