ת"א 14830-05-09 יכין- חקל בעמ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל

עניינה של התביעה בטענת התובעות כי רשות מקרקעי ישראל נישלה אותן מזכויותיהן במקרקעין שבחכירתן עוד משנות החמישים, בשטח שגודלו כ-160 דונם, המצויים בסמוך לשכונת "הרכבת" בלוד.

העובדות בתמצית

התובעת 1 (להלן: "יכין") היא חברה שהוקמה בשנת 1927 כדי לקיים פעילות חקלאית בישראל. התובעת 2 היא בתו והיורשת של מר אליהו אייזיקס ז"ל (להלן: "אייזיקס") אשר נפטר לאחר הגשת התביעה. רשות מקרקעי ישראל (כשמה כיום, וכך היא תכונה גם ביחס למועדים שקדמו למועד שינוי שמה ולהלן: "רמ"י") מנהלת את המקרקעין עבור בעליהם.

יכין התקשרה ביום 31.12.1954 עם הרשות לפיתוח הארץ בהסכם לחכירת כ-48 דונם בגוש 4028 חלקה 26 בלוד הידועים כפרדס 603. על פי הסכם החכירה והתוספת להסכם, זכויות החכירה הוקנו עד יום 31.12.2003 עם אפשרות הארכה למשך 49 שנים נוספות (נספחים א1' ו-א2' לכתב התביעה).

יכין התקשרה בנוסף בשנת 1990 עם רמ"י בהסכם לחכירת כ-115 דונם בגוש 4028 חלקות 6,7,15,16,22,24 בלוד הידועים כפרדס 604 (נספח ב' לכתב התביעה). פרדס 603 ופרדס 604 סמוכים זה לזה. בהסכם החכירה צוין שהחזקה בפרדס 604 נמסרה ליכין עוד בשנת 1955. בהסכם החכירה נקבע בנוסף שתקופת החכירה מתחילה ביום 1.1.1990 ומסתימת ביום 31.12.2003 עם אפשרות הארכה למשך 49 שנים נוספות.

אייזיקס חכר מרמ"י כ-10 דונם משטח פרדס 604 החל משנות הששים.

על פי הסכמת יכין ואייזיקס ובאשר יכין היא חוכרת כ-90% מהזכויות בפרדס 604 ואייזיקס הוא חוכר יתרת הזכויות בפרדס, יכין נקבעה כאחראית לעיבוד כל הפרדס ולטיפול בו, ובנוסף נקבע שאייזיקס ישפה אותה בגין חלקו היחסי בהוצאות ויקבל חלק יחסי מההכנסות מהפרדס. פעולות יכין בנוגע לעיבוד ושמירת המקרקעין נעשו לפיכך גם בשליחות מר אייזיקס.

ביום 2.4.2003, לפני מועד סיום תקופת החכירה הראשונה של פרדס 604, הודיע אייזיקס לרמ"י על רצונו להאריך את תקופת החכירה ל-49 שנים נוספות (נספח ד' לכתב התביעה). ביום 10.6.2003, אף זאת לפני מועד סיום תקופת החכירה הראשונה, הודיעה יכין לרמ"י על רצונה להאריך את תקופת חכירת פרדס 603 ופרדס 604 וכן מקרקעין נוספים (נספח ה' לכתב התביעה). מכתב יכין נשלח בדאר רשום (נספחים 4-6 לתצהיר מר נחום דרור (להלן: "דרור")).

בשנת 2005 החליטה מועצת מקרקעי ישראל לאחד את מועדי סיום תקופות החכירה הראשונות בחוזי יכין עד ליום 31.12.2009 ולהאריכם לתקופה נוספת שתחילתה ביום 1.1.2010 וסיומה ביום 31.12.2058 (נספח ו' לכתב התביעה). בעקבות ההחלטה נכרת ביום 6.9.2006 הסכם בין רמ"י ליכין להארכת תקופות החכירה (נספח ז' לכתב התביעה).

אין חולק על כי עד שנת 2000, לכל המוקדם, עובדו והוחזקו הפרדסים על ידי יכין ואייזיקס להנחת דעתה של רמ"י.

מוסכם בנוסף כי על פי חוזי החכירה התחייבו יכין ואייזיקס לשמור על המקרקעין מפני השגת גבול ולעבדם (סעיף 13 לחוזה חכירת פרדס 603 וסעיף 6ב' לחוזה חכירת פרדס 604).

כיום גם מוסכם שבשנת 2006 הושכרו 80 דונם משטחי הפרדס על ידי רמ"י למר יוסף דבוש (להלן: "דבוש") לגידול גידולי בעל, ללא ידיעת התובעות.

תחילה רמ"י כפרה בכתב בדבר השכרת המקרקעין לאחר. אי לכך הגישה יכין תלונה במשטרה כנגד "הפולש" (נספח 20 לתצהיר מר דרור נחום). רמ"י ציינה במכתב הממונה המחוזית לחקלאות, גב' רחל צדקה, מיום 23.7.2007, כי "הפולש" שהתגלה על ידי יכין רק עתה מוכר לפקחי רמי"י עוד משנת 2003. מספר ימים לאחר מכן הוברר כי הדברים לא היו נכונים ורמ"י הודתה במכתב גב' צדקה מיום 29.7.2007 שנפלה טעות במכתבה הקודם וכי המקרקעין הושכרו על ידי רמ"י לדבוש.

במכתב מתקן זה טעתה רמ"י טעות נוספת בקבעה כי יכין כלל לא הגישה בקשה להארכת החוזה. רמ"י נימקה את דבר ההשכרה לדבוש באי חידוש חוזה החכירה, היעדר בקשה מצד יכין לחידושו, והזנחת המקרקעין על ידי יכין (נספחים כ' ו-כ"א לכתב התביעה). בהמשך הוברר כי טענת רמ"י כאילו יכין לא ביקשה לחדש את חוזה החכירה אף היא לא הייתה נכונה. הודאה בטעות זו הושמעה מפי עד רמ"י, הפקח מר עמיר גילת (להלן: "גילת"), שאישר כי הבקשות להארכת חוזה החכירה נשלחו (עמ' 33 ש' 20 לפרוט'). משהתבררו עובדות אלה, העמיד גילת את עיקר טענות רמ"י כנגד התובעות על הזנחת המקרקעין על ידן (עמ' 42 ש' 1-5 לפרוט').

תיעוד הדיון בוועדת ההשכרות של רמ"י אשר אישרה את ההשכרה לדבוש תמציתי ובו נאמר:

"יוסי דבוש קוט- ללא תיק- בקשה חדשה להשכרת שטח בגודל כ-80 דונם בגו"ח 4028/שונות למטרת גידולי שדה בעל. השטח שימש בעבר את יכין חק"ל ומזה שנים רבות הוא מוזנח. הומצאה המלצת משרד החקלאות.

