לפני תביעה על סך 1,000,000 ₪ בטענה להפרת ההסכם שבין הצדדים, וכן עתירה לצווי עשה וצווי מניעה לשם קיומו של ההסכם כנטען ע"י התובעת.
-
התובעת היא חברה בע"מ המנהלת עסק של תחנת טוטו-לוטו ומזנון למכירת דברי מזון, טבק, אלכוהול, מוצרי מפה שאינם נאפים במקום, חטיפים, ממתקים, משקאות וכו' בחנות המצויה במבנה הידוע כהיכל נוקיה ברחוב יגאל אלון 51 בתל אביב (להלן: "החנות" ו"ההיכל").
-
הנתבעת היא חברה עירונית בבעלות מלאה של עיריית תל אביב (להלן: "העירייה"), המתמחה בהקמה ניהול ופיתוח של מתקני תרבות וספורט בעירייה, והיא בעלת זכויות החכירה והמחזיקה היחידה בהיכל.
-
ביום 3.9.09 נחתם הסכם שכירות בין הובעת לנתבעת לפיו תשכור הנתבעת חלל מסחרי בהיכל לצורך ניהול החנות.
-
התכלית שביסוד ההחלטה של התובעת לפתוח חנות בהיכל הייתה קשורה בעיקר בפוטנציאל הגדול להפקת רווחים בעת קיום אירועים שונים בהיכל, בו מתקיימים הופעות, משחקי כדורסל, פסטיבלים לילדים וכו' (להלן: "האירועים").
-
כך אף הוצגו הדברים על ידי הנתבעת, הן במהלך המו"מ לקראת כריתת ההסכם והן במסגרת הנספח להסכם המכונה "מפרט טכני בסיס", בו נרשם בין היתר כי המבנה מהווה אצטדיון הכדורסל הפעיל ביותר וכי הוא ערוך לאכלס מגוון של מופעים ותצוגות וכולל שטחי מסחר רבים וכן כי מתוכנן פרויקט שדרוג המחליף את המעטפת האטומה במעטפת שקופה המייצרת פוטנציאליים מיוחדים למסחר בקומת הקרקע כאשר מצדו האחד מסדרון פנימי (Mall) עם כניסות מפנים המבנה ומצדו השני חזית שקופה שניתן להכניס לתוכה כניסות ישירות מבחוץ אל תוך היחידה המסחרית.
-
גם מהנספח המכונה "תיאור היחידה המושכרת" תיאור החזיתות וכניסות לתחום המושכר מתוך המבנה אתה למד על כניסות האפשריות לחנות, הן חיצוניות והן פנימיות.
-
כמובן מאיליו, מבחינתה של התובעת, בהיעדר יכולת ליהנות מכוח הקנייה של באי האירועים המתקיימים בהיכל נשמטת תכלית ההסכם, נשמטת האטרקטיביות של ההיכל בקשר למיקומה של החנות דווקא בהיכל.
-
בהתאם למוסכם בהסכם שיפצה התובעת את החנות, התקינה שתי דלתות, האחת פונה אל הרחוב והשנייה פונה את תוך המבנה ואשר, בין היתר, משמשת מעבר לשירותים עבור עובדי החנות ולקוחותיה, והתובעת משלמת דמי ניהול גם עבור כך.
-
בחודש דצמבר 2009 החלה התובעת להפעיל את החנות.
-
סמוך לאחר שהחנות החלה לפעול, הודיעה לה הנתבעת כי היא אינה רשאית עוד לפתוח את דלת החנות הפונה אל תוך המבנה בעת שמתקיימים אירועים בהיכל (להלן: "דלת הפנים").
-
כתוצאה מכך נאלצה התובעת לסגור את דלת הפנים, כך שהדרך היחידה להיכנס אל החנות בזמן אירועים היא רק דרך הדלת החיצונית (הדלת הפונה אל הרחוב, מחוץ להיכל), דבר המחייב את באי האירועים לצאת מן ההיכל ולהיכנס אל החנות מהדלת החיצונית כדי לרכוש מוצרים בחנות. אולם, גם דרך זו נמנעת משום שבזמן האירועים אין אפשרות לבאי האירועים לצאת מחוץ למתחם ההיכל, והם יכולים להסתובב רק במעטפת הפנימית שלו. כתוצאה מכך, נמנעת מבאי ההיכל גישה לחנות במהלך אירועים.
-
החיוב לסגור את דלת הפנים במהלך אירועים תוצאתו פגיעה משמעותית בהכנסות התובעת וברווחיה בעת קיומם של אירועים.
-
לבאי ההיכל אין כל סיבה להתאמץ ולצאת מההיכל כדי לקנות בחנות שכן הם יכולים לרכוש את מבוקשם מחנויות ומבתי עסק אחרים הפועלים בהיכל, שלהם מאפשרת הנתבעת לפתוח את דלתות הפנים שלהן.
-
הנתבעת מפלה את התובעת לרעה בשל התחייבות נוגדת שלה לאחרים אשר ביקרם היא, ככל הנראה, חפצה יותר.
-
התובעת פנתה אל הנתבעת לברר מה פשר רוע הגזירה, ונמסר לה כי הסיבה לכך נעוצה בהתחייבות שנתנה הנתבעת לשוכר אחר כי הוא יהיה היחיד שימכור דברי מזון בזמן אירועים.
-
אם אכן קיימת התחייבות כאמור של הנתבעת כלפי שוכר אחר, הרי שהיא לא נמסרה לתובעת בטרם התקשרה בהסכם. בנוסף, בתי עסק אחרים מוכרים מוצרים דומים לאלה הנמכרים בחנות, נותרים פתוחים בזמן אירועים. מדובר גם בעסקים שמכירת אותם מוצרים אינה עיסוקם הרגיל כגון חנות הסופר פארם. עסקים אלה מסבים עצמם למרכול בעת אירועים, ובאי ההיכל קונים אצלם משקאות קלים, חטיפים וכו'.
-
התובעת היא היחידה שאינה מורשית לפתוח את דלת הפנים.
-
בעוד שבפתח דלתות הפנים של יתר החנויות בהיכל מוצב שומר בזמן אירועים על מנת לבדוק את המבקרים הנכנסים אל החנויות הרי שבחנות התובעת מוצב שומר על מנת לוודא שהדלת לא תיפתח.
