פרימק יזמות ונדל"ן 2001 בע"מ נ' עיריית נתיבות ואח'

מבוא

1.תביעה זו עניינה בטענת חברת פרימק יזמות ונדל"ן 2001 בע"מ, כי עיריית נתיבות גבתה ממנה ביתר סך של 1,207,542 ₪, שכן לטענתה, בהסכם משולב, שנחתם בינה לבין עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל נרשם, כי עיריית נתיבות תהא רשאית לגבות מן החברה בגין הוצאות פיתוח, במועד הוצאת היתר הבנייה סכום שאיננו עולה על סך של 135,068 ₪ (בהתאם לניצול אחוזי הבנייה), וכי בפועל גבתה ממנה העירייה סך של 1,342,611 ₪.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

2.חברת פרימק יזמות ונדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות של רכישת מקרקעין, פיתוחם ומכירתם (להלן – "פרימק").

3.בין עיריית נתיבות (להלן – "העירייה או עיריית נתיבות") והוועדה המקומית לתכנון ובנייה – נתיבות לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י"), נחתם הסכם, שעניינו פיתוח מקרקעין ושיווקם, ואשר מצויים בתחום השיפוט של העיר נתיבות, וידועים כ"שכונת נתיבות מערב" (להלן – "הסכם הפיתוח"). (הסכם הפיתוח צורף כנספח 1 לתצהירו של מר שמעון עזריאל מטעמה של עיריית נתיבות).

4.בתחום המקרקעין ביקשו עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל לבנות שכונת מגורים, ובה מבני ציבור. בנוסף, הוחלט על בניית שני מתחמי מסחר בשכונה – האחד, עניינו הקמת שטחים מסחריים בחזיתות של שני מבני מגורים; השני, מבנה מסחרי במגרש 5002, שבו זכויות בנייה ל – 4,000 מ"ר שטח עיקרי, ו- 1,860 מ"ר שטחי שירות. זהו המבנה, לגביו התקשרה פרימק בהסכמים עם עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל (להלן – "המבנה המסחרי"), ותשלומים ששולמו על-ידי פרימק לעיריית נתיבות, אגב רכישתו והקמתו, הם נושא המחלוקת בתביעה זו.

5.היות ושכונת "נתיבות מערב" היתה שכונה חדשה, אשר נבנתה על קרקע שבעבר יועדה לחקלאות, נדרשו עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל לביצוע עבודות פיתוח נרחבות בשכונה, ובכללן הנחת תשתיות מים וביוב, הנחת תשתית לכבישים ומדרכות, הנחת תשתית שתאפשר רשת חשמל ועוד.

6.בהתאם להוראות הסכם הפיתוח, שנחתם כאמור בין עיריית נתיבות לבין רשות מקרקעי ישראל, נטלה על עצמה עיריית נתיבות תפקיד ביצועי, הכולל ביצוע עבודות פיתוח והקמת התשתיות הדרושות בשכונת "נתיבות מערב". במסגרת הסכם הפיתוח, כפי שיובהר להלן, קבעו הצדדים בין היתר, את הסכומים אותם תהא רשאית לגבות עיריית נתיבות בגין עבודות הפיתוח שתבצע.

כפי שיובהר בהמשך הדברים, עבודות הפיתוח, שנקבע כי יבוצעו על-ידי עיריית נתיבות, חלקן עבודות פיתוח בהן היא חייבת על-פי דין, בהתאם לחובות המוטלות עליה בפקודת העיריות (ביוב, מים, מדרכות כבישים ותיעול), וחלקן עבודות פיתוח "נוספות", בהן לכאורה חייבת רשות מקרקעי ישראל, כמי שאמונה על שיווק המקרקעין שבבעלותה (יישור המגרשים וקביעת מפלסיהם, פינוי העפר, "ישן מול חדש" הקמת תשתית חשמל ועוד).

7.במהלך שנת 2012, פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרזים לשיווק מגרשים שונים בשכונת "נתיבות מערב", ובין היתר פורסם מכרז לשיווק המקרקעין המיועדים למבנה המסחרי (מס' מכרז בש/13/2012), כאשר בצד זאת, שווקו באותו מועד גם מגרשים למגורים בבנייה רוויה ובנייה צמודת קרקע.

8.פרימק הגישה הצעה לרכישת הזכויות במקרקעין שייעודם לבניית המבנה המסחרי, ולאחר שנבחנו ההצעות, הוכרזה פרימק כזוכה במכרז. בעקבות זאת, נחתם עימה הסכם חכירה, שבו נקבע, כי תמורת הזכויות במקרקעין תשלם פרימק לרשות מקרקעי ישראל סך של 4,177,777 ₪ (ראו הסכם החכירה שצורף כנספח ב' בתיק המוצגים של התובעת).

בתנאי המכרז נקבע בנוסף, כי הזוכה יחוייב להתקשר בהסכם עם עיריית נתיבות לביצוע עבודות פיתוח במגרש ובסביבתו, וכן פורטו הסכומים אותם יידרש הזוכה לשלם לעיריית נתיבות בגין עבודות אלה.

9.בהתאם לתנאי המכרז, נחתם בין פרימק לבין עיריית נתיבות הסכם לביצוע עבודות פיתוח והקמת תשתיות (להלן – "הסכם התשתיות").(הסכם התשתיות צורף כנספח ד' בתיק המוצגים של התובעת).

10.בהתאם להוראות הסכם התשתיות ובהתאם לנקוב במסמכי המכרז, שילמה פרימק לעיריית נתיבות ביום 30.5.2012, סך של 3,781,861 ₪ (ראו נספחים ו1 ו- ט בתיק המוצגים של התובעת).

11.פרימק ערכה תוכניות בנייה למבנה המסחרי, ובמסגרת תוכניות אלה, ביקשו לממש רק 86.85% משטח הבנייה המקסימאלי המותר על פי התב"ע.

12.בעת שביקשה פרימק לקבל את היתר הבנייה, בגין התוכניות שערכה עבור המבנה המסחרי, היא נדרשה לשלם לעיריית נתיבות סכום נוסף של 1,342,611 ₪ (ראו נספח יא' בתיק המוצגים של התובעת). את הסכום הנדרש חישבה עיריית נתיבות על בסיס נפח המבנה המסחרי, ולא על בסיס השטח המבונה.

הסכום האמור, שולם על ידי פרימק ביום 29.7.2015 (ראו נספח ו2 בתיק המוצגים של התובעת).

13.ביום 6.10.2015 הודיעה פרימק לעיריית נתיבות, כי להשקפתה גבתה ממנה, שלא כדין, סכום של 1,207,542 ₪, שכן, על פי הסכם התשתיות מותר היה לעיריית נתיבות לגבות סכום נוסף של 135,068 ₪ בלבד, וזאת בהתאם להיקף מימוש זכויות הבנייה (ראו המכתב אשר צורף כנספח ז' בתיק המוצגים של התובעת).

14.בעקבות מכתבה של פרימק התקיימה הידברות בין הצדדים, שהיקפה והדברים שנאמרו במסגרתה שנויים במחלוקת. בסופו של דבר, ביום 14.12.2015 דחתה עיריית נתיבות את טענות פרימק, והשיבה כי לגישתה הסכומים אותם גבתה, נגבו כדין, שכן חוקי העזר של נתיבות קובעים שאת ההיטלים הנדרשים ביחס למקרקעין שייעודם מסחרי יש לחשב בהתאם לנפח המבנה ולא על בסיס שטח המבנה (ראו המכתב אשר צורף כנספח ח' בתיק המוצגים של התובעת).