הוחלט: לאשר ההשכרה לשנה"

בכתב יד הוספה ההערה: "ועדת ההשכרות מאשרת מיום 16/7/06" (נספח כ"ו לכתב ההגנה).

לאחר מכן הוארכה תקופת ההשכרה של המקרקעין לדבוש ל-3 שנים נוספות.

עד היום לא הוחזרו המקרקעין לחזקת יכין ואייזיקס, עקב המחלוקות בין הצדדים בעניין תוקף החוזה.

גם אודות מצב המקרקעין כיום אין מחלוקת בין הצדדים. בדוח פקח עדכני שהוגש על ידי רמ"י המתייחס למצב המקרקעין המכונים בדוח "שטח פרדסים 604 ו 603 של יכין חקל בלוד", שנערך ביום 11.11.2014, מתואר מצב הדברים במקרקעין כך:

"בשטח 8 פלישות הנמצאות בטיפול משפטי של רמ"י. בחלקן ניתן פס"ד ובחלקן עדיין לא.

קיימות 3 פלישות שלא טופלו או שהטיפול לא הצליח.

קיימות 5 פלישות חדשות (אחרי 2009) שטרם החל טיפול או שטופלו בהצלחה.

מלבד הפלישות הללו, ישנם שלושה מוקדי פסולת גדולים מאוד (כ-47 דונם).

בדרום החלקה שטח המוחכר עונתי ליצחק שדה."

ביחס לריבוי הפולשים למקרקעין המנוהלים על ידי רמ"י באזור העיר לוד, העיד גילת כי התקבלה החלטת ממשלה להגברת האכיפה בעיר. גילת העיד בנוסף כי כיום לא זו המדיניות הנאכפת (עמ' 40 ש' 29-33 לפרוט'). תופעת הפולשים הנרחבת באזור, הן בעבר והן בהווה, עד כי הטיפול בה הצדיק התערבות ממשלתית, אף היא אינה יכולה להיות שנויה במחלוקת.

משנת 2006 המקרקעין אינם בחזקת התובעות או בשליטתן. עם זאת, רמ"י המשיכה לגבות דמי חכירה בגין שני הפרדסים, לטענתה במרוכז ובאופן ממוחשב ואוטומטי, ביחד עם דמי חכירת יכין בגין כל המקרקעין שבחכירתה.

הסעדים שנתבעו בכתב התביעה לפי סדר הצגתם הם כדלקמן:

להצהיר כי חוזי החכירה עודם בתוקף לפחות עד 31.12.2058.

להצהיר שנישול התובעים מהמקרקעין הוא הפרה יסודית של החוזים.

לאור היעדר אפשרות של התובעים לעשות שימוש במקרקעין, להורות שעל רמ"י לשלם לתובעים פיצוי לפי ערך הזכויות במקרקעין הנאמד ב-5,247,000 ₪ נכון לשנת 2006 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

לחלופין, להורות לרמ"י לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים בסכום שייקבע בתוספת דמי השכירות ששילם דבוש כל שנה משנת 2006 ועד החזרת המקרקעין לתובעות.

לאחר הגשת כתב התביעה התנהל משא ומתן ממושך מאוד בין התובעות לרמ"י בדבר התנאים להארכת חוזי החכירה. בסופו של דבר, מטעמים שהתובעות קושרות אותם לרמ"י, נכשל המשא ומתן והצדדים ביקשו שהמחלוקת תוכרע בפסק דין.

בסיכומי יכין ביקשה יכין לראשונה לפסוק לה את הסעד הכספי המבוקש – שווי המקרקעין כסעד העיקרי בגין הפרת החוזים, ורק לחלופין להורות על אכיפתם והחזרת המקרקעין לידיה, בתוספת דמי שימוש. יכין טענה בסיכומים שלאחר שנות נישול כה ארוכות ועקב שינוי במצב המקרקעין, ריבוי הפלישות שרמ"י חדלה מלטפל בהן וערימות הפסולות, אבדה הרלוונטיות של הסעד העיקרי שביקשו בכתב התביעה. בסיכומי אייזיקס, היא הצטרפה לכל האמור בסיכומי יכין, ובנוסף ביקשה לקבל את התביעה במלואה. השאלה האם אף אייזיקס מבקשת פיצויים בשווי ערך המקרקעין במקום אכיפה נותרה עמומה. בנסיבות העניין ולאור תוצאות פסק הדין והנמקותיו לא מצאתי לנכון לברר שאלה זו לאשורה.

רמ"י לא שלחה מעולם הודעה ליכין ולאייזיקס, שהחוזים מבוטלים, ואף לא מכתב המתריע על הכוונה לבטל את החוזים אם יכין ואייזיקס לא יתקנו את ההפרות הנטענות על ידי רמ"י תוך 3 חודשים ממועד המכתב. רמ"י אינה טוענת שביטלה את החוזים לפני השכרת המקרקעין לדבוש.

התובעות מצידן עמדו על קיומם של החוזים ועל אכיפתם במשך שנים לפני ואחרי הגשת כתב התביעה. רק בסיכומי יכין ביקשה יכין לשנות את סדר הסעדים שביקשה מהיסוד, ולתבוע פיצוי בגובה שווי המקרקעין במקום את אכיפתם.

מהצהרות ב"כ הצדדים בפרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 18.6.2014, עולה כי בין יכין ורמ"י מחלוקת נוספת הנוגעת לתנאי חידוש כלל חוזי החכירה של יכין, בעיקר בנוגע לסעיף שינוי יעוד, שהצדדים רואים אותה כמחלוקת משמעותית נוספת ביחסי הצדדים. תביעה בעניין זה מתנהלת בבית המשפט המחוזי בתל אביב. הצדדים לא התייחסו למחלוקת זו בסיכומי טענותיהם בכתב. נראה כי יש נקודות השקה בין שתי התביעות בשים לב לסעדים המבוקשים בתביעה שלפני.

טענות הצדדים בתמצית

טענות יכין ואייזיקס

התובעות טוענות כי חוזי החכירה תקפים ומחייבים עד שנת 2058, לאחר שהוארכו על ידן כדין במשלוח הודעה בדואר רשום לרמ"י. מועדי הסיום של חוזי החכירה של יכין אוחדו ונקבעו ליום 31.12.2009, ובשים לב להודעה על הארכת חוזי החכירה יסתיימו חוזי יכין ביום 31.12.2058. כך גם ביחס לחוזה החכירה עם אייזיקס, משרמ"י ראתה את כל שטח פרדס 604 כמוחכר על ידה ליכין. רמ"י גבתה דמי חכירה מיכין גם בגין חלקו של אייזיקס שעמו התחשבנה יכין בנפרד.

