ת"א 1378-03-14 בן צבי נ' אלשיך ואח'

לא כעניין שבשגרה מובא לבית המשפט הליך כגון ההליך דנא שנראה כי הוגש בדרך של "שיטת מצליח", ועיון בראיות שהובאו במהלכו (לאחר שגם ניתנה אפשרות רחבה לגילוי כל המסמכים) מביא את בית המשפט למסקנה ברורה וחד משמעית כי יש לדחות את התביעה מכל וכל. לא רק שהתובע לא הביא ולו ראשית ראיה לטענתו כי יש לו זכות קניינית כלשהי בדירה נשוא התובענה הרי שמראיות התובע עצמו עולה דווקא ההיפך הגמור מטענותיו, וממילא לא הביא כל ראיה לכך שיש מקום ו/או זכות כלשהי להורות על תיקון פנקס הבתים המשותפים, שם הדירה נשוא התובענה לא רשומה כלל כדירה. אדרבא, עולה מהחומר שהציג התובע כי הוא ידע, בעת שרכש את "הזכויות" הנטענות בדירה, כי הדירה כלל איננה רשומה בפנקס הבתים המשותפים וכי אין היא מהווה "נכס" עצמאי שניתן לעשות לגביו עסקה במקרקעין. למרות זאת הלך התובע בדרך המכונה 'שיטת מצליח', שילם ל"מוכר" הדירה סכום כסף מסוים כדי לנסות להכשיר לאחר מכן את הדירה, ולהביא לרישומה בפנקס רישום המקרקעין ואז לדרוש להירשם כבעלי הזכויות בה יש מאין. התובע לא אמר נואש אף כאשר הבין מהחומר שהיה בפניו כי עולה שהדירה נשוא התובענה היא פשוט תוצאה של בניה בלתי חוקית. ברור כי אין לתת לכך יד.

הדברים נכונים ביתר שאת מקום בו מדובר בתובע שהוא עורך דין במקצועו, וייצג את "המוכר" בעבר בקשר לדירה נשוא התובענה כאן; ושבעתיים כשמדובר בתובע שזו הפעם השנייה בה הוא מנסה לקבל מבית משפט זה את הסעד לו עותר לאחר שעתירתו הראשונה נמחקה בהחלטה שיפוטית של בית המשפט שהביע דעתו בעניין.

ומדברים אלו לתמצית ההליך דנא. במסגרת תביעה זו מבקש התובע שבית המשפט יצהיר כי הוא בעלים של יחידת דיור המכונה דירה 8, הנמצאת על גג בניין ברחוב זרובבל 9 בתל אביב, הידוע כגוש חלקה 6916/72 (להלן: "היחידה" או "הדירה" ו-"הבניין", בהתאמה), תביעה שכאמור הוגשה על ידו זו הפעם השנייה. לציין כי בפעם הקודמת, הובא ההליך לפני כבוד השופטת אבהרמי אשר הורתה במסגרת פסק דינה מיום 6.7.2013 (הליך ה"פ 55376-11-12) על מחיקת התביעה לא לפני שקבעה: "כפי שצוין בהחלטת 19.5.13, במצב הדברים המשפטי והרישומי הנוכחי, יכול להיות קושי להעניק למבקש את הסעד בו הוא חפץ. בנסיבות הענין, ברי אפוא כי אף אם ההליך נמחק בלבד, לא ניתן יהא לחדשו תוך דרישת אותו סעד ללא שינוי בתשתית. אולם בואר בנוסף כי יתכן ואותה מערכת עובדתית, ככל שתוכח, תוכל להקנות סעד אחר" (נספח ב' לכתב ההגנה).

חרף הדברים הברורים העולים מההחלטה בחר התובע לשוב ולהגיש תביעתו בשנית בבקשה למתן אותו סעד במהותו ועל בסיס אותה תשתית עובדתית, בניגוד לקביעת כבוד השופטת אבהרמי. לא זאת אף זאת, אף אני הצבעתי בפני התובע פעם נוספת על הקשיים המשפטיים בקבלת הסעד לו הוא עותר, בדומה לדברים שנאמרו כבר על ידי כבוד השופטת אברהמי, אך התובע בחר להמשיך ולנהל את ההליך עד תומו, ללא שהוסיף ראיות רלוונטיות לסעדים שביקש. כפי שיובהר להלן, התובע לא הניח תשתית ראייתית להוכחת טענתו כאילו הוא בעלים של הזכויות בדירה. ההיפך הוא הנכון, מהחומר שלפני עולה כאמור כי הדירה נבנתה באופן לא חוקי ואין כל ראיה לכך שהבניה הוכשרה בשלב כלשהו. ורק לציין, אף כי אין זה נדרש, הרי נראה כי ככל שבניית הדירה תוכשר בעתיד בדרך כלשהי, עולה לכאורה מהזכויות הרשומות כי הזכויות בדירה זו הן של בעלי זכויות הרכוש המשותף בבניין כמפורט בפנקס הבתים המשותפים וכי התובע כלל אינו נמנה עליהם.

העובדות שאינן במחלוקת

1.אין מחלוקת בין הצדדים כי הבניין נבנה בשנת 1936 וכלל במקור 3 קומות ו-6 דירות. חלק מהזכויות בבניין, בצד המזרחי, היו של הגב' לנציצקיה והחלק האחר בצד המערבי, של בני משפחת הלמן (להלן: "לנציצקיה" ו-"הלמן", בהתאמה). בשנות ה-40 נבנתה הדירה נשוא התובענה על חלקו המזרחי של גג הבניין, ובמועד כלשהו נבנתה יחידה נוספת בחלקו המערבי של גג הבניין (להלן: "היחידה הנוספת").

2.בשנות ה-50 רכש מר משה בלוך (להלן: "בלוך") את זכויות לנציצקיה בבניין ובשנת 1956 נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים ככולל 6 דירות בלבד. הרישום בפנקס הבתים המשותפים לא שונה מאז ועד היום (מבחינת מספר הדירות להבדיל משינוי בבעלי הזכויות) (נספח א' לכתב התביעה). לאמור, היחידה (והיחידה נוספת), אינה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, הגם שנבנתה והיתה קיימת קודם למועד רישום הבית המשותף.

3.בתחילת שנות ה-2000, רכש מר ראובן כהן (להלן: "כהן") מיורשי בלוך את זכויות בלוך בבניין (הסכם המכר צורף כנספח ו' לכתב התביעה). בשנת 2001 חתמו לושי, שהיה כבר אז בעלי זכויות בבניין, וכהן על הסכם שיתוף (נספח ז' לכתב התביעה; להלן: "הסכם השיתוף") שהצדדים חלוקים בקשר לפרשנות ההסכמות שנכללו בו ונפקותו על ההליך דנא, דבר שיידון בהמשך.

ומהעובדות שלעיל לטענות הצדדים:

טענות התובע בכתב התביעה