-
התנהלות הנתבעת, כאמור לעיל, הינה בניגוד להסכם הקובע כי במהלך האירועים הדלת החיצונית תיסגר ודלת הפנים תהיה פתוחה על מנת לשרת את המבקרים במעטפת הפנימית.
-
הדבר אף גורם לנזק תדמיתי לתובעת כאשר מגיעות תלונות להנהלת הטוטו אול מפעל הפיס בדבר היעדר אפשרות להיכנס לחנות בזמן אירועים. ההיכל משמש בראש ובראשונה כאצטדיון כדורסל בו מתקיימים מרבית משחקי ליגת הכדורסל. במהלך השנתיים הראשונות להפעלת העסק של התובעת, נותנת החסות לליגת הכדורסל הייתה המועצה להסדר ההימורים בספורט "טוטו ווינר". במהלך השנה השלישית להפעלת החנות זכה מפעל הפיס במתן החסות לליגת הכדורסל. למרות הפרסום המאסיבי האמור, ולמרות שהחנות היא תחנת טוטו ללוטו ופיס, אשר יכולה ליהנות מפרסומים וחסויות, נאלצה התובעת לסגור את דלת הפנים במהלך משחקי הכדורסל וכך נגרמים לה הפסדים גבוהים בגין אובדן רווחים ונזק תדמיתי.
-
ביום 19.1.10 פנתה התובעת אל מנכ"ל הנתבעת דאז, מר ניר פרצלינה וטענה בפניו כי הנתבעת מפרה את ההסכם וכי הדבר גורם לה נזק כספי כבד.
-
ביום 26.1.10 התקבלה תשובת הנתבעת בה נטען, בין היתר, כי היעדר האפשרות לעשות שימוש בדלת הפנים לצורך מכירה בעת אירועים הובהרה לתובעת בעת המו"מ לכריתת ההסכם וכי תנאי זה היה תנאי בסיסי ויסודי במסגרת המו"מ. התובעת טוענת כי טענה זו של הנתבעת אינה אמת וכי אם היה מדובר בתנאי יסודי בעת המו"מ, הכיצד זה לא מצא ביטוי בהסכם.
-
בניגוד לתשובה זו שבכתב, בשיחות שקיימו נציגי הצדדים הבהיר נציג הנתבעת כי סגירת דלת הפנים בעת אירועים נולדה על רקע איומיו של אחד השוכרים בתביעה נגד הנתבעת אם דלת הפנים של החנות תיפתח בעת אירועים.
-
סגירת דלת הפנים בעת אירועים אף מונעת מעובדי החנות ולקוחותיה מלעשות שימוש בשירותי ההיכל, וביחס לכך אמר נציג הנתבעת "שיתאפקו".
-
ביום 7.3.10 כתב ב"כ התובעת אל ב"כ הנתבעת, בין היתר, כי התנאי האמור לא דובר מעולם בין הצדדים, ועובדה היא שהוא לא נכלל בהסכם. ביום 13.4.10 שלחה התובעת מכתב תזכורת וביום 2.5.10 התקבלה תשובת הנתבעת המכחישה את טענות התובעת.
-
על אף חילופי גברי בנתבעת, כאת מר פרצלינה החליף המנכ"ל הנוכחי, מר נדב גרינשפן, לא נפתרה הבעיה ופניות התובעת לנתבעת לא הועילו.
-
למען שלמות התמונה יצוין כי לעיתים מתירה הנתבעת לתובעת לפתוח את דלת הפנים של החנות בעת אירועים. מדובר בדרך כלל באירועים של ארגונים וחברות אשר מזמינות שירותי קייטרינג, כך שעסקי המזון שבהיכל אינם נחוצים לבאי האירוע, או במהלך השבוע של מופעי חנוכה.
-
אם לא די בכך הפרה הנתבעת הוראות נוספות בהסכם.
-
כחלק מהקשיים אותה מערימה הנתבעת על התובעת, וככל הנראה בניסיון להעניש את התובעת על כך שהיא מעלה טענות כנגד הנתבעת, הגדילה הנתבעת לעשות ובמשך למעלה משנה חדלה מלגדר את שער 11, הוא השער הסמוך לחנות בזמן משחקים, על מנת לאפשר לבאי ההיכל המעשנים לצאת בזמן המחצית בעת משחקים ואף אינה פותחת אותו לאחר המשחקים. כך במהלך המחצית ולאחר המשחק, השער הסמוך לחנות אינו מגודר ולא פתוח, וממילא בכך נמנעת הגעה של באי ההיכל לקרבת החנות.
-
ביום 3.2.11 פנתה התובעת פעם נוספת למר גרינשפן וטענה כי בנוסף להפרה היסודית של ההסכם ע"י הנתבעת, כאמור לעיל, הרי היא מפרה את ההסכם הפרות נוספות, ובין היתר כי מעובדי החנות ולקוחותיה נמנע השימוש בשירותים וכי הנתבעת לא זוכה לשירותי ניקיון ראויים מחוץ לחנות כמו גם מתאורה ראויה במעברים למרות שהיא משלמת דמי ניהול כמוסכם ובמלואם. בסיום המכתב כתבה התובעת כי, ראשית, אין ספק שהיא מופלית לרעה אל מול עסקים מקבילים שוכרים, שנית, כי האיסורים המוטלים על התובעת נובעים מהעדפה פסולה של בעלי אינטרסים מתחרים בתובעת והעדפה זו אינה ראויה לחברה עירונית ציבורית, ושלישית, כי למרות ההפרות, הקיפוח וההפליה, מקפידה התובעת לעמוד בהתחייבויותיה בהסכם במלואן ובמועדן וכי היא אולי היחידה המפעילה בהיכל עסק בעל רישיון עסק כדת וכדין ובכך יש כדי להחריף ולהבליט את הניגוד שבין התנהגות התובעת להתנהגות הנתבעת כלפיה.
-
מאחר והנתבעת לא הגיבה למכתב, פנתה אליה התובעת פעם נוספת ביום 12.4.11. ביום 3.5.11 התקבלה תשובת הנתבעת אשר חזרה על טענותיה.