רמ"י הסתמכה על עובדות שגויות בהניחה בטעות שהתובעות לא שלחו הודעות להארכת חוזי החכירה. בנוסף סברה רמ"י בטעות שהתובעות הפקירו את המקרקעין, לא עיבדו אותם ולמעשה נטשו אותם. על יסוד עובדות שגויות אלה רמ"י השכירה את המקרקעין לדבוש. בכך נישלה רמ"י את התובעות מזכויותיהן במקרקעין שלא כדין והפרה את החוזים.

התנהלות רמ"י מצביעה על אנדרלמוסיה מוחלטת בתפקודה. גם כשהתובעות העמידו את רמ"י על טעויותיה העובדתיות היא התבצרה בעמדתה כדי להצדיק את מעשיה.

רמ"י אינה עומדת על משלוח הודעה בדבר הארכת חוזה החכירה כתנאי בלעדיו אין לחידושו ביחס לכלל המתקשרים עמה. בכך הודתה בתשובתה לשאלה 7 בשאלון. רמ"י חרגה מעקרון השוויון בו היא מחויבת ביחס לתובעות. זכויות החכירה של התובעות הן זכויות קניין וככאלה הפגיעה בהן אסורה.

הפרדסים עובדו עד שנת 2000 ונעקרו בשנה זו עקב הבצורת, והקיצוץ המיידי במכסות המים, ובהיעדר מים להשקיה. קודם לכן טופחו הפרדסים עוד משנות החמישים. כשנוכחה יכין שגזירות המים אינן משתנות, החליטה להחליף את הפרדסים בגידולי בעל עונתיים. זאת לאחר שהקרקע נחרשה חריש עמוק ולאחר מנוחה שנתנה לקרקע כמקובל.

עונת העיבוד של גידולי בעל מתחילה בחודש אוקטובר, אז חורשים וזורעים. העונה מסתיימת בחודש מאי. בחודשי הקיץ יוני-ספטמבר לא מתבצעת פעילות חקלאית במקרקעין. גילת אישר בעדותו שמותר היה ליכין לגדל גידולי בעל (עמ' 37 לפרוט').

רק בדוח פיקוח אחד יש התייחסות להיעדר עיבוד המקרקעין, זאת בדוח הפיקוח מחודש יוני 2005. ההסבר לכך הוא העיבוד העונתי של המקרקעין. בדוח הפיקוח מדצמבר 2005 כבר מצוין כי החלו בעיבוד השטח וחרישתו. גם תצלומי האוויר מצביעים על עיבוד המקרקעין (ת/7 ו-ת/8).

דוחות הפיקוח עליהם מבססת רמ"י את הגנתה לא הומצאו לתובעות בזמן אמת, ועורכיהם כלל לא העידו ולא נחקרו על האמור בדוחות. משקל דוחות הפיקוח לפיכך מועט ביותר, אם בכלל. לא נשלח מכתב מרמ"י לתובעות כדי ליידען על הפלישות שלפי הנטען מתוארות בדוחות שהעתקם צורף כנספחים י"ב, י"ג, ו-י"ד לתצהיר גילת. מכתב עו"ד אשכנזי מיום 24.6.2003 הועבר לעו"ד לביא, ב"כ אייזיקס ז"ל. מר אייזיקס ז"ל יצא לשטח ומצא שאין זכר לסככות ו/או שלד מגורים שנטען שראזי שאבאן או אדם אחר בנה. כך השיב עו"ד לביא לעו"ד אשכנזי. מכתבו לא נענה. התייחסות רמ"י במכתב זה לפולשים נכתבה לאחר שיכין כבר פעלה לסילוקם בעצמה.

מכתב רמ"י משנת 2003 שהלין על הקמת אורווה בשטח הפרדסים, אף הוא מתייחס לפלישה שטופלה על ידי יכין באופן עצמאי עוד לפני שהמכתב נשלח (סעיפים 35-38 לתצהיר דרור). התייחסות רמ"י במכתב זה לפולשים נכתבה לאחר שיכין כבר פעלה לסילוקם בעצמה. טענת רמ"י על יסודה נסמכת הגנתה כי המקרקעין נזנחו לשנים רבות היא טענה שגויה.

הטענה כי המקרקעין נזנחו הועלתה לראשונה רק בשנת 2006. גילת אישר שבשנים 2000-2003 לא אותרה פלישה למקרקעין (עמ' 40 ש' 22-25 לפרוט'). יכין היא זו שפינתה בעצמה פולשים למקרקעין בשנים 2000 ו-2003 ופעלה בנחישות לסילוק פולשים. גם על "פלישת דבוש" דיווחה למשטרה. אפילו היו פלישות בשנים 2004-2005, אין מדובר בהזנחה של המקרקעין במשך שנים רבות.

רמ"י כלל לא ביטלה את חוזי החכירה על ידי הודעת ביטול הנמסרת למפר לאחר מתן זמן סביר לקיום החוזה כדרישת סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"). לא נשלחו התראות ולא נשלחה הודעת ביטול. החוכרים לא הוזמנו לשיחה ולא דיברו עמם בנושא. גילת אישר בעדותו שחייב לצאת מכתב לביטול חכירה (עמ' 43 לפרוט').

כיום הסעד הראשי המבוקש על ידי יכין הוא פיצויים בגובה שווי הזכויות במקרקעין לפי חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם יכין זאת בסך 5.2 מיליון ₪. הפיצוי הנתבע חושב לפי אמות המידה והסכומים הקבועים בהחלטה 969 של מועצת מקרקעי ישראל ולפי מה שהעידה השמאית בחקירתה.

לחלופין, אם לא תתקבל העתירה לסעד הכספי, מבוקש להורות על השבת המקרקעין לתובעות והסרת אחריות מהן בגין המפגעים שנוצרו, וכן תשלום דמי שימוש ראויים בגין תקופת הנישול.

טענות רמ"י

רמ"י טוענת כי חוזי החכירה הופרו על ידי יכין ואייזיקס הפרה יסודית בהפקרת המקרקעין וזניחת עיבודם במשך שנים ארוכות, זאת על פי דוחות פיקוח ממועדים שונים בשנים 2000, 2003, 2004, 2005.

על רקע זה שלחה רמ"י מכתבים לב"כ יכין ואייזיקס המיידעים אותם על הפלישות ועל הפרת החוזה ובנוסף פעלה לטיפול בסילוק הפולשים.

