האב העליון של מסדר האבות של כנסיית נוטרדאם דה ציון נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ

עניינו של פסק-דין משלים זה בשאלת שוויה של זיקת הנאה, כפי שנקבעה והוגדרה בפסק-בוררות ואשר היקפה נקבע בהחלטה מיום 6.7.2017 (או ליתר דיוק, פסק-דין חלקי, אף שכותרתו הייתה "החלטה") (להלן – ההחלטה).

במסגרת ההחלטה פורטו עיקרי העובדות, עיקרי ההליכים, עיקרי המחלוקות בין הצדדים ועיקרי טענותיהם לגביהן וכן פורט תוכנו של ההסדר הדיוני שעליו הוסכם (לגבי השאלה הנדונה כאן חל שינוי בהסדר הדיוני, כפי שיפורט בהמשך הדברים). פסק הדין הנדון משלים את ההחלטה ולפיכך לא ראינו צורך לחזור על הדברים. הדיון יתמקד אפוא, רק בנושא שוויה של זיקת ההנאה.

א.רקע – תמצית העובדות הדרושות להכרעה בפסק הדין המשלים

2.הנתבעת, חברת מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ (להלן – אביב), בנתה את מיזם הבנייה "לב רחביה" על מקרקעין בבעלות התובע, האב העליון של מסדר כנסיית נוטרדאם דה ציון (להלן גם – הכנסייה). בהתאם להסכמים שנחתמו בין הצדדים, שיעור 80% מהמיזם הוא בבעלות אביב והשאר, בשיעור 20%, בבעלות הכנסייה.

בניית המיזם הושלמה בשנת 1995. מאוחר יותר, לנוכח מחלוקות שונות בין הצדדים ובעקבות תביעה שהוגשה אל בית המשפט המחוזי בירושלים, התנהל בין הצדדים הליך בוררות ממושך לפני כבוד השופט (בדימוס) עזרא קמא, אשר הסתיים בשנת 2007. בפסק הבוררות נקבע בין השאר, כי אביב חרגה מהשטח שהוקצה למיזם וכי סיפחה אליו שטחים משטחי מנזר רטיסבון הסמוך שהם בבעלות הכנסייה. השטח נושא התביעה הנדונה הוגדר במדויק בפסק הבוררות ולגביו נקבע כי בהיותו בבעלות הכנסייה, היא זכאית לתשלום מאביב עבור זיקת ההנאה בשטח זה אשר ממנה נהנים דיירי הדירות במיזם. מאחר ששווי זיקת ההנאה לא הוכח במסגרת הליך הבוררות, נקבע כי הכנסייה רשאית להגיש תביעה נפרדת נגד אביב בעניין שוויה. זו אפוא, התביעה הנדונה.

לאחר גלגולים שעברה התביעה הנדונה ובהתאם להסדר דיוני שעליו הוסכם (כמפורט בהחלטה), פוצל הדיון כך שתחילה נדונה שאלת היקף זיקת ההנאה. שאלה זו נדונה במסגרת ההחלטה לאחר שהצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב. עתה, במסגרת פסק הדין הסופי, תידון שאלת שוויה.

3.בפסק הבוררות הוגדר במדויק שטח בן 806 מ"ר שלגביו נקבע כי חלה זיקת ההנאה הנדונה. באשר להיקפו של שטח זה, נחלקו הצדדים בשתי השאלות הבאות:

האחת, אם השטח שלגביו חלה זיקת ההנאה כולל רק את השטח שמעל פני הקרקע, או גם את השטח התת-קרקעי שמתחתיו (שבו מצויים חניון, מחסנים וכדומה). בעניין שאלה זו נקבע בהחלטה כי שטח זיקת ההנאה כולל רק את השטח שמעל פני הקרקע.

השנייה, האם שטח זיקת ההנאה כולל גם שטח בן 124 מ"ר הצמוד אל דירה מספר 56 שהיא בבעלות הכנסייה. בעניין זה נקבע כי יש לגרוע משטח זיקת ההנאה את השטח האמור.

4.לנוכח המסקנות האמורות, נקבע בהחלטה כי על-פי פסק הבוררות, שטח החריגה אשר בו ישנה זיקת הנאה לדיירי המיזם, הוא שטח בן 806 מ"ר המצוי רק מעל פני הקרקע. מתוך שטח זה, שטח זיקת ההנאה לכל הדיירים הוא השטח המתקבל לאחר גריעת שטח בן 124 מ"ר המוצמד אל דירה 56 שבבעלות הכנסייה. כך נמצא כי שטחה של זיקת ההנאה על-פי פסק הבוררות הוא 682 מ"ר (682 = 124 – 806).