-
מעבר להפרה היסודית של ההסכם ע"י הנתבעת בכך שאינה מאפשרת את פתיחת דלת הפנים, מפרה הנתבעת שורה נוספת של הוראות בהסכם כדלקמן:
א.התובעת לא מקבלת שירותי ניהול כמוסכם ובכלל זה שירותי ניקיון הולמים, פינוי אשפה סדיר ושירותים ציבוריים תקינים ונקיים. מבנה ההיכל מלוכלך הן בחלקיו החיצוניים והן בשטחים הציבוריים הפנימיים, ובנוסף אין גישה לשירותים ולפחים.
ב.במעבר הפנימי אל החנות שהוא שטח ציבורי אין תאורה בזמן אירועים, להבדיל מבעת משחקים, שלא כמו בשאר העסקים. בתשובה לפניי הנתבעת הודיעה לה הנתבעת כי על התובעת להתקין תאורה על חשובנה.
ג.אירעו תקלות ובעיות במיזוג האוויר של החנות בשל תכנון לקוי של ההיכל, ליקוי אותו הסתירה הנתבעת בעת המו"מ, אשר לא טופלו או לא תוקנו ע"י הנתבעת. במהלך המו"מ לא גולה לתובעת כי החנות שלה מצויה "בסוף הקו" עובדה שהתברר לנציגי התובעת לאחר שהביאה מומחה מטעמה ובה הודתה הנתבעת, עובדה שמאלצת את התובעת לבצע ניקוי ליחידת המיזוג כל שלושה שבועות, שאם לא כן יושבת מיזוג האוויר בחנות, וזאת כבר במשך שלוש השנים בהן פועלת החנות. במהלך השנה הראשונה דאגה הנתבעת לשלוח נציג מטעמה לצורך ביצוע הניקוי, לאחר שהדבר הצריך מהתובעת להזמין בעלי מקצוע לשם כך, אולם בשנתיים האחרונות, ואולי כעונש נוסף לתובעת, חדלה הנתבעת מלבצע את הניקוי. בהתאם לכך נאלץ נציג התובעת לטפס על סולם מיוחד, בגובה של 5 מטרים, ולבצע את הניקוי בעצמו תוך סיכון חייו. לתובעת אין ברירה אלא לבצע ניקוי זה שאחרת תאלץ לזרוק סחורה שתתקלקל בשל מיזוג לא תקין כפי שקרה בשנה הראשונה בה הופעלה החנות.
ד.הנתבעת לא מאפשרת לספקי התובעת להיכנס עם רכבם אל שביל השירות לצורך פריקת סחורה בטענה כי הם אינם מגיעים עם משאיות אלא במכוניות פרטיות.
ה.במהלך רבים מהאירועים המתקיימים בהיכל מציבה הנתבעת ציוד מחוץ לחנות, דבר המפריע למעבר אל החנות ואף אינו בטיחותי.
ו.להיכל אין פוליסת ביטוח כנדרש למקום מסוג זה, בין היתר בשל ליקויים מתחום כיבוי האש. עסקינן בהטלת סיכון גבוה על התובעת ועסקה, אם חס וחלילה יתרחש אירוע ביטוחי, בהיעדר כיסוי מתאים, כפי שגם קרה בעבר, דבר הגורם לביטולם של אירועים בהיכל עובדה שפוגעת בהכנסות הפוטנציאליות של החנות.
-
לפיכך עותרת התובעת לביהמ"ש כדלקמן:
א.להורות לנתבעת לאפשר לתובעת לפתוח את דלת הפנים.
ב.לפצות את התובעת בגין ההפסדים הכספיים בדמות אובדן רווחים שנגרמו לה עקב סגירת דלת הפנים וביטול אירועים בגין היעדר פוליסת ביטוח מיום פתיחת החנות ועד פתיחת דלת הפנים, בסך של 400,000 ₪.
ג.לחילופין, היה ולא ניתן יהיה להורות לנתבעת לאפשר לתובעת לפתוח באופן קבוע את דלת הפנים, להורות לתובעת לפצות את הנתבעת בגין אובדן רווחים עד סיום תקופת השכירות בגין אי פתיחת דלת הפנים ובגין ביטול אירועים בשל היעדר פוליסת ביטוח, בסך 1,000,000 ₪.
ד.לחילופי חילופין להורות לנתבעת לפצות את התובעת בגין אובדן רווחים שנגרמו לה עקב סגירת דלת הפנים בזמן אירועים עד למועד הגשת התביעה וביטול אירועים בגין היעדר פוליסת ביטוח בסך 400,000 ₪, ולהעניק לתובעת סעד של פיצול סעדים בגין נזקים שטרם התגבשו כך שתוכל להגיש תביעה נוספת בגין הנזקים הנגרמים לה ממועד הגשת התביעה ועד סיום תקופת השכירות.
ה.להורות לנתבעת לתקן את כל ההפרות: להעניק שירותי ניהול כראוי, לרבות שירותי ניקיון, פינוי אשפה ושירותים ציבוריים בסמוך לחנות, לדאוג לתאורה בכל המעברים אל החנות ובכל השטחים הציבוריים של ההיכל, לבצע ניקוי של מערכת המיזוג בכל פעם שמתעוררת בעיה ומיד עם דיווח של התובעת, לאפשר לספקים המגיעים לפרוק סחורה לחנות להיכנס אל שביל הגישה המיועד לכך בסמוך לחנות, להימנע מלהציב ציוד בסמוך לחנות באופן הפוגע במעבר אליה וממנה, לפתוח ולגדר את שער 11 בזמן המשחקים, לפתוח את שער 11 בסיום המשחקים ולדאוג לקיומה של פוליסת ביטוח תקפה להיכל כנדרש.
עיקר טענות הנתבעת בכתב ההגנה
-
התביעה טורדנית וקנטרנית ומהווה ניסיון לעשות עושר ולא במשפט. טענות התובעת נובעות, ככל הנראה, מאי כדאיות כלכלית של העסק שבבעלות התובעת, ללא קשר למעשי הנתבעת.
-
התובעת העלתה לראשונה את טענותיה בינואר 2010. מאז ועד היום חלפו כשנתיים וחצי שבמהלכם מימשה התובעת פעמיים את האופציה הבלעדית הנתונה לה להארכת ההסכם עם הנתבעת, דבר המוכיח שאין ממש בטענותיה. אילו אכן התובעת לא הייתה שבעת רצון מההתקשרות עם הנתבעת עקב נזקים והפסדים נטענים, יכלה התובעת, בכל עת, להקטין את נזקיה ולהימנע מלהאריך את תקופת השכירות.