רמ"י נאלצה להתמודד עם פינוי הפולשים במקום יכין ואייזיקס, שלא פעלו לשמירה על הקרקע מפני פולשים, באופן שהצדיק את ביטול החוזים או אי חידושם.

טענת התובעות בדבר גידול גידולי בעל במקרקעין נולדה רק לצורך ההליך. גילת העיד שאינו זוכר שהיה בשטח חריש עמוק והשטח לא נראה זרוע ומעובד. משנת 2002 לא היה במקום דבר ששייך ליכין, כגון טרקטורים ומבני עזר (עדותו בעמ' 38, 43 לפרוט'). בכל מקרה היה על יכין ואייזיקס לעבד את המקרקעין ולשמור עליהם בכל ימות השנה. טענתם שגילו את דבוש רק בחודש אוקטובר 2006 למרות שדבוש קיבל את החזקה במקרקעין עוד ביום 1.9.2006, תומכת בטענת רמ"י על הזנחת המקרעין. אף אם רמ"י אינו פועל כנדרש לפינוי הפולשים אין בכך כדי להצדיק את מחדלי יכין ואייזיקס.

אף אם התובעות שילמו דמי חכירה גם עבור התקופה שהמקרקעין לא היו בחזקתן, הרי שהתשלומים שולמו על פי שוברים המופקים באופן אוטומטי במחשבי רמ"י. ביחס לפרדס 604 נגבים דמי החכירה השנתיים במרוכז ביחס לכל פרדסי יכין בארץ. אפילו אם נגבו דמי חכירה מידי התובעות, אין זה מצביע על זכות לחידוש החוזה או על קיומו. גם החלטה 1046 והארכת תקופת החכירה על כל חוזי יכין אינן גורעות מזכות רמ"י לבטל חוזה בגין הפרתו. ההחלטה היא טכנית בלבד ולא החייתה חוזים שהסתיימו. החוזים פקעו לכל המאוחר ביום 21.12.2003 ולא חודשו.

לרמ"י זכות על פי החוזים לבטלם ולדרוש את השבת הפרדס אם לא עובד (סעיף 12 (א) לחוזה ביחס לפרדס 603; סעיף 17 לחוזה ביחס לפרדס 604). ניתן לראות את מכתבי רמ"י מחודש יולי 2007 כהודעות על ביטול חוזי החכירה ובכך מילאה הרשות את חובתה הנטענת במישור הפורמאלי.

התובעות אינן זכאיות לסעד הפיצויים הנתבע. התובעות תבעו בכתב התביעה אכיפה וזהו הסעד שלו מעמד בכורה בפסיקה. התובעות לא הוכיחו שחוזי החכירה אינם עוד בני ביצוע וממילא לא הוכיחו זכות לפיצוי הנתבע על ידם. שווי הזכויות הנטען של המקרקעין המוכחש כשלעצמו אינו הנזק שנגרם לתובעות כתוצאה מהיעדר יכולתם להשתמש במקרקעין.

חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעות נעדרת כל פירוט ממנו ניתן ללמוד על הסכום הנקוב בה ואין לקבלה. חוות הדעת נערכה בניגוד לתקן הקובע נורמות מקצועיות מינימאליות בתחום עריכת שומה, ובניגוד לתקנות האתיקה המקצועית של שמאים. אפילו לא צוין בה אם השמאית ביקרה בנכס, ולא בכדי. עלות פינוי הפולשים לא נאמדה כלל. השמאית שינתה את הבסיס לחוות דעתה בחקירתה הנגדית ואף הבסיס החדש לחוות הדעת, החלטה 969, אינה רלוונטית בהיעדר שינוי יעוד, בהיעדר קרקע פנויה, ובהיעדר פרדסים. בכך נשמט הבסיס לשומה.

יכין עותרת בסיכומים לחלופין לדמי שימוש, אך היא לא כימתה אותם ולא הוכיחה את סכומם. אין מקום לפיצוי התובעות ולא להשבת המקרקעין לידיהן. גם את יקבע שהתובעות זכאיות להשבה הרי שמדובר לכל היותר בהשבת דמי החכירה השנתיים ששולמו. סכומים אלה כלל לא הוכחו.

עיקר המחלוקת

המחלוקת העיקרית בין הצדדים היא בשאלה האם בהשכרת המקרקעין על ידי רמ"י לדבוש ובשלילת החזקה במקרקעין מהתובעות ממועד השכרתם לדבוש ועד היום הפרה רמ"י את חוזי החכירה בין הצדדים. אם התשובה לשאלה זו חיובית, יש לברר מהן תוצאות ההפרה ומהם הסעדים להם זכאיות התובעות עקב ההפרה.

דיון והכרעה

אבחן תחילה את השאלה האם רמ"י ביטלה כדין את החוזים עם יכין ועם אייזיקס.

ביחס לדרך ביטול חוזה קובע סעיף 8 לחוק התרופות:

"ביטול חוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7 (ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה."

ההוראות בדבר מתן הודעה פורטו בסעיף 21 לחוק התרופות הקובע:

"(א) הודעה לפי חוק זה תינתן בדרך שקבעו הצדדים, ובאין קביעה כזאת – בדואר רשום או בדרך אחרת המקובלת בנסיבות הענין".

(ב) נפגע שנתן הודעה כאמור בסעיף קטן (א) ויש יסוד להניח שההודעה הגיעה לתעודתה במועדה, רשאי להסתמך עליה אף אם איחרה להגיע או לא הגיעה כלל."

בנסיבות העניין הצדדים קבעו דרך למתן הודעה על ביטול החוזה. בסעיף 17 לחוזה חכירת פרדס 604 שנכרת בין רמ"י ליכין ולאייזיקס ז"ל (נספח 2 לתצהיר דרור), נקבע ביחס להפרת החוזה:

"א. הפר החוכר או לא קיים כל הוראה ו/או התחייבות שנקבעה בחוזה זה, רשאי המחכיר לבטל את החוזה הזה על-ידי הודעה בכתב שתשלח בדאר רשום.

ב. מבלי לפגוע בכלליות ההוראה שבפסקה א' לעיל, תשמש בפרט עילה לביטול החוזה:

(1) שימוש במוחכר או בכל חלק ממנו שלא למטרת החכירה ו/או בניגוד לסעיף 8 דלעיל.

(2) הזנחת עיבוד המוחכר או כל חלק ממנו.

(3) פיגור בתשלום דמי חכירה או כל תשלום אחר עבור תקופה של 3 שנים.