-
התובעת מעלה חלק מטענותיה לגבי השירותים שהיא מקבלת מהנתבעת, לראשונה בכתב התביעה (סעיף 30), ולא היה להן זכר במכתביה עובר להגשת התביעה (בעיית מיזוג האוויר, שביל השירות, פוליסת הביטוח). דבר זה מלמד על חולשת הטענות.
-
התובעת מפרה את הוראות ההסכם כאשר היא לא שילמה לנתבעת, עד למועד הגשת כתב ההגנה, את חשבון החשמל בגין החודשים יולי ואוגוסט 2011 העומד על סך של 8,603 ₪ (7,416 ₪ בצירוף המע"מ).
-
התובעת ביקשה לשכור חנות בהיכל בשטח של כ- 70 מ"ר לצרכי הפעלת "פיצוציה" למכירת מוצרי מזון, חטיפים, מוצרי מאפה שאינם נאפים במקום, משקאות והפעלת תחנת טוטו.
-
במסגרת המו"מ בין הצדדים הובהר לתובעת במפורש כי לא יהיה באפשרותה לעשות שימוש בדלת הפנימית לצורך מכירה במהלך אירועים, הופעות ומשחקים בהיכל. תנאי זה היה תנאי בסיסי ויסודי במסגרת המו"מ, בין היתר, משיקולים מסחריים של הנתבעת, בשל מחויבות שלה לזכיינים שהתקשרו אתה קודם למועד ההתקשרות עם התובעת, המוכרים מוצרי מזון בהיכל. הדבר הובהר היטב לתובעת, באמצעות נציגה, ג'קי עמרם.
-
יתר על כן, בהתאם להנחיות המשטרה חל איסור על פתיחת דלת הפנים במהלך אירועי ספורט שמתקיימים בהיכל שכן התובעת מוכרת בין היתר בקבוקים ופחיות שאין להכניסם למשחקי ספורט עפ"י הנחיות המשטרה.
-
התובעת ידעה והסכימה לכך שדלת הפנים תהיה סגורה בעת קיומם של אירועים. על בסיס הנחה מוסכמת זו וכאשר היה ברור שלא יעשה שימוש בשטחים הציבוריים הפנימיים בתוך ההיכל, הוענקה לתובעת הנחה משמעותית בדמי הניהול במסגרת ההסכם, עקב העדרם של שטחים ציבוריים, ולא שולמו על ידה כלל דמי שכירות עבור השטחים הציבוריים (חישוב דמי השכירות נעשה לפי שטח נטו).
-
התובעת ידעה היטב כי הקמת דלת הפנים אושרה לה רק על בסיס בקשתה לעשות שימוש בחדרי השירותים בהיכל, ותו לא.
-
התובעת פועלת בחנות עוד מיום 6.10.09, כאשר התקיימו בהיכל הצגות של "כמעט מלאכים" ולא כנטען על ידיה החל מדצמבר 2009.
-
רוב החנויות הממוקמות בהיכל סגורות במהלך האירועים ואין גישה אליהן מדלת הפנים במהלך אירועים.
-
הנתבעת מצויה בקשרים הדוקים עם מפעל הפיס והמועצה להסדר ההימורים ולא שמעה כל טענות בעניין כשיפת החנות של התובעת לבאי ההיכל.
-
התובעת אינה מופלית לרעה והיחס אליה הוא כאל שאר השוכרים.
-
טענות התובעת על אובדן רווחים או הפסדים או נזק תדמיתי חסרות בסיס עובדתי. התובעת מוכרת את מוצריה במחירים נמוכים יותר מאלה של זכיין מוצרי המזון בהיכל, כך שבפועל היא פועלת בהצלחה רבה עם הקהל החיצוני אשר מעדיף לרכוש מוצרים אצל התובעת לפני האירוע ולאחריו.
-
התובעת לא צירפה כל מסמך לצורך הוכחת טענתה לאובדן הכנסות.
-
הנתבעת מכחישה את הטענה בדבר רמזים או שיחות בלתי פורמאליות כלשהן בין נציגיה לנציגי התובעת ביחס לסיבה של אי פתיחת דלת הפנים.
-
העובדה שהתובעת השתהה עם תביעה משך שנתיים וחצי ולא פעלה להקטנת נזקיה מעידה על חוסר היסוד לגרסתה בדבר נזקים משמעותיים הנגרמים לה.
-
העובדה שהתובעת עצמה מודה שהנתבעת מאפשרת לה לעיתים לפתוח את דלת הפנים בעת אירועים, מהווה הודאה בכך שהנתבעת דואגת לתובעת ככל שניתן, ומאפשרת לה, כאשר הדבר אפשרי, ככל שמתבצע כרטוס בתוך ההיכל וככל שזכייני המזון אינם עובדים בהיכל באירועים מסוימים, לפתוח את דלת הפנים במהלך אירועים. כך לדוגמה בנובמבר 2010 אפשרה הנתבעת לתובעת לעבוד עם דלת פנים פתוחה במהלך אירועי חנוכה, בכפוף לתשלום עבור הבודק הביטחוני שהוצב בדלת.
-
מסיבות ביטחוניות ובטיחותיות, מסיבה של הצורך בכרטיסים ובדיקתם, לא ניתן לאפשר כניסת צופים לחנויות מבפנים שעה שהחנויות פתוחות גם כלפי חוץ.
-
הטענות בדבר אי קבלת שירותים, נועדו לצרכי התביעה. לגבי רובן, התובעת שתקה במשך כל תקופת ההתקשרות, ומעולם לא פנתה בגינן לנתבעת.
-
הנתבעת מספקת לתובעת, כמו ליתר השוכרים בהיכל את השירותים הבאים: שירותי ניקיון, חיבור למיזוג אוויר, אחזקה, תחזוקה שוטפת ודחסן לאשפה.
-
עובדי ניקיון מטעם הנתבעת עוברים מידי יום בכל השטחים הציבוריים עם מכונת שטיפה ומנקים את המעברים לרבות את שער 11. גם השירותים מנוקים באופן שוטף.
-
באזור המעברים הפנימיים, שהינו אזור ציבורי, לא דולקת כדבר שבשגרה תאורה במהלך היום. שוכרים המבקשים להאיר את המעברים יכולים לחבר את התאורה ללוח החשמל שלהם ולשאת בתשלום עבור השימוש.
-
לגבי מערכת המיזוג, סוף קו במערכת מיזוג אויר אינו מהווה ליקוי, ובכל מקרה סוף הקו אינו בחנות התובעת אלא במרתף הצפוני של ההיכל.
-
בהתאם להסכם, תחזוקת מיזוג האוויר לשטחים הציבוריים נעשית ע"י המשכיר לפי שיקול דעתו הבלעדי ובלא שהדבר יטיל עליו מחויבות כלשהי. הסכם השכירות מציין במפורש כי מדובר במערכת WS אשר משמעה כי יש לנקות את המסנן הפנימי של היחידה השייכת לשוכר פעם פעמיים בשנה והדבר נעשה עלי די השוכרים. הקו הראשי של המערכת נקי ומטופל ע"י הנתבעת.
-
הנתבעת אכן ביצעה ניקוי של הקו הראשי עד לטיפולו ע"י מומחה כימי ואישור שהקו נקי ואיכות המים תקינה, ואז הופסק הניקוי ע"י הנתבעת.
-
הנתבעת מתירה לכלי רכב המגיעים לפרוק ציוד לאירועים ומשחקים להיכנס לכביש השירות. הדבר לא חל על סוכנים שמגיעים שלא למטרת פריקת סחורה.
-
הנתבעת מכחישה כי מוצב ציוד מחוץ לחנות באופן המפריע לפעילותה.
-
אין מקום לטענות התובעת ביחס לביטוח שכן התובעת מבוטחת כדין וכנדרש ומלווה ע"י יועץ ביטוחי.
-
ככל שהעסק המנוהל ע"י התובעת אינו רווחי, הדבר נובע מהתנהלותה, ללא קשר למעשי הנתבעת. זכיין המזון בהיכל מעיד כי חלה ירידה משמעותית באחוזי המכירות שלו בעקבות פתיחת העסק של התובעת, דבר המעיד על כך שהתובעת עושה חיל בעסקיה.
-
התובעת לא זכאית לפיצוי כלשהו בגין אי פתיחת דלת הפנים באירועים שכן הדבר הוצג לה במפורש עובר לחתימת ההסכם. ההסכם מתבסס על עובדה זו ולאחר שהתובעת קיבלה פטור מתשלום דמי שכירות עבור שטחים ציבוריים.
-
הנתבעת מתנגדת לפיצול סעדים שכן כל הנתונים קיימים בידי התובעת.
-
התביעה הוגשה למעלה משנה לאחר סיום ההתכתבות בין הצדדים וקרוב ל- 3 שנים ממועד החתימה על ההסכם, כאשר התובעת מימשה את האופציה הנתונה לה להארכת ההסכם, דבר המעיד על עצמו לחובת התובעת.
עיקר טענות התובעת בכתב תשובה לכתב ההגנה
-
בתשובתה לכתב ההגנה טוענת התובעת, בין היתר, כי לא בכדי לא מפנה הנתבעת להוראה כלשהי בהסכם התומכת בטענתה לפיה קיים תנאי בסיסי ויסודי ולפיו אסור לתובעת לפתוח את דלת הפנים. לא אף זאת אלא שסעיף 23.1 להסכם השכירות אשר נוסח ע"י התובעת קובע: "תנאי הסכם זה משקפים במלואם את כל המותנה והמוסכם בין הצדדים, ומבטלים כל התקשרויות, הבטחות, הסכמות, מצגים והתחייבויות קודמות שנעשו בין הצדדים טרם החתימה על הסכם זה, בין בעל פה ובין בכתב, היה ונעשו".
-
מכאן, שאף אילו היו הסכמות קודמות או תנאים קודמים טרם החתימה על הסכם השכירות, ולא היו, הרי שאין להם נפקות משפטית והם בטלים, ולפיכך גם טענה זו אין בה כדי להועיל לנתבעת.
-
בכל מקרה מדובר בהמצאה. לקראת החתימה על ההסכם קיבלה התובעת מהנתבעת טיוטת הסכם, שלטענת הנתבעת כמעט ונחתמה ע"י שוכר אחר עמו נוהל מו"מ, ובו התנאים המיטביים אותם יכלה הנתבעת להעניק לתובעת מהבחינה המסחרית. ממילא לא נוהל כל מו"מ של ממש ביחס לדמי הניהול או לדמי השכירות ומעולם לא הוענקה לתובעת כל הנחה בגין אי פתיחת דלת הפנים.
-
טרם שהחנות הושכרה לתובעת, היא נותרה חנות אחרונה בהיכל אותה לא הצליחה הנתבעת להשכיר, וכפועל יוצא הייתה להוטה להשכיר אותה לתובעת.
-
אם בעת המו"מ היה ברור כי לא ייעשה שימוש בשטחים הציבוריים ע"י התובעת, כטענת הנתבעת, מדוע משלמת התובעת דמי ניהול בגין השטחים הציבוריים.
-
אין ממש בטענת הנתבעת כאילו מתוך דאגה לתובעת היא מתירה לה לעיתים כאשר הדבר אפשרי להותיר את דלת הפנים פתוחה. הנתבעת עושה כן מטעמיה שלה לרבות מטעמים ביטחוניים או הוראות המשטרה ולא בשל טעם כזה או אחר אותו המציאה הנתבעת בכתב ההגנה.
-
הטענות של הנתבעת לפיהן בהתאם להנחיות המשטרה חל איסור על פתיחת דלת הפנים במהלך אירועי ספורט מהטעם שהתובעת מוכרת בקבוקים ופחיות שאין להכניסם למשחקי ספורט נטענו לראשונה בכתב ההגנה, ובנוסף, סניפי סופר פארם וארומה השוכנים בהיכל מוכרים גם הם פחיות ובקבוקים והם מורשים לפתוח את דלת הפנים להיכל. סופר פארם מציב עמדה להעברת תוכן הפחיות או הבקבוקים לכוסות, ואין סיבה למנוע אפשרות כזו מהתובעת.
-
גם טענתה הנוספת של הנתבעת כאילו בשל הצורך בכרטוס ובדיקה לא ניתן לאפשר כניסת צופים מתוך ההיכל אל החנויות שעה שהן פתוחות גם כלפי חוץ אין בה ממש שכן עניין זה פתיר, בין באמצעות הצבת גדר חיצונית כפי שנעשה במקומות אחרים בהיכל, ובין באמצעות סגירת הדלת החיצונית. אילו ביקשה הנתבעת לאפשר לתובעת פתיחת דלת הפנים, יש לכך פתרונות למכביר.