(4) העברה בניגוד לסעיף 11 לעיל.

ג. במקרה שהמחכיר ירצה להשתמש בזכותו לפי סעיף זה עליו לשלוח לחוכר הודעה מוקדמת במכתב רשום בה ידרוש מהחוכר לתקן אן להסיר את ההפרה שנגרמה על-ידו תוך 3 חודשים מיום מתן ההודעה. היתה ההפרה שאינה ניתנת עוד לתיקון, יהיה אז המחכיר פטור ממשלוח הודעה כנ"ל." (ההדגשה אינה במקור ה.ע).

הדרך שקבעו הצדדים לביטול החוזה היא משלוח הודעת ביטול בדואר רשום. זאת לאחר מתן הודעה מוקדמת על ידי רמ"י לחוכרים שבה הם נדרשים לתקן או להסיר את ההפרה תוך 3 חודשים מיום ההודעה. הנחתי היא שגם ההודעה המוקדמת צריכה להישלח בדואר רשום, זאת על פי פרשנות החוזה ומכוח הוראת סעיף 21 לחוק התרופות.

הודעה מוקדמת כקבוע בחוזה והודעת ביטול חוזה החכירה לא נשלחו על ידי רמ"י ליכין ולאייזיקס.

רמ"י טוענת כי אפשר לראות את מכתבי רמ"י מחודש יולי 2007 כהודעות על ביטול חוזי החכירה, וכי בכך מילאה רמ"י את חובתה הנטענת במישור הפורמאלי. אין דעתי כדעתה. מכל מקום אין בטענה זו כדי לספק הסבר להשכרת המקרקעין לדבוש עוד בשנת 2006, לפני משלוח מכתבי שנת 2007. אתייחס להלן לחובה להודיע על ביטול החוזה, תכליתה וחשיבותה.

החובה להודיע על ביטול החוזה אינה אך חובה במישור הפורמאלי, אלא חובה שביסודה עומד טעם של הוגנות. על תכליתה של הודעת הביטול נאמר:

"ביסוד הנטל ליתן הודעה על ביטול החוזה עומד טעם של הוגנות. הביטול הוא פעולה משפטית חד צדדית המשנה את מערך הזכויות והחובות ההדדיות של הנפגע ושל המפר גם יחד. שיקולים של הוגנות כלפי המפר מצדיקים הכרה באינטרס שלו לדעת אודות שינויים במצבו המשפטי, ובכללם – שינויים הנובעים מביטול החוזה בידי הנפגע."

(גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות 638 (2009)) (להלן: "שלו ואדר")

באשר הודעה על ביטול החוזה היא חובה בעלת חשיבות מכרעת, ובהיעדר הודעה כאמור מצד רמ"י, לא ניתן לקבוע כמבוקש על ידי רמ"י שהחוזים בוטלו.

מכתבי רמ"י משנת 2007 ליכין ולאייזיקס, שאותם טוענת רמ"י שיש לראות כהודעת ביטול, הם המכתבים השגויים של גב' צדקה ביחס ל"פולש" דבוש, ותיקונו של המכתב ביחס להשכרת המקרקעין לדבוש במכתב שגוי נוסף בו צוין שלא התבקשה על ידי החוכרים הארכת החוזים (נספחים י"ט-כ"א לתצהיר גילת).

במכתבים אלה רמ"י אך הצהירה כי היא שומרת על זכותה לנקוט בכל הצעדים המוקנים לה על פי כל דין עקב הפרתו היסודית של החוזה, אך אין בהם הודעה על ביטול החוזים, ואין בהם דרישה לתיקון ההפרה על פי הקבוע בסעיף 17(ג) לחוזים והודעה על כוונה לבטל את החוזה, אם לא יתוקנו ההפרות.

אף תוכן האמור במכתבים רחוק מדיוק. מהמוצגים עולה כי יכין ואייזיקס פנו לרמ"י בכתב בבקשות להארכת חוזי החכירה (נספחים 4 ו-5 לתצהיר דרור), ובנוסף כי בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1046 מיום 18.5.2005 החליטה מועצת מקרקעי ישראל לאחד את מועדי סיום תקופת החכירה הראשונה בחוזי יכין השונים עד יום 31.12.2058 (נספח 7 לתצהיר דרור). בתוספת לחוזי חכירה (הארכת תקופת חכירה) מיום 6.9.2006, הוארך מועד סיום תקופת החכירה הראשונה בחוזי יכין בהתאם להחלטה עד יום 31.12.2009 ללא יוצא מן הכלל ובאופן הכולל גם את המקרקעין נשוא המחלוקת.

החוזה להארכת תקופות החכירה בין רמ"י ליכין נכרת פחות מחודשיים לאחר מועד אישור השכרת המקרקעין לדבוש. ומכאן שרמ"י לא פעלה להשכרת המקרקעין לדבוש על יסוד אי הארכת חוזי החכירה.

רמ"י אף גבתה במהלך כל השנים דמי חכירה בגין החכרת כל המקרקעין, ובכלל זה חלקו של אייזיקס בפרדס 604.

במכתב גב' צדקה לאייזיקס מיום 29.7.2007 הצדיקה גב' צדקה את דבר ההשכרה של המקרקעין לדבוש באי חידוש חוזה החכירה עם אייזיקס ויכין לאור נטישת המקרקעין, הפסקת העיבוד בהם, ופלישת גורמים לשטח. גב' צדקה ציינה בנוסף שמכתב מנהל המחוז לאייזיקס על הפרת חוזה החכירה לא נענה.לפיכך ובאשר חוזה אייזיקס וחוזה יכין לא חודשו ולא יחודשו אישרה ועדת השכרה עונתית את השכרת השטח לצד ג' ( נספח כ"א לתצהיר גילת).

ממכתב גב' צדקה והאירועים שקדמו לו עולה כי המכתב נשלח אך כדי להצדיק את השכרת המקרקעין לדבוש. למעשה לא היה כל יסוד לאמור במכתב גב' צדקה ולנימוקים המפורטים בו להשכרת המקרקעין לדבוש. בניגוד לאמור במכתב, יכין ואייזיקס ביקשו להאריך את החוזים, החוזים הוארכו בפועל על ידי רמ"י, ולא בוטלו בהודעת ביטול כנדרש על ידי רמ"י. הארכה מרוכזת של החוזים אינה פוגעת בתוקפם. מתשובת רמ"י לשאלון שנשלח אליה עולה כי ממילא אינה עומדת על משלוח הודעה בדבר הארכת החוזה כתנאי בלעדיו אין להארכת חוזי חכירה (תשובה לשאלה 7 (ת/2)). אף על פי כן מצאה רמ"י לנכון להצדיק את השכרת המקרקעין לדבוש גם בנתון שגוי זה.