-
טענת הנתבעת לפיה מימשה התובעת פעמיים את האופציה הנתונה לה להאריך את הסכם השכירות, אינה רלוונטית שהרי סגירת החנות לא הייתה מקטינה את נזקיה של התובעת. התובעת לא טוענת כי היא מנהלת עסק מפסיד אלא כי בגין הפרות הנתבעת נמנעים ממנה רווחים.
-
התובעת גם נשאה בהוצאות רבות אגב פתיחת העסק, לרבות שיפוץ החנות בסכומים ניכרים ורכישה של מלאי, וסגירת העסק לא הייתה מקטינה את נזקיה, אלא מגדילה אותם.
-
אין ממש גם בטענת הנתבעת לפיה השתהתה התובעת בהגשת התביעה. התובעת ניסתה, משך תקופה ארוכה, לנהל מו"מ עם הנתבעת, על מנת להימנע מהגשת התביעה, בנוסף להתכתבות שהתנהלה בין הצדדים.
-
התובעת העלתה גם את טענותיה להפרות נוספות בתכתובות שבין הצדדים, ונציגה, מר ג'קי עמרם, שוחח לא אחת עם נציגי הנתבעת ביחס לכלל הטענות המועלות בכתב התביעה.
-
אין ממש בטענת הנתבעת לפיה התובעת לא שילמה את חשבון החשמל לחודשים יולי אוגוסט 2011. אי תשלום חשבון החשמל לזמן מה נבע ממחלוקת כנה ביחס לסכום החיוב, מחלוקת שכמותה התעוררה בין הנתבעת לבין שוכרים נוספים בהיכל. סמוך לחודש יולי 2011 החליטה הנתבעת לשכור שירותיה של חברה חיצונית, בין היתר, לצורך חיוב השוכרים בהיכל בגין צריכת החשמל. לפתע, עם מינויה של אותה חברה, עלו וצמחו חיובי החשמל של התובעת לעומת חיובים קודמים בסכום של כ- 3,000 ₪. בעקבות זאת ביקשה התובעת, כשם שביקשו שוכרים נוספים, לבדוק חשבון חשמל זה, לרבות ביצוע קריאה מדויקת של מונה החשמל, ולאחר מכן שילמה התובעת גם חשבון חשמל זה.
-
הנתבעת מבקשת ללמד את התובעת לקח על כך שהגישה נגדה תביעה, ובמסגרת זו, חסמה הנתבעת לחלוטין את פרוזדור המעבר הפנימי אל החנות. לא זו בלבד שהוקמו קיר ומעין פרגוד החוסמים את פרוזדור המעבר הפנימי האמור באופן שלא ניתן לצאת מהחנות דרך דלת הפנים ואף לא להיכנס אליה בכל שעות היממה ובמהלך ימים ארוכים, אלא שגם כל ציוד המופע סירק דה סוליי הוצב במעבר זה באופן שהתובעת הפכה אותו למעין בקסטייג'.
-
בנוסף, הצפה שאירעה בהיכל, הובילה לנזילת מים בתקרה ובקיר החנות אשר גרמה להרס המצלמות המותקנות בחנות. על אף שהיה על הנתבעת לשפות את התובעת בגין נזקים אלה היא ממאנת לעשות זאת.
דיון והכרעה
הדלת הפנימית
-
בין הצדדים נחתם הסכם מיום 3.9.09 (נספח 4 לתצהיר העדות הראשית של מר ג'קי עמרם מטעם התובעת).
-
בהתאם למוסכם בין הצדדים ביצעה התובעת שיפוצים בחנות, ובהסכמת הנתבעת באמצעות מר פרצלינה ורו"ח גרופר גרודינסקי, התקינה התובעת בחנות, בהתאם לסעיף 8.14.5 להסכם, שתי דלתות: דלת הפונה אל הרחוב החוצה, ודלת פנים הפונה מהחנות אל תוך ההיכל.
-
הצדדים קבעו במפורש בהסכם כי על השוכר (היינו התובעת) לקבל את אישורו המפורש של המשכיר (הנתבעת) לביצוע כל שינוי במושכר. כמו כן קבעו הצדדים כי כל שינוי להסכם ייעשה בכתב חתום על ידי הצדדים וכי לא יהיה תוקף לכל הסכמה או מצג הקודמים להסכם ואשר לא נכללו בו.
-
לא צויין בהסכם כי חלה חובה על התובעת לסגור את דלת הפנים של החנות בעת קיומם של אירועים בהיכל. התובעת טוענת כי העובדה שדבר זה לא צוין היא הנותנת שהתובעת זכאית לפתוח את הדלת בעת קיומם של אירועים. הנתבעת טוענת כי העובדה שלא צוין כי התובעת זכאית לפתוח את הדלת בעת קיומם של אירועים, היא הנותנת שאינה זכאית לעשות כן. כמו כן לטענתה, לפני כריתת ההסכם ציינה הנתבעת במפורש לפני התובעת כי לא תוכל לפתוח את דלת הפנים בעת אירועים בשל התחייבות לשוכרים שכרתו עם הנתבעת הסכם לפני ההסכם שעם התובעת, וכי הובהר לתובעת שמדובר בהוראה יסודית להסכם.
-
בנסיבות העניין, כאשר הנתבעת הסכימה לכך שהתובעת תפתח דלת פנים במסגרת השיפוצים שהותרו לה ע"י הנתבעת, כאשר ישנם בתי עסק הפותחים דלת פנים בעת קיומם של אירועים, כאשר מדובר בהסכם שנוסח ע"י הנתבעת, וכאשר הנתבעת טוענת כי היא הבהירה לתובעת לפני כריתת ההסכם כי היא לא תוכל לפתוח את דלת הפנים בעת אירועים בשל התחייבויות קודמות שיש לה לשוכר אחר וכי מדובר בהוראה מהותית, אין לקבל את טענת הנתבעת כי מכיוון שלא כתוב בהסכם שהתובעת תוכל לפתוח את הדלת הרי שעליה לסגור אותה. בנסיבות אלה, אם אכן היה מוסכם בין הצדדים שלמרות קיומה של הדלת, הרי שהיא תישאר סגורה בעת אירועים, וכי כל השימוש בה הוא לשם מעבר לשירותים לעובדי התובעת ולקוחותיה, היה על הנתבעת לכלול הוראה זו בהסכם. בנסיבות העניין הרי שלמעשה מבקשת הנתבעת לקרוא לתוך ההסכם הוראה שאין בו, ואשר אלו אכן הסכימו עליה הצדדים, חזקה עליהם כי הייתה מופיעה בהסכם.