המסקנה אליה הגעתי היא כי במועד השכרת המקרקעין לדבוש עמדו בתוקפן זכויות יכין ואייזיקס על פי החוזים ובכללן הזכות להארכת החוזה לתקופה נוספת בת 49 שנים כקבוע ב"המשך לסעיף 3" שבחוזה הקובע:

"בתום תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי (להלן: "תקופת החכירה"), תהייה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 (ארבעים ותשע) שנים (להלן: "תקופת החכירה הנוספת") לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בהחכרת אדמות המחכיר לגבי קרקעות המיועדות למטרה הנזכרת בסעיף 4 של חוזה זה, הכל בתנאי מפורש שהחוכר יבקש בכתב את חידוש החכירה, לפחות שישה חודשים לפני גמר תקופת החכירה הנוכחית, אם החוכר לא יפנה בכתב למחכיר לחדש את החכירה תוך התקופה הנ"ל, כאמור לעיל, הרי החכירה תסתיים לחלוטין בתום תקופת החכירה הנוכחית."

מובהר ומודגש כי במסגרת הכרעתי בתביעה שלפני איני נדרשת לשאלה מהם התנאים בהם זכאים יכין ואייזיקס להאריך את חוזה החכירה, ומהם תנאי החוזים לאחר ההארכה, אלא לעצם זכותם להארכת החוזים בלבד. תנאי החוזה יקבעו בהסכמת הצדדים או בהכרעה שיפוטית.

מהמסמכים ומהתנהגות רמ"י עולה כי לא זאת בלבד שרמ"י לא ביטלה את החוזים כנדרש, אלא שהיא אף גילתה דעתה בהתנהגותה שהקשר החוזי בין הצדדים נמשך. זאת בהארכת החוזים זמן קצר לאחר ההשכרה של המקרקעין לדבוש, ובגביית דמי החכירה בגין החכרת המקרקעין במשך כל השנים. בהקשר זה יש לציין כי כפי שנפסק:

"הפרת חוזה אינה מביאה לביטול החוזה מאליו עקב הפרתו, ועל הנפגע להפעיל את זכות הביטול באופן אקטיבי."

ראו: ע"א 92/89 עובדיה נ' סיבהי, פ"ד מה(5) 113, 119 (1991); ע"א 288/81 קרן תורה ועבודה נ' אגודת בית כנסת שנת הניצחון עולי אירן, פ"ד לח(4) 533, 539 (1984).

לא כך נעשה על ידי רמ"י .

בנוסף, רצון הנפגע לבטל את החוזה צריך להיות ברור וחד משמעי. עליו לבטא רצון ל"ביטול גמור וסופי ומוחלט של החוזה", לאור משמעות הביטול ושחרור הצדדים מחובתם להמשיך לקיימו.

ראו: שלו ואדר, בעמ' 639; ע"א 130/68 הכטמן נ' בן ארצי, פ"ד כב(2) 608, 612 (1968); ע"א 277/89 צ'אם מוצרי מזון (ישראל) בע"מ נ' טעמיקו בע"מ, פ"ד מו(3) 288 (1992).

מהתנהגות רמ"י כמפורט לעיל לא עולה כוונה ברורה לביטול סופי ומוחלט של החוזה, להיפך, רמ"י המשיכה לקיים את החוזה ואף פעלה להארכתו, למרות שסברה שהחוזה הופר.

למעלה מן הצורך אציין כי אף היקף ההפרות הנטענות ומשכן לא הצדיק שימוש בסעד הקיצוני של ביטול החוזה כפי שנעשה על ידי רמ"י. זאת בשים לב לתקופת העיבוד הממושכת של המקרקעין על ידי יכין לשביעות רצונה של רמ"י במשך עשרות שנים.

גם לאחר שיכין נאלצה לעקור את הפרדסים עקב השינויים במדיניות המים והקיצוץ המאסיבי במכסות המים שהוקצו לה, יכין המשיכה לעבד את המקרקעין (הקצבות המים לפרדס בשנים 1998-1999 צורפו כנספח 9 לתצהיר דרור). אף אם ליכין נדרשה תקופת הסתגלות להטמעת השינוי במדיניות הממשלתית במשק המים, איני סבורה כי יש לומר שתקופת ההסתגלות ושינוי אופי הגידולים בהתאם למדיניות החדשה הייתה ארוכה באופן בלתי סביר. אין לומר גם שמתקופת ההסתגלות ניתן ללמוד על כוונת יכין ואייזיקס לנטוש את המקרקעין, כפי שהסיקה רמ"י.

בשנים 2003-2004 יכין חרשה את הקרקע חריש עמוק (סעיף 20.6 לתצהיר דרור, עדותו בעמ' 25-26 לפרוט'). אף אם הפקח גילת לא זכר שהמקרקעין נחרשו חריש עמוק, אין בכך כדי לסתור את עדותו הברורה של דרור בעניין זה. דרור הסביר כי חריש עמוק אף הוא עיבוד של המקרקעין לצורך הכנת הקרקע לאחר מנוחה לצורך עיבוד נוסף (סעיף 20 לתצהירו).

לאחר פרק זמן לא רב, בשנת 2005, עברה יכין לגידול גידולים עונתיים במקרקעין. בדוח הפיקוח מיום 1.12.2005 מצוין כי החלו בעיבוד השטח וחרישתו (נספח ט"ו לתצהיר גילת). בכך המשיכה יכין בעיבוד באופן פיזי ובמשקפי המשטר החוזי שנקבע בחוזי החכירה. גרסת יכין בדבר חריש המקרקעין וזריעתם מתקבלת על יסוד עדות דרור והחיזוק לה בדוח הפיקוח.

בהשכרת המקרקעין על ידי רמ"י לעיבוד עונתי לדבוש יש לראות הודאה מצידה כי גם עיבוד שאינו רציף לאורך כל השנה הוא בבחינת עיבוד של המקרקעין ולבטח אינו יכול להיראות כהפקרה ונטישה של המקרקעין מצד המחזיק בהם. על כך העיד גם גילת (עמ' 35 ש' 31-32 לפרוט') .

החלטה 1033 של מועצת מקרקעי ישראל אפשרה לחוכרים מטעים למטרות עיבוד להשתמש בהם לכל עיבוד חקלאי, ואף לחדש את החוזה (נספח כד' לכתב ההגנה) (סעיפים 13-19 לתצהיר דרור). במעבר לגידולי בעל עונתיים לא פעלו יכין ואייזיקס גם בניגוד למדיניות רמ"י בעניין עיבוד המקרקעין.