-
התובעת גם טוענת כי פתיחת דלת הפנים בעת אירועים עומדת במרכזן של תכליות ההסכם מבחינתה, שכן ייחודו של ההיכל הוא באירועים המתקיימים בו. לא ניתן לבחון בראייה לאחור מה היו השיקולים של התובעת בכך ששכרה את המקום, וגם לשיטתה של התובעת עצמה, העסק, גם כפי שהוא, הינו רווחי, אולם, כעולה מחומר העדויות וכן מחוות דעת מומחה ביהמ"ש, הכנסות העסקים בהיכל, וביניהם זה של התובעת נשענות ברובן על באי ההיכל. אמנם התובעת נהנית מבאי ההיכל גם כאשר דלת הפנים סגורה בעת אירועים, כתוצאה ממכירות שהיא מבצעת לפני ואחרי האירועים, אולם, כעולה מחו"ד מומחה ביהמ"ש (כמו גם המומחה מטעם התובעת), בעת אירועים נגרם הפסד רווח כתוצאה מכך שדלת הפנים סגורה בעת קיומם של אירועים וכאשר באי ההיכל יכולים לקנות מוצרים דומים לאלה שמוכרת התובעת בעסקים אחרים בהיכל, אשר דלת הפנים שלהם (או חלון – דלפק) פתוחים כלפי פנים ההיכל (ובניגוד לאמור בחו"ד המומחה מטעם הנתבעת, שאותו אינני מקבלת ולפיו מכירות הפנים והחוץ מקזזות זו את זו).
-
משכך, ולנוכח העובדה שהנתבעת דרשה מהתובעת לסגור את דלת הפנים בעת קיומם של אירועים, הרי שעליה לפצות את התובעת בגין אובדן הרווח שנגרם לה בגין אי פתיחת הדלת.
-
אעיר כי התובעת לא הוכיחה, כנטען בכתב התביעה, כי היא היחידה שלא הותר לה לפתוח את דלת הפנים, וכן לא הוכיחה "יחס מפלה" כנגד התובעת, אולם לכך, כאמור, אין דבר עם העובדה שטענת התובעת לפיה היא הייתה זכאית לפתוח את דלת הפנים בעת אירועים וכי בגין כך נגרם לה אובדן רווח.
-
הנתבעת טוענת בין היתר כי ניתנה לתובעת הנחה בתשלומים שהיא שילמה במסגרת ההסכם בשל כך שלא תוכל לפתוח את דלת הפנים. טענה זו לא הוכחה. התובעת טענה, וטענה זו לא שנויה עוד במחלוקת כי היא קיבלה את טיוטת ההסכם שהציגה הנתבעת לשוכר פוטנציאלי קודם, שההסכם של הנתבעת אתו לא התגבש, ואין חולק כי ביחס לאותו הסכם לא קיבלה התובעת הנחה. הנתבעת טענה כי מאותה סיבה, של סגירת דלת הפנים ניתנה גם לאותו שוכר פוטנציאלי הנחה, אולם לא הוכיחה טענה זו, וכאמור, ההסכם היה אמור לכלול הוראה בדבר מתן ההנחה כנגד סגירת הדלת אך הוא אינו כולל הוראה כאמור.
-
אינני מקבלת את טענת הנתבעת כי אילו אכן נגרם לתובעת הפסד כתוצאה מסגירת דלת הפנים, לא הייתה מממשת את האופציות הנתונות לה עפ"י ההסכם. התובעת לא טענה כי פעילותה במקום הפסדית, אלא כי נגרם לה אובדן רווח כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי הנתבעת, וכי היא זכאית לפיצוי בגין אותו אובדן רווח. כן אינני מקבלת את טענת הנתבעת כי היה על התובעת שלא לממש את האופציות על מנת להקטין את נזקיה. התובעת השקיעה בשיפוץ החנות, ובנוסף היא זכאית לכך שההסכם אתה יקוים כפי ההתחייבויות שנטלה על עצמה הנתבעת ולחילופין לפיצוי בגין הפרת ההסכם, ולא מוטלת עליה חובה לקבל את הפרת ההסכם בידי הנתבעת כדי "להקטין את נזקיה".
-
מנגד אינני מקבלת את טענת התובעת בסיכומיה על כך שיש לאפשר לתובעת לפתוח את דלתות הפנים והחוץ בו זמנית בעת קיומם של אירועים, ולו בשל כך שבכתב התביעה ובכתב התשובה לכתב ההגנה טענה התובעת כי הסיכום בין הצדדים הי כי במהלך האירועים הדלת החיצונית תיסגר והדלת הפנימית תהיה פתוחה על מנת לשרת את המבקרים במעטפת הפנימית (סעיף 14 פסקה שלישית לכתב התביעה). כך גם בסעיף 13 לכתב התשובה לכתב ההגנה טוענת התובעת כי טענת הנתבעת כאילו בשל הצורך בכרטוס ובדיקה לא ניתן לאפשר כניסת צופים מתוך ההיכל אל החנויות שעה שהחנויות פתוחות גם כלפי חוץ אינה אלא גיבוב מילים שכן גם הנתבעת יודעת שעניין זה פתיר, בין היתר באמצעות סגירת הדלת החיצונית. כמו כן התובעת עצמה טוענת כי בעת קיומם של אירועים אין לבאי ההיכל אפשרות לצאת מחוץ למתחם ההיכל ובהתאם נמנעת גשה שלהם לחנות במהלך האירועים (סעיף 10 לכתב התביעה), כך שהתובעת אינה מפסידה מכך שבעת אירועים נותרת דלת החוץ סגורה. מכאן, שהיה על הנתבעת לאפשר לתובעת פתיחת דלת הפנים בעת אירועים, תוך סגירת דלת החוץ, וכיוון שלא עשתה כן, עליה לפצות את התובעת בגין אובדן הרווח שנגרם לה בגין כך.