בשנת 2005 זרעה יכין במקרקעין חיטה לגידול בעל, לאחר שתשתיות השקיה שיכין הניחה במקרקעין נגנבו ממנה. הזריעה חודשה בכל שנה באופן עונתי, עד להשכרת המקרקעין על ידי רמ"י לדבוש בשנת 2006. דרור, שהוא אגרונום, העיד על מאפייני עיבוד המקרקעין לגידולי בעל עונתיים:

"ש. אתה יכול להגיד לי כאגרונום, בחקלאות, מה קורה בין החודשים מאי לאוקטובר?

ת. בעיקרון כלום. כלומר אנחנו באוקטובר חורשים את השטח לקראת הגשמים, זורעים אותו, זה נעשה בימים אלה. החיטה, או גידול בעל אחר, גדל במהלך החורף, צורך את הגשמים. הקציר נעשה באפריל מאי, ואחר זה השטח עומד ומחכה לאוקטובר לחריש הבא, לעונה הבאה." (עמ' 28 לפרוט').

איני סבורה כי עיבוד המקרקעין באופן זה מהווה הזנחה או הפקרה של המקרקעין כעולה מטיעון רמ"י.

גם עם הפלישות למקרקעין שלאחר עקירת הפרדס התמודדה יכין, בשים לב למיקום המקרקעין, ולהיקף התופעה. דוחות הפיקוח של רמ"י לא הועברו ליכין באופן שוטף וחלקם נערכו לאחר שיכין כבר טיפלה בסילוק הפולשים. יכין הוכיחה שנקטה פעולות לסילוק הפלישה למקרקעין בשנת 2000, תחילה בדרך של ניסיון לביצוע סעד עצמי, ובהמשך תוך פנייה לקבלת סיוע הרשויות. יכין גם פנתה לערכאות בבקשה למתן סעדים זמניים וקבועים. רק לאחר מבצע משולב של המשטרה עם הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, משטרת ישראל, עיריית לוד והוועדה המקומית לתכנון ולבניה סולקו הפולשים (סעיפים 23-34 לתצהיר דרור).

כך גם ביחס לפלישת ראזי שאבאן, שניסה להקים במקרקעין אורווה בשנת 2003. פינוי הפולש נעשה על ידי יכין עוד בטרם פנתה אליה רמ"י בעניין זה. דרור הצהיר שפולש זה עיבד בהמשך את הקרקע מטעם דבוש לו השכירה רמ"י את המקרקעין והוא זה שהודיע ליכין על העברת הזכויות על ידי רמ"י (סעיפים 35-36 לתצהירו). פעילות יכין במאמציה לסילוק פולשים מתועדת גם בתכתובות ובמסמכים שצורפו כנספחים 10-20 לתצהיר דרור.

אף את הפלישה המדומה של מר דבוש גילתה יכין ודיווחה עליה למשטרה לאחר שרמ"י הכחישה את דבר מתן ההרשאה למר דבוש ובטרם חזרה בה ממנה מהכחשתה. גם בגילוי ה"פולש המדומה" פעלה יכין תוך זמן סביר.

מסקנתי לאור כל האמור לעיל היא שיכין ואייזיקס לא זנחו את המקרקעין ולא הפקירו אותם, לא על דרך של חוסר עיבוד ולא בהימנעות מטיפול בסילוק הפולשים. אף על פי כן, בהסתמך על מסקנות שגויות וקיצוניות אליהן הגיעה רמ"י בעניינים אלה, ובהסתמך על טעותה בדבר אי הארכת חוזי החכירה, השכירה רמ"י את המקרקעין לדבוש ונטלה מיכין ואייזיקס את זכותם להחזיק במקרקעין ולעבדם.

אדון עתה לפיכך במשמעות המשפטית של התנהגותה זו של רמ"י.

סעיף 1 לחוק התרופות מגדיר "הפרה" של החוזה כ"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה".

בהשכרת המקרקעין על ידי רמ"י למר דבוש שללה רמ"י מיכין ואייזיקס את זכותם להחזיק במקרקעין ולעבדם והעניקה למר דבוש זכות נוגדת לזכויותיהם. בכך הפרה רמ"י את חוזה החכירה.

גם בהתכחשות רמ"י לזכויות יכין ואייזיקס, אף לאחר שהעמידו אותה על טעויותיה ובהימנעותה המתמשכת מלהחזיר את החזקה במקרקעין לחוכרים יש משום הפרה של החוזה. ההפרה היא הפרה יסודית כהגדרתה בסעיף 6 לחוק התרופות, באשר אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. הפקעת זכות התובעות להחזיק במקרקעין ולעבדם היא הפרה של לב לבה של ההתקשרות החוזית בין הצדדים.

מכתבי רמ"י ליכין ולאייזיקס שבהם היא רואה כהודעת ביטול החוזה, נסמכים על מידע שגוי שלא הצדיק את השכרת המקרקעין לאחר ולא את ההתכחשות לזכויות החוכרים. אף לו סברה רמ"י בתום לב שהיא פועלת לביטול החוזה על פי זכות שבדין, לא היה בהערכת המצב השגויה של המצב המשפטי כדי לפטור אותה מאחריותה להפרה.

ראו: ע"א 1315/90 רנן נ' אופיר, פ"ד מח(2) 687, 694 (1994); ע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, פ"ד נח(3) 105, 116 (2004).

במצב דברים זה ולאור התבצרות רמ"י בשגגותיה על מנת לתרץ את השכרת המקרקעין לדבוש, מסתמן כי רמ"י גם הפרה את חובת תום הלב המוגברת החלה עליה.

לעניין זה ראו: ע"א 3979/01 בניני ישקו ומקרקעין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נז(5) 423, 431 (2003):

"המינהל, שהוא גוף ציבורי, אף חייב בחובת תום-לב מוגברת. בעניין זה נפסק:

חובתה של הרשות המינהלית לנהוג בתום-לב בהתקשרויותיה החוזיות נגזרת הן מן המשפט האזרחי, המטיל חובת תום-לב על כל מתקשר, והן מן המשפט הציבורי, המחייב רשות ציבורית לנהוג בהגינות וביושר כלפי אזרחיה בכל מגעיה עמם. ואולם חובת ההגינות המינהלית – שיסודה במעמדה של הרשות כנאמנה כלפי הציבור – מחמירה יותר מחובת תום הלב הנדרשת מן הפרט. המידה המחמירה חלה בין אם פועלת הרשות בתחום המשפט האזרחי ובין אם פועלת היא בתחום המשפט הציבורי."