-
הצדדים הגישו חו"ד מומחים מטעמם, חו"ד כלכלן, בוגר מנהל עסקים עם התמחות עיקרית בשיווק ומשנית במימון, מר יובל אשד מטעם התובעת, וחו"ד כלכלן, בעל משרד לייעוץ כלכלי ועסקי, מר אמיר כבירי, מטעם הנתבעת. חוות הדעת שערכו הוגשו כראיות והם נחקרו ע"י באי כוח הצדדים בחקירה נגדית. לנוכח הפערים שבין חוות הדעת מונה מומחה מטעם ביהמ"ש, רו"ח, מומחה בייעוץ עסקי כלכלי ומימוני, רו"ח אשר שקלר (להלן: "המומחה").
-
התובעת ביקשה לשלוח למומחה שאלות הבהרה אום מאחר ורוב רובן של השאלות היו מסוג השאלות של חקירה נגדית ולא שאלות הבהרה, ומאחר והתובעת הודיעה מראש כי תבקש את חקירתו הנגדית של המומחה, היינו לא היה בשאלות ההבהרה כדי לייתר את חקירתו הנגדית, נקבע דיון לחקירתו הנגדית של המומחה, ונקבע כי אין צורך שיענה על שאלות ההבהרה.
-
בעקבות זאת נחקר המומחה על חוות דעתו משך ישיבה שהוקדשה אך ורק למטרה זו, כאשר רוב רובה של החקירה נערכה ע"י ב"כ התובעת בפרוטוקול שהוקלט ותומלל.
-
בסיכומיה מעלה התובעת שלל טענות כנגד חו"ד המומחה.
-
רו"ח שקלר הגיש חו"ד יסודית, מנומקת ומפורטת, ועדותו בחקירתו הנגדית ביססה עוד יותר את האמור בחוות דעתו, אשר מקובלת עלי במלואה. לא מצאתי פגם באמינותו או במקצועיותו, וכן לא טעות (וודאי שלא טעות בולטת) במסקנותיו, ובהתאם להלכה הפסוקה אין מקום במקרה כזה לסטות מחוות דעת מומחה ביהמ"ש. גם אינני מקבלת את טענת התובעת כי יש להעדיף את חוות הדעת של המומחה מטעמה בשל כך שהוא היה בחמישה אירועים בהיכל. אני סבורה כי לאור תהליך העבודה שבוצע על ידי מומחה ביהמ"ש (ראה פרק 4 לחוות הדעת), מסקנותיו של מומחה ביהמ"ש מבוססות על אדנים איתנים. המומחה השווה אחת לאחת הנחות ופרמטרים מרכזיים של הצדדים בחוות הדעת מטעמם, בחן אותם והגיע למסקנות מנומקות ומבוססות, אשר התחזקו, כאמור, בחקירתו הנגדית.
-
לאור קביעתי לעיל כי רק אחת מדלתות החנות יכולה להיות פתוחה (וכאשר נפתחת דלת הפנים בעת אירוע, נסגרת דלת החוץ), אני מקבלת את קביעת המומחה כי ההפסד שנגרם לתובעת כתוצאה מכך עומדת על סך של 246,000 ₪ ל- 429,000 ₪ בהיוון נכון לתחילת 2010, ומעמידה אותו על סך של 337,500 ₪, נכון לאותו מועד.
-
מאחר ומדובר בפתיחה בו זמנית של דלת אחת בלבד, אין מקום להפחית סכום בגין עלות שומר.
ההפרות הנוספות
-
התובעת טוענת להפרות נוספות של הנתבעת את ההסכם שבין הצדדים. אקדים ואומר כי הפרות אלה לא הוכחו על ידי התובעת. תקלות נקודתיות בתחזוקה ובניקיון עלולות לקרות, והללו אינן מהוות הפרת ההסכם. כמו כן אין בעבודה שבנקודת זמן מסוימת היה לכלוך בהיכל או כי דבר מה התקלקל, כדי ללמד על כך שהנתבעת לא מלאה חובתה ולא ניקתה או תחזקה מתקנים שעליה לתחזק. התובעת גם לא הוכיחה כי היא הופלתה לרעה ביחס לעסקים אחרים בהיכל, או כי ספקיה מופלים לרעה בכניסה עם רכבם אל שביל השירות, וכן לא הוכיחה כי הנתבעת מציבה ציוד באופן החוסם גישה לחנות (מה גם שהתובעת מקבלת פיצוי בגין כך שהנתבעת לא אפשרה את פתיחת דלת הפנים, היא הדלת שלגביה נטען על ידי התובעת כי נחסמה, באופן נקודתי, על ידי ציוד).
-
התובעת לא הוכיח האת טענתה בדבר אובדן רווחים בשל היעדר ביטוח, וכן לא הוכיחה היעדרו של ביטוח אלא לכל היותר בעיה נקודתית, כאשר גם אז חל ככל הנראה הביטוח של התובעת, וכן לא הוכיחה בעיה בטיחותית, ולו בשל כך שלא הגישה חו"ד בעניין זה למרות שמדובר בעניין שבמומחיות.
-
אשר למיזוג האוויר, אני מקבלת את טענת הנתבעת כי אין מדובר בליקוי במיזוג האוויר, ומכל מקום לא הוכח ליקוי במיזוג האוויר, ולו בשל כך שהתובעת לא הגישה חו"ד לעניין זה למרות שמדובר בעניין שבמומחיות.
פסיקתא
-
הנתבעת תשלם לתובעת פיצוי בסך של 337,500 ₪ (מהוון נכון ליום 2010), בצירוף הפרשים עד למועד התשלום בפועל ע"י הנתבעת.
-
כמו כן תשלם הנתבעת לתובעת את חלקה של התובעת בתשלום שכר טרחתו של מומחה ביהמ"ש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובעת ועד למועד התשלום ע"י הנתבעת, הוצאות אגרה יחסיות, כיחס שבין סכום פסק הדין (ללא הוצאות) לסכום התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובעת ועד למועד התשלום ע"י הנתבעת, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום פסק הדין (ללא הוצאות), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
-
לאור כל האמור לעיל, התביעה לצווי מניעה וצווי עשה, נדחית.
ניתן היום, ב' שבט תשע"ז, 29 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.