אבחן להלן את השאלה מהם הסעדים להם זכאיות התובעות עקב הפרת החוזה על ידי רמ"י. תחילה תיבחן השאלה האם התובעות זכאיות לפיצויים המשקפים את מלוא ערך המקרקעין על פי חוות דעת השמאית שהוגשה על ידם. טענות התובעות בעניין זה לוקות בשלושה ליקויים מרכזיים שכל אחד מהם כשלעצמו מצדיק את דחייתן, וביתר שאת בהצטברותם.

משהחוזים לא בוטלו על ידי התובעות שעמדו לפני ואחרי הגשת התביעה על אכיפתם, אין לומר כי נזקיהן עקב השלילה הזמנית של הזכות להחזיק במקרקעין ולעבד אותם בהתאם לחוזי החכירה מגיעים כדי מלוא שווי המקרקעין.

בנוסף, שינוי כה משמעותי בסעד המבוקש מצריך תיקון של כתב התביעה לאחר נטילת רשות בית המשפט. איני סבורה כי ניתן לבשר לנתבע לראשונה על שינוי טעמו של התובע בעניין הסעד המרכזי המבוקש על ידו בסיכומים. לו היה סעד זה הסעד המרכזי הנתבע בתביעה, יכול והייתה רמ"י בוחרת להגיש חוות דעת נגדית. זכות זו נשללה ממנה על ידי התובעות, ולכך אין לתת יד. בקשת התיקון צריכה להיות מלווה בתצהיר המצדיק את המבוקש, לא כל שכן בשלב כה מתקדם של ההליכים. טענות התובעות שאין עוד טעם לדבוק במקרקעין לאור הפלישות המרובות שבוצעו במקרקעין בתקופת החזקתם על ידי רמ"י נטענו אך בעלמא, ולא נתמכו בתצהיר ולפיכך לא הוכחו כנדרש והן נדחות.

אף לגופם של הדברים איני סבורה כי התובעות הוכיחו את גובה הנזק הנטען על ידן באמצעות חוות הדעת השמאית. דלות ההנמקה שבחוות הדעת עומדת בניגוד בולט למוניטין הרבים של עורכת חוות הדעת. זאת בהיעדר כל פירוט של הגורמים והשיקולים לשומה, והתחשיב שביסודה. בשומה צוין כי מטרתה אומדן שווי הזכויות במקרקעין בשוק החופשי בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, פורטו פרטי המקרקעין והיותם קרקע חקלאית, תיאור מצבם התכנוני ומיקומם והזכויות בהם. לעניין השומה נקבע אך זאת:

"לאור האמור לעיל, אומדן שווי הזכויות במקרקעין שבנדון, כריקות ופנויות מכל חוב, שיעבוד זכויות צד ג' מוערך בסך של 5,247,000 ₪ (חמישה מיליון מאתיים ארבעים ושבעה אלף ₪)."

השמאית העידה כי השומה נערכה לפני זמן רב וכי כיום לא הייתה עורכת אותה בדרך זו. חוות דעת מעין זו יש לדחות בשתי ידיים. בהיעדר כל הנמקה ניטל מחוות הדעת תוקפה כחיווי דעה של בעל מקצוע בתחום מומחיותו ואין בה אלא אמרה בעלמא שאינה מוסיפה דבר לצורך ההכרעה במחלוקת.

גם עדות עורכת חוות הדעת לא תרמה להוכחת שווי המקרקעין כנטען על ידי התובעות, להיפך. בעדות ציינה השמאית כי השומה נערכה על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 969 שהסכום המינימאלי לשומה על פיה הוא 32,000 ₪ לדונם. מכפלת סכום זה ב-164 דונם הוא סכום השומה.

בחקירתה הנגדית, העידה השמאית כי ערכה את השומה על פי החלטה 969 שעניינה פיצוי בגין השבת מקרקעין עקב שינוי יעוד. זאת בסתירה לחוות הדעת שבה נקבע כי ההערכה נעשתה על פי קריטריון של עסקה בשוק החופשי. הסבר השמאית כי הבסיס לאומדן השווי שאומץ מהחלטה 969 הוא הסכום שהרוכש הפוטנציאלי מצפה שיקבל מרמ"י הוא הסבר דחוק. חוות הדעת וההנמקה לחוות הדעת שבחקירה הנגדית נחזים להיראות כסותרים. גם הרלוונטיות של החלטה 969 לנסיבות העניין לא הוכחה כנדרש. לא ראיתי לנכון לקבל את חוות הדעת אף לגופה. לפיכך גם סכום הנזק הנתבע בערך שווי המקרקעין לא הוכח על ידי התובעות כנדרש. במצב דברים זה, וככל שלא תתקבל העתירה לפיצוי בשווי המקרקעין, ביקשו התובעות לפסוק להן סעד לאכיפת החוזים.

סוף דבר והתוצאה

על רמ"י לקיים את החוזים לחכירת כ-48 דונם בגוש 4028 חלקה 26 בלוד הידועים כפרדס 603 ולחכירת כ-115 דונם בגוש 4028 חלקות 6,7,15,16,22,24 בלוד הידועים כפרדס 604 (נספחים א1' ו-א2' לכתב התביעה ונספח ב' לכתב התביעה),

ולרבות הזכות להארכתם למשך 49 שנים נוספות. ביחס לתנאים להארכת החוזים לא ראיתי לנכון לקבוע ממצאים ומסקנות משאלה לא הוכחו בתובענה ולאור המחלוקת המתבררת בעניין זה בהליך אחר.

על רמ"י להשיב לתובעות את החזקה במקרקעין תוך 90 ימים. רמ"י תהא אחראית לפינוי הפולשים למקרקעין בתקופה בה הוחזקו המקרקעין על ידה או עבורה שבמהלכה לא החזיקו התובעות במקרקעין.

התובעות לא הוכיחו כנדרש שהשבת החזקה במקרקעין לידיהן לצורך עיבודם על פי ההסכמים אינה אפשרית עקב הפלישות למקרקעין בתקופת החזקתם על ידי או עבור רמ"י. לא מצאתי לנכון להורות על החזרת המקרקעין רק לאחר סיום טיפול רמ"י בסילוק הפולשים.

בנוסף תשא רמ"י בהוצאות עדי התובעות ואגרת משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ שישולמו תוך 30 ימים.

התביעות הכספיות של התובעות לדמי שימוש ראויים ולהעברת התמורה ששולמה על ידי דבוש בגין השכרת המקרקעין אינן בסמכותו העניינית של בית משפט זה.

ניתן היום, ב' חשוון תשע"ו, 15